恩施國際名品城項目可行性研究報告

下載后可任意編輯，修改下載后可任意編輯，修改打造鄂西“泛地產(chǎn)”基地開啟商務(wù)創(chuàng)意元年〖恩施國際名品城〗項目可行性報告執(zhí)掌名品．與世界相望恩施國際名品城投資開發(fā)有限公司二零一一年六月硒都門戶私享硒都門戶私享世界資源為本，產(chǎn)業(yè)為用——二維商務(wù)為魂、休閑體驗為表、生態(tài)康居為里目錄前言 前言恩施土家族苗族自治州位于湖北省西南部，山青水秀，空氣清新，森林覆蓋率高達65%，被譽為“天然氧吧”，是適宜人類居住的祖國“三大后花園”之一；中藥材資源豐富，素有“華中藥庫”之稱；生物資源富集，被稱為“鄂西林?！焙汀疤烊恢参飯@”；盛產(chǎn)優(yōu)質(zhì)白肋煙和烤煙，被譽為“煙草王國”；魔芋種植歷史悠久，是“中國魔芋產(chǎn)業(yè)綜合實力第一市”；盛產(chǎn)以“恩施玉露”茶為主的優(yōu)質(zhì)名茶，是全省三個“茶葉大縣”之一；這里蘊藏著迄今為止世界上發(fā)現(xiàn)的唯一獨立硒礦床，被譽為“中國硒都”，富硒綠色產(chǎn)業(yè)正在形成。鐵礦、黃鐵礦、耐火粘土、煤矸石、石灰?guī)r等礦產(chǎn)種類繁多，極具開發(fā)價值。恩施旅游資源富集，以恩施大峽谷等一批極具特色的景區(qū)和以“恩施女兒會”為代表的濃郁的土家、苗族文化交相輝映，為發(fā)展生態(tài)文化旅游造就了巨大的發(fā)展空間。作為地處武陵山區(qū)腹地的山區(qū)縣市，長期以來，恩施因基礎(chǔ)薄弱、交通閉塞、信息制約，資源優(yōu)勢難以轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢，發(fā)展速度緩慢?！笆晃濉币詠?，恩施市緊緊抓住“兩路”建設(shè)與開通機遇及國家和省實施一系列支持中、西部地區(qū)、民族地區(qū)發(fā)展的重大政策機遇，創(chuàng)新發(fā)展思路，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，奮起直追，尤其是圍繞武陵山經(jīng)濟協(xié)作區(qū)的整體開發(fā)。恩施作為該區(qū)的中心城市之一，本地資源整合與產(chǎn)業(yè)提升成為恩施州發(fā)展規(guī)劃的主體部分，也是恩施市實施工業(yè)興市戰(zhàn)略的主戰(zhàn)場。近年來，恩施經(jīng)濟開發(fā)區(qū)立足自然資源豐富、“兩路”全線貫通優(yōu)勢，以項目建設(shè)為中心，狠抓基礎(chǔ)設(shè)施及配套功能建設(shè)、創(chuàng)新招商引資工作思路，切實優(yōu)化發(fā)展服務(wù)環(huán)境。本項目擬定的國際名品城是順應(yīng)恩施工業(yè)興市的發(fā)展要求，豐富城市品牌發(fā)展內(nèi)涵，提升區(qū)域綜合競爭力。以國際商務(wù)服務(wù)水平為模板，以建成鄂西最高檔商務(wù)服務(wù)中心為愿景，以企業(yè)的服務(wù)需求為導(dǎo)向，旨在為企業(yè)間搭建一個交流溝通的自由平臺。該項目的建成不僅可讓國內(nèi)外知名品牌“走”進來，也可讓恩施本土企業(yè)“走”出去。同時，該商務(wù)服務(wù)項目的發(fā)展也可帶動恩施其他現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)的的發(fā)展，從而增強恩施綜合競爭力和輻射帶動力，推動經(jīng)濟在更高層次躍升發(fā)展。在上述設(shè)計構(gòu)思的理念指導(dǎo)下，項目以豐富多樣的環(huán)境資源和文化資源為載體，擬規(guī)劃成“一心兩軸連四區(qū)”的主題城市綜合體?？傊?，在恩施工業(yè)蓬勃發(fā)展的上升期，建成這樣一個集休閑居住，購物娛樂，企業(yè)服務(wù)為一體的多功能城市綜合體是十分必要和可行的，對于匯聚城市人流、物流、資金流、信息流，提升城市向心力和吸引力，推動恩施工業(yè)化、城市化進程有重大促進作用。1項目概況1.1項目名稱《恩施國際名品城》1.2項目建設(shè)性質(zhì)城市綜合體1.3申報單位恩施國際名品城投資開發(fā)有限公司1.4項目主體李時珍醫(yī)藥公司湖北佳盟投資有限公司1.5承擔單位恩施國際名品城投資開發(fā)有限公司1.6支持單位恩施市政府恩施市城市建設(shè)局恩施市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)1.7項目簡介為推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，整合本地資源，加強地方企業(yè)的溝通與聯(lián)系，佳盟投資有限公司、李時珍醫(yī)藥公司通力合作，雙方發(fā)揮各自優(yōu)勢，共同打造鄂西最高檔商務(wù)服務(wù)中心——國際名品城。以服務(wù)企業(yè)為出發(fā)點，以整合區(qū)域資源、完善配套設(shè)施為手段，集中構(gòu)建恩施州的企業(yè)服務(wù)大平臺、城市新興綜合體，最終成為恩施的城市地標、商貿(mào)亮點。項目選址擬定申報位于恩施城區(qū)東北部的金桂大道開發(fā)區(qū)內(nèi)，擬定申報面積約130畝，擬規(guī)劃建筑面積將達到21萬平方米。經(jīng)項目專家組考察，一致認為該區(qū)無論從生態(tài)效益、社會效益還是經(jīng)濟效益三方面看，都適合建成集企業(yè)服務(wù)、休閑居住、購物娛樂為一體，充分展示企業(yè)品牌形象和文化內(nèi)涵，為企業(yè)和人才服務(wù)的綜合性商務(wù)服務(wù)基地。該區(qū)充當城市新區(qū)的核心區(qū)域，包含各種城市功能，有商務(wù)辦公、商務(wù)服務(wù)、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)，匯聚了鄂西城市的人流、物流、資金流和信息流，促進了企業(yè)間的溝通交流，提升了城市的向心力和吸引力，對城市形象的提升、城市功能的完善有重要意義。1.8規(guī)劃依據(jù)本規(guī)劃編制的依據(jù)如下：1.8.1國家及部委文件國家及部委文件1、國務(wù)院《關(guān)于實施西部大開發(fā)若干政策措施的通知》（國發(fā)〔2000〕33號）；2、國務(wù)院西開辦《關(guān)于西部大開發(fā)若干政策措施的實施意見》（2001.8.28）；4、國家發(fā)改委《關(guān)于規(guī)范專項規(guī)劃工作的意見（試行）的通知》；5、國家農(nóng)業(yè)部關(guān)于進一步推進優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)意見的通知（農(nóng)計發(fā)[2003]20號）;6、國家農(nóng)業(yè)部《定點扶貧地區(qū)農(nóng)業(yè)優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)開發(fā)規(guī)劃》（2002.8）；7、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007.10.28主席令第七十四號）8、《武陵山集中連片特困民族地區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2010～2020年）研究提綱（討論稿）》1.8.2湖北省文件1、中共湖北省委、湖北省人民政府《關(guān)于促進農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的決定》（鄂發(fā)[2003]2號）；2、中共湖北省委、湖北省人民政府《關(guān)于加快恩施自治州經(jīng)濟和社會發(fā)展的決定》（1995.12.8）;3、省委辦公廳、省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省扶貧辦《關(guān)于加快對恩施自治州扶持力度的意見》的通知（2003.9.22）；4、湖北省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省計委等部門《關(guān)于湖北省優(yōu)勢特色農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域布局規(guī)劃（2003—2010年）的通知》（鄂政辦發(fā)[2003]80號）。5、《湖北省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2003-2020）》

1.8.3恩施州文件1、恩施市城市總體規(guī)劃（2002～2020）2、《恩施州、市“十五”計劃和2010年遠景發(fā)展規(guī)劃》3、中共恩施州委、恩施州人民政府《關(guān)于進一步加快發(fā)展民營經(jīng)濟的若干意見》（2000.1.23）；4、中共恩施州委、恩施州人民政府《關(guān)于進一步加強招商引資工作的意見》（2003.10.18）；5、《恩施州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃》（2009.6.30）6、《恩施土家族苗族自治州城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)個人住宅規(guī)劃管理實施細則》（201011.15）2.項目背景及必要性2.1項目區(qū)域概況 恩施土家族苗族自治州位于湖北省西南部，地處湘、鄂、渝三省交匯處，是我國中西兩個經(jīng)濟帶的結(jié)合部。自治州成立于1983年12月1日，是全國最年輕的少數(shù)民族自治州。2001年與我國西部12個省、市、自治區(qū)及吉林延邊朝鮮族自治州、湖南湘西土家族苗族自治州一起被列入國家西部大開發(fā)范圍。全州轄6縣2市，88個鄉(xiāng)鎮(zhèn)及街道辦事處，2554個村（居）民委員會。國土面積24061平方公里，其中森林面積984.29千公頃，耕地面積377.8千公頃，森林覆蓋率61.54%。（見表1、表2）表1恩施州行政區(qū)劃表（單位：個、平方公里）縣、市鄉(xiāng)(鎮(zhèn))及街道辦事處村(居)民委員會村(居)民小組國土面積合計鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處合計村委會居委會合計村民小組居民小組全州88463752554246292234552288656924061恩施市16103322218834167414941803972利川市146625875751261466092544603建始縣1055369362736123587252666巴東縣122105034901340223929933354宣恩縣963285280527152692232730咸豐縣1055189184519611931302520來鳳縣8531961851119071821861344鶴峰縣972203198514181340782872表2恩施州自然狀況及資源表指標單位2003年一、國土面積平方公里24061二、自然資源1、土地資源農(nóng)用地面積千公頃1970．