成都學(xué)校工程可行性研究報(bào)告

表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 7表二：2000年溫江縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 18表三：成都市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 29表四：項(xiàng)目分期開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位：m2 46表五：項(xiàng)目投資估算表 48表六：資金籌措 49項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測(cè)單位：元/m2 50項(xiàng)目各方案銷售額 51投資收益率 53表：保守方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 54表：一般方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 55表：樂觀方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 56盈虧平衡表 57項(xiàng)目敏感性分析表 58

報(bào)告總體結(jié)論報(bào)告說明本報(bào)告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。銷售預(yù)測(cè)采用市場(chǎng)比較法。計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2001年10月。本報(bào)告所采用的計(jì)算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點(diǎn)，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。在實(shí)際開發(fā)中按照實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整?？傮w評(píng)價(jià)溫江得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進(jìn)一步加強(qiáng)，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將為本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的社會(huì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境。大量的土地資源、建設(shè)單位雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以及“奧林匹克花園”優(yōu)良的品牌資源，本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景。根據(jù)本報(bào)告定性、定量分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見供委托方參考：本項(xiàng)目用地區(qū)位理想，有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Γm合開發(fā)大型項(xiàng)目。本項(xiàng)目開發(fā)住宅為主的項(xiàng)目有較好的市場(chǎng)前景。本項(xiàng)目在技術(shù)上和財(cái)務(wù)上是可行的，并具有良好的投資價(jià)值和相當(dāng)?shù)氖找婊貓?bào)。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目合計(jì)一期二期三期四期數(shù)量數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例占地面積(畝)1570400500400270總建筑面積（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）1036718264132330165264132178289其中：多層住宅54624016141455%18342550%13206645%6933535%花園洋房2534935869620%9171325%7337025%2971515%聯(lián)體別墅2072704402215%5502815%5869620%4952525%獨(dú)體別墅297152971515%商業(yè)及公共配套（m2）1151912934810%3668510%2934810%1981010%商業(yè)及公共配套包括:售樓中心、辦公區(qū)、奧運(yùn)體育會(huì)館、幼兒園、購物廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、生活會(huì)所等非住宅建筑。項(xiàng)目項(xiàng)目總占地面積：1570畝容積率:1.1建筑覆蓋面積：261668平方米（覆蓋率25%）綠化率42%高度限制:18米車位比例：1：0.9項(xiàng)目開發(fā)周期：5年開發(fā)總成本：14.6億元（營業(yè)稅及附加未計(jì)入）每平方米單位成本：1269元/平方米項(xiàng)目銷售收入：保守估計(jì)：16.5億元一般估計(jì)：18.9億元樂觀估計(jì)：21.6億元總投資利潤率：保守估計(jì)：6.74%一般估計(jì)：22.09%樂觀估計(jì)：39.58%權(quán)益資本利潤率：保守估計(jì)：254.90%一般估計(jì)：306.96%樂觀估計(jì)：365.27%凈現(xiàn)值NPV（單位：萬元）：保守估計(jì)：3153一般估計(jì)：17325樂觀估計(jì)：33162內(nèi)部收益率IRR：保守估計(jì)：11%一般估計(jì)：33%樂觀估計(jì)：57%盈虧平衡點(diǎn)X：保守估計(jì)：0.943一般估計(jì)：0.829樂觀估計(jì)：0.732結(jié)論與建議本項(xiàng)目用地區(qū)位理想、有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型住宅項(xiàng)目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價(jià)值和可觀的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然本項(xiàng)目也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)并達(dá)到自身資源能夠承受的程度，該項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)目尚行?。建設(shè)單位應(yīng)抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時(shí)，應(yīng)適時(shí)加大廣告宣傳力度，優(yōu)化工程設(shè)計(jì)，在工程建設(shè)過程中嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)和建設(shè)監(jiān)理制，力爭(zhēng)在2002年上半年開工建設(shè)。第一章項(xiàng)目介紹1．1項(xiàng)目背景及地塊現(xiàn)狀1．1．2項(xiàng)目背景溫江位于成都市西面，上風(fēng)上水，光華大道西延線的開工建設(shè)以及成都市高新西區(qū)的開發(fā)建設(shè)為溫江房地產(chǎn)開發(fā)帶來了極大的利好。市政府雖然未進(jìn)行正面的引導(dǎo)，單已暗含借機(jī)帶動(dòng)溫江跨越式發(fā)展之意。溫江縣本地政府將房地產(chǎn)業(yè)作為帶動(dòng)溫江經(jīng)濟(jì)和聚集區(qū)域人氣的支柱產(chǎn)業(yè)，主持召開了“住在溫江——成都房地產(chǎn)高層論壇會(huì)”。論壇會(huì)的后續(xù)效應(yīng)以及置信“芙蓉古城”項(xiàng)目在溫江的成功，令溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)受到市內(nèi)開發(fā)商的普遍關(guān)注，先后有華新國際、森宇房產(chǎn)、華潤房產(chǎn)、亞都房產(chǎn)等多家開發(fā)商在此圈地。未來2-3年隨著成都市中區(qū)舊房改造工程的全面展開，總拆遷量將達(dá)到400萬平方米，按1：3的安置比例計(jì)算，將帶來1200萬平方米的市場(chǎng)需求量。市內(nèi)無法消化如此巨大的市場(chǎng)需求，這必將帶動(dòng)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)郊區(qū)化的發(fā)展。2001年12月份，四川建信置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司正式與溫江縣政府簽定了征地合同，其中一期用地400畝。2001年12月31日，建信公司在成都市藝術(shù)中心舉辦了“建信·奧林匹克花園”奧地利皇家管樂團(tuán)新年音樂會(huì)，進(jìn)行了本項(xiàng)目第一次的形象宣傳，為項(xiàng)目的開發(fā)、推廣作了鋪墊。1．1．3地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊位于溫江縣，總占地1560畝，以江安河為界，地跨溫江縣涌泉和公平兩鎮(zhèn)，其主體部分位于涌泉鎮(zhèn)境內(nèi)。地塊南臨光華大道西延線，東西兩側(cè)與華新國際和愛使房產(chǎn)的項(xiàng)目地塊為鄰，北側(cè)目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦、土地肥沃，相對(duì)落差在一米左右，現(xiàn)主要為農(nóng)田，其中零星分布著農(nóng)房和竹林，西南臨光華大道處有一企業(yè)。地塊內(nèi)現(xiàn)有一條東西向雙車道的水泥公路，路面高出兩側(cè)的田壟約一米左右，沿路兩側(cè)有部分村民自建的房屋。1．2項(xiàng)目地塊綜合開發(fā)環(huán)境1．2．1自然及人文歷史景觀條件地塊整體自然條件優(yōu)越，江安河蜿蜒流淌，水質(zhì)較為清澈，沿河竹林與環(huán)舍而生的竹團(tuán)共同構(gòu)成了一道獨(dú)特的風(fēng)景。另外，地塊內(nèi)保存有一條較為完整的江安河古河道，但缺少獨(dú)特的人文景觀與歷史古跡。1．2．2交通條件項(xiàng)目地塊與外界連接交通條件地塊內(nèi)有一條兩車道水泥路面鄉(xiāng)間公路，整體路況較好。但與外部公路接合部為沙石路面，路況較差，較為泥濘、坑洼。項(xiàng)目地塊周邊交通狀況目前地塊周邊有土龍路、溫雙路、涌泉——柳城公路，南側(cè)的光華大道正處于施工階段，尚未形成交通能力。政府在地塊控制紅線東、西、北三側(cè)均規(guī)劃有三條市政公路，目前尚未動(dòng)工。隨著本項(xiàng)目及區(qū)域其它項(xiàng)目的啟動(dòng)，本項(xiàng)目地塊周邊交通狀況是非常良好的。1．2．3水、土地、空氣污染狀況項(xiàng)目地塊整體污染狀況小。江安河水質(zhì)較為清澈、流量大；土地平坦，幾乎均為農(nóng)業(yè)用地，西南部的企業(yè)處于停產(chǎn)狀態(tài)，污染小；光華大道的施工未對(duì)周邊環(huán)境造成明顯破壞，粉塵污染較低。從整體比較，本項(xiàng)目地塊污染狀況遠(yuǎn)比成都市區(qū)為輕，似有心曠神怡及有氧運(yùn)動(dòng)之美。1．2．4項(xiàng)目地塊周邊治安狀況分析項(xiàng)目地塊周邊居民以村民為主，服務(wù)業(yè)人口較少，居民世代為鄰，總體治安狀況較好。1．3項(xiàng)目地塊周邊建筑狀況分析項(xiàng)目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。西南面廠區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房年代較為久遠(yuǎn)，以五至六層磚混建筑為主。1．4項(xiàng)目地塊周邊居民狀況項(xiàng)目地塊周邊居民以附近村民為主，農(nóng)業(yè)人口占絕對(duì)比重。除西南處有極少的企業(yè)職工外，沒有其它類型的居民，商業(yè)人口、服務(wù)業(yè)人口及企業(yè)單位居民極少。1．5項(xiàng)目地塊周邊市政工程實(shí)施情況目前地塊周邊在建的市政工程僅光華大道西延線（溫江段）一項(xiàng)，路面現(xiàn)已推平，正在鋪設(shè)兩側(cè)的管網(wǎng)。政府在環(huán)境地塊四周均規(guī)劃有市政道路，目前均未進(jìn)行施工。1．6項(xiàng)目地塊周邊配套設(shè)施狀況1．6．1商業(yè)設(shè)施地塊周邊的商業(yè)設(shè)施非常少，地塊東南面康河村內(nèi)有少量副食品商店、雜貨店和小餐館，在溫雙公路側(cè)有在溫江縣較為知名“仲華養(yǎng)生園”。地塊周邊缺少銀行，郵局等配套設(shè)施和娛樂場(chǎng)所。1．6．2生活設(shè)施地塊處于農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊沒有菜市場(chǎng)等生活配套設(shè)施。