國際寫字樓項目可行性研究報告

第一章總論PAGEPAGE59目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1第一節(jié)項目名稱及承辦單位 1第二節(jié)研究工作的依據(jù)與范圍 2第三節(jié)簡要研究結(jié)論 3第四節(jié)主要經(jīng)濟技術指標 5第二章項目提出的背景及必要性 7第一節(jié)項目提出的背景 7第二節(jié)項目建設的必要性 13第三章市場預測與需求分析 19第一節(jié)車用生物燃氣市場發(fā)展分析 19第二節(jié)有機肥市場分析 23第四章建設規(guī)模與產(chǎn)品方案 29第一節(jié)建設規(guī)模 29第二節(jié)產(chǎn)品方案 29第五章廠址選擇與建設條件 31第一節(jié)廠址方案 31第二節(jié)建設條件 32第六章工藝技術方案 40第一節(jié)項目組成 40第二節(jié)生產(chǎn)技術方案 40第三節(jié)生產(chǎn)設備 53第七章原輔材料供應 56第一節(jié)原輔材料供應 56第二節(jié)公用設施 58第八章工程建設方案 59第一節(jié)總圖運輸 59第二節(jié)建筑結(jié)構(gòu)工程 62第三節(jié)公用工程 70第九章環(huán)境保護、勞動安全衛(wèi)生 75第一節(jié)環(huán)境保護 75第二節(jié)勞動安全衛(wèi)生 77第十章節(jié)能與消防 84第一節(jié)節(jié)能 84第二節(jié)消防 89第十一章企業(yè)組織與勞動定員 92第一節(jié)企業(yè)組織 92第二節(jié)勞動定員 92第三節(jié)人員培訓 93第十二章項目實施進度計劃 94第十三章建設項目招標方案 95第十四章投資估算與資金籌措 97第一節(jié)投資估算 97第二節(jié)資金籌措 98第十五章財務評價 100第十六章社會影響分析 105第一節(jié)社會效益分析 105第二節(jié)社會風險分析 106第一章總論1.1項目名稱及承辦單位1.1.1項目名稱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司國際寫字樓項目1.1.2項目承辦單位xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.1.3單位地址xx市明德路4號1.1.4法人代表1.1.5企業(yè)類型有限責任公司1.1.6項目建設性質(zhì)新建1.1.7可行性研究報告編制單位：xx市工程咨詢服務中心工程咨詢資質(zhì)編號：工咨甲10301100011.2編制依據(jù)和研究范圍1.2.1編制依據(jù)1、國家發(fā)展和改革委員會頒布的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；2、國家發(fā)展和改革委員會、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；3、建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；4、xx市總體規(guī)劃；5、xx市規(guī)劃局《建設用地規(guī)劃許可證》；6、國家相關政策、法規(guī)、文件；7、xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托xx市工程咨詢服務中心編制項目可行性研究報告的委托書；8、項目建設單位提供的有關資料、數(shù)據(jù)。1.2.2可行性研究的范圍本可行性研究報告對人民大街以西，明德路以南，省人大辦公樓以北的3300m2區(qū)域內(nèi)建設的總建筑面積32029m2的25層建筑及其配套設施-xx國際寫字樓項目進行研究。對其市場分析、項目的建設規(guī)模、標準和方案進行了方案設計，估算了項目的投資并進行了經(jīng)濟效益分析。1.3項目簡介1.3.1項目建設地址xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司xx國際寫字樓擬建于xx市人民大街以西，明德路以南，省人大辦公樓以北。1.3.2項目建設規(guī)模、內(nèi)容項目建設規(guī)模：規(guī)劃占地面積3300m2，工程擬新建寫字樓及配套的郵政、餐飲等服務設施共32029m2。主要建設內(nèi)容：新建寫字樓及其配套服務設施共32029m2，其中地上建筑面積29309m2，地下建筑面積2720m2。建筑物最高25層，建筑高度1.3.3項目主要建設條件本工程施工場地位于xx市市中心區(qū)域，水泥、鋼材等建筑材料可在當?shù)夭少?。材料的?shù)量和質(zhì)量完全可以滿足本工程的需要。施工用水、用電可就近引入，工程建設條件良好。新建寫字樓供水、排水、供電、供熱均可與人民大街及明德路相應市政管網(wǎng)連接，可滿足項目建成后運營需要。1.3.4項目總投資及融資情況本項目總投資17125.30萬元，其中8000萬元申請銀行貸款，其余9125.3萬元由xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決。1.4項目提出背景及建設的必要性1.4.1項目提出背景近幾年來，xx市的經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進，IT、通訊、傳媒等信息產(chǎn)業(yè)極速發(fā)展，急需適合生存和拓展的空間，而這些行業(yè)的不斷發(fā)展壯大，又共同促成以提供辦公場所為主要功能的樓市產(chǎn)品價格的猛漲——xx寫字樓因此迎來嶄新的時代。寫字樓是一個城市的經(jīng)濟脈絡和財富的流向，作為商務生活的載體，寫字樓市場的發(fā)展往往成為一個城市經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表。近年，由于萬科、萬達、中海等這些進駐xx的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司主要開發(fā)住宅產(chǎn)品，使已經(jīng)基本成熟的xx住宅產(chǎn)品投資市場競爭相對激烈，而隨著流動人員的增多、大部分公司規(guī)模的不斷擴大及第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，寫字樓的市場購買力逐步增強，需求強勁必然帶動市場的良性發(fā)展。2002年，xx的寫字樓市場開始進入高速增長期。2002至2005年間，xx出現(xiàn)了如吳太商務中心、潤天國際、鴻基名筑、偉峰?國際商務廣場、鴻城西域、超達?磐谷國際商務港等高端寫字樓項目，并形成了西南高新區(qū)，西部綠園區(qū)，東部南關、朝陽區(qū)，中部西安大路寫字樓聚集的四大板塊。2006年，又出現(xiàn)了晨光大廈、萬晟第一區(qū)等新項目。xx市2004年以前共有寫字間項目60萬平方米左右，發(fā)展比較平穩(wěn)，投資客戶所占比重較小，整個市場保持著穩(wěn)中有升的態(tài)勢。2005年，xx市寫字樓供應面積約30萬平方米，增長幅度已遠遠超過2004年的市場供應面積。2006年上市的寫字間項目按上半年的增長速度，總建筑面積將達到35萬平方米以上，加之上年度供應面積，約66萬平方米，如此巨大的供應量已超過2004年前的全部市場供應面積。第三產(chǎn)業(yè)和外來投資是寫字樓客戶的主要來源，xx市從2000年起，第三產(chǎn)業(yè)增加值逐年遞增，截止2004年末，xx市有中小型20000余家，外資企業(yè)2300余家，世界500強企業(yè)40余家，且其仍然在以每年10%的速度增長?？焖侔l(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)及外來投資客商需要高端的寫字樓市場，從長遠來看，xx寫字樓市場呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢。目前，xx寫字樓公寓市場呈現(xiàn)著“老中青”并存的態(tài)勢，尤其近年占據(jù)城市最好地段的”中生代“寫字樓的出現(xiàn)，滿足大多數(shù)公司現(xiàn)階段辦公要求，高度智能化寫字樓的最大優(yōu)勢在于使之成為以往寫字樓難以替代的競爭優(yōu)勢，高度智能化的辦公環(huán)境以及符合現(xiàn)代人文的設計使“新生代”的寫字樓站在了一個全新的高度。隨著國家振興東北政策的實施，處于東北中心位置的xx市的經(jīng)濟尤其是第三產(chǎn)業(yè)商貿(mào)物流必將有著大幅度的發(fā)展。