2耕地面積千公頃377.8園地面積千公頃38.8林地面積千公頃1445.7牧草地面積千公頃6.7其他農(nóng)用地面積千公頃101.2建設(shè)用地千公頃63.5未利用地面積千公頃372.42、林木資源活林木總蓄積量萬立方米3056.35森林蓄積量萬立方米2922.88森林面積千公頃984.29森林覆蓋率%61.543、水利資源水資源總量億立方米299.8人平水資源擁有量立方米/人7860.6水能資源蘊藏量萬千瓦509可開發(fā)量萬千瓦349.1年末水電已裝機總?cè)萘咳f千瓦47.66注：林木資源數(shù)據(jù)為二類森林資源清查數(shù)據(jù)。2.1.1自然環(huán)境1、地理位置與地貌恩施自治州地跨東經(jīng)108°23′12″—110°38′08″、北緯29°07′10″—31°24′13″，州域東西相距約220千米，南北相距約260千米。西連重慶市黔江區(qū)，北鄰重慶市萬州區(qū)，南面與湖南湘西土家族苗族自治州接壤，東北端連本省神農(nóng)架林區(qū)，東面與本省宜昌市為鄰。其地貌基本特征是：一是階梯狀地貌發(fā)育。由于受新構(gòu)造運動間歇活動的影響，大面積隆起成山，局部斷陷、沉積形成多級夷平面與山間河谷斷陷盆地。二是巖溶地貌發(fā)育。石芽、溶洞、漏斗、盲谷、伏流比比皆是。溶蝕洼地、蝶狀洼地、波立谷更是星羅棋布。地表切割深，溝壑縱橫，山體破碎。州境縱橫河流分布在新構(gòu)造運動的影響下，地表相對抬升，河流向下深切。橫貫巴東的長江切穿巫山，形成巫峽。清江、酉水、婁水、唐崖河、郁江等河流及其支流，多沿斷裂發(fā)育，地表切割深，形成程度不等的深切曲流。2、氣候特征恩施州處在我國東部季風中亞熱帶的貴州高原—鄂西南山地氣候區(qū)的東北隅，屬中亞熱帶季風性山地濕潤氣候?？偟奶攸c是冬少嚴寒，夏無酷熱，霧多濕重，雨量充沛。全州平均年日照時數(shù)為1160—1600小時，日照百分率在26—37%之間。本州由于山體遮蔽，云霧天氣多，日照時數(shù)少，太陽輻射是全省的最低值區(qū)，屬于全國閉合低值區(qū)的一部分。與全省同緯度平原地區(qū)相比，恩施州年日照時數(shù)和太陽輻射量雖然較小，但卻有著短日照作物和耐陰作物生長的光能資源優(yōu)勢，有喜溫作物的生產(chǎn)條件。如魔芋、水稻、玉米、大豆等作物有著穩(wěn)定的產(chǎn)量。全州年平均氣溫為13—16℃。其分布隨海拔升高而遞減。在海拔300—1800米的地域，年平均氣溫多在17.4—7.8℃之間，海拔500米以下的長江河谷地區(qū)超過18℃，而1800米以上的少數(shù)高寒地區(qū)則低于7.8℃。全州各地無霜期平均在200—300天之間，其分布隨海拔高度的變化呈相應(yīng)遞減梯度，每升高100米縮短5—7天。一般低山都在260天以上，最長達290天，二高山平均在230—260天，與江漢平原相近，高山無霜期平均在200—230天之間。州內(nèi)降水豐沛，年平均降水量在1118-1900毫米之間。依據(jù)光照、熱量的多少和降水的分布，全州從低到高可分為五個不同層次：低山大河谷地屬于光照略多，熱量條件好，降水偏少的地區(qū)；低山山地屬于光照少，熱量條件較好，降水較豐的地區(qū)。二高山山地屬于光照少，熱量條件較差，降水量大，濕度大的冷濕地區(qū)；高山上部山地屬于光照一般，熱量條件差，降水量與濕度最大的寒冷過濕地區(qū)。3、主要資源（1）、土壤恩施州土壤類型復(fù)雜，有黃壤、棕壤、紅壤、黃棕壤、紫色土、石灰土、草甸土、沼澤土、潮土和水稻土等19個土類，53個土屬，139個土種。主要土類的分布和性狀，隨海拔高度變化而有比較明顯的垂直分布規(guī)律。黃壤多分布在800米以下的低山，約占耕地面積的16%。黃棕壤分布在800米至1500米的二高山和部分高山，占耕地面積的50%左右。棕壤多分布在1500米以上的高山，約占耕地面積的10%。州內(nèi)耕地土壤，按其性狀和肥力，好土和比較好的土壤占76.3%，如低山丘陵的紫色土，二高山的山地黃壤、黃砂土、青砂土和大土、以及高山的灰色土等，大多偏酸性。土壤的有機質(zhì)、含氮量隨海拔升高而增加，耕層有機質(zhì)一般占2-4%。境內(nèi)大多土壤性狀均適宜魔芋生長。（2）、植被由于地理條件的優(yōu)勢，恩施州具有從南亞熱帶到寒濕帶各種動植物生存的環(huán)境，生物資源不僅以豐富性、古老性和多樣性著稱，而且具有很高的經(jīng)濟價值和開發(fā)潛力，在全省乃至全國都占有很重要的地位。全州植物資源有215科，900余屬，約3000種，其中種子植物160科，833屬，2000多種；蕨類植物有31科，50屬，122種；苔蘚植物有10科12種；菌類植物有8科10種。（3）、能源恩施州的能源資源主要有水能、煤、天然氣和風能。全州水能蘊藏量豐富，共有大小河流60多條，總流域面積21801平方千米。水資源總量為299.8億立方米，水能資源理論蘊藏量為509萬千瓦，可開發(fā)量349.1萬千瓦。煤炭是恩施州部分工業(yè)能源和重要生活用能源。全州已探明儲量2.19億噸，居全國第26位、全省第一位。州內(nèi)利川市建南有豐富的天然氣資源，儲量達110億立方米。（4）、礦藏州境礦產(chǎn)門類較多，儲量豐富。全州已探明礦產(chǎn)60種，產(chǎn)地366處，其中具有D級儲量以上的礦產(chǎn)16種，產(chǎn)地100處。尤其是鐵、煤、石煤、天然氣、磷、黃鐵礦、耐火粘土等7種礦產(chǎn)，居全省第一位。恩施州硒資源極為豐富，分布廣，含量高，居世界之首，硒產(chǎn)品和硒礦床的開發(fā)前景廣闊，將為世界70%以上缺硒地區(qū)帶來福音。2.1.2經(jīng)濟社會環(huán)境2.1.2.1人口與民族據(jù)2003年末統(tǒng)計，恩施州總?cè)丝?81.79萬人，其中農(nóng)業(yè)人口335.71萬人，占88.75%，農(nóng)村勞力資源181.35萬人。境內(nèi)居住著漢族、土家族、苗族、侗族、蒙石族、回族、白族、畬族等29個民族，是一個少數(shù)民族聚居區(qū)。全州少數(shù)民族人口199.16萬人，占總?cè)丝诘?2.75%，其中土家族人口169.87萬人，占總?cè)丝诘?5%，苗族人口20.58萬人，占總?cè)丝诘?.5%。（見表3）恩施州人口及民族分布情況表表3單位：人民族縣市總?cè)丝跐h族土家族苗族侗族回族蒙古族白族滿族瑤族朝鮮族畬族彝族其他民族恩施州1783554169870320581767440338533336461804225135418445441726恩施市75572546361127075333111718721814810210814392438172利川市78698434066338803553590273157189925461625173276447建始縣510555325174173984870568172631329408917412061巴東縣48533827163021242475646551235391338213194宣恩縣33598411288014083734354468172333522810391628335109咸豐縣36371054752276394276682739603792473210431739295來鳳縣316707151132934717067929238330163213110421416鶴峰縣22018763712142805675418107066054211722322.1.2.2經(jīng)濟社會狀況1、經(jīng)濟發(fā)展水平2003年末，全州國內(nèi)生產(chǎn)總值140.84億元(當年價)；財政收入109501萬元；農(nóng)村居民人均純收入1498元，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入1452元；城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額1679元。全州外貿(mào)出口總額1685萬美元，比上年增長78.87%，其中直接出口1497萬美元，進口188萬美元，主要出口產(chǎn)品有魔芋制品、中藥材、薇菜和蔬菜等地方特色優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品。2003年恩施州分縣(市)主要經(jīng)濟指標統(tǒng)計表表4單位：萬元指標名稱全州恩施市利川市建始縣巴東縣宣恩縣咸豐縣來鳳縣鶴峰縣1、GDP1408400345448229586158124194371125377144328113960100230第一產(chǎn)業(yè)545300102948108485739446583749672648504318436340第二產(chǎn)業(yè)42210010980060181327386304635806403943503740092第三產(chǎn)業(yè)441000132700609204694265488398993908435739237982、人均GDP(元)3693449027643103402336784034369946443、農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值81965115531616084111122395938750459395165831552164、規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值40110565069919973448231138165611616560017551415、財政收入(萬元)1095011894125018881812011711890891381875582、產(chǎn)業(yè)特色恩施州是一個以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟為主的少數(shù)民族自治州，全州農(nóng)作物播種面積629.37千公頃。近年來，全州面向市場，積極推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，重點發(fā)展特色蔬菜(含魔芋產(chǎn)業(yè))、藥材、茶葉、煙葉、畜牧、林果六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和魔芋、黃連、板黨、鳳頭姜、富硒茶、山羊、板栗、薇菜、白柚、野葛十大特色品種，全州中小企業(yè)總數(shù)超過8026個，其中農(nóng)、林、牧、漁企業(yè)達435家、交通運輸倉儲和郵政業(yè)439家；茶園2.3萬公頃，年產(chǎn)值2.8億元，已開發(fā)出20多個富硒品種，產(chǎn)品打入港澳臺和歐美市場。