地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)張店和平小區(qū)齊泰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造項(xiàng)目整體定位及

1和平小區(qū)齊泰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造項(xiàng)目

整體定位及物業(yè)發(fā)展思路第一頁(yè)，共四十四頁(yè)。目錄CONTENT宏觀市場(chǎng)分析1項(xiàng)目本體分析2項(xiàng)目整體定位3項(xiàng)目案名、定位語(yǔ)推介4第二頁(yè)，共四十四頁(yè)。第一部分：宏觀市場(chǎng)分析第三頁(yè)，共四十四頁(yè)。4市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)重要事件分析：主要事件關(guān)鍵詞詳細(xì)內(nèi)容政策導(dǎo)向樓市調(diào)控或“寬松”今年，中央關(guān)于樓市調(diào)控表態(tài)9次。從“促使房?jī)r(jià)合理回歸”到“不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”，從“地方政府不得擅自調(diào)整政策”到“支持合理購(gòu)房需求”，業(yè)內(nèi)解讀:樓市調(diào)控或“寬松”。

信貸政策差別化房貸、首套房85折利率、下調(diào)存款準(zhǔn)備金率2月央行落實(shí)差別化住房信貸政策、24日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。3-4月

多地重啟首套房貸利率8.5折，二三線城市輪番上調(diào)公積金貸款上限。5月

央行再度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。6月央行年內(nèi)兩次降息0.5個(gè)百分點(diǎn)，房貸族為最直接的受益者。地方微調(diào)地方政府調(diào)控微調(diào)，30余城市過(guò)關(guān)30余城市微調(diào)樓市政策，內(nèi)容涉及限購(gòu)變化、土地出讓、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等。主要分為兩類：一類是蕪湖、佛山、成都、上海等城市的松動(dòng)政策，政策出臺(tái)幾天后就被擱淺；另一類是以北京、天津等地為主的減免稅收和首套房貸打折等，并沒(méi)有被叫停。宏觀經(jīng)濟(jì)新4萬(wàn)億刺激政策2012年一二季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯下滑，為確?！?.5”的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，國(guó)家先后推出系列措施，坊間稱為“新4萬(wàn)億刺激政策”，盡管發(fā)改委出面澄清否認(rèn)，但近期全國(guó)乃至多個(gè)省份集中批復(fù)一批以農(nóng)田水利、道路建設(shè)、節(jié)能環(huán)保等為內(nèi)容的大型基礎(chǔ)項(xiàng)目，進(jìn)行大規(guī)模投資，確為事實(shí)。一系列政策措施的刺激影響下，自2012年3月起，全國(guó)樓市開(kāi)始逐漸回暖，主要表現(xiàn)為：1、全國(guó)房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，剛需購(gòu)房者入市積極性提高；2、多個(gè)城市調(diào)控政策微調(diào)，有效促進(jìn)剛需入市；3、央行年內(nèi)多次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響開(kāi)始逐步顯現(xiàn)。第四頁(yè)，共四十四頁(yè)。5市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析：1-4月房企土地購(gòu)置面積、房屋施工面積總量及增速均有回落房企土地購(gòu)置面積9657萬(wàn)m2，同比下降19.3%；土地成交價(jià)款1826億元，同比下降13.7%；房企施工面積427187萬(wàn)m2，增速比1-3月份回落3.8個(gè)百分點(diǎn)。

1-4月7成城市成交同比上漲

5月14日-20日，29個(gè)城市成交同比上升，10城市同比漲幅超過(guò)50%。全國(guó)樓市延續(xù)回暖趨勢(shì)。4月，政策強(qiáng)壓下三四線城市房?jī)r(jià)逆漲全國(guó)100個(gè)城市29個(gè)城市住宅均價(jià)環(huán)比3月份上漲。哈爾濱、淄博等城市漲幅超過(guò)1.5％，威海、烏魯木齊等19個(gè)城市漲幅在1％以內(nèi)。