為此，xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)xx市寫字樓市場的需求與發(fā)展情況，根據(jù)公司的相關發(fā)展規(guī)劃，對xx市現(xiàn)有商業(yè)房地產(chǎn)市場進行分析的基礎上決定在xx市中心交通便利地段建設本項目。1.4.2項目建設必要性1、是城市發(fā)展的需要本項目位于人民大街與明德路交匯處，建筑高度96.10m，是一座高標準的寫字樓建筑，本項目的建設符合xx市規(guī)劃局對城市的規(guī)劃。加快城市建設是政府的重點工作。近年來，xx市進一步加快了中心城市建設步伐。寫字樓代表著城市中最活躍、最強大的力量，在城市中具有舉足輕重的地位和重大的影響力，因此，寫字樓在城市規(guī)劃中是重要的一項。xx的寫字樓商務樓市場與北京的CBD、中關村、望京這樣的核心商務區(qū)無法相比，在新建設的寫字樓中，很少有能滿足現(xiàn)代商務樓的發(fā)展趨勢，也因此具有相當大的發(fā)展空間。本項目的建設正是為了彌補xx市高端寫字樓較少的缺陷，適應xx市城市規(guī)劃的布局而建設的。2、是滿足市場和經(jīng)濟發(fā)展的需要目前xx市的經(jīng)濟發(fā)展迅猛，尤其是對寫字樓需求旺盛的第三產(chǎn)業(yè)。這也未本項目創(chuàng)造了良好的市場氛圍。實施本項目的建設，是房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，提升水平的難得機遇。在這種好的機遇面前，房地產(chǎn)業(yè)作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，必將成為拉動經(jīng)濟增長的重要力量。盤活這部分土地資源，可以為城市建設提供大量資金，而且城市環(huán)境的改善，又將為經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造良好條件，有利于形成良性互動的運行機制。綜上所述，本項目的建設可改善城市整體環(huán)境，體現(xiàn)人與自然和諧，項目的建設勢在必行，且迫在眉睫。同時，隨著國家振興東北經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的穩(wěn)步實施，作為東北地區(qū)地理中心位置的xx市的社會經(jīng)濟將會呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭，而良好的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境將為本項目建設提供有力保障。1.5項目主要技術經(jīng)濟指標

主要技術經(jīng)濟指標表序號項目指標單位備注1總用地面積m23300規(guī)劃面積2442使用權(quán)面積2總建筑面積m2320293出售建面積m2320294總投資萬元17125.304.1開發(fā)投資萬元16925.30其中建設期利息即本項目的財務費用792.00萬元4.2經(jīng)營投資萬元200.005貸款償還期年36投資回收期年4.717營業(yè)收入萬元25381.758利潤總額萬元6488.379財務凈現(xiàn)值萬元1823.6010內(nèi)部收益率%18.7111盈虧平衡點%44.62第二章市場分析第二章項目市場分析2.1xx寫字樓發(fā)展情況2006年xx已建成和在建的寫字樓項目總建筑面積將超過30萬平方米，呈現(xiàn)出供市旺盛的局面。2.1.1從目前xx寫字樓分布情況看，多集中在南關區(qū)和朝陽區(qū)。兩區(qū)先后提出發(fā)展樓宇經(jīng)濟的規(guī)劃目標，其中一項就是向城市上空拓展經(jīng)營空間，提升產(chǎn)業(yè)層次。另外，兩區(qū)的地理位置處于xx中心城區(qū)的腹地，金融、商貿(mào)業(yè)非常發(fā)達。朝陽區(qū)更是提出，從東起人民廣場，西至西安橋的西安大路要打造一條商務街，從中不難看出，xx寫字樓多建于此的原因。2.1.2高檔xx目前市場上的寫字樓幾乎清一色都是較高等的甲級寫字樓。如偉峰?國際價格在5500元／平方米，亞泰?鼎盛國際均價在6000元／平方米左右。除了以上寫字樓，今年上市的還有鴻城西域、晨光國際花園寫字樓、鴻基名筑、聯(lián)邦國際大廈等。由于寫字樓項目立項要比住宅樓項目立項多交一半的土地出讓金，而寫字樓的土地使用權(quán)最多為20年。從長遠考慮，開發(fā)商要樹立品牌形象，來吸引投資者，這就要求寫字樓要從自身品質(zhì)下手，從外觀設計、使用功能及后期物業(yè)管理都必須提高而且要做出自己的特點，這無形中就加大了建筑成本和管理成本。2.1.3市場處于從今年寫字樓市場來看，xx的寫字樓市場已經(jīng)迎來了一個放量的高峰。目前很多購買寫字樓的購房者都是以投資為目的，主要是預計該地段的房價會漲而購買的，因此潛力地段的寫字樓銷售不會存在太大問題。但是，大量的寫字樓投入使用后，市場可能沒有如此大的消化能力，空置率就會很高。經(jīng)濟的發(fā)展速度決定寫字樓市場的需求量，xx經(jīng)濟能否在未來幾年實現(xiàn)一個飛躍，最終吸引更多的資本進入xx市場是關鍵，xx的經(jīng)濟形勢正處在一個轉(zhuǎn)型時期，這已經(jīng)引起國內(nèi)和國外一些企業(yè)的重視。但是，隨著近幾年xx總體經(jīng)濟發(fā)展狀況看，對高檔寫字樓的市場需求還是很大的。一些有長遠發(fā)展打算的公司都會選擇寫字樓作為辦公地點，這樣不僅可以有一個相對良好的辦公環(huán)境，而且也有利于提升公司的自身形象。2.1.4xx目前的寫字樓市場還處于不太規(guī)范階段，xx市總體經(jīng)濟水平不高，而外來公司企業(yè)中，生產(chǎn)企業(yè)占到絕大多數(shù)，能帶動寫字樓市場發(fā)展的外來第三產(chǎn)業(yè)公司比較少，所以，失去了一些擁有購買力的龐大客戶群體。目前xx市的很多寫字樓是按商住兩用標準立項和開發(fā)的，缺少真正的專業(yè)寫字樓，而未來市場需要的是功能專業(yè)、硬件配置高、管理和服務水平高的專業(yè)寫字樓。2.2市場發(fā)展過程中凸顯的問題2.2.1產(chǎn)品定位不明晰現(xiàn)在xx的寫字樓除了不多的幾個項目外存在硬件配置低、管理水平低、功能專業(yè)化不夠等特點。目前xx市的很多寫字樓是按商住兩用的標準立項和開發(fā)的，高檔、專業(yè)的寫字樓較缺乏，而未來的市場需要的是功能專業(yè)、硬件配置高、管理和服務水平高的專業(yè)寫字樓。并且，基于第三產(chǎn)業(yè)特點，公司和企業(yè)的規(guī)模日益小型化（尤其是xx市近些年來中小型企業(yè)發(fā)展迅速，潛力較大），因此那些動輒半層、整層的寫字間占整個市場需求的比例會越來越小，250平方米以下的公寓式寫字間則會越來越大。2.2.2電梯不足寫字樓的垂直交通就是一個很大的問題：無論在環(huán)人民廣場區(qū)域、紅旗街區(qū)域、桂林路區(qū)域還是站前區(qū)域的寫字樓都不同程度地存在著電梯不足的現(xiàn)象。一些寫字樓在設計的時候，或迫于資金壓力，或為了節(jié)約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價格壓到最低，這就直接給日后的使用和物業(yè)管理帶來不便。2.2.3停車面積少停車面積不足也經(jīng)常是很多寫字樓不得不面對的尷尬。從xx目前經(jīng)濟發(fā)展來看，不久的將來，除了公務用車以外，私家車將成為潮流，車位數(shù)量自然成為客戶選擇寫字樓的重要指標。當然，如何解決寫字樓的停車恐怕不僅是發(fā)展商要面對的問題，同時也是xx市城市規(guī)劃和交通建設等配套設施建設所共同面對的課題。2.2.4缺乏足夠的配套設施缺乏足夠的交際空間和休閑娛樂的配套設施也是一個缺陷。在xx的寫字樓市場上，很多寫字樓產(chǎn)品是上個世紀90年代末期至2004年建造的，在相關配套設施上明顯不能滿足客戶的需求，尤其是符合現(xiàn)代商務辦公環(huán)境的配套設施整體薄弱。2.3寫字樓市場分布2.3.1人民廣場區(qū)域環(huán)人民廣場區(qū)域有偉峰?國際、兆峰國際、新潤天國際等高品質(zhì)寫字樓項目入市，環(huán)人民廣場區(qū)域內(nèi)寫字樓的客戶所屬行業(yè)比較復雜，但是大多規(guī)模較大，這是由于該區(qū)域已經(jīng)形成了基本的中央商務格局，注重企業(yè)形象的公司多在此選址置業(yè)，謀求更好的發(fā)展。因此，專業(yè)寫字樓多集中在這一區(qū)域內(nèi)。2.3.2桂林路、紅旗街區(qū)域桂林路區(qū)域的寫字樓多為上個世紀90年代的舊有建筑，設施比較陳舊，但由于該區(qū)域的小企業(yè)比較多，所以其寫字樓的租售情況都比較好，入住企業(yè)多為廣告、旅游、IT等行業(yè)。紅旗街區(qū)域紅旗街商圈內(nèi)現(xiàn)有寫字樓的主要客戶以旅游公司、律師事務所、裝修設計公司、外地機構(gòu)駐長辦事處等為主。