醫(yī)療教育設(shè)施附近缺少醫(yī)院和療養(yǎng)院，康河村內(nèi)有個(gè)別個(gè)體診所，東面土龍公路一側(cè)有成都市獅馬路小學(xué)教育實(shí)驗(yàn)基地，星星外國語學(xué)校及四川省商業(yè)學(xué)校等教育單位。1．7項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析1．7．1優(yōu)勢(shì)分析土地平坦，自然條件優(yōu)越，適宜進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及營造良好的居住環(huán)境。項(xiàng)目規(guī)劃用地近1600畝，符合房地產(chǎn)規(guī)模化開發(fā)的趨勢(shì)，同時(shí)也給設(shè)計(jì)師留出了設(shè)計(jì)的空間，便于組團(tuán)的規(guī)劃與配套設(shè)施的完善。緊臨光華大道，距成都市區(qū)三環(huán)路僅8公里，交通條件極為便利。光華大道的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)以及規(guī)劃沿路兩側(cè)100米的綠化帶，不僅大大縮短了城鄉(xiāng)距離，也令回家成為一種享受。項(xiàng)目地塊位于涌泉鎮(zhèn)未來規(guī)劃的中高檔居住區(qū)內(nèi)，周邊均為成都市知名開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目地塊，區(qū)域含金量高，升值潛力大。未來區(qū)域的整體開發(fā)將有利于提升版塊整體形象和競(jìng)爭(zhēng)力。便于與其它開發(fā)企業(yè)合作共同營造周邊配套，加速居住氣候的形成，同時(shí)避免重復(fù)投資帶來的重復(fù)性浪費(fèi)。地塊內(nèi)有近三公里長的河岸線，有利于打造生態(tài)河景；沿岸良好的茂密竹林，既有利于打造具有川西風(fēng)俗的景觀環(huán)境，又為開發(fā)企業(yè)節(jié)省了營造景觀綠化的成本；沿河的河漫灘有利于營造親水的休閑空間。項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的處女地，開發(fā)起點(diǎn)高，政府便于加強(qiáng)控制與規(guī)劃，令區(qū)域產(chǎn)品整體風(fēng)格與檔次較為統(tǒng)一，可保持版塊形象的完整性?！白≡跍亟背啥挤慨a(chǎn)高層論壇會(huì)的召開，樹立了良好的溫江版塊區(qū)域品牌，引起了市場(chǎng)的關(guān)注，為項(xiàng)目后期的宣傳推廣創(chuàng)造了良好的條件。光華大道兩側(cè)鋪設(shè)的管網(wǎng)為小區(qū)開發(fā)中的管線引入、引出創(chuàng)造了良好的水、電、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件。本項(xiàng)目良好的區(qū)位環(huán)境和地塊特征為項(xiàng)目的成功開發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。加之成都建信公司雄厚的資金實(shí)力背景和良好的政府資源背景，輔以“奧林匹克花園”良好的項(xiàng)目品牌和運(yùn)作模式，溫江縣政府將“建信·奧林匹克花園”項(xiàng)目列為溫江縣政府一號(hào)工程，都將進(jìn)一步加強(qiáng)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。1．7．2劣勢(shì)分析項(xiàng)目地塊面積大，開發(fā)建設(shè)周期長，投資成本大，資金回收慢。項(xiàng)目地塊地勢(shì)平坦，地塊內(nèi)的相對(duì)落差僅為1米左右，地勢(shì)缺少起伏，不利于營造內(nèi)部規(guī)劃與景觀規(guī)劃的空間層次感和差異性。地塊周邊現(xiàn)有的交通條件較差，光華大道西延線（青羊段）的施工尚未進(jìn)行，存在較大的變數(shù)，若其建設(shè)滯后，將對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)周期產(chǎn)生較大影響。地塊周邊的商業(yè)、生活、娛樂等配套設(shè)施落后，居住環(huán)境與商業(yè)環(huán)境尚未形成，不利于項(xiàng)目的推廣?！吧钜魳坊▓@”距項(xiàng)目地塊較近，并先于本項(xiàng)目推出市場(chǎng)，其價(jià)格定位較低，均價(jià)在1300元左右，若其推出后產(chǎn)品品質(zhì)與消費(fèi)者預(yù)期存在較大的差異，會(huì)大大損害溫江版塊房產(chǎn)項(xiàng)目的整體形象，不利于“奧園”項(xiàng)目的推廣。在相鄰本項(xiàng)目地塊附近圈地的開發(fā)企業(yè)，如華新國際、愛使房產(chǎn)等現(xiàn)在都未有實(shí)質(zhì)性的開發(fā)動(dòng)作，造成本項(xiàng)目在營造區(qū)域配套設(shè)施和吸引人氣上顯得勢(shì)單力孤。第二章宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究本項(xiàng)目投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，在項(xiàng)目投資、營建、營銷和管理的各個(gè)環(huán)節(jié)必然會(huì)受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式及產(chǎn)業(yè)政策的影響。當(dāng)然要準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)宏觀面對(duì)本項(xiàng)目的影響程度，作出量化分析是非常困難的，本章我們將根據(jù)以下幾個(gè)不同的層面及角度對(duì)本項(xiàng)目面臨的宏觀背景及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作定性研判：2.1國民經(jīng)濟(jì)景氣狀況對(duì)本項(xiàng)目的影響在全球經(jīng)濟(jì)增長趨勢(shì)減緩，一些權(quán)威結(jié)構(gòu)普通提出悲觀預(yù)測(cè)的時(shí)候，中國GDP在今年一季度增長8.1%，需求方面，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長12.4%，消費(fèi)品零售總額同比增長10.3%，呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，進(jìn)而亞洲開發(fā)銀行4月19日也提出預(yù)測(cè)，認(rèn)為中國和東南亞各國經(jīng)濟(jì)今年增速分別大7%和6%以上。目前觀察，國內(nèi)需求今年是上升趨勢(shì)，物價(jià)也是穩(wěn)定的，只要各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，內(nèi)需不會(huì)出現(xiàn)異常變化。不確定因素主要是外需，最近，有越來越多的國內(nèi)外學(xué)者認(rèn)為，世界經(jīng)濟(jì)尤其美國經(jīng)濟(jì)增長放緩慢將明顯影響中國經(jīng)濟(jì)的增長。這種影響將在下半年顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計(jì)局副局長邱曉華認(rèn)為，國際需求將減少，國內(nèi)需求則會(huì)增加，二者相抵后，我國今年整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將相對(duì)平穩(wěn)，增長率保持在7%～8%之間，不會(huì)出現(xiàn)大起大落。與此同時(shí)，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，一季度全國企業(yè)景氣指數(shù)118.6，比上年同期提高3.4個(gè)百分點(diǎn)，扣除季節(jié)因素與上季持平，特別是股份合作企業(yè)和私營企業(yè)的景氣指數(shù)有所提高。我們認(rèn)為，整體國民經(jīng)濟(jì)將突顯內(nèi)需為主格局，就目前的經(jīng)濟(jì)景氣狀況及今年的經(jīng)濟(jì)基本面而言是支持本項(xiàng)目的，但在本項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)注意到今年下半年經(jīng)濟(jì)增長可能放緩對(duì)內(nèi)需增長的影響。2.2銀行利息及金融政策對(duì)本項(xiàng)目的影響從已發(fā)布的貨幣信貸情況中，今年一季度，人民銀行繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，供應(yīng)適度，落到了中央年初調(diào)整目標(biāo)13—14%之內(nèi)，金融運(yùn)行平穩(wěn)。國家貨幣政策委員會(huì)今年確定總的方針是，繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，保持貨幣總量政策基本穩(wěn)定；靈活運(yùn)用公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)操作，及時(shí)調(diào)節(jié)商業(yè)銀行流動(dòng)性；保持人民幣利率總水平穩(wěn)定，保持人民幣匯率基本穩(wěn)定；積極運(yùn)用信貸政策，促進(jìn)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整；促進(jìn)貨幣市場(chǎng)和醬市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。據(jù)專家預(yù)測(cè)，從我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自身情況以及世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，短期內(nèi)我國銀行利息不會(huì)有上調(diào)的可能。因此，該項(xiàng)目的開發(fā)期內(nèi)依然會(huì)處于一個(gè)較為寬松有利的金融環(huán)境中。只要良好地把握項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，相關(guān)的配套資金及時(shí)到位，工程抵押貸款和消費(fèi)性按揭貸款總體上利率風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。2.3通貨膨脹因素對(duì)本項(xiàng)目的影響今年一季度居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲0.7%，物價(jià)總水平呈現(xiàn)出長穩(wěn)中微漲之勢(shì)。其中，城市上漲0.6%，農(nóng)村上漲0.8%。從構(gòu)成看，上漲較快的項(xiàng)目主要是娛樂教育文化用品及服務(wù)項(xiàng)目和居住，同比分別上漲9.2%和2.4%，但食品價(jià)格下降1.6%。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲0.8%，原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲2.9%。今年的物價(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲，但漲幅不會(huì)太大，漲速也不會(huì)太快。由于物價(jià)水平總體比較平穩(wěn)，對(duì)本項(xiàng)目的投資收益影響不會(huì)太大。但是原材料、燃料、動(dòng)力價(jià)格上漲較快可能會(huì)影響項(xiàng)目開發(fā)成本及費(fèi)用開支，委托方應(yīng)注意把握開發(fā)節(jié)奏，合理控制成本。2.4固定資產(chǎn)投資對(duì)本項(xiàng)目的影響今年1—4月份國有及其它經(jīng)濟(jì)類型累計(jì)完成投資4236億元，增長16.5%，比去年同期高出7.2個(gè)百分點(diǎn)，其中更新改造和房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持了快速增長的態(tài)勢(shì)：更新改造投資增長24.8%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長22.8%，基本建設(shè)投資增長12.1%。在固定資產(chǎn)投資的地區(qū)分布中1—4月份，西部地區(qū)國有及其他經(jīng)濟(jì)類型投資672億元，同比增長了26.2%，而東部和中部地區(qū)投資增速各比西部地區(qū)增速慢了7.9和12.9個(gè)百分點(diǎn)。在投資增長中，有二個(gè)方面是值得關(guān)注的。一是新開工項(xiàng)目和資金來源呈現(xiàn)了較快的增長態(tài)勢(shì)，在資金來源中，自籌資金增長明顯，從自籌資金的較快增長中可以看出，在加入世貿(mào)的壓力與政府鼓勵(lì)措施的共同作用下，擴(kuò)大更新改造投資在很大程度上已成為企業(yè)的一種自覺行為，這將促進(jìn)投資增長；而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長狀況則反映出整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日漸活躍。