一方面是土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)格、房企施工面積的逐漸回落，一方面是市場(chǎng)剛性需求的逐漸蘇醒，雙重刺激下，二季度全國(guó)樓市成交出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，并且部分城市4月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅反彈，最高上漲幅度超過(guò)1.5%。第五頁(yè)，共四十四頁(yè)。6市場(chǎng)環(huán)境分析溫家寶強(qiáng)調(diào)，進(jìn)一步做好調(diào)控工作，要把握好以下幾個(gè)方面：一要繼續(xù)堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，防止變相放松購(gòu)房政策，防止不實(shí)信息炒作誤導(dǎo)。二要采取有效措施，積極引導(dǎo)和支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加普通商品房供給，滿足合理的自住性需求。我們?cè)诳吹椒康禺a(chǎn)市場(chǎng)回暖的同時(shí)，理應(yīng)看到國(guó)家政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心，冷靜對(duì)待市場(chǎng)的“暖流”，明確現(xiàn)階段房地產(chǎn)前景依然不明朗。第六頁(yè)，共四十四頁(yè)。72012年6月張店住宅供應(yīng)面積分析市場(chǎng)供需分析由圖表中所示，70-90㎡戶型為市場(chǎng)主要成交戶型（70㎡以下戶型中存在部分60㎡左右住宅戶型，應(yīng)與公寓區(qū)分）可以看出70-90㎡的產(chǎn)品供應(yīng)量最小，但是銷(xiāo)售量卻占大頭，因此，中小戶型為市場(chǎng)空缺產(chǎn)品。市場(chǎng)需求中，中小戶型回歸主位，與去年同期相比增長(zhǎng)了10個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明市場(chǎng)已趨向戶型精細(xì)化發(fā)展。公寓、別墅以及大戶型產(chǎn)品銷(xiāo)售陷入停滯，其供應(yīng)量占近40%，銷(xiāo)售量?jī)H不到20%。數(shù)據(jù)來(lái)源：房管局網(wǎng)站2012年6月張店住宅成交面積分析第七頁(yè)，共四十四頁(yè)。8市場(chǎng)環(huán)境分析在近期中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯下滑，國(guó)家加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大前提下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控也出現(xiàn)微妙變化，概括總結(jié)為以下幾點(diǎn)：

1、國(guó)家宏觀調(diào)控一改以往“一刀切”模式，有針對(duì)性的做出政策微調(diào)，逐漸釋放市場(chǎng)剛性需求。

2、多個(gè)城市地方政府先后政策微調(diào)，微調(diào)結(jié)果顯示，傾向“保剛需”的樓市政策得到中央認(rèn)可。

3、盡管政策適度放松，但房企獲得信貸支持仍較困難，資金壓力大，為回籠資金，房企繼續(xù)實(shí)施以價(jià)換量的策略。隨著大量新盤(pán)低價(jià)入市，新房市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)回升。

4、在市場(chǎng)剛需釋放，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定的情況下，針對(duì)改善性需求，政府將逐漸推出相應(yīng)政策。

