理財規(guī)劃項目四任務二

項目四

消費支出規(guī)劃個人理財能力目標能分析客戶的住房需求，并制訂相應的住房消費方案。知識目標掌握消費購買決策的過程、購買行為的動機、住房規(guī)劃的主要內(nèi)容、購房籌資規(guī)劃、住房規(guī)劃的意義；了解家庭居住規(guī)劃的內(nèi)容、方法和程序，了解房產(chǎn)投資的優(yōu)勢和劣勢，分析租房的成本和收益，計算購買住房的成本；掌握信用卡及大額耐用消費品信貸的基本知識。任務任務二：制定住房消費規(guī)劃方案任務一：認識房地產(chǎn)和房地產(chǎn)投資任務二編制住房規(guī)劃

一、購房規(guī)劃1．購房規(guī)劃的基本步驟評估自身財產(chǎn)確定購房的總價和單價購房后的家庭收支狀況2．購房規(guī)劃的基本方法(1)以儲蓄及繳息能力估算負擔得起的房屋總價，其計算公式如下：可負擔的首付款＝目前年收入×收入中負擔首付和房貸的比率上限(或稱為儲蓄率上限)×年金終值系數(shù)(n＝離購房年數(shù)，r＝投資報酬率或市場利率)＋目前凈資產(chǎn)×復利終值系數(shù)(n＝離購房年數(shù)，r＝投資報酬率或市場利率)可負擔的房貸總額＝目前年收入×復利終值系數(shù)(n＝離購房年數(shù)，r＝預計的收入成長率)×收入中負擔首付和房貸的比率上限×年金現(xiàn)值系數(shù)(n＝貸款年限，i＝房貸利率)可負擔的房屋總價＝可負擔的首付款＋可負擔的房貸總額【例4.3】假定小林年收入為10萬元，收入成長率為5%，當前凈資產(chǎn)為15萬元，收入的30%用于儲蓄自備款與負擔房貸的上限。小林打算5年后購房，投資報酬率為8%，貸款年限為20年，利率為6%，屆時可以負擔的房價為？自備款儲蓄部分＝PMT1×{1－[(1＋y)/(1＋r)]n}/(r－y)×(1＋r)n＝30000×{1－[(1＋5%)/(1＋8%)]5}/(8%－5%)×(1＋8%)5＝193047元自備款投資部分＝FV(r，n，0，A)＝FV(8%，5，0，－150000)＝220399元PMT2＝FV(y,n,0,PMT1)＝FV(5%，5，0，30000)＝－38288元貸款部分＝PV(i，m，PMT2)＝PV(6%，20，－38288)＝439160元可購房總價＝193047＋220399＋439160＝852606元結論為可以買大約85萬元的房子。技能訓練王先生今年年底收入為10萬元，預計收入每年增加3％，每年的儲蓄比率為40％。目前有存款2萬元，打算5年后買房，假設王先生的投資報酬率為10％，王先生買房時準備貸款20年，假設房貸利率為6％?！窘馕鲞^程】(1)可負擔首付款=目前凈資產(chǎn)在未來購房時的終值+以目前到未來購房這段時間內(nèi)年收入在未來購房時的終值×年收入中可負擔首付比例的上限 =2萬×(F/P,10%,5)+…(參見教材41頁)=29萬(2)可負擔房貸=以未來購房時年收入為年金的年金現(xiàn)值×年收入中可負擔貸款的比率上限=56.8萬 (3)可負擔房屋總價=可負擔首付款+可負擔房貸=85.8萬(2)可負擔的房屋單價的計算公式為：可負擔房屋單價＝可負擔房屋總價/需求平方米數(shù)買多少平方米的房子，取決于家庭人口數(shù)及空間舒適度的要求。若5年以后才買房子，則以屆時需同住的家庭人口數(shù)計算所需平方米數(shù)。例如，三室兩廳的格局，除基本的臥室、廚衛(wèi)之外，再加上功能性的書房或家庭影院，所需平方米數(shù)更多。家庭成員平均每人若有50～80平方米的空間，就可以享受寬敞舒適的家居生活。以三口之家的沈先生為例，如果理想的住家是四室兩廳，那么以150平方米規(guī)劃，其可負擔購房單價為：101.8萬元÷150平方米＝6800元/平方米。(3)其他需要考慮的因素①契稅：普通住宅按成交價的1.5%繳納，非普通按成交價的3%繳納。②評估費：各商業(yè)銀行有不同的規(guī)定。③律師費：商貸時按每單申請貸款額的3‰支付，每單最低額度為100元，二手房貸款需要辦理公證，每件200元。④保險費：商貸時需要加購房綜合險。⑤抵押登記費：按每平方米0.3元計算。⑥印花稅：按購銷額的3‰～5‰貼花。(4)購房環(huán)境需求房價取決于兩個因素：一是區(qū)位二是大小環(huán)境需求要考慮的重點包括所居住社區(qū)的生活品質(zhì)、離上班地點或子女就學地點遠近以及學區(qū)考慮(否則子女讀書會有額外的支出)等。區(qū)位是決定房價最重要的因素，應考慮承受能力，在交通所需油料、時間成本與房價差異所產(chǎn)生的利息成本之間進行比較選擇。表4－2購房需求規(guī)劃模擬試算表項目代號說明舉例家庭人數(shù)A需同住人數(shù)3人每人所需平方米數(shù)B以50～80平方米假設50平方米屆時擬購房平方米數(shù)C＝A*B150平方米目前年收入D加上年終獎10萬元負擔首付和房貸的儲蓄率上限E以20%～50%假設40%現(xiàn)有的整筆投資額F首付款投資準備金15萬元投資報酬率假設G以3%～10%假設10%你多少年后購房H以多少年后可遷入計算5年復利終值系數(shù)I＝(Hi)n(n＝H，i＝G)1.611年金終值系數(shù)J＝Sn(n＝H，i＝G)6.11可籌備首付款K＝F*I＋D*E*J48.6萬元預計的收入成長率L以2%～5%假設3%購房當年收入累積數(shù)M＝D*Sn(n＝H，i＝L)11.59萬元年收入中可負擔本利攤還額的上限N＝M*E4640元擬本利攤還年數(shù)O最少5年，最長30年20年房貸利率P5%～8%6%年金現(xiàn)值系數(shù)Q＝An/i(n＝O，i＝P)11.47可負擔房貸總價R＝N*Q53.2萬元可負擔購房總價S＝K＋R101.8萬元可負擔購房單價T＝S/G6800可選擇購房區(qū)位U依各區(qū)位行情本市三環(huán)以內(nèi)房貸占總價乘數(shù)V＝R/S，應小于銀行規(guī)定的最高貸款比例80%52.3%理財計算器—購房稅費計算技能訓練王先生年收入為15萬元,每年的儲蓄比率為40%.目前有存款2萬元,打算5年后買房,假設王先生的投資報酬率為15%.王先生買房時準備貸款20年,假設房貸利率為6%. 1.王先生可負擔的首付款為()萬元. A.44.48 B.28.66 C.27.34 D.28.34 2.王先生可負擔的貸款為( )萬元. A.99.64 B.37.56 C.48.7 D.50.7 3.王先生可負擔的房屋總價為()萬元. A.82.04 B.81.9 C.82.1 D.79.8 4.房屋貸款占總房價的比率為( ) A.46% B.70% C.66.7% D.80% 5.假設王先生計劃購買100平方米的房子,則可負擔的房屋單價為 A.8204 B.8190 C.8210 D.7980

