REITs風險收益比良好的大類資產(chǎn)配置利器

REITs簡介及發(fā)展國際經(jīng)驗表明，Is具有良好的風險收益比IRealsaenesmentrusts即地產(chǎn)不產(chǎn)投信托在國已較為熟的類資之一。和瓊系指納達系指標系指羅素2000系指及券場列數(shù)相美國I1表現(xiàn)出了較為良好的風險收益屬性。具體來說，即年化復合收益較高同時波動率也較高、與其他大資收率相系較截至2022年美標普500指中的Is權(quán)合占為2.5羅素000數(shù)的RIs重計比達6.0，Is成對場一影的類產(chǎn)。復合年化收益率方面，縱向比較，美國Is的年化收益率呈現(xiàn)出投資時間越長、年化回報越高的特點，截至2023年2月的前0年年化回報高達0.68%；橫向比較，Is的長期回報超過了道瓊斯工業(yè)指數(shù)納達綜指以羅素2000等要數(shù)略色道斯國票指、斯克100、普00指，期報及多股指。論期期Is年回均超券數(shù)。圖1國類產(chǎn)資報較復年收率單：%）資料來源：NAREIT，。數(shù)據(jù)截至2023年2月收益率的年化波動率方面，縱向比較，美國Is的波動率總體呈現(xiàn)出投資時間越長、波動率越低的特橫比長中Is的動低納斯克羅素2000系指略于普列指高于道斯列短中諸股指大接近無長短Is的動均于券數(shù)總體言國Is波率股更接是為國RIs公制Is主Is性強。1由于美國EIs中權(quán)益型EIs占絕大部分，所以我們用FSEritllEqityEIs指數(shù)代表美國EI。2公司制EIs可以通過發(fā)行股票募集資金開展EIs業(yè)務(wù)，投資者即為股東。后文會有詳述。圖2國類產(chǎn)資報較：益的化動（位%）資料來源：NAREIT，。數(shù)據(jù)截至2023年2月風險收益比方面，美國Is的年化收益率最高，同時波動率也最高。與美國市場其他主要的股票和券數(shù)比國Is綜風收比為好眾數(shù)僅納達綜指明優(yōu)于Is。圖3國類產(chǎn)20平收率3波率較2004年2至2023年2的度益）資料來源：NAREIT，收益率相關(guān)系數(shù)方面，美國Is與股票指數(shù)的相關(guān)性遠低于股票指數(shù)之間的相關(guān)性，與債券指數(shù)之間相性較根投組理RIs與票數(shù)債指之的關(guān)性低同時Is本身有好風收比因在類產(chǎn)置加合比的RIs或提投組的普率。3EIT在披露數(shù)據(jù)時，此處是簡單平均值而非幾何平均值。圖4國類產(chǎn)益相系數(shù)2013年2至2023年2的度益）資料來源：NAREIT，細類方美大分型的Is長年回率在%以其自倉基設(shè)數(shù)據(jù)心等Is的期報高此外在洲場上呈出Is年收率高特點截至201前的10，港日、加等上市Is年回率在10下。圖5國類型RIs1994以年回報 圖6：洲場的Is合益截至021年）資料來源：NAREIT， 資料來源：戴德梁行，：新?lián)?021年我國Is仍存較大發(fā)展空間市規(guī)方我國Is總值著低其主要場截至4月4日滬上市RIs總值合計僅134.80億元遠及國日本新坡香市此，平來單只IT的模不大，滬上市的Is平市值尚及5億元/只同樣遠于美國其他場。我國RIs起較晚，是考慮到我國龐大的經(jīng)濟體量、豐富的基礎(chǔ)設(shè)施資源、Is首發(fā)及擴募的持續(xù)，我們認為我國公募Is的總市值及平均市值都有望保持提升。假設(shè)我國上市公募RIs數(shù)量達到日本現(xiàn)有數(shù)量（62只、平均市值達到0億美元只（亞市場平均值，則總值將達到1240億美元約為當前的.2倍。圖7要場Is市比（美） 圖8：要場RIs均值較億元）資料來源：，數(shù)據(jù)截至2023.4.24

資料來源：，此，上市Is總值股總值比而，國樣于較水。國為.04%、為.49%新坡為8.13香為0.38滬為0.10其中新坡比較主因股票場模較，僅在8000億元上下遠于其他要市場同樣地假設(shè)我國上市公募RIs/滬深上市股票市值的比例達到0.94（日本香港二者平值，則總值將為當前的9.6倍，亦有廣闊發(fā)展間。資產(chǎn)類型方面，我國上市公募Is底層資產(chǎn)以基礎(chǔ)設(shè)施為主，僅包括交通設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、生態(tài)環(huán)保設(shè)施、保障房和能源基礎(chǔ)設(shè)施等六個細分品類。相比于最成熟的美國市場，我國公募Is種類略顯單薄。即使與包含日本、新加坡、香港在內(nèi)的亞洲市場相比，我國上市公募Is種類也較少。伴隨Is的逐漸發(fā)展成熟，我們認為Is底層資產(chǎn)向其他領(lǐng)域拓展值得期待，例如數(shù)據(jù)中心等信息網(wǎng)基設(shè)，就政鼓試點Is業(yè)內(nèi)只目尚標發(fā)。4等于該市場EIs的總市值除以該市場所有上市股票的總市值。圖9要場市Is值票市值資料來源：NAREIT，，數(shù)據(jù)截至2023.4.24圖1：2022末國類型Is值億元） 圖2021末洲場類型RIs量資料來源：NAREIT， 資料來源：戴德梁行，Is在美國的起源和發(fā)展Is美的展是蹴就而經(jīng)了長探和策持規(guī)。Is前為國薩諸州商信1960《房產(chǎn)資托法頒RIs產(chǎn)正誕。