地價(jià)基礎(chǔ)知識(shí)與估價(jià)方法

關(guān)于地價(jià)基礎(chǔ)知識(shí)與估價(jià)方法第1頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月一、土地價(jià)格（一）內(nèi)涵（二）特點(diǎn)（三）影響因素（四）趨勢(shì)及規(guī)律第2頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月土地價(jià)格的概念土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。我國(guó)土地價(jià)格的含義不同于一般土地私有制國(guó)家：它是取得多年土地使用權(quán)時(shí)支付的一種代價(jià)，是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提、一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的一種實(shí)現(xiàn)形式，而不是土地所有權(quán)的價(jià)格。與土地所有權(quán)價(jià)格相比，不僅量不同，而且有質(zhì)的差別。在估價(jià)程序與方法上與土地私有制國(guó)家又是相似的。第3頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月土地價(jià)格的內(nèi)涵與外延土地價(jià)格的內(nèi)涵：土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。

土地價(jià)格的外延：購買土地實(shí)際上是購買土地的權(quán)利，不同的土地權(quán)利為購買者帶來的收益不同，因此其價(jià)格也不同。第4頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月二、土地價(jià)格的主要特征1、土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格；2、土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定；3、土地價(jià)格主要由土地需求決定；4、土地價(jià)格呈上升趨勢(shì)；5、土地價(jià)格具有明顯的地域性。

第5頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月三、土地價(jià)格的類型按土地權(quán)利劃分按土地價(jià)格形成方式劃分按政府管理手段劃分

按土地價(jià)格表示方法劃分

按土地的存在形態(tài)劃分

按土地的交易方式劃分按土地價(jià)格使用目的劃分

第6頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月三、按土地權(quán)利分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格土地所有權(quán)價(jià)格是一種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格，或說為賣斷價(jià)格。土地使用權(quán)價(jià)格是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。同樣，租賃和抵押權(quán)會(huì)形成租賃權(quán)價(jià)格和抵押權(quán)價(jià)格。

第7頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月按土地價(jià)格形成方式可分為交易價(jià)格是通過市場(chǎng)交易形成的土地成交價(jià)格。理論價(jià)格理論價(jià)格指經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理想的，或是真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，按照一定的程序和方法評(píng)定的土地價(jià)格，包括交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅地價(jià)等

第8頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月①交易底價(jià)；在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購買者、租賃者、抵押者等都要對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估，形成各自底價(jià)。②基準(zhǔn)地價(jià)；是政府為管理土地市場(chǎng)，由專業(yè)部門、專業(yè)人員評(píng)定的土地等級(jí)和區(qū)域的平均價(jià)格。③課稅價(jià)格；是政府為征收有關(guān)土地稅收而評(píng)定的土地價(jià)格。

第9頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月按土地價(jià)格表示方法可分為

土地總價(jià)格：是指一宗土地的整體價(jià)格，一般不能反映土地價(jià)格水平的高低。單位面積地價(jià)：又稱土地單價(jià)，是指單位土地面積的價(jià)格，一般可以反映土地價(jià)格水平的高低。單位面積地價(jià)=土地總價(jià)格÷土地總面積樓面地價(jià)：又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格，樓面地價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。三者之間關(guān)系：樓面地價(jià)=土地總價(jià)格÷總建筑面積樓面地價(jià)=土地單價(jià)÷容積率

第10頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月按政府管理手段可分為申報(bào)地價(jià)：由土地所有人或使用人向有關(guān)機(jī)關(guān)申報(bào)的地價(jià)。公告(示)地價(jià)：是政府定期公布的地價(jià)。它一般是征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。

第11頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月按土地的存在形態(tài)可分為生地價(jià)格：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。熟地價(jià)格：指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。毛地價(jià)格：指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。凈地價(jià)格：指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套、場(chǎng)地內(nèi)達(dá)到開工條件且沒有設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格第12頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月按土地的交易方式可分為：拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、掛牌價(jià)格。按土地價(jià)格使用目的可分為：買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征地價(jià)格等。