被日本專家稱為“中國山珍”的薇菜、莼菜、葛粉，年外銷出口2000多噸，年創(chuàng)匯1000多萬美元；世界珍品葛仙米唯恩施州鶴峰獨有，常年產(chǎn)量2.5萬公斤干品；純天然、無污染的箬葉資源90%的產(chǎn)品由日、韓包銷，成為全國最大的箬葉生產(chǎn)出口基地，全州干品產(chǎn)量達到4000噸以上，年產(chǎn)值1000萬元以上。開通韓國首爾、北京、上海、廣州、武漢等航線，被列入全國公路運輸179個樞紐城市之一，是鄂、渝、湘、黔四省人流、物流、資金流、信息流的聚集地和集散地。恩施市1998年被列為國家對外開放城市，是湖北省九大歷史文化名城之一。2005年被中國社會科學院評為“2005年度全國最具投資潛力中等城市50強”，2006年7月被世界品牌大會評為“中國特色魅力城市200強”。2008年被評為中國“優(yōu)秀旅游城市”、“湖北省最佳金融信用縣市”、“湖北省園林城市”、“湖北省平安縣市”、“2009年度蘇商投資中國首選城市”。2.2項目背景2.2.1政策壞境分析從政策層面上看，主要是國家深入推進新一輪西部大開發(fā)，進一步加大扶貧開發(fā)力度，支持民族地區(qū)加快發(fā)展，武陵山經(jīng)濟協(xié)作區(qū)建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略，省委、省政府建設(shè)武陵山少數(shù)民族經(jīng)濟社會發(fā)展試驗區(qū)、加快鄂西生態(tài)文化旅游圈建設(shè)、深入實施“616”對口支援工程、支持恩施州建設(shè)全國先進自治州等。國家及省委、省政府的大力支持，為我們的項目——2.2.2市場發(fā)展環(huán)境分析改革開放的三十幾年來，我國人民的生活水平日益提高，人們不僅僅是追求溫飽，更是追求品質(zhì)生活。在21世紀的前20年，我國多數(shù)大中城市的消費階段會經(jīng)歷從初級享受型消費階段向小康富裕型消費階段轉(zhuǎn)換。隨著人們生活的富足，他們強大的購買力是我們的巨大市場。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)分工的細化，商務(wù)服務(wù)業(yè)地位和作用日益凸顯，商務(wù)服務(wù)業(yè)已成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。加快發(fā)展商務(wù)服務(wù)業(yè)，積極開發(fā)新的服務(wù)渠道和服務(wù)產(chǎn)品，提高服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)成本，擴大服務(wù)消費規(guī)模，提高服務(wù)業(yè)的比重，可以有效減少經(jīng)濟增長對資源的消耗及對環(huán)境的負面影響，對于節(jié)約能源資源、提高資源利用效率具有重要意義。我國歷來重視服務(wù)業(yè)發(fā)展，近年來制定了一系列鼓勵和支持服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策措施，取得了明顯成效，服務(wù)業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴大，結(jié)構(gòu)和質(zhì)量得到改善。2.2.3區(qū)域發(fā)展環(huán)境研究2008年11月，湖北省委、省政府作出重大戰(zhàn)略決策，在著力開展國家批準的鄂東地區(qū)“武漢城市圈”兩型社會建設(shè)的同時，運用后現(xiàn)代理念，激活鄂西地區(qū)豐富的生態(tài)、文化等資源優(yōu)勢，破解交通、體制、機制等瓶頸障礙，恩施州的各項事業(yè)都突飛猛進的發(fā)展起來。城市建設(shè)對于中國優(yōu)秀的旅游城市——恩施來說，也是舉足輕重的。恩施市緊緊抓住“兩路”建設(shè)與開通機遇及國家和省實施一系列支持中、西部地區(qū)、民族地區(qū)發(fā)展的重大政策機遇，創(chuàng)新發(fā)展思路，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，奮起直追，尤其是圍繞武陵山經(jīng)濟協(xié)作區(qū)的整體開發(fā)，恩施作為該區(qū)的中心城市之一，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的資源整合與產(chǎn)業(yè)提升成為恩施州發(fā)展規(guī)劃的主體部分，也是恩施市實施工業(yè)興市戰(zhàn)略的主戰(zhàn)場。2.2.4實施背景分析金桂大道地處于恩施市東部的施州新區(qū)中心，是新區(qū)發(fā)展的主軸。其北接施州大道，南至學院路并與恩施舊城相連，西鄰恩施機場，東至曾家灣山脊并與郊野群山相望。金桂大道兩山夾峙的空間格局，有利地塊內(nèi)城市良性環(huán)境保持，利于特色景觀營造；兩山環(huán)抱，三面圍合的狹長地域，形成聚氣聚財之勢，為城市的有機生長和持續(xù)增長提供得天獨厚的環(huán)境空間優(yōu)勢。從未來恩施城區(qū)的發(fā)展趨勢來看，該區(qū)域商務(wù)前景良好，將成為高檔購物和高檔寫字樓的聚集區(qū)，軸線南段有本市最高級別的五星級酒店、武陵建材城、文化宮、電子城、武陵國際裝飾成、服裝城等，與火車站、機場的便利交通，也是良好商務(wù)條件的表現(xiàn)?？傮w來說該區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢明顯，具有良好的高端商務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)。恩施州委、州政府以及州直相關(guān)單位已確定將新行政中心遷至新區(qū)，以有效驅(qū)動新區(qū)發(fā)展。該地塊地處恩施“金廊”的核心區(qū)，是恩施城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心，也是恩施最重要的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶，聚集了金融貿(mào)易、商務(wù)辦公、公司總部、科技會展、文體休閑、現(xiàn)代生活等功能，是未來服務(wù)于全省、乃至中部經(jīng)濟區(qū)域中樞，是武陵山區(qū)都市的形象展示區(qū)，經(jīng)濟協(xié)作區(qū)中心城市的核心控制區(qū)。隨著恩施政府單位的整體移遷，也將為該區(qū)發(fā)展帶來更強的人脈、在城市的影響力增大，地段增值，強化了原有的商業(yè)、政務(wù)功能。恩施經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃勾勒出了新區(qū)的基本發(fā)展框架，周邊配套發(fā)展加快，為該區(qū)實施企業(yè)服務(wù)中心項目注入活力。據(jù)調(diào)查，周邊項目中，最值得關(guān)注的是與本地塊毗鄰的武陵大酒店項目和武陵建材城建設(shè)項目，該兩項目分別位于本項目的南側(cè)，均為較大規(guī)模的企業(yè)服務(wù)中心項目，除此之外，本區(qū)段已引入的多個經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園項目，未來這些項目的關(guān)系是互相依存和互相競爭?；ハ嘁来媸侵肝磥眄椖康囊?guī)模及業(yè)態(tài)足以使該區(qū)域成為恩施未來的新核心，對整個恩施、乃至湖北、武陵山區(qū)形成輻射，帶來大量的商業(yè)、商務(wù)客源?；ハ喔偁幹傅氖嵌鄠€項目的業(yè)態(tài)如果不能有效的差異化，互相之間將出現(xiàn)嚴重的同質(zhì)競爭，同質(zhì)的業(yè)態(tài)供應(yīng)將超過市場的需求，不利于項目的發(fā)展。2.3項目實施的必要性1、城市發(fā)展滯后作為地處武陵山區(qū)腹地的山區(qū)縣市，長期以來，恩施因基礎(chǔ)薄弱、交通閉塞、信息制約，資源優(yōu)勢難以轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢，發(fā)展速度緩慢，城市發(fā)展相對滯后。為了打造良好的城市風貌，建造一個及商務(wù)服務(wù)、購物娛樂、生態(tài)社區(qū)于一體的高檔城市綜合體，是十分必要的。本項目的建成直接提升恩施城市在鄂西地區(qū)、武陵山區(qū)甚至全國的中部三線城市的城市形象，本項目成功打造也將成為恩施的城市名片之一，讓恩施在文化旅游經(jīng)濟發(fā)展的同時，也輸送了良好的城市建設(shè)愿景給外來游客、投資者等人群。2、商務(wù)、商業(yè)發(fā)展不足恩施在湖北地處偏遠，又屬湖北最大的山區(qū)，加之過去各方面基礎(chǔ)差，所以“老、少、邊、山、窮”

的面貌一時難以得到根本改觀，所以恩施的商務(wù)、商業(yè)發(fā)展十分落后。商務(wù)是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。城市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務(wù)需求。商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費需求。本項目包括高檔的商務(wù)服務(wù)區(qū)，時尚的商業(yè)娛樂購物體驗區(qū)，對恩施的經(jīng)濟發(fā)展有著重要影響。3.資源整合力度差如何整合地區(qū)資源優(yōu)勢、提升地區(qū)中小企業(yè)的區(qū)域競爭力、如何實現(xiàn)信息更快更集中的流通、正是本項目申請運營實施的關(guān)鍵因素，本項目為實現(xiàn)中小企業(yè)的一體化樓宇辦公、便捷的信息、人力、資金交流、5A級智能化的物業(yè)服務(wù)、商貿(mào)文娛、等城市新綜合體式的發(fā)展提供最好的平臺，一方面成為恩施經(jīng)濟開發(fā)區(qū)最有力的招商地標，展示本地經(jīng)貿(mào)現(xiàn)代化管理理念與硬件條件，另一方面也為本地中小企業(yè)的集群式發(fā)展提供總部中心的后勤服務(wù)，帶動人氣的積聚、地塊價值的升值。綜上，名品城項目的實施是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，形成服務(wù)經(jīng)濟的重點領(lǐng)域，是加快建設(shè)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的恩施新城、完善城市綜合功能的重要體現(xiàn)，是引導(dǎo)消費、提高市民生活品質(zhì)、構(gòu)建生態(tài)社區(qū)，營造和諧社會氛圍的重要步驟，是恩施政府抓住武陵山區(qū)域經(jīng)濟協(xié)作的大機遇、服務(wù)三峽經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶的重要平臺。3.規(guī)劃方案3.1項目規(guī)劃原則

