市場建設項目可行性研究報告

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目背景 11.2項目概況 101.3項目建設單位財務狀況 14第二章產品市場預測 162.1市場現狀 162.2價格預測 25第三章建設規(guī)模與產品方案 263.1建設規(guī)模 263.2產品方案 263.3產品標準 26第四章產品生產基地 274.1廠址選擇 27第五章技術方案、設備方案、工程方案 315.1技術方案 315.2設備方案 355.3工程方案 365.4項目實施進度 43第六章主要原材料和能源 466.1主要原輔材料供應與消耗 466.2能源供應與消耗 46第七章節(jié)能措施 477.1節(jié)能設計依據 477.2節(jié)能原則 477.3節(jié)能措施 477.4環(huán)境保護 48第八章勞動安全衛(wèi)生 528.1勞動安全 528.2衛(wèi)生 568.3消防 578.4企業(yè)組織與勞動定員 58第九章投資估算及資金籌措 619.1投資估算依據及范圍 619.2建設投資估算 619.3投資估算 629.4資金籌措 62第十章財務分析及評價 6410.1財務評價基礎數據與參數選取 6410.2銷售收入估算 6410.3成本費用估算 6410.4財務評價報表 6510.5財務評價指標 6610.6不確定分析 6610.7財務評價結論 67第十一章經濟和社會評價 6811.1財務評價指標 6811.2國民經濟評價結論 6811.3項目對社會的影響分析 6811.4項目與所在地互適性分析 6811.5社會評價結論 69第十二章風險分析 7012.1主要風險因素 7012.2風險對策 72第十三章結論與建議 7513.1推薦方案的總體描述 7513.2結論與建議 75PAGE目

錄1總論

1

1.1項目背景

1

1.2項目概況

3

1.3結論與建議

4

2項目的規(guī)劃相關性及建設必要性

6

2.1項目的規(guī)劃相關性

6

2.2項目的建設必要性

7

3場址選擇

9

3.1場址現狀

9

3.2場址建設條件

10

4建設項目定位分析

16

4.1項目服務區(qū)域概況分析

16

4.2項目功能定位

18

4.3建筑定位

19

5建設方案

21

5.1建筑設計指導思想與原則

21

5.2項目總體規(guī)劃方案

22

5.3工程方案

24

5.4配套設施設計方案

25

5.5建設方案評價

29

6環(huán)境影響評價

30

6.1項目地塊環(huán)境現狀

30

6.2采用的環(huán)境保護標準

30

6.3項目建設與運營對環(huán)境的影響

31

6.4環(huán)境保護措施

32

7組織機構與管理模式

35

7.1組織機構

35

7.2管理模式

35

8項目實施進度

37

8.1建設工期

37

8.2實施進度安排

37

9投資估算及資金籌措

39

9.1投資估算

39

9.2資金來源與籌措

41

10財務評價

42

10.1評價依據

42

10.2基礎數據與參數

42

10.3營業(yè)收入估算

43

10.4成本費用估算

43

10.5盈利能力分析

43

10.6償債能力分析

44

10.7財務評價結論

44

11社會評價

45

11.1項目對社會的影響分析

45

11.2項目與所在地區(qū)互適性分析

46

11.3社會風險分析

48

11.4社會評價結論

49

12可行性研究的結論與建議

50

12.1可行性研究結論

50

12.2可行性研究建議

360

一、總論

1.1項目背景

1.1.1項目名稱

XX縣XX市場建設項目。

1.1.2承辦單位概況

本項目由XX市場開發(fā)有限公司承辦。公司成立于2007年5月，注冊資金2000萬，公司性質為國有獨資企業(yè)，主要負責XX市場的建設管理運行。經營范圍為XX市場的開發(fā)建設、房屋租賃、攤位租賃。

1.1.3報告編制依據

（1）《投資項目可行性研究指南》（試用版）；

（2）《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；

（3）《XX縣城市總體規(guī)劃（2001～2020年）》

（4）《寧波市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》

（5）《XX縣國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》

（6）《關于印發(fā)寧波市菜市場建設管理實施辦法的通知》

（7）相關設計規(guī)范標準等

1.1.4項目提出的理由與過程

公益設施是城市功能的重要體現。一個城市公益設施的數量和水平反映了這個城市經濟文化水平，也體現了城市居民的生活質量。民以食為天，中國人口密度大，菜市場作為一種公益設施，在廣大人民的生活中扮演著重要的角色。菜市場的建設水平直接關系到廣大人民的日常生活質量。

2007年寧波市菜籃子工作目標要求《寧波市商貿流通服務業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》和《寧波市菜籃子工程“十一五”發(fā)展規(guī)劃》為指導，以菜籃子“數量安全、質量安全、可持續(xù)發(fā)展”為主線，以保障“兩葷兩素”供應安全為主體，以“菜籃子放心工程”為核心，通過全面構建七大體系，實現七大提升，形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、公眾監(jiān)督“三位一體”的管理框架，努力實現全市菜籃子商品供應率達到100％,質量安全達到95％以上，打造走在全國全省前列，充分體現寧波現代化港口城市菜籃子工程的特色和發(fā)展水平。特別提出加強社區(qū)菜籃子便民店建設的規(guī)范性指導，改善居民新區(qū)的購物環(huán)境。

縣政府對菜市場的建設給予了高度重視，在《關于表彰2005年度寧波市商貿流通服務業(yè)先進集體的通報》中寧波市人民政府授予XX縣人民政府菜市場改造特別獎。XX縣貿糧局積極爭取縣政府支持，落實了90余萬元菜籃子工程建設資金，用于菜籃子基地、屠宰場、菜市場等業(yè)態(tài)的建設。

XX縣城區(qū)總人口12萬，面積10平方公里，現主要有汪家河、蓬萊兩個菜市場，主要覆蓋區(qū)域為城北和城南。市場大都存在空間狹小、檔次低、設施老化、道路窄、交通擁擠等問題。面對城市步伐的加快，消費市場進一步加大，按照《關于印發(fā)寧波市菜市場建設管理實施辦法的通知》中菜市場以居住區(qū)、居住小區(qū)為基本單元，一般以1-3萬人口，每千人250平方米建筑面積配置，菜市場服務半徑500-1000米的標準，XX縣縣城現有的菜市場規(guī)模不能滿足居民生活的需求。尤其是XX區(qū)域的菜市場配套問題尤為突出。為了提高菜市場建設水平，加快傳統(tǒng)菜市場向現代流通業(yè)態(tài)升級，提升城市形象，促進長效管理，營造安全放心的消費環(huán)境，滿足人民群眾日益增長的生活需要，XX市場的建設顯得尤為迫切。XX市場將作為服務人民群眾、讓市民百姓方便購買、放心消費的主要載體。

1.2項目概況

1.2.1擬建地點

本項目位于XX丹城丹峰路、興盛路交叉路口。東臨東大河，北臨丹峰路，西臨興盛路，南為河道。

1.2.2建設規(guī)模與建設內容

建設規(guī)模：項目總占地面積21470平方米，建筑面積43447平方米，其中地上建筑面積29112平方米，地下建筑面積14335平方米。

建設內容：建筑物地上主體三層，局部四層，地下一層。一至二層布置為菜場；三層布置為超市；四層為綜合管理用房；地下一層為6級人防兼機動車庫，地下夾層為6級人防兼非機動車庫。地面臨路建“L”型廣場，廣場上布置機動車、非機動車車位。

