物業(yè)管理行業(yè)深度報(bào)告

我們對(duì)港股申萬行業(yè)分類(202)中房地產(chǎn)板塊三級(jí)分類物業(yè)管理行業(yè)1以及A股中招商積與大的22年度績行總析下：企業(yè)規(guī)模訴求回歸理性，規(guī)模增速顯著下降整體合約及在管規(guī)模增速顯著下降行業(yè)在管規(guī)模和合約規(guī)模增速顯著下降。選取的12家自2019年有連續(xù)合約規(guī)模和在管規(guī)披數(shù)的流本物企，12物企業(yè)約模計(jì)到603億平方比長115上年速降3.p;管規(guī)達(dá)38.平增長1.4，上年速39.pc。1家本物企業(yè)合規(guī)模在規(guī)約1.56較年降00。其中約模于業(yè)列的碧園（160億平米保利（7億平方米、城務(wù)（76平方雅活服（73億方融創(chuàng)務(wù)3.93億平米。在管規(guī)模和合約規(guī)模增速居前的物管企業(yè)分別是華潤萬象生活（在管和合約面積增速分別為7.58和8074、卓越商企服務(wù)（在管和合約面積增速分別為23.24利在和合面增分為281和7.57綠服（在和合面增分為2631和7.08收購第三外仍實(shí)規(guī)大幅升的要因在規(guī)增速低分是景活和科務(wù)增分是4.56和6.98。圖表12家本業(yè)理司約規(guī)和管模億方米左；約規(guī)模在規(guī)，軸）00 .000

63563522517143577121962641941.36011300（平米）（平米）0000

.0.0.000

.0.0

09 00 01

.0合約規(guī)模 在管規(guī)模 合約規(guī)模管規(guī)模資料來源：同花順iFinD，圖表202樣物管公合約模速（）

圖表2022樣物管公在管模速）1其中本報(bào)告中旭輝永升服務(wù)、彩生活與恒大物業(yè)尚未披露年報(bào)故未納入其中。5000 5000.0.0

500050005000.0.0 合約規(guī)增速 合約規(guī)平均速 在管規(guī)增速 在管規(guī)平均速資料來源：同花順iFinD， 資料來源：同花順iFinD，非住宅領(lǐng)域仍是企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的核心領(lǐng)域非住宅在管面積占提幅度趨緩房產(chǎn)發(fā)業(yè)下業(yè)理司續(xù)向建領(lǐng)域三非占比體上趨取1家本業(yè)理業(yè)平均非住管面占從20年的9.67升02的40.2但體幅緩。2022生服務(wù)利物商余商企務(wù)在面中住宅態(tài)占比高均在0上卓越企務(wù)比（4.50科務(wù)服務(wù)住宅比低均20內(nèi)。與上同相，1家可比據(jù)物企中的家非宅比顯升時(shí)代鄰里非宅比低11.pc要于司購于謹(jǐn)來第方非住項(xiàng)目規(guī)下，自聯(lián)房企住類目持定增。圖表樣本司宅非宅管面占）證券簡(jiǎn)稱202020212022住宅占 非住宅比 占比住宅占 非住宅比 占比住宅比非住占比中海物業(yè)89.2010.8077.2022.8075.5024.50保利物業(yè)44.1055.9045.0055.0043.9056.10綠城服務(wù)78.1021.9078.7021.3071.7028.30金科服務(wù)82.8017.2081.8018.2081.8018.20雅生活服務(wù)40.4059.6042.5057.5043.6056.40融創(chuàng)服務(wù)77.5022.5080.7019.3081.5018.50世茂服務(wù)59.5040.5057.7042.3054.1045.90新城悅服務(wù)81.1018.9074.2025.80合景悠活69.9530.0548.1351.8750.4049.60卓越商企服務(wù)29.7070.3034.0066.0035.5064.50時(shí)代鄰里32.4067.6046.2053.8058.0042.00招商積余50.3649.6441.0858.9241.1658.84平均值60.3339.6759.5140.4959.2840.72中位數(shù)59.5040.5052.9247.0856.0543.95資料來源：同花順iFinD，市場(chǎng)化項(xiàng)目拓展趨謹(jǐn)?shù)谌酵卣乖诿娣e小幅提升我計(jì)的要樣本物管公司整體的第三方外拓面積占比情況來看，2022年第三方外拓在管面積占比平達(dá)62上升3pc幅顯降業(yè)管公外更謹(jǐn)理智。其中生服世務(wù)合悠時(shí)鄰三方拓積比顯于整體均值平。圖表樣本司三拓的管面占）000000000000000000.02年第三方比（） 2年第三方比（） 2年第三方比均值 2年第三方比均值資料來源：同花順iFinD，并購熱潮明顯降溫，現(xiàn)金流有所下降物管公司收并購熱潮降溫收并是業(yè)理司外擴(kuò)的要式經(jīng)過22的購加之222年疫防和地行下行22物業(yè)并規(guī)大降們選的18家本管業(yè)10存在并事收購13交金約10.2億元，同比少7.33202物業(yè)理業(yè)購易體以部業(yè)園服和華潤萬象生活收購現(xiàn)金代價(jià)分別占比34和35。資金充足的公司抓住了這一輪房產(chǎn)市下帶的購會(huì)，充板提競(jìng)力。圖表2022收購心件理證券簡(jiǎn)稱 公告日期 收購標(biāo)

