板式高層住宅在中國的發(fā)展方向

肚板式高層由住宅曾在中國的輩發(fā)展方向板式高層住宅﹕未來中國住宅的發(fā)展方向

戶戶朝陽、通風(fēng)良好的板式高層住宅備受人們青睞，已成為未來中國住宅的發(fā)展方向。

"輪回"是自然界亙古不變的法則，房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然也逃不脫同樣的歷史發(fā)展規(guī)律。十多年前的北京，以"前三門"為代表的板式高層住宅和以方莊小區(qū)為代表的點(diǎn)式高層住宅這樣兩種建筑形式曾經(jīng)引起了全國建筑學(xué)界的爭(zhēng)鳴。受到當(dāng)時(shí)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和板式高層住宅設(shè)計(jì)使用功能上的局限，點(diǎn)式高層成為北京最主要的建筑模式。但隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和福利分房制度的終結(jié)，人們對(duì)居住的要求越來越從去年下半年開始，北京住宅市場(chǎng)上陸續(xù)出現(xiàn)了嘉銘園、戀日家園和美麗園等板式小高層住宅小區(qū)，且都成為市場(chǎng)上的明星樓盤，得到了購房者的青睞。日前北京建筑學(xué)界的專家再次聚首，共同探討了板式小高層和點(diǎn)式小高層建筑的優(yōu)劣和發(fā)展方向，引起了業(yè)界人士的關(guān)注。

阿特金斯國際設(shè)計(jì)公司資深建筑師劉嘉峰曾主持過嘉銘園、東潤(rùn)風(fēng)景和歐陸經(jīng)典等住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，且以板式高層住宅為主，他對(duì)板式高層住宅有著更深層次的理解。

今天，我們一直在討論板式小高層是不是適合北京。其實(shí)，北京從用地與其中心距離來講，越中心的用地，地價(jià)越高，自然密度就非常高，容積率就越高；而越往外走，地價(jià)越便宜，對(duì)容積率的要求不那么多，自然會(huì)出現(xiàn)低層的、多層的房子。那么就需要找到一個(gè)比較平衡的地方，在什么樣的位置上、在什么樣的地價(jià)條件下或者是城市結(jié)構(gòu)條件下，采用什么樣的方式。那么，就嘉銘園這個(gè)項(xiàng)目來講，正好是在四環(huán)外，又依靠亞運(yùn)村很多現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施，從整個(gè)城市地價(jià)總情況來看，嘉銘園采用板式小高層是適合的。這種適合表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是產(chǎn)品品質(zhì)方面做成圍合感式的板式小高層，提高了每一戶的舒適度；二是價(jià)格適當(dāng)，嘉銘園開盤時(shí)是5000元左右，而那些位于嘉銘園以南500米的項(xiàng)目已達(dá)到7000元～8000元，如此相比，嘉銘園性能價(jià)格比就很好了；三是從嘉銘園地段、價(jià)位和品質(zhì)三者的結(jié)合上，一個(gè)產(chǎn)品本身能夠贏得市場(chǎng)好評(píng)主要在于將地段、價(jià)位和品質(zhì)三因素結(jié)合好。但是同樣一個(gè)東西拿到

2公里以外的北苑去做，仍是同樣的性能價(jià)格比，就未必適合。如果對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化能夠有些影響的，應(yīng)該是在城市某一環(huán)，如北4.5環(huán)、或是南面的3.5環(huán)這樣一個(gè)范圍之內(nèi)，地價(jià)、交通、市場(chǎng)需求三者可以找到一個(gè)平衡點(diǎn)。就北京來講，這一圈的方式可能對(duì)綜合解決某一個(gè)市場(chǎng)需求的要求是很有好處的。有例子可以說明這點(diǎn)：北面有嘉銘園、東面有東潤(rùn)風(fēng)景，南有戀日家園，都是小高層，這不僅僅是一個(gè)做法，而成為一個(gè)現(xiàn)象，就是跟交通、價(jià)位、品質(zhì)三者結(jié)合得比較好、能夠比較現(xiàn)實(shí)地滿足市場(chǎng)的要求。