1.2.3主要建設條件

本項目為XX縣XX市場建設工程，地處XX縣城區(qū)，周邊供水、供電、通訊、交通等城市基礎設施配套條件較好。

1.2.4項目建設進度

本項目計劃于2007年10月開始，2008年12月完成，預計建設工期15個月。

1.2.5項目投資和籌資方案

本項目總投資為15656萬元，其中建設投資14980萬元，籌資方案為銀行貸款。

1.2.6主要技術經濟指標

表1-1

項目主要技術經濟指標表

序號

項目名稱

單位

數量

1

項目占地面積

㎡

21470

2

建筑面積

㎡

43447

3

建筑密度

%

43.4

4

容積率

1.36

5

綠地率

%

16.7

6

總機動車位

輛

241

7

地面自行車位

輛

850

8

投資估算

萬元

15656

9

年均營業(yè)收入

萬元

3100

10

年均利潤總額

萬元

1470

11

年均凈利潤

萬元

1102

12

投資凈利潤率

萬元

7.4%

13

財務內部收益率（稅后）

％

10.31

14

投資回收期（稅后）

％

9.55

15

借款償還期

年

13（含兩年建設期）

1.3結論與建議

本項目的實施是滿足人民群眾生活需求，提高人民群眾生活品質的需要，符合XX社會事業(yè)發(fā)展的總體戰(zhàn)略部署，有助于促進和諧社會的發(fā)展。二、項目的規(guī)劃相關性及建設必要性

2.1項目的規(guī)劃相關性

2.1.1《寧波市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》

《寧波市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中把加快服務業(yè)發(fā)展作為轉變經濟增長方式、完善提升城市功能的重要途徑。圍繞方便群眾生活和提高生活質量，大力發(fā)展生產型服務業(yè)，充實提升生活性服務業(yè)，更好地滿足人民群眾日益增長的消費需求。按照便民利民原則，進一步完善落實商貿網點規(guī)劃布局。加快社區(qū)、集鎮(zhèn)商貿中心和專業(yè)特色街建設，發(fā)展人性化消費服務。培育提升各類市場，形成比較完備的市場體系。加快社區(qū)服務的產業(yè)化、社會化進程，構建與現代城市發(fā)展相適應的社區(qū)服務業(yè)。拓展社區(qū)服務領域，創(chuàng)新社區(qū)服務形式，加強社區(qū)服務中心建設，整合社區(qū)服務資源，積極構建覆蓋全市、反應快速的社區(qū)服務網絡.XX縣XX市場的建設將提升社區(qū)服務功能，完善市場體系，滿足人民需要。

2.1.2《XX縣國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》

《XX縣國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》指出我縣社會事業(yè)發(fā)展相對滯后，“十一五”期間經濟社會發(fā)展中也面臨重大挑戰(zhàn)，未來的建設突出以人為本，實施和諧惠民戰(zhàn)略。以民主法制健全、社會文明進步、人民安居樂業(yè)為基本目標，努力構建和諧社會，讓改革開放成果惠及廣大人民群眾。加快城鎮(zhèn)化步伐，推進社會主義新農村建設。大力宏揚XX精神，繁榮發(fā)展海洋文化，不斷增強經濟社會發(fā)展原動力。加快發(fā)展公共事業(yè)，滿足人民群眾日益增長的公共服務需求；加大城市綠化、亮化建設，提升城市形象；完善城市基礎設施等專項規(guī)劃，凸現城市發(fā)展特色，提高城市發(fā)展品位。隨著人口的增加和人民生活水平的提高，人們對生活環(huán)境和生活品質的要求提高，迫切需要加強公益設施建設,改善公共服務水平。

XXXX市場的建設充分考慮居民需求，講究建筑美觀，體現了縣政府和諧惠民的發(fā)展戰(zhàn)略，改善了菜市場服務水平，提升人們的生活品質。

2.2項目的建設必要性

2.2.1提升居民生活質量的需要。

XX縣XX菜市場的建設規(guī)模、方案與居住人口、地域范圍相適應，做到了合理布局。XX市場的建立將覆蓋文峰、塔山、東河等小區(qū)和周邊村莊，解決周邊小區(qū)居民的菜市場配套問題。市場建立后在交通通達度，市場衛(wèi)生，購物種類等方面得到提升，將全面改善覆蓋區(qū)域菜市場購物環(huán)境和食品安全狀況，使菜市場建設和管理工作適應市民生活水平提高的需要，達到“設施標準、制度落實、食品安全、環(huán)境整潔、群眾滿意、政府放心”的效果。

2.2.2完善城市功能

“安居樂業(yè)，衣食住行”是居民生活的基本要求，一個城市應該為市民提供優(yōu)良的生活空間，所以一個城市必不可少良好的商貿、供給服務功能。隨著市場經濟的發(fā)展，城市地位和功能也發(fā)生顯著變化，由單一功能向復合功能轉變，從低層次服務向高標準服務轉換。城市的發(fā)展,城市職責的增加,人口的增長,使這些基本功能的適應力也要增長。

XX市場的建立將加速XX縣城的整體建設，極大提升城區(qū)城市功能，提優(yōu)居住居民生活質量，提高街道現代服務業(yè)水平。

2.2.3與經濟發(fā)展相適應

城市建設是城市經濟和社會發(fā)展的主要載體。一個城市必須適應和遵循時代潮流和城市發(fā)展內在規(guī)律，隨著城市經濟的發(fā)展，城市的品位和檔次提高，城市建設也發(fā)生顯著變化。公益設施的建設更是直接關系到社會公共利益，關系到人民群眾生活質量。菜市場的建設也需要緊跟城市建設的步伐，不斷提升檔次，發(fā)展規(guī)模適宜、設施完整、環(huán)境良好的室內菜市場，逐步向凈菜化、超市化、連鎖化發(fā)展，消滅馬路市場。XX市場的建設也將作為提升主副食品零售終端服務功能的重要途徑

2.2.4改善市容環(huán)境面貌

城市形象是人們對一個城市的一種共同心理感受，是公眾對一個城市的內在實力、整體活力、精神面貌和發(fā)展前景等綜合評價的總體印象，一個城市的形象，如同一個國家、一個地區(qū)、一個企業(yè)的文化形象一樣，都有其深刻的內涵。一個城市的文化形象至少應具備以下特征：城市建筑、布局融科技含量與文化內涵為一體的設計，展示現代化城市的風貌，城市公益設施上規(guī)模，滿足廣大人民需要。

菜市場是人們生活水平和道德文明的窗口，干凈、整潔、高標準設計的菜市場不但能滿足人們的購物需求，更將成為城市建設的亮點，與周圍的城市建筑相配套，達到提升城市面貌的功能。新的菜市場建設后，設計良好的市場將避免出現對周邊區(qū)域的環(huán)境負面影響，減清城市環(huán)境負擔，改善市容面貌。

