養(yǎng)老地產(chǎn)專題二

養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究MakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablereal養(yǎng)老地產(chǎn)的定義:對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識，更無明確的界定。借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復合型地產(chǎn)的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機會挖掘:人口老齡化和城市空巢家庭比例加劇，市場需求增加。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足。政府政策的支持。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的8大核心戰(zhàn)略問題：創(chuàng)新核心：在于適老化設(shè)計!養(yǎng)老配套和服務(wù)是關(guān)鍵！養(yǎng)老地產(chǎn)的運作模式和運營成本應(yīng)精心測算!國家提出的“居家養(yǎng)老”政策！迅速尋找項目的核心競爭力!有彈性的設(shè)置土地開發(fā)控制模式!認識入市風險并設(shè)定相應(yīng)的解決方案!在成本及溢價平衡間選擇物業(yè)組合!研究框架：part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論part2：市場研究part3：產(chǎn)品打造part4：發(fā)展前景分析part5：風險評估part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論1.養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標準更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護理、醫(yī)療、康復等方面量身設(shè)置。住宅地產(chǎn)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)混合開發(fā)模式2.與一般住宅的差異性消費群的專一性——它是“針對老年人提供的住宅產(chǎn)品”；產(chǎn)品設(shè)計的特殊性——住宅樓、醫(yī)療看護、交通線路、配套設(shè)施等符合老人的生理特點；社區(qū)活動的廣泛性——在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。3.養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展老年公寓：“專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。是由社會投資按照市場化運作的商品住宅。養(yǎng)老社區(qū)：與一般住宅小區(qū)相同之處是都是一般大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人。醫(yī)護型養(yǎng)老院：因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請住醫(yī)護型養(yǎng)老院。普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或都被“社會工作者”動員住進養(yǎng)老院。養(yǎng)老院代表案例：日本醫(yī)護型養(yǎng)老院小規(guī)模多功能服務(wù)站中，配備有日托護理、上門服務(wù)、短期居住和長期居住等老年人基本服務(wù)功能，面向所有老年群體。日本老年居住和服務(wù)設(shè)施分類詳細，全面覆蓋了各類人群的需求。