2.3.3環(huán)鐵區(qū)域環(huán)鐵區(qū)域?qū)懽謽堑目蛻?0%以上為醫(yī)藥行業(yè)、服裝行業(yè)，還有一些廣告、軟件、地產(chǎn)等公司，由于吳太商務中心是xx市為數(shù)不多的高檔寫字樓之一，所以其入住客戶的發(fā)展規(guī)模往往較大。2.3.4高新區(qū)等開發(fā)區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等開發(fā)區(qū)大多以高科技產(chǎn)業(yè)為主，對于寫字間的需求較大，隨著城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，該區(qū)域形成了新的商務區(qū)，成為xx寫字樓市場的第五大版塊。2.4總結(jié)總體來說，xx寫字樓市場開始進入迅速發(fā)展階段，目前商住樓仍然占據(jù)市場主要份額，價格較低，但在硬件設施及軟件服務上不能夠滿足優(yōu)秀企業(yè)的需求，從市場反應來看，高端客戶對高檔寫字樓的需求初步顯現(xiàn)，市場缺乏配置完善、物業(yè)服務優(yōu)良的高品質(zhì)寫字樓。本項目通過對xx寫字樓市場的分析，決定在xx建設一座高端的寫字商務樓，明確市場定位，在電梯、停車面積等方面進行人性化的規(guī)劃設計，完善相關配套設施，突出項目自身作為商務寫字樓的專一定位，同時在商業(yè)較發(fā)達的朝陽區(qū)進行建設，必將樹立優(yōu)質(zhì)的市場效應，使客戶對本項目寫字樓產(chǎn)生信心。第三章項目選址及建設條件第三章項目選址及建設條件3.1項目建設地點根據(jù)市場調(diào)查，寫字樓市場主要分布在南關區(qū)、朝陽區(qū)，因此本項目選址在人民大街以西，明德路以南，省人大辦公樓以北，位于朝陽區(qū)。項目建設規(guī)模：規(guī)劃占地面積3300m2，工程擬新建寫字樓及其它配套服務設施共32029m2。目前土地摘牌等工作已經(jīng)完成，拆遷等工作由開發(fā)單位委托專門公司辦理，3.2項目建設條件3.2.1xx市位于吉林省中部，地理位置:東經(jīng)124°18’～127°18’，北緯43°17’～45°15’，屬松遼平原，伊通河從市區(qū)中心穿過，整個地區(qū)地勢平坦、開闊，地貌表現(xiàn)為微波狀起伏的平原特征，大部分地面高程在海拔200～300m之間，京哈鐵路、長圖鐵路橫穿其間。5.2.2自然環(huán)境狀況（1）氣候條件xx市屬溫帶大陸性季風氣候，受蒙古內(nèi)陸冷空氣和海洋暖流季風的影響，冬季寒冷干燥，夏季濕熱多雨，春秋季風交替，氣溫變化劇烈，有風沙。（2）氣象參數(shù)年平均氣壓:98.6Kpa絕對最高氣溫:36.4℃絕對最低氣溫:-36.5℃年平均氣溫:4.5℃采暖室外設計溫度:-23.0℃年平均相對濕度:68%年平均降雨量:65Omm年最大凍結(jié)深度:169cm主導風向:冬季西北、夏季西南年平均風速:3.6m/s最大風速:25.7m/s5.2.3地質(zhì)條件根據(jù)項目《巖土工程勘察報告》，擬建場地地形、地貌及地層條件如下：（1）地形、地貌條件場地位于松遼平原波狀臺地上，地形微起伏。地面高程208.65～209.81m，最大高差1.16m。（2）地層條件擬建場地地層按其巖性、成因、塑性狀態(tài)等的不同，自上而下共分6層，詳述如下：

層次巖土描述層厚（m）承載力特征值fak（KN）狀態(tài)1雜填土灰黑色、以建筑垃圾和粉質(zhì)粘土為主，含石塊、磚等1.00～3.60150松散2粉質(zhì)粘土黑灰色，大部分為高壓縮性土，局部為粉土5.70～7.50200軟塑－可塑3粉質(zhì)粘土褐黃色，含鐵錳結(jié)核，中壓縮性土5.40～7.40300可塑4全風化泥巖紫灰色，灰綠色，風化呈土狀，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，厚層狀構(gòu)造，局部含黑灰色斑點3.50～7.604505強風化泥巖紫灰色，灰綠色，巖芯碎塊狀，局部土狀，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，厚層狀構(gòu)造，局部含黑灰色斑點1.50～4.00800（3）水文地質(zhì)條件場地地下水為上層滯水，地下水水位埋藏淺，富水性小，滲透性差。地下水穩(wěn)定水位1.2～1.4m，對砼無侵蝕性。場區(qū)周圍無污染源，根據(jù)地區(qū)經(jīng)驗，地下水及土對砼侵蝕性可不予考慮。（4）其他自然條件基本風壓:0.65KN/m2基本雪壓值:0.3KN/m2無霜期:145天地震烈度:Ⅶ度土的凍深：1.70m5.2.4建設條件項目建設區(qū)域市政配套設施完備，包括道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設施，建設條件較好。1、公用配套條件給水：供水由人民大街城市給水管網(wǎng)供給。排水：排水排入人民大街地下市政排污管線。供電：場區(qū)附近的10KV電力線路（線）。供熱：冬季供暖擬由人民大街供熱管線提供。2、交通條件項目位于xx市朝陽區(qū)，有多條市政道路通過。xx市作為吉林省省會，全國十五個副省級城市之一，公路、鐵路、航空、郵政等交通便利。本項目所選擇地塊周圍有人民大街、明德路等市政道路環(huán)繞?？梢詽M足施工、運營過程中的運輸需求。3、施工條件綜上所述，項目范圍內(nèi)交通便利，運輸條件較好，水泥、鋼材等建筑材料當?shù)鼐商峁?。第四章項目SWOT分析第四章項目投資分析xx國際寫字樓項目的策劃構(gòu)思，是基于xx的經(jīng)濟、地域、交通條件優(yōu)勢而提出，符合xx城市總體規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略目標。然而構(gòu)想能否變成現(xiàn)實，更要看其落地的可能性，投資的可行性，實施的可操作性。影響商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能否成功的因素很多，但最最關鍵的地段、人氣等關鍵因素。這是由商氣、人脈等規(guī)律所決定的。因此項目的選址至關重要。4.1分析1、優(yōu)勢xx市朝陽區(qū)及周邊地區(qū)有傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍和成熟市場；交通便利，易于聚集商氣、人脈，有利招商引資；項目符合xx市和朝陽區(qū)城市總體發(fā)展規(guī)劃，利于項目實施；朝陽區(qū)的發(fā)展對高品位的現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)有強烈的社會、市場需求，具備有利于投資開發(fā)的環(huán)境條件；項目區(qū)域地塊方正，有利于規(guī)劃布局，交通方便，位于xx知名的商業(yè)區(qū)附近，加上便捷的城市交通，區(qū)域商業(yè)價值有一定的升值潛力。2、劣勢場址上的原產(chǎn)權(quán)單位和土地使用權(quán)單位成份較復雜，工作難度大，成本高。拆遷工作量較大，運作周期長，成本高；補償難度大，開發(fā)成本高。土地面積較小，容積率較高，導致建設成本較高。3、機會項目選址地是xx市朝陽區(qū)已經(jīng)確立的城市商業(yè)區(qū)。項目建設符合城市宏觀發(fā)展規(guī)劃。開發(fā)恰逢朝陽區(qū)發(fā)展的難得機遇。朝陽區(qū)現(xiàn)有社會經(jīng)濟總量與未來發(fā)展目標存在巨大的發(fā)展空間。4、威脅高成本的開發(fā)投入、規(guī)劃要求與宏觀地產(chǎn)市場氛圍所造成的商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)價格反差，將加大開發(fā)商的投資風險；新型商業(yè)業(yè)態(tài)、現(xiàn)代管理模式、經(jīng)營交易方式的改變，必然會導致銷售及物業(yè)管理面臨新的挑戰(zhàn)，也將加大開發(fā)商的投資風險。4.2結(jié)論由以上分析可以看出，本項目選擇在xx市朝陽區(qū)建設有利有弊，獲利與風險并存。但難度最大的土地（包括拆遷等）工作已委托給專門的公司進行，開展順利，已經(jīng)基本進行完成，在項目定位準確，策劃得當，操作有力，管理到位的條件下，政府也在政策方面給予大力扶持，為開發(fā)商和投資者創(chuàng)造了寬松的投資環(huán)境，這必將降低開發(fā)成本和投資風險，使開發(fā)商和投資者看到獲利空間。綜合看本項目利大于弊，項目可以進入實質(zhì)性實施操作。