二是住房投資的增長已經(jīng)連續(xù)數(shù)個(gè)季度保持在20%以上，由此也帶來了建材、裝修和家具市場(chǎng)的繁榮，人們的購房觀念和行為也開始從消費(fèi)向投資轉(zhuǎn)變。這與消費(fèi)信貸的發(fā)展有很大的關(guān)系。在去年高速增長的基礎(chǔ)上，今年第一季度的信貸繼續(xù)大幅增長，成為中國經(jīng)濟(jì)和金融發(fā)展中的一個(gè)突出現(xiàn)象。這也是今年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回升的一個(gè)重要因素。2.5消費(fèi)需求對(duì)本項(xiàng)目的影響改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)增長最主要、最穩(wěn)定的推動(dòng)力量是消費(fèi)需求的增長。除個(gè)別年份，消費(fèi)增量占GDP增量的比重在60%左右來源于居民消費(fèi)的增長和政府支出的擴(kuò)張。在總消費(fèi)中，居民消費(fèi)一直占80%左右，處于主導(dǎo)地位。今年4月份，國內(nèi)消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍態(tài)勢(shì)，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2821億元，比上年同月增長9.7，增幅比上年同期高0.6個(gè)百分點(diǎn)，1—4月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額12077億元，比上年同期增長10.1%。今年1月1日開始從三個(gè)方面增加工資，一是為機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工每人每月平均增加工資100元，二是給13個(gè)省634個(gè)縣的職工發(fā)放“艱苦和邊遠(yuǎn)地區(qū)津貼”，三是實(shí)施干部稱職考評(píng)，發(fā)放年終獎(jiǎng)。這次調(diào)整工資涉及4500多萬人，增支800億元。增加800億元的工資，相當(dāng)于全國工資總額增另0.75個(gè)百分點(diǎn)左右。由于工資政策具有長期效應(yīng)，因此，這次調(diào)整工資將對(duì)擴(kuò)大國內(nèi)需求、強(qiáng)化內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用將產(chǎn)生重要影響。同時(shí)我國住房制度改革“九五”期間取得了突破性進(jìn)展，住房的貨幣化分配正在全國范圍逐步展開，去年全國首次出現(xiàn)了住房個(gè)人貸款超過開發(fā)貸款的現(xiàn)象，國家計(jì)劃以高達(dá)1，000億銀行貸款扶持個(gè)人住消費(fèi)貸款，均將進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)需求。結(jié)論：從上述宏觀基本面分析，跨入2001年，中國房地產(chǎn)面臨發(fā)展的特殊機(jī)遇和挑戰(zhàn)。國家宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中見暖，新的經(jīng)濟(jì)熱潮將有力地影響房地產(chǎn)業(yè)，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及國家宏觀政策導(dǎo)向支持本項(xiàng)目并有相當(dāng)?shù)睦帽尘?。但是由于宏觀面特別是國際經(jīng)濟(jì)的不確定性因素，委托方在開發(fā)項(xiàng)目過程中仍要密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)局勢(shì)，根據(jù)形勢(shì)的變化預(yù)期，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目動(dòng)作思路。項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析3．1項(xiàng)目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理3．1．1行政區(qū)劃溫江縣地處成都平原腹心，東臨成都市青羊區(qū)，南鄰雙流縣，西接崇州市，北連郫縣，是成都的七個(gè)衛(wèi)星城市之一。溫江縣轄10鎮(zhèn)182個(gè)村，面積277．04平方公里，人口為30．56萬?？h城柳城鎮(zhèn)建成區(qū)面積12．4平方公里，人口數(shù)量為10萬。東距成都19公里，南去雙流機(jī)場(chǎng)20公里，距將建的成都鐵路西站12公里。按成都市總體規(guī)劃，成都市將逐步撤縣建區(qū)。今年1月1號(hào)，新都縣成為第一個(gè)撤縣建區(qū)的試點(diǎn)衛(wèi)星城市。據(jù)可靠消息，成都南的華陽和成都西的溫江可望成為第二批撤縣建區(qū)城市，并將由此在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，城市總體規(guī)劃等方面獲得快速發(fā)展。3．1．2自然地理素為“天府之國”的膏腴之地、享有“金溫江”之美譽(yù)的溫江縣屬岷江水系都江堰自然灌溉區(qū)，境內(nèi)平疇沃野，物產(chǎn)豐富，氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，四季常青，年平均氣溫15．8℃，年降水量966．1毫米；境內(nèi)觀賞植物資源豐富，縣內(nèi)河流十分發(fā)達(dá)。境內(nèi)有4條大河：金馬河、楊柳河、江安河、清水河以及其支流。1996年以來，溫江共投入建設(shè)資金17．2億元，自然生態(tài)得到了進(jìn)一步改善，生態(tài)環(huán)境指標(biāo)協(xié)調(diào)發(fā)展。片區(qū)16個(gè)生態(tài)環(huán)境指標(biāo)全部達(dá)到國家二類地區(qū)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，全縣林木覆蓋率14．9%，高出國家標(biāo)準(zhǔn)近5個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)大氣環(huán)境質(zhì)量、城鎮(zhèn)噪聲狀況、水環(huán)境質(zhì)量等均達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。溫江縣具有“一小”——幅員面積只有277平方公里，“二少”——總?cè)丝谥挥?0萬人，“三近”——距成都市區(qū)只有18公里，“四平”——境內(nèi)地勢(shì)為無山無丘的平原沃野等顯著特點(diǎn)。3．2項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r3.2.1國民經(jīng)濟(jì)2000年，溫江較好的保證了全年目標(biāo)任務(wù)的完成和“九五”計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，再次被評(píng)為全省綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力“十強(qiáng)縣”，并升至第七位，為全縣實(shí)施“十五”計(jì)劃，大力推進(jìn)溫江跨越式發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。表二：2000年溫江縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位實(shí)績(jī)同比增減（±%）國內(nèi)生產(chǎn)總值萬元36209611．6人均國內(nèi)生產(chǎn)總值元1185611．3第一產(chǎn)業(yè)增加值萬元479773．2第二產(chǎn)業(yè)增加值萬元18923013．9第三產(chǎn)業(yè)增加值萬元12488910．1全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額萬元81182-0．4外貿(mào)進(jìn)出口總額萬美元219018．3社會(huì)消費(fèi)品零售總額萬元1923311．4職工年均工資元1095719．5城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元730310．8農(nóng)民人均純收入元30925．3年末存款余額萬元29136411．6年末貸款余額萬元177057-3．33.2.2對(duì)外開放溫江主要推進(jìn)“一園兩區(qū)建設(shè)”（海峽兩岸科技園、衛(wèi)星城經(jīng)濟(jì)區(qū)、金馬旅游區(qū)）和五大開發(fā)（工業(yè)開發(fā)、農(nóng)業(yè)開發(fā)、衛(wèi)星城開發(fā)、旅游開發(fā)、市場(chǎng)開發(fā)），外向型經(jīng)濟(jì)格局初步形成。目前，全縣共引進(jìn)各類企業(yè)600家。其中，引進(jìn)三資企業(yè)135家，總投資5．2億美元，協(xié)議外資4．97億美元，三資企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)2．5億元，位居全省第一位。3.2.3城鄉(xiāng)建設(shè)溫江縣體育設(shè)施較為齊備，具體育場(chǎng)館一個(gè)；2000年溫江縣體育事業(yè)財(cái)政投入為45萬元，同比增長114．2%。金融機(jī)構(gòu)較為發(fā)達(dá)。全縣農(nóng)村有9個(gè)鎮(zhèn)為省級(jí)小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)。全縣初步形成以衛(wèi)星城為中心，道路為紐帶，小城鎮(zhèn)為主體，中心村為基點(diǎn)，城鄉(xiāng)一體化生態(tài)型中等城市的格局。3.3溫江城市發(fā)展戰(zhàn)略定位當(dāng)前，溫江正處在跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，聚人氣、造聲勢(shì)，提高知名度、美譽(yù)度，穩(wěn)固發(fā)展生態(tài)型規(guī)模型農(nóng)業(yè)，長足發(fā)展生態(tài)型工業(yè)經(jīng)濟(jì)，活躍第三產(chǎn)業(yè)是其城市發(fā)展戰(zhàn)略。圍繞這一目的，溫江縣政府已先期策劃實(shí)施了“住在溫江”活動(dòng)，并取得了成功使包含本項(xiàng)目在內(nèi)的近十個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目得以實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。第二步是塑造“吃在溫江”擬以“美食在溫江”的概念為基礎(chǔ)自然演繹。第三步是“樂在溫江”，這是溫江第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的完整定位，其內(nèi)涵是溫江第三產(chǎn)業(yè)的整體蓬勃發(fā)展，使溫江成為都市人娛樂、休閑等時(shí)尚消費(fèi)的理想之所。完成圍繞“人”的“三步走”戰(zhàn)略，切實(shí)營造起人氣、商氣，推動(dòng)全縣第三產(chǎn)業(yè)的整體啟動(dòng)和全面發(fā)展。3．4項(xiàng)目區(qū)位人文歷史與景觀狀況3．4．1人文歷史溫江縣為古蜀國領(lǐng)域，相傳為魚鳧王都，境內(nèi)猶存柏灌王墓，魚鳧王墓和魚鳧王都遺址，迄今已有4000多年的歷史。西魏恭帝二年（公元255年）始置溫江縣。改革開放以來，溫江縣先后被確定為成都市第一個(gè)衛(wèi)星城、省市小康縣建設(shè)試點(diǎn)、省“一條線”經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)縣、省級(jí)臺(tái)商投資區(qū)、省級(jí)小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)、省級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)和國家級(jí)生態(tài)示范縣。1997年2月，被省委、省政府命名為四川省第一個(gè)“小康縣”。3．4．2項(xiàng)目區(qū)位景觀狀況休閑旅游好去處在溫江，無論訪古尋幽、休閑度假，賞花品茗啖佳肴，都能找到滿意的去處。若想尋古之幽思，有古跡大乘院，陳家桅桿、古蜀國魚島鳧城遺址、魚鳧王墓、柏灌王墓等豐富燦爛的魚鳧文化；田野里那一塊塊綠“地毯”，一道道翠色“屏風(fēng)”一團(tuán)團(tuán)蔥籠竹木，秀麗的景色，清新的空氣，處處是濃蔭遮蔽花香四溢的農(nóng)家樂，在這里賞花品茶，休閑娛樂，嘗農(nóng)家風(fēng)味，飲鄉(xiāng)村美酒，會(huì)給人難忘的享受；此外還有“東方幸運(yùn)城”“花圃農(nóng)莊”“華亨酒店”“柳城賓館”等綜合性旅游地，展現(xiàn)出溫江縣休閑旅游的蓬勃生機(jī)。金馬太極地旅游區(qū)金馬太極地旅游區(qū)位于溫江縣金馬鄉(xiāng)境內(nèi)，距成都市區(qū)26公里，面積1500多畝，是一個(gè)新開發(fā)的平原田園式旅游區(qū)。