總結(jié)：

第八頁(yè)，共四十四頁(yè)。第二部分：項(xiàng)目本體分析第九頁(yè)，共四十四頁(yè)。10地塊區(qū)位項(xiàng)目位于博物館南鄰和平小區(qū)內(nèi)部，新村路、和平路、西四路、西五路之間，不臨四條城市干道。地處張店城市中心，向北臨近博物館廣場(chǎng)、商業(yè)步行街，向東車(chē)行5分鐘可達(dá)銀座、金帝、王府井、美食街商圈，向南3分鐘至植物園，向西5分鐘至區(qū)政務(wù)中心，交通便利，配套完善。項(xiàng)目本體分析本案第十頁(yè)，共四十四頁(yè)。11項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目西北角地塊未拆遷平地，內(nèi)有待拆遷建筑一棟，拆遷難度??；地塊北側(cè)緊鄰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，路況較差，不利于項(xiàng)目形象。西側(cè)過(guò)道及綠化北側(cè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)南側(cè)飯店?yáng)|側(cè)超市項(xiàng)目本體分析第十一頁(yè)，共四十四頁(yè)。12項(xiàng)目周邊配套分析商業(yè)生活配套：步行街、銀座、金帝、王府井、淄博商廈、美食街、金寶島、時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)等；休閑景觀配套：博物館廣場(chǎng)、植物園、盛世中國(guó)歌劇院等；醫(yī)療政府配套：贏和中醫(yī)院、二院、口腔醫(yī)院；區(qū)法院、區(qū)國(guó)稅局、區(qū)環(huán)保局等；教育商務(wù)配套：和平小區(qū)小學(xué)、張店一中、區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園；東方商務(wù)大廈、鉆石商務(wù)、鳳陽(yáng)大酒店等；項(xiàng)目本體分析本案法院市博物館銀座全球通影城時(shí)代超市和平小學(xué)張店一中該片區(qū)已經(jīng)形成了成熟的生活及娛樂(lè)中心，對(duì)小戶型住宅及公寓的購(gòu)買(mǎi)及租住需求相對(duì)旺盛。第十二頁(yè)，共四十四頁(yè)。13地塊規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃特色總結(jié)用地性質(zhì)住宅用地總用地面積5085.34㎡容積率3.80總建筑面積10025.95㎡建筑密度73.15%建筑占地面積1931.76㎡停車(chē)位18個(gè)樓棟數(shù)2棟總建面一萬(wàn)㎡，規(guī)模相對(duì)較小，便于管理；設(shè)計(jì)規(guī)劃一層底商，便于價(jià)值最大化；項(xiàng)目為5、6層多層板式建筑，利于通過(guò)戶型設(shè)計(jì)、樓體設(shè)計(jì)等手段提升項(xiàng)目形象及利用率。規(guī)劃特色總結(jié)項(xiàng)目本體分析第十三頁(yè)，共四十四頁(yè)。14巧克力公寓介紹巧克力公寓原名和平老年公寓，由山東通乾房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目處于和平小區(qū)內(nèi)部，周邊住宅樓陳舊、道路繁雜、人群混雜、治安較差，整體居住環(huán)境及形象不佳，且項(xiàng)目不臨道路，缺乏昭示性。以上諸多不利因素，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售前景、價(jià)格等方面產(chǎn)生質(zhì)疑，項(xiàng)目工程已經(jīng)封頂，但遲遲未能公開(kāi)宣傳銷(xiāo)售。片區(qū)類似項(xiàng)目分析第十四頁(yè)，共四十四頁(yè)。15巧克力公寓介紹2009年11月，山東盛世行開(kāi)始介入該項(xiàng)目，通過(guò)一系列的產(chǎn)品研究、市場(chǎng)調(diào)研、投資分析等工作，創(chuàng)造了從推廣到清盤(pán)僅用1個(gè)月時(shí)間的奇跡，同時(shí)銷(xiāo)售價(jià)格處于同類產(chǎn)品最高水平。總結(jié)如下：精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位

片區(qū)類似項(xiàng)目分析從產(chǎn)品層面分析，與市場(chǎng)上在售公寓相比具有：平層戶數(shù)少、面積適中、配置齊全、帶裝修等優(yōu)勢(shì)，整體總結(jié)為“住宅式公寓”“30㎡”“獨(dú)立廚衛(wèi)”“配置齊全”“精裝修”等賣(mài)點(diǎn)。第十五頁(yè)，共四十四頁(yè)。16精準(zhǔn)的客群定位

務(wù)實(shí)的推廣渠道及廣告語(yǔ)片區(qū)類似項(xiàng)目分析我們推翻先前的客戶定位，充分挖掘區(qū)域投資潛力，分析周邊休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等優(yōu)勢(shì)，將客群定位為以投資為主流，年輕置業(yè)者為輔助的客群定位，將區(qū)域包裝為“5分鐘時(shí)尚生活圈”，推廣名更換為“巧克力公寓”，突出時(shí)尚、愛(ài)情、炫酷、活力等元素，與目標(biāo)客群產(chǎn)生共鳴。第十六頁(yè)，共四十四頁(yè)。17緊密的營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行