國RIs展程貫著系重法，中為要有下案：1960房地產(chǎn)投資信托法案首明確Is定及標Is僅為被投資具可以與投活僅于地產(chǎn)營入獲不主參房產(chǎn)運管理并Is資必交獨立三進管不許普公司形組建RIs不許RIs設(shè)子公其明投資RIs產(chǎn)可免分所稅該案下Is在有收優(yōu)的時還以免為司逃工。1986年《稅收改革法案：放寬了對RIs的限制。首先，允許Is為房屋承租方提供一定范圍服并可直參重要投資策其Is可直自設(shè)公司部構(gòu)以管理Is事無須托第三方該法案確立了美國公司制RIs的基本形態(tài)，RIs具備獨立法人格，可以通發(fā)行股份的式籌集資金，資者也即成公司制RIs的股東。1999年《RIs現(xiàn)代化法案：放寬了對Is設(shè)立子公司的限制。Is可以持有應稅子公司S5的權(quán)如果RS有納司所稅且資規(guī)不超所屬IT資總的20則TS以房承人供務(wù)。2008年《RIs投資多元化與授權(quán)法案。允許RIs開多元投資投資領(lǐng)可以及基、場及業(yè)產(chǎn)多領(lǐng)。美國RIs相關(guān)政策對于RIs市場發(fā)展有著重要影響。196-1986年，Is產(chǎn)品已有明確義，但于資運管限較因發(fā)較產(chǎn)數(shù)常保持0只下總值突破100億元。986《稅改法頒RIs投及營理限得大放寬Is市發(fā)迅速產(chǎn)數(shù)量一度突破220只，總市值在006年達到381億美元，198-2006年20年間總市值增長超40倍。008年金融危機爆發(fā)，RIs市場受到嚴重影響，數(shù)量與規(guī)模驟降。但2008年頒布的《Is投資多元化與授權(quán)打了Is新成空間Is數(shù)與市值危后迅重增長道2013年RIs量本定在200上。至2022末美國Is量共206，市值1.27億元。5即bleEITSuidry的縮寫。6專業(yè)地產(chǎn)指監(jiān)獄、拘留所等。圖1：國有Is量總值化勢單：，美）資料來源：NAREIT，公募Is在我國的發(fā)展歷程020年4月證發(fā)委合《關(guān)推基設(shè)領(lǐng)域動投信基I試相關(guān)作通（40號我國Is有較具體指文40號中確基礎(chǔ)施RIs的重要意義、基本原則和試點工作安排，指出Is試點要聚焦重點行業(yè)（包括倉儲物流、收費公路等交通水氣等政程城污垃處固危處等染理目鼓部行開試（括息絡(luò)新基設(shè)，及家略新產(chǎn)集、科產(chǎn)園、色業(yè)區(qū)等。隨后，證監(jiān)會、發(fā)改委、滬深交易所相繼出臺了一系列Is相關(guān)政策，對于Is項目申報、相關(guān)參與體資、售上及易各環(huán)都出具規(guī)。表1國Is關(guān)策內(nèi)容時間文件/政策部門主要內(nèi)容202.4關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基（I試點相關(guān)作的通知證監(jiān)會發(fā)改委明確推進基礎(chǔ)設(shè)施Is的重要意義、基本原則、項目求及工作安排202.8公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基指引（試行）證監(jiān)會明確基礎(chǔ)設(shè)施Is的產(chǎn)品定義、基金管理人及基金托人資產(chǎn)要求、項目盡調(diào)要求、底層項目資質(zhì)、申報材料要求、申報程序等202.1公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（I業(yè)務(wù)辦（試行通知滬深交易所明確基礎(chǔ)設(shè)施Is在交易所上市時應有的申請條件及確認程序、發(fā)售、上市及交易、存續(xù)期管理、自律監(jiān)管等202.6基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基發(fā)改委明確基礎(chǔ)設(shè)施Is試點區(qū)域和行業(yè)范圍項目基本條件、時間文件/政策部門主要內(nèi)容金（I）試點項目申報要求申報材料要求、申報程序、審查內(nèi)容、中介機構(gòu)要求202.5公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基業(yè)務(wù)指引第3號—新購入基礎(chǔ)施項目(試行)滬深交易所明確支持已上市Is通過擴募等方式收購資產(chǎn)202.7公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(I)規(guī)則適用指引第4號——保障性租賃住房(試行)滬深交易所明確細化保障性租賃住房Is的準入要求、資金回收用與監(jiān)管要求、運營管理及信息披露要求等202.1關(guān)于規(guī)范公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(I)收益分配相關(guān)事項的通知滬深交易所明確基礎(chǔ)設(shè)施Is應當嚴格按照相關(guān)規(guī)定進行收益分配。即收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90。202.3關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(I)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知證監(jiān)會明確進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施Is常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作內(nèi)容資料來源：發(fā)改委、證監(jiān)會、滬深交易所官網(wǎng)，我國公募Is在結(jié)構(gòu)上和美國的公司制RIs存在較大差異。