收購現(xiàn)金價(jià)（億元

股權(quán)比例（）合景悠活2022年1月廣東麗潔1.6550建業(yè)新生活2022年1月河南明0.3451綠城管理控股2022年1月浙江里6.0060中海物業(yè)2022年12月廣州合0.76100卓越商企服務(wù)2022年7月深圳益1.8983華潤萬象生活2022年3月禹洲業(yè)10.581002022年4月中南務(wù)24.85100金科服務(wù)2022年6月金科夫2.9144.442022年2022年2月中梁悅佳31.29942022年11月合富煌2.3321.43新大正2023年4月滄恒資7.88802023年3月匯勤業(yè)4.36652022年6月新中業(yè)5.3667招商積余資料來源：同花順iFinD，部分企業(yè)商譽(yù)出現(xiàn)減值并購降溫下伴隨著譽(yù)模維持相對(duì)平穩(wěn)部分司出現(xiàn)減值商息的本物管業(yè)，潤象活、越企務(wù)合悠活3企商顯升，其中華萬生202年進(jìn)了個(gè)大模并譽(yù)長度22年末增至18元碧園務(wù)金科務(wù)6物管司2022度提譽(yù)值備，盡管2022年物業(yè)管理企業(yè)對(duì)并購的態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，但是仍需關(guān)注商譽(yù)規(guī)模較大的企對(duì)被購的整與理運(yùn)情，戒值險(xiǎn)。圖表物業(yè)理司譽(yù)動(dòng)況（元）2020/12/312021/12/312022/12/31碧桂園服務(wù)43.62192.89179.01華潤萬象生活0.000.0018.05保利物業(yè)0.650.650.65綠城服務(wù)2.844.516.58金科服務(wù)0.004.103.57雅生活服務(wù)21.8231.2333.15綠城管理控股7.697.699.82合景悠活2.607.0016.00卓越商企服務(wù)2.720.412.25建業(yè)新生活0.550.001.15時(shí)代鄰里2.845.634.85招商積余25.7025.7031.90新大正0.400.400.70資料來源：同花順iFinD，wind，圖表樣本業(yè)理司譽(yù)值情（元）證券稱2022年度碧桂服務(wù)17.70金科務(wù)2.88合景活1.43卓越企務(wù)0.28建業(yè)生活0.22時(shí)代里0.81資料來源：各家公司年報(bào)，多數(shù)企業(yè)在手現(xiàn)金下降，應(yīng)收賬款增加明顯多數(shù)企業(yè)在手現(xiàn)金所降整體現(xiàn)金規(guī)模對(duì)穩(wěn)截202年1家本物管企業(yè)手金過10億元有家別華萬象（25.億碧桂園服（12.億現(xiàn)金過5億的1家保利（9.億元1家樣本物管業(yè)13在現(xiàn)數(shù)量上有下。圖表物業(yè)理司手金動(dòng)情（元）證券簡(jiǎn)稱 2019 2020 2021 2022碧桂園服務(wù)69.1152.2116.21122華潤萬象生活6.1103.1137.01259中海物業(yè)14.524.727.041.9保利物業(yè)65.174.576.989.6綠城服務(wù)26.444.443.141.8金科服務(wù)3.368.449.230.7雅生活服務(wù)42.150.643.938.0融創(chuàng)服務(wù)10.993.753.038.8綠城管理控股11.424.021.419.3世茂服務(wù)8.558.398.423.1新城悅服務(wù)13.418.825.019.7合景悠活4.229.612.318.5卓越商企服務(wù)4.533.130.125.6建業(yè)新生活5.822.222.620.5時(shí)代鄰里9.710.58.18.1招商積余24.123.020.631.7新大正6.26.86.76.0資料來源：wind，部分物業(yè)管理公司收款大幅增加自規(guī)增長整行環(huán)等素影，部分管司體款度下，得分業(yè)理公應(yīng)賬顯增。