1.統(tǒng)籌規(guī)劃原則。國際名品城需結(jié)合恩施市城市功能和空間布局、市場的需求及其趨勢、人口的布局及結(jié)構(gòu)、資源特點等一系列因素來決定區(qū)域內(nèi)的開發(fā)經(jīng)營，達到各區(qū)域之間相互促進，卻又互不干擾的狀態(tài)，在設(shè)計與運營中尋求平衡。

2.因地制宜原則。本項目用地位于恩施第一大道——金桂大道旁，旁臨恩施機場、恩施火車站交通人群集散地，靠近湖北民族學院人才聚集地，且周邊臨近多個服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)。開發(fā)時應(yīng)結(jié)合當?shù)氐牡刭|(zhì)構(gòu)造和民俗民風以及充分考慮當?shù)匾约爸苓叧鞘芯用竦南M習慣，更好地實現(xiàn)土地資源的利用。

3.交通傳遞性廣達原則城市綜合體的交通需要對外高度便捷，對內(nèi)高度便利。整個交通體系能夠?qū)C合體起到綜合引導(dǎo)。這個體系不單單指硬件設(shè)施，還包括很多軟件設(shè)施，比如信號系統(tǒng)、停車收費系統(tǒng)等。在開發(fā)建設(shè)時，應(yīng)充分考慮當?shù)噩F(xiàn)有的交通條件，在此基礎(chǔ)上，完善交通路線結(jié)構(gòu)，以及虛擬交通（電話、網(wǎng)絡(luò)等）。實現(xiàn)交通通達度以及速度便捷程度的提高。

4.以人為本的原則國際名品城的規(guī)劃設(shè)計要以人為本，從人的需求和行為習慣出發(fā)。不僅需要考慮當?shù)氐牡刭|(zhì)構(gòu)造和周邊環(huán)境，也應(yīng)重視當?shù)氐臍v史民俗、現(xiàn)有住戶的搬遷安置以及周邊城區(qū)居民的消費情況等人文要素，從而達到合理開發(fā)、持久性發(fā)展。

5.重視價值創(chuàng)造的原則城市綜合體需要創(chuàng)造和提升城市或者區(qū)域價值。例如有了華貿(mào)中心，CBD核心區(qū)以東的價值得到了提升。城市綜合體可以帶來投資效應(yīng)、就業(yè)、稅收貢獻以及土地價值的提升。所以在開發(fā)與建設(shè)的過程中必須意識到，建設(shè)城市綜合體的過程是一個價值創(chuàng)造的過程。6.環(huán)境、經(jīng)濟與社會相協(xié)調(diào)原則。和諧社會是當今人類孜孜以求的一種美好社會，恩施國際名品城作為一個“城中城“，相當于一個小型的社會，則其在開發(fā)的過程中應(yīng)走可持續(xù)性發(fā)展路線，以保護環(huán)境為前提，經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展為目的，社會和諧為最高愿景，達到一種人與經(jīng)濟、個人與社會、自然與經(jīng)濟共同發(fā)展，互利共贏的和諧局面，切忌不可先開發(fā)破壞，后整修保護。

7.文化與開發(fā)相結(jié)合原則。中國文化一脈相承，博大精深。文化是科技的主要內(nèi)容，而科技是發(fā)展的第一生產(chǎn)力，由此觀之文化對發(fā)張起著至關(guān)重要的作用，文化的力量不可忽視。在開發(fā)中將文化與規(guī)劃相結(jié)合，一方面文化的號召力起到了一定的宣傳號召作用；另一方面規(guī)劃中的創(chuàng)新也為古老的文化注入了時代的活力。文化與開發(fā)相結(jié)合是片區(qū)持久發(fā)展的必經(jīng)之路。3.2項目策劃視野1.旅游城市發(fā)展新極層充分考慮城市郊區(qū)成為新的發(fā)展極點，與城市其他功能區(qū)的互補、互動的關(guān)聯(lián)性。提前將周邊商業(yè)圈納入考慮，并配合城市“仙居恩施”的形象定位，以適應(yīng)未來發(fā)展需要。將居住與商貿(mào)相結(jié)合，在政府的政策支持與引導(dǎo)下，打造鄂西國際商貿(mào)服務(wù)城市綜合體。2.武陵區(qū)域協(xié)作區(qū)層次積極參與城市分工，推進差異化發(fā)展，正確認識該項目的建成在武陵區(qū)域的所處的位置，在某些領(lǐng)域積極作為，占據(jù)該區(qū)域的核商業(yè)區(qū)位置。3.中部城市群層次確定品牌發(fā)展戰(zhàn)略，樹立長遠的影響力，充分發(fā)揮日漸改善的對外交通優(yōu)勢和連接鄂湘黔渝周邊區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢。以大武陵旅游經(jīng)濟圈和鄂西生態(tài)房產(chǎn)圈為核心市場，以長株潭城市群、成渝經(jīng)濟帶為拓展市場，成為中等規(guī)模城市群中經(jīng)濟輻射的最高級別商務(wù)服務(wù)性質(zhì)為主打的城市綜合體，用品牌的眼光服務(wù)社會，提升城市魅力。3.3策劃理論前提在市場對集居住與商貿(mào)為一體的城市綜合體的需求的支撐下，構(gòu)造匯集一切人們生活辦公所需要素的城市綜合體，形成小型的“城中城”模式。想要構(gòu)造成功的城市綜合體需具備五大要素：快捷優(yōu)質(zhì)辦公模式；生活娛樂服務(wù)設(shè)施齊全模式;提供舒適購物體驗；強化營銷策略整合；構(gòu)建全新管理融資機制。（1）主題的選擇與定位就類似恩施這樣有著極大發(fā)展?jié)摿Φ娜€城市建設(shè)現(xiàn)狀而言，如何實現(xiàn)城市建筑與城市空間環(huán)境的綜合互動、充分發(fā)揮城市功能集聚的優(yōu)勢、解決城市化進程所帶來的壓力，是當?shù)卣c土地開發(fā)商雙方都需要思考的問題，也是在城市化進程中為促進經(jīng)濟增長與城市形象提升的一次博弈。項目所在開發(fā)區(qū)地段需要能夠產(chǎn)生自身動力的源泉，來維持地段商務(wù)的特征，因此將商務(wù)、商業(yè)作為項目的核心驅(qū)動力，項目的整體定位可以為商務(wù)、商業(yè)及由此帶動的配套服務(wù)立體化多功能復(fù)合中心。針對多種方案，我們進行了如下幾個方面的分析：A、本市已有大型零售購物超市十來家，而且規(guī)模效益明顯。但新區(qū)尚無購物超市配備，有市場空間開發(fā)購物超市。購物這部分產(chǎn)品及能力可以通過產(chǎn)品復(fù)制和團隊復(fù)制，很快運用到本市。B、本市尚無大型的運作成功的綜合寫字樓，尤其是服務(wù)設(shè)施與管理團隊配備齊全的商務(wù)中心，有開發(fā)寫字樓的市場需求，也是本區(qū)開發(fā)地方經(jīng)濟引進優(yōu)秀企業(yè)入駐的必然趨勢。C、對周邊項目進行分析，周邊的主要項目，武陵建材城項目以零散的租戶商鋪為主，輔以公寓、酒店和部分商業(yè)，所以為本區(qū)建設(shè)全新的綜合體創(chuàng)造競爭的差異化優(yōu)勢。D、周邊地塊的明確經(jīng)過對以上因素的綜合研究、比較，為避免直接競爭、充分實現(xiàn)項目的差異化，同時綜合市場需求，盡可能的復(fù)制已成功的產(chǎn)品線，最終確定項目整體定位為：一個以大型商務(wù)辦公為核心，集購物、零售、培訓(xùn)、酒店、餐飲、會展、文化、娛樂、康體等諸多功能為一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標志性建筑群；本項目主旨在于打造恩施州、甚至是武陵山經(jīng)濟協(xié)作區(qū)最大的企業(yè)服務(wù)、交流、發(fā)展平臺，能帶來長期、穩(wěn)定、可觀的投資回報；創(chuàng)造良好的遠景投資價值并對城市的發(fā)展更新產(chǎn)生影響。（2）創(chuàng)造性的引入電子商務(wù)B2B的理念，打造二維商貿(mào)區(qū)結(jié)合本項目的商貿(mào)區(qū)的綜合定位，一方面引入電子在商業(yè)方面即電子銷售網(wǎng)絡(luò)與實體店面銷售同步進行，一方面在打造企業(yè)服務(wù)中心的過程中，即在商務(wù)方面，既要提供快捷全面的企業(yè)信息網(wǎng)上交流平臺，也要打造鄂西地區(qū)最高檔的高檔辦公場所，引入5A級智能化的辦公趨勢。（3）建筑空間的合理布局A、組織結(jié)構(gòu)本服務(wù)中心功能系統(tǒng)的總體組織就是在功能定位的基礎(chǔ)上，準確把握功能子系統(tǒng)間的關(guān)系，通過選擇恰當?shù)慕M織結(jié)構(gòu)、運用合理組織手法，選擇合適的組織形式，總體上解決各功能子系統(tǒng)的布置問題，協(xié)調(diào)好各功能子系統(tǒng)之間的關(guān)系。本項目在規(guī)劃形式上采取三級組織結(jié)構(gòu)，如圖：功能組織手法示意圖大多數(shù)城市綜合體功能組織采用的綜合體-建筑-功能單元的三級結(jié)構(gòu)。采用三級組織結(jié)構(gòu)的城市綜合體圍繞中心廣場、步行廊道等公共空間來組織建筑群，建筑之間通過中介空間建立起聯(lián)系，單個建筑可能包含幾種功能，也有可能只有一種功能。采用這種組織結(jié)構(gòu)的綜合體通常規(guī)模不會特別大，其占地地面積通常不會超過8萬㎡，而本中心的占地面積約6萬平方米，正符合此種空間組織結(jié)構(gòu)。功能組織手法示意圖B、組織手法相貫是指不同的功能空間在水平和豎向兩個方向上同時存在著楔入式結(jié)合關(guān)系，在豎直方向上體現(xiàn)的疊加關(guān)系，而在水平方向上呈現(xiàn)的則是并列的關(guān)系。相貫式的組織手法，與疊加和分離（綜合體的其他兩種組織手法）相比，靈活性要更大一些，不同功能的出入口既可采取共用的形式，也可根據(jù)實際情況分別設(shè)置。C、組織形式圍合式是圍繞一個中心來組織各功能子系統(tǒng)或建筑的一種功能組織形式。各功能子系統(tǒng)分別占據(jù)一棟或幾棟建筑，或者幾個功能占據(jù)一棟建筑，這些建筑位于綜合體基地的外圍，而在中心圍合出一定開放空間，形成一個具有場所感的焦點，同時也是功能組織的核心。。