美國當前Is種類眾多，但總體上以公司制權(quán)益型Is為主。相比之下，我國當前Is結(jié)構(gòu)更接近公募契約制權(quán)益型I。我國公募Is采用公募AS”架構(gòu)與美國的司制Is最大不同在“公募AS架構(gòu)具有獨立法資，通發(fā)基產(chǎn)的式集金根證會定，國募RIs有大點：一是0%以上基金資產(chǎn)投資于S，并且持有AS的全部份額，即公募基金通過AS持有底層目司部權(quán)；是金過AS底項公等V得目全有或營利；是金理主運管基設(shè)項，獲項租、費穩(wěn)現(xiàn)流主目；是閉運，益配例低合后金度供配額的0%。7可供分配金額EI+資產(chǎn)減值準備變動其他調(diào)增項目-應收和應付項目的變動-支付的利息及所得稅-未來合理相關(guān)出。圖1：募Is品構(gòu)資料來源：上海證券交易所，021年6月21在經(jīng)分備鋪之首批9只募RIs在深易上資類涵蓋交基設(shè)倉物產(chǎn)園生環(huán)基設(shè)施大截目我已有27只募Is上，產(chǎn)型前四類外新入能基設(shè)和障兩類。表2至前國上公募RIs覽單：萬，）代碼Is簡稱上市日期發(fā)行規(guī)模收盤價總市值項目屬性資產(chǎn)類型存續(xù)期限18201Z平安廣州廣河202-06-19,410.87,13特許經(jīng)營類交通設(shè)施9950056H中金普洛斯202-06-15,854.17,13產(chǎn)權(quán)類倉儲物流5050001H浙商滬杭甬202-06-14,308.04,38特許經(jīng)營類交通設(shè)施2050027H東吳蘇園產(chǎn)園202-06-13,424.83,96產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)4018101Z博時蛇口產(chǎn)園202-06-12,092.22,49產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)5018301Z紅土創(chuàng)新鹽田港202-06-11,803.12,40產(chǎn)權(quán)類倉儲物流3650006H富國首創(chuàng)水務(wù)202-06-11,804.92,04特許經(jīng)營類生態(tài)環(huán)保2650000H華安張江光大202-06-11,453.41,92產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)2018801Z中航首鋼綠能202-06-11,3814.61,46特許經(jīng)營類生態(tài)環(huán)保2118202Z華夏越秀高速202-12-42,107.52,25特許經(jīng)營類交通設(shè)施5050099H建信中關(guān)村202-12-72,803.62,94產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)4550018H華夏中國交建202-04-89,397.37,71特許經(jīng)營類交通設(shè)施4050008H國金中國鐵建202-07-84,738.54,45特許經(jīng)營類交通設(shè)施4018401Z鵬華深圳能源202-07-63,587.14,78產(chǎn)權(quán)類能源3450068H華夏北京保障房202-08-11,252.31,43產(chǎn)權(quán)類保障房6250058H中金廈門安居202-08-11,302.21,40產(chǎn)權(quán)類保障房6518501Z紅土創(chuàng)新安居202-08-11,222.11,47產(chǎn)權(quán)類保障房6618102Z華夏合肥高新202-10-01,532.91,72產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)3850021H國君臨港產(chǎn)園202-10-38245.41,09產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)43代碼Is簡稱上市日期發(fā)行規(guī)模收盤價總市值項目屬性資產(chǎn)類型存續(xù)期限50088H國君東久產(chǎn)園202-10-41,583.71,83產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)4550066H華泰江蘇交控202--153,047.83,00特許經(jīng)營類交通設(shè)施1250009H中金安徽交控202--2210,809.39,70特許經(jīng)營類交通設(shè)施1750077H華夏華潤有巢202-12-91,292.21,31產(chǎn)權(quán)類保障房6718103Z華夏和達高科202-12-71,443.11,55產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)4250098H嘉實京東倉儲202-02-81,773.51,94產(chǎn)權(quán)類倉儲物流4650028H建投國電投新能202-03-97,809.37,83特許經(jīng)營類能源2150096H中航京能光伏202-03-92,9510.33,28特許經(jīng)營類能源20資料來源：，。數(shù)據(jù)截至2023.4.24需要注意的是，我國公募Is按項目屬性可分為特許經(jīng)營類和產(chǎn)權(quán)類。特許經(jīng)營類RIs的底層資產(chǎn)項的許營比高收市供電燃及水理特經(jīng)權(quán)不括許營權(quán)對應固定資產(chǎn)的所有權(quán)，也不包括固定資產(chǎn)所處位置的土地使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)類Is的底層資產(chǎn)既包括項經(jīng)權(quán)也括有，多候會括地用。種RIs要三大別：期限定義不特經(jīng)類Is的限為底項的特經(jīng)期限比如5年高收費，15年后收費權(quán)到期，Is也即到期。產(chǎn)權(quán)類Is理論上沒有到期期限，實際中會參考土地使權(quán)剩期。果地用可續(xù)，么權(quán)類Is論便繼存。分紅含義不同。特許經(jīng)營類RIs的每次分紅包括兩部分，一部分是對投資者投入本金的返還，另一部分則是資金收益。特許經(jīng)營類RIs回報結(jié)構(gòu)更類似債權(quán)，按期向投資者償還部分本金和息產(chǎn)類Is需向資返本，報構(gòu)類股，紅為金益。到期價值不同。特許經(jīng)營類RIs到期后便無價值，如果其不進行擴募，其價值便會隨最后一次分紅結(jié)束而歸零。產(chǎn)權(quán)類Is沒有嚴格意義上的到期期限，即使到達發(fā)行時約定的期限，也可以通過持有人大會表決進行續(xù)期。如果產(chǎn)權(quán)類RIs對應的土地使用權(quán)無法續(xù)期，項目本身到期也會一的值也殘。以我國已上市RIs來看，特許經(jīng)營類Is底層項目多為交通基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施和能源礎(chǔ)施權(quán)類RIs層目為儲流礎(chǔ)施業(yè)區(qū)保房包個能基設(shè)。中國公募REITs一級市場及二級市場概況一級市場：網(wǎng)下配售競爭激烈，機構(gòu)自營/保險資金為主要參與方021年來我國Is共行908.92億按項屬性看特經(jīng)類Is發(fā)行76.93億、權(quán)類Is行331.99元202-23，許營類Is行模比逐提的勢。圖1：類Is行模單：萬） 圖15類Is行模比資料來源：， 資料來源：，RIs的一級市場參與方式包括戰(zhàn)略投資者配售、網(wǎng)下投資者配售和公眾認購。根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行，項目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售比合不低基金額售量的20%其基份發(fā)總量的20限期為60個超過20%部限期為36個其專機投者參網(wǎng)配配比由金理合確限期為2月除戰(zhàn)投者售分后余額網(wǎng)投者售例得于開售量的70。從已發(fā)行項目來看，戰(zhàn)略配售及網(wǎng)下配售占據(jù)絕大部分比例，全部RIs項目的戰(zhàn)略、網(wǎng)下、公眾份額比為67.%22.79.4%按項目性看特經(jīng)營類Is的略配比較高產(chǎn)類Is的下售比較特經(jīng)權(quán)類Is的略網(wǎng)和眾份占為74418.3%和7.3而權(quán)類Is分為63.325.8、10.%。我們按照RIs上市時間對Is進行批次劃分，2021..21上市的為第一批，202..22至202.6.1上市的為第批，022..22及之后上市為第三批。各批次之間略、網(wǎng)下、公眾份額比無較大差異，本持70%20%10%右比。圖1：類Is配比例 圖17批次Is配比例資料來源：， 資料來源：，RIs的網(wǎng)下配售過程中，投資者競爭較為激烈，認購倍數(shù)升高趨勢較快。按項目屬性來看，產(chǎn)權(quán)類Is的均購數(shù)為91.9x高特經(jīng)類的48.23按市次看第批均購數(shù)為.91x，第批為46.x第批為85.70RIs認倍的快上一面系RIs市本保持展受關(guān)注度漸另方也股票債等融產(chǎn)在2022年來動度大而下售RIs有較的定收益上公募RIs的始IR基都在5%以第批第第批平初始IR別為6.49、.54%6.90可為配構(gòu)供高穩(wěn)的益。圖1：類Is網(wǎng)認倍數(shù) 圖19批次Is網(wǎng)認倍數(shù)資料來源：， 資料來源：，圖2：分募Is初始IR資料來源：，RIs的網(wǎng)下配售吸引了眾多類型的投資者參與，其中以機構(gòu)自營資金和保險資金為主，保險資金配售占比有逐漸提升的趨勢。特許經(jīng)營類Is和產(chǎn)權(quán)類Is的網(wǎng)下配售投資者類型及占比差異不大，特許營類Is中險金+機自占比計80.1%產(chǎn)類RIs中者計占比76.2分次看，第批保險機自資金比別為13.0%65.6第批占比別為34.937.7第批中比分別為50.%、29.%。Is產(chǎn)存續(xù)期較長、始IR較，非常合長久的保資金的投目，此險金與下售比呈漸升趨。圖2：類Is下售資類及比 圖22批次Is下售資類及比資料來源：， 資料來源：，Is項目備方面，截至4月24日，有2只首發(fā)Is處于反饋狀態(tài)，別是中金北科投光產(chǎn)及金高速兩均在交上?；鹈Q 狀態(tài) 底層資產(chǎn) 資產(chǎn)類型 2022年末估值表3基金名稱 狀態(tài) 底層資產(chǎn) 資產(chǎn)類型 2022年末估值中金湖北科投光谷產(chǎn)園已反饋光谷軟件園樓宇及互聯(lián)網(wǎng)+項目產(chǎn)業(yè)園區(qū)1,540中金山高高速已反饋鄄菏高速項目交通設(shè)施2,86.87資料來源：上海證券交易所，。數(shù)據(jù)截至2023.4.24除一級場首發(fā)以外，擴也是基礎(chǔ)設(shè)施目通過RIs形式上的重要手段。022年5月，滬交易發(fā)公募基設(shè)證投基業(yè)指第3號新入礎(chǔ)施試對上公募Is的募原則條件程信管發(fā)等容進了范截至4月24日已有5只Is告募其中4擴資已市。表4公擴的Is單：萬）基金代碼基金名稱狀態(tài)擴募底層資產(chǎn)資產(chǎn)類型擴募項目評估價值202年末評估價值占比5000.H華安張江光大已上市張潤大廈產(chǎn)業(yè)園區(qū)1,471,41.01004%5005.H中金普洛斯已上市普洛斯青島前灣港國物流園普洛斯江門鶴物流園以及普洛斯（慶）城市配送物流中心倉儲物流1,525,42.028.%1810.Z博時招商蛇口產(chǎn)園已上市招商蛇口產(chǎn)業(yè)園2期產(chǎn)業(yè)園區(qū)1,122,0046.%1830.Z紅土創(chuàng)新鹽田港已上市世紀物流園倉儲物流37041,70.021.%5000.H富國首創(chuàng)水務(wù)已反饋長治市污水處理特許經(jīng)營P項目生態(tài)環(huán)保1,071,57.064.%資料來源：各REIT公告，。數(shù)據(jù)截至2023.4.24二級市場：流通市值穩(wěn)步增長，解禁未明顯影響Is價格網(wǎng)下配投資者解禁得公募RIs流通市明顯增加，基金價格未明顯波動。022年6月21參首上市9只募Is網(wǎng)配的投者售期止上公募Is總流通市值由解禁前的不足150億元躥升至250億元以上。截至023年4月24日，上市公募Is總流通市值383.5億。分目屬來看特許營類RIs流市值169.32億、占比44.2%，權(quán)類Is流通市值213.83億元、占比55.8%。分資產(chǎn)類型來看，生態(tài)環(huán)保、能源、交通設(shè)施、保障房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及倉儲物流的流通市值占比分別為4.7%、10.6%、32.6%、5.7%、25.1%及21.3%，交通設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲流占超過20板。圖2：類Is流市變位萬） 圖24類Is流市占比資料來源：，數(shù)據(jù)截至2023.4.24，下同

資料來源：，圖2：類Is流市位萬） 圖26類Is流市占比資料來源：， 資料來源：，7只公募RIs上市以來累計漲跌幅為2.29累計全收（包含了可供分配金額為7.34%整體現(xiàn)好但各IT間化大。解禁前后，公募RIs價格未見明顯波動。我們統(tǒng)計了批上市的9只公募Is在上市前后價格變化，發(fā)現(xiàn)他們的價格在解禁前后保持平穩(wěn)。由于參與公募Is網(wǎng)下配售的投資者，以機構(gòu)自營和保險資居這資往更重期益并在得售便收較的始IR因在禁出售獲配Is的動力較小?；仡櫸覀冎胺治龅木W(wǎng)下配售投資者結(jié)構(gòu)的變化，保險資金占比呈提升趨勢，因此們斷后募RIs的下售額禁Is價也會現(xiàn)顯波至戰(zhàn)投者其售為60月或36月目尚有市募RIs到應禁件。圖2：Is市來計跌及收益 圖28禁對募Is格成顯響 資料來源：，數(shù)據(jù)截至2023.4.21

資料來源：，上公募RIs日成交額持在4億左右，手率在0.4%上波動RIs日換手率與A股日均換手率無較大關(guān)聯(lián)性，甚至有時會出現(xiàn)背離。與A股市場相比，RIs市場當前整體規(guī)模較小，流通規(guī)更，而手波相較。隨RIs模步大我預計Is手將趨穩(wěn)。圖2：Is度均交及手（萬） 圖30RIs與A月日換率較資料來源：， 資料來源：，中國公募REITs的財務(wù)表現(xiàn)及估值方法財務(wù)表現(xiàn)：整體的營業(yè)收入、可供分配金額完成度較高上市公募Is一般會在招募說明書中披露未來兩年的營業(yè)收入、凈利潤及可供分配金額等關(guān)鍵財務(wù)數(shù)據(jù)的預測值。鑒于投資者青睞Is主要還是看重其穩(wěn)定的較高收益，因此分析Is能否達成其預測的經(jīng)營數(shù)據(jù)較為重要。我們將當前數(shù)據(jù)披露較為充分的RIs的營業(yè)收入和可供分配金額進行了統(tǒng)計，整來，022營收及供配額成度高但不同Is間化大。分目性特經(jīng)類Is的2022年業(yè)入可分金完成整較大數(shù)有達到00%，營業(yè)收入、可供分配金額完成度平均值分別為7.7%、93.0%。細分來看，特許經(jīng)營類Is中的交通基礎(chǔ)設(shè)施類RIs，底層資產(chǎn)全部為高速公路收費權(quán)，完成度普遍較低。Q222及Q422的營收及可分金明不其兩考到Q222全疫點爆及海疫封城Q422疫快傳，我們判斷完成度較低是受到2022年疫情傳播、宏觀經(jīng)濟下行等影響。其余兩只完成度較高的特許經(jīng)營類Is包富首水務(wù)中首綠兩均生環(huán)保礎(chǔ)施Is2022年經(jīng)未到明負影，此收可分金完度高。022年交通礎(chǔ)設(shè)施類RIs完成度佳主因外部沖，伴隨疫情影減弱及經(jīng)濟蘇，我們認為其營收及可供分配金額完成度將逐步提升。生態(tài)環(huán)保類Is的經(jīng)營保持穩(wěn)健，我們認為其完成度符合預期態(tài)可保。表5許營類RIs業(yè)入細完度單：萬）代碼名稱1222223224222022實際值202年預測值完成度1820.Z平安廣州廣河1688215265205671340066.1585.4077.%5000.H浙商滬杭甬1618112719172181394460.6370.5685.%5000.H富國首創(chuàng)水務(wù)70.2738476.9686828.7330.1496.%1880.Z中航首鋼綠能1033610876114291018142.2139.641082%1820.Z華夏越秀高速55.6493554.4449020.8424.9585.%5001.H華夏中國交建-895211407981141.5454.3277.%5000.H國金中國鐵建--164241349258.9169.2084.%資料來源：，各REIT公告，：部分Is露的022實值預值完年數(shù)，便比，們一年處理表6許營類RIs供配額細完度單：萬）代碼名稱1222223224222022實際值2022年預測值完成度1820.Z平安廣州廣河10.93126641767192.447.9162.2976.%5000.H浙商滬杭甬11.2375.21046023.331.0943.1972.%5000.H富國首創(chuàng)水務(wù)362837.148.045.116.4616.981003%1880.Z中航首鋼綠能231915.710.987.713.4210.071346%1820.Z華夏越秀高速371933.938.929.513.4315.8489.%8完成度招募說明書中的預測值/年報實際披露值。5001.H華夏中國交建-82.094.372.734.1240.6186.%5000.H國金中國鐵建--91.279.839.3242.0591.%資料來源：，各REIT公告，：部分Is露的202實值預值完年數(shù)，便比，們一年處理產(chǎn)類RIs的收可供配額完度遍較，平值別為101.%、13.1。權(quán)類RIs的層產(chǎn)產(chǎn)園保房倉物基設(shè)為主底資所區(qū)基位一或二城市。所處區(qū)域經(jīng)濟活躍度較高，底層資產(chǎn)的出租率和租金水平都保持相對穩(wěn)定，是營收及可供分配金額完成度較高的主要原因。此外，政府的扶持也較為重要。以保障房為例，一線城市保障房往往采用政府配租的形，屋租及金平為穩(wěn)營及供配額成達預相較。整來產(chǎn)類Is在022年營及可分金完成未大的動鑒產(chǎn)類RIs的層產(chǎn)位好經(jīng)穩(wěn)，們?yōu)閷⒗m(xù)持好完度。表7權(quán)類RIs業(yè)入細完度單：萬）代碼名稱1222223224222022實際值2022年預測值完成度5005.H中金普洛斯90.685.786.286.634.013817691.%5002.H東吳蘇園產(chǎn)園71.520.363.868.022.262444591.%1810.Z博時蛇口產(chǎn)園33.030.418.228.911.161453275.%1830.Z紅土創(chuàng)新鹽田港29.428.228.828.011.73109641056%5000.H華安張江光大22.121.920.020.6829183.598.%5009.H建信中關(guān)村61.157.833.5-19.002225686.%1840.Z鵬華深圳能源--63184437962,57.61,64.581340%5006.H華夏北京保障房----252323.21091%5005.H中金廈門安居---18.7719972.999.%1850.Z紅土創(chuàng)新深圳安居---13.0535953.099.%1810.Z華夏合肥高新---24.6968092.71051%5002.H國君臨港產(chǎn)園---14.2547346.61165%5008.H國君東久產(chǎn)園---26.610.4198.51025%資料來源：，各REIT公告，：部分Is露的202實值預值完年數(shù)，便比，們一年處理表8權(quán)類RIs供配額細完度單：萬）代碼名稱1222223224222022實際值2022年預測值完成度5005.H中金普洛斯67.570.762.661.226.8425.611057%5002.H東吳蘇園產(chǎn)園34.417.141.166.315.7915.151050%1810.Z博時蛇口產(chǎn)園16.312.822.235.786.1926793.%1830.Z紅土創(chuàng)新鹽田港23.122.520.421.486.581041073%5000.H華安張江光大16.916.816.912.162.760421034%5009.H建信中關(guān)村38.539.923.0-12.0812.921001%1840.Z鵬華深圳能源--1798488.245.4438.541199%5006.H華夏北京保障房---13.619.316561155%5005.H中金廈門安居---13.958.052811106%1850.Z紅土創(chuàng)新深圳安居---13.358.349071197%1810.Z華夏合肥高新---18.574.362541188%5002.H國君臨港產(chǎn)園---9.0249.734621418%5008.H國君東久產(chǎn)園---18.895.973931290%資料來源：，各REIT公告，：部分Is露的202實值預值完年數(shù)，便比，們一年處理估值方法：絕對估值及相對估值Is估方包絕估及對值。Is絕對估值法一般為評估價值法。在Is發(fā)布年報時，一般會同時發(fā)布資產(chǎn)評估公司對Is的評估報告，評估報告中即會披露該Is在評估基準日（也即報告期末）的評估價值。評估價值的計算式下：?P=Σ1