圖表1部分業(yè)理司收款顯增（元）證券簡(jiǎn)稱2019/122020/122021/122022/122022年同/31/31/31/31比變動(dòng)碧桂園服務(wù)20.0452.44155.78194.5225華潤萬象生活31.8816.0819.6529.6851中海物業(yè)9.5111.9920.5634.5368保利物業(yè)7.4814.0022.4931.3639綠城服務(wù)18.4119.9030.5548.4058金科服務(wù)24.8815.7542.1018.35-56雅生活服務(wù)21.8934.0651.05103.53103融創(chuàng)服務(wù)9.4613.8844.0543.51-1綠城管理控股9.635.919.8911.2213世茂服務(wù)20.0423.1843.8943.2513新城悅服務(wù)3.635.9312.1723.0289合景悠活12.728.0814.5925.1773卓越商企服務(wù)9.325.6211.3613.1916建業(yè)新生活7.6713.2922.2226.3319時(shí)代鄰里2.626.4714.0311.04-21招商積余16.9617.5016.5234.32108新大正2.082.954.566.2838資料來源：wind，圖表1樣本業(yè)理司收款占業(yè)入重況證券稱2019/2/312020/2/312021/2/312022/2/31碧桂服務(wù)21345446華潤象活54242225中海業(yè)19222730保利業(yè)13172123綠城務(wù)21202433金科務(wù)107477137雅生服務(wù)43343667融創(chuàng)務(wù)33305660綠城理股48334442世茂務(wù)80464649新城服務(wù)18212844合景活113534562卓越企務(wù)51223337建業(yè)生活44506282時(shí)代里24375242招商余28201626新大正20222224均值35293942資料來源：wind，業(yè)績?cè)鏊俅蠓陆?，盈利能力下降物業(yè)管理公司業(yè)績?cè)鏊俅蠓陆?022年，17家樣本物管企業(yè)營業(yè)收入同比增長2.2，2021年?duì)I業(yè)收入同比增長49.04，增速降低8.2pt。其中營收增速高于整體平均水平的公司有碧桂園服務(wù)（43.4潤象354海459保物（2.9合活（2.、商余.0新正24.4圖表117家業(yè)理司體業(yè)收同增）5404455445541236628250505008 09 00 01 02資料來源：同花順iFinD，圖表117家業(yè)理司業(yè)入同增比）0000 0 0000.01020資料來源：同花順iFinD，，注：虛線為整體增速均值受應(yīng)收賬款減值風(fēng)險(xiǎn)增加以及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇等因素影響，17家樣本物管企業(yè)的凈潤同下54.4主下降司金服-22.20。他速于體均水平有創(chuàng)務(wù)（1355時(shí)鄰里-16.4、合悠（-9.5、務(wù)（-82.0圖表117家業(yè)理司體利潤比速）000000204060