片區(qū)類似項(xiàng)目分析項(xiàng)目12月份開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)銷(xiāo)售，3日首次推廣、5日售樓處開(kāi)放儀式、13日開(kāi)盤(pán)選房，半個(gè)月內(nèi)活動(dòng)推廣短促有力，充分點(diǎn)燃了客戶的積極性及購(gòu)買(mǎi)欲望，13日開(kāi)盤(pán)后實(shí)現(xiàn)整體銷(xiāo)售80%。12月底即實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的全面清盤(pán)。第十七頁(yè)，共四十四頁(yè)。18第三部分：項(xiàng)目整體定位第十八頁(yè)，共四十四頁(yè)。19SWOT分析——S優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于博物館廣場(chǎng)對(duì)面，處于城市中心區(qū)，配套完善；臨近新村路和平路，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；成熟社區(qū)：項(xiàng)目處于和平小區(qū)內(nèi)部，社區(qū)生活氛圍濃厚，基礎(chǔ)生活配套完善；舒適度高：產(chǎn)品為5、6層的多層產(chǎn)品，平層戶數(shù)少，居住舒適度高；產(chǎn)品合理：底商加住宅的產(chǎn)品設(shè)計(jì)戶型布局合理，60-70㎡的戶型區(qū)間居住功能完善；且面積小總價(jià)低，置業(yè)門(mén)檻較低，必受市場(chǎng)追捧；SWOT分析——W劣勢(shì)昭示性弱：項(xiàng)目位于和平小區(qū)內(nèi)部，距離新村路、和平路較遠(yuǎn)，整體昭示性不強(qiáng)；形象較差：和平小區(qū)建設(shè)較早，周邊居住環(huán)境較差，容易被認(rèn)為是舊樓翻新項(xiàng)目；住宅無(wú)私密感：和平社區(qū)整體為開(kāi)放式社區(qū)，無(wú)圍合性建筑，私密感差；項(xiàng)目SWOT分析第十九頁(yè)，共四十四頁(yè)。20SWOT分析——O機(jī)會(huì)舊區(qū)改造、帶來(lái)升值：和平小區(qū)較為陳舊，整體改造已提上日程，未來(lái)片區(qū)煥然一新，升值潛力無(wú)限；龐大的租賃人群：和平小區(qū)內(nèi)部住宅多為出租房產(chǎn)，擁有大量的租賃客群；同時(shí)項(xiàng)目周邊諸多休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)譬如盛世中國(guó)、西六路休閑娛樂(lè)一條街等，帶來(lái)了大量租客、投資客；小戶型住宅投資熱：城市中心區(qū)小戶型住宅類項(xiàng)目因總價(jià)首付較低、升值空間大等因素影響，受到年輕剛性置業(yè)者、投資者的廣泛追捧。SWOT分析——T威脅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈：中心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目眾多，分流大量客戶；房地產(chǎn)走向不明朗：雖然市場(chǎng)明顯回暖，但是國(guó)家政策并未支持房地產(chǎn)向好發(fā)展。項(xiàng)目SWOT分析第二十頁(yè)，共四十四頁(yè)。21總結(jié)性分析從區(qū)域發(fā)展來(lái)看，由于距離主城較近，同時(shí)配套設(shè)施完善，對(duì)于中青年購(gòu)房人群的吸引力較強(qiáng)。同時(shí)，區(qū)域商業(yè)配套設(shè)施的優(yōu)勢(shì)將會(huì)明顯體現(xiàn)，對(duì)于中青年居家人群的吸引力極強(qiáng)。從區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)看，和平小區(qū)由于自身地理位置和配套設(shè)施的優(yōu)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)也以緊湊型居家產(chǎn)品為主，盡管各項(xiàng)目存在較強(qiáng)的二手房同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，但由于受眾目標(biāo)客戶總量巨大，未來(lái)并不會(huì)影響的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。