??1+

+ ?? ?1+??中：底項相資組估基日評價；??預期第t的期金；折率；收預期；?預期期份生現(xiàn)流；期營資。需注的對特經(jīng)類Is而RIs到一會原權(quán)人或一制的關(guān)聯(lián)方償讓目司因?實為由特經(jīng)類RIs每分即含對資本金返般況，隨間移其估值會漸小并最一分結(jié)而零。代碼 名稱 項目屬性 上市時初始估值 2022年評估價值 總市值表92022末代碼 名稱 項目屬性 上市時初始估值 2022年評估價值 總市值代碼名稱項目屬性上市時初始估值2022年評估價值總市值18001.Z平安廣州廣河特許經(jīng)營類9,649,687,1350801.H浙商滬杭甬特許經(jīng)營類4,534,284,3850806.H富國首創(chuàng)水務(wù)特許經(jīng)營類1,711,572,0418001.Z中航首鋼綠能特許經(jīng)營類9448381,4618002.Z華夏越秀高速特許經(jīng)營類2,262,322,2550818.H華夏中國交建特許經(jīng)營類9,82101517,7150808.H國金中國鐵建特許經(jīng)營類4,624,564,4550866.H華泰江蘇交控特許經(jīng)營類2,802,803,0050809.H中金安徽交控特許經(jīng)營類198,989,7050828.H建投國電投新能特許經(jīng)營類7,157,157,8350896.H中航京能光伏特許經(jīng)營類2,442,443,2850856.H中金普洛斯產(chǎn)權(quán)類5,365,427,1350827.H東吳蘇園產(chǎn)園產(chǎn)權(quán)類3,303,303,9618001.Z博時蛇口產(chǎn)園產(chǎn)權(quán)類2,582,512,4918001.Z紅土創(chuàng)新鹽田港產(chǎn)權(quán)類1,751,712,4050800.H華安張江光大產(chǎn)權(quán)類1,401,411,9250899.H建信中關(guān)村產(chǎn)權(quán)類3,033,062,9418001.Z鵬華深圳能源產(chǎn)權(quán)類3,243,674,7850868.H華夏北京保障房產(chǎn)權(quán)類1,111,141,4350858.H中金廈門安居產(chǎn)權(quán)類1,241,231,4018001.Z紅土創(chuàng)新深圳安居產(chǎn)權(quán)類1,181,101,4718002.Z華夏合肥高新產(chǎn)權(quán)類1,311,371,7250821.H國君臨港產(chǎn)園產(chǎn)權(quán)類7307391,0950888.H國君東久產(chǎn)園產(chǎn)權(quán)類1,361,381,8350877.H華夏華潤有巢產(chǎn)權(quán)類1,01,01,3118003.Z華夏和達高科產(chǎn)權(quán)類1,441,441,5550898.H嘉實京東倉儲產(chǎn)權(quán)類1,551,551,94資料來源：各REIT公告，此外，絕對估值法還包括依據(jù)當前市價反算IR。公式與前述計算評估價值公式相同，假設(shè)P等于當日盤反算的r即為R中公會對市Is進每跟蹤（其日值與RIs收價基相并于日值算前格應的R。表1：2022末市募Is評價（位%）代碼名稱項目屬性上市時初始IR當前IR1820.Z平安廣州廣河特許經(jīng)營類8.009.6150801.H浙商滬杭甬特許經(jīng)營類全周期不低于6.007.5050806.H富國首創(chuàng)水務(wù)特許經(jīng)營類6.003.21代碼名稱項目屬性上市時初始IR當前IR1880.Z中航首鋼綠能特許經(jīng)營類北京首鋼綠能項目約8.00永清縣發(fā)電廠項目.915.731820.Z華夏越秀高速特許經(jīng)營類6.726.5150818.H華夏中國交建特許經(jīng)營類6.898.3950808.H國金中國鐵建特許經(jīng)營類不低于5.805.9050866.H華泰江蘇交控特許經(jīng)營類8.316.8950809.H中金安徽交控特許經(jīng)營類6.197.5450828.H建投國電投新能特許經(jīng)營類8.694.6050896.H中航京能光伏特許經(jīng)營類-5.6250856.H中金普洛斯產(chǎn)權(quán)類-5.4350827.H東吳蘇園產(chǎn)園產(chǎn)權(quán)類5.003.971810.Z博時蛇口產(chǎn)園產(chǎn)權(quán)類-5.731830.Z紅土創(chuàng)新鹽田港產(chǎn)權(quán)類7.004.6350800.H華安張江光大產(chǎn)權(quán)類-2.1950899.H建信中關(guān)村產(chǎn)權(quán)類6.004.921840.Z鵬華深圳能源產(chǎn)權(quán)類6.951.8450868.H華夏北京保障房產(chǎn)權(quán)類6.004.5850858.H中金廈門安居產(chǎn)權(quán)類6.504.891850.Z紅土創(chuàng)新深圳安居產(chǎn)權(quán)類6.003.841810.Z華夏合肥高新產(chǎn)權(quán)類6.505.0050821.H國君臨港產(chǎn)園產(chǎn)權(quán)類8.005.6850888.H國君東久產(chǎn)園產(chǎn)權(quán)類-5.9550877.H華夏華潤有巢產(chǎn)權(quán)類6.255.341810.Z華夏和達高科產(chǎn)權(quán)類6.505.1450898.H嘉實京東倉儲產(chǎn)權(quán)類8.005.03資料來源：，中債公司，數(shù)據(jù)截至2023.4.24RIs的相對值方法眾多較為常用的括PFO、派息、股息率、NV等。