二是談?wù)劙迨叫「邔幽壳按嬖诘膯栴}以及解決方案。關(guān)于板式小高層與塔式高層容積率問題。具體到做一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候需要因地制宜，因地價(jià)、地段、市場(chǎng)來變化。就北京的要求而言，塔式間距是1.1～1.2，板式是1.6～1.7，這是從日照和遮擋考慮。但這個(gè)問題放到整個(gè)北京的用地上來講的話，北京的地價(jià)是全國最貴的，從土地是不可再生的資源角度來講，應(yīng)盡可能提高土地利用價(jià)值。但目前北京市做板式只能做12層、13層，總的來講，沒有最好地發(fā)揮土地的使用價(jià)值。板式對(duì)后面的房子有些影響，但如能保證做到1.6～1.7的間距問題也能解決?？墒亲鏊?，盡管做到了1.2的間距，對(duì)后面房子的影響是隨著太陽的移動(dòng)呈一條線的形式。但是，這是以住在樓里的非朝南住戶為代價(jià)得來的。但從整個(gè)市場(chǎng)來講，塔式還是有缺陷的。另外，許許多多的點(diǎn)式布局或塔式布局以后，房子之間的間距都非常緊張，人感覺上樓與樓排在一起。在這種情況下，用板式即是在北京這樣的規(guī)定了1.6～1.7的間距的情況下，建造13、14竭層高的板意式，在尺驢度上還是獸比較好的神，也比較來容易做成陪有圍合感籍的空間。箱人當(dāng)然要閃考慮日照?qǐng)?zhí)，另外也沫要考慮在兵建筑的圍幻合感空間鉛當(dāng)中的感合受，因?yàn)榱砣瞬粌H僅謊是要住在悅里面，還丙要感受到烏這個(gè)社區(qū)判是我的一尖個(gè)家這樣躲一個(gè)氛圍鍬。從這兩械個(gè)方面來耗看，如果棄大家都把夸日照均衡才地看，不貌以塔樓部械分住戶的提犧牲為代監(jiān)價(jià)地看，巴可能板式三更人性化沈些疏。誘

短如果寄單從發(fā)展?jié)馍?、單從徑市?chǎng)來講劇，塔樓未砍必是唯一迫的選擇。階另外，從泊設(shè)計(jì)角度呀看，應(yīng)該姓是多種類架型并存為浩好，但是搜北京面臨絨的一個(gè)現(xiàn)搬實(shí)是翻約意9暈0逗％以上的乎房子都是月塔樓，這限里有容積染率以及其雨他原因，握如規(guī)范、根規(guī)劃局棋對(duì)板式的枯要求，但省是我覺得攜現(xiàn)在還是柴應(yīng)該提倡剖非塔樓的油東西，板練式小高層膠可能是其障中的一種畝，僅僅以手容積率來看看；從對(duì)急積壓房的硬調(diào)查來看積，積壓最略多的還是懇這種塔樓奮。其實(shí)開常發(fā)商，作辛一晝梯火1炸0攜戶的大塔簽樓，朝南鉤的幾戶很瞎快就買完連、而北面受的都買不拴掉，利潤(rùn)涌其實(shí)都沉患淀在里面瞞了，這對(duì)腰社會(huì)資源霜和土地資王源來講都瞞是一種浪鳥費(fèi)。因此溪，從政府國角度來講六應(yīng)該是鼓永勵(lì)這種對(duì)靜土地、資聞金、貸款惕各方面使鈔用率最高業(yè)的產(chǎn)品，氏當(dāng)然前提沒是符合市鵝場(chǎng)。如果凝現(xiàn)在發(fā)展露商做一個(gè)哪很全面的室調(diào)查，按屑照某一個(gè)趙最終用戶選的要求來智做房子，梳這不是不竊可能的。琴從產(chǎn)品的咳差異化來粗講，北京傲確實(shí)已對(duì)蜓塔樓很反確感了，在邀這種情況唇下，僅僅憤是很粗的溜市場(chǎng)分析庭也告訴我遞們應(yīng)該找奇一些能夠湯解決塔樓釋問題的產(chǎn)殼品。板式段小高層應(yīng)井該說是解諸決方案之惡一，目前比還沒有發(fā)偶展到代替船塔樓的另擴(kuò)外一種極伸端柏。促

敲劉嘉咽峰：國際臘資深建筑蜻師，曾就哄讀于清華悼大學(xué)研究呀生院，畢竊業(yè)于加拿跨大皇后研范究生院，沫獲城市規(guī)冠劃、發(fā)展學(xué)碩士學(xué)位甘?，F(xiàn)任英訊國阿特金提斯國際有丸限公司資辣深建筑師來，資深規(guī)柏劃師壁。哄

年原首徹都規(guī)劃委怪員會(huì)總建忘筑師謝遠(yuǎn)擠驥曾經(jīng)是殖北京城市雞規(guī)劃和房忠地產(chǎn)業(yè)發(fā)石展的主要抗領(lǐng)導(dǎo)者之奇一，他的紅看法似乎兇為這次研襲討結(jié)果做圓出了總結(jié)摔：茫

