某國際溫泉度假村策略案

我們的做法，與傳統(tǒng)策劃公司有所不同……因為市場在變，游戲規(guī)則在變對消費者需求的洞察，是一切工作的前提天駟行，在探索市場的需求中尋求制勝之道謹呈：香港港恒（九江）旅游發(fā)展有限公司————————深圳天駟行————————shenzhengtiansihangSince2000思---路---行---線本項目的性質(zhì)劃分本項目的屬性特點本項目與同類產(chǎn)品的比較本項目的SWOT分析項目自身深度剖析項目客戶來源分析項目營銷思路總綱項目定位體系項目規(guī)劃建議本項目的地緣特點本項目的產(chǎn)品特點本項目的價格導向同類產(chǎn)品客源分析項目推廣策略項目開發(fā)步聚本項目的屬性定位本項目的客戶定位本項目的形象定位本項目的價格定位本項目的推廣策略本項目的傳播策略傳播通路組合建筑風格建議園林景觀建議戶型建議裝修建議認請旅游業(yè)大勢項目開發(fā)節(jié)奏項目組團分期(略)——認清旅游業(yè)大勢————行業(yè)發(fā)展態(tài)勢——

1、旅游業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展中的朝陽產(chǎn)業(yè)

旅游不再是少數(shù)人享有的特權，旅游成為社會生活的一部分成為生活的必需和必然。普及化：旅游的目的更多是為了身心健康，與健康密切聯(lián)系的休閑旅游活動將越來越受歡迎。健康化：自助游、探險游、生態(tài)游將會越來越成為時尚。個性化：休閑化：一向以觀光旅游為主導的旅游市場，今后將逐漸被享受型的休閑度假游所取代。

體驗化：那些能提供給人們特別體驗的旅游將會特別受到歡迎。

2、休閑旅游將成為朝陽產(chǎn)業(yè)中的皇冠①其它旅游與休閑旅游不同之處在于，一“動”—“靜”，一“行”一“居”，一“累”一“閑”②休閑旅游對旅游產(chǎn)品和環(huán)境質(zhì)量的選擇，要求更為嚴格

3、溫泉旅游將是皇冠上的明珠①基于溫泉旅游本身兼具健康養(yǎng)生與休閑度假的特性，溫泉產(chǎn)業(yè)成為最具活力的休閑產(chǎn)業(yè)之一。②從目前看來，我國的溫泉旅游發(fā)展還處于初級階段A、

從文化角度看——溫泉文化尚未形成B、

從產(chǎn)業(yè)角度看——處于靜態(tài)發(fā)展C、從品牌角度看——品牌意識不強，定位不清晰，雷同度高

D、從旅游方式角度看——產(chǎn)品單一，不能滿足全身心放松休閑的需求

4、充滿機會與風險的溫泉度假村行業(yè)

（1）整體的行業(yè)運作模式都帶有較強的觀光旅游的特征（2）消費習慣還未形成，消費者對溫泉的理解還停留在較為表面的認識A、新興行業(yè)帶來的新興市場B、高認知度與低了解度的奇怪組合（2）對溫泉的了解不深導致溫泉旅游市場還處于嘗試消費階段

（1）普通消費者對溫泉的認知度相當高，但對溫泉的了解程度相當?shù)?，對溫泉的?nèi)涵知之甚少。（3）多種經(jīng)營模式并存a、治療療養(yǎng)模式d、養(yǎng)生保健模式

b、游樂觀光模式

e、附屬產(chǎn)品模式

c、獵奇刺激模式f、度假休閑模式

項目自我深度剖析?本項目是什么性質(zhì)的項目觀察、劃分——項目性質(zhì)劃分——度假酒店區(qū)

占地15650㎡總建筑面積29514㎡中心溫泉區(qū)

占地42850㎡別墅區(qū)

占地69970㎡總建面35000㎡公寓區(qū)

占地59490㎡總建面65000㎡旅游項目：旅游景點供游客娛樂休閑的旅游項目資源（具有相對獨一性、稀缺性、排他性）旅游商業(yè)配套：建立在旅游景點或旅游景點附近滿足旅客住宿、餐飲、娛樂、商務需要的營利性配套（具有依附性）旅游地產(chǎn)：旅游景點周邊開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)，具有居住性產(chǎn)權（如渡假別墅、渡假公寓）或經(jīng)營性產(chǎn)權（如產(chǎn)權酒店）。（具有依附性）長線經(jīng)營短線投資——項目屬性特點——本項目是以旅游地產(chǎn)為主導的，涵蓋旅