第五章項目定位與規(guī)劃設想第五章項目定位與規(guī)劃設想5.1項目定位建議xx市作為吉林省省會城市，不僅是吉林省的政治、經(jīng)濟和文化中心，同時因地處東北亞十字交會點，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。寫字樓的發(fā)展有四大趨勢：占據(jù)絕佳的地段、高標準的配置、營造休閑辦公環(huán)境、隨意空間組合。1、占據(jù)絕佳地段：企業(yè)最終擇定的辦公地點是否坐落于市中心的交通樞紐，將直接影響公司的辦事效果。因為在企業(yè)選址時，追求交通暢達有著其特定的意義，它一方面可以保證企業(yè)員工下班的便利性；另一方面可以減少公司人員外出辦事所花費的時間，提高工作效率。由此不難理解在很多國際性大都市，臨近車站或者有地鐵直達的寫字樓項目備受歡迎。本項目選址在xx市的交通中軸線人民大街上，是全市交通的重要運輸線，其交通便利程度不言而喻。2、高標準的配置十年前的辦公樓還在以能提供充足的直線電話為炫耀，還在為使大樓里每一個角落能清楚地接受到手機信號而努力奮斗，還是噪音隆隆的全空氣風管空調(diào)。而十年后的今天擁有前瞻性的高科技設計已經(jīng)是寫字樓必須擁有的條件。5A智能系統(tǒng)是近年高檔寫字樓必須舉辦的，5A智能系統(tǒng)就是指5個自動化系統(tǒng)——樓宇自動化、通訊自動化、辦公自動化、保安自動化和消防自動化。本項目在規(guī)劃設計上，建議按照5A標準進行建設精密數(shù)字化系統(tǒng)，這必將為商務運作提供完美的保障。3、營造休閑辦公環(huán)境講究生態(tài)，追求自然已經(jīng)成為現(xiàn)在人們普遍的想法。員工是企業(yè)的財富，現(xiàn)代企業(yè)也都積極倡導“以人為本”的經(jīng)營理念，為其營造休閑愉悅的辦公環(huán)境。寫字樓是很多城市人把三分之一生命時間投入的地方，它需要溫馨的氛圍，這關系到所有員工的健康和企業(yè)的活力。建議作為高品質(zhì)寫字樓的本項目，在樓內(nèi)規(guī)劃好配套設施，銀行、快遞、餐廳、干洗店等商務與生活設施要盡量配置齊全。4、空間隨意組合就一個理想的商務寫字樓而言，不能忽視其空間設計上的細節(jié)問題。如果寫字樓的樓層面積狹小，用戶想擴大面積時就只能另尋辦公地點，而擁有大面積樓層的寫字樓則可以靈活的滿足用戶擴展的需要。建議本項目規(guī)劃上嚴格遵循國際商務標準之敞式大度開間，自由分割，自由組合。在設計上不依賴于機械通風，充分利用自然舒適的通風效果。本項目xx國際寫字樓的建成，必將成為一個xx地區(qū)的高品質(zhì)寫字樓典范。5.2規(guī)劃設想該項目以建設xx地區(qū)的高品質(zhì)寫字樓為目標，根據(jù)場址條件采用東西朝向，建筑總體布局穩(wěn)重，建筑單體設計以有機的塊體為主要元素,構(gòu)建出造型簡潔,形體錯落有致,極度富現(xiàn)代感的建筑形象。建筑物功能以企業(yè)辦公為主，輔以配套的商務設施。根據(jù)項目的建設條件、項目定位，本項目的規(guī)劃方案如下。規(guī)劃方案序號項目名稱數(shù)額1總占地面積33001.1建設用地面積2442m2總建筑面積320292.1地上293092.2地下27203地上容積率（平均）9.714機動車停車位136個4.1地上36個4.2地下100個第六章建設方案第六章建設方案6.1項目規(guī)劃方案設想及依據(jù)6.1.11、集中體現(xiàn)“以人為本”的設計理念，以創(chuàng)造良好商務環(huán)境為宗旨，注重組團庭院環(huán)境設計，創(chuàng)造鄰里交流的多樣性場所；2、充分考慮利用現(xiàn)有的周邊自然環(huán)境條件，借鑒現(xiàn)代規(guī)劃設計方法，重視組團整體空間設計，在體現(xiàn)本區(qū)建設的獨特性的同時，實現(xiàn)城市風貌局部與整體完美統(tǒng)一；3、合理組織組團內(nèi)部道路，形成安全便捷的交通體系；4、力求體現(xiàn)規(guī)劃設計的先導性和超前性，做到社會效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。6.1.2《民用建筑設計通則》JGJ37-87《混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》GB50010-2002《地下工程防水技術規(guī)范》GB50108-2001《建筑玻璃應用技術規(guī)范》JGJ113-2003《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011-2001《汽車庫建筑設計規(guī)范》JGJ100-98《砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》GB50003-2001《商店建筑設計規(guī)范》JGJ48-88《屋面工程技術規(guī)范》GB50345《玻璃幕墻工程技術規(guī)范》JGJ102-2003《金屬與石材幕培工程技術規(guī)范》JGJ133-2001《建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》GB50222-95《建筑給水排水設計規(guī)范》GB50015-2003《低壓配電設計規(guī)范》GB50054-95《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50052-95《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）《汽車庫、候車庫、停車場設計防火規(guī)范》GB50067-97《建筑物防雷設計規(guī)范》GB50057-94(2000年版)《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設計規(guī)范》GB/T50311-2000《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ/T16/92《室外給水設計規(guī)范》GBJ13-86(1997年版)《室外排水設計規(guī)范》GBJ14-87(1997年版)《城市熱力網(wǎng)設計規(guī)范》CJJ34—2002《有線電視系統(tǒng)工程設計規(guī)范》GB50200-94其他相關規(guī)范、規(guī)定6.2規(guī)劃布局1、規(guī)劃原則規(guī)劃中遵循“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開發(fā)，配套建設”的原則，以城市空間結(jié)構(gòu)為重點，充分考慮建筑與城市的關系，創(chuàng)造良好的城市空間環(huán)境。2、布局結(jié)構(gòu)本項目為東西方向布置的高層建筑。3、交通組織主出入口位于人民大街，次出入口位于明德路；機動車與非機動車停車采用地下集中停放，即美化又節(jié)省用地。4、公共服務設施機動車庫、變電室、消防水池、加壓泵房等配套設施安置在地下。6.3綜合技術指標序號項目指標說明1規(guī)劃用地面積0.33ha2總建筑面積320292.2地上建筑面積293092.2地下建筑面積2720m3層數(shù)25層地下2層4建筑高度96.10m5容積率9.716停車位136個6.1地上36個6.2地下100個采用雙層機械車位6.4建設方案6.4.1建筑方案設計說明本工程設計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、消防、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、電氣等專業(yè)，設計時遵循有關的規(guī)范或規(guī)定。項目市場定位于配套設施齊全的綜合商業(yè)建筑。平面布置根據(jù)其使用功能進行設計，采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局。立面造型設計突出現(xiàn)代建筑特色，與人文居住環(huán)境達到和諧統(tǒng)一，與沿街景觀及周圍城市環(huán)境相協(xié)調(diào)，與整潔、優(yōu)雅、和諧的城市規(guī)劃要求相一致。6.4.2本項目為1座高層建筑，建筑層數(shù)25層，高度96.10m。建筑物采用方形造型，外墻采用石材幕墻和玻璃幕墻，整體色調(diào)以淺藍灰為主，和諧統(tǒng)一，突出體現(xiàn)高檔寫字樓的個性及時代特征。屋面防水等級二級，屋面保溫采用阻燃型擠塑聚苯乙烯泡沫板。6.4.3功能布置本項目寫字樓1層用于圖文中心、郵政、銀行等商用服務；2～5層用于餐飲、健身等商用服務；6層用于會展；7～25層用于商用辦公，地下用于停車場及設備用房。功能分區(qū)一覽表項目分區(qū)備注分區(qū)七層～25層商用辦公六層會展二層～五層餐飲、健身等一層圖文中心、郵政、銀行等地下地下停車場、設備層停車場及設備用房6.4.4垂直交通為交通方便及消防安全考慮，本項目寫字樓共設主要出入口2處，分別位于東西兩側(cè)。