第13頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種：

1．要求在成交日期時(shí)一次付清。

2．如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣。

3．從成交日期時(shí)起分期付清。

4．約定在未來某個(gè)日期一次付清。

5．以抵押貸款方式支付。

第14頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

影響土地價(jià)格變動(dòng)的因素1、一般因素2、區(qū)域因素3、個(gè)別因素第15頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月一般因素指影響土地價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素，它對(duì)土地價(jià)格的總體水平產(chǎn)生影響包括：土地制度、城市規(guī)劃、城市性質(zhì)及宏觀區(qū)位、土地利用計(jì)劃土地相關(guān)政策、人口狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)安定狀況第16頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月區(qū)域因素對(duì)區(qū)域地價(jià)有總體影響的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素包括：位置、基礎(chǔ)設(shè)施條件、規(guī)劃限制、環(huán)境質(zhì)量第17頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月個(gè)別因素宗地本身的條件和特征對(duì)宗地地價(jià)有影響的因素例如：宗地面積、位置、形狀、臨街寬度、宗地開發(fā)程度、土地利用狀況、規(guī)劃條件、土壤肥力、地質(zhì)條件等第18頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月中國(guó)土地價(jià)格體系（一）基準(zhǔn)地價(jià)（二）標(biāo)定地價(jià)（三）交易地價(jià)（四）其它價(jià)格形式第19頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月基準(zhǔn)地價(jià)城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別的土地或土地條件相當(dāng)?shù)牡赜颍凑丈虡I(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)上法定最高年期物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格第20頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)是指在農(nóng)村范圍內(nèi)，以縣域?yàn)閱挝粚?duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別的土地，或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜颍凑胀恋厮袡?quán)、土地使用權(quán)等不同權(quán)利分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格第21頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月基準(zhǔn)地價(jià)的確定（5級(jí)）第22頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的具體宗地在公開市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)第23頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)的主要區(qū)別：

(1)基準(zhǔn)地價(jià)是大面積評(píng)估的區(qū)域平均地價(jià)，標(biāo)定地價(jià)則是具體到宗地或地塊的地價(jià)，亦稱宗地地價(jià)；

(2)基準(zhǔn)地價(jià)以考慮宏觀區(qū)域因素為主，標(biāo)定地價(jià)則還考慮地價(jià)的微觀區(qū)位因素，其地價(jià)更為接近市場(chǎng)交易地價(jià)。第24頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

指土地買賣雙方按市場(chǎng)交易規(guī)則，在土地市場(chǎng)中實(shí)際成交的價(jià)格。主要有：土地使用權(quán)出讓價(jià)格土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格租賃價(jià)格地役權(quán)價(jià)格交易地價(jià)第25頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月土地的存在形態(tài)土地權(quán)利土地價(jià)格形成政府管理手段土地交易土地價(jià)格使用目的其它地價(jià)形式第26頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月土地價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)及規(guī)律性土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì)土地價(jià)格變動(dòng)呈現(xiàn)周期性特征土地價(jià)格的變動(dòng)具有明顯的地區(qū)差異性地價(jià)在房地產(chǎn)價(jià)格中所占比重越來越大第27頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高人口數(shù)量及家庭戶數(shù)增加土地投機(jī)第28頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月土地價(jià)格變動(dòng)呈現(xiàn)周期性特征土地價(jià)格的周期性變動(dòng)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響土地價(jià)格變動(dòng)受政府調(diào)節(jié)的影響第29頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月二、土地估價(jià)（一）概念（二）土地估價(jià)的目的與作用（三）土地估價(jià)的原則（四）土地估價(jià)基本方法第30頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月（一）土地估價(jià)的概念

土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性、按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響。綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格過程。第31頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月（二）土地估價(jià)的目的與作用1、能靈敏地反映市場(chǎng)的供需狀況、土地的利用狀況和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化，同時(shí)通過與其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)綜合反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；2、調(diào)控土地市場(chǎng)供需的有力杠桿；3、調(diào)整土地市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體之間經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的保障；4、推進(jìn)我國(guó)土地使用制度改革的重要前提；5、量化國(guó)有土地資產(chǎn)的尺度。