服務(wù)中心公共空間交通空間服務(wù)中心公共空間交通空間共享大廳室內(nèi)中庭室外廣場水平、豎向交通地面地下停車道路、人車分流功能空間辦公空間酒店空間服務(wù)空間會展空間購物空間景觀空間3.4項目方略3.4.1項目范圍本項目的規(guī)劃區(qū)域位于恩施市的東北部，該區(qū)域位于恩施第一大道——金桂大道，北至火車站、東接滬蓉西高速，緊靠恩施機場?？傉嫉?30畝，擬規(guī)劃面積第一期約216775平方米，后期擬將項目東面區(qū)域納入片區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)。項目具體方位請見下圖紅框區(qū)域：3.4.2項目建設(shè)目標根據(jù)恩施州著力建設(shè)“仙居恩施“的戰(zhàn)略以及大力推進州域經(jīng)濟由第一產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)向第二、三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)從而更好地促進州域經(jīng)濟又好又快發(fā)展的要求，本項目地理位置因具有便利的交通和優(yōu)良的商業(yè)圈集群效應(yīng)，從而推出開發(fā)集商貿(mào)與居住為一體，主打商貿(mào)，重點發(fā)展電子商務(wù)與實體商務(wù)服務(wù)相結(jié)合的城市綜合體為規(guī)劃主線。經(jīng)過3至5年的持續(xù)開發(fā)，讓該區(qū)域以高尚（高檔、時尚）的風貌，品牌的聚集地，商務(wù)服務(wù)的樞紐，居住的生態(tài)享樂園呈現(xiàn)在世人面前。區(qū)域分為兩期開發(fā)，一期工程：中心商業(yè)區(qū)，生態(tài)居住區(qū)；二期工程：商務(wù)服務(wù)區(qū)，全生活體驗區(qū)。該項目規(guī)劃是為了區(qū)域長遠發(fā)展考慮，吸引了眾多人流之后，再配以相應(yīng)的商業(yè)和居住的服務(wù)設(shè)施，商貿(mào)提高了住宅的便利程度和檔次，住宅和商務(wù)人群則為商貿(mào)提供了人流，從而使得商貿(mào)與居住形成相輔相成、相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系，增加了區(qū)域功能的聯(lián)動效應(yīng)。1.項目自我發(fā)展目標（1）鄂西密集度最高的二維（電子+實體）商貿(mào)國度。（1）鄂西最高檔的商務(wù)服務(wù)中心。（2）州內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的新極點。（3）恩施最主要的購物娛樂體驗區(qū)。（4）著名的生態(tài)社區(qū)模范。（5）和諧社會的樣板間2.外部效應(yīng)目標（1）鄂西之都商貿(mào)文化的名片（2）恩施市的時尚標簽（3）優(yōu)質(zhì)服務(wù)的示范區(qū)3.最終目標“硒都客廳，智慧高地”最終打造總部級別會務(wù)、休閑基地，名人名家名企名品匯聚創(chuàng)意智慧高地。3.4.3項目整體構(gòu)思“城市綜合體“是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。若要成功構(gòu)建一個成功的“城中城”，則必須充分考慮項目所在地商貿(mào)與居住的關(guān)系，甚至還要融合當?shù)貧v史文化、健康文化、消費觀念的影響。做到既讓各片區(qū)之間相互聯(lián)系、相互促進，又避免相互干擾，達到一種和諧的配合狀態(tài)。因此該項目決定打破以往商、居、服雜亂交錯的不合理城建舊模式，重新塑造一個分區(qū)明晰，功能突出，互不干擾卻又相互關(guān)聯(lián)的新型高尚建造模式。并將時尚的電子商貿(mào)理念創(chuàng)新引入，形成電子與實體同步進行的二維商貿(mào)空間，使既便捷又全面的服務(wù)滲透到區(qū)域中的每一部分，希望通過這一新型模式的開發(fā)，將一個融匯商貿(mào)、居住、高度觀賞性的城市綜合體呈現(xiàn)給世人。在上述設(shè)計構(gòu)思理念的指導(dǎo)下，項目在擁有便利的交通和優(yōu)良商業(yè)圈集群效應(yīng)的基礎(chǔ)之上，以“天圓地方”為主打規(guī)劃理念，擬規(guī)劃成“一心兩軸連四區(qū)”的整體功能布局。即“一心“休閑廣場中心、“兩軸”為區(qū)內(nèi)兩大主要交通干線（進硒路和匯宜路）、“四區(qū)”分別為中心商務(wù)區(qū)、商業(yè)配套區(qū)、生態(tài)人文社區(qū)、休閑體驗區(qū)。3.4.4項目定位項目命名——《恩施國際名品城》1.主題定位《恩施國際名品城》定位為：以便利交通和優(yōu)良商業(yè)集群為基礎(chǔ)，以商貿(mào)發(fā)展為前鋒，以高層人士消費觀念為導(dǎo)向，以二維商務(wù)服務(wù)為重點（BtoB），以中高檔商品消費為主要市場方向（BtoC），以復(fù)合審美為特色，以感官體驗為認識工具，以追求人文效益、最大化經(jīng)濟效益和提高社會效益為目的的鄂西國際商貿(mào)服務(wù)城市綜合體（商貿(mào)與居住相結(jié)合，主打高端商貿(mào)，輔之大眾消費潮流，重點發(fā)展｛電子與實體｝二維式商務(wù)服務(wù)的綜合體）。2.功能定位鄂西最高檔的商務(wù)服務(wù)中心；恩施最主要的購物娛樂體驗區(qū)；著名的生態(tài)社區(qū)模范；二維商貿(mào)國度的樣板間。（1）匯聚眾多品牌的商貿(mào)高地（2）市內(nèi)最大型和高檔的企業(yè)辦公、信息交流服務(wù)中心（3）具有最優(yōu)服務(wù)和高檔硬件設(shè)施的生態(tài)社區(qū)3.市場定位（BtoB）中心商務(wù)區(qū)以提供二維式商務(wù)服務(wù)為重點，將創(chuàng)新電子商務(wù)概念引入，該區(qū)域為各商家、企業(yè)電子提供電子商務(wù)與實體商務(wù)之間的二維式全方位服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容包含企業(yè)信息電子交流平臺、企業(yè)實體5A級智能辦公場地提供等。此區(qū)主要市場細分為高端商務(wù)人群、知名企業(yè)駐地、中小本土企業(yè)。(BtoC)商業(yè)配套區(qū)以中高檔消費品的消費群體為主要市場方向，開展網(wǎng)上銷售與實體銷售同步進行，旨在為廣大消費者打造優(yōu)質(zhì)快捷的歡樂式購物體驗。整個區(qū)域?qū)⑸唐贩慨a(chǎn)銷售作為輔助，充分發(fā)揮日漸改善的對外交通優(yōu)勢和周邊商業(yè)集群效應(yīng)、結(jié)合連接鄂湘黔渝周邊區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢。以大武陵經(jīng)濟圈和鄂西商業(yè)圈的為核心市場，以長株潭城市群、成渝經(jīng)濟帶為拓展市場。具體請見圖:4.主題推廣概念“門泊硒都、與名品同行”門：是門戶，入必由之，出必由之。門也是一種身份的象征，雍容華貴的是名門望族，詩意別致的是文人墨客，不同的門，代表著不同的生活方式、不同的人生境界……。泊：?？?。這里指泊靠于武陵集群，泊岸于商貿(mào)之前沿，泊岸于身心休養(yǎng)的驛站…硒都：武陵商務(wù)之心，天下精英聚首之地，在這里第一時間聆聽外界的聲音，知天下之事。這一概念：代表著一種寬闊的胸懷，一種崇高的境界，一種開門迎天下客的豪情。5、形象定位——服務(wù)為魂、體驗為表、康居為里硒都客廳、智慧高地。（商務(wù)服務(wù)中心）名品私享、二維創(chuàng)新。（商業(yè)中心）生態(tài)社區(qū)，高尚選擇。（中高收入、時尚階層）名品歡享，炫耀體驗。（休閑娛樂區(qū)）3.5項目實施規(guī)劃3.5.1項目開發(fā)基本思路充分響應(yīng)“十二五”號召，跟隨國內(nèi)經(jīng)濟由第一產(chǎn)業(yè)向第二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變的大的經(jīng)濟局勢，并且隨著恩施的經(jīng)濟發(fā)展腳步的加速以及網(wǎng)購的日益盛行，建造一個能全面提供各項服務(wù)休閑，商品消費和人們居住、虛擬與現(xiàn)實融合的二維式城市綜合體的項目，日漸提上了政府投資建設(shè)的日程表。恩施國際名品城擬以商貿(mào)為魂，休閑娛樂為表，生態(tài)居住為里，融以創(chuàng)新的電子商貿(mào)概念，旨在充分滿足現(xiàn)代人們摩登生活的需求。1.區(qū)域構(gòu)成該區(qū)域由四大功能分區(qū)構(gòu)成，分別為：中心商務(wù)區(qū)、休閑體驗區(qū)、綜合商業(yè)區(qū)、生態(tài)人文社區(qū)，并配以人們生活所需的安全消防設(shè)施，通訊網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施，區(qū)內(nèi)由“樹形交通要道“相互連接，通過地下通道，路表交通，天橋、樓層中的室內(nèi)交通（電梯、扶梯等）為快捷辦公，便捷購物提供必要的硬件條件。2.社區(qū)生活形態(tài)本項目的生活居住區(qū)處于市郊，是今后即將發(fā)展起來的城市中心，地段條件優(yōu)越，周邊環(huán)繞著涉及吃、穿、住、用、藝術(shù)欣賞等生活的各個方面。在規(guī)劃的過程中，社區(qū)以“生態(tài)花園”為主要建設(shè)理念，以大規(guī)模園林式建造的綠化帶，構(gòu)造出美麗的生態(tài)環(huán)境，充分迎合“仙居恩施“的理念。建設(shè)市中心的“世外桃源”，既有大城市豐富的物資和服務(wù)，又有世外桃源的優(yōu)雅寧靜。3.功能設(shè)定項目區(qū)域內(nèi)的功能，一是按體驗“仙居恩施“的理念，讓社區(qū)商品房購買者在享受到大城市完備的商品和服務(wù)設(shè)施的同時，又能體驗到世外桃源般的優(yōu)雅寧靜；二是按照商務(wù)樞紐的理念，建造中心商務(wù)區(qū)，集聚高檔寫字樓，配以辦公服務(wù)設(shè)施，為入駐的品牌提供地區(qū)管理的場地，形成商務(wù)信息快速傳遞的企業(yè)平臺；三是按照體驗經(jīng)濟的理念，讓進入?yún)^(qū)域者通過視覺、嗅覺、聽覺、味覺充分體驗品牌的魅力和購物的歡樂。4.國際最高標準設(shè)計體系景觀設(shè)計、建筑設(shè)計要有國際化眼光。要求有國際級的專業(yè)團隊、國際級的規(guī)劃設(shè)計水平，并用國際標準的操作流程，組織和實施整個設(shè)計規(guī)劃工作。因此，這批重點工程，需要國際水準的規(guī)劃方案，甚至配合新極城市群戰(zhàn)略的推廣進行國際招標，先聲奪人，一次拉高，同步國際，凸顯摩登時尚之感。5.