幼兒園與養(yǎng)老院結(jié)合老年公寓代表案例：臺灣老年公寓房屋樣式經(jīng)營項目獨立半獨立單間套房門診健康咨詢餐飲娛樂等租貸式、產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)權(quán)帶租式運營方式臺灣老年公寓養(yǎng)老社區(qū)代表案例：美國CCRC社區(qū)CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻譯為：持續(xù)性照顧退休社區(qū)美國相對歐洲及其他發(fā)達國家而言，其老齡化程度較輕，與中國當前的老齡化階段較為接近。美國ccrc社區(qū)采取自費的模式，依住民與其簽定的契約內(nèi)容，提供各種型態(tài)的住屋、住民的服務(wù)和健康服務(wù)。CCRC區(qū)域劃分：獨立生活區(qū)協(xié)助生活區(qū)專業(yè)護理區(qū)老年癡呆照顧區(qū)CCRC社區(qū)參考點：CCRC居民住院照顧方面天數(shù)短、次數(shù)少一般保守老人比較平均價格貴、次數(shù)多時間長在護理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)多在護理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)少在機構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)較多、花費較少在機構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)較少、花費較多雖然CCRC住民在住入護理之家，所花費的醫(yī)師照顧費用遠高于傳統(tǒng)社會族群。但在門診上花費的，卻比傳統(tǒng)社區(qū)老人低許多。此外CCRC居民對自己的壽命有較高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。①.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式居家養(yǎng)老專業(yè)化的養(yǎng)老護理員志愿者隊伍候鳥養(yǎng)老度假養(yǎng)老基地老人公寓日托護理中心護工上門服務(wù)住院照顧護理之家照顧機構(gòu)式照顧異地養(yǎng)老旅游養(yǎng)老度假養(yǎng)老回原籍養(yǎng)老居住護理之家CCRC社區(qū)模式詮釋產(chǎn)品4.產(chǎn)品形態(tài)“候鳥式”養(yǎng)老廣東邦家公司也正在廣州、長沙、海南、青島等地選址，擬大批量購買別墅群，籌建“候鳥式高端社區(qū)養(yǎng)老院”?！倍燃兖B(yǎng)老基地“模式超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)園占地1.1萬畝，可按照一定的比例劃分，彼此間既有不同，又有關(guān)聯(lián)。其中3000畝用于生態(tài)農(nóng)業(yè)，4000畝山坡地用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，另4000畝用于綜合開發(fā)。超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)對這部分物業(yè)持有運營，出售使用權(quán)。老人冬季:南方過冬夏季:北方度假開發(fā)商開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)觀光、娛樂設(shè)施餐飲、旅館醫(yī)療機構(gòu)等業(yè)主購買房屋的使用權(quán)分享綜合服務(wù)區(qū)的相關(guān)服務(wù)價格較低適用于老年群體典型案例居家養(yǎng)老形式經(jīng)過專業(yè)培訓的服務(wù)人員上門為老年人開展照料服務(wù)社區(qū)創(chuàng)辦老年人日間服務(wù)中心為老年人提供日托服務(wù)

9：00~18：00

日托護理服務(wù)站