第32頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月（三）土地估價(jià)的使用方向1、為國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲(chǔ)備、作價(jià)人股、清產(chǎn)核資等提供地價(jià)參考；2、為集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)人股和轉(zhuǎn)讓等提供地價(jià)參考；3．為土地使用權(quán)抵押提供地價(jià)參考；4．為企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并，分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供地價(jià)參考；5．確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)；第33頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月（三）土地估價(jià)的使用方向6．實(shí)現(xiàn)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)；7．對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行分等定級(jí)；8．確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)；9．為土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收提供地價(jià)參考；10．為司法鑒定提供地價(jià)參考。第34頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月（四）土地估價(jià)的原則概念：人們?cè)谕恋毓纼r(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中．逐漸認(rèn)識(shí)了土地價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡(jiǎn)明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。這些法則或標(biāo)椎就是土地估價(jià)原則。第35頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月（四）土地估價(jià)的原則應(yīng)當(dāng)遵循的主要原則有：合法原則；最有效使用原則（最高最佳使用原則）；替代原則；變動(dòng)原則（估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則）；報(bào)酬遞增遞減原則；預(yù)期收益原則；供需原則；貢獻(xiàn)原則；公平原則等。作用及重要性：土地估價(jià)原則是使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估計(jì)結(jié)果具有近似性。第36頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月（四）主要估價(jià)原則合法原則替代原則最有效使用原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則預(yù)期收益原則供需原則報(bào)酬遞增遞減原則貢獻(xiàn)原則第37頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

合法原則合法原則要求土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。

第38頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

合法原則合法產(chǎn)權(quán)應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)?，F(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有《國(guó)有土地使用征》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》四種，房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》三種。任何產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象。第39頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

合法使用應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃現(xiàn)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值，在一定程度上反映了這一要求。

第40頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

合法處分應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使月權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。第41頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

替代原則替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似土地在同等條件下的正常價(jià)格。類似土地是指土地所在區(qū)域的區(qū)域特征，以及影響地價(jià)的因素和條件均與待估土地類似的土地。在同一市場(chǎng)上，相同的商品，具有相同的價(jià)值。土地價(jià)格也符合這一規(guī)律，只是由于土地的獨(dú)一無二性，使得完全相同的土地幾乎沒有，但在同一市場(chǎng)上具有相近效用的土地，其價(jià)格是相近的。根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其他具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。第42頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

替代原則土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定；土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格；土地價(jià)格可通過比較地塊的條件及使用價(jià)值來確定。第43頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

替代原則市場(chǎng)比較法是以替代原則為基礎(chǔ)的

替代原則實(shí)際上與收益還原法也有較深的淵源關(guān)系

適用范圍廣，是估價(jià)原則的中心內(nèi)容之一基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法實(shí)際上都是替代原則在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。在收益法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等估價(jià)方法中都得以應(yīng)用第44頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

最有效使用原則（最高最佳使用原則）土地價(jià)格是以該地塊的效用最有效發(fā)揮為前提。最有效使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。最有效使用必須同時(shí)符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)①法律上許可；②技術(shù)上可能；③經(jīng)濟(jì)上可行；④價(jià)值最大化。第45頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

最有效使用原則（最高最佳使用原則）最高最佳使用具體包括3個(gè)方面①最佳用途；②最佳規(guī)模；③最佳集約度。尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個(gè)方面依序篩選：①法律上的許可性②技術(shù)上的可能性③經(jīng)濟(jì)上的可行性④價(jià)值是否最大三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握最高最佳使用（1）收益遞增遞減原理；（2）均衡原理；（3）適合原理。第46頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的時(shí)間界限。第47頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的時(shí)間界限。第48頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月舉例1．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。2．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。3．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中最常見、最大量的，包括在建工程估價(jià)。4．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的情形，如評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價(jià)格。5．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價(jià)值。第49頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月預(yù)期收益原則土地價(jià)格受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右，土地投資者是在預(yù)測(cè)該土地在有限使用年期內(nèi)所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的，因此，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤(rùn)總和(即收益價(jià)格)是預(yù)期收益原則的具體表現(xiàn)。預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。預(yù)期收益原則，對(duì)土地估價(jià)中的地區(qū)分析、交易實(shí)例價(jià)格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價(jià)實(shí)踐中，剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益的確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。第50頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月預(yù)期收益原則土地不能實(shí)行完全競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格的獨(dú)占傾向性較強(qiáng)。供需信息及替代性有限，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定其價(jià)格。供需原則是以預(yù)期收益原則、變動(dòng)原則、競(jìng)爭(zhēng)原則為基礎(chǔ)的。第51頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月報(bào)酬遞增遞減原則利用該原則，找出土地邊際收益點(diǎn)（也即最大收益點(diǎn)或最有效使用點(diǎn)）。這一原則說明，成本的增加并不一定會(huì)使土地價(jià)格增加。第52頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

