前期物業(yè)介入管理流程

前期物業(yè)介入管理流程

1.范圍適用于集團(tuán)下屬所有項(xiàng)目配合之物業(yè)公司前期介入工作（包括集團(tuán)控股之物業(yè)公司和外包物業(yè)公司）。.控制目標(biāo)規(guī)范物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開(kāi)展。.術(shù)語(yǔ)和定義物業(yè)管理前期介入的概念是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)各個(gè)階段，包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等，就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。.職責(zé)項(xiàng)目物業(yè)/區(qū)域物業(yè)/集團(tuán)物業(yè)部監(jiān)督管理物業(yè)前期工作介入，協(xié)調(diào)工作開(kāi)展中的問(wèn)題；項(xiàng)目公司配合物業(yè)公司的前期工作介入工作。.主要控制點(diǎn)物業(yè)管理方案策劃.流程說(shuō)明序號(hào)流程名稱責(zé)任人流程說(shuō)明（輸入、輸出、流程說(shuō)明）知識(shí)管理文件1前期物業(yè)管理介入工作計(jì)劃區(qū)域客服輸入：前期物業(yè)管理合同、項(xiàng)目資料輸出：前期物業(yè)介入工作計(jì)劃書(shū)流程說(shuō)明：1.1物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理合同后，項(xiàng)目公司提供相關(guān)項(xiàng)目資料（包括：建筑平面圖、銷售面積、設(shè)備設(shè)施等），根據(jù)相關(guān)資料及項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程制定第2頁(yè)共7頁(yè)

序號(hào)流程名稱責(zé)任人流程說(shuō)明（輸入、輸出、流程說(shuō)明）知識(shí)管理文件前期物業(yè)介入工作計(jì)劃書(shū)，提交項(xiàng)目物業(yè)審核。項(xiàng)目物業(yè)審核，提交區(qū)域物業(yè)，項(xiàng)目總監(jiān)、集團(tuán)物業(yè)負(fù)責(zé)人審核，公共事務(wù)總監(jiān)審批。項(xiàng)目物業(yè)根據(jù)各級(jí)審核意見(jiàn)與物業(yè)公司修正前期工作計(jì)劃，并明確工作內(nèi)容和要求。2成立工作小組項(xiàng)目客服輸入：前期物業(yè)介入工作計(jì)劃書(shū)輸出：工作小組成立/工作實(shí)施流程說(shuō)明：根據(jù)審批的前期物業(yè)管理介入工作計(jì)劃書(shū)，物業(yè)公司成立工作小組，并開(kāi)始工作實(shí)施；計(jì)劃實(shí)施過(guò)程中物業(yè)公司應(yīng)注意：1.1物業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車(chē)位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見(jiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)，計(jì)劃實(shí)施過(guò)程中開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極配合物業(yè)開(kāi)展上述工作；2.1.2物業(yè)與我司雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書(shū)面資料，以備復(fù)查；對(duì)涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn)，如：管理費(fèi)定價(jià)、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾以及涉及到設(shè)備設(shè)施合同中的維保條款等。前期物業(yè)管理分為三個(gè)階段：a）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段；b）營(yíng)銷策劃階段；c）施工建設(shè)階段；三個(gè)主要階段結(jié)束后配合開(kāi)發(fā)商進(jìn)行竣工驗(yàn)收。3規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工作介入物業(yè)公司輸入：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案輸出：物業(yè)公司評(píng)審意見(jiàn)流程說(shuō)明：3.1項(xiàng)目公司在各個(gè)設(shè)計(jì)階段，包括概念設(shè)計(jì)、總第2頁(yè)共7頁(yè)

序號(hào)流程名稱責(zé)任人流程說(shuō)明（輸入、輸出、流程說(shuō)明）知識(shí)管理文件體規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)請(qǐng)物業(yè)公司參與設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和設(shè)計(jì)成果的評(píng)審，參考物業(yè)公司的建議對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和設(shè)計(jì)成果進(jìn)行改進(jìn)。4營(yíng)銷策劃階段工作介入物業(yè)公司輸入：項(xiàng)目資料輸出：物業(yè)管理方案流程說(shuō)明：物業(yè)管理模式研究在項(xiàng)目公開(kāi)推廣前，根據(jù)項(xiàng)目情況，物業(yè)公司與營(yíng)銷公司協(xié)商制定物業(yè)管理概念模式，項(xiàng)目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求?！段飿I(yè)管理方案》策劃根據(jù)物業(yè)概念模式，制定物業(yè)管理方案，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等。需營(yíng)銷公司審核后，上報(bào)集團(tuán)物業(yè)負(fù)責(zé)人、公共事務(wù)總監(jiān)審核，執(zhí)行董事審批后，方可對(duì)外推廣。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議簽訂《物業(yè)管理方案》經(jīng)開(kāi)發(fā)商確認(rèn)后擇定物業(yè)公司，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》，同時(shí)物業(yè)公司應(yīng)協(xié)助開(kāi)發(fā)商在銷售商品房時(shí)，與購(gòu)買(mǎi)者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》銷售過(guò)程服務(wù)物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)了解開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)對(duì)外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)開(kāi)發(fā)商需要提供物業(yè)推介資料，開(kāi)發(fā)商對(duì)與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書(shū)面確認(rèn)。第2頁(yè)共7頁(yè)

序號(hào)流程名稱責(zé)任人流程說(shuō)明（輸入、輸出、流程說(shuō)明）知識(shí)管理文件5施工建設(shè)階段工作介入項(xiàng)目物業(yè)輸入：項(xiàng)目施工過(guò)程輸出：物業(yè)公司施工建設(shè)建議流程說(shuō)明：物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門(mén)窗安裝階段，時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前5個(gè)月。施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容成立工程介入小組，一般2-3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。項(xiàng)目公司物業(yè)主管協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)專人與物業(yè)對(duì)接，及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通過(guò)與項(xiàng)目公司、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度，通常可通過(guò)建立一套報(bào)表體系來(lái)實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容有：工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問(wèn)題處理的建議。實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形式書(shū)面呈報(bào)給項(xiàng)目公司相關(guān)部門(mén)，并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況。物業(yè)定期參加項(xiàng)目公司組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)溝通相關(guān)問(wèn)題和進(jìn)度。物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問(wèn)題應(yīng)以書(shū)面報(bào)告的形式上報(bào)給項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況。物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要占八、、了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施第2頁(yè)共7頁(yè)

序號(hào)流程名稱責(zé)任人流程說(shuō)明（輸入、輸出、流程說(shuō)明）知識(shí)管理文件設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