三、場址選擇

3.1場址現狀

3.1.1地點與地理位置

XX縣地處121°34'-122°20'、北緯28°45'-29°49'之間，居浙江省中東部沿海，位于XX港與三門灣之間，兩港相擁。其地理位置北臨XX港，與鄞州區(qū)、奉化市隔港相望；東北遙對舟山市普陀區(qū)的六橫島和寧波市北侖區(qū)的梅山島；東瀕大目洋；南接貓頭洋，隔三門灣與臺州市的三門縣相峙；西連寧?？h，XX半島自寧?？h紫溪、梅林至一市東延入海。XX縣三面環(huán)海，一面接陸，南北長90km，東西寬70km，由本土XX半島及沿海608個島礁組成，總面積6510k㎡，其中陸地面積1175k㎡、海域面積5335k㎡。丹城為XX縣縣城，東臨東海，北靠寧波北侖港，南面是中國著名的漁港——石浦港，西接沿海國道線。

XX縣XX市場的建設場地位于XX丹城丹峰路、興盛路交叉路口。東臨東大河，北臨丹峰路，西為興盛路，南為河道。地理位置十分優(yōu)越，通達度高，方便居民日常采購。且市場覆蓋范圍廣，解決了周邊小區(qū)居民的菜市場配套問題。

3.1.2場地土地權屬類別與占地面積

XX縣XX市場的建設場地位于XX丹城丹峰路、興盛路交叉路口，屬于商業(yè)用地，土地所有權歸國家所有，使用權為XX市場開發(fā)有限公司。項目總占地面積21470㎡。

3.1.3現有場址利用情況

建設場地現為暫住房。場址建設條件

3.2.1自然條件

1、氣象

具有非常明顯的亞熱帶季風性氣候特征，四季分明，日照充足，溫暖濕潤，雨量充沛，災害性較多。

（1）氣溫

年平均氣溫18～17℃。最冷月1月平均氣溫5℃左右；最熱月，東部沿海地區(qū)為8月、北部沿海地區(qū)為7～8月、其余地區(qū)一般為7月，平均氣溫27～28℃。極端最低氣溫為－7.5℃（1967年1月6日），極端最高氣溫為38.80℃（1971年8月20日）。

（2）日照

年日照總時數為1670～2048小時。各月日照百分比中，6月最少，為22%～28%；2、3月次之，為24%～29%；8、12月最多，達49%～62%。各地日照時數，南多北少。

（3）降水

年降水量平均在1250mm以上，4～9月較為集中，約占全年的60%，北部尤甚。常出現“雙峰”現象，即5～6月（梅雨）、8～9月（臺風雨）各有一次降水高峰。受伏旱影響，7月普遍少雨，北部僅占全年的9%、南部占70%。

（4）災害性天氣

一年四季均可能出現災害性天氣，主要有霜降、低溫、風暴、干旱、臺風、暴雨、寒潮、大雪等，其中臺風、暴雨、干旱、低溫成災較為頻繁。解放后臺風平均兩年一次；暴雨大多出現于6、8、9月，常引發(fā)山洪爆發(fā)，若宣泄不及，則洪、澇并發(fā)。

2、地形、地貌

XX位于浙東丘陵的沿海地區(qū)，具低山丘陵、平原、海涂和沿海島嶼多層次，多樣性的地形地貌結構。全境以丘陵為主，素有“七山一水二分田”之稱。山地面積為793平方千米，占總面積的70％左右?？h內大多是200米以下丘陵，坡度平緩，山嶺起伏綿延。地形總體特征是丘多、山低、坡緩。山地一般高200～450米，分布較廣，縣內主要有爵溪山地、黃避岙山地、南鄉(xiāng)山地等3片。

XX的平原大多散布于沿海地區(qū)，這些平原多由海灣促淤成灘，經過人工圍涂而成，稱為海積平原，主要分布在北部XX港、東部各海灣和南部三門灣。沖擊平原，以山前沖擊扇為主要形態(tài)。因境內山勢矮小，腹地短淺，所以面積不大，以丹城、白石、九頃、梅溪一帶比較典型。洪積平原以溪谷平原為主要形態(tài)，形狀多為狹長，大多地處溪谷。

XX縣XX市場建設場地位于丹城XX區(qū)域，屬沖擊平原。區(qū)域內分布多為住宅和公共設施，本項目建設主要受周圍微地貌條件的影響。建設場地地形呈規(guī)則四邊形，地勢平坦，與周圍鄰地無高差，交通通達度高，符合建造要求。

3、地質

XX縣地質構造屬閩浙隆起東南沿海褶皺帶，以新華系構造和緯向構造為主體構造，均以斷裂為主要形跡。地層主要為侏羅系上統(tǒng)陸相火山巖，次為白堊系火山沉積巖，第四系地層多見于濱海平原，泥盆系—下石炭統(tǒng)、第三系地層亦有出露。

4、水文

XX低水、丘陵錯落，溪澗密布，然大多源短流促，獨注入海，集水范圍小，集水能力弱，因此地表徑流水量不豐。且由于XX特殊的半島地理位置，境內沒有大江、大河流過，外來水源極度貧乏；平原水網密度低，范圍狹小。全縣河網總度長710km,河網密度為0.61km/k㎡。水系不甚發(fā)育，主要有南大河，支流南大河、東大河、西大河、馬崗河等。

XX海域為中強等潮差規(guī)則的半日潮區(qū)。潮差冬小夏大，潮位冬低夏高。全縣沿岸多年平均潮差一般在3.18m，最大潮差5.56m。沿海破量及涌浪為主的混合浪占絕對優(yōu)勢，出現的頻率高達99%。

3.2.2社會經濟條件

XX縣居浙江省中部沿海，位于XX港與三門灣之間，由XX半島東部及沿海608個島礁組成，陸域1175平方公里，海域5350平方公里，海岸線長達800公里，占全省海岸線的六分之一?，F轄有10鎮(zhèn)5鄉(xiāng)3個街道，2006年末全縣總戶數為184934戶，戶籍人口529489人；其中男性人口271408人，女性人口258081人；按戶籍分非農業(yè)人口106505人，農業(yè)人口422984人；全年出生人口4843人，死亡人口3196人，人口自然增長率為3.11‰。

2006年，全縣實現生產總值160.6億元，按可比價格計算，比上年增長15.1%，增幅比上年提高2個百分點。全年一般預算財政收入17.71億元，比上年增長17.9%。其中，中央財政收入8.93億元，增長11.6%；地方財政收入8.78億元，增長25.1%。居民消費價格總水平比上年上升1.8%，漲幅比上年提高0.2個百分點。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16969元，比上年增長4.4%。農漁民人均純收入7736元，增長10.5%。其中，漁村居民人均收入11299元，農村居民人均收入7486元。

改革開放以來，XX縣立足產業(yè)基礎和資源優(yōu)勢，鞏固農業(yè)基礎，強化工業(yè)主體，發(fā)展特色經濟，推進城市建設，綜合實力不斷增強。民主法制和精神文明建設取得明顯進展，資源、環(huán)境和文化、衛(wèi)生等各項事業(yè)全面推進。先后榮獲全國綜合實力百強縣、漁業(yè)生產先進縣、科技進步先進縣、體育先進縣、雙擁模范縣、民間藝術之鄉(xiāng)、柑桔之鄉(xiāng)和省建筑之鄉(xiāng)、小康縣稱號。人民廣場、體育館、廣電中心、醫(yī)療中心、高教園區(qū)等一批標志性、基礎性設施相繼完成或正在緊張施工中。她正向著“創(chuàng)建最佳人居環(huán)境，建設現代化生態(tài)型濱海城市”的目標大踏步前進。