擬建成一個(gè)融現(xiàn)代氣派、民族風(fēng)格和川西平原特色為一體的吃住行游購?qiáng)示C合配套的具有旅游觀光、度假、娛樂、健身等多功能的綜合性景點(diǎn)。金馬溫泉早在清乾隆年間，溫江就有“南郭溫泉”的記載。今年4月，在距金馬旅游區(qū)1．5公里處成功鉆探出溫泉，填補(bǔ)了成都平原沒有溫泉的空白，被譽(yù)為“成都平原第一泉”。“第一泉”的鉆探成功，給溫江旅游帶來了新的亮點(diǎn)，使溫江再次成為游人關(guān)注的熱點(diǎn)。這一溫泉井底溫度63oC，井口溫度46oC，日出水量6600立方米，開采年限幾達(dá)100年以上，水質(zhì)優(yōu)良，鍶含量居全市溫泉之首，極具醫(yī)用、浴療特性。同時(shí)，與溫泉一隅之隔的金馬旅游區(qū)溫江水上世界、金馬娛樂大世界、成都國際賽馬場(chǎng)、溫江金馬奇特城、快慢速賽車廣場(chǎng)已建成營運(yùn)，還有風(fēng)格各異的別墅群、度假村，均因溫泉的開發(fā)而更添風(fēng)采。陳家桅桿這座坐落于溫江縣壽安鄉(xiāng)天鵝村的迷宮式清代古宅，因宅前豎有雙斗石桅桿的功名標(biāo)志，故被當(dāng)?shù)厝朔Q“陳家桅桿”，系翰林陳宗典父子于清同治三年（1863）所造，歷時(shí)8年，傾注匠心。陳家桅桿具有“小橋、流水、人家”的情調(diào)。其四面溪水環(huán)繞，風(fēng)景別致。門前的雙斗石桅桿巍然屹立，氣勢(shì)雄偉，院前照壁橫陳，八字粉墻分列兩旁，墻上鐫刻有浮雕石刻及鏤空的“福”、“壽”兩字和蝙蝠等，圖案精湛；黑漆卷拱重檐大龍門，上有花鳥彩繪，十分逼真，光耀奪目。在建筑大師徐尚志、古建專家古家南、風(fēng)景園林專家熊世堯、建設(shè)部專家錢震岳、李素樂、古民居學(xué)者季富政等專家學(xué)者的眼里，陳家桅桿是一個(gè)“活生生的民間文化博物館”。西南花木第一縣溫江是國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)，素有花木之鄉(xiāng)的美譽(yù)，有著悠久的花木種植歷史，是川西園林之母和川派樹樁盆景的發(fā)祥地之一。現(xiàn)已發(fā)展成西南地區(qū)最大的花木生產(chǎn)基地，共有花木3萬多畝，占成都花木總量的50%以上，是“四川省重點(diǎn)花木市場(chǎng)和花木產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)縣”。別具特色的溫江花木沿著產(chǎn)業(yè)化道路不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)形成規(guī)?；?、商品化和專業(yè)化。主要有紫薇、雪松、銀杏、桂花、廣玉蘭、深山含笑、羅漢松等綠化觀賞花木2000多種；古老蒼勁的川派樁頭盆景更是一絕，具有很高的美化欣賞價(jià)值。種花木、靠技術(shù)。作為全國最大的花木集散地之一，現(xiàn)有交易服務(wù)帶1萬余畝，交易區(qū)4個(gè)，門市300個(gè)，花木產(chǎn)品遠(yuǎn)銷北京、廣州、昆明等地。每年銷量近2000車皮，銷售額達(dá)到1億元?；井a(chǎn)業(yè)的發(fā)展既是形成了優(yōu)美的城市生態(tài)環(huán)境，又取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。1．5項(xiàng)目區(qū)位道路與交通狀況溫江縣城內(nèi)有較為便利、快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，全縣公路總里程354公里，其中一級(jí)公路32．8公里，二級(jí)公路78．1公里，三級(jí)公路60．8公里，四級(jí)公路182．3公里。目前溫江雖然村村通公路，但溫江的骨干交通大道卻只有成—溫—邛路一條與成都相連。而成都至溫江1．8萬輛的日均車流量已使成溫通道接近飽和。開辟新的成溫通道已成為溫江經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)新跨越的“必由之路”。溫江縣距成都市區(qū)僅10公里12分鐘車程，緊靠新成溫公路快速通道，成都繞城高速公路穿越其中。擬于明年5月全面完成的連接成都市中心的高等級(jí)公路三條：一是連接西延線和成灌高速路；二是連接成都繞城高速公路和飛機(jī)制造公司（132廠）；三是連接青羊區(qū)文家鄉(xiāng)立交橋。另外，溫江縣準(zhǔn)備再修建三條與成都相連的主干道：第一條是從光華村穿二環(huán)路到溫江柳城的長12．5公里的快速通道——光華大道；第二條是正在規(guī)劃中的從成都—黃田壩—永寧—溫江，第三條是從大石西路—機(jī)投—溫江。項(xiàng)目所在地涌泉鎮(zhèn)占地21．3平方公里，距三環(huán)路僅8公里，與青羊區(qū)僅一線之隔?？傞L12．5公里、預(yù)計(jì)投資1．3億、雙向8車道的光華大道西延線青羊段將由青羊區(qū)與溫江縣政府共同投資修建。光華大道該路起于青羊區(qū)光華大道在蘇坡鄉(xiāng)與溫江縣的交界點(diǎn)，止于柳城大道，全長12．5公里，貫穿溫江國家級(jí)海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)和金馬旅游區(qū)。待2003年此路修通，從涌泉鎮(zhèn)進(jìn)入市中心僅7分鐘車程，距雙流國際機(jī)場(chǎng)僅10公里。與境內(nèi)的向陽路、溫雙路、土龍路、公金路形成了發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，這將為整個(gè)溫江房地產(chǎn)的開發(fā)提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施，極大地改善溫江招商引資環(huán)境，加快溫江城市化進(jìn)程，使之成為成都市區(qū)向外輻射的居住、休閑、娛樂和旅游熱點(diǎn)。3．6項(xiàng)目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)狀況城市建設(shè)溫江的城市建設(shè)目標(biāo)是要建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化的花園城市。位于成都平原腹心地帶的溫江，岷江正流金馬河及其支流江安河、楊柳河、清水河均流經(jīng)縣境。溫江要利用這些豐富的水利資源“引水入城”，讓城區(qū)有寬闊的水景，目前縣政府正擬投資上千萬元整治城區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的占地167畝的溫江公園，讓公園完全開放，提升溫江縣的形象，并使周邊成為溫江的最佳居住區(qū)域。同時(shí)，溫江將著重發(fā)揮苗木優(yōu)勢(shì)，在新建城市快速通道兩旁興建立體綠化，并準(zhǔn)備利用這6萬畝苗木建成西部森林生態(tài)園。溫江縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤概況目前溫江縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤基本屬于本地地產(chǎn)商所開發(fā)的樓盤，其總體情況為：項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模小、檔次較低、針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體為本地消費(fèi)者，付款方式單一。比如位于城中心的“金桂花園”和某沿街商住樓，其公寓單套建筑面積在80m2—150m2之間，較好樓層的銷售單價(jià)為900元/m2左右，必須采用一次性付款的方式。銷售情況較好，130m2以下的戶型都已基本售完，150左右的戶型剩余量較大，總體上已銷售量已分別達(dá)到70%和80%。3．7項(xiàng)目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況3．7．1．能源狀況電力狀況現(xiàn)有35KV變電站4座，110KV變電站2座；有各級(jí)輸電線路51條，其中110KV輸電線路4條，35KV線路6條，10KV線路41條；共有小水電站10個(gè)，總裝機(jī)容量8170KW；日供電量為206KWH。形成了“環(huán)網(wǎng)結(jié)構(gòu)，開環(huán)運(yùn)行”的配網(wǎng)框架。天然氣狀況天然氣主管道92．3公里，日供氣能力22萬立方米。3．7．2．通訊狀況總裝機(jī)容量達(dá)6．6萬戶，并建成了全縣寬帶多媒體通信骨干網(wǎng)和成都—溫江SDH高速傳輸網(wǎng)和DDN數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)。移動(dòng)通信方面，有GSM網(wǎng)一個(gè)，900MNZ基站21個(gè)，能同時(shí)容納30000部手機(jī)同時(shí)通話。3．7．3．教育條件境內(nèi)具有各類學(xué)校（含成教）78所，其中大中專院校11所；在校學(xué)生人數(shù)為4．6萬人。建平雙語學(xué)校、新世紀(jì)外語學(xué)校和溫江中學(xué)等都在成都享有盛名。良好的教育條件能使投資者的子女受到良好的教育，也能為企業(yè)生產(chǎn)培訓(xùn)各類人才。3．7．4．醫(yī)療條件全縣共有縣人民醫(yī)院、中醫(yī)院、紅十字醫(yī)院等縣屬醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)22個(gè)，有成都市第五人民醫(yī)院等駐溫醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)7個(gè)。3．8項(xiàng)目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃溫江縣按照國家建設(shè)部對(duì)鄉(xiāng)村城市化試點(diǎn)工作的部署和要求，從溫江縣的實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化為基礎(chǔ)，農(nóng)村工業(yè)化為主導(dǎo)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為手段，加快“一園兩區(qū)“的建設(shè)，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑以衛(wèi)星城為中心，小城鎮(zhèn)為依托，中心村和農(nóng)村聚居點(diǎn)為基點(diǎn)的新型城鄉(xiāng)體系。實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、以點(diǎn)帶面、梯次推進(jìn)，到2005年，鄉(xiāng)村城市化各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到國家建設(shè)部要求，建成具有典型的川西平原特色的鄉(xiāng)村城市化模式。3．9項(xiàng)目區(qū)位綜合開發(fā)價(jià)值分析3．9．1有利因素自然環(huán)境優(yōu)越“上風(fēng)上水”的溫江占據(jù)了作為生活居家之所的“天時(shí)”和“地利”。除了具有天府之國溫潤的天氣之外，其清新的空氣、優(yōu)良的水質(zhì)、繁茂的樹木花草等自然條件，強(qiáng)于成都市及成都東、南、北幾個(gè)方向的區(qū)縣。優(yōu)越的自然環(huán)境是溫江作為房地產(chǎn)開發(fā)地的一大優(yōu)勢(shì)。土地資源豐富，可進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)溫江基本上是房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，易找到大塊適合開發(fā)的土地，加之溫江政府對(duì)招商引資的注重，因此，溫江是成都近郊適合開發(fā)“第一居所”的一塊寶地。而且，目前在溫江可拿到一手地，地價(jià)相對(duì)便宜。溫江豐富的土地資源有利與開發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模的成片開發(fā)，帶來房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益。文化附加價(jià)值高溫江相傳是4000多年前古蜀國魚鳧王都的所在地。古魚鳧文化是溫江的金字招牌，是一筆難以估量的無形資產(chǎn)。此外，水文化是溫江的文脈，古老的川西習(xí)俗與文化至今仍隨處可見，形成了其獨(dú)有的文化優(yōu)勢(shì)。一定數(shù)量的市政建設(shè)和生活配套設(shè)施溫江縣目前的市政建設(shè)情況和現(xiàn)有的生活配套設(shè)施可以滿足當(dāng)前溫江縣居住人群的需要，并且在成都的各郊縣中位列前沿。政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的重視與大力促進(jìn)溫江縣政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的重視程度高，不僅給予了各項(xiàng)優(yōu)惠政策，而且在城市規(guī)劃方面也努力配合房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程。規(guī)劃后的交通狀況良好溫江縣以現(xiàn)有的交通線路加上規(guī)劃修建的道路，將形成較完善的交通網(wǎng)絡(luò)——通暢便捷的縣內(nèi)道路和四通八達(dá)的通向成都和周邊郊縣的干線，勢(shì)必提升溫江的綜合開發(fā)價(jià)值。