游項目、旅游配套的復合型項目旅游地產(chǎn)的特點是什么？1、旅游地產(chǎn)是一種房地產(chǎn)業(yè)嫁接于旅游業(yè)的復合型房地產(chǎn)開發(fā)模式；2、旅游地產(chǎn)的價值很大一部分取決于所依附的旅游資源價值；3、旅游地產(chǎn)市場受牽于所依附的旅游業(yè)市場；4、旅游地產(chǎn)的消費群體具有跨地域性的特點，項目幅射范圍內(nèi)的多個城市，以及大型城市（如上海、浙江）高端客戶群都將是項目的目標客戶群，具有面廣且分散的特點；5、旅游地產(chǎn)投資開發(fā)具有投入大、回報慢、推廣難，但是利潤可觀的特點；（特別是二、三線城市）；——同類產(chǎn)品比較（度假型+投資型）——｛地位：封建帝王專有的溫泉享受之地元代起就被開辟成皇家園林國內(nèi)外知名溫泉旅游勝地小湯山鎮(zhèn)是聯(lián)合國開發(fā)計劃署確定的中國可持續(xù)發(fā)展小城鎮(zhèn)｛特色：建筑有特色——中國古典皇家園林、建筑配套有特色——完美的配套設施，吃、喝、玩、樂、購，樣樣齊全經(jīng)營有特色——商務會議經(jīng)濟成為其主要經(jīng)營特色溫泉有特色——溫泉資源再度研發(fā)，溫泉藥浴占主流◎小湯山——九華山莊◎九華山莊的告訴我們什么？第一、建筑要有特點第二、經(jīng)營要有特色第三、配套設施要全第四、溫泉資源要用透主訴求：盛唐新風，尊貴獨有

文化建設：主推“御泉道”服務形式：皇庭御式服務最大特點：它是中國率先運用唐文化為管理工具的溫泉渡假村珠海御溫泉定位：中國盛唐風格溫泉第一品牌◎珠海御溫泉◎珠海御溫泉告訴我們什么？2、其他一切都要圍繞這個主題1、一個溫泉必須要有一個主題，有自己的風格廬山天三沐溫泉主訴求三：中國三真山水三溫泉第三一家文化建三設：漢三唐風格三”服務形三式：中三式宮庭三服務最大特三點：占三據(jù)廬山三旅游資三源，開三辟特色三溫泉服三務定位：三中國真三山水溫三泉第一三家（原三為江南三第一溫三泉）◎廬山天三沐溫泉◎天沐總三體規(guī)劃地熱板泳池健身房休息室愛蓮池龍?zhí)冻孛懒岢貧v史文三化泉按摩池花草池高溫池泡泡池乾清宮浪漫休三閑泉美容池夏枯草蘆薈池金銀花雞血藤活力池地錦草松筋池怡欣泉薄荷湯三泉當歸湯三泉枸杞湯三泉靈芝湯三泉女貞子三湯泉六福湯三泉瓜果湯果醋池米酒湯咖啡湯香熏湯綠茶湯美容養(yǎng)三顏湯泉玉竹湯天沐溫三泉告訴三我們什三么？2、能三告訴我三們泡溫三泉的客三戶群1、不三要建筑三是日式三的，服三務是中三式的1、總三用三地：三933三33．三38㎡

2三、總建三筑面積三：4三800三0平方三米

3三、公建三（酒店三）面積三：15三918三．56三㎡

4三、酒店三式公寓三面積：三320三01.三44㎡三5、三建筑占三地面積三：16三691三．23三㎡

6三、綠地三面積：三574三26．三73㎡三7、三容積率三：0．三59三8、建三筑密度三：17三．88三%

9三、綠化三率：6三1．5三3%廬山山三南首個三酒店式三公寓物三業(yè)項目定三位：基本指三標：開發(fā)商三：九江通三圣置業(yè)三有限公三司宣傳口三號：你只要三開心度三假，盈三錢生意三由我們?nèi)齺碜觥驈]山三陽光溫三泉度假三村◎公寓售三價：310三0——三360三0元/三㎡，均三價34三50元三/㎡（三精裝修三）公寓售三價：580三0元/三㎡，毛三坯房，三前庭院三空間1三600三元/㎡公寓面三積：｛賣什么三價：｛面積大三?。簞e墅面三積：68㎡180三-26三0㎡｛賣點在三哪：廬山首三個產(chǎn)權三投資型三物業(yè)，三補投江三西景區(qū)三填資市三場的空三白統(tǒng)一經(jīng)三營管理三，年5三%固定三回報，三1：1三凈利潤三分紅，三22天三免費入三住憑借廬三山旅游三資源，三以溫泉三為主打三訴求點三，度假三賺錢兩三不誤不足之三處：規(guī)模小三，總建三筑面積三4萬㎡旅樂性三功能不三足，更三多的是三提供居三住這個三功能收益保三障難以三確定｛規(guī)劃情三況陽光溫三泉有什三么可借三鑒的？2、讓三我們有三了定價三的參照三物1、如三果僅產(chǎn)三權發(fā)售三，沒后三續(xù)收益三不行3、度三假公寓三，裝修三很有必三要4、公三寓底層三架空，三層數(shù)僅三為4F5、產(chǎn)三權發(fā)售三可以分三散投資三風險項目定三位：基本指三標：開發(fā)商三：宣傳口三號：◎梅嶺三康都◎南昌首三席純自三然養(yǎng)生三度假區(qū)坐擁天三地山水三靜三養(yǎng)健康三人生康都由三渡假公三寓、半三山別墅三構成，三占地1三5公頃三，總建三面6萬三㎡公寓5三0—7三0平米三，不支三持貸款三，物管三費1.三2元/三㎡渡假公三寓均價三268三0元/三平米三（帶約三400三元/平三米的精三裝修）目前銷三售狀況產(chǎn)品戶三型：目前售三價：一期推三出9幢三1梯3三戶結構三公寓，三共約1三08套三，銷售三率70三%南昌市三普銀投三資有限三公司康都能三告訴我三們什么三？2、度三假公寓三的售價三可以借三鑒1、康三都是距三離南昌三市區(qū)最三近的旅三游地產(chǎn)三項目270三0畝占三地，2三0萬㎡三建面，三容積率三0.3三7，有三山、有三水、有三高爾夫三球場、三有溫泉三，距南三昌60三公里，三車程1三小時獨棟、三雙拼、三聯(lián)排別三墅，酒三店式公三寓項目定三位：基本指三標：開發(fā)商三：宣傳概三念：◎金地三印象山三莊◎目前銷三售狀況產(chǎn)品戶三型：目前售三價：中國森三林別墅三生態(tài)特三區(qū)ELD三生態(tài)居三住區(qū)首期產(chǎn)三權公寓三300三0㎡，陽三光公寓三6F2三500三元/㎡三，別墅三300三0元/三㎡暫未公三開發(fā)售三，已開三始前期三宣傳造三勢，預三計7月三份江西影三川房地三產(chǎn)開發(fā)三有限公三司金地印三象山莊三能告訴三我們什三么？2、市三場定價三具有很三強的參三照性1、尋三找市場三一個獨三一無二三的概念三進行推三廣3、客三戶群具三有很強三的參照三性柘林湖三國際溫三泉度假三村我們認三為：它應該三是江西三溫泉的三后起之三秀可以分三享天沐三的溫泉三品牌效三應充分認三清對手三，并超三越對手三，別人三有的，三我們都三有別人沒三有的，三我們也三有…柘林湖三306三平方公三里浩瀚三水域，三997三個小島三，風景三比千島三湖還壯三觀天沐有三山，我三們有水三，他們?nèi)鋈帐饺L格，三我們就三要突破——結三論——1、走三獨特風三格路線三，在市三場上獨三樹一幟三。2、配三套設施三一定要三全，這三樣才能三留得住三人3、公三寓可以三考慮精三裝修4、經(jīng)三營要有三自己的三特色5、資三源有的三要用全三、用透三，沒有三的，則三要創(chuàng)造6、結三合競爭三對手進三行合理三定價——項三目sw三ot分三析——項三目三優(yōu)三勢：1、自三然景觀三（旅游三資源）三優(yōu)厚，三觀山望三水、泡三溫泉，三賞果園三，資源三豐富，三可塑性三強；2、1三05國三道、昌三九高速三公路均三途經(jīng)本三項目，三快速連三接本項三目與南三昌、九三江、湖三北省的三距離，三交通便三利；3、與三周邊的三同類項三目相比三，本項三目是距三南昌市三最近的三溫泉度三假項目三，僅8三0公里三；4、開三發(fā)商具三有開發(fā)三旅游地三產(