本項目位于XX縣縣城丹城丹東街道，丹城中心城區(qū)由丹東、丹西、爵溪三個街道組成，總面積111.8平方公里，建成區(qū)面積10平方公里，人口12萬。丹東街道地處XX中心城區(qū)中部，歷為縣委、縣政府所在地，全縣交通、文化、教育、體育、醫(yī)療、金融中心。現有面積38平方公里，耕地面積8397畝，山林面積38400畝，灘涂面積3000余畝。2005年街道下轄7個社區(qū)、26個行政村，7萬人口，其中居民3.45萬人，農民2.05萬人，外來人口1.5萬人。丹東街道依山濱海、山青水秀，文物古跡群多。東寺、瑞龍寺、塔山文化遺址、革命烈士紀念館是省、市、縣重點文物保護單位和愛國主義教育基地。青灣、東谷湖水庫湖光山色、風光旖旎。人民廣場氣勢壯觀、設施齊全，已成為全縣文化、體育、休閑活動中心。

3.2.3交通條件

XX縣居浙江省中部沿海，位于XX港與三門灣之間，三面環(huán)海，兩港相擁。境內有215、216、311省道經過。海上交通便捷。沿海南線、濱海大道等道路的相繼建成，極大地促進了XX境內交通條件的變化。XX港大橋已經國家發(fā)改委批準將于2006年下半年動工興建，通過沿海高速同三復線，與在建的杭州灣大橋及XX三門灣大橋相連，將徹底改變XX半島處于交通末端的地位。屆時，實現XX進入寧波半小時、杭州和溫州二小時、上海三小時的交通圈。

丹城為XX縣縣城，東臨東海，北靠寧波北侖港，南面是中國著名的漁港——石浦港，西接沿海國道線。對外交通有直通石浦、新橋、大徐、墻頭、泗洲頭的公路。城區(qū)主要交通干道有城西路、新豐路、建設路、XX港路、濱海大道。本項目位于丹東街道。丹東街道地處XX中心城區(qū)中部，為全縣文化，體育，休閑活動中心。建設場地西面與城區(qū)交通型次干道興盛路相臨，北面有丹峰路，交通較為便捷，可滿足附近居民日常采購需求。

3.2.4公用設施條件

1、給水

丹城城區(qū)主要由XX縣自來水公司供水，現有城北、靖南、爵溪水廠，總供水能力為8.5萬m3/d。項目所在片區(qū)由市政供水環(huán)網供水，水源主要為靖南水廠。

2、排水

XX現狀排水體制主體為雨、污分流制，部分老城區(qū)采取截流式合流制。污水經市政污水管網收集后排至污水處理廠，雨水經排水溝、渠等排入河道。2006年XX縣中心城區(qū)污水處理廠投入運行，日處理污水能力2.5萬噸。

3、供電

XX縣域內有220kV變電所1座，110kV變電所4座，35kV變電所12座，10kV及以上線路總長度達1800公里，基本形成了以220kV電網為骨干、110kV電網為支撐、各級電壓等級匹配的現代化電網體系。

4、通訊

2006年全縣固定電話用戶達17.61萬，小靈通用戶達7.96萬，互聯網用戶4.39萬戶；目前，電話主線普及率達到每百人30線，XX電信的網絡規(guī)模、技術層次、綜合服務能力和各項電信經營指標有了質的飛躍。四、建設項目定位分析

4.1項目服務區(qū)域概況分析

4.1.1服務區(qū)域定位

丹城城區(qū)現有汪家河、蓬萊兩個大型菜市場。汪家河菜市場位于城區(qū)西北方向丹城公園旁，蓬萊市場位于城區(qū)西南部，兩者服務范圍主要覆蓋了城北、城西片區(qū)。XX市場的建設是解決XX區(qū)域菜市場配置問題，其服務范圍主要為文峰、塔山、東河等社區(qū)及周邊村莊。

丹城菜市場分布情況詳見圖1“菜市場分布示意圖”。

4.1.2服務區(qū)域社會發(fā)展水平

XX市場服務區(qū)域屬于城區(qū)的交通、文化、教育、體育、醫(yī)療中心。區(qū)域范圍內含蓋了體育館、XX縣圖書館、XX第一人民醫(yī)院、檢疫局、人民法院、文峰學校、省級重點中學XX中學、XX縣教育園區(qū)（職業(yè)高級中學、成教中心、寧波廣播電視大學XX分校、XX縣技工學校）、XX國際大酒店、XX縣福利院等社會公共配套設施，城市功能較為完善。社區(qū)主要有塔山花園、東河花園，大紅鷹花園等檔次較高的居民區(qū)。區(qū)域整體社會經濟水平較高，社區(qū)服務業(yè)較發(fā)達，建筑檔次較高，城市形象美觀。區(qū)域主要欠缺大型商品供應場所。

4.1.3消費群體分析

XX市場服務區(qū)域消費群體為周邊小區(qū)居民和農村居民，總人口數量約1.4萬。區(qū)域內居民普遍文化層次較高，所從事的職業(yè)主要為政府職員、企業(yè)管理人員、個體業(yè)主等。區(qū)域人均收入水平高于XX縣中心城區(qū)丹城人均年收入（11759元）水平，約為15200元。據調查，周邊小區(qū)約3900戶，其中60%的居民家庭擁有私家車，部分高檔小區(qū)私家車用戶比例達85%。本區(qū)域居民生活水平較高，消費理念前衛(wèi)，注重生活品質，追求舒適便捷的購物場所。干凈衛(wèi)生的菜市場和便利超級市場將是該區(qū)域人們的首選。

XX市場的消費群體中還有一部分是學校食堂、單位食堂、酒店的團體采購客戶。這部分客戶將增加產品消費量，部分客戶還將是中高檔菜產品的消費群體。

4.1.4服務區(qū)域交通情況分析

XX縣XX市場的建設場地位于XX丹城丹峰路、興盛路交叉路口。市場北臨丹峰路，西臨興盛路，東南方向臨東大河河道。由此向服務區(qū)域輻射的主要交通干道有丹峰路、興盛路、XX港路、東二環(huán)路、靖南大街、萬象路，可通達周邊各小區(qū)和村莊。

東、南方向為東大河河道，因此對于從東、南方向的人流會造成一定影響，臨近居民的交通優(yōu)勢未能體現，但對于保護臨近小區(qū)安寧有積極作用。項目運營期間要注意防止對河流的污染，避免導致對下游區(qū)域居民生活環(huán)境的污染。

丹峰路為混合型雙向兩車道主干道，兩側設人行道和非機動車道，道路寬度為15m，高峰期機動車流量約為20輛/分鐘，自行車流量約為6輛/分鐘。興盛路為城區(qū)交通型雙向四車道次干道，道路寬度為18米，與XX港路尚未正式連接開通，目前車流量人流量較少，預計與XX港路通車后，機動車流量將達到25輛/分鐘。市場建立后車流量、人流量的增加一定程度上會增加道路負荷。另外，項目建成后由于市場輻射帶動，周邊商業(yè)店鋪可能出現個體經營菜產品或相關產品的商業(yè)活動，對交通和環(huán)境會帶來一定壓力。因此項目建設應選擇合理設計方案，提高市場服務范圍和服務質量，阻止市場功能外延以及由此產生的交通和環(huán)境問題。