以感官體驗為手段迅速塑造形象感官是人們形成對各類事物第一印象的直接通道，該區(qū)域?qū)⑼ㄟ^美味的食物、花園式的綠化構(gòu)造、高檔時尚的建筑風格、音樂彌漫的購物消費環(huán)境等等，讓進入該區(qū)域者通過味覺、嗅覺、視覺、聽覺等感官系統(tǒng)迅速構(gòu)建對此區(qū)域的喜愛和向往之感。6.階段目標任務(wù)A:總體思路（1）做好拆遷住戶的安置，規(guī)劃方案設(shè)計，周邊環(huán)境整頓治理、再進行開發(fā)。（2）建造綜合商業(yè)區(qū)和生活居住區(qū)，吸引人流。（3）建造中心商務(wù)區(qū)和全生活服務(wù)區(qū)，提高商業(yè)便利性和居住檔次。B:階段目標任務(wù)(1)近期（2011~2016）:商務(wù)服務(wù)中心(2)中期（2016~2021）:國內(nèi)中等商務(wù)服務(wù)中心(3)遠期(2021~):國際著名商務(wù)服務(wù)中心3.5.2項目空間布局3.5.2綜合考慮項目規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)有優(yōu)勢條件和周邊土地利用現(xiàn)狀分析，提出園區(qū)的規(guī)劃以“天圓地方“為主要規(guī)劃理念。中國傳統(tǒng)文化博大精深，陰陽學說乃其核心和精髓，而“天圓地方”正是陰陽學說的一種具體體現(xiàn)?！疤靾A”象征著陽，是一切積極主動變化發(fā)展事物的象征；“地方”象征著陰，代表著一切靜止的穩(wěn)定的事物。“天圓地方”的理念突出了該區(qū)域迅速發(fā)展的商貿(mào)經(jīng)濟與安靜優(yōu)雅人類居住環(huán)境的和諧結(jié)合，又因“天圓地方”一直被歷代用為銅幣建造的經(jīng)典形狀，則又象征著“招財進寶”之意，更好地突出了該區(qū)域以促進商貿(mào)發(fā)展的主要功能。3.5.2.2區(qū)域內(nèi)部空間布局介紹在上述主要規(guī)劃理念的指導(dǎo)下，擬形成“一心兩軸連四區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局體系，具體布局與設(shè)計如下圖表所示：“一心”：即休閑廣場中心——匯通廣場；“兩軸”：區(qū)內(nèi)兩大交通干線（進硒路、匯宜路）；“四區(qū)”：中心商務(wù)區(qū)、休閑體驗區(qū)、配套商業(yè)區(qū)、生態(tài)人文居住區(qū)。項目名稱項目描述建設(shè)實施功能定位一心施南心俱樂部中心是一個集各項新、奇、特體育運動項目一體以及各種休閑娛樂俱樂部的為滿足市民健身娛樂所需而設(shè)置的俱樂部中心，實施會員入會制度，能制造一定經(jīng)濟效益其建于區(qū)域中心的匯通廣場，需較高建設(shè)技術(shù)，以月半球形狀為模型而建，旨在突出“天圓地方“理念。觀賞型建筑，休閑娛樂區(qū)域。兩軸進硒路取名“進硒”，意義為：一、進入硒都必經(jīng)要路，突出該區(qū)域的地理交通優(yōu)勢二體現(xiàn)硒都人文與經(jīng)濟的高速進展。路的兩旁安置草木本科綠化帶景觀，構(gòu)建“綠色通道”。公路建設(shè)技術(shù)，綠化帶設(shè)置交通區(qū)域匯宜路匯宜釋為“匯聚宜人的生活辦公所需，諧音“匯一”體現(xiàn)“天方地圓、天人合一”理念，構(gòu)造和諧生態(tài)區(qū)域。路的兩旁安置由花卉搭配的綠化帶景觀，構(gòu)建“七彩通道”。公路建設(shè)技術(shù)，綠化帶設(shè)置交通區(qū)域四區(qū)生活居住區(qū)以生態(tài)社區(qū)為主要建設(shè)項目。內(nèi)含高檔公寓，區(qū)域統(tǒng)一物業(yè)公司、小區(qū)居民生活娛樂場地設(shè)置等。花園式社區(qū)設(shè)計建造、配套設(shè)施完善。生態(tài)養(yǎng)生居住區(qū)休閑體驗區(qū)以生活所需服務(wù)場所和設(shè)施為主要建設(shè)項目。內(nèi)含酒吧、咖啡廳、美食城、汽車旅館、高檔商務(wù)酒店、興趣培訓(xùn)中心、醫(yī)院等。主體建筑建設(shè)、配套服務(wù)設(shè)施完善。服務(wù)區(qū)域、休閑娛樂區(qū)域綜合商業(yè)區(qū)以品牌區(qū)域入駐商鋪為主要建設(shè)項目。內(nèi)含異域風情街、地下商城、世界著名超市（如沃爾瑪、家樂福）、主題銷售賣場樓棟等以及地標式建筑羲和大廈。主體建筑建設(shè)、街道規(guī)劃布局、配套基礎(chǔ)設(shè)施完善，網(wǎng)絡(luò)銷售網(wǎng)建設(shè)。產(chǎn)品銷售區(qū)域品牌和企業(yè)文化推廣區(qū)域中心商務(wù)區(qū)以商務(wù)服務(wù)中心為主要建設(shè)項目。內(nèi)設(shè)高檔寫字樓、恩施人才招聘中心、企業(yè)信息傳遞平臺、高級酒店等。主體建筑建設(shè)，虛擬交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)定、辦公基礎(chǔ)設(shè)施完善，電子企業(yè)信息溝通平臺建設(shè)。信息傳遞樞紐區(qū)域備注1、匯通廣場配以花園式綠化帶建設(shè)和超大信息傳播電視屏幕，留出大片空地供居民休閑娛樂。2、四大主要片區(qū)均需加強交通，防火防盜，通訊、停車場等人們所需生活基礎(chǔ)設(shè)施的完善。建筑風格以“高尚”為主調(diào)3.5.2一、策劃思路該區(qū)域位于恩施第一大道——金桂大道上，靠近恩施機場、恩施火車站等交通人流集散地以及湖北民族學院人才聚集地，且根據(jù)恩施州政府的發(fā)展計劃該地域?qū)l(fā)展成為未來恩施的市中心，則地域內(nèi)部寸土寸金。將住宅與商貿(mào)相結(jié)合，一方面通過商業(yè)提高了住宅的居住便利性和檔次，另一方面住宅和商務(wù)人群又為商貿(mào)的發(fā)展提供了人流。周邊臨近服裝城、恩施文化藝術(shù)中心等主題賣場，則為該區(qū)域的（BtoB）商務(wù)服務(wù)項目的發(fā)展提供了現(xiàn)有的廣大近距離客戶群體，及其利于招商引資。所以形成了“商貿(mào)為魂、休閑娛樂為表、生態(tài)居住為里”的整體格局。二、主要建設(shè)項目及其內(nèi)容A、地標性建筑1、羲和大廈（1）功能定位品牌入駐式商城與品牌地區(qū)辦公寫字樓結(jié)合為一體的，具有引景點效應(yīng)的標志性建筑。（2）建設(shè)構(gòu)思羲和是天圓地方最早的理論創(chuàng)立和實施者之一，“羲和”諧音“硒和、硒合”，一方面突出這一區(qū)域是和諧社會建設(shè)的樣板間，以及匯聚恩施特色合為一體“城中城”的特點；另一方面可通過已有的文化認同感擴大宣傳范圍與力度。該大廈地跨綜合商業(yè)區(qū)與中心商務(wù)區(qū)，樓棟在空中相連。樓體外觀雄偉壯麗，采用鏡面外貼建造表面，在陽光下閃閃發(fā)光，引人矚目；夜晚建筑外體鏡面反射燈光點點，如宇宙繁星，爛漫多情，既充分體現(xiàn)高科技后現(xiàn)代感又不失優(yōu)雅浪漫。（3）盈利渠道對于入駐品牌實行統(tǒng)一物業(yè)管理，招商引資，收取品牌入駐費用,寫字樓場地租借費用等等。2、施南心（1）功能定位位于區(qū)域內(nèi)兩大交通干線交匯環(huán)繞處的匯通廣場上，是為滿足人們運動休閑娛樂的俱樂部中心。（2）建設(shè)構(gòu)思該體育俱樂部中心集新、奇、特運動項目和各種休閑娛樂俱樂部為一體，內(nèi)部設(shè)有游泳館、排球場地、氣槍/射箭室、保齡球廳等主題體育運動場所和酒吧、KTV、桑拿等休閑娛樂俱樂部；外部形狀類似與月半球，代表陰。以充分體現(xiàn)區(qū)域“天方地圓“的主要規(guī)劃理念。（3）盈利渠道承包商承包費用；該體育俱樂部實施會員制度，以月，年為入會期限。會員可享用所選定的體育健身器材及場地。私人教練費用、其它飲食服務(wù)費用等。B、區(qū)域建設(shè)1、生活居住區(qū)（1）功能定位區(qū)域整體物業(yè)管理區(qū)域以及生態(tài)人文居住區(qū)域（2）建設(shè)構(gòu)思高檔風尚的商品房外觀配以區(qū)內(nèi)花園式綠化環(huán)繞，人工造就小山、小橋、流水構(gòu)造小區(qū)內(nèi)部生態(tài)環(huán)境，形成小區(qū)域生物圈。并設(shè)以物業(yè)管理中心、老年人活動中心、社區(qū)醫(yī)療康戶室、居民體育運動中心等服務(wù)場所。增以蔬菜直送服務(wù)項目，充分便利居民生活，構(gòu)建和諧生態(tài)社區(qū)。（3）盈利渠道商品房銷售，服務(wù)設(shè)施收費。2.休閑體驗區(qū)（1）功能定位由個體商戶或企事業(yè)單位組成，提供人們所需設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)療、休閑娛樂、發(fā)展教育的區(qū)域（2）建設(shè)構(gòu)思建筑一至五層為商鋪所用，五至最高樓層提供長久居民住宿等。區(qū)內(nèi)設(shè)以酒吧、咖啡廳、美食城、汽車旅館、高檔商務(wù)酒店、興趣培訓(xùn)中心、醫(yī)院等。（3）盈利渠道通過商鋪銷售或租借獲利，同時輔以居住房屋買賣、以及管理費用收取3.綜合商業(yè)區(qū)(1)功能定位高中檔品牌分區(qū)入駐銷售聚集地，人們體驗歡樂式購物的天堂。(2)建設(shè)構(gòu)思綜合（BtoC）電子商業(yè)銷售與實體商業(yè)銷售為一區(qū)，為顧客打造優(yōu)質(zhì)便捷的歡樂式購物體驗。分區(qū)品牌入駐，如分運動品牌區(qū)域、高科技電子產(chǎn)品區(qū)、服飾區(qū)等。嚴格設(shè)限入駐品牌門檻，以高中檔商品為主，并構(gòu)建同步銷售網(wǎng)絡(luò)，使網(wǎng)購與實體購物同步進行。充分利用地下空間，形成地下商城及通道，區(qū)人流密集區(qū)設(shè)以天橋疏通分散人流。區(qū)域內(nèi)設(shè)異域風情步行街、地下商城、世界著名超市（如沃爾瑪、家樂福）、主題銷售賣場樓棟等以及地標式建筑雙獅城等以及普通服務(wù)設(shè)施（酒吧KTV等）。本區(qū)域內(nèi)設(shè)置風情休閑街，建筑以仿古式外觀，塑造安寧人文的休閑環(huán)境，內(nèi)設(shè)商鋪。(3)盈利渠道品牌入駐費用、場地租借購買費用、商場業(yè)績提成、網(wǎng)絡(luò)廣告以及網(wǎng)絡(luò)銷售提成費用、管理費用以及其它消費，。4.中心商務(wù)區(qū)(1)功能定位為周邊商業(yè)圈提供輔助性服務(wù)以及鄂西區(qū)域信息交流平臺作用。(2)建設(shè)構(gòu)思綜合（BtoB）電子商務(wù)服務(wù)與實體商務(wù)服務(wù)為一區(qū)，為各商家、企業(yè)提供二維式的全面商務(wù)無障礙服務(wù)。樓棟外觀時尚大氣，具有大都市時尚摩登氣息。樓棟內(nèi)部形成小型的樹型交通網(wǎng)絡(luò)，含有地下停車場，電梯扶梯、完善的通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施以及安全設(shè)施。區(qū)域內(nèi)部設(shè)有高檔寫字樓并開展企業(yè)信息電子交流平臺、恩施人才招聘中心、高級酒店、員工休閑娛樂場所等。整體具有時尚性、科技性、便捷性的特點。（3）盈利渠道寫字樓購買與租賃以及服務(wù)設(shè)施消費。4.市場分析4.1市場研究4.1.1市場環(huán)境分析整體定位下的市場開發(fā)研究圖名品城并非單一功能中心，它是綜合性的辦公生活中心，也是服務(wù)與企業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟技術(shù)中心，其多業(yè)態(tài)、一站式綜合服務(wù)功能，能讓消費者更便利、更經(jīng)濟地消費休閑，順應(yīng)了當下消費個性化、精神化的趨勢。整體定位下的市場開發(fā)研究圖名品城是一個城市綜合體，能夠吸引了眾多資金的涌入。隨著中小城市發(fā)展，“一城一心”的格局在很多城市已被打破。