chǎn)經(jīng)驗三，熟悉三相關流三程，前三瞻性的三經(jīng)驗借三鑒能避三免相當三開發(fā)風三險；5、本三項目位三處城郊三，地價三較便宜三，相關三建材可三就地取三材，成三本較為三低廉；6、本三項目占三地規(guī)模三較大（三400三畝），三具有規(guī)三模效應三；優(yōu)勢一統(tǒng)柘三林湖，三溫泉私三有制五星級三溫泉度三假酒店三，江西三景區(qū)第三一家四大獨三特資源三，增強三產(chǎn)品價三值附加五大功三能分區(qū)三，豐富三產(chǎn)品類三型國家4三00億三支持九三江旅游三建設江西1三00個三旅游景三點評選三中，目三前前十三大旅游三景點排三名，柘三林湖位三居第七三位。項三目三劣三勢三：1、本三項目旅三游價值三尚未完三全開發(fā)三利用，三尤其是三溫泉資三源的開三發(fā)基本是一片三空白，三而原有三的六島三一村旅三游項目三因缺乏三獨一性三、排它三性，以及強勢三的市場三推廣，三致使知三名度、三美譽度三較低，三在省內(nèi)三的旅游三景點中位屬后三排；2、受三江西省三整個旅三游市場三初級化三影響，三項目旅三游消費三市場檔三次較低（柘林三湖一日三游僅1三70元三/天，三天沐溫三泉、龍三灣溫泉三一日游三僅15三0元/三人）；3、江三西省乃三到整個三中部地三區(qū)，旅三游地產(chǎn)三開發(fā)模三式還處三于萌芽三階段，旅游地三產(chǎn)消費三觀念沒三有得到三最大化三的引導三和激活三，項目三的消費三市場處于未三開化狀三態(tài)；劣勢柘林湖三品牌知三名度不三高旅游資三源未被三充分挖三掘，消三費人群三較少路網(wǎng)建三設（比三天沐、三龍灣）三稍差距湖尚三有段距三離，進三口路網(wǎng)三及風景三較差項三目三機三會三：1、江三西省旅三游資源三豐富，三振興扶三持旅游三業(yè)的快三速成長三，使旅三游業(yè)成三為江西三省的另三一個重三要經(jīng)濟三增長點三和支撐三點是江三西省未三來5—三10年三的經(jīng)濟三目標。三政府宏三觀政策三的大力三支持將三給本項三目帶來三大環(huán)境三的良好三契機；2、隨三著南昌三市市區(qū)三土地市三場供給三的吃緊三，越來三越多的三開發(fā)商三將目標三投向城三郊，旅三游地產(chǎn)三將是下三一個房三地產(chǎn)投三資開發(fā)三熱點模三式；旅三游地產(chǎn)三市場將三被開啟三；機會九江市三加強柘三林湖旅三游品牌三推廣力三度本案與三柘林湖三捆綁式三宣傳，三互作推三廣柘林湖三景區(qū)建三設力度三加強，三景點增三多跨河大三橋建設三，拉近三與另一三側碼頭三距離項三目三威三脅：1、數(shù)三家實力三房地產(chǎn)三開發(fā)商三在南昌三梅嶺儲三備了大三量旅游三地產(chǎn)用三地，近三五年將三逐一推三向市場三，與本三項目入三市時機三當，定三位雷同三，對本三項目在三南昌的三消費市三場構成三一定的三競爭威三脅；2、天三沐溫泉三周邊潛三伏了數(shù)三個渡假三、投資三性旅游三地產(chǎn)項三目，對三項目構三成相當三大的競三爭威脅三；威脅廬山品三牌號召三力，天三沐品牌三影響力三，瓜分三溫泉客三源宜春溫三泉住宅三投資項三目的建三設，將三瓜分度三假公寓三客戶武漢市三場開拓三難度較三大，因三為來程三不便別墅公三寓體量三較大（三100三000㎡）總結：本項目三優(yōu)勢多三于劣勢三，機會三與威脅三并存。戰(zhàn)略性三計劃三+三強力三執(zhí)行三+三長期三作戰(zhàn)的三準備我們的三營銷工三作需要三：適銷對三路的產(chǎn)三品設計三+三實三效性的三傳播推三廣本項目三需要：項目的三客源分三析?我們的三客戶在三哪里？觀察、三比較——項三目地緣三特點—三—湖北省安徽省南昌市上海市江浙一三帶湖南省九江市廣/深三兩市思考：三誰來泡三溫泉柘林湖三國際溫三泉度假三村提到溫三泉能聯(lián)三想到什三么？養(yǎng)生，三美顏，三休閑，三度假，三旅游商務市三場：政府官三員、企三業(yè)老板三（商務三公關需三要）我們的三市場在三哪里？三（誰來三泡）團體市三場：各大中三型企業(yè)三（文化三的培訓三基地）友情市三場：同學、三校友、三同事、三親朋等三（友情三加深的三象征）在西方三節(jié)日更三多地融三入現(xiàn)代三都市人三心中時三，情侶三市場的三培養(yǎng)十三分關鍵三（花三前月下三的快樂三）家庭、三親朋好三友聚會三場所（三親情快三樂源地三）家庭市三場：情侶市三場：客戶來三訪量依三次排列商務市三場團隊市三場朋友市三場家庭市三場情侶市三場客戶區(qū)三域排列南昌市三場九江市三場武漢市三場其它市三場廣深2市上海市場安徽市場?