這表明緊湊型居家產(chǎn)品的發(fā)展方向是符合區(qū)域特性和區(qū)域發(fā)展的。從各種戶型的銷(xiāo)售狀況來(lái)看，整體而言，面積較小的戶型消化狀況相對(duì)銷(xiāo)售較好，其中區(qū)域內(nèi)一房和60-70㎡兩房的整體銷(xiāo)售狀況最好，而大面積三房和四房的整體銷(xiāo)售狀況較差。我司認(rèn)為，對(duì)于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而言，有效控制產(chǎn)品總價(jià)至關(guān)重要。同時(shí)多數(shù)項(xiàng)目由于自身規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)的限制，價(jià)格水平還相對(duì)較低，多數(shù)中小項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平保持在4000-5000元/㎡。如何在現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境、本項(xiàng)目自身資源相對(duì)受限的情況下提高產(chǎn)品售價(jià)成為制約本項(xiàng)目發(fā)展的主要問(wèn)題。第二十一頁(yè)，共四十四頁(yè)。22綜上所述，我司認(rèn)為：本項(xiàng)目的初步發(fā)展方向?yàn)橹星嗄昃o湊型居家產(chǎn)品，嚴(yán)格控制產(chǎn)品總價(jià)的同時(shí)，更要提高項(xiàng)目的綜合品質(zhì)感，提升項(xiàng)目的舒適度?？紤]到項(xiàng)目差異化的競(jìng)爭(zhēng)和目標(biāo)客戶心理需要，通過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新來(lái)打造項(xiàng)目差異化的個(gè)性空間。通過(guò)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)和配置標(biāo)準(zhǔn)，降低成本，提升利潤(rùn)率。發(fā)展方向：大的區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境和項(xiàng)目地塊條件決定了項(xiàng)目發(fā)展方向?yàn)橹星嗄昃o湊型居家產(chǎn)品;目標(biāo)客戶比較追求生活品質(zhì)和環(huán)境，而本項(xiàng)目周邊較為雜亂的環(huán)境會(huì)使本項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中處于非常不利的地位，如何在內(nèi)部居住環(huán)境、產(chǎn)品戶型創(chuàng)新上加以彌補(bǔ)至關(guān)重要；目標(biāo)客戶整體較為年輕，首付承受能力較弱但收入水平相對(duì)較高，他們關(guān)注品質(zhì)的同時(shí)還注重性價(jià)比，因此本項(xiàng)目在不影響其基本使用功能和舒適度的前提下應(yīng)盡量控制戶型面積，使本項(xiàng)目在總價(jià)上具備一定的優(yōu)勢(shì)?？偨Y(jié)性分析第二十二頁(yè)，共四十四頁(yè)。23項(xiàng)目核心價(jià)值提煉項(xiàng)目核心價(jià)值價(jià)值體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)支撐青年精英佳園成熟配套便捷的城市生活成熟社區(qū)張店一中和平小學(xué)和平農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)舊區(qū)改造便捷交通博物館旁生活配套成熟老社區(qū)租客眾多商貿(mào)需求項(xiàng)目整體定位城市中心口腔醫(yī)院盛世中國(guó)第二十三頁(yè)，共四十四頁(yè)。24博物館旁·成熟生活·專屬青年社區(qū)博物館旁——城市中心，博物館旁，文化氣息濃厚，體驗(yàn)城市和諧生活；成熟生活——享受和平社區(qū)以及周邊學(xué)校、政務(wù)、娛樂(lè)等配套，一次購(gòu)買(mǎi)，終生享受；專屬青年社區(qū)——針對(duì)青年人個(gè)性化、潮流化、時(shí)尚化的社會(huì)特性，打造屬于目標(biāo)客群的專屬化產(chǎn)品。項(xiàng)目整體定位第二十四頁(yè)，共四十四頁(yè)。