3．9．2不利因素成都市向東向南發(fā)展對(duì)溫江房地產(chǎn)發(fā)展的影響成都市政府提出的向東向南發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃使政公眾的注意力被東南方的發(fā)展所吸引；而對(duì)溫江地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的宣傳只能有當(dāng)?shù)卣畞硗瓿?，其力度的不足?dǎo)致宣傳的效果的不明顯。因此，要使得消費(fèi)者對(duì)溫江房地產(chǎn)熱切關(guān)注成為一大難題。華陽、龍泉、中和等郊縣房地產(chǎn)對(duì)溫江房地產(chǎn)的沖擊華陽、龍泉、中和等郊縣的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在已成一定規(guī)模，其交通和生活配套更為完善，并且成都市消費(fèi)者對(duì)華陽的認(rèn)知程度比對(duì)溫江更加深刻。同是成都近郊的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，華陽目前占據(jù)相對(duì)有利的地位。交通道路建設(shè)中的不確定因素本項(xiàng)目緊鄰的光華大道溫江段的修建已經(jīng)開始，但是直接影響本項(xiàng)目與成都通行的光華大道青羊段的開工與通車時(shí)間尚難以確定。開發(fā)商對(duì)開發(fā)時(shí)機(jī)的把握具有不確定性溫江開發(fā)時(shí)機(jī)的不確定性導(dǎo)致了各開發(fā)商雖已經(jīng)在溫江圈地，但大多仍在等待項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)機(jī)。本地房產(chǎn)開發(fā)對(duì)溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響溫江本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量有限，需求的層次較低。新開發(fā)的項(xiàng)目與其原有的樓盤相比品質(zhì)上具有較大的跨越。消費(fèi)者對(duì)于突然提升品質(zhì)樓盤的接受會(huì)需要一定的時(shí)間。開發(fā)商之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)溫江現(xiàn)已經(jīng)聚集了一批開發(fā)實(shí)力雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)使其大多都進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)。相似的產(chǎn)品在不規(guī)范的市場(chǎng)條件下可能會(huì)形成惡性競(jìng)爭(zhēng)，影響項(xiàng)目的贏利。規(guī)?；木幼…h(huán)境尚未形成各開發(fā)商進(jìn)行了土地的購買但已經(jīng)大規(guī)模開發(fā)的并不多；而完全依靠政府行為無法建成成熟的社區(qū)生活居住環(huán)境。因此本區(qū)位現(xiàn)在暫時(shí)還不具有規(guī)?；木幼…h(huán)境。第四章成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀研究成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況及市場(chǎng)特征，對(duì)項(xiàng)目可行性作區(qū)域性研判。4．1房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增加成都市房地產(chǎn)業(yè)在十年歷史內(nèi)并未出現(xiàn)其他省市的隨國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整面大起大落的情況，相反走出一條相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展軌跡。歷史數(shù)據(jù)分析，1990年成都房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值為2.13億元，占當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的1.1%，經(jīng)過90年代十年的快速發(fā)展，行業(yè)發(fā)展速度幾乎兩倍于全市國民經(jīng)濟(jì)增長速度，到1990年全市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)36.34億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的3.1%，突破了3%的總要產(chǎn)業(yè)分界點(diǎn)，確立了成都房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要支柱產(chǎn)業(yè)地位。尤其值得注意的是，住宅業(yè)逐漸扮演者成都房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)角色：1998年全市完成住宅建設(shè)投資70.9億元，拉動(dòng)GDP增長1.02個(gè)百分點(diǎn)；1999年全市完成住宅建設(shè)投資82.。98億元，拉動(dòng)GDP增長1.2個(gè)百分點(diǎn)；2000年完成住宅建設(shè)投資達(dá)119.99億元，拉動(dòng)GDP增長3個(gè)百分點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的比重日益增加，成都市政府及各區(qū)政府充分意識(shí)到城市經(jīng)營的重要性，積極“造市”，相繼出臺(tái)各種相關(guān)配套政策扶持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展。4.2房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁從投資增占速度情況看，成都市房地產(chǎn)業(yè)投資在1992-1995年期間，歷經(jīng)了一個(gè)高速發(fā)展的重要時(shí)期：1992年房地產(chǎn)開發(fā)投資額9.44億元，于1991年相比增長204.5%；1995年投資額為54.5億元，增長率為61.5%。其中一府南河綜合整治工程、二環(huán)路建設(shè)、天府廣場(chǎng)拆遷等一系列的重點(diǎn)工程建設(shè)為契機(jī)，成都市房地產(chǎn)業(yè)獲得了決定性的基礎(chǔ)性發(fā)展。1996-1999年，成都房地產(chǎn)業(yè)處于一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展階段。隨著成都市住房制度改革的不斷深化，1998年底取消福利分房制度，實(shí)行并鼓勵(lì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款，消費(fèi)結(jié)構(gòu)從集團(tuán)性消費(fèi)向散戶時(shí)代全面過渡，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了質(zhì)的變化。2002年，在國家實(shí)施西部大開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的政策背景下，成都房地產(chǎn)全年新開工商品房面積達(dá)769.46萬平方米，比上年相比，凈增加176.01萬平方米，增幅達(dá)9.7%，全年完成投資129.16億元，名列各項(xiàng)投資增幅榜首，在連續(xù)九年增長的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高，從份顯示了投資者的信心。毫不夸張地講，成都已成為我國西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的一片熱土。4．3住宅開發(fā)份額不斷擴(kuò)大隨著福利分房制度的取消，開發(fā)商紛紛擴(kuò)大住宅開發(fā)份額。2000年成都使住宅開發(fā)投資86.76億元（含經(jīng)濟(jì)適用房），與上年相比增長56.6%，占開發(fā)總投資比重從1999年58.9%上升為67.2%，尤其是于98年相比住宅比重攀升幅度達(dá)10.3個(gè)百分點(diǎn)。從住宅開工規(guī)模來看，2000年開工面積為1244.39萬平方米，其中新開工規(guī)模667萬平方米，比去年同期相比分別增長24%和32.6%。住宅新開工規(guī)模已占上平房新開規(guī)模的86.7%，由此反映出開發(fā)商對(duì)住宅消費(fèi)市場(chǎng)看好的信心較強(qiáng)。4．4規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日趨成熟，以規(guī)模開發(fā)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營策略已出現(xiàn)端倪。2000年成都商品房新開工面積平均規(guī)模為32467平方米，與1999年相比新開工面積平均規(guī)模增加了3306平方米，特別是在成都花園、萬科城市花園、中海名城、蜀風(fēng)花園城等一批大規(guī)模項(xiàng)目啟動(dòng)的示范效應(yīng)下，強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合聯(lián)手開發(fā)，依托品牌、質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)來擴(kuò)大市場(chǎng)份額已成為成都房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的顯著特征。與此同時(shí)，由于城市居民住宅消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的逐步改善，2000年成都開發(fā)也全年實(shí)現(xiàn)商品房銷售收入87.74億元，其中住宅62.86億元，與上年相比分別增長21.4%和11.1%，全年實(shí)現(xiàn)利潤總額2.28億元，較上年增長58.3%，虧損企業(yè)從99年的210家，減少到201家，開發(fā)企業(yè)總體效益提高。4．5商品房銷售穩(wěn)步增長，但增長趨緩，房?jī)r(jià)趨于下降盡管從2000年成都是國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)的快報(bào)數(shù)據(jù)中，我們可以計(jì)算出一個(gè)很刺眼的負(fù)增長，即2000年全全市商品房銷售僅為63.50億元，比1999年下降6.9%，但是出辦公樓和商業(yè)用房銷售面積與上年基本持平外，住宅銷售面積同比增長3.98%。2000年成都商品房每平方米平均售價(jià)為1804元，比上年下降2.1%?？紤]統(tǒng)計(jì)口徑原因，我們認(rèn)為商品房銷售額及上品方銷售面積今后仍將穩(wěn)步增加，但商品房?jī)r(jià)格總體水平穩(wěn)中趨于下降。4．6開發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善成都目前的開發(fā)結(jié)構(gòu)規(guī)模仍與市場(chǎng)需求不能緊密結(jié)合，高檔住宅2000年銷售下降18.1%的基礎(chǔ)上，2000年開始出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，而新開工面積卻增長20.7%。委托方應(yīng)高度重視這一情況，增強(qiáng)決策的科學(xué)性減少盲目性。4．7空置總量與空置面積上升成都商品房空置總量從1998年大幅度減少后，有逐年增加到152.3萬平方米。空置率也從98年9.3%上升到2000年的11.0%?？罩每偭颗c空置率同步上升，對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種潛在的危險(xiǎn)。4．8土地政策購置面積增勢(shì)較猛受政策性變動(dòng)因素的影響，2000年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)土地購置增勢(shì)較猛，全年購置土地面積612.18萬平方米，支付土地購置費(fèi)用33.37億元，與上年相比分別增長71.3%和67.8%。二級(jí)市場(chǎng)土地資源規(guī)模的迅速擴(kuò)大，一方面為今后商品房開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)，一方面也預(yù)示著今后潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。