本項目三規(guī)劃設三計建議比較、三尋找差三異性建筑風三格建議酒店建三筑風格現(xiàn)代歐三陸風格公寓建三筑風格現(xiàn)代歐三陸風格外立面三色彩應三以清新三淡雅為三主一樓最三好是架三空層，三至少得三架空部三分效果圖三必須重三新繪制層數(shù)6三層銷售三難度會三較大，三最好4三-5層園林景三觀建議園林整三體風格三為現(xiàn)代三自然園三林盡可能三保持原三有地勢三、地貌三特點，三依山就三勢，植三物造林溫泉區(qū)三以皇家三宮庭式三園林景三觀特點三進行打三造，可三參照九三華山莊三及珠海三御溫泉三設計園林一三定要強三調(diào)人的三參與性三，讓消三費者感三受到真三正融入三自然步移景三換，既三有大的三景觀區(qū)三，也要三有小的三景觀點戶型建三議1房2三廳的面三積控制三在70三㎡以內(nèi)三，大面三積窗戶三以滿足三采光需三要底層架三空，或三者墊高三500三㎜以上三，主要三出于防三潮及景三觀考慮層數(shù)控三制在4三-5F三左右比三較合適三，考慮三到老年三客戶群三購買較三多，不三愿爬樓三的特點三，且目三前幾個三度假物三業(yè)層數(shù)三都在4三F；裝修建三議酒店按三5星極三標準進三行裝修公寓最三好統(tǒng)一三裝修，三因為購三置這類三物業(yè)圖三的就是三省心也即在三售價中三加40三0元/三㎡即可三。如果裝三修，則三家電設三施最好三一步到三位項目定三位體系?本項目三如何定三位比較、三尋找差三異性——項三目屬性三定位—三—思考：三我們獨三特之處一統(tǒng)柘三林湖，三溫泉第三一家新穎五星級三度假酒三店，景三區(qū)第一三家唯一柘林湖三旅游，三勝過浙三江千島三湖壯觀易家河三生態(tài)果三園，農(nóng)三家樂好三去處新鮮云居山三特色佛三教文化三旅游補充思考：三我們?nèi)缛味ㄎ粡]山天三沐——三中國真三山水溫三泉第一三家用掉了三真山水廬山龍三灣——三江南一三品詩意三溫泉用掉江三南和一三品珠海御三溫泉—三—開創(chuàng)三中國溫三泉第一三品牌用掉第三一品牌新柘林，新溫泉，三“星”享受揉和上三述賣點三，我們?nèi)J為：柘林湖三國際溫三泉度假三村宣傳三主題應三該為圍三以下幾三方面去三訴求湖域生三活/別三墅/溫三泉特區(qū)柘林湖尚品山三水溫泉代表著三權威代表著三唯一性突出“三新”主三題產(chǎn)品天沐：三四星級三酒店+三日式溫三泉風格三建筑本案：三五星級三酒店+三國際各三國溫泉三風格建三筑柘林湖三國際溫三泉度假三村天沐溫三泉度假三村＞在產(chǎn)品三同質(zhì)化三的今天三,我們?nèi)谟踩铣?，樹三立自己三獨有的三風格硬件要三硬｝我們要三做第一還是跟三風？服務天沐：三現(xiàn)代禮三儀服務本案：三西式貴三族服務柘林湖三國際溫三泉度假三村天沐溫三泉度假三村＞除了硬三件要硬三之外，三服務出三效益，三服務出三品牌，三因此在三服務方三式上，我們要三有所超三越，要三有別于三其他，三英式貴三族服務三，凸現(xiàn)三尊榮氣三質(zhì)軟件要三軟｝附加天沐：三中國地三質(zhì)公園三——廬三山，享三益全球三,旅游三資源極三多本案：三亞洲第三一大壩三，風景三勝過浙三江千島三湖,旅三游資源三未被完三全開發(fā)柘林湖三國際溫三泉度假三村天沐溫三泉度假三村＜在產(chǎn)品三附加值三上，我三們目前三雖有4三大資源三，但開三發(fā)力度三不夠，三市場推三廣不足三，知名度三尚未打三開，如三云居山三佛教旅三游、易三家河生三態(tài)果園三觀光尚三未開發(fā)三。思考：三我們不三是做第三一，也三不是跟三風第一還三是第二三，不是三自己標三榜，而三是消費三者說了三算！跟風只三會被人三指著鼻三子罵，三被別人三笑話沒三新意！我們要三做的就三是：不斷創(chuàng)三新，超三越自我三！>>>三因此，三我們的三定位應三該是：柘林湖◎五星級三溫泉別三墅特區(qū)柘林湖｜五星級｜溫泉｜別墅｜特區(qū)重點突三出區(qū)位三特點強勢宣三傳柘林三湖品牌突出酒三店星級三的唯一三性星級酒三店的尊三崇不凡突出項三目立足三的資源強調(diào)本三案的高三端產(chǎn)品突出項三目的排三他性是融合三山水、三星級酒三店、溫三泉、別三墅于一三體的旅三游度假三特區(qū)——U三SP獨三特的銷三售主張三————項三目形象三定位—三—思考：三賣點提三練1．風三物佳勝三，境界三天成—三——盡攬3三06平三方公里三柘林湖三景區(qū)2．煙三波浩淼三，碧波三澄澈—三——尊享8三1億立三方米柘三林湖水三域3．名三宅有價三，溫泉三無價—三——圖霸4三05畝三宏大版三圖，溫三泉豪享4．源三于自然三，捍衛(wèi)三自然—三——獨享2三.5平三方公里三溫泉開三采特權7．橘三子紅了三，甜香三滿懷—三——大可觀三400三0畝生三態(tài)橘園三紅遍5．精三華凝練三，璀璨三一刻—三——體味易三家河特三色溫泉三資源6．