25升級(jí)型社區(qū)商業(yè)：齊泰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)升級(jí)改造后新的社區(qū)商業(yè)中心，改變?cè)信K亂形象，重新樹(shù)立社區(qū)商業(yè)的標(biāo)桿；城市中心領(lǐng)寓：和平社區(qū)改造工程提高社區(qū)規(guī)劃前景和升值潛力，地處城市中心共享城市成熟配套。升級(jí)型小面積社區(qū)商業(yè)+城市中心領(lǐng)寓項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位一第二十五頁(yè)，共四十四頁(yè)。26項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品發(fā)展建議16.75米17米54.43米16.75米社區(qū)底商為開(kāi)間4米，進(jìn)深8米的小戶型商鋪，東西轉(zhuǎn)角商鋪面積適當(dāng)增大；公寓與底商上下柱距相同結(jié)構(gòu)，一進(jìn)門(mén)為衛(wèi)生間，增加陽(yáng)臺(tái)并設(shè)計(jì)為廚房；該方案設(shè)計(jì)可使戶型分割組合自由、容積率大，但是住宅產(chǎn)品無(wú)私密性，且戶型單一，選擇性小。4米底商示意公寓示意4米陽(yáng)臺(tái)加廚房衛(wèi)生間第二十六頁(yè)，共四十四頁(yè)。27升級(jí)型社區(qū)商業(yè)：齊泰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)升級(jí)改造后新的社區(qū)商業(yè)中心，改變?cè)信K亂形象，重新樹(shù)立社區(qū)商業(yè)的標(biāo)桿；緊湊型居家物業(yè)：本項(xiàng)目主力目標(biāo)客戶群為正處于事業(yè)上升期的中青年群體，他們選擇的不單是一個(gè)短暫居住的過(guò)渡空間，他們尋求的是一個(gè)相對(duì)低總價(jià)，但具有較高品質(zhì)，從使用功能而言能夠滿足其較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)居住需求的場(chǎng)所。升級(jí)型小面積社區(qū)商業(yè)+緊湊型居家物業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位二第二十七頁(yè)，共四十四頁(yè)。28項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品發(fā)展建議16.75米54.43米14米社區(qū)底商為開(kāi)間4-6米，進(jìn)深8米的中小戶型商鋪，東西轉(zhuǎn)角商鋪面積適當(dāng)增大；住宅產(chǎn)品整體進(jìn)深減少至14米，利用剩余2.75米作為住宅產(chǎn)品外置樓梯，同時(shí)增加?xùn)|側(cè)東西朝向產(chǎn)品，底部架空，使前后樓間仍可以形成市場(chǎng)；改造后總建面為9873㎡，比方案一減少152㎡，但是該方案利于住宅快速銷(xiāo)售，及售價(jià)的提升；產(chǎn)品在外圍增加外置樓梯，住宅部分的單元門(mén)開(kāi)戶在二樓，不影響商鋪的使用。此方案利于住宅戶型設(shè)計(jì)，商業(yè)主力戶型為30-50㎡,60-80㎡。住宅示意14米17米單元入戶門(mén)外置樓梯外置樓梯4米底商示意2.75米底商示意住宅示意外置樓梯示意16.75米第二十八頁(yè)，共四十四頁(yè)。29項(xiàng)目產(chǎn)品定位戶型建議針對(duì)目標(biāo)客戶群，定位產(chǎn)品為60-70㎡小戶型，應(yīng)當(dāng)將戶型精細(xì)化設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、性價(jià)比。兩室一廳一衛(wèi)參考使用面積60㎡77㎡三室兩廳第二十九頁(yè)，共四十四頁(yè)。30裝修建議：從銷(xiāo)售速度上分析，與毛坯交房相比，精裝修大大節(jié)省了客戶因裝修所形成的時(shí)間成本，因此目前市場(chǎng)上客群對(duì)于精裝修的認(rèn)可度較高，從而能提高項(xiàng)目銷(xiāo)售速度，縮短銷(xiāo)售周期。從整體市場(chǎng)分析，目前淄博市場(chǎng)上房屋租賃的價(jià)格逐漸上漲，帶精裝修的小戶型住宅勢(shì)必受到投資客的青睞。綜合各方面因素，建議本項(xiàng)目住宅部分的裝修標(biāo)準(zhǔn)為200元/平方米，精裝修后期具體操作過(guò)程中，可以根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況將精裝修部分保留或扣除。項(xiàng)目產(chǎn)品定位精裝修建議第三十頁(yè)，共四十四頁(yè)。