8126679537392-.408 09 00 01 02物業(yè)管行業(yè)利潤比增速資料來源：同花順iFinD，圖表117家業(yè)理司母利潤比速較）0000.0501.01.02.02.03.0資料來源：同花順iFinD，企業(yè)單位面積創(chuàng)收能力維持穩(wěn)健在選的1家本業(yè)理企中有家物企單位積收比漲主要原因是管業(yè)極公領(lǐng)域斜及值務(wù)持續(xù)展。其中單創(chuàng)增靠的企是桂服（38、景活（8和商積余（14等家業(yè)位創(chuàng)在2元平米中越企務(wù)以48元/平米居位，商余（4.2元/方）之，城務(wù)33.元/方米）排在三。圖表1主要業(yè)理司位收情（社增收與基物收入與管積值算單位方）公司名稱2019202020212022碧桂園服務(wù)24.227.4022.3630.92華潤萬象生活27.6227.2923.47中海物業(yè)26.924.7825.1228.59保利物業(yè)17.417.6219.2819.95綠城服務(wù)34.734.3534.8833.30雅生活服務(wù)14.220.1021.5322.63融創(chuàng)服務(wù)23.721.8323.4724.29世茂服務(wù)27.129.5027.8625.73新城悅服務(wù)23.0323.50合景悠活36.926.0412.6616.15卓越商企服務(wù)75.777.1882.8064.81建業(yè)新生活15.414.8416.1215.12時(shí)代鄰里14.612.1120.1318.86招商積余30.133.8635.2640.20資料來源：各公司公告，社區(qū)增值服務(wù)收入占比有所下滑根據(jù)相關(guān)披露數(shù)據(jù)的15家物業(yè)管理公司增值服務(wù)收入以及基礎(chǔ)物業(yè)收入占比整理發(fā)現(xiàn)，22物管公整體社增服收占比202年顯2.pct達(dá)到14.7基物收占比升66p至3.06。圖表12022主物管公基礎(chǔ)業(yè)入增服收入比）000000000000000000.0基礎(chǔ)物（） 社區(qū)增（） 基礎(chǔ)物業(yè)務(wù)比均值 社區(qū)增服務(wù)務(wù)收占比值資料來源：同花順iFinD，選取202年連增服務(wù)露據(jù)主樣物管業(yè)13企202增值服務(wù)收同減8.38增服收幅超20分別金-77.7、代里30.7、景活（45.3世茂務(wù)-310建新活（-4.5增速高是保物（3.2。區(qū)增服大減一面主源于情復(fù)發(fā)房產(chǎn)行下觀濟(jì)軟等因使新售車位產(chǎn)運(yùn)營增服業(yè)開困難。圖表1物業(yè)理司值務(wù)入增情）證券簡(jiǎn)稱202020212022金科服務(wù)83.6241.1-77.7時(shí)代鄰里135.2193.9-30.7融創(chuàng)服務(wù)65.2187.710.7卓越商企服務(wù)76.0117.7-14.3合景悠活86.6108.6-45.3碧桂園服務(wù)100.192.220.7華潤萬象生活30.586.916.0雅生活服務(wù)116.977.424.3新城悅服務(wù)68.161.914.0世茂服務(wù)146.852.9-31.0建業(yè)新生活118.938.5-24.5保利物業(yè)51.531.633.2資料來源：同花順iFinD，各公司年報(bào)，平均毛利率、凈利率大幅下降整體毛利率水平大下1家本企平合毛率22.3大幅低主要因202年房產(chǎn)行下回難升且疫影大地區(qū)出現(xiàn)封現(xiàn)造人貼防用消等的成支上樣業(yè)中利率下的有1家其降幅大兩物企是金服（-2.0pct和融創(chuàng)服務(wù)-9.pc綠城理控毛率勢(shì)漲主要長源其業(yè)建板塊中積優(yōu)管模，展服范，時(shí)強(qiáng)本管。從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看社區(qū)服務(wù)和基礎(chǔ)物業(yè)服毛率均承壓計(jì)13數(shù)據(jù)樣本公司中12家公司基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率略有下滑，0家公司社區(qū)增值服務(wù)毛利率降。整體凈利率同步下降取1家本管業(yè)均綜凈率4.92比大幅下降79pc中率最的家管業(yè)綠城理（8.03和華萬象生（1836利增長顯只綠管服務(wù)家增為2.3凈利下降14，中科務(wù)（54.pc）世服務(wù)2.0c降最大。圖表1主要業(yè)理司體利率） 圖表2主要業(yè)理司體利率）7 240 231 2 235 2642552035432107 08 09 00 01 02毛利率