4.2項目功能定位

4.2.1服務半徑按照《關于印發(fā)寧波市菜市場建設管理實施辦法的通知》（以下簡稱“通知”）的要求，菜市場服務半徑500-1000米，根據道路、河流、鐵路等分割因素，可適當調整。

該項目定位為社區(qū)市場。規(guī)劃主要服務半徑為700米，覆蓋范圍包括麗景小區(qū)、東河花園、銀都佳園、塔山花園、XX公寓、文景苑、春園路小區(qū)、中家河村、上半河村、下半河村及周邊公共配套設施；次要服務半徑1000米，覆蓋范圍包括大紅鷹花園、陽明花園、丹峰小區(qū)、丹靜苑小區(qū)、丹靜公寓及周邊公共配套設施。主要服務居民人口1.4萬，加上團體采購客戶、暫住人口和輻射范圍邊緣人口，總服務人口約2.3萬。

詳見圖2“XX市場輻射范圍示意圖”。

4.2.2服務對象

該項目的服務對象以城區(qū)中高收入階層的居民為主，周邊村莊居民為輔。

4.2.3服務內容

XX市場包括菜場和超市兩部分，主要供應菜藍子商品及其它日常生活用品，要求產品類型多樣，服務范圍廣泛，服務質量過硬，避免市場功能外延。

4.2.4經營方式

該市場的經營方式為零售經營。XX中心城區(qū)現有農貿產品批發(fā)市場為汪家河批發(fā)市場、蓬萊菜場西首地塊批發(fā)市場，基本能夠滿足城區(qū)居民菜籃子商品的消費需求，故該市場計劃經營方式為零售經營。

4.2.5市場定位

該市場的市場定位為中高檔社區(qū)市場。

4.3建筑定位

4.3.1建設規(guī)模

按照《通知》的要求，菜市場以居住區(qū)、居住小區(qū)為基本單元，一般以1-3萬人口，每千人250平方米建筑面積配置。

該項目服務人口為2.3萬，凈服務面積至少達到5800平方米。由于該項目的市場定位檔次較高，對服務質量、購物條件、環(huán)境保護的有較高的要求，建設規(guī)模以此《通知》為參考，根據具體建設要求和場址條件在此基礎上應有所增加。

4.3.2建筑功能要求

根據《通知》的要求，為方便居民生活，菜市場的設立、規(guī)模應與居住人口、地域范圍相適應，做到合理布局；菜市場停車場必須滿足有關技術規(guī)范和標準的要求。

根據該項目服務人口規(guī)模、地域環(huán)境和建設規(guī)模，建筑設計中要保證足夠的采光要求，布置合理的動線系統(tǒng)和足夠的停車位。根據項目所在地的道路負荷，建筑需退后道路避免交通擁擠；臨街面設主要入口，另需設次要入口，單獨設貨物入口；配套建設較大型車庫和地面停車場；采用中庭采光方式采光。電氣消防、人防等配套設施應滿足功能和安全要求。

4.3.3建筑形象要求

建設項目所在區(qū)域社會經濟文化水平較高，城市設施完善，城市建筑較為高檔。該項目的建設需與周邊建筑相配套，滿足城市形象要求五、建設方案

5.1建筑設計指導思想與原則

5.1.1指導思想

菜市場建設的標準應與社會發(fā)展相適應。本著“以人為本，方便群眾，布局合理，便于管理”的宗旨，運用現代建筑材料并通過先進的建筑處理手法，從基地實際出發(fā)，緊密結合功能要求，依據各種現行設計法規(guī)、標準和政策，合理布局，設計好每一平方米的建筑。注重建筑節(jié)點的精密組合和外觀效果，使建筑形態(tài)更具生命力和時代感，達到與城市環(huán)境共生的境界，創(chuàng)造出適用、安全、經濟、美觀的設計成果，求得最好的工程、社會、經濟、環(huán)境效益。

5.1.2設計原則

（1）功能第一的原則。任何時候都要把滿足菜市場建筑的功能要求放在首位，結構、布局、外觀造型，都應服從功能的需要，為完成功能要求服務。

（2）經濟高效的原則。設計要考慮節(jié)省投資，節(jié)約用地，減少空間浪費，提高有效使用面積，并使各部分交通簡捷流暢。設計時要考慮節(jié)約管理人力，降低維持費用，節(jié)約能源。

（3）環(huán)境協(xié)調的原則。在市場建設設計時，要特別重視環(huán)境設計，充分保護和利用自然地形和天然資源（如水面、林木），并注意菜市場運營時污水廢棄物的排放，避免對周邊環(huán)境的負面影響。

（4）考慮發(fā)展的原則。設計必須考慮到可以預見的將來，當然首先要立足于當前使用的功能，把當前與長遠恰當地結合起來。全面規(guī)劃遠、近期建設項目，一次規(guī)劃，逐步實施，并為可能的改建和發(fā)展留有余地。

（5）因地制宜的原則。設計首先要根據國情國力，要根據現實情況，由所提供的地基、投資，及當時當地的技術、經濟條件進行設計。菜市場設計還應符合城鎮(zhèn)當地總體規(guī)劃和市場的布局要求，合理的組織人流、車流、物流，便于利用城市已有基礎設施。

（6）密切配合的原則。XX市場的設計需要開發(fā)單位與設計方面，以及規(guī)劃、施工諸方面的密切配合。在前期調研，資料搜集、分析、整理和說明，以及設計進行之中，都應該積極配合，互相協(xié)作。

（7）符合規(guī)范的原則。菜市場在進行設計時，還應遵循相關規(guī)范和標準，滿足建筑功能和需求功能。

5.2項目總體規(guī)劃方案

5.2.1分層功能設置

XX縣XX市場建設地點位于XX丹城丹峰路、興盛路交叉路口。場地總占地面積21470平方米，建筑面積43447平方米。建筑物地上主體三層，局部四層。地下一層。

（1）地下

地下總建筑面積為14335平方米。地下一層設置設備用房、冷庫、機動車庫和非機動車庫。預留空間作為批發(fā)市場。地下局部為6級人防兼非機動車庫。

（2）一層

一層為菜場，建筑面積9321平方米，為蔬菜區(qū)和和水產區(qū)。賣場內形成“L”形通道，丹峰路入口通道將菜場分為蔬菜區(qū)和和水產區(qū)兩部分。通道上空部分為中庭采光設計。

（3）二層：

二層為菜場，建筑面積8655平方米，主要有糧油、熟食、肉類制品。配合“L”形通道有序布置。

（4）三層

三層布置為社區(qū)超市和名特產品區(qū)，建筑面積8796平方米。

（5）四層

四層為綜合管理用房，建筑面積為2350平方米。

5.2.2停車場

地下一層設機動車庫，車位137個；廣場機動車位104個，非機動車為850個；局部人防兼非機動車庫。

5.2.3動線系統(tǒng)