31品位、格調(diào)、時(shí)尚的中端客戶項(xiàng)目目標(biāo)客群定位主要客群定位：低總價(jià)的剛性置業(yè)者；看好項(xiàng)目升值潛力的投資者主力客群區(qū)域投資客戶區(qū)域個(gè)體商戶區(qū)域社區(qū)住戶房地產(chǎn)同行認(rèn)可周邊環(huán)境的自用客戶年輕置業(yè)者周邊休閑會(huì)所服務(wù)人員輔助客群外地置業(yè)客戶其它區(qū)縣來(lái)張店投資、工作的置業(yè)者以年齡25-35歲的客戶為主，以35-50歲客戶作為有效補(bǔ)充；第三十一頁(yè)，共四十四頁(yè)。32第四部分：項(xiàng)目案名、定位語(yǔ)推介第三十二頁(yè)，共四十四頁(yè)。33作為本項(xiàng)目而言，案名定位應(yīng)符合目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理需求，同時(shí)反映項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和內(nèi)涵，案名定位與項(xiàng)目產(chǎn)品本身必須存在聯(lián)系和共同點(diǎn)，案名及廣告語(yǔ)不能脫離目標(biāo)客戶的需求特征和項(xiàng)目本身產(chǎn)品特性。第三十三頁(yè)，共四十四頁(yè)。34主案名：?jiǎn)栴}剖析：〓專屬你的時(shí)尚潮流特區(qū)〓項(xiàng)目案名建議青年工社對(duì)本項(xiàng)目案名定位，我司認(rèn)為定位關(guān)鍵詞僅為項(xiàng)目核心形象的一種延展，其核心是“個(gè)性化的青年社區(qū)”。本項(xiàng)目為目標(biāo)客戶提供的不僅僅是一個(gè)提供過(guò)渡居住的場(chǎng)所，更是為其提供了較為舒適的居住品質(zhì)，是一個(gè)能夠在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)滿足目標(biāo)客戶需求的居住場(chǎng)所。青年工社迎合客群的價(jià)值觀與生活方式，同時(shí)給客戶以向上、奮斗、溫馨、關(guān)愛(ài)的感覺(jué)。備選案名：青年會(huì)、青春四季第三十四頁(yè)，共四十四頁(yè)。35推薦案名：案名釋義：項(xiàng)目案名建議希望城——給愛(ài)人一個(gè)家，給自己一個(gè)未來(lái)城市全配套資源優(yōu)勢(shì)，給愛(ài)情一個(gè)家的希望與感情成長(zhǎng)的空間；未來(lái)還寓意著充滿希望、充滿陽(yáng)光與優(yōu)雅品質(zhì)的美好生活愿望。象征堅(jiān)實(shí)、充滿安全感的堡壘，都市精英最溫暖的休憩港灣。備選案名：舜和佳園、水木清華第三十五頁(yè)，共四十四頁(yè)。36廣告語(yǔ)推介項(xiàng)目案名建議投資篇：一次投資，終身享受當(dāng)房東賺租金！就選有人氣的青年工社！博物館旁存錢(qián)罐，坐享其成收租款！千萬(wàn)租客人群，即買(mǎi)即租即賺錢(qián)！住青年工社，告別租房時(shí)代！第三十六頁(yè)，共四十四頁(yè)。37成熟社區(qū)，安享生活，我的精致空間！愛(ài)在青年工社，飄溢濃情的甜蜜生活！我的甜蜜生活，盡在時(shí)尚青年工社！時(shí)尚花樣生活，從青年工社開(kāi)始！廣告語(yǔ)推介項(xiàng)目案名建議浪漫生活篇：相約青年工社，共度浪漫之旅第三十七頁(yè)，共四十四頁(yè)。38博物館旁，60㎡兩房，絕無(wú)僅有廣告語(yǔ)推介項(xiàng)目案名建議產(chǎn)品篇：和平社區(qū)珍稀升級(jí)商鋪，限量發(fā)售成熟社區(qū)，完美配套，入駐無(wú)憂低總價(jià)、低首付，給愛(ài)人一個(gè)家青年工社，專屬80、90的時(shí)尚潮流特區(qū)第三十八頁(yè)，共四十四頁(yè)。39文案推介項(xiàng)目案名建議青年工社，實(shí)惠購(gòu)房的首選超高性價(jià)比，經(jīng)濟(jì)惠民房的典范每天在城市里打拼，忙碌的工作之余，一直期待能有個(gè)屬于自己的家有溫暖的燈光在等待，有親情的暖意緊緊環(huán)繞苦苦尋覓，追尋夢(mèng)想[青年工社]真正體現(xiàn)惠民主義和人文關(guān)懷，為您營(yíng)造一處穩(wěn)馨居住、享受生活的和諧家園。第三十九頁(yè)，共四十四頁(yè)。40文案推介項(xiàng)目案名建議

選擇有遠(yuǎn)見(jiàn)的居住博物館旁·城市中心·升值無(wú)限超低總價(jià)：適合自己的才是最好的，價(jià)格經(jīng)濟(jì)，輕松置業(yè)，為漂泊多