附表：1996-2000年成都市房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表三：成都市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年份/指標(biāo)1996年1997年1998年1999年2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）869335610070260110259481190032513100000房地產(chǎn)業(yè)值（萬元）184401229556321716363394432300房地產(chǎn)業(yè)值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比率2.122.2房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)本年投資完成額（萬元）6843797301477996759396651290000#住宅372592349139455224554029890300商品房施工面積（萬m2）1046.521103.851141.331326.831421.22#住宅730.13726.52775.421003.571156.04商品房竣工面積（萬m2）372.1359.9303.65375.18427.84商品房銷售額（萬m2）3247884419534971736682642635000#住宅272554352990431416544288508000商品房銷售面積（萬m2）231.09292.42331.61370.5380.22#住宅208.43262.42310.92336.91350.22個(gè)人購買商品房比率（%）6968.871.7782.881.1商品房空置面積（萬m2）105.36170.87110.77136.54129.32#住宅82.42122.3761.9985.987.97成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長情況對(duì)比表年份/指標(biāo)1996年1997年1998年1999年2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）11.611.5本年投資完成額（萬元）17.537.5#住房16.91-6.3830.3821.760.69商品房施工面積（萬m2）916.257.11#住房15.9-0.56.7329.4215.19商品房竣工面積（萬m2）33.614.4-20.3731.674.7商品銷售額（萬元）38.8-6.9商品房銷售面積（萬m2）8026.513.411.72.7#住房78.7125.918.488.363.984．9成都房地產(chǎn)市場(chǎng)展望隨著成都市政建設(shè)的高速推進(jìn)和城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，加之深化房改，刺激國內(nèi)需求、西部大開發(fā)等宏觀的背景，對(duì)于成都而言，我們有理由相信，正如投資額的大幅增加顯示了投資者的信心，在未來的五到十年的時(shí)間里，成都房地產(chǎn)業(yè)仍將獲得進(jìn)一步的快速發(fā)展，其在國民經(jīng)濟(jì)中的先導(dǎo)型租用越來越民縣，并最終成為成都市國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然由于今年上市數(shù)量的逐年累計(jì)增大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇是必然的，從推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程來看，企業(yè)戰(zhàn)略種族與整合是必經(jīng)之路。以往，誰有資金誰就可以踏入房地產(chǎn)這個(gè)門檻，市場(chǎng)的準(zhǔn)入度較低，各家的投入產(chǎn)出效益都不高。目前，成都已涌出業(yè)績(jī)矚目的大型開發(fā)集團(tuán)公司，象萬達(dá)集團(tuán)、中海外、萬科等，他們對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展起到了良性刺激作用。我們認(rèn)為，將來市場(chǎng)真正的競(jìng)爭(zhēng)存在于大集團(tuán)公司之間，而他們競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)更集中于市場(chǎng)占有率及籌資能力這兩個(gè)方面。對(duì)于項(xiàng)目的投資的決策時(shí)點(diǎn)而言，可以得出初步結(jié)論：本項(xiàng)目的投資開發(fā)順應(yīng)了成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，具備長期利好的宏觀市場(chǎng)背景支持。本項(xiàng)目的關(guān)鍵在于需求的把握和市場(chǎng)的創(chuàng)新，以及企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升。第五章市場(chǎng)有效需求及項(xiàng)目定位建議5．1消費(fèi)者特征分析5．1．1消費(fèi)能力據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：2001年成都市居民人均可支配收入首次突破8000元大關(guān)，達(dá)到8128.39元，較2000年同期增長6.3%。行業(yè)、教育、年齡、工資外收入是影響收入差距的四大重要因素。隨著社會(huì)的發(fā)展，傳統(tǒng)收入分配格局在新經(jīng)濟(jì)的背景下有了新的變化。產(chǎn)業(yè)之間的收入距離較往年尤甚，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：科技金融與保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、通信、電力、煤氣及水等新經(jīng)濟(jì)行業(yè)和壟斷行業(yè)的職工收入排位靠前。職工收入最低的三個(gè)行業(yè)為：社會(huì)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、采掘業(yè)。5．1．2年齡結(jié)構(gòu)主要分為青年消費(fèi)者(25周歲以下)、中青年消費(fèi)者(25～35歲)、中年消費(fèi)者(35～45歲)、老年消費(fèi)者五大群體，其所占比例分別為28%、37%、18%、10%、和7%。5．2消費(fèi)者地域結(jié)構(gòu)可分為市內(nèi)消費(fèi)者與市外消費(fèi)者兩大類型。目前外地消費(fèi)者都占有四成左右的比例。那些長期在成都工作、經(jīng)商、生活的外來群體，無論從生活習(xí)慣，做事風(fēng)格都已融入了成都這個(gè)大家庭。另外，從成都市房地產(chǎn)需求調(diào)查統(tǒng)計(jì)中得知，外地接受調(diào)查者占有超過三成的比例?？梢?，外地者已成為一支不容忽視的重要力量。5．3消費(fèi)者心理習(xí)慣特征除去價(jià)格、位置、交通等傳統(tǒng)因素外，戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境、運(yùn)動(dòng)休閑、教育設(shè)施、物管、配套均是影響消費(fèi)者購房的主要因素。具一定規(guī)模的低層和高層復(fù)合建筑和低密度底層建筑小區(qū)有較多選擇，對(duì)物業(yè)類型的選擇多傾向于多層和低層住宅，電梯物業(yè)尤其是小高層住宅日漸受青年白領(lǐng)一族的青昧。小區(qū)配套中商場(chǎng)、超市、銀行、醫(yī)院、教育等配套設(shè)施是消費(fèi)者的首選，寬帶網(wǎng)、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、單元防盜門也越來越受到開發(fā)商和消費(fèi)者的重視。隨著人民居住水平的提高，大規(guī)模的生活居信小區(qū)，景觀、綠化以及人與景觀的交融互動(dòng)是市場(chǎng)追求的熱點(diǎn)。目前，住房已不僅僅停留于滿足單一的居住功能，更加注重產(chǎn)品的功能與外延，“買房更是買一種生活方式”受到消費(fèi)者的認(rèn)同。生活質(zhì)量的提高、生存壓力的增大以及對(duì)健康的追求，消費(fèi)者渴望運(yùn)動(dòng)與健康，渴望人與人之間的交流，從我們所掌握的調(diào)查表統(tǒng)計(jì)得知：有45.5%的消費(fèi)者希望小區(qū)內(nèi)具有良好的運(yùn)動(dòng)休閑環(huán)境。5．3成都市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求特征5．3．1消費(fèi)者對(duì)方位的選擇分析從目前市場(chǎng)供應(yīng)與消費(fèi)情況分析，選擇在西、南和市中心購房的消費(fèi)者排在前三位。其中西南以占1/3強(qiáng)的比重排在首位，且兩次房交會(huì)的總體成交量和所占成交比重變化不大；南面與市中心的房產(chǎn)成交量從排位上看，兩次房交會(huì)位次與比例剛好對(duì)換；秋季房交會(huì)東面房產(chǎn)成交比例沒有變化，所占比例最小。 5．3．3消費(fèi)者對(duì)置業(yè)環(huán)域的選擇從春秋兩季房交會(huì)商品住宅分環(huán)域成交狀況統(tǒng)計(jì)圖中可以看出：二環(huán)外的商品房以占成交量一半左右的比例高居首位；郊縣房產(chǎn)成交量大副上升，增加了十個(gè)百分點(diǎn)；一環(huán)內(nèi)房產(chǎn)成交量增副為七個(gè)百分點(diǎn)；一至二環(huán)商品房成交量大副下降，將幅為十四個(gè)百分點(diǎn)。郊縣商品房成交量放大的原因是：總體原因與二環(huán)外相似，但相對(duì)而言，郊縣房產(chǎn)的價(jià)格更是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，升值潛力更大。距離因素及其帶來的時(shí)間或成本和交通費(fèi)用成本是制約其大幅增長的瓶領(lǐng)。郊縣房產(chǎn)的大幅增長還不止表現(xiàn)為房交會(huì)上的2%到12%的增加，更多的郊縣房產(chǎn)更傾向于立足本地市場(chǎng)的開拓和開發(fā)商自我的營銷。雖然成都城區(qū)消費(fèi)者的日益增多促使開發(fā)商開始注重在房交會(huì)的展示，但由于房交會(huì)展場(chǎng)面積的限制及開發(fā)商營銷思路的局限等因素，實(shí)際郊縣房產(chǎn)的增幅數(shù)量還會(huì)更大。3)購房者接受的產(chǎn)品類型從市場(chǎng)需求看：多層住宅占59.60%、電梯住宅占24.20%、別墅項(xiàng)目占6.20%。4)對(duì)產(chǎn)品戶型的需求2001年成都戶型面積需求的主流區(qū)間集中在90～150m2之間，主要戶型為三室兩廳雙衛(wèi)。面積與戶型均與市場(chǎng)開發(fā)的主流戶型保持一致。該區(qū)間成交量占兩屆房交會(huì)總成交量的57%。150m2以上的戶型成交量占全年總成交量的17%。90m2以下的小戶型商品房有較為明顯的變化：70～90m2的戶型成交比例從春交會(huì)期間的17%下降到秋交會(huì)期間的14%，總體成交比例為145)對(duì)產(chǎn)品價(jià)格的需求2001年兩屆房交會(huì)成交的商品房以單價(jià)2000～3000元/m2區(qū)間為主，總體需求趨勢(shì)呈增長態(tài)勢(shì)。該單價(jià)區(qū)間的商品房在秋交會(huì)成交比例比春交會(huì)上漲了7個(gè)百分點(diǎn)，共占總成交量的48.8%。與此對(duì)應(yīng)，單價(jià)2000元/m2以下的商品住房則在秋交會(huì)期間比春交會(huì)的成交比例下降了7個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，3000元/m2以上單價(jià)的商品房需求持續(xù)保持增長勢(shì)頭，與2000年秋交會(huì)相比，2001年春交會(huì)該區(qū)間的商品房成交比例大幅上升了12個(gè)百分點(diǎn)，2001年秋交會(huì)期間保持了同樣的成交比例27%。該單價(jià)區(qū)間商品房的表現(xiàn)不俗，與成都目前二次置業(yè)者較多，且對(duì)住宅綜合品質(zhì)的要求日益增高趨勢(shì)較為吻合。從總價(jià)上看，總價(jià)在10～35萬區(qū)間的商品房是目前市場(chǎng)主力需求，其成交量占總成交量的75%；50萬以上的高檔住宅在總成交量中所占比例呈下降趨勢(shì)。6)購房者的購房動(dòng)機(jī)青年消費(fèi)者以首次置業(yè)為主、占90%左右，多選擇40～60m2的套一、套二小面積住房作為過度；中年消費(fèi)者以二次置業(yè)為主，出于改善居信條件的目的，約占70%，另有30的消費(fèi)者以投資為主要目的；老年消費(fèi)者多為二次置業(yè)或多次置業(yè)，其購房目的主要為改善居住環(huán)境、靠近子女居住、為子女購房和投資四種。二次或多次置業(yè)者多選擇90～130m2三室兩廳兩衛(wèi)的住房，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的要求較高。7)購房者接受的付款方式在前幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購房者多選擇一次性、分期和短期按揭的付款方式。隨著消費(fèi)觀念的更新、收入水平是提高，一次付款所占比例逐漸下降，八成或七成二十年按揭、十年按揭都受到年輕消費(fèi)群體的認(rèn)同，中年消費(fèi)群體更傾向于選擇十年按揭和分期付款方式，老年消費(fèi)群體趨向于一次性和短期按揭的付款方式。