19：00專車送回家8：00專車從家接走典型案例居家養(yǎng)老以家庭為核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務(wù)為依靠，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內(nèi)容的社會化服務(wù)。例如：日本以社區(qū)為基本單元，在生活區(qū)域內(nèi)提供所有服務(wù)，讓老年人能夠就近、便捷地享受各種服務(wù)。一站式，日托、上門服務(wù)、短期入住、長期居住等服務(wù)在一個服務(wù)體內(nèi)集中解決，同時有助于保持護理的連續(xù)性，可以與其他服務(wù)機構(gòu)拼設(shè)，如老人公寓、幼兒園等。國內(nèi)的CCRC社區(qū)典型案例三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)——國內(nèi)的CCRC社區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：休閑產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)+健康產(chǎn)業(yè)

形成多元產(chǎn)業(yè)集群構(gòu)筑復合型社區(qū).整體功能設(shè)計包括：CCRC社區(qū)、養(yǎng)生（酒店）公寓、主題

酒店（會所）、養(yǎng)生運動中心；主題養(yǎng)生谷；

養(yǎng)生文化學院、養(yǎng)生博物館等經(jīng)營模式：向客戶出售物業(yè)產(chǎn)權(quán);出售會員卡通過返本銷售入住、反向抵押貸款、

房屋置換、出租原有房屋租住社區(qū)等方式。②.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式長期持有出售與持有相結(jié)合單純租用部分進行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長期運營出售單純銷售典型案例：出售與持有相結(jié)合盈利模式北京太陽城國際老年公寓就是較早采取了這一模式。同時還采取了“反按揭”方法和“置換”方法。“反按揭”即老人同意后，將老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租換租)?！敝脫Q“即將原有的住房與之進行等價換房，到老人去世后，將原置換的房產(chǎn)折價返還繼承人。③.住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢立體的開發(fā)經(jīng)營模式利潤來源不止是住宅產(chǎn)品配套服務(wù)為物業(yè)增值效應(yīng)資金投入大、回收期較長投資風險、經(jīng)營管理風險大對開發(fā)商專業(yè)要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤風向投資小收益比”相結(jié)合“模式少對開發(fā)商專業(yè)要求低5.目標客戶醒群階段階段：絕大捕多數(shù)的陪老年人網(wǎng)在退休芝后就成獻為純消祥費者。時限特吳征：老齡純泡消費裝人口惕比低急齡純胳消費尤人口慨有著趨更加說漫長他的純厲消費撤年數(shù)。行為特饒思想特征：消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少。質(zhì)量特征：老年消費對商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費。內(nèi)在特征：休閑性消費與服務(wù)性消費所占比例大。目標客殺戶群的債消費特瞇征“以租換拆租”“以舊換新”的形式即老年人的現(xiàn)有住房與老年公寓的住房進行交換，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再將原置換房折舊返還其子女。利用這些“差價養(yǎng)老”的方式，老年人不僅可以實現(xiàn)人住，還能為自己或后代提供了一定的社會保障，可謂一舉兩得?！暗拱唇摇痹诎l(fā)達國家中是一種普遍的做法。退休后的老年夫妻買下或者用原有住宅交換老年公寓中的住宅后，與銀行與保險公司簽訂一份合同，在相關(guān)機構(gòu)評估公寓價值和測算人均壽命之后，銀行與保險公司每月支付老年夫妻一定的生活費，直到其故世，屆時，該住宅歸銀行等處置。這種“倒按揭”的做法實際上還含有人壽保險的意義。目標邀客戶放群的消費鈴方式6.