主體建筑疏散樓梯共2處，分別位于建筑物南北兩側(cè)，以便于人員流動。另外，寫字樓設電梯5部，4部為日常垂直交通使用，1部為消防電梯。6.4.5外門窗抗風壓性能5級，氣密性5級，水密性4級，保溫性能5級。采用鋁合金門窗，建筑主出入口大門采用不銹鋼旋轉(zhuǎn)門。建筑物地面采用防滑地面磚，樓梯間、門廳等處采用磨光花崗巖面層，設備間采用水泥砂漿抹面。建筑物外墻采用石材幕墻和玻璃幕墻，內(nèi)墻面、天棚采用內(nèi)墻涂料，衛(wèi)生間、樓梯間門廳等處采用鋁合金龍骨石膏板吊頂。6.4.本項目結(jié)構(gòu)中重要性系數(shù)1.0；結(jié)構(gòu)安全等級二級；耐火等級一級，砼結(jié)構(gòu)環(huán)境類別地面上一類，地面下二類b；設計使用年限50年?？拐鹪O防類別丙類,砼結(jié)構(gòu)抗震等級二級；抗震設防烈度為七度，設計基本地震加速度值為0.15g。本項目采用框架-核心筒結(jié)構(gòu)，基礎形式筏板基礎，地下部分建筑為地下室外墻連續(xù)。6.4.主要建筑特征一覽表工程名稱xx國際寫字樓項目建筑物名稱xx國際寫字樓耐火等級一級抗震設防烈度Ⅶ度主要結(jié)構(gòu)形式框架－核心筒建筑物總體高度最高96.10m建筑層數(shù)地上25層地下2層建筑面積（m2）32029建筑構(gòu)造墻體節(jié)能砌塊地面水磨石、防滑轉(zhuǎn)、水泥砂漿抹面窗鋁塑窗內(nèi)墻面內(nèi)墻涂料外墻面石材幕墻、玻璃幕墻6.5設備方案項目公用設備采購表序號項目單位型號數(shù)量金額（萬元）1電梯部56002變壓器臺21203空調(diào)機組套21804給水設備套1505消防設備臺4506網(wǎng)絡、通信設備套1607安防設備套12008風機套190合計=SUM(ABOVE)13506.6公用及輔助工程本項目輔助工程主要包括道路的建設，給排水及消防等的建設，還考慮樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施。6.1、給水工程（1）給水水源由城市自來水管網(wǎng)供給，擬從人民大街市政管網(wǎng)上引DN250給水管在建筑物四周形成環(huán)路。在該環(huán)網(wǎng)上設室外消火栓，以保證室外消防用水。給水量按6L/m2計算，不可預見用水量按15％考慮，則本項目日用水量為239.77m3，年用水量為8.75萬m3。（2）給水系統(tǒng)供水管由地下的給水水泵房的供水泵通過管道送入各用水點，給水水箱、消防水箱設置在地下設備用房內(nèi)，按日用水量的15％確定，為40m3。本項目消防水池總?cè)萘拷o水管網(wǎng)采用生活與消防各自獨立系統(tǒng)，采用環(huán)狀供水管網(wǎng)，規(guī)格DN200。2、排水工程項目污水排水量為給水量的80％計算，項目產(chǎn)生的污水主要是生活污水，經(jīng)處理后排入DN400污水管，污水經(jīng)立管匯集后排入市政污水管網(wǎng)，送至污水處理廠進行處理。雨水經(jīng)小區(qū)內(nèi)道路下雨水管線排至人民大街市政雨水管線。3、管材生活給水管道采用內(nèi)筋嵌入式鋼塑復合管，卡式連接；消防給水管道采用焊接鋼管，焊接；自動噴灑管道采用熱浸鍍鋅鋼管道，卡箍連接；排水管道，地上部分采用PVC-U排水塑料管道，粘接，地下室及埋管道采用機制排水鑄鐵管道，橡膠圈接口，法蘭連接。內(nèi)排雨水管道采用柔性接口排水鑄鐵管，法蘭連接。4、泵房節(jié)能、環(huán)保措施水泵房內(nèi)水泵基礎設置減振墊，水泵進口設置柔性接頭，防止噪聲超標。6.6.2電氣工程1、工程范圍變配電系統(tǒng)、動力配電系統(tǒng)、照明配電系統(tǒng)、防雷接地系統(tǒng)、樓宇設備自動控制系統(tǒng)及緊急廣播系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)(含網(wǎng)絡、程控交換、數(shù)據(jù)庫等)、停車管理系統(tǒng)等。2、供配電系統(tǒng)根據(jù)《城市電力規(guī)劃規(guī)》，本項目供電負荷采用為60W/m2計算，不可預見按20％考慮，空調(diào)負荷為2779.9Kw（見6.6.4），則本項目總用電負荷為5290.83kw，3、供電電源及系統(tǒng)本項目電源電壓為10KV，引入1回10KV電源由市電外線電纜引進，地下設備間設置2臺630KVA，1臺1000KVA廂式變壓器。可以滿足小區(qū)內(nèi)包括照明應急用電需要。干線非消防線路選用低煙無鹵阻燃電纜，消防線路選用低煙無鹵耐火電纜；電纜在井道分支引出時采用穿刺技術，配電箱引出非消防線路選用低煙無鹵阻燃電線；消防線路選用低煙無鹵耐火電線。4、照明及電力設計①配電方式：由不同母線段供出回路，到末端配電箱進行供電。②照明設計：設計有正常照明、應急照明、疏散指示照明、室外景觀照明。照度標準按國家標準中值選取。在疏散樓梯口、地下停車庫通道等位置，設安全出口標志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處設疏散標志燈。5、弱電設計（1）電話通訊線路由現(xiàn)有電信管線引入電信線路，設程控電話機房。（2）智能系統(tǒng)：內(nèi)設智能系統(tǒng)，主要包括綜合布線系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、安防自動化系統(tǒng)、建筑監(jiān)控系統(tǒng)、停車管制自動化系統(tǒng)、住宅安防系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡系統(tǒng)等。6.6.3建筑物防雷本工程按二類防雷設計，防止雷擊在屋面設避雷帶，引下線及接地裝置均利用建筑物鋼筋網(wǎng)。應配電點及弱電進、出位置設SPD保護。采用綜合接地裝置，接地電阻小于1歐。6.6.4暖通工程1、設計計算參數(shù)（1）室外空氣計算參數(shù)冬季采暖計算溫度：-23℃；夏季空調(diào)計算溫度：30.5℃；濕球溫度：24.2℃；（2）室內(nèi)空氣計算參數(shù)房間名稱夏季冬季新風量標準m3/h.p溫度℃相對濕度％溫度℃辦公室26-28<652030-50車庫5大廳26-2850-6516-182、供熱（1）熱負荷確定根據(jù)《城市熱力網(wǎng)設計規(guī)范》CJJ34—2002規(guī)定，本項目采暖綜合熱指標確定位50W/m2，經(jīng)計算總熱負荷為1737.45KW。（2）熱源項目采用集中供熱，熱源由xx市集中供熱提供，通過人民大街供熱管道為本項目提供采暖。管線沿項目區(qū)道路直埋敷設，管材選用無縫鋼管。（3）采暖系統(tǒng)形式：地下采用雙管水平串聯(lián)式采暖系統(tǒng)，地上部分采用單管順序式采暖系統(tǒng)；一區(qū)地下室中部設置分集水器，各采暖分區(qū)供回水干管均設置流量調(diào)節(jié)閥。2、通風（1）地下車庫、衛(wèi)生間等設置機械送排風系統(tǒng)；地下室按照6級二等人員掩蔽所設置戰(zhàn)時送排風系統(tǒng)。（2）地下車庫通風換氣次數(shù)為6次/小時；衛(wèi)生間通風換氣次數(shù)為10次/小時；廚房通風換氣次數(shù)為40～50次/小時，其中65%由局部排氣罩排除，其余35%由全面換氣排風口排除。（3）送排風道均采用鍍鋅鋼板制作。3、防煙、排煙地下車庫等設置機械排煙系統(tǒng)。排煙與排風系統(tǒng)合用。不具備自然排煙條件的合用前室設置機械加壓送風系統(tǒng)，送風機設置在頂層屋面。4、空調(diào)系統(tǒng)（1）計算參數(shù)空調(diào)干球溫度33.2空調(diào)濕球溫度26.4通風溫度30室外風速1.9m/s（2）空調(diào)機組選擇：經(jīng)綜合考慮，綜上所述，本工程空調(diào)主機選用水冷機組。（3）空調(diào)冷源：空調(diào)夏季集中冷源為設于地下層的兩臺螺桿式冷水機組，供回水溫度為7/12℃，與其配合使用的冷水泵和冷卻水泵各三臺（其中各一臺備用）。空調(diào)夏季總冷負荷為2779.9KW，冷指標為80（4）空調(diào)水系統(tǒng)：空調(diào)水系統(tǒng)為一次泵變水量雙管系統(tǒng)?？照{(diào)冷熱水采用膨脹水箱定壓，由膨脹水箱浮球液位計高低水位信號控制補水泵啟停，補水采用軟化水，全自動軟化補水系統(tǒng)設在地下層設備機房內(nèi)。（5）空調(diào)風系統(tǒng)：空調(diào)系統(tǒng)的送、回風方式采用上送下回及噴口送風兩種形式形結(jié)合的形式。