遙

幅住宅是滿傘足整個(gè)社社會(huì)需求的貨，住宅的騎類型絕不春是單一的撐，而是豐區(qū)富多彩的艇、多樣的不、適應(yīng)不由同地區(qū)不陽同人的需咽要。福利帽分房時(shí)代堂，人們滿膨足于有個(gè)產(chǎn)住的地方駕就行了，游開發(fā)商也穩(wěn)不愁賣，效所以容積氏率比較高梨，最好的朵辦法就是略塔樓。塔行樓用地少辨，也不照巖顧朝向，匆是檔次非鮮常低的房量子。住宅甩是由于不西同的社會(huì)您背景不同伶的情況所掠造成的，草明顯地反莖映了當(dāng)時(shí)夢(mèng)的社會(huì)經(jīng)吹濟(jì)狀況。進(jìn)小高層是叨現(xiàn)在比較惰時(shí)尚的一開種住宅類洪型，其舒棋適度僅次朋于低層住垃宅。朝向班好，通風(fēng)光好，可以臟做到一梯鄭兩戶兩部川電梯，有橋的甚至可特以做到一示戶占兩層搞，如果一婆層面寬唱是枯5接米多，兩遷層則可以邊占悅到月1秘0磨米寬，是雷相當(dāng)高級(jí)芝、相當(dāng)奢含侈的。這考種房子在稍北京少糞則屬10狹0吩萬元，這奴一消費(fèi)人趕群我認(rèn)為酸不超衫過射1袖0亮％，但絕技對(duì)數(shù)還是翅比較大的謠。我認(rèn)為唱，板式小尼高層有市逗場(chǎng)是有其脅一定的經(jīng)瞞濟(jì)和社會(huì)捆基礎(chǔ)的。早但是，小姜高層一梯甩兩戶配備悠一部甚至析是兩部電槽梯太浪費(fèi)原了。根據(jù)帶國家規(guī)定婦，一部電久梯的費(fèi)用翼是史5果萬元，包投括折舊、圍維修、運(yùn)悠行、電費(fèi)梢，則一部防電梯的服蕩務(wù)面積太稍少，運(yùn)行拐費(fèi)用高，鼓攤?cè)胛飿I(yè)燃管理費(fèi)中棒則相對(duì)較暖高。高收帶入的消費(fèi)犧者可能對(duì)資此不計(jì)較擊。所以說交，在大戶嗓型中做一刑梯兩戶式虎的板式小趴高層是合牙適的。但卡對(duì)統(tǒng)8紀(jì)0甚％的消費(fèi)班者來說，金則會(huì)暴露來出社會(huì)矛角盾：物業(yè)唉管理費(fèi)用揮高，攤不狐起，將來窄會(huì)受到限婦制。所以罰，對(duì)此我斯們還要研憂究通廊式皆的住宅。胞過去的通努廊式住宅勿有許多弊色病，但隨晌著住宅需悔求的變化蜘，住宅設(shè)棚計(jì)水平的亭提高，我醒們應(yīng)該研萌究適合廣哄大群眾的透板式住宅項(xiàng)。日冒本也8該、猛9秋層的住宅擦基本都是袍板式住宅稼，基本上糾不是單元和式的，而匹是通廊式桂的、外通挎廊。美國喊也有，但豆都是小面亞積的。所秘以，小戶謎型的板式涉住宅還應(yīng)秋多加研究壘。裝

種另外草，板式小鋤高層最好心不要搞成安大長(zhǎng)板、圣很高的外前形，即使促是也要采氧取些手法際，如扣些池洞、斷開像一些、錯(cuò)宇開一些、煌使其不至坡于像城墻務(wù)或是像屏潔風(fēng)似的，譜對(duì)城市小稼氣候造成扒不利影響有。因此，穿我主張?jiān)谀帽本?yīng)提泊倡短板住籠宅皮，溪4反0盼米左右，尿三個(gè)單元欺或兩個(gè)單喉元的那種撥，可以做案到暮1婆8尊層扎、管2頌0歷層都行，吹這樣就會(huì)摘發(fā)揮電梯漲的優(yōu)越性臂。我認(rèn)為偉，短板住摧宅是很好列的發(fā)展方朵向，高度嘆可以適當(dāng)計(jì)加高，效姐率更好地社發(fā)揮。所毀以，小高拜層不能一泡概而論地防說就是好脊，什么樣電的小高層糾比較適合淹，什么樣架的小高層惜應(yīng)該怎么聞樣對(duì)待，靠這樣才能亦使我們的介住宅建設(shè)包不斷地進(jìn)岡步促。江

根謝遠(yuǎn)季驥高級(jí)建每筑霉師躬(飄教授然級(jí)從)景，原北京杠市首都規(guī)閱劃委員會(huì)鴨副總工程坑師，現(xiàn)任禽建設(shè)部住鹿宅產(chǎn)業(yè)化辯辦公室專例家組成員綢，中關(guān)村蔬科技園建噸設(shè)公司特也別顧問。敵其間主持詞并參加的簽項(xiàng)目多次激獲獎(jiǎng)，在愚建筑學(xué)報(bào)酬等雜志發(fā)響表許多文水章瞞。尖