FO：市值供配額與票對值法的盈類；派息率可分金/值同股率為際配額值；NV：即市值/資產(chǎn)凈值，與股票相對估值方法中的市凈率類似。與其他公募基金不同的是，Is層產(chǎn)有日公報。以般評價作資凈。表：許營類Is相估值名稱收盤價02AFO23EFO派息率M股率MNV平安廣州廣河10281508-6.978.910.75名稱收盤價02AFO23EFO派息率M股率MNV浙商滬杭甬8.701380-7.338.371.03富國首創(chuàng)水務(wù)4.191243-8.037.741.32中航首鋼綠能14061023-9.789.781.68華夏越秀高速7.551648-6.075.120.97華夏中國交建7.73221418.63.242.300.76國金中國鐵建8.85349.613.850.870.98華泰江蘇交控7.58-13.6--1.06中金安徽交控9.73-10.5--0.87建投國電投新能9.83-10.9--1.10中航京能光伏1083-9.95--1.32資料來源：，。數(shù)據(jù)截至2023.4.24：計算FO，部分Is露的O非2022完年的O故用化據(jù)表1：權(quán)類Is相估值名稱收盤價02AFO23EFO派息率M股率MNV中金普洛斯4.712672-3.693.741.31東吳蘇園產(chǎn)園4.382469-4.054.051.17博時蛇口產(chǎn)園2.722827-3.533.540.98紅土創(chuàng)新鹽田港3.012771-3.611.911.37華安張江光大3.943156-3.173.081.34建信中關(guān)村3.262346-3.461.390.95鵬華深圳能源7.91103815.45.65-1.31華夏北京保障房2.83-28.80.961.221.22中金廈門安居2.82241426.80.991.491.15紅土創(chuàng)新深安居2.81239528.00.97-1.21華夏合肥高新2.49234327.71.071.191.27國君臨港產(chǎn)園5.14209626.20.881.311.39國君東久產(chǎn)園3.77197325.91.001.371.36華夏華潤有巢2.62-27.3--1.18華夏和達高科3.01-25.0--1.06嘉實京東倉儲3.95-28.9--1.26資料來源：，。數(shù)據(jù)截至2023.4.24：計算FO，部分RIs露的FO非2022完年的O故用化據(jù)鑒于投資特許經(jīng)營類Is獲得的是純現(xiàn)金流回報，我們認為運用絕對估值法對其估值更為適合，而慮每只IT模同使用R行向較使評價更。至產(chǎn)類RIs我認使絕估法和對值均可但考到權(quán)底資產(chǎn)價變動并不像經(jīng)營收入一樣較易預測，其價值波動程度可能很大，從而會對IR造成一定波動。考慮到產(chǎn)權(quán)類Is的回報結(jié)構(gòu)更類似股權(quán)，且底層項目為基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)營較為穩(wěn)?。?022年的營收及可供分配金額完度高我認使用O其行值為靠。上在有RIs：特許經(jīng)類RIs的IRR最高三名安州河9.61夏國建8.39金徽控7.54；產(chǎn)權(quán)類Is的023EFO最低三名鵬深圳源15.04國東久園25.0x華和達科5.40。投資建議目我上公募Is數(shù)較流市不指化資容量遠于資Is單基。證RIs數(shù)我上公募Is代指，體制式下：表1：證Is數(shù)本息編方式項目內(nèi)容指數(shù)代碼價格指數(shù)代碼為93006/全收益指數(shù)代碼為9320601基日和基點021年9月30日為基日，1000點為基點樣本空間滬深交易所上市時間超過三個月的Is。剔除過去一年日均成交金額不足500萬元的Is。加權(quán)方式調(diào)整自由流通市值加權(quán)計算方式報告期指數(shù)=報告期樣本的調(diào)整市值/除數(shù)1000定期調(diào)整指數(shù)樣本每季度調(diào)整一次樣本調(diào)整實施時間分別為每年3月6月9月和12月的第二個星期五的下一交易日。臨時調(diào)整當樣本退市時，將其從指數(shù)樣本中剔除。資料來源：中證指數(shù)公司，我以深30全益指代股市以債-總總指代債市現(xiàn)以證RIs全益指代表Is現(xiàn)分含股、券、Is類類產(chǎn)投組表。們?nèi)缂伲簻?00（全益）指數(shù)預期收益及波動：參考過去10年（013..1至2023..31）的化據(jù)預收率為7.27預波率為2.07；中-總總指的期益率波率參過去10201.4.1至202.3.3的化據(jù)預收率為4.19預波率為1.7；中證Is（收益）數(shù)的期收益及波率：參基日來（021..30至2023..31）年數(shù)，期益為.57%預波率為6.14。風收率參中債10期債益的750均。202.3.31為2.85。各產(chǎn)間的