8）購房者愿意承受按揭貸款方式從消費(fèi)者對(duì)按揭月供額的選擇統(tǒng)計(jì)表中可以看出，按揭月供額在1000元以下的付款方式受到七成消費(fèi)者的認(rèn)可。5．5項(xiàng)目所處板塊的消費(fèi)環(huán)境1)購房者對(duì)郊縣板塊的選擇情況成都市郊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)集中于都江堰、溫江、華陽、龍泉驛四大板塊。其中都江堰板塊的綜合自然條件最好，又是知名的旅游景點(diǎn)，旅游房產(chǎn)、度假房產(chǎn)、“5+2”生活方式吸引了部分消費(fèi)者。該板塊距成都市區(qū)較遠(yuǎn)，雖有高速公路相連，但受交通成本的制約，消費(fèi)者多為城市高收入者。溫江、華陽、龍泉驛三板塊距市區(qū)較近，僅8～10分鐘的車程。溫江板塊地處成都市西大門，城西“上風(fēng)上水”自然環(huán)境條件最好，現(xiàn)有成(都)-溫(江)-邛(崍)高速與成都相連，光華大道西延線(溫江段)正在施工當(dāng)中，目前大面積的房地產(chǎn)開發(fā)尚未形成，但諸多知名企業(yè)在此大面積圈地，未來的溫江必將成為一座美麗的居住新城。龍泉驛是成都市花果基地，現(xiàn)有成(都)-渝(重慶)高速相連，目前有部分房地產(chǎn)項(xiàng)目正在興建之中，總體規(guī)模較小、檔次較低，板塊概念尚未形成。華陽是郊縣板塊中起步最早，發(fā)展最快、城市配套相對(duì)完善的地區(qū)，政府的引導(dǎo)和媒體的炒作擴(kuò)大了板塊知名度，同期也出現(xiàn)了少數(shù)在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ù硇缘姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目，人南沿線的建成通車等利好因素吸引了第一批到郊縣購房的消費(fèi)者，是目前郊縣房產(chǎn)的熱點(diǎn)地區(qū)。2)購房者選擇郊縣板塊的理由及動(dòng)機(jī)市內(nèi)老年消費(fèi)者和青年消費(fèi)者是郊縣市場(chǎng)的購房主力，其中又以前者為多。價(jià)格、環(huán)境是影響他們置業(yè)的主要因素，購房動(dòng)機(jī)以二次置業(yè)和投資為主。對(duì)于年輕消費(fèi)者來講，他們更是看重郊縣板塊的房?jī)r(jià)和發(fā)展?jié)摿?，既滿足當(dāng)前居住的要求同時(shí)也是一種投資。5．6成都購房者對(duì)運(yùn)動(dòng)與健康的認(rèn)知程度5．6．1成都人所喜歡的運(yùn)動(dòng)方式主要有保齡球、網(wǎng)球、羽毛球、臺(tái)球、游泳、健身操。另外，在中青年中，對(duì)籃球、足球等運(yùn)動(dòng)方式熱愛的消費(fèi)者較多，但因受場(chǎng)地，時(shí)間、運(yùn)動(dòng)伙伴等的限制，運(yùn)動(dòng)的機(jī)會(huì)較少。目前成都市民在運(yùn)動(dòng)健康方面一年所支出的費(fèi)用隨著年齡段的增長而下降。青年、中年、老年三個(gè)群體的比例分別為15%左右、8%左右、5%左右。5．6．2成都人對(duì)孩子教育的重視程度社會(huì)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，令父母對(duì)下一代的教育越來越重視。成都市民家庭教育支出的比例逐步上升。市民在選擇住房時(shí)更多地考慮了教育因素，高校、名校周邊以教育為買點(diǎn)的樓盤較多，反映了市場(chǎng)供需雙方對(duì)教育日漸重視的發(fā)展趨勢(shì)，教育在影響市民的購房決策因素中所占的分量不斷增大。5．7成都市購房者對(duì)精裝房的認(rèn)知程度從目前成都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀來看：清水房占有絕對(duì)的比例，占有九成左右的市場(chǎng)份額，有少部分櫥衛(wèi)裝和簡(jiǎn)裝房項(xiàng)目，僅有極少部分為精裝成品房。2001年以精裝房推出市場(chǎng)的小戶型項(xiàng)目，精裝房的市場(chǎng)空間很大。5．8本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體綜合定位經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目潛在目標(biāo)客戶群體分析，在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上進(jìn)行目標(biāo)客戶群體選擇，對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位為：年齡以25-35周歲消費(fèi)者（約占30%）；36-50歲（約占40%）；50周歲以上的消費(fèi)者（約占30%）。家庭構(gòu)成青年夫婦（約占30%）；三口之家（約占40%）；三代同堂或老人（約占30%）。購房目的以居住為目的的消費(fèi)者（約占60%）；以置業(yè)投資和休閑居所為目的的消費(fèi)者（約占40%）。消費(fèi)者來源地域以市內(nèi)消費(fèi)者（約占70%），市外消費(fèi)者（約占30%）。消費(fèi)者群體高新西區(qū)及市內(nèi)工作的年輕白領(lǐng)（約30%）；城市中等偏高收入者（約占60%）；私營企業(yè)主、高級(jí)商務(wù)人士、大型企業(yè)高級(jí)管理者、律師、運(yùn)動(dòng)員、影視歌星等城市高收入者（約占10%）；5．9產(chǎn)品主題定位1、產(chǎn)品主題定位A、項(xiàng)目品牌的“運(yùn)動(dòng)”內(nèi)涵奧林匹克花園的宗旨是以連鎖經(jīng)營的模式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)的有效嫁接；以復(fù)合房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)理論，整合各種業(yè)內(nèi)外資源；以全新的服務(wù)理念，滿足“以人為本”的生活居家有效需求；以超常規(guī)的策劃思維實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位與營運(yùn)方式的創(chuàng)新啟動(dòng)新的市場(chǎng)熱點(diǎn)；以領(lǐng)先的技術(shù)手段，創(chuàng)造“科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康生活”的全新生活方式。B、人本主義的“健康”關(guān)懷奧林匹克生活的實(shí)質(zhì)，是用奧林匹克文化的精神營造一種積極向上、樂觀開朗的健康生活氛圍。奧園的生活理念強(qiáng)調(diào)：在運(yùn)動(dòng)中快樂，在運(yùn)動(dòng)中放松。享受和適宜、快樂而舒心，是奧園生活氛圍的最運(yùn)動(dòng)亮點(diǎn)。人們?cè)谶\(yùn)動(dòng)中交流感情，在運(yùn)動(dòng)中釋放煩惱、消除疲憊、緩解壓力、暢通心情。提出的一種“身心健康”的生活方式。C、成都文化“休閑”現(xiàn)象成都是一個(gè)溫情的城市，一個(gè)極具包容情懷的城市，自古以來也是一個(gè)休閑的城市。成都人愛喝茶，無論親朋好友還是生意伙伴，一杯清茶即開始了“龍門陣”；愛逛街，鹽市口、春熙路……總是游人如織、熙熙攘攘；成都人愛玩麻將，每逢休假或逢年過節(jié)，茶館、河邊、公園里……隨處可見。喝茶、逛商店、打麻將便成為了成都人休閑方式的三大特色。D、地塊的“生態(tài)”環(huán)境項(xiàng)目地塊所屬的溫江區(qū)域，被評(píng)為了“國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”。其生態(tài)優(yōu)越，地勢(shì)平坦，為純居住型生態(tài)社區(qū)的開發(fā)提供發(fā)良好的自然環(huán)境。大規(guī)模的花卉生產(chǎn)基地與生態(tài)綠化帶營造的氛圍，清新的空氣與泥土的氣息無一不為自然生態(tài)居所創(chuàng)造了良好的開發(fā)題材。隨1999年置信麗都花園A區(qū)的亮相，其“100畝的生態(tài)公園”引領(lǐng)了成都市住宅產(chǎn)業(yè)綠化浪潮。2001年置信芙蓉古城項(xiàng)目的成功和都江堰房產(chǎn)項(xiàng)目的異軍突起，使“買房先看環(huán)境”便成為了成都居家消費(fèi)的重要影響指標(biāo)。2、產(chǎn)品檔次定位本項(xiàng)目規(guī)模較大，且項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)題材對(duì)社會(huì)各階層均具有廣泛的吸引力。在可能的范圍內(nèi)，最大限度地吸引與消化市場(chǎng)購買力將是我們進(jìn)行產(chǎn)品檔次定位的主導(dǎo)思想。結(jié)合成都目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與郊縣房產(chǎn)開發(fā)情況，潛在消費(fèi)群體對(duì)綜合品質(zhì)高，配套設(shè)施完善，生態(tài)環(huán)境良好，社區(qū)功能與活動(dòng)豐富的中高檔組團(tuán)項(xiàng)目具有較高的期望值。置信芙蓉古城產(chǎn)品定位于中高檔，并以古文化與古風(fēng)建筑獲取良好的銷售業(yè)績(jī)充分說明這一點(diǎn)。目前，通常成都郊縣房產(chǎn)多以中低檔定位，與項(xiàng)目相鄰的森宇花園走中低檔路線。而奧林匹克花園具有的體育題材優(yōu)勢(shì)，在全國的影響力的巨大。主流消費(fèi)體由高文化中收入、高文化低收入、中文化高收入、中文化中收入、低文化低收入的5個(gè)組群構(gòu)成。因此，本項(xiàng)目采用差別定位法，走中高檔樓盤定位路線，有力、有效借用并推廣原有品牌，高速提升開發(fā)商在成都的社會(huì)形象，體現(xiàn)奧林匹克精神輻射出更深廣、更豐富的生命內(nèi)涵。第六章項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度6．1施工條件成都建信奧林匹克花園位于溫江縣，以江安河為界，地跨溫江縣涌泉和公平兩鎮(zhèn)，其主體部分位于涌泉鎮(zhèn)境內(nèi)。地塊南臨光華大道西延線，東西兩側(cè)與華新國際和愛使房產(chǎn)的項(xiàng)目地塊為鄰，北側(cè)目前為農(nóng)業(yè)區(qū)?？傉嫉?560畝，擬定容積率為1.1，總建筑面積151909平方米。住宅占90%，商業(yè)及公共配套占10%。該項(xiàng)目區(qū)域具有優(yōu)越的自然環(huán)境，域外景有良好的交通路網(wǎng)接駁，隨著成都市城市建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，配套設(shè)施將不斷完善，趨于成熟程度將逐漸提高。由于本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大，內(nèi)部可塑性較強(qiáng)，容易建設(shè)自成體系的居住區(qū)，所以具有較好的是適應(yīng)外部競(jìng)爭(zhēng)的內(nèi)部條件。該項(xiàng)目土地征用以基本結(jié)束，地勢(shì)平坦，溫江的地質(zhì)條件總的來說無不良地質(zhì)情況（具體涉及到地基等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘探，以勘測(cè)部門為準(zhǔn)）。該項(xiàng)目分四期進(jìn)行，前三期建設(shè)場(chǎng)地寬敞，便于對(duì)方材料和安裝吊裝設(shè)備以及施工機(jī)具等，利于施工組織和機(jī)械化施工作業(yè)的進(jìn)行。隨著老成溫路和光華大道延線的建成，水、電、氣、通訊、市政污水、于水管網(wǎng)等市政工程即將建成，各種管線接口位置也逐漸接近。該項(xiàng)目具有良好的施工條件。6．2計(jì)劃進(jìn)度安排本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃擬分四期共五個(gè)階段進(jìn)行：籌備期：2001年10月至2002年5月，為項(xiàng)目前期工作，包括征地、一期的拆遷安置、土地平整、三通等工程。一期：2002年5月至2003年5月為一期的住宅、公建等建設(shè)工作。二期：2003年5月至2004年5月為二期的住宅、公建等建設(shè)工作。三期：2004年5月至2005年5月為三期的住宅、公建等建設(shè)工作。四期：2005年5月至2006年5月為四期的住宅、公建等建設(shè)工作。以上五個(gè)階段均應(yīng)符合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，建設(shè)一期投入使用一批，投資收回一期，再滾動(dòng)投入下一期。第七章項(xiàng)目投資估算及資金籌措7．1投資估算的范圍按征地1570畝，總建筑面積1151909平方米進(jìn)行投資估算。7．2投資估算的內(nèi)容本項(xiàng)目采取分階段征地、建設(shè)、再投入的滾動(dòng)方式開發(fā)。整個(gè)項(xiàng)目共分五個(gè)個(gè)階段，各階段開發(fā)均包括住宅建設(shè)、公用建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。住宅建設(shè)包括多層住宅、連體別墅、獨(dú)體別墅三種建筑類型。