菜市場動線主要包括:聯系外部道路、停車場進出動線、行人動線系統(tǒng)、貨車動線系統(tǒng)和市場內部人流動線。

建筑主要入口分別設置在丹峰東路和興勝路兩條城市道路上，共計三個主入口；

丹峰路市場入口附近設置社區(qū)超市專用自動扶梯，超市顧客進出流線相對獨立；

建筑南側設置兩個次要入口，兼做員工入口，沿河設置地下機動車庫出入口；

建筑東側設置兩個貨物入口，入口旁設置貨運電梯（2臺5噸）和貨運通道，沿河設置地下機動車庫出入口，以及貨車停車位，結合東大河沿河景觀綠化，減少貨流對城市的干擾；

丹峰路和興盛路市場主入口之間形成“L”形市場內主通道（兼做疏散安全通道）；

建筑設客梯2部，貨梯2部，自動扶梯9部，樓梯11部。

5.2.4廣場（選址意見書）

建筑退后丹峰路22米，退后興盛路18米，從而形成“L”形廣場。廣場上布置機動車、非機動車停車位，方便顧客聚散。車位與建筑間用花壇進行分隔，即美化環(huán)境，又使人流、車流互不干擾。

5.3工程方案

5.3.1工程方案選擇的原則

（1）滿足功能要求，滿足各分區(qū)的朝向、光線、風向、風速、安全、衛(wèi)生、防護等要求。合理組織交通流線，配套設置機動車和非機動車停車場（庫）。

（2）建、構筑物設計方案力求平面功能布置合理，立面簡潔但不單調，樸素大方，具有良好的景觀設計效果。

（3）根據生產性質和使用功能，確定建筑物的防火、防爆、防腐蝕的一系列性質，并按照相應規(guī)范設計。

（4）積極采用現代建筑材料和先進的建筑處理手法，力求發(fā)揮功能效益、美觀效益，節(jié)省投資。

（5）建、構筑物結構布置，造型和構造處理應考慮工藝、安裝、檢修等一系列要求。建筑結構方案的選擇

（1）XX市場整體建筑為鋼筋混凝土框架結構，平面采用8×8m及12×12m的柱網，空間布置靈活。采用中庭設計，引入自然光線，形成了良好的室內空間和購物氛圍。層高如下：

一層：5.4米

二層：5.1米

三層：5.1米

四層：4.2米

地下一層：4.8米（局部3.6米）

（2）基礎型式

根據項目所在地的工程地質條件，建筑物采用清水護壁取土樁，人防圍護采用沉管灌注樁基?？蚣芙Y構柱基根據工程地質報告地基處理的要求進行打樁后，一般均為鋼筋混凝土獨立基礎考慮，圍護結構墻下采用鋼筋混凝土基礎梁。

（3）圍護結構和內外裝修

根據該建筑特性，外墻體一般采用多孔磚，內墻采用當地輕型砌體。外墻裝修材料主要為石材和玻璃幕墻，內墻裝修材料為瓷磚和涂料。

屋面防水用目前建設部批準和頒布的新型技術成熟的防水卷材，隔熱層為當地慣用材料。建筑門窗采用鋁合門窗或不銹鋼門窗。

5.4配套設施設計方案

5.4.1電氣設計

（1）電氣系統(tǒng)設計范圍

項目電氣系統(tǒng)設計包括強電系統(tǒng)和弱電系統(tǒng)。強電系統(tǒng)有消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、動力系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、防雷接電系統(tǒng)；弱電系統(tǒng)有安防系統(tǒng)、IT/綜合布線系統(tǒng)，公共廣播系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)及物業(yè)管理系統(tǒng)。

（2）用電負荷和供電電源

電力負荷應根據供電可靠性及中斷供電在政治、經濟上所造成的損失或影響的程度，分為一級負荷、二級負荷及三級負荷。本項目一級負荷有消防系統(tǒng)（包括消防報警配線箱及消防控制中心內的聯動控制，消防泵，消防電梯，防排煙系統(tǒng)，消防應急照明等）；二級負荷有客運電梯、生活用水水泵及潛污泵；三級負荷為小動力及一般照明系統(tǒng)及其它設備。

電源由市電引入二路10kv高壓電纜，變配電室設于地下一層。

項目用電負荷采用單位面積法估算，經測算項目計算總用電負荷約為1755kw。

（3）供電方案

根據用電負荷及地塊情況，本工程設10/0.4kV變配電室一個。內設10kV配電裝置室、控制室和電容器室。

（4）配電線路

配電線路采用星型和樹型混合方式。重載或重要負荷采用星型，普通負荷、小動力及照明采用星型和樹型方式。

（5）場區(qū)供配電

a．各裝置配電將按照不同的環(huán)境特點及有關規(guī)范進行設計，其中包括防腐、防粉塵等特殊場所的供配電設計。

b．線路敷設采用架空、橋架、溝道、直埋等方式。

c．照明、避雷、接地按不同的環(huán)境特點要求及有關規(guī)范進行設計。

（7）電氣保護及防雷接地

根據<<建筑物防雷設計規(guī)范>>規(guī)定，本工程各單體屬于二類防雷建筑物，分別按二類防雷建筑物的要求進行保護。在屋頂采用圓鋼逼雷帶和避雷針作為接閃器，利用建筑物柱內鋼結構作為引下線，建筑物基礎鋼結構作為防雷接地基礎。采用扁鋼安裝接地基礎環(huán)網及防側擊雷的均壓環(huán)。防雷接地，變壓器中性點接地，電氣設備接地，浪涌保護裝置接地組成系統(tǒng)聯合接地。

5.4.2給水工程

（1）用水量

市場用水量采用單位面積法估算，日用水量約為56t/d；主要為工作人員生活用水、場地清潔用水，綠化用水、消防用水及其它用水。

（2）水質、水壓

水質符合國家飲用水水質標準；生活用水水壓不小于0.3Mpa，消防用水水壓不小于1.0Mpa。

（3）供水

本項目給水系統(tǒng)采用生活、消防用水分管道供給方式。項目用水由靖南水廠供應，供水有原埋地市政水管網接入管引入，供水接入管管徑不應小于DN250。

5.4.3排水工程

（1）排水量

本工程排水主要為生活污水，水量按供水量的80%計，約45t/d。

（2）排水方案

根據項目地區(qū)的排水條件，場區(qū)排水按“雨污分流”的原則考慮，擬在場區(qū)內設置污水、雨水二個排水系統(tǒng)。

污水：在廁所糞便污水與洗滌廢水將采用合流系統(tǒng)連至室外污水井，經化糞池沉淀消化后經區(qū)內污水管網接入市政污水管網，其他地方產生的洗淀廢水則由室外廢水井收集后直接排放至市政系統(tǒng)，進入丹城污水處理廠，污水經處理達標后排放。本工程地漏或地溝將設置作污水排放之用。

雨水：雨水設計流量根據當地十年的最大降雨量設計,屋面雨水經由天溝經雨水立管排至室外散水坡，再由地面雨水口和排水溝收集后排至雨水井，所有雨水經所內雨水管道匯集后排入市政雨水管網。

5.4.4空調通風設計

（1）室外氣象參數

冬季空調計算溫度

-6℃

濕球溫度

28.3℃

夏季空調計算溫度

35℃

濕球溫度

73℃

（2）空調系統(tǒng)室內設計參數

范圍

溫度

（夏季）

溫度度

（冬季）

相對濕度（%）

新風量m3/(h?人)