二、購房籌資規(guī)劃根據(jù)客戶的收入情況，為其選擇貸款方式、還款方式及還款期限等，并運用相關稅收及法律知識，為客戶提供必要的支持。【任務實施】中低收入家庭如何買房。1．銀行貸款(1)住房公積金貸款。(2)個人住房商業(yè)性貸款。(3)個人住房組合貸款。2．利用政策選擇低價房(1)安居房。(2)平價房。(3)經(jīng)濟適用房。(一)住房貸款的定義房屋貸款，也被稱為房屋抵押貸款、房貸，是由購房者向銀行填報房屋抵押貸款的申請，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾發(fā)放貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的賬戶上。(一)住房貸款的定義新房貸款的貸款期限最長不超過30年，二手房不超過20年；貸款額度是房屋評估值的70。房屋抵押貸款條件：房屋的年限在20年之內(nèi)；房屋的面積各銀行要求不一；房屋要有較強的變現(xiàn)能力；一般要求商品房、公寓、商鋪、寫字樓。房產(chǎn)抵押貸款，一般需要通過專業(yè)的房地產(chǎn)擔保公司來辦理，房產(chǎn)抵押貸款已經(jīng)成為居民個人不動產(chǎn)理財?shù)囊粋€重要手段，通過抵押貸款的方式貸出資金以滿足臨時的消費需求或企業(yè)經(jīng)營需求，以期盤活居民手中持有的不動產(chǎn)，而且在各種融資渠道中，房地產(chǎn)抵押貸款依舊是成本最低的方式之一。(二)住房貸款的申貸資料(1)借款人的有效身份證、戶口簿。(2)婚姻狀況證明，未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調(diào)解書或離婚證(注明離異后未再婚)。(3)已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結婚證。(4)借款人的收入證明(連續(xù)半年的工資收入證明或納稅憑證)。(5)房產(chǎn)的產(chǎn)權證。(6)擔保人(需要提供身份證、戶口本、結(未)婚證等)。(三)住房貸款的流程(四)住房貸款的種類商業(yè)性個人住房貸款住房公積金貸款個人住房組合貸款案例：廣州住房公積金制度住房公積金貸款額度

根據(jù)住房公積金賬戶內(nèi)存儲余額的倍數(shù)、貸款最高限額和貸款比例三個條件分別算出的最小值就是借款人最高可貸額度。

1.按照住房公積金賬戶余額計算的最高可貸額度

計算公式為=(公積金賬戶余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數(shù))×2

2.按照貸款最高限額計算的可貸額度

一人申請住房公積金貸款的，最高貸款額為50萬元，兩人或兩人以上購買同一住房申請住房公積金貸款的，最高貸款額為80萬元。3.按照貸款比例計算的可貸額度對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下或按規(guī)定購買經(jīng)濟適用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，首付款比例不低于20%；對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%；對購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率按同期同檔次基準利率的1.1倍執(zhí)行。貸款年限

一手樓：30年；二手樓：20年；

可以延長到法定退休年齡后5年貸款程序申請公積金貸款需提交的資料（一）居民身份證以及戶口簿；（二）購房合同、首期購房發(fā)票或收據(jù)、定金收據(jù)；（三）收入證明、供樓賬戶；（四）《個人名下房產(chǎn)情況證明》及個人信用報告；（五）承辦銀行要求的其它證件、資料。使用公積金貸款享受利率優(yōu)惠政策

1、公積金貸款與商業(yè)貸款利率對比表（本表商業(yè)貸款利率為基準利率）

2、節(jié)約利息的幅度（以基準利率計算）：以貸款50萬元，期限20年計算，按等額本息的還款方式，公積金貸款可以比商業(yè)貸款節(jié)約利息支出14.86萬元

住房公積金貸款與商業(yè)貸款比較案例:個人住房商業(yè)貸款個人住房商業(yè)性貸款條件 1.具有合法有效的身份證明。

2.必須有穩(wěn)定合法的經(jīng)濟收入，能夠提供相應的收入和資產(chǎn)證明

3.具有完全民事行為能力的自然人，無不良信用記錄。

4.與賣方簽定有效的購房合同或購房協(xié)議。

5.支付了規(guī)定比例的首付款(一般是不低于所購房屋總價的30%)或在貸款銀行存入了不低于首付款的存款。

6.貸款人年齡在18-65周歲，不同年齡所貸款年限的限制有所不同

7.貸款銀行規(guī)定的其他條件貸款成數(shù)與期限和利率

1.二手房住宅貸款成數(shù)最高為購房總價與房屋評估價兩者之間低值的70%，根據(jù)不同銀行不同套數(shù)貸款額度有所浮動，具體以所貸款銀行的要求為準。

2.貸款期限最長為30年，借款人到貸款期限年齡男不超過65歲，女不超過60歲。

3.貸款利率按照中國人民銀行有關貸款利率的規(guī)定執(zhí)行。見個人住房商業(yè)性貸款利率表貸款流程

1.辦理申請手續(xù).準備相關貸款材料。

2.銀行初審。

3.購買保險。

4.銀行復審。

5.簽訂《住房抵押貸款合同》。

6.與賣方辦理房屋產(chǎn)權過戶。

7.銀行為該房屋辦理抵押登記手續(xù)

8.交易中心出產(chǎn)證、銀行取回他項權利證明，銀行放款。技能訓練通過閱讀上述兩個案例:比較個人住房公積金貸款與個人商業(yè)貸款的優(yōu)劣住房公積金:公積金貸款具有政策補貼性質(zhì),貸款利率很低,同時住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關手續(xù)時收費減半.個人商業(yè)貸款:未繳存住房公積金的人可以申請商業(yè)銀行個人住房擔保貸款,條件相對寬松.(五)住房貸款的還款方式1．等額本息還款法2.等額本金還款法3．等額遞增還款法4．等額遞減還款法5．等比遞增還款法6．等比遞減還款法7.組合還款法1．等額本息還款法等額本息還款法是指在貸款期限內(nèi)每月以相等的還款額足額償還貸款本金和利息。適用于收入穩(wěn)定的家庭，如公務員、教師等。每月還款額R＝{P0×(1＋r)n×r}/{(1＋r)n－1}式中，P0——貸款本金；r——月利息；n——還款期數(shù)優(yōu)點：借款人還款操作相對簡單，等額支付月供也方便貸款人合理安排每月收支。等額本息還款法，每月相同，利息較多，【例4.4】李先生向銀行申請了20年期30萬元貸款，利率為5.508%，采用等額本息還款。每月還款額R＝{P0×(1＋r)n×r}/{(1＋r)n－1}＝{300000×(1＋5.508%/12)240×5.508%/12}/{(1＋5.508%/12)240－1}

＝2065(元)理財計算器-等額本息還款法2．等額本金還款法等額本金還款法是指在貸款期限內(nèi)按月償還貸款本金和利息。其中每月所還本金相等。適用于目前收入較高但將來收入會減少的人群，如面臨退休的人員等。每月還款額R＝P0/n＋(P0－P1)×r式中，P0——貸款本金；P1——累計已還本金；r——月利息；n——還款期數(shù)。特點：本金在整個還款期內(nèi)平均分攤，利息則按貸款本金余額逐日計算，每月還款額在逐漸減少，但償還本金的速度是保持不變的。等額本金還款法，逐月遞減，利息較少【例4.5】李先生向銀行申請了20年期30萬元貸款，年利率為5.508%，采用等額本金還款。每月還款額R＝P0/n＋(P0－P1)×r第一個月還款額＝300000/240＋(300000－0)×5.508%/12＝2627(元)第二個月還款額＝2621(元)理財計算器-等額本金還款法3．等額遞增還款法等額遞增還款法即把還款期限劃分為若干時間段，每個時間段內(nèi)月還款額相同，下一個時間段的還款額按一個固定金額遞增。適用于目前收入一般，但未來收入會逐漸增加的人群，如畢業(yè)不久的學生等。特點：目前收入不高的年輕人可優(yōu)先考慮此種還款方式。4．等額遞減還款法等額遞減還款法即把還款期限劃分為若干時間段，每個時間段內(nèi)月還款額相同，下一個時間段的還款額按一個固定金額遞減。適用于目前還款能力強，但未來收入將減少的人群，如中年人士或未婚的白領人士等。特點：客戶在不同的時期內(nèi)還款雖然不同，但是會有規(guī)律地減少，而在同一時期，客戶的還款額是相同的。5．等比遞增還款法等比遞增還款法是指在貸款期后的一時間段內(nèi)每期還款相對前一時間段內(nèi)每期還款額成一固定比例遞增，同一時間段內(nèi)，每期還款額相等的還款方式。適用于前期還款壓力較小、工作年限短、收入呈上升趨勢的年輕人。6．等比遞減還款法等比遞減還款法是指在貸款期后的一時間段內(nèi)每期還款額相對前一時間段內(nèi)每期還款額成一固定比例遞減，同一時間段內(nèi)，每期還款額相等的還款方式。適用于收入較高、還款初期希望歸還較大款項來減少利息支出的借款人。7．組合還款法首先將貸款本金按比例分成若干償還階段，并確定每個階段的還款期限(等本)，接著在每個階段里又按等額本息還款方式歸還(等額)。一般來說，組合還款法的主要形式可分為遞增型、遞減型和任意型三種。遞增(減)型是指在整個貸款期內(nèi)，貸款的歸還呈逐漸增加(減少)的趨勢。任意型是指在貸款期內(nèi)各個階段的還款本金及還款年限不同，使貸款歸還呈不規(guī)則變化。借款人可以根據(jù)自己未來收支情況，來制訂還款計劃，通俗地講就是賺多的時候多還一點，賺少的時候少還一點?！纠?.6】孫先生今年28歲，月收入為4200元。近期購買了一套80萬元的住房，房子要一年后交付，目前孫先生還得租房，每月需付房租600元。交房后孫先生要裝修，結婚也得有大額費用支出，因此，在貸款前三年孫先生還款壓力很大。目前孫先生最大月供承受能力為3000元，他申請貸款50萬元，期限20年。銀行為其設計了如下還款方案：第一階段(3年)2700元/月；第二階段(8年)4000元/月；第三階段(9年)2781.77/月。與等額本息還款法每月歸還3310.84元相比，在第一階段孫先生每月少歸還600多元。與等額本金還款法(首期月供)4183.33元相比，在第一階段孫先生每月少歸還近1500元。孫先生還款壓力輕松了，并且他的利息支出也比等額本息法少。三種還款方式利息之間的差別：等額本息法利息總額為294601.62元；等額本金法為253050.02元；組合還款法則為281631.08元。該計劃的優(yōu)勢在于：前期月供低于等額本息法；緩解前期還款壓力，實現(xiàn)輕松入??；月供金額可自由選擇，方便記憶；可節(jié)省利息支出。該方案適用于前期收入較少，職業(yè)前景良好，收入穩(wěn)步攀升的人群。(六)提前還貸1．提前還貸發(fā)生的三種情況(1)借款人在貸款時對自身的償還能力估計不足。(2)借款人調(diào)整投資組合后提前償還貸款。(3)借款人在貸款一段時間后收入增加，有能力提前還貸。無論出于何種還貸目的，動用提前還款選擇權的決策原則仍然是成本效益原則。2．提前還貸的方法(1)全部提前還款，剩余的貸款一次性還清。(2)部分提前還款，保持每月還款額不變，將還款期限縮短，節(jié)省利息較多。(3)部分提前還款，每月還款額減少，保持還款期限不變，但節(jié)省程度低于第二種。(4)部分提前還款，每月還款額減少，同時將還款期限縮短，節(jié)省利息較多。3．如何還貸更經(jīng)濟(1)如果客戶選擇的是組合貸款，提前還貸時可考慮先還商貸，這樣會優(yōu)惠很多。(2)如果客戶現(xiàn)在資金較為雄厚，又不打算提前還款，建議采用“等額本金還款法”。兩種還款法相比較，“等額本息還款法”支付的利息高于“等額本金還款法”支付的利息。4．提前還貸需注意的問題(1)原則上必須是1年以后，銀行允許。(2)銀行對提前還貸起點金額有要求。(3)提前還貸的前提是以前貸款不拖欠。(4)借款人一般須提前15天或1個月提出書面申請。(5)貸款期限在1年以內(nèi)的，不能部分提前還本。(6)貸款期限在1年以上的，可以部分或全部清償。(7)借款人提前償還全部貸款后可到保險公司退還提前期內(nèi)的保費。(8)組合貸款不必先還公積金貸款。(9)辦理抵押注銷。(七)延長貸款(1)借款人應提前20個工作日向銀行提交申請和相關證明。(2)延長貸款條件：一是貸款未到期，二是先清償應付的本息及違約金。(3)借款人申請延期只限一次。(4)原借款期限與延長期限之和最長不得超過30年。案例：提前還貸張先生向銀行貸了22萬元，假設貸款利率為5％，貸款期限是2004年10月到2014年10月共120期，采用等額本息還款法，月供2333元。目前，已還16期，還剩104期，貸款余額為196609元，現(xiàn)申請?zhí)崆斑€款5萬元。[解析]