翠融資問題非營利性組織私募基金REITS投資商國際養(yǎng)養(yǎng)老耽地產(chǎn)沖的投摧資商促主要下有三財類：REI午Ts作為觀上市轉(zhuǎn)公司件更關(guān)符注租扶金收虛益的越穩(wěn)定啄性，患強調(diào)酬資產(chǎn)譽的長嚇期持談有；私募基拒金則主掀要面民向機所構(gòu)投下資人混，更巨關(guān)注趁資產(chǎn)碌升值久的收事益，間強調(diào)逝物業(yè)翁資產(chǎn)襪的低粘買高串賣；非盈利臥性組織主要利技用捐贈揚資金和偵政府補慶貼為低并收入群錄體提供看社區(qū)養(yǎng)友老。國內(nèi)目前的聰融資機則構(gòu)多為繭商業(yè)銀擋行，一諸級城市查目前已社經(jīng)出現(xiàn)方房地產(chǎn)蝕基金、脖房地產(chǎn)野投資信par被t2：累國內(nèi)養(yǎng)延老地產(chǎn)織市場分鴉析有少笨量相靈關(guān)政濁策，但還疑缺少允政策蒼支持挪。與大型夠醫(yī)院合街作設(shè)立俯護理醫(yī)魯療中心腔、家政棍服務(wù)中狠心、老馳人再就杯業(yè)中心宵、旅游磚服務(wù)、隔房屋置疼換服務(wù)沒、婚介目中心。商業(yè)擺銀行、房地產(chǎn)林基金、房地原產(chǎn)投朱資信辱托國內(nèi)專貫業(yè)機構(gòu)肯較少，國外較房誠多：美國S訓ASA茅KI設(shè)彎計公司啦、美國單K.畫J.蓋A建秧筑事攤務(wù)所飼、丹臂麥K濱AB陡集團。1.養(yǎng)善老地產(chǎn)市場環(huán)境分析融資規(guī)劃專設(shè)計資源政策環(huán)境社區(qū)蔑服2.我國謀老年人口的發(fā)展鄉(xiāng)豐狀況我國1彈999亦年成為霸老年型著的國家，是世界密上老年揮人口最拜多、增袋長最快識的國家蔽之一。20克世紀律80偵年代困以來企，60歲以上的么老年人依口平均鬼每年以資料嶺來源姜：《冬人口莊研究閱》3.國內(nèi)老境年人的居住谷模式B、購買峽房屋居甘住A、自陳行建冷房居逝住C、甲租房例居住資料責來源業(yè)：《制人口睛研究溫》4.硬我國故養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)有的齒開發(fā)模面式：按建搬設(shè)經(jīng)條營者艇劃分銳為三方種模盜式政府福利旨型政府收益性企業(yè)盈利型北京香控山老年伶公寓山東縣威海不老年嗓公寓鄉(xiāng)鎮(zhèn)撤單位姓主辦授，海摔淀區(qū)鉤民政金局直躍接領(lǐng)木導和稅管轄山東題省標職準最接高的健、規(guī)撒模最自大的大社會奧福利贊服務(wù)認機構(gòu)由企豆業(yè)投療資開尾發(fā)建漁設(shè)運剃營北京效太陽綁城福利型災(zāi)養(yǎng)老院盈利處型型零養(yǎng)老絮院，違老年父公寓老年屢公寓主，養(yǎng)細老社通區(qū)目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏利性老年住宅受眾群體有限建設(shè)投資額巨大，資金回收期長，贏利風險大現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差——現(xiàn)有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點，基本屬于商業(yè)范疇——僅有部分發(fā)達城市的個別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的發(fā)展商——現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟實力的老年客戶提供個性居住條件和人性化服務(wù)——我國社會保障體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會化、規(guī)范化”。——無真正針對老年人生活、消費習慣、心理特點等方面研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。我國老年住宅現(xiàn)狀特點堅：企瞞業(yè)贏心利性釘初級斯老年魚社區(qū)悟，僅誤為中餅高經(jīng)盾濟實天力老折年群練體打放造，警投資襲額大錫，開懂發(fā)周脈期長養(yǎng)老地天產(chǎn)開發(fā)負現(xiàn)狀1、大都營市郊外集模式：以上謙海、稅北京雀、深么圳、停成都割為代績表的饒大城繁市，玻近郊明開發(fā)壯模式掀成熟昂，市肢場潛言力巨非大。2、古多鎮(zhèn)開謹發(fā)模鈔式以周莊騙、同里歉等江南琴古鎮(zhèn)及嗓麗江等弄西南古申鎮(zhèn)為代3、山地養(yǎng)老模式以黃山、武夷山、廬山為代表。4、熱帶、亞熱帶避寒模式：三亞獨特的模式。主要分貓布區(qū)域普：目前，競以北京命、上?？嗟酿B(yǎng)老坑地產(chǎn)發(fā)翼展最為勾成熟小結(jié)惱：企橡業(yè)營捐利性歸養(yǎng)老悉地產(chǎn)院項目富少、驅(qū)具低途密度間、產(chǎn)嫩品類朽型多村樣特活點、凈以租障售方蘿式為箭主企業(yè)營癢利型養(yǎng)飼老地產(chǎn)止開發(fā)現(xiàn)涼狀：目前國滴內(nèi)開發(fā)元的養(yǎng)老是地產(chǎn)項禾目較少衡，且開意發(fā)比較景成功的搜更是鳳洲毛麟角國內(nèi)養(yǎng)老地鳴產(chǎn)的物業(yè)她管理方筐式根據(jù)國譽內(nèi)老年社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)或管理社區(qū)文化的營造常規(guī)管理物業(yè)管理基本頸操作叼模式：將服務(wù)秩內(nèi)容外器包給引諷進社區(qū)你老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)日常物業(yè)管理費家政服務(wù)費配套設(shè)施使用費特殊護理費其它費5.慨養(yǎng)老桃地產(chǎn)彼的發(fā)展趨勢規(guī)模昆化：隨著淚市場圓的進司一步爽發(fā)展蘭，質(zhì)高淺價低將的大型老頁年社區(qū)綠應(yīng)運而料生，老許年住宅工產(chǎn)品呈夠現(xiàn)規(guī)模燭化。郊區(qū)化級：滿足帆對環(huán)午境的爸高要個求，義也為抹了減極低成耗本降橡低入故住的糖門檻勸，未站來老戒年住冊宅的奏選址章將會弟遠離火城市現(xiàn)，但晃是同豎時會錫顧及繡交通狼的便攜捷性既，以唱方便安家人虹朋友奴的探場訪的抗郊區(qū)宮?？萍蓟＃簽槔霞m年人而提供再更細焦致的雞照顧休；智閥能化下的應(yīng)硬用，宵帶來抬更方季便、浙安全會的全壯方位坊保障引。功能豐富化：融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體社區(qū)服務(wù)專業(yè)化：社區(qū)服務(wù)在不斷細化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。產(chǎn)品趨勢規(guī)模化科技化建筑多樣化郊區(qū)化社區(qū)服務(wù)專業(yè)化功能豐富化適合中而國養(yǎng)老莊地產(chǎn)發(fā)另展的創(chuàng)尖新手段煉：6.養(yǎng)展老地產(chǎn)壯的發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)新滿手段房屋井置換駝、兩繞代買講、以房辨養(yǎng)老勉、分刺時度痛假、私募基塘金、房疾地產(chǎn)投厲資信托每基金(垂REI幸Ts)潤、上市、鴉信貸、企業(yè)債遙、政府旋債part4：發(fā)展前景分析中國私的養(yǎng)悅老設(shè)輪施傳鵝統(tǒng)上冠是民焦政機伙構(gòu)社項會福倦利的熱發(fā)展前景機會陜點一老齡人容口增長滿速度快趣，城市朽空巢家妙庭比例求增加過該快，對總養(yǎng)老地虜產(chǎn)的需裁求增加央。數(shù)據(jù)來遍源：20督00年全厲國第座五次壘人口向普查免報告士；201猴0年全國仿第六次鞭人口普辛查報告全國老祝齡人口意統(tǒng)計表20齡10暫年至麻20劫50歲年，軌中國短60晚歲以嚇上的抹人口果將由橫現(xiàn)在欲的1建2.續(xù)3%醫(yī)上升謙到3響1.爺1%榆，到叫20犧15變年的需未來紀5年受，中遼國老諒年人煎口將前達2掙億，秋占總掩人口嗚的1辜機會點觀二老年霜消費免者收姻入提釣高，極消費隙能力窯增強碰。隨著參經(jīng)濟競的發(fā)書展，占未來坐具有府高消穗費能外力的達老年糠群體戴將會興凸現(xiàn)；隨著茂收入借結(jié)構(gòu)壤的多訂元化濫，未乏未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強大的消費支持。機會點通三國內(nèi)養(yǎng)眨老地產(chǎn)求的開發(fā)務(wù)供應(yīng)量欲不足福利陜性養(yǎng)齡老地營利性養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)不足:國內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)較少，做得成功的更是鳳毛麟角。數(shù)據(jù)疲來源宅：策徒略研敵究周犁報機會點到四政策宣的支預(yù)持，家“適懲居養(yǎng)務(wù)老”生概念錦的提樂出財政部丑和稅務(wù)率總局《關(guān)于欄對老鮮年服聚務(wù)機織構(gòu)有波關(guān)稅春收政裙策問沾題的慘通知》（財毛稅〔20吩00〕間97號）卡；20海南政協(xié)提案《關(guān)于大力推進我省異地養(yǎng)老度假項目建設(shè)的建議》?！笆濉币?guī)劃綱要提出，鼓勵社會資本興辦具有護理功能的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，提倡'適居養(yǎng)老'概念"市場挖不成啟熟，商業(yè)盼模式荒仍需臣探索，創(chuàng)崗新贏贏得先紐奉機。機會好點五至：養(yǎng)老地自產(chǎn)這種費創(chuàng)新優(yōu)型的重地產(chǎn)掘產(chǎn)品充“未來養(yǎng)老社區(qū)模式一定是多元的?！崩钪鼐疟硎?，老年社區(qū)房產(chǎn)可能會采取出租、賣產(chǎn)權(quán)和直接買斷等方式進行。而更具體的問題，則是醫(yī)療機構(gòu)是否能夠滿足社區(qū)老人護理需要。而這，或許也是未來是否能夠持續(xù)生存的關(guān)鍵所在。part3：產(chǎn)品打造①.構(gòu)建狀開發(fā)仁商、映投資閥商、驗運營偶商角劇色分巴離的宴金融悔生態(tài)中國養(yǎng)養(yǎng)老適地產(chǎn)起問題的核心是如何對養(yǎng)老地產(chǎn)的風險收益進行合理分配，實現(xiàn)整個系統(tǒng)的低成本平穩(wěn)運行。美國艘養(yǎng)老祝地產(chǎn)犁金融休生態(tài)染中風服險收甚益分飼解與雅匹配1.鐮如何打造成功的特養(yǎng)老地惰產(chǎn)②.呈六大膠核心拋要素懶，打葛造成完功養(yǎng)訂老地灣產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計規(guī)劃設(shè)計項目選址單體設(shè)計戶型設(shè)計6大核心要素色彩規(guī)劃項目奇選址脆：環(huán)境姐良好腔，交泰通便冬捷，籃場地在周邊花活動錢安全堪，生透活氣臥息濃涼郁。規(guī)劃設(shè)巴計：應(yīng)該從坐老年住墊宅的特醋點出發(fā)欣，滿足拴自然環(huán)乎境、人耍文環(huán)境某、生活稱環(huán)境等頸方面需夕求。單體龍設(shè)計趴：單體設(shè)湯計以別奧墅、多蘋層為主修，主要林是從老步年人行群動不便睬的生理咬特征考泉慮。色彩辰規(guī)劃骨：穩(wěn)重和忠諧，但管忌過于衡沉悶；不同組貞團應(yīng)采證用不同啞的色彩餅，利于肥老人辨鈔認。戶型設(shè)溜計：保證歡有良賄好的作采光繩、通訪風，償為老口年人戲提供殼一個良健康廣的生竹活環(huán)估境；室內(nèi)設(shè)瓜計：從墻地鼠面裝修宵、廚衛(wèi)閣產(chǎn)品選到擇到色殿彩設(shè)計用、電器宣照明設(shè)葛計，乃炕至門窗胳的選擇丟等等細敗節(jié)上都曬應(yīng)體現(xiàn)防出對居辱住者的造細膩關(guān)③.產(chǎn)拾品設(shè)計扛原則心理詠：環(huán)境濱行為世心理升學的淡角度霧出發(fā)輛，考奸慮大衛(wèi)多數(shù)腥老年和人常壤年形籌成的居住習萍慣，提蠶供傳綁統(tǒng)形毯式的血室內(nèi)因空間喉。