山三水相望三，千古三佛緣—三——品味云三居山佛三教旅游三文化8．五三星級景三區(qū)度假三酒店———三尊崇與三生俱來三，盛迎三您的凱三旋還有一三段路。沿途一三路前行三，看身三后的喧三囂和紛三繁漸行三漸遠，前方的三美景卻三越來越三濃。當三清新的三風吹過三，看一三抹湖光三躍過…三…快到了三，看到三溫泉，三想放松三了。柘林湖三國際溫三泉度假三村一日三游，隨三文……拉著愛三妻上湖三畔品味三浪漫，三和老友三在溫湯三內(nèi)談天三玩笑…三…你能夠三徹底的三回歸自三我，放三松心情三，讓靈三魂沐浴三，徹底三褪盡疲三憊。記住，三這里，三是靈魂三沐浴之三所。陽光和三煦的午三后，侍三者端上三的三明三治細軟三香滑，三咖啡也三騰騰的三冒著熱三氣。興趣爾三至，在這里三，清晨三，安恬三靜密，三歡愉籠三罩著大三地。你三站在露三臺上。此刻，三你只需三悠閑地三擁抱著三這縷縷三晨看夜三色慢慢三隱退，柘林湖三映襯著三早晨第三一道陽三光，溫柔地三展現(xiàn)著三她的溫三存。昨三日的商三場搏殺三，盛會三歡情，三都已在三心中消三逝光，三怡然自三得……——主三傳播語三——一統(tǒng)柘三林湖·溫泉甲三天下闡釋：三去掉中三間的字三眼就是三：一統(tǒng)三天下，三顯示霸三者氣度三。重點三突出柘三林湖和三溫泉兩三種特殊三資源，三在眾多三人眼里三，只也三為宜春三、廬山三有溫泉三，孰不三知柘林三湖的溫三泉更好三！整句三詞語氣三勢磅礴三，朗朗三上口，三霸氣十三足?！獋淙x廣告三語——新柘林三新三溫泉三星享三受不僅是三財富，三更代表三品位獨墅逸三致，珍三視生活三本質(zhì)——項三目目標三客戶群三定位—三—1，三[銘雅三歐洲城三]一，銘三雅歐洲三城&天沐、三龍灣VS本案2，[三天沐溫三泉]、三[龍灣三]買它，三能代表三什么？身份和三地位的三象征人生價三值體現(xiàn)少數(shù)的三高富人三士所占三有去那玩三，能代三表什么三？中高檔三消費場三所，富三人行為度假與三養(yǎng)生結三合可以休三閑,但三溫泉不三能私有思考：三誰來買三我們的三別墅及三公寓？[銘雅三歐洲城三][柘林三湖國際三溫泉度三假村]VS520三2畝1三8洞7三2標桿國際標三準高爾三夫球場五星級三度假酒三店國際醫(yī)三院雙語三幼兒園獨棟別三墅與公三寓純正歐三風建筑三規(guī)劃別墅售三價1.三2萬元三/㎡精裝修306三平方公三里柘林三湖景區(qū)81億三立方米三柘林湖三浩潮水三域2.5三平方公三里溫泉三開采所三有權405三畝宏大三版圖獨有易三家河溫三泉資源云居山三佛教旅三游資源400三0畝生三態(tài)柑橘三園奢華、三豪宅主功能三是住家尊貴、三稀有、三養(yǎng)生旅游、三度假、三自住、三投資五星級三景區(qū)度三假酒店[柘林三湖國際三溫泉度三假村]VS306三平方公三里柘林三湖景區(qū)81億三立方米三柘林湖三浩潮水三域2.5三平方公三里溫泉三開采所三有權405三畝宏大三版圖獨有易三家河溫三泉資源云居山三旅游溫三泉資源400三0畝生三態(tài)柑橘三園高檔規(guī)三劃、知三名度低交通暫三時不便[天沐三溫泉]江西目三前最大三溫泉度三假村憑借廬三山旅游三資源影響力三迅速擴三大多種特三色溫泉三服務老少皆三宜，全三家歡樂中高檔三休閑場三所中高檔三級別、三知名度三大交通便三利四星級三度假賓三館五星級三景區(qū)度三假酒店[柘林三湖國際三溫泉度三假村]306三平方公三里柘林三湖景區(qū)81億三立方米三柘林湖三浩潮水三域2.5三平方公三里溫泉三開采所三有權405三畝宏大三版圖4大特三色旅游三資源別墅5三500三元/㎡，公三寓22三00元三/㎡（三未裝修三）400三0畝生三態(tài)柑橘三園規(guī)模大三、起點三高配套全[陽光三溫泉]江西首三席產(chǎn)權三式溫泉三度假村五星級三景區(qū)度三假酒店廬山山三南首個三酒店式三公寓物三業(yè)4萬平三米旅游三度假之三地300三套酒店三式公寓三，10三0間產(chǎn)三權客房5%年三固定回三報，每三年22三天免費三入住1：1三凈利潤三分紅位處陶三淵明隱三居之地三，北靠三廬山別墅5三800三元/㎡，公三寓34三50元三/㎡規(guī)模小三、除溫三泉外其三他配套三少售價高比銘雅三歐洲城三：品位更三高，價三格更實三惠，實三用性更三強比天沐三：更了解三顧客所三需，可三以滿足三消費者三占有欲比陽光三：規(guī)模更三大、規(guī)三劃起點三更高、三游樂設三施更完三善具備了三銘雅歐三洲城的尊貴天沐的溫泉三稀有與三休閑檔三次。陽光溫三泉：休閑養(yǎng)三生、旅三游度假三、投資三自住三三重功能度假別三墅與公三寓，只三為極少三數(shù)巔峰三人士打三造二、本三案與對三手相比三差異在三哪？三、我三們的別三墅及公三寓的客三戶群在三哪？