大賣場

26+1℃

17+1℃

≤65%

15

管理辦公室

26+1℃

17+1℃

≤35%

30

（3）通風系統(tǒng)設計參數

范圍

排風量

（次/h）

備注

衛(wèi)生間

15

地下車庫

6

自行車庫

5

制冷機房

6

低壓配電房

根據設備散熱量

（注：夏季采用強制排風和自然通風設施相結合的方式排除余熱）

5.4.5消防設計

本項目消防系統(tǒng)包括火災自動報警系統(tǒng)、火災自動噴水滅火系統(tǒng)，室內室外消防栓系統(tǒng)、手提滅火器。

消防水源由消防水池經消防泵提升至埋地消防環(huán)網，再供給各消防用水點。消防水池用水直接接自原埋地市政水管網接入管。

建筑各層的防火分區(qū)、疏散寬度以及安全疏散距離均滿足消防規(guī)范要求。

5.5建設方案評價

本相目建設規(guī)模、建筑功能滿足市場需求，建筑所采用的材料先進，處理手法講究，滿足建筑形象的要求。建筑考慮了對周圍可能造成的影響，總體建筑方案較為合理。六、環(huán)境影響評價

6.1項目地塊環(huán)境現狀

6.1.1水環(huán)境現狀

XX縣大、小水庫水質基本保持良好，7個水源保護區(qū)基本保持在Ⅰ～Ⅱ類水質范圍內，部分水區(qū)水源受到污染。大塘港為Ⅲ級標準，南大河水質為Ⅴ類；金石引河水質污染比較嚴重，主要超標因子為COD、總磷、總氧、非離子氨。

6.1.2大氣環(huán)境現狀

XX大氣環(huán)境的主要污染物是總懸浮顆粒物，其次是氮氧化物、降塵、二氧化硫；二氧化硫河氮氧化物的年均值和日均值符合大氣二級標準。

6.1.3聲環(huán)境現狀

目前XX聲環(huán)境污染主要來源于交通、工業(yè)、建筑施工、社會生活和其他聲源。中心城區(qū)的噪聲功能達標區(qū)域是居民文教區(qū)、混合區(qū)、工業(yè)集中區(qū)，二超標較嚴重的是交通干線兩側。隨著中心城區(qū)的建設、發(fā)展，中心城區(qū)功能日趨合理，聲環(huán)境質量有了一定程度的改善。

6.2采用的環(huán)境保護標準

6.2.1環(huán)境質量標準

大氣環(huán)境：執(zhí)行《環(huán)境空氣質量標準》（GB3095-1996）二級標準；

水環(huán)境：執(zhí)行《地表水環(huán)境質量標準》（GB3838-2002）中的Ⅲ類標準；

聲環(huán)境：執(zhí)行執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB3096-93中Ⅱ類標準。

6.2.2污染物排放標準

（1）廢水

項目廢水納入丹城污水處理廠集中處理，廢水排放可執(zhí)行《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）中的三級標準。

（2）噪聲

施工期噪聲執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523-90）。

6.3項目建設與運營對環(huán)境的影響

6.3.1施工期

本項目建設內容為XX市場大樓，項目施工階段主要污染工序來自各種機械的工作噪聲，打樁和運輸等作業(yè)噪聲；施工人員的生活污水，施工雨污水、打樁泥漿水與場地積水；施工車輛產生的廢氣，土石方和建筑材料運輸造成地面揚塵等；開挖基坑、填平場地時產生棄土，在進行主體結構等施工時產生建筑垃圾。

主要污染物及預計量詳見表5－1。

表5－1

施工期主要污染物及預計量表

類型

排放源

污染物

產生量

噪聲

施工機械

施工噪聲

80～100dB

固體廢棄物

裝潢垃圾

建筑廢材

5t/m3

施工人員

生活垃圾

50kg/d

大氣污染物

施工期揚塵

TSP

無組織排放

水污染物

施工人員

生活污水

4t/d

6.3.2運營期

本項目運營期間污染源主要來自配電房、泵房、機房各類設備產生的工作噪聲；工作人員和市場菜販日常生活污水、固體廢棄物；賣場清潔污水、固體廢棄物。

主要污染物及預計量詳見表5－2。

表5－2

運營期主要污染物及預計量表

類型

排放源

污染物

產生量

噪聲

配電房、泵房

設備噪聲

60~75dB

運輸車輛

交通噪聲

70~85dB

固體廢棄物

辦公區(qū)

生活垃圾

50kg/d

賣場

菜類、肉類商品廢棄物

15t/d

水污染物

賣場、辦公區(qū)

生活污水

16t/d

6.4環(huán)境保護措施

6.4.1生活污水

廢水主要為市場管理辦公人員和賣場菜販的生活污水及賣場清潔污水，進行處理達標后通過污水管網排放。本項目擬采用以下處理工藝：

6.4.2固體廢棄物

針對生活性廢物，場區(qū)將設垃圾收集處，將廢物集中后，統(tǒng)一、及時清運出場。并在廣場等相關區(qū)域設置垃圾箱等設施，以利生活垃圾的收集和清運，嚴格防止垃圾入河。

6.4.3噪聲

主要來自配電房、泵房、機房各類設備產生的工作噪聲。為降低噪聲污染，改善作業(yè)環(huán)境，盡量選擇低噪聲設備；加強設備日常維修、更新和操作人員的管理，使所有設備，尤其是有噪聲污染的設備，能在正常狀況下運行；并對放置產噪大的設備的房間采用隔聲門窗，露天噪聲源加設防護罩。針對人為噪聲，可采用適當的建筑材料和建筑處理手法，減少影響。

6.4.4建設施工環(huán)境影響控制

（1）建設施工噪聲控制

合理放置施工機械，盡可能布置在對場界外造成影響最小的地點，并在高噪聲設備周圍設置掩蔽物。加強施工管理，合理安排施工作業(yè)時間，禁止夜間進行高噪聲作業(yè)。以液壓工具代替氣壓工具，打樁應采用液壓鉆孔、澆注樁頭的低噪聲施工方法。

（2）建設施工水污染控制

在施工前期應同步設計好排水溝和沉淀池，將建筑泥漿水和沖洗水經沉淀分離后的上清夜排入污水管網，沉淀泥漿應定期外運。建筑廢物應按指定地點堆放并及時清理，避免因暴雨沖刷而流入附近水體。建議在施工場地設置簡易廁所和化糞池，對施工隊伍居住地的食堂、浴室和廁所污水進行處理。

（3）建設施工大氣污染控制

建議施工單位采取以下措施：開挖時，對作業(yè)面和土堆適當噴水，使其保持一定濕度，以減少揚塵量；開挖的泥土和建筑垃圾要及時運走，避免長期堆放；確需較長時間堆放在戶外的散粒建筑材料，如黃沙、碎八、項目實施進度