設(shè)計麗：從空閱間（晝消除狠室內(nèi)強高差妄）、腥裝置摧（設(shè)嚷置扶錦手、捧地面鳴防滑裁）、喂設(shè)備砌（緊窗急通蛾報系顧統(tǒng)、腹安全陶電熱萬源）伯、管延理員賴或護百理人胃員等轎方面對應(yīng)老該年人日狂常生活僅中的安鳥全性，喝做到緊針急時刻歌可立即協(xié)采取措邁施；交流紹：盡可能來在樓內(nèi)激外為老蜜年人提始供各種鄰里凝交流液、人朽際交片流的公城共交挖往空臉間和滿環(huán)境抵；建筑鵝：從建哥筑人柳類工收程學芝的觀竄點出獸發(fā)，里在家苗具、桂衛(wèi)生謀器具掘的尺妻寸方贏面符合雜老年沸人的衛(wèi)身體狀特征；交流建筑設(shè)計心理產(chǎn)品設(shè)計原則區(qū)位士：北京順己義區(qū)潮揮白河畔定位：“世界巨級的高咱尚退休掠社走區(qū)”、千“全新沙退休生笨活的領(lǐng)才跑者”規(guī)模正：總建筑哀面積70萬平簡方米物業(yè)祝類型婆：獨棟什別墅叨、聯(lián)晝排別谷墅、疑中式芒四合微院、尋公寓客戶紐奉來源蝴：主要來看源北京2.頌典型案例北京睡太陽兄城：冤國內(nèi)呈最成令功的鄙老年產(chǎn)社區(qū)摧之一別墅別墅四合院公寓公寓成功點務(wù)之1：針對像不同人蛛群，設(shè)攔計較為鵝豐富的摘住宅物隱業(yè)形態(tài)①東寇方太扶陽城帽醫(yī)院叨（一酬級綜挪合性囑醫(yī)院隱②東方嘉賓國際酒店，五星級標準③大型超市進駐，商業(yè)一條街④康體中心，各類球館、溫泉游泳池⑤5萬平米太陽會所，商務(wù)會議，餐飲休閑⑥匯佳幼兒園成功點2：六重性成品配塘套滿足轉(zhuǎn)各大需映求①約②近10萬株原生樹③近20萬平米社區(qū)生態(tài)湖④75萬平米運動休閑綠地⑤節(jié)能環(huán)保的水源／地源熱泵系統(tǒng)⑥高達4000個/立方厘米負離子含量，綠色生態(tài)系統(tǒng)，可比海濱、森林開放成功罰點3：良好艦的自然芹環(huán)境太陽城燈醫(yī)院：專業(yè)囑醫(yī)師別和設(shè)匙備、唱由北禮京市價老人茫病研還究中厲心選赤派、腫定期盾體檢呈，提呀出保老年棄大學億：社區(qū)箭農(nóng)莊推：在社區(qū)磚內(nèi)開辟畝可以耕焦種的農(nóng)典莊，每皇塊地管禮理費低織廉，一蓋年中可關(guān)以在地喪塊中耕畏作，很明多老人窮非常喜浸歡這種給農(nóng)家樂腹的感覺成功聰點4：針對或老年人槐需求建便設(shè)的社介區(qū)醫(yī)院回、康體購中心、源老年大汪學、自飽助農(nóng)莊欣等音樂等會合影唱團太極寄俱樂南部活棋牌孝俱樂啦部國際誓風箏嚇文化辣節(jié)舉辦語過3屆國際坊風箏節(jié)舉行了3次新年負音樂會社區(qū)漿組織呆的俱事樂部棋牌俱樂部、釣魚俱樂部業(yè)主自發(fā)的俱樂部太極俱樂部、音樂沙龍、健身俱樂部等成功點蹤蝶5：多稼彩的精勿神文化張生活養(yǎng)老甚地產(chǎn)稻要配糞套完生整的要擁有豐富的、滿足不同需求的康復運動和娛樂配套設(shè)施。具有復合精神和價值需求的老年人服務(wù)功能，滿足自我價值的實現(xiàn)。針對養(yǎng)老客戶的無障礙設(shè)計。養(yǎng)生跟養(yǎng)老相結(jié)合。小結(jié)：part5：風險評估“銀擊發(fā)經(jīng)眼濟”究的龐棚大市緣瑞場預(yù)憑示著痕中國悉“夕軋陽產(chǎn)倉業(yè)”寒正在包成為風險評估新興辦市場駐不穩(wěn)瞧定風險殃評估紋一老年看地產(chǎn)子作為估一個值新興讀的市候場自蘋然要秋面對包新興閑市場洲所要揭面對先的風惕險。大由于鑰人們賞多這端一產(chǎn)宴業(yè)還習不熟扎悉，臣所以升可能旬需要幸一個榨適應(yīng)笨期，扭再加孩上老胃年人遺風險啄意識忠很強算，行禿事謹閘慎等勒原因轉(zhuǎn)，是老年駛地產(chǎn)弊的投憐資者柄可能墨出現(xiàn)切面對舅著巨致大的瓶消費渾群體按卻賣政策優(yōu)懼惠無保笑障由于絨老年載地產(chǎn)躁的帶膚有一一般來說，政府會在稅收、土地的取得、貸款政策等方面給投資者提供政策上的優(yōu)惠。在我國，雖然在從目前的情況來看，老年地產(chǎn)的投資者確實獲得了政府多多少少的支持，但并沒有任何具體政策表示可以對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程提供優(yōu)惠。這種無保障的政策優(yōu)惠是養(yǎng)老地產(chǎn)投資者首要面臨的風險。風險評送估二對于忠開發(fā)猛商來限說，最熟悉請的商業(yè)跟模式是犬：買地拿、建房削、出售垮或持有