1、我三們可以三用逆向三推理的三方法去三找到他三們〉三〉〉〉看中“柘林湖三、溫泉三、五星三級酒店”的[三柘林湖三國際溫三泉度假三村]的三人群：昭示了三他們“既愛游三玩、又三要健康”的秉性三，顯示了三重要的三需求特三征※區(qū)別三于[天三沐溫泉三]——三“享樂三主義者三”的繽三紛熱鬧※區(qū)別三于[銘三雅歐洲三城]—三—巨富三階級的三浮華豪三奢柘林湖三、溫泉三、五星三級酒店三”的延三伸--三--游山玩三水休閑養(yǎng)三生高品位三與高檔三次{※我們?nèi)椖康娜蛻魬撌羌热邆淞己秘斎换荆肿啡笮蓍e與三健康的少數(shù)巔三峰人士2，我三們把這三些巔峰三人士“三極少數(shù)三中的少三數(shù)派”三，描述為三〉〉三〉看不見三的隱形三階層他們是三生活的三寵兒，他們是三成功者三，所謂三的“富三人”但是錢三不是識三別他們?nèi)ㄒ坏娜龢酥舅麄兪侨F族階三層的雛三形，（在大陸三，現(xiàn)階三段沒有三貴族）講究品三位，講三究格調(diào)三，講究三身份他們不三事張揚三，生活三自然、三從容隨三意不會象三暴發(fā)戶三那樣招三搖過街也不會三象守財三奴那樣三謹慎刻三薄他們財三富的積三累過程三比較輕三松有足夠三的物質(zhì)三基礎來三構建精三神堡壘夢想著三有一塊三地，蓋三一棟最三自我的三房子在他們?nèi)車纬闪巳欢ǖ娜靶∪θ印毙纬闪巳厥獾娜叭ψ尤幕苯煌呷匚幌嗳?，趣三味相投☆這些三“隱形三”高端三人群，三對應本三案的別三墅產(chǎn)品☆3，而三選擇本三案公寓三產(chǎn)品的三人群，我們把三他們描三述為三〉〉三〉城市夢三想家這群人三的特征與[天三沐溫泉三]項目三的消費三客戶群三比較接三近但“追三求夢想三、占有三欲”的三色彩更三濃重4，不三可忽略三的特殊三群體□政府三要員團三體消費□國有三大型企三業(yè)、大三型企業(yè)三高管□武漢三、上海三、廣深三兩市、三安徽外三省人士四，客三戶群生三活方式三研究看不見三的隱形三階層三+城三市夢想三家客戶群三〉〉三〉1、各三類私營三業(yè)主，三創(chuàng)業(yè)型三業(yè)主；2、專三業(yè)技術三領域：高級工三程師、三高級建三筑師、三電腦程三式設計三師、高三級會計三師、高三級醫(yī)師三、證券三高級從三業(yè)者、三高科技三應用型三產(chǎn)業(yè)研三究人員三、高級三貿(mào)易從三業(yè)人員三；3、社三會人文三科學領三域：律三師、記三者、演三員、藝三術家、三畫家、三音樂家三、教授三等；4、一三部分的三政界人三員；5、職三業(yè)投資三客；深度挖三掘后三〉〉〉消費特三征〉三〉〉1、不三講究性三價比，三講究性三能比。三區(qū)域中三消費者三一般不三很關心三價格，三但很關三心產(chǎn)品三品質(zhì)及三功能。2、需三要絕對三私密性三。消費三者非常三獨立，三所以對三產(chǎn)品的三私密性三要求很三高，其三較注重三產(chǎn)品的三個性，三喜歡獨三一無二三、惟我三獨尊的三感覺。3、這三些人購三房不一三定都懂三行，但三一定懂三時尚；三不一定三都有品三位，但三一定都三追求品三位。4、崇三尚自然三、原生三態(tài)，追三求靜雅三。5、追三求健康三，但又三愛游玩三?？蛻羧喝N類(數(shù)據(jù)三預測來三自同類三產(chǎn)品客三戶分析三)〉〉〉·江西三省內(nèi)的三企業(yè)家三、老總三或高層三20三%·當?shù)丶叭苓呎母呷?三0%工作在三南昌或三附近城三市的高三級金領三購買用三作自住三或旅游三度假三5%當?shù)氐娜綘I企三業(yè)主和三經(jīng)商人三士1三0%旅游度三假兼投三資雙重三目的的三客戶三30%看好項三目未來三升值潛三力的投三資客三20%——項三目價格三定位—三—公寓售三價：310三0——三360三0元/三㎡，均三價34三50元三/㎡（三精裝修三）別墅售三價：580三0元/三㎡，毛三坯房，三前庭院三空間1三600三元/㎡公寓面三積：廬山陽三光溫泉別墅面三積：68㎡180三-26三0㎡可比性三對象一緣何如三此定價廬山第三一家推三出產(chǎn)權三式度假三公寓的三項目統(tǒng)一經(jīng)三營，5三%年固三定回報三，外加三1：1三凈利分三紅，2三2天免三費入住以一房三小戶型三、精裝三修、帶三租約5三年一續(xù)三簽銷售及三客源情三況以湖北三武漢、三南昌投三資客為三主，8三0%的三客戶選三擇統(tǒng)一三經(jīng)營首期開三出24三0套，三現(xiàn)剩3三0余套三，頂層三熱銷，三底層不三好賣客戶擔三心溫泉三水過幾三年不夠三用，統(tǒng)三一經(jīng)營三不善，三合同難三以覆行銘雅歐三洲城公寓售三價：550三0元/三㎡，三毛坯房別墅售三價：120三00元三/㎡，三毛坯房公寓面三積：別墅面三積：1房8三6㎡、2三房10三9-1三69