毫無疑問，在城市商業(yè)由

“一心”走向

“多心”的過程中。專家發(fā)現(xiàn)，很多二三線城市存在一家商業(yè)企業(yè)

“一股獨大”的現(xiàn)象，缺乏競爭，商業(yè)模式和管理模式比較落后，給新進入者提供了較大的生存空間。4.1.2區(qū)域市場分析1、優(yōu)勢（1）恩施州經(jīng)濟發(fā)展較快，人們收入提高，生活水平提高，消費水平也相應(yīng)提高。據(jù)最新經(jīng)濟數(shù)據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，恩施州全州生產(chǎn)總值由181億元增加到351億元，年均增長10.6%；地方一般預(yù)算收入由8.3億元增加到22億元，年均增長21.6%；全社會固定資產(chǎn)投資由78億元增加到244億元，年均增長25.6%；社會消費品零售總額由55億元增加到132億元，年均增長19.3%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由7063元增加到11406元，年均增長10.1%；農(nóng)民人均純收入由1643元增加到3255元，年均增長14.5%。產(chǎn)業(yè)興州步伐進一步加快，形成了以煙葉、茶葉、畜牧、林果、中藥材、特色蔬菜為主的六大特色農(nóng)業(yè)和以綠色食品、能源、煙草、建材、藥化為主的五大支柱工業(yè)，旅游業(yè)已經(jīng)成為州域經(jīng)濟新的增長點，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由41:23:36調(diào)整為30:29:41。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值73.5億元，增長26%；凈增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)131戶，總數(shù)達到555戶，其中產(chǎn)值過億元的企業(yè)40家，比上年增加14家，稅收過1000萬元的企業(yè)15家，比上年增加3家。（2）恩施州是土家族、苗族自治州，是少數(shù)民族自治州，享有一些發(fā)展經(jīng)濟的優(yōu)惠政策。近年來，為加快少數(shù)民族和民族地區(qū)的發(fā)展，國家采取了以下三項措施：一是實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略。西部是少數(shù)民族的主要聚居區(qū)，有40多個民族，人口占全國少數(shù)民族人口的7l％；全國155個民族自治地方中，有5個自治區(qū)，27個自治州，84個自治縣（旗）在西部，占西部地區(qū)總面積的86.4％。云南、貴州、青海三個多民族省也在西部；湖南的湘西土家族自治州、湖北的恩施土家族苗族自治州及吉林的延邊朝鮮族自治州雖不在西部，但也享受西部大開發(fā)優(yōu)惠政策的待遇。因此，西部大開發(fā)就是民族地區(qū)大開發(fā)，就是加快民族地區(qū)發(fā)展。二是開展“興邊富民行動”。這一行動是國家民委落實中央提出的西部大開發(fā)的戰(zhàn)略，加快邊境少數(shù)民族和民族地區(qū)發(fā)展的舉措。實施的范圍包括分布在我國2.1萬公里陸地邊界線上的135個縣（旗、市）。主要內(nèi)容有三個方面：一是加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；二是大力培育縣域經(jīng)濟增長機制和增強自我發(fā)展能力；三是努力提高人民生活水平。截至2002年底，全國“興邊富民行動”實際投入資金已達150億元，興建興邊富民項目數(shù)萬個，2100多萬人受益。三是重點扶持22個人口較少民族的發(fā)展。人口較少民族指人口在10萬人以下的民族，全國有22個，總?cè)丝诓蛔?0萬人。由于歷史、地理等方面的原因，這22個民族發(fā)展程度比較低。今后10年內(nèi)，國家計劃每年投入5億元幫助發(fā)展，共50個億。

（3）恩施是少數(shù)民族聚居地，少數(shù)民族文化和地區(qū)文化獨特，對外具有很強的吸引力。恩施州還是巴文化的發(fā)源地。巴楚文化、巴渝文化在這里交融，是土家族、苗族文化的搖籃，積淀了絢麗多彩的民族文化。擺手舞、銅鈴舞、滾龍連響舞動山岳，山歌、情歌，歌海如潮。所以，恩施不僅是一片旅游休閑的樂土，更是一片民族文化的厚土。古樸善良的恩施土家族苗族兒女演繹的民族風情，更是韻味綿長。這里有東方情人節(jié)———土家“女兒會”；土家人的生死歌舞———巴東“撒爾嗬”；這里還有29首世界民歌之一的《龍船調(diào)》……這是古老的土家族苗族先人們留給我們無價的寶藏。（4）宜萬鐵路和滬蓉西高速公路的建成通車，是恩施對外交通的通達性大大提高。（5）名品城項目本身定位為以提供商務(wù)服務(wù)為重點，以中高檔消費品為主要市場方向，以商品房銷售為輔助。市場前景廣闊。（6）恩施旅游發(fā)展迅速，勢頭強勁，對消費市場的拉動作用不可小視。（7）恩施農(nóng)林牧資源和礦產(chǎn)資源豐富，為經(jīng)濟發(fā)展和市場開拓提供了豐富的原料。2、劣勢（1）恩施經(jīng)濟發(fā)展相對落后，影響名品城商務(wù)和商業(yè)的發(fā)展進程。（2）恩施交通雖然有所改善，但對外交通和市內(nèi)交通有待于進一步改善。3、威脅（1）恩施原有品牌項目和服務(wù)機構(gòu)的威脅。（2）名品城周邊大型項目，如：硒都茶城，電子城，武陵國際裝飾城等。都具有一些商務(wù)服務(wù)功能，這對名品城具有一定的威脅。（3）恩施州以外（尤其是周邊城市）的商貿(mào)服務(wù)機構(gòu)對名品城構(gòu)成一定威脅。4、機會（1）《恩施州十二五規(guī)劃綱要》的出臺，為名品城的發(fā)展提供了機會。按照在全國民族自治州中爭先進、全省進位次、武陵山區(qū)有地位的要求，以建設(shè)全國先進自治州、國家生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)、鄂西生態(tài)文化旅游圈核心板塊、武陵山區(qū)重要交通樞紐和商貿(mào)物流中心為目標，促進經(jīng)濟社會發(fā)展邁上新臺階。主要預(yù)期目標是：——經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益、降低消耗的基礎(chǔ)上，加快經(jīng)濟發(fā)展，全州生產(chǎn)總值達到620億元（2010年價），年均增長12％，其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長4.5%、17%、14%，工業(yè)增長18%；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長20%；社會消費品零售總額年均增長18％；地方一般預(yù)算收入年均增長12％。完善價格調(diào)控機制，保持價格總水平基本穩(wěn)定，確保全州居民消費價格指數(shù)漲幅控制在合理幅度內(nèi)?！a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級。加快建設(shè)全國知名的特色農(nóng)產(chǎn)品基地，華中地區(qū)重要潔凈能源基地，全省重要礦產(chǎn)工業(yè)基地，全國知名的生態(tài)文化旅游目的地，特色農(nóng)業(yè)加快發(fā)展，工業(yè)主導(dǎo)地位明顯提升，生態(tài)文化旅游業(yè)成為富民興州的重要支柱產(chǎn)業(yè)。實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由傳統(tǒng)型向現(xiàn)代型轉(zhuǎn)變。到2015年，一、二、三產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為20∶35∶45左右?！青l(xiāng)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得突破性進展，基礎(chǔ)支撐能力明顯提高。城鎮(zhèn)化進程加快，以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)的輻射帶動功能不斷增強。新農(nóng)村建設(shè)步伐加快。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加，人民生活質(zhì)量不斷提高。到2015年，城鎮(zhèn)化率達到38%以上，全部建制村通瀝青水泥路，基本解決農(nóng)村安全飲水問題，平均每年減少貧困人口10萬人，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別年均增長10%以上?！母镩_放不斷深化。各項改革深入推進，政府職能加快轉(zhuǎn)變，基本形成有利于科學發(fā)展的體制機制。對外開放向廣度和深度拓展，經(jīng)濟社會發(fā)展的活力增強。外貿(mào)出口年均增長15%以上，累計直接利用外資突破1億美元?！伺c自然和諧發(fā)展?？萍紝?jīng)濟增長的貢獻率穩(wěn)步提高。節(jié)能減排完成省定目標任務(wù)。生態(tài)環(huán)境進一步改善，可持續(xù)發(fā)展能力不斷增強。