6.6.5其它配套工程1、停車場工程本項目地下停車場停車泊位100個，采用雙層機械車位，建筑面積共1800m2；地上公建停車場泊位36個，共1150m2，采用水泥混凝土路面結(jié)構(gòu)。2、燃氣本項目氣源由人民大街燃氣管線引入。根據(jù)《城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范》及其相關規(guī)范，本項目燃氣工程管材采用PVE管，埋地敷設，規(guī)格DN100。管道安裝完成后，進行強度和嚴密性試驗。管道分段試壓的長度不超過1000m，試驗壓力按設計要求為1.1Mpa。6.7消防工程本項目火災危險性較大，必須嚴格采取防火措施。主要火災隱患為餐飲用火，辦公室內(nèi)電器照明電線、樓道內(nèi)的照明線路和違規(guī)吸煙等因素。本項目消防設計認真貫徹執(zhí)行“預防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴格遵守國家現(xiàn)行的有關規(guī)范和行業(yè)標準，采取各種有效的防火措施，防止減少火災危害。6.7.1建筑消防1、根據(jù)《高層民用建筑防火規(guī)范》（GB50045-95）中有關條文規(guī)定，本建筑為一類高層建筑，耐火等級為一級，地下耐火等級為一級，本項目高96.10m2、平面布置建筑主體直接落地，四周設環(huán)形消防通道，車道距離建筑物大于6m，滿足高層民用建筑防火規(guī)范要求。建筑內(nèi)設置火災自動報警系統(tǒng)和自動滅火系統(tǒng)，消防控制室設在一層，有直通室外的安全出口。圍繞項目建筑物修建環(huán)形消防通道，路寬6m。3、消防登高面消防登高面設在建筑的周圍，長度超過單作建筑的1/4周長，沿建筑長邊布置。4、管道井、檢查井和防火井各設備專業(yè)管道井井壁采用120mm厚紅磚砌筑，其耐火極限滿足防火要求。井壁不檢查門及各設備用房防火均按設防等級要求設計。5、消防分區(qū)本項目建筑物，每層為一個獨立的放火分區(qū)。各部位防煙分區(qū)面積≤500㎡。6.7.2水暖消防1、設計依據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-2006《建筑抗震設計規(guī)范》GBJ50011-2001《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB50140-2005《建筑給水排水設計規(guī)范》GB50015-20032、消防水源消防水源來自地下消防水池，通過消防給水管網(wǎng)供應寫字樓的消防用水。3、消防用水量項目消防用水量根據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》的要求，以項目體積最大的建筑物為基準進行計算。其消防用水量為：室外消防用水量30L/S，室內(nèi)消防用水量40L/S，采用噴淋系統(tǒng)，供水壓力0.2Mpa?；馂难永m(xù)時間均為3小時；按同一時間內(nèi)發(fā)生一次火災計算，項目消防用水量為756m3，設置消防水池2座，總?cè)萘?00m3，每座400m3（其中消火栓水量640m3，自動噴淋用水在寫字樓項層設備間設置一個18m3的消防4、消防給水措施（1）消防栓室外消防給水管道沿道路敷設，每120m設置一處消火栓，保護半徑150m，共設置消防栓2個，室外設2套地下式消防水泵接合器的供水管分別與消火栓給水管網(wǎng)相連接。樓內(nèi)的消防管網(wǎng)水干管與豎向立管構(gòu)成環(huán)狀。消防水箱出水管與頂層水平干管相連接，消火栓給水加壓泵的兩條出水立管與高區(qū)管道系統(tǒng)相連接。為保證消火栓出水壓力，本項目高層的消火栓采用減壓穩(wěn)壓消火栓。每個室內(nèi)消火栓處設置在走廊、樓梯附近易于取用的地方，其間距保證同層任何部位兩股充實水柱同時達到，栓口中心距離地面1.1m。消防管采用無縫焊接鋼管。在每個消火栓下設置手提式滅火器箱，設置磷酸銨鹽手提式滅火器。（2）自動噴淋、氣體滅火系統(tǒng)自動噴淋為一個供水區(qū)，平時管網(wǎng)壓力由屋頂消防水箱維持，火災時，噴頭動作，水流指示器動作向消防控制中心顯示火災區(qū)域，此時，濕式報警閥處的壓力開關自動啟動噴水泵，并報警。在變配電機房等不宜采用水滅火的地方采用低壓二氧化碳氣體滅火系統(tǒng)，同時設置防止污染的措施。5、暖通消防措施風管在穿越防火分區(qū)處、空調(diào)隔墻和樓板處，穿越重要的或火災危險性大的房間隔墻和樓板處設置防火閥。穿過通風、空調(diào)機房的送、排風管道等處上設置70℃關閉的防火閥，排煙管道等處上設280℃（1）公共建筑經(jīng)常有人停留、面積大于300m2（2）公共建筑超過20m的內(nèi)走道；（3）總建筑面積大于200m2或一個房間建筑面積大于50m（4）中庭；（5）超過40m的疏散走道；6.7.3電氣消防措施根據(jù)本項目對滅火自動報警、消防聯(lián)防系統(tǒng)的要求，火滅自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)由設在一層消防控制中心的GST5000滅火報警控制器、彩色CRT顯示系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、消防電話系統(tǒng)組成，并配置專用的消防報警系統(tǒng)軟件，負責整個大樓的火滅預警、火滅報警及消防指揮調(diào)度工作?，F(xiàn)場設備包括火滅探測器、臨視模塊、控制模板、手動報警按鈕、消防栓鈕等。第七章節(jié)能第七章節(jié)能7.1節(jié)能編制依據(jù)1、《中華人民共和國節(jié)約能源法》2、《中華人民共和國清潔生產(chǎn)法》3、《中華人民共和國可再生能源法》4、《中國節(jié)能技術政策大綱》（計交能【1996】905號）5、《公共建筑節(jié)能設計標準》GB50189-20056、其它相關節(jié)能設計規(guī)范7、吉林省節(jié)約能源條例7.2能源耗用分析據(jù)了解，我國現(xiàn)在既有建筑400億m2，到2020年還將建設300億m2，平均每年新增18～20億m2。有關數(shù)據(jù)表明，我國建筑運行能耗占我國能源總消費量的比例已由上世紀70年代末的10%上升到了26.7%，加上房屋建設環(huán)節(jié)的能耗，已經(jīng)達到了世界建筑能耗占能源消費量30%的平均水平。中國的單位建筑能耗比同等氣候條件下發(fā)達國家高出兩到三倍，正確認識節(jié)能省地型住宅和公共建筑迫在眉睫。建筑耗能包括對建筑的保溫、隔熱、建筑采暖、房屋的照明、居住建筑的生活用能等等。其中建筑采暖、空調(diào)、通風等能耗約占建筑總能耗的三分之二以上。因此，要實現(xiàn)建筑節(jié)能，大幅改善建筑的保溫隔熱性能是見效最快的辦法。可采用的主要措施包括：節(jié)能門窗，新型墻體材料，蓄冷、蓄熱空調(diào)技術，中央空調(diào)系統(tǒng)的風機水泵變頻調(diào)速技術等。本項目以商業(yè)開發(fā)為主，節(jié)能門窗、新型墻體材料等技術皆可大量采用，同時，在設計階段對建筑的整體能耗進行優(yōu)化設計也是可采取的有效節(jié)能手段。本項目選用的皆為各種新型建材，優(yōu)先使用以各類廢棄物如粉煤灰、爐渣等制作生產(chǎn)的質(zhì)輕、高強、隔熱性能好的新型墻體材料和其它保溫門窗。7.3本項目用能分析本項目能源消耗主要為電力、熱量，經(jīng)計算，本項目年耗電量為5290.83KW（772.46萬kwh），年耗熱量為1737.45KW（460.77萬Kwh，16587.78百萬千焦）。本項目外購含能工質(zhì)為自來水，經(jīng)計算，本項目年耗水量為8.75萬m3。能耗換算表能源種類單位年需要實物量折標系數(shù)年需要折標煤量（噸標準煤）年能耗表電力萬kwh772.461.229949.35熱力百萬千焦16587.780.0341565.64合計=SUM(ABOVE)1514.99年水耗量萬m38.757.4節(jié)能效果本項目通過采取建筑節(jié)能措施后，在保證相同的室內(nèi)環(huán)境參數(shù)條件下，與未采取節(jié)能措施前相比，全年采暖和照明的總能耗能夠達到國家要求，符合《公共建筑節(jié)能設計標準》的相關規(guī)定。第八章環(huán)境影響分析第八章環(huán)境影響分析項目在規(guī)劃設計時首先考慮綠色、環(huán)保等問題，在建筑布局和功能設置上，從“以人為本”和“人文關懷”的理念出發(fā)，努力營造“健康、舒適、自然、和諧”的工作和生活環(huán)境。在項目規(guī)劃中，對水、氣、聲、光、波等可能性污染源，采取了加強控制、合理規(guī)避的措施，尤其加大了采用高新科技治理、防范污染的力度。在建筑形式上采用降低能源消耗的多種措施，如盡量減少電能消耗，增加保溫隔熱效果的設計等。