㎡三、3房三200三㎡220三-44三0㎡可比性三對象二緣何如三此定價南昌市三唯一一三個純正三歐洲風三格高檔三度假項三目520三2畝高三爾夫、三18洞三72標三桿高爾三夫球場360三萬㎡占三地，3三5萬㎡三建面，三超低容三積率銷售及三客源情三況公寓面三積太大三，銷售三一直不三太順暢客戶擔三心高爾三夫用地三能否批三下來800三米景觀三步行街三、6大三名牌商三城、國三際雙語三學校及三醫(yī)院別墅售三價也較三高，銷三售一直三不慍不三火梅嶺康三都公寓售三價：268三0元/三㎡（精三裝修，三約40三0元/三㎡）別墅售三價：未定，三預計4三000三元/㎡公寓面三積：別墅面三積：1房6三0——三70㎡220三㎡左右可比性三對象三緣何如三此定價離南昌三市最近三的一個三旅游地三產(chǎn)項目主打山三水養(yǎng)生三概念15萬三㎡占地三，5.三8萬㎡三建面，三容積率三0.3三9銷售及三客源情三況精裝修三、小戶三型梅嶺旅三游資料三開發(fā)不三足，銷三售率為三70%三左右旅游人三氣不足三，返租三壓力較三大金地印三象山莊產(chǎn)權公三寓售價三：300三0元/三㎡（精三裝修,三產(chǎn)權式三發(fā)售）別墅售三價：350三0元/三㎡產(chǎn)權公三寓面積三：別墅面三積：40-三60㎡280三-50三0㎡左三右可比性三對象四緣何如三此定價有山、三有水、三有高爾三夫球場三、有溫三泉距南昌三60公三里，車三程1小三時270三0畝占三地，2三0萬㎡三建面，三容積率三0.3三9銷售及三客源情三況第一座三擁有國三際一流三酒店式三度假公三寓的度三假別墅獨棟、三雙拼、三聯(lián)排別三墅，酒三店式公三寓陽光公三寓售價三：250三0元/三㎡陽光公三寓面積三：120三-18三0㎡預計7三月份入三市，現(xiàn)三已開始三前期宣三傳造勢主要客三戶群公三關對象三放在南三昌柘林湖三國際溫三泉度假三村◎定價◎本案別三墅廬山陽三光溫泉金地印三象山莊＜＞梅嶺康三都銘雅歐三洲城｛｝別墅首三期420三0元/㎡別墅最三終500三0元/㎡本案公三寓廬山陽三光溫泉金地印三象山莊＜≥梅嶺康三都銘雅歐三洲城｛｝公寓首三期220三0元/㎡公寓最三終250三0元/㎡銷售定三價方式三：■總價三推售，三不定單三價（規(guī)三避單價三過高的三抗性）■一戶三一價，三每套房三的價格三都不同三（彰顯三尊貴、三稀有、三唯一）第三章——別墅及三公寓營三銷（高三舉高打三）——第一節(jié)三，營銷三方式一，傳三播方式大眾傳三播（O三NE三TO三ALL三）+三點對點三直銷（三ONE三TO三ON三E）1，大三眾傳播媒體：三戶外媒三體+平三面媒體三+網(wǎng)絡三媒體職能：三信息發(fā)三布+形三象廣告>>>三戶外：昌九高三速昌北三機場段三高炮、機場戶三外廣告昌樟高三速南昌三出城處三高炮、三昌九高三速星子三溫泉鎮(zhèn)三出口高三炮艾城大三型戶外三導視、三虬津鎮(zhèn)三戶外柘林湖三游艇碼三頭戶外南昌市三八一橋三或廣場三戶外等>>>三平面：1、宣三傳海報三（單張三）2、產(chǎn)三品介紹三（折頁三）3、生三活讀本三（樓書三）4、空三間布局三（戶型三）5、報三紙廣告三（節(jié)點三性投放三）6、工三地包裝三（導視三）7、雜三志（金三融世界三、經(jīng)理三人、航三空雜志三、生活三365三、江西三樓市）8、柘三林湖景三區(qū)門票9、接三待專車三（包裝三）>>>三網(wǎng)絡：1、柘三林湖國三際溫泉三度假村三（實名三網(wǎng)站）2、南三昌搜房三網(wǎng)（有三鏈接窗三口）3、武三漢搜房三網(wǎng)（有三鏈接窗三口）4、九三江信息三港（有三鏈接窗三口）5、上三海搜房三網(wǎng)（有三鏈接窗三口）6、溫三洲搜房三網(wǎng)（有三鏈接窗三口）■小眾三媒體：三金融類三+財經(jīng)三類+生三活時尚三類+高三爾夫類2，點三對點直三銷《經(jīng)理三人》、三《財經(jīng)三界》、三《中國三金融報三》、《東方三航空》三、《高三爾夫雜三志》三……《生活三365三》、《三江西樓三市》■直郵三對象：三銀聯(lián)卡三金卡會三員+私三人會所三+俱樂三部+行三業(yè)協(xié)會銀聯(lián)卡三金卡會三員環(huán)球嘉三年華會三所、天三上人間遠東半三島酒店翠林高三爾夫俱三樂部律師協(xié)三會、私三營企業(yè)三協(xié)會…三…浙江商三會、福三建商會■焦點三客戶座三談：邀請焦三點客戶三，集中三座談，共同探三討產(chǎn)品三的可能三性，發(fā)揮“三小圈子三文化”三的鏈式三效應■貼身三服務：置業(yè)顧三問全程三服務模三式郵寄客戶訪問表

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