到2015年，總?cè)丝诳刂圃?13萬人以內(nèi)，人口自然增長率控制在7.5‰以內(nèi)；森林覆蓋率達到68%，森林蓄積量達到0.6億立方米。——社會建設(shè)明顯加強。覆蓋城鄉(xiāng)居民的基本公共服務(wù)體系不斷完善，全民受教育程度穩(wěn)步提升。社會保障體系逐步完善，就業(yè)再就業(yè)工作取得新進展。文化事業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)和衛(wèi)生事業(yè)加快發(fā)展。民主法治更加健全。社會管理制度趨于完善，民族團結(jié)進步，社會和諧穩(wěn)定。到2015年，九年義務(wù)教育鞏固率達到93%以上，高中階段毛入學率達到87%以上。城鎮(zhèn)累計新增就業(yè)15萬人、新增轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力25萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.3%以內(nèi)。社會保障覆蓋面擴大，城鄉(xiāng)三項基本醫(yī)療保險參保率達到95%。文化、體育等公共設(shè)施比較完善。防災(zāi)減災(zāi)能力增強，社會治安和安全生產(chǎn)狀況進一步好轉(zhuǎn)。（2）恩施州旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展2008年以來，恩施州委、州政府積極響應(yīng)省委、省政府加快建設(shè)鄂西生態(tài)文化旅游圈建設(shè)的戰(zhàn)略決定，深刻認識加快恩施旅游業(yè)發(fā)展對促進鄂西生態(tài)文化旅游圈建設(shè)和帶動恩施州經(jīng)濟社會發(fā)展的重大意義，適時作出戰(zhàn)略調(diào)整，將旅游業(yè)作為恩施州重要的支柱產(chǎn)業(yè)予以高度重視、重點培育，并制定具體的旅游規(guī)劃目標：以建成鄂西生態(tài)文化旅游圈的重要板塊和全國知名旅游目的地為目標，到2015年，建成2個國家級5A級景區(qū)；3個國家級4A級景區(qū)；三家五星級酒店、六家四星級酒店、賓館床位達到3萬張。年旅游總?cè)藬?shù)1000萬人次，境外游客20萬人次，旅游綜合收入60億目標。本項目的成功啟動將十分有利于恩施地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的整體提升。5、從恩施城市空間布局以及戰(zhàn)略規(guī)劃以及上述SWOT分析得出以下結(jié)論：（1）恩施市城市發(fā)展進程中，逐漸傾向于多中心城市，原有的市中心由于地理位置限制，交通原有規(guī)格明顯阻礙進一步區(qū)域的擴大，而新的城市中心逐步向本項目擬選取的金桂大道周邊轉(zhuǎn)移，從區(qū)位地段價值以及經(jīng)濟發(fā)展方向來看，本區(qū)符合建設(shè)城市綜合體項目的條件。（2）根據(jù)上述數(shù)據(jù)顯示，最近幾年恩施正處于快速經(jīng)濟崛起的階段，隨著兩路的開通，為本區(qū)經(jīng)濟中心進一步擴大投資、吸引外來客商的入駐，提高第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的比例，刺激本地消費水平的增長，有著無可比擬的優(yōu)勢，而城市綜合體的建立，一方面顯示出城市政府對發(fā)展經(jīng)濟，服務(wù)企業(yè)的決心和力量，一方面也刺激市場的活力。（3）屬于鄂西的中心，在地市級城市中處于發(fā)展較快的城市，目前相當于萬州的水平，相關(guān)設(shè)施較發(fā)達，根據(jù)經(jīng)驗，可以支撐規(guī)模較大的項目。（4）本市第三產(chǎn)業(yè)圍繞著旅游業(yè)的興起蓬勃發(fā)展，服務(wù)業(yè)的興旺，特別是零售業(yè)發(fā)展很快，人民消費水平提高，第三產(chǎn)業(yè)在人均消費中的比例增大，也進一步支持以商業(yè)物業(yè)和商務(wù)物業(yè)為核心驅(qū)動的城市綜合體項目。4.1.3影響市場價值的因素任何商品，如果不遵循價值規(guī)律，在市場上實現(xiàn)自身價值的最大化，都要遭到市場的淘汰。城市的價值不僅僅體現(xiàn)為城市的交通、建筑和商業(yè)等方面，最為關(guān)鍵的是如何整合這些方面，使得城市的價值實現(xiàn)幾何數(shù)量級增長。盲目的追求高大豪華的城市建筑或者交通道路的擴建或者爭相建立市場，都是非常片面的。本項目不是單方面的線性發(fā)展模式，而著重審視各方面的價值整合，從而提升城市價值。有三個要素決定本項目的價值構(gòu)成。1、要素一區(qū)位項目處于未來城市經(jīng)濟發(fā)展的核心地段，或者說區(qū)域中心。區(qū)位界定是服務(wù)中心的功能屬性，為推動地方經(jīng)濟的發(fā)展，整合多種資源，為企業(yè)入駐提供服務(wù)平臺，為政府招商創(chuàng)造條件，成為本項目價值之根本。當然，區(qū)位成就本中心的核心價值，換言之，并不是所有的地理位置都能夠提升項目的經(jīng)濟效益。本項目擬定在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，也就是城市新區(qū)的主軸上開發(fā)建設(shè)，具有極強的區(qū)位優(yōu)勢，根據(jù)本報告在背景分析中對周邊未來發(fā)展狀況的陳述，應(yīng)該說本項目實現(xiàn)經(jīng)濟價值的區(qū)位前提是一定的。2、要素二周邊交通與城市的公共交通樞紐相關(guān)聯(lián)。既然名品城處于未來城市的開發(fā)的核心地段，自然也處于城市的交通樞紐。但是一個城市的交通樞紐卻不必然決定項目的服務(wù)價值?？傮w看來，該項目與交通樞紐的關(guān)聯(lián)性對名品城的價值關(guān)聯(lián)重大。本項目位于城區(qū)的機場、高速入口、火車站等交通樞紐之地，也成就了該項目占據(jù)有利的流通條件。3、要素三城市文脈與城市景觀與城市的廣場、公園或者說城市最好自然景觀的關(guān)聯(lián)性。城市的歷史源遠流長，留下的歷史痕跡，記錄了一個城市的興衰榮辱，構(gòu)成了城市的人文特性。名品城的建構(gòu)不能離開傳統(tǒng)，相反要立足于傳統(tǒng)，整合城市的傳統(tǒng)資源。據(jù)調(diào)查，金桂大道的景觀設(shè)計正在進一步美化，而現(xiàn)有的城區(qū)景觀大道中，開發(fā)區(qū)的景觀是首屈一指的，無論是自然地貌的展示、城區(qū)街道的美化上，都有著極強的優(yōu)勢；本項目的南面比鄰恩施兩大高等學府——湖北民族學院、恩施職業(yè)技術(shù)學院，一方面為該區(qū)的人文氛圍的塑造創(chuàng)造條件，一方面也為該項目的人才培育與輸送提供機會。一言以概之，城市綜合體從根本上匯集了一個城市所有功能的縮微版，譬如辦公、生活、商業(yè)、娛樂、文化、時尚、旅游。實際上它就是一個城中城。只有具備這樣的功能，名品城才能成為一個城市的引擎，因此市場和政府要做商務(wù)城，促進城市地標的形成，而投資者和消費者也愿意進入。4.2恩施州消費、服務(wù)、娛樂分析4.2.1現(xiàn)狀總體分析2011年一季度恩施州州城鄉(xiāng)居民消費趨旺，社會消費品零售總額增勢較強。最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全州一季度社會消費品零售總額達23.29億元，扣除價格因素，同比增長18.2%，比去年同期實際增幅高10.7個百分點。據(jù)統(tǒng)計，全州城市市場消費15.12億元，農(nóng)村市場（縣以下）消費8.17億元，同比分別增長19.1%、21.4%，農(nóng)村消費增速高于城市消費2.3個百分點，顯示出農(nóng)村市場趨旺的需求以及“家電下鄉(xiāng)”等政策的提振作用。與此同時，全州旅游消費穩(wěn)步增長。一季度全州累計接待游客99.88萬人次，同比增長84.6%；累計實現(xiàn)旅游綜合收入4.22億元，同比增長13.8%。從行業(yè)看，全州批發(fā)零售業(yè)零售額19.83億元，同比增長21%；住宿餐飲業(yè)零售額2.98億元，同比增長14.6%；其他行業(yè)零售額0.49億元，同比增長9.8%。4.2.2消費結(jié)構(gòu)分析1、性別結(jié)構(gòu)——女性游客略占優(yōu)勢。2、年齡結(jié)構(gòu)——中年消費者居多，青少年消費者市場開拓前景看好3、職業(yè)結(jié)構(gòu)——市區(qū)居民是名品城最穩(wěn)定的客源4、收入結(jié)構(gòu)——中、高收入消費者居多，消費能力較強5、地域結(jié)構(gòu)——以州內(nèi)消費者為主4.2.3消費行為特征分析1、消費信息來源——以親身體驗和廣告促銷獲得為主。2、消費水平——中高檔消費以中高收入者為主。3、消費意愿——大多數(shù)消費者以滿足日常消費為主，少數(shù)以體驗休閑為目的。4、消費板塊——大多數(shù)以住宿消費和餐飲消費為主，少數(shù)以娛樂消費為目的。4．3市場定位分析4.3.1市場定位需考慮的因素在進行目標客源市場定位時，應(yīng)充分考慮下列因素：1、客源市場的潛在消費能力（1）消費需求：包括家庭結(jié)構(gòu)、人均收入、文化水平、消費欲望與偏好等要素。一般來說，人口多，人均收入高、增長快，且消費欲望強烈，則消費需求大，從而消費市場客源充足。（2）消費特點：不同的潛在的消費者，由于其性別、年齡、職業(yè)、收入、性格、文化背景、習慣等的不同，其消費的特點也存在著差異。2、開發(fā)項目的吸引力人們?yōu)楹伪晃介_發(fā)項目進行消費，是因為那里可以為消費者提供某些他們想要得到的東西。（1）產(chǎn)品品質(zhì)：產(chǎn)品越有品位、越有特色，對消費者的吸引力就越大。（2）區(qū)位條件：包括空間距離、交通條件等因素。一般來說，在收入和交通條件既定的情況下，距離較近的消費區(qū)能吸引較多的客源，距離較遠的消費區(qū)則相反。交通條件是消費者可達性的前提。交通越便捷，可達性越強，則越能吸引消費者，客源市場就會擴大；否則，客源規(guī)模就會受到限制。（3）服務(wù)設(shè)施、服務(wù)水平、服務(wù)態(tài)度和制度環(huán)境的供給能力：服務(wù)設(shè)施的好壞，服務(wù)水平的高低，服務(wù)態(tài)度的優(yōu)劣，無疑是影響消費者滿意度的重要因素，因而它是吸引消費者的條件之一。除此之外，目的地的管理制度建設(shè)、管理工作效率、安全保障、消費環(huán)境等，都是影響客源地市場的重要因素。3、產(chǎn)品的市場競爭力在產(chǎn)品同質(zhì)化的情況下，會形成爭奪客源的競