公用建筑包括行政管理、文化體育、金融郵電、商業(yè)服務(wù)、市政公用、醫(yī)療衛(wèi)生、教育七種建筑類別。公用設(shè)施建設(shè)包括小區(qū)內(nèi)的供電、供水工程、排水、排污工程、智能化工程及區(qū)內(nèi)道路工程、綠化水體工程等。具體分階段開發(fā)的指標(biāo)如下：表四：項(xiàng)目分期開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位：m2項(xiàng)目合計(jì)一期二期三期四期占地面積(畝)1570400500400270總建筑面積（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）1036718264132330165264132178289其中：多層住宅54624016141418342513206669335花園洋房2534935869691712.57337029715聯(lián)體別墅2072704402255027.55869649525獨(dú)體別墅2971529715商業(yè)及公共配套（m2）115191293483668529348198107．3投資估算的依據(jù)土建工程：參照《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》(SGD-95)、《四川省建設(shè)工程計(jì)價(jià)定額附錄》所作同類工程概算，并參考成都市建筑市場(chǎng)的實(shí)際情況及建筑工程造價(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，設(shè)定各類建筑的造價(jià)。按600元/平方米計(jì)算。包括開發(fā)期各項(xiàng)稅費(fèi)：按國家及省、市現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定繳納，包括：市政設(shè)施配套費(fèi)、中小學(xué)危房改造費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)等。土地成本：包括土地征用費(fèi)、土地增值稅等，成本為20萬元/畝。前期費(fèi)用：為建安成本的3%?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：為建安成本的10%。報(bào)建費(fèi)用：按每平方米100元計(jì)算。工程管理費(fèi)：為建安成本的3%。銷售費(fèi)用：包括廣告、推廣宣傳、銷售代理、銷售人員工資福利等。按3%進(jìn)行計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括銀行利息支出，金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用、融資費(fèi)用等。按年息6.03%的連續(xù)復(fù)利計(jì)算。不可預(yù)見費(fèi)：本項(xiàng)目在開發(fā)過程中的某些零星稅費(fèi)、雜費(fèi)、預(yù)算外支出，按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的5%估算。7．4項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目總投資全部為固定資產(chǎn)投資，開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)費(fèi)用及銀行利息不計(jì)入開發(fā)總投資中。本項(xiàng)目的總投資為14.61億元，單方造價(jià)為1269元/平方米。啟動(dòng)資金為3.51億元。（見表五）表五：項(xiàng)目投資估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目單位成本籌備期一期二期三期四期總成本比例備注1土地及相關(guān)費(fèi)用20萬元/畝314003140021%2前期費(fèi)用3%2073.442073.41%3建安成本600元/m2176092201117608.811885.9469114.547%4基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)10%176122011761118969115%5報(bào)建費(fèi)用100元/m2293536692934.81980.9911519.18%6工程管理費(fèi)用3%528660.33528356.582073.41%7銷售費(fèi)用3%1620203616461182.6564854%按樂觀方案銷售額3%計(jì)8財(cái)務(wù)費(fèi)用6.03%9601.49601.47%按一次性還款付息的連續(xù)復(fù)利計(jì)算，計(jì)算期為3年小計(jì)33473.42445330576.924479.226196.13139178.495%8不可預(yù)見費(fèi)5%1674122315291224.01309.86958.95%總成本1269元/m235147.125675321062570327506146137100%比例24%18%22%18%19%100%7．5投資分年投入計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃安排，將每年為一個(gè)計(jì)算期，即5年期。把各期的各項(xiàng)投資成本費(fèi)按當(dāng)期實(shí)際完成情況進(jìn)行估算。7．6資金籌措表六：資金籌措資金來源比例金額(萬元)自有資金30%43841銀行貸款34%50000銷售收入26%37682施工單位墊資及其他10%14614合計(jì)100%146137第八章財(cái)務(wù)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，財(cái)務(wù)效益分析在成本估算和銷售測(cè)算的基礎(chǔ)上，按盡量接近項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際情況的原則，以現(xiàn)金流量為分析基礎(chǔ)，選取特定的財(cái)務(wù)指標(biāo)，分別對(duì)各開發(fā)階段和開發(fā)過程進(jìn)行效益分析，進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。8．1財(cái)務(wù)分析的依據(jù)計(jì)算期據(jù)項(xiàng)目分五階段開發(fā)的策略，需時(shí)五年。在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析是假定把每年作為一計(jì)算期，總共為五期。土地征用費(fèi)、錢其費(fèi)用和開發(fā)期稅費(fèi)等反映在各期期末進(jìn)行計(jì)算，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按工程進(jìn)度反映在各核算期末。項(xiàng)目銷售依照投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的慣例，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算、銷售收入、銷售成本等均假設(shè)采用現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，在計(jì)算期內(nèi)保持不變，不考慮通貨膨脹因素對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。項(xiàng)目的定價(jià)按照保守、一般、樂觀三種方案進(jìn)行預(yù)測(cè)，并基于對(duì)成都市其他郊縣樓盤價(jià)格的調(diào)研與比較，參照華陽的府河音樂花園、溫江的芙蓉古城項(xiàng)目進(jìn)行綜合比較分析，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行修正，得出銷售價(jià)格為：項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測(cè)單位：元/m2保守方案一般方案樂觀方案多層住宅120014001600花園洋房140016001800聯(lián)體別墅160018002000獨(dú)體別墅180020002400商業(yè)用房220025003000銷售假定每期期末全部銷售完畢，銷售收入再投入下一期進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)的理想狀態(tài)，在預(yù)測(cè)盈虧平衡點(diǎn)是可以看出銷售量達(dá)到某一數(shù)字就達(dá)到盈虧平衡。項(xiàng)目各方案銷售額保守方案單價(jià)一期二期三期四期銷售額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額多層住宅（m2）1200161414193701834252201113206615848693358320.16花園洋房（m2）140058696821791712.5128407337010272297154160.08聯(lián)體別墅（m2）160044022704455027.58804.4586969391.4495257923.96獨(dú)體別墅（m2）1800297155348.67商業(yè)用房（m2）2200293486457366858070.7293486456.6198104358.18合計(jì)41087517264196830111164892一般方案單價(jià)一期二期三期四期銷售額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額多層住宅（m2）1400161414225981834252568013206618489693359706.85花園洋房（m2）1600586969391.3691712.5146747337011739297154754.38聯(lián)體別墅（m2）1800440227923.9655027.599055869610565495258914.46獨(dú)體別墅（m2）2000297155942.97商業(yè)用房（m2）2500293487337366859171.3293487337198104952.48合計(jì)47250594304813134271189082樂觀方案單價(jià)一期二期三期四期銷售額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額多層住宅（m2）160016141425826.218342529348132066211316933511094花園洋房（m2）18005869610565.391712.516508.37337013207297155349聯(lián)體別墅（m2）2000440228804.455027.5110065869611739495259905獨(dú)體別墅（m2）2400297157132商業(yè)用房（m2）3000293488804.43668511006293488804.4198105943合計(jì)54000678675488139422216170銷售時(shí)發(fā)生的稅項(xiàng)及費(fèi)用營業(yè)稅及附加：5.64%。所得稅：在項(xiàng)目盈虧平衡后按每一期和算期內(nèi)盈利所得的33%計(jì)。8．2財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取參照財(cái)務(wù)制度，結(jié)合現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，在進(jìn)行項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)時(shí)，選取的財(cái)務(wù)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和資本收益率三種。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）凈現(xiàn)值設(shè)按設(shè)定的貼現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。貼現(xiàn)率的大小取決于銀行利率的高低、項(xiàng)目性質(zhì)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)程度、經(jīng)營目標(biāo)和要求，本案選定的折現(xiàn)率與財(cái)務(wù)計(jì)算的年利率相同，及6.03%。資本收益率以計(jì)算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量之和除于全部投資而得出的指標(biāo)，沒考慮通貨膨脹而是貨幣貶值的因素，是一個(gè)簡(jiǎn)單表達(dá)盈利情況的指標(biāo)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零式的折現(xiàn)率，反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率。8．3財(cái)務(wù)效益分析靜態(tài)投資收益率對(duì)項(xiàng)目總投資率潤率及權(quán)益資本利潤率作研究，即便在保守預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的權(quán)益資本利潤率超過行業(yè)普遍平均利潤率水平