4 1 173182 17713785 420070809000102凈利率資料來源：同花順iFinD， 資料來源：同花順iFinD，圖表2部分業(yè)理司礎(chǔ)業(yè)毛率況（）證券簡(jiǎn)稱 2021 2022碧桂園服務(wù) 30.3 25.5華潤萬象生活 15 14中海物業(yè) 14.9 13.4保利物業(yè) 14.31 14.17綠城服務(wù) 12.5 12.1金科服務(wù) 24.3 17.7雅生活服務(wù) 20.1 19.1融創(chuàng)服務(wù) 25.7 23世茂服務(wù) 27.5 22.3新城悅服務(wù) 30.1 24.5卓越商企服務(wù) 22.9 21.1

圖表2部分業(yè)理司區(qū)值服毛率況）證券簡(jiǎn)稱 細(xì)項(xiàng) 2021 2022碧桂園服務(wù) 60.5 53.5華潤萬象生活 27.5 26.6中海物業(yè) 33.3 38.4保利物業(yè) 31.4 31.95綠城服務(wù) 園區(qū)務(wù) 25.7 20.8咨詢務(wù) 30 22.7科技務(wù) 42.8 40.9金科服務(wù) 社區(qū)值 41.6 27.9本地活 8.1 20.9數(shù)智技 44.5 21.1雅生活服務(wù) 社區(qū)值 45.7 34.2城市務(wù) 22.1 19.3外延值 39.2 24.4世茂服務(wù) 社區(qū)值 36.4 31.1城市務(wù) 12.7 13卓越商企服務(wù) 41.5 33.1社區(qū)值 35.9 43.9生活務(wù) 26.6 21.9建業(yè)新生活 18.5 21.8時(shí)代鄰里 26.7 21.9