棋專家煮論雞談嗓

偽

言早在但此以前，財(cái)我們?cè)鲋疫^一個(gè)比墊較，從容浮積率來看菠，一般塔學(xué)樓可以做胸到恒2.臭8肥～擋3走；板數(shù)可蠢以做吳到牌2腸；多層可重以做牽到派1.活2找～跳1.紙0龜。從市場(chǎng)盛需求來看牲，小高層粉有它的優(yōu)島勢(shì)：一是夾每戶占的裙面寬比較壇大，進(jìn)深亦較小，相盡對(duì)塔樓而供言，通風(fēng)小、采光各趁方面條件亭比較好。獄二是從室業(yè)內(nèi)空間行港為組織路詢線來看，盡大進(jìn)深的慚塔樓或其沖它住宅，密從單元門竟口到各個(gè)墊房間的路殖線比較長(zhǎng)戶，而板樓墻是從中間剛進(jìn)，兩邊仙相對(duì)近，雨因此使用嘗系數(shù)相對(duì)腦提高了。但三是從朝共向來看，篇尤其在北舟京感覺很揪明顯，一郵戶可占到勿兩、三個(gè)癢面寬，朝侍南的房間艷自然就多孫了。板式櫻小高層存挑在的不足比是：規(guī)劃鄙限高，而決且很難突拳破，因此架對(duì)開發(fā)商路來說容積上率受到了謙限制。另奪外，從消型防和規(guī)范李本身來講碎，板樓一住梯兩戶至痰少一部電勢(shì)梯，從投睡資和維護(hù)抄費(fèi)用來講欺成本比較憑高，從這團(tuán)個(gè)角度講傅使用系數(shù)毛相對(duì)于塔唐樓低些副。休

餓劉曉累鐘畢業(yè)于孤哈爾濱建仁筑工程學(xué)籌院，北京秘市建筑設(shè)穗計(jì)研究院?jiǎn)靖笨偨ㄖS師。完成掉了大量的徑工程設(shè)計(jì)植和方案創(chuàng)釣作，在住碑宅設(shè)計(jì)、第小區(qū)規(guī)劃傾方面有一揮定的研究譯和實(shí)踐，越并多次獲宵獎(jiǎng)抱。沫

踢北京星嘉銘園房摟地產(chǎn)開發(fā)私有限公司齊副總經(jīng)理關(guān)王達(dá)嬌明年

移

財(cái)板式僵小高層住么宅的舒適隸性是顯而殊易見的，徒在北京地究區(qū)能夠迅駝速引起關(guān)約注是必然新的。但其軍下一步的祥走勢(shì)如何編，還需進(jìn)跑行探討。瓶應(yīng)該看到是，板式小暴高層住宅絨并不是北虛京的唯一懂選擇，而宿是要適合痰不同的地宴點(diǎn)、不同爺?shù)牡貎r(jià)水戶平、特定際的面積要欠求等。市范場(chǎng)是多元坦化的，不奧存在解決錦所有問題最的戶型。佩板式住宅濁有它的特交點(diǎn)，決定姐了其發(fā)展愧走勢(shì)艇。系

拐首先誠，并不是勻適合所有宵面積的戶頂型。相對(duì)科而言，面咸積較大的但戶姜型討(換如兩室兩魔廳撲超叔11總0郵平方米，終三室兩廳狐超緣過里14輸0縮平方患米峽)感采用這種赤形式更合掠理，從理樸論上講，記越是大戶抱型越適合慣用板式小倉高層形式震。對(duì)于今航年不少熱勾銷的小戶順型來講，于一梯兩戶招并不適合勾。如果解豐決小戶型尿的需求，旨可采用一攀梯三幣戶賠(教或四冬戶品)待的方式站。盾

次其二舅，當(dāng)城市斯中心區(qū)拆濱遷成本較使高時(shí)，板暮式小高層烏因容積率螺低，可能偵無法背負(fù)餅經(jīng)濟(jì)壓力續(xù)。舊城改終建項(xiàng)目中瘡廣泛應(yīng)用吸塔式高層彼住宅的方推式，一時(shí)后還難以完尊全被取代互。微

歉第三起，目前規(guī)商劃政策方叉面，對(duì)板裁式住宅的抹高度限制艙，即不得洲高搏過唇1好4愈層的規(guī)定憲，并未放裙松，制約濫了板式住姐宅的推行脊和發(fā)展。悲應(yīng)該呼吁鋸盡量放松爛這方面的愈規(guī)劃控制伴。射

蛋第四押，板式住趣宅應(yīng)有適紛當(dāng)?shù)倪M(jìn)深祥，一畫般恢1勒2域米飼至關(guān)1轟4目米的進(jìn)深武較為舒適澤，進(jìn)深越械大，舒適利性越小。指如果過長(zhǎng)察，必然出嗚現(xiàn)住宅