在建筑材料的使用上，盡量減少對不可再生資源的使用，多利用可再生資源。同時，也加強了對易受污染和釋放污染的材料控制和管理。在自然、綠色、生態(tài)等環(huán)境設計方面，強調(diào)“以人為本”的設計原則，為促進在項目內(nèi)生活、工作的人員的身心健康，綜合考慮了人們的視覺、聽覺、觸覺以及人們的心理感受等需要，加強對園區(qū)整體環(huán)境的設計，突出綠色，強調(diào)生態(tài)，追求和諧，體現(xiàn)自然，力爭使在這里的人們不僅能感受到大自然對人們的關愛，更喚起人們對大自然的關愛。8.1規(guī)劃、設計依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》《中華人民共和國水法》《中華人民共和國規(guī)劃法》《中華人民共和國大氣污染防治法》《建設項目環(huán)境保護管理條例》《污水綜合排放標準》GB8987-88《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB3096-93吉林省、xx市有關環(huán)境保護的地方性法規(guī)與條例8.2環(huán)境條件現(xiàn)狀調(diào)查xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司xx國際寫字樓擬建于xx市朝陽區(qū)人民大街以西，明德路以南，省人大辦公樓以北?；A設施相對完備，地段周邊地勢平坦，無大型污染源，環(huán)境狀況良好。8.3項目主要污染源及污染物項目主要污染物為生活污水、生活垃圾、以及進出項目的汽車產(chǎn)生的噪聲及廢氣等。8.4項目產(chǎn)生的污染物對環(huán)境的影響8.4.1擬建項目開始啟動后，平整土地、修筑道路、建筑施工等作業(yè)中，將動用大量的施工作業(yè)設備和機械，主要有壓路機、前斗裝卸機、混凝土攪拌機、鏟土機、平土機、移動式吊車、起重機、混凝土振動棒、打樁機等，不可避免地產(chǎn)生建筑施工噪聲，這些聲源具有噪聲高、無規(guī)則等特點，會對車輛經(jīng)過的沿線的居民住宅等敏感點產(chǎn)生噪聲污染。在施工期場地拆遷過程中，會產(chǎn)生大量的固體廢棄物；施工過程中由于施工人員居住的臨時工棚，也會產(chǎn)生生活垃圾和廢棄物；另外運輸車輛在運載工程廢土、廢料和散裝建材時，會產(chǎn)生揚塵。施工過程中使用的打樁機、挖掘機、運輸汽車等噪聲值較高，可達85dB（A）以上，對車輛經(jīng)過的沿線的居民產(chǎn)生影響，特別在夜間影響更為嚴重，因此報告建議本項目建設過程中在夜間10點至次日6點停止施工，以防噪聲擾民。由于上述環(huán)境影響因素持續(xù)時間較短，并且附近的居民不是很多，故對環(huán)境的影響只是暫時的。8.4.2項目運營期主要污染源有廢氣、廢水和固體廢棄物等。廢氣：指汽車尾氣，其對環(huán)境的影響有如下特點：車輛在項目區(qū)范圍內(nèi)活動，尾氣呈面源污染形式；汽車排氣筒高度較低，尾氣擴散范圍大，對周圍地區(qū)影響較??；車輛為非連續(xù)行駛狀態(tài)，污染物排放時間及排放量相對較少。廢水：主要指生活污水，符合排放標準。固體廢棄物：主要為生活垃圾。8.5污染防治措施的論證分析與建議8.5.1為了保護區(qū)域環(huán)境空氣和聲環(huán)境質(zhì)量，創(chuàng)造良好的施工環(huán)境，提高施工的文明程度，本評價對施工期可能產(chǎn)生的揚塵、廢水、噪聲及固體廢物提出如下污染防治措施。1、施工期揚塵的防護措施（1）施工場地揚塵的防護措施對容易產(chǎn)生揚塵的建筑材料應設立臨時倉庫，專人管理，避免散裝水泥、黃砂、白灰等物料長期露天堆放在施工現(xiàn)場；若需要堆放散裝粉、粒狀材料在室外，應采用雨棚雨布覆蓋或經(jīng)常性地噴灑水，以保持濕潤，減少揚塵；施工拌料時，即用即拌，設置圍護工棚，防止粉塵吹散產(chǎn)生揚塵；建筑施工現(xiàn)場應采取全封閉措施。應采用商品混凝土，禁止主體工程使用散裝水泥。（2）施工運輸中揚塵的防護措施運偷車輛在運載工程廢土、回填土和散粒狀建筑材料時，應按載重量裝載并且設有防護措施。施工中盡可能采取集中性、大規(guī)模的操作方式，盡可能使用密閉運輸車輛、封閉料場等施工器方式，在混凝土澆注時，宜采用商品混凝土攪拌車直接送至施工現(xiàn)場。2、施工廢水的處置施工產(chǎn)生的泥漿或含有砂石的工程廢水，未經(jīng)沉淀不得排放。鑒于小區(qū)城市污水管道已鋪設完成，本項目施工過程中產(chǎn)生的工程廢水經(jīng)過沉淀池采取澄清措施后，上清液部分排入地下排水管，沉淀下廢棄物，應與建筑渣土一起處置，不得倒入生活垃圾中。3、施工作業(yè)噪聲的污染防治措施（1）施工機械設備的選用施工單位應首先選用低噪聲的機械設備，或選用作過降噪技術處理和改裝的施工機械設備，如鏟土機、卡車等均須安裝好尾氣排放消聲器；并應經(jīng)常維修保養(yǎng)，使施工機械設備保持正常運轉(zhuǎn)；同時，定期檢驗機械設備的噪聲聲級，以便有效地縮小施工期的噪聲影響范圍。（2）施工機械的安置區(qū)域施工機械設備的安設位置應充分利用現(xiàn)有及正在施工的建筑物對噪聲的衰減作用，以增加聲源的自然衰減量，減少對環(huán)境的影響。（3）減少作業(yè)噪聲施工部門應統(tǒng)籌安排好施工時間，根據(jù)施工作業(yè)各階段的具體情況，盡量避免高噪聲機械設備集中使用或幾臺聲功率相同的設備同時、同點作業(yè)，以減少作業(yè)時的噪聲聲級。（4）減少施工交通噪聲施工場地應保持道路通暢，控制運輸車輛的車速，減少車輛鳴笛產(chǎn)生的噪聲對環(huán)境的影響。（5）施工時間的安排對打樁機、裝載機、挖掘機、吊車、重型自卸汽車等高噪聲設備應控制施工時間。打樁機禁止夜間作業(yè)。產(chǎn)生高噪聲的機械設備也應盡量集中在白天施工，其它施工作業(yè)均應根據(jù)施工現(xiàn)場周圍噪聲敏感點具體情況安排在早6時～晚10時之間進行，以縮短噪聲影響周期，減少對周圍環(huán)境的影響。5、施工期固體廢物的防治措施施工中產(chǎn)生的拆遷廢物、建筑垃圾及工程渣土應按xx市關于建筑垃圾和工程渣土的有關文件精神處理，統(tǒng)一運至政府指定的建筑垃圾堆放場，嚴禁隨便堆棄。這部分廢物只要及時清運，不會對周圍環(huán)境產(chǎn)生較大的影響。施工隊伍駐扎現(xiàn)場應設置專門生活垃圾箱和垃圾筒，建筑垃圾要與生活垃圾分開收集，不準將建筑垃圾及渣土倒入生活垃圾筒，生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門來收集，統(tǒng)一處置，不允許隨意拋棄。8.5.21廢氣污染防治措施的論證分析與建議本小區(qū)采用城市集中供熱工程，不自建鍋爐房，無鍋爐廢氣污染物產(chǎn)生。所排放的廢氣主要為地下停車場排放的機動車尾氣和居民燃用煤氣排放的廢氣。地下停車場應設置廢氣集中排放系統(tǒng)，排風筒高度應高于地面3m以上。2、噪聲污染防治措施與建議本工程運營后主要噪聲源有：出入的機動車和地下車庫引風機、水泵等機械設備的聲級值較大，聲級范圍可達90～95dB(A)。為防治該類噪聲對小區(qū)內(nèi)聲環(huán)境的影響，建議采取如下防噪施：（1）限制內(nèi)機動車行車速度，小應超過10km/h（2）小區(qū)內(nèi)行駛的機動車禁止鳴笛。（3）合理布置布局，確保小區(qū)道路暢通。（4）在設備選型時采用低噪聲設備并對基礎做減振處理。（5）各種風機和水泵等設備噪聲均在85dB（A）以上，設計時應考慮選用隔聲及消聲性能較好的建筑材料，操作室采用雙層復合板、雙層隔聲門及門窗密封裝置，減輕噪聲對操作人員的危害和對環(huán)境的影響。（6）引風機出口要加消音器和消聲風道，風機和風管采用軟接頭連接，水泵出入口處裝避振喉，降低噪聲傳播，在安裝高噪設備時應加防振設施，降低設備噪聲對廠界及居民區(qū)環(huán)境的影響。（7）在設計中合理布局，充分利用廠內(nèi)建筑物的隔聲作用，以減輕各類聲源對周圍聲環(huán)境的影響。2、固體廢物的污染防治措施本工程的固體廢物主要是生活垃圾及污水處理站產(chǎn)生的污泥。小區(qū)居民生活垃圾在垃圾中轉(zhuǎn)站暫存后，送往城市垃圾填埋場作填埋處理。垃圾轉(zhuǎn)運站的垃圾應做到日產(chǎn)日清，并盡可能一天清理兩次以上，并應全封閉處理，以免對附近居民住宅產(chǎn)生污染。8.6環(huán)境影響評價本項目建設中對污水、廢氣、噪聲等污染物均按國家有關環(huán)境保護標準要求，采取相應的措施，做到達標排放，并在指定場所進行凈化和重新利用處理，不會對環(huán)境造成影響和破壞。同時，項目建設過程中堅持“三同時”的原則，即環(huán)境治理措施與項目主體工程同時設計、同時施工、同時投產(chǎn)使用，確保所有污染物均達標排放。本可行性研究調(diào)整報告謹從工程的角度對環(huán)境影響做初步的定性的評價，即只要采取適當?shù)拇胧竟こ虒χ車h(huán)境不會產(chǎn)生太大的影響，此結(jié)論供決策參考；最終評價以相關部門的“環(huán)境影響評價報告書”及其批復為準。第九章項目管理和進度安排第九章項目管理和進度安排9.1項目開發(fā)管理方式項目采取整體規(guī)劃、分步實施、分塊建設開發(fā)方式進行開發(fā)建設，總開發(fā)建設工期為3年。xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)“分步實施，分塊建設”資金使用的具體情況，憑借雄厚的現(xiàn)金和資產(chǎn)實力，以自有資金、向戰(zhàn)略投資方股權(quán)融資等方式，解決開發(fā)初期的資金需要；在項目分期開發(fā)中，在前一期項目完成后，通過階段性運營，為下一期項目打鋪墊做準備，憑借成熟的經(jīng)營管理經(jīng)驗和運作收入，實現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡和資產(chǎn)的增值，完成對下一期項目的運作投資直至項目全部建成并投入使用。9.2組織機構(gòu)本項目建設中，將建立實行獨立核算，自負盈虧的現(xiàn)代企業(yè)管理機制。公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制，其內(nèi)設機構(gòu)包括辦公室、財務部、運營開發(fā)部、信息管理部、工程技術部、開發(fā)研究部、后勤服務部等相關機構(gòu)。9.3人力資源配置項目勞動定員約80人，其中：管理人員約12人，其他人員68人；管理人員從全國范圍內(nèi)應屆大學畢業(yè)生中擇優(yōu)錄取，其他人員從項目選址區(qū)域附近城鄉(xiāng)結(jié)合部的下崗工人和當?shù)剞r(nóng)民中擇優(yōu)選擇。9.4人員培訓建設一支具有較高素質(zhì)的員工隊伍是實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的根本大計。項目的銷售是本項目關鍵之所在，因此xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不斷加強銷售隊伍建設，積極組織銷售人員培訓，主要培訓方式如下：1、深入開展崗位練功活動，強化培訓和鍛煉銷售隊伍，提高業(yè)務水平，增加職業(yè)素養(yǎng)，培養(yǎng)敬業(yè)精神，讓員工調(diào)研，了解xx市商業(yè)地產(chǎn)市場并熟悉項目本身情況。2、利用認知科學中的虛擬化方式模擬每一類消費群體的行為模式及心理模式，準確虛擬出每一類群體的活動范圍及活動內(nèi)容，再加上對其文化的詳細研究，更清楚地了解每一類消費群體在購房過程中信息來源的方式、對信息反映的方式、以及可能采取的行動。3、以細分后的市場為單位，模擬每一類消費群體在銷售現(xiàn)場可能提出的問題，以及對售樓代表的解說可能產(chǎn)生的反應，并在此基礎上對售樓代表進行培訓，盡量做到雖然前來現(xiàn)場的消費者心態(tài)各異，但最終提出的問題和反應沒有逃脫虛擬的問題，而且售樓代表根據(jù)在調(diào)查中對消費者所提問題與其類型的對應虛擬，能很快判斷出消費者的心態(tài)和行為模式，做出準確的反應，快速促其成交。4、堅持人員培訓，為以后工作打下堅實基礎。9.5項目開發(fā)運作設想本項目擬采取滾動開發(fā)模式，分期、分批開發(fā)，總開發(fā)周期4年，計劃于2007年8月至2009年8月建成。本項目計劃于2009年開始銷售，到2012年完成本項目的銷售工作。9.6項目建設進度安排1、規(guī)劃、編制、評估項目建議書、可行性研究報告等前期準備工作：2006年8月～2006年9月；2、勘察設計：2006年10月～2007年2月；3、項目招標，并做好施工前的準備工作：2007年3月～4月；4、工程施工：2007年5月～2008年8月；5、項目全部建成：2008年8月。9.7項目建設進度表（橫線圖）項目實施進度計劃表年度季度序號項目200620072008341234123…1編制、評估可行性研究報告等前期準備工作2勘察設計3招標，并做好施工前的準備工作4工程施工5項目建成9.8經(jīng)營銷售期預計本項目于2008年開始預售，至2011年銷售完畢，具體的銷售計劃見表：項目銷售計劃表序號銷售周期安排銷售物業(yè)預計銷售率12008寫字樓15％22009寫字樓35％32010寫字樓30％42011寫字樓20％第十章工程招標第十章工程招標10.1招標工作依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》國家發(fā)展改革委《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》國家發(fā)展改革委《建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容以及核準招標事項暫行規(guī)定》國家發(fā)展改革委等七部委《工程建設項目施工招標投標辦法》10.2招標工作原則嚴格按照《中華人民共和國招標投標法》及xx市的相關法律、法規(guī)、條例：本著公開、公平、公正的原則，開展招投標工作。10.3招標工作的組織管理考慮到施工組織、工程管理、竣工驗收等工作的要求，本項目統(tǒng)一公開招標。10.4招標范圍本項目招標范圍均為：設計、土建施工、設備購置、監(jiān)理等。由于工期緊張，前期工作尤其急。因此，盡快選定勘察設計單位，盡快開展工作，及早上報設計文件，為征地、拆遷、施工監(jiān)理招標、手續(xù)辦理等創(chuàng)造有利條件。10.5招標方式及組織形式建議招標對象為具有豐富高層建筑設計、施工經(jīng)驗的勘察設計單位、施工單位以保證工程的質(zhì)量和進度。招標基本情況表建設項目名稱：xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司xx國際寫字樓項目招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額（萬元）備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√√41.60設計√√√425.80建筑工程√√√7276.48設備購置√√√1350.00安裝工程√√√854.90監(jiān)理√√√264.00情況說明：2007年月日注：情況說明在表內(nèi)填寫不下，可以另頁。第十一章投資估算與資金籌措第十一章投資估算與資金籌措11.1估算編制依據(jù)及說明1、國家發(fā)展改革委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；2、建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；3、國家發(fā)展改革委《投資項目可行性研究指南（試用版）》；4、《吉林省建筑工程預算定額》及其它相關定額、指標；5、設備購置費：按國內(nèi)目前市場價格或參考同類工程計算；6、建筑、安裝工程費：依據(jù)吉林省相關建筑、安裝、建筑裝飾預算定額及xx市竣工的同類工程費用確定；7、設計費、監(jiān)理費等按國家相關規(guī)定執(zhí)行。11.2投資估算本項目總投資為17125.30萬元。全部為開發(fā)建設投資。其中開發(fā)建設投資16925.30萬元，經(jīng)營資金200.00萬元。11.3投資計劃及資金籌措項目按照開發(fā)計劃分3年投入，采用邊銷售邊開發(fā)的方式，資金從建設期的第3年開始回收。該項目籌資主要采用企業(yè)自籌方式和銀行貸款的綜合融資方式，其中申請銀行貸款8000.00萬元。第十二章經(jīng)濟效益分析第十二章經(jīng)濟效益分析12.1銷售測算說明銷售面積預測：本項目銷售面積通過各方面溝通，銷售面積預估合計32029m2，其中，辦公用房間24505m2，商用4804m2，地下2720m2。12.2銷售收入預測 本方案中銷售面積共計32029m2，其中，辦公和商用每平米售價7500元，地下建筑每平米售價12500元，總銷售收入共計12.3利潤預測本方案中的總投資為17125.30萬元，總收入為25381.75萬元，利潤總額為6488.37萬元，稅后利潤為4866.27萬元。投資利潤率為37.89%，投資利稅率55.51%。12.4財務分析1、財務現(xiàn)金流量分析財務凈現(xiàn)值（所得稅后）(NPV,Ic=8%)：1823.60萬元財務內(nèi)部收益率（所得稅后）（FIRR）：15.23%投資回收期為：4.71年由此分析，該項目盈利能力合理。2、財務靜態(tài)指標分析投資利潤率（%）=37.89%投資利稅率（%）=55.51%12.5不確定性