8.1建設工期

本項目建設包括工程前期、土建施工、設備詢價與采購、設備安裝調試（含系統(tǒng)調試）等過程。建設工期從土建施工到工程建成竣工預計為15個月。

8.2實施進度安排

根據本項目工程實施各階段工作量和所需時間推算，大體安排實施進度如下：

2007年9月完成項目審批工作；

2007年11月完成項目施工設計和工程招標工作；

2007年12月開始施工；

2008年11月完成主體工程；

2009年2月完成建筑裝修和配套設備的安裝并進行工程竣工驗收。

其中建設總工期15個月。在土建工程實施過程中同步進行設備的訂購工作，項目具體實施進度安排見表7-1

九、投資估算及資金籌措

9.1投資估算

9.1.1投資估算依據

（1）《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）

（2）《投資項目可行性研究指南》（試用版）

（3）建筑工程費用按當地的類似工程建筑造價估算

（4）其他費用參照《浙江省投資項目其他費用定額》及國家有關取費指標估算；

（5）預備費按工程費和其他費用的5%估算；

（6）土地征用費按XX縣政府相關規(guī)定估算。

（7）利率按銀行五年以上長期借款利率7.56%計算

（8）業(yè)主方提供的有關資料

9.1.2建設投資估算

本估算的范圍包括土建工程、配套系統(tǒng)工程的建設費。本項目建筑設計較為高檔，建設投資估算以建筑設計標準為依據，投資估算要滿足建筑設計要求。

按照《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）的規(guī)定，將建設投資的估算分為工程費用、工程建設其他費用和預備費三部分，分別估算。

（1）建筑工程費

建筑工程費依據相關專業(yè)所提供的建（構）筑物工程量和單位造價指標估算，單位造價指標的確定參照浙江省同類項目造價水平，并按現行價格水平予以調整。本項目建筑工程費用估算為13325萬元。

1、建筑工程費

表10-1

建筑工程費用估算表

序號

名稱

數量

（m2）

單位造價

（元/m2）

金額

（萬元）

1

建筑工程

1.1

地下建筑

14335

*2500

=3584

人防

1.2

地上建筑

29112*

1800

=5240

1.3

廣場

1.4

綠化

2

安裝工程

2.1

給排水及消防系統(tǒng)

43447

*140

=608

2.2

電氣系統(tǒng)

43447

*420

=1825

2.3

通風系統(tǒng)

43447*

180

=782

2.4

空調系統(tǒng)

10300*

320

=330

2.5

弱電系統(tǒng)

43447*

220

=956

2.6

室外安裝工程

9

合計

13325

（2）工程建設其他費用

根據《浙江省工程建設其他費用定額（2003）》，本項目工程建設其他費用中主要包括地價、建設管理費、可行性研究費、勘察設計費、市政工程設施、工程監(jiān)理費、環(huán)境影響評價費、建設單位臨時設施費等，估算金額分別為386萬元、266萬元、5萬元、65萬元、87萬元、133萬元，合計為942萬元。

表10-1

工程建設其他費用估算表

項目

計費依據

比例

估算金額

土地使用費

2500

市政設施費用

建筑面積

60元/平方米

260

建設管理費用

建筑工程投資

2%

266

勘測設計費

建筑工程投資

0.5%

66

臨時設施費

建筑工程投資

1%

133

可行性研究費

5

合計

3213（3）預備費

預備費包括基本預備費和漲價預備費。根據國家有關規(guī)定，目前一般不計漲價預備費；基本預備費按照工程建設費用和其他費用之和的5%計算，其估算值為713萬元。

（4）建設投資

以上合計為建設投資，其估算值為14980萬元。詳見附表1“建設投資估算表”。

9.1.3建設期利息

項目建設投資14980，建設總工期15個月，計算期為2年，預計第一年投資2996萬元，第二年投資11984萬元，貸款年利率按7.20%計，經估算，建設期利息為676萬元。

9.1.4項目總投資

項目總投資為15656萬元，其中建設投資14980萬元，建設期利息676萬元。

9.2資金來源與籌措

本項目資金建設投資為14980萬元，資金來源為銀行貸款。

本項目總投資使用計劃和資金籌措情況詳見附表2“項目總投資使用計劃與資金籌措表”。

十、財務評價

10.1評價依據

（1）《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；

（2）《投資項目可行性研究指南》（試用版）；

（3）國家有關稅收政策及寧波市、XX縣的相關收費政策；

（4）項目建設單位提供的相關資料；

（5）財務基準收益率取8%。

10.2基礎數據與參數

10.2.1財務價格

本項目在運行過程中主要消耗水、電，其價格均采用目前市場價格，分別為2.05元/噸、0.57元/千瓦時；污水處理費為0.8元/噸。

10.2.2計算期

根據項目實施進度、實際情況以及行業(yè)有關規(guī)定，確定本項目計算期為15年，從投資發(fā)生年2007年開始為第1年。

10.2.3其他計算參數

其他計算參數按照國家和行業(yè)以及地方有關法規(guī)并結合項目的具體情況選取。

（1）房屋建筑物折舊年限取20年，殘值率按照5%計，采用平均年限法計算；

（2）維修費按照固定資產原值（不含建設期利息）的2%計?。?/p>

（3）人工工資及福利費按人均2000元/月測算；

（4）土地購置費按40年平均攤銷計算；

（5）營業(yè)收入根據建設單位提供的有關資料測算營業(yè)收入估算

本項目營業(yè)收入主要來自賣場攤位出租、超市整體出租、地下車位出租和地下批發(fā)市場出租。依據企業(yè)提供資料，XX市場各項收益如下：

1、賣場

收入來源：攤位出租。預設攤位1000個，分高、中、低檔，比例為1︰3︰1，其中高檔攤位平均月租金5萬元，中檔攤位月租金2萬元，低檔攤位月租金2000元。

年計營業(yè)收入：

2700萬

2、超市

整體對外承包經營，估計年承包收入300萬。

3、車位

地下車位出租年收入20萬

4、

地下批發(fā)市場出租年收入80萬，

項目運營后正常年營業(yè)收入為3100萬元。詳見附表2“營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表”。10.4成本費用估算

總成本費用采用生產要素估算法估算。（環(huán)境保護費）

項目達產后年經營成本為423萬元，其中動力費132萬元，人員工資及福利24萬元，修理費267萬元。詳見附表3“總成本費用估算表”。

10.5盈利能力分析

根據2007年3月16日通過的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》企業(yè)所得稅稅率按25%計。經計算得出本項目年平均利潤總額為1470萬元，年平均所得稅367萬元，年均凈利潤為1102萬元。投資凈利潤率為7.4%

經附表5“項目投資現金流量表”計算，得出以下指標：

稅前：

項目投資財務內部收益率

15.21%

財務凈現值（ic=8%）

6841萬元

投資回收期

7.66年稅后：

項目投資財務內部收益率

10.31%

財務凈現值（ic=8%）

2000萬元

投資回收期（靜態(tài)）

9.55年

各項數據詳見附表6“利潤及利潤分配表”。

10.6償債能力分析

本項目銀行長期借款為14980萬元，貸款年利率計7.20%，還款資金來源包括折舊、攤銷及未分配利潤。經測算，貸款償還期為13年（含2年建設期）。詳見附表7“借款還本付息計劃表”。

10.7財務評價結論

通過對項目進行財務經濟分析計算，財務凈現值大于零，財務內部收益率大于基準收益率。項目具有較好的盈利能力、較強的償債能力，項目的經濟效益較穩(wěn)定。綜合上述分析可以看出，本項目在技術上先進，經濟上合理，操作上可靠，投資回收期較短且風險小，項目可行。

十一、社會評價

11.1項目對社會的影響分析

11.1.1項目對所在