第一種：月供不變，將還款期限縮短。張先生這5萬元可把貸款期限縮短兩年7個月，即2012年3月就可全部還清貸款，節(jié)省利息22336元。

第二種：減少月供，還款期限不變，張先生的月供款將由原來的2333元減少到1740元，節(jié)省利息11716元。

第三種：減少月供，還款期限也縮短。5萬元在月供減少到1992元的同時，把貸款期限縮短1年，即到2013年10月可還清貸款、節(jié)省利息15877元。

以上三種還款方式種第一種提前還款方式最節(jié)省利息。仍然以張先生為例，如果張先生不提前還5萬，保持貸款余額不變，只把貸款年限由2014年10月縮短到2009年10月，即貸款期限縮短5年，再繼續(xù)月供3年8個月就能把剩余貸款還清。那么，張先生縮短貸款年限后的月供為4900元，節(jié)省利息27088元。理財計算器：提前還貸住房規(guī)劃:(1)王先生目前看中總價420萬元的地處郊區(qū)的美式別墅現(xiàn)房，而搬出學校宿舍每月可以多2000元房租津貼。由于王先生在國內(nèi)并無任何房產(chǎn)及負債，本次購買別墅屬于首次購房范疇，考慮到王先生美國房產(chǎn)負債的期供折算人民幣年支出約18萬元，去除此項貸款支出，家庭年總收入折合人民幣仍接近50萬元，因此，建議王先生充分利用國內(nèi)銀行對于首次購房的相關政策優(yōu)惠，選擇三成首付的模式購房。(2)貸款20年等額本息還款，月供約18000元。綜合首付及房產(chǎn)交易稅費，王先生