建業(yè)新生

商業(yè)產(chǎn)理及詢

64.5 77.3時(shí)代鄰里 33.9 32.9資料來源：各公司公告， 資料來源：各公司公告，圖表2樣本業(yè)理司合利率凈率動(dòng)況毛利率（） 凈利率（）20202021202220202020202120222020202120226098.HK碧桂服務(wù)33.9730.7324.8017.2213.984.701209.HK華潤象活26.9531.0830.0512.0619.4318.362669.HK中海業(yè)18.2717.3915.9210.710.4210.036049.HK保利業(yè)18.6518.6818.818.387.848.132869.HK綠城務(wù)19.0318.5516.177.036.733.699666.HK金科務(wù)29.6930.9418.8518.3917.71-36.333319.HK雅生服務(wù)29.6527.4822.0017.5016.4011.961516.HK融創(chuàng)務(wù)27.5931.5222.5113.0017.19-6.769979.HK綠城理股44.9546.3952.2822.9325.2028.030873.HK世茂務(wù)31.3929.3122.5013.7913.41-10.731755.HK新城服務(wù)30.7330.8425.8415.7812.088.183913.HK合景活42.0637.6630.8221.2920.730.086989.HK卓越企務(wù)26.2927.6823.9412.8714.7111.449983.HK建業(yè)生活32.4232.8833.1416.0717.2217.869928.HK時(shí)代里30.2027.2821.3313.2311.32-8.20001914.SZ招商余13.6113.7611.845.044.844.56002968.SZ新大正21.4218.6716.189.957.957.15資料來源：同花順iFinD，關(guān)聯(lián)房企回款困難導(dǎo)致信用減值風(fēng)險(xiǎn)大幅上升2022度本司用值損計(jì)規(guī)總較年同大上42033其中代鄰金服融務(wù)等司幅原因關(guān)房出流性風(fēng)險(xiǎn)等因的響。圖表2樣本司年用值失計(jì)規(guī)（元）證券簡(jiǎn)稱20212022碧桂園服務(wù)1.886.79華潤萬象生活0.140.27中海物業(yè)0.240.51保利物業(yè)0.310.46綠城服務(wù)0.901.42金科服務(wù)0.6921.2雅生活服務(wù)1.604.66融創(chuàng)服務(wù)1.9615.2綠城管理控股0.110.23世茂服務(wù)2.517.44新城悅服務(wù)1.111.45合景悠活0.180.43卓越商企服務(wù)0.130.84建業(yè)新生活1.010.78時(shí)代鄰里0.103.72招商積余0.500.28新大正0.07-0.0資料來源：同花順iFinD，，注：其中中海物業(yè)信用減值規(guī)模貨幣單位為港幣降本增效仍是物業(yè)管理行業(yè)長期主題單位在管面積員工成本整體小幅上升。022年樣本物企單位在管面積員工成本相比于202年幅高9公司現(xiàn)行家司降長來看單管面積員工本有降一方由在規(guī)提帶來位工本另一面各個(gè)司在試字轉(zhuǎn)型方降增本公潤象4.54元/平米建新（.12元平米和越企服3.5元平米的單位在管積工本低。圖表2樣本司位管積工成）證券簡(jiǎn)稱 2019年 2020年 2021年 2022年碧桂園服務(wù)14.6413.6013.5818.1華潤萬象生活6.005.264.54中海物業(yè)17.0114.9614.5317.1保利物業(yè)10.369.289.258.12綠城服務(wù)12.8513.4213.7213.8金科服務(wù)9.267.016.448.01雅生活服務(wù)12.2310.8410.7710.4融創(chuàng)服務(wù)30.7916.5214.9912.3綠城管理控股15.0517.4118.8世茂服務(wù)14.8611.3911.7816.5新城悅服務(wù)9.767.328.849.78合景悠活21.5213.676.126.49卓越商企服務(wù)4.634.303.55建業(yè)新生活9.587.385.494.12時(shí)代鄰里14.489.368.298.68招商積余12.4817.5913.4813.9新大正10.7210.6613.9313.5資料來源：同花順iFinD，財(cái)務(wù)銷售費(fèi)用控制穩(wěn)定，管理費(fèi)用有所上升17家本司22期費(fèi)用平為1.04，比上0.4pc。物管板塊期間費(fèi)率較維來體現(xiàn)下趨去年所計(jì)隨著科技應(yīng)整仍一費(fèi)的空其銷財(cái)用率制理有所上升。圖表2樣本管司均間用率動(dòng)） 圖表2樣本物管公司各項(xiàng)費(fèi)用率均值變動(dòng)情況（）資料來源：同花順iFinD， 資料來源：同花順iFinD，基金重倉個(gè)股配置比例有所分化2022年四季度基金重倉股配置來看222四度心物個(gè)股普獲增桂服務(wù)華萬生活城管控利業(yè)個(gè)222年四度比持招商余22四度到減綠服202持續(xù)減持。圖表22022末金倉有業(yè)管行主個(gè)情（）名稱2022年末季度持倉變動(dòng)(萬股)持股總市值(萬元)20222022Q32022Q22022Q1中海物業(yè)144,20.26-139.4-575.8250.50508.84碧桂園服務(wù)200,55.12729.713,229031,927472,75068保利物業(yè)84,27.99136.34-606.745.14857.16綠城管理控股10,10.74621.001,2366027.00-合景悠活2,586461,67370---綠城服務(wù)4,85778-291.0-791.0-2,49.40469.40招商積余14,64.42-2,46.87123