貢獻(xiàn)原則對(duì)于土地估價(jià)，這一原則是指不動(dòng)產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果，其中一部分的收益，對(duì)總收益而言，是部分與整體的關(guān)系。變動(dòng)原則土地價(jià)格是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，地價(jià)相應(yīng)而變。與預(yù)測(cè)原則密切相關(guān)，是估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的基礎(chǔ)，是基準(zhǔn)地價(jià)更新等的理論依據(jù)。第53頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月（五）土地估價(jià)的基本方法市場(chǎng)比較法收益還原法成本逼近法剩余法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法農(nóng)地宗地價(jià)格評(píng)估方法第54頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月（五）土地估價(jià)的基本方法土地估價(jià)方法，可以分為基本估價(jià)法和應(yīng)用估價(jià)法?；竟纼r(jià)方法又分為：收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法和成本逼近法。最近同類房地產(chǎn)在市場(chǎng)上是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的--市場(chǎng)比較法重新開發(fā)或建造同類房地產(chǎn)需要多少費(fèi)用—成本法如果直接利用該房地產(chǎn)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益（即基于房地產(chǎn)的收益能力來衡量其價(jià)值）--收益還原法第55頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月應(yīng)用估價(jià)法又稱為大量估價(jià)法屬于此類的方法有：路線價(jià)估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法等。第56頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月市場(chǎng)比較法

基本原理

市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原理，將待估土地與具有替代性的、且在近期市場(chǎng)上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地價(jià)格的方法第57頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

VD=VB×A×B×D×FVD：待估宗地價(jià)格VB：比較實(shí)例宗地價(jià)格

A：待估宗地情況指數(shù)修正

B：待估宗地日期指數(shù)修正

D：待估宗地區(qū)域因素指數(shù)修正

F：待估宗地個(gè)別因素指數(shù)修正市場(chǎng)比較法基本公式第58頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月估價(jià)程序收集宗地交易實(shí)例確定比較實(shí)例確立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正估價(jià)期日修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正使用年期等修正求出比準(zhǔn)價(jià)格第59頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月A：待估宗地情況指數(shù)∕比較實(shí)例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)∕比較實(shí)例宗地情況指數(shù)B：待估宗地估價(jià)日期地價(jià)指數(shù)∕比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)∕比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)F：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)∕比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件修正指數(shù)計(jì)算第60頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月基本公式在具體運(yùn)用中可表示為：VD=VBX100/()X()/100X100/()X100/()第61頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月第62頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月特點(diǎn)與適用范圍是最基本、最常用的土地估價(jià)方法之一、也是國(guó)際上通用的國(guó)際估價(jià)方法。評(píng)估價(jià)格比較接近土地的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格。適用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代關(guān)系的土地交易實(shí)例地區(qū)第63頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月收益還原法

基本原理收益還原法是將待估土地未來正常年純收入，以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價(jià)格的方法第64頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

V=a/rＶ：土地收益價(jià)格

a：土地純收益

r：土地還原利率收益還原法基本公式第65頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月收集相關(guān)資料測(cè)算年總收益確定年總費(fèi)用計(jì)算年純收益確定還原利率選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算程序試算收益價(jià)格確定待估宗地地價(jià)估價(jià)程序第66頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

是地租地價(jià)理論的直接應(yīng)用，也是較為常用的評(píng)估方法。只適用于有收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)與適用范圍第67頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

基本原理成本逼近法是以開發(fā)土地所消耗的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金和土地增殖收益來確定土地價(jià)格的方法成本逼近法第68頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

地價(jià)＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋土地增值收益＝土地成本價(jià)格＋土地增值收益

基本公式第69頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月判斷待估土地是否適用于成本法；收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、及增值收益等資料；通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)；確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價(jià)值增加額；按地價(jià)公式求取待估土地的土地價(jià)格；對(duì)地價(jià)進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價(jià)格估價(jià)程序第70頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

一般用于新開發(fā)土地既無收益又無比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估適用范圍第71頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

基本原理

剩余法是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法剩余法第72頁，課件共82頁，創(chuàng)作于2023年2月

Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ）