別墅項目營銷策略報告

2023/5/16香格里拉謹(jǐn)呈：江西恒立達(dá)置業(yè)有限公司別墅項目營銷策略報告今鷹地產(chǎn)NowEagleEstate

定南縣目前在售別墅有：客家風(fēng)情村、怡和花園、甲桂林、山水香格里拉；而位于城北新區(qū)只有香格里拉，整體的基礎(chǔ)設(shè)施也比較完善，前有錦繡大道橫跨門前，側(cè)有教育路跟嶺北大道，后有環(huán)城路，小區(qū)背靠青山，中間有溪流穿插而過，小區(qū)引入東南亞風(fēng)情格調(diào)，整體綠化率達(dá)到36%，周邊有縣政府、定南二中、學(xué)府院、行政中心等一些政府機(jī)構(gòu)，即遠(yuǎn)離了城市的喧嘩，又不失城市交通的便利，非常適合居家休閑養(yǎng)生。定南山水香格里拉小區(qū)，目前各項基礎(chǔ)設(shè)施均在規(guī)劃建設(shè)中，周邊學(xué)校、行政、商業(yè)、休閑、生活、醫(yī)療配套成熟，商業(yè)面積約為30000m2，能夠完善小區(qū)商業(yè)配套，方便業(yè)主的生活需求。以東南亞風(fēng)情新現(xiàn)代主義格調(diào)打造的首席海岸美墅——香格里拉是城北新區(qū)唯一大型別墅住區(qū)，也是定南比較知名別墅大設(shè)計，居于城北新區(qū)城市發(fā)展核心區(qū)域，水系環(huán)繞且臨近定南水源頭禮享水庫，空氣綠化非常適合養(yǎng)生居住。

前言

香格里拉——開啟定南城市墅生活！開啟城市墅生活正式啟動墅生活

舒生活生活并不只是活著！

項目策劃階段的任務(wù)第一部分第二部分第四部分第三部分項目定位項目形象提升項目價值點梳理營銷策略營銷策略宣傳策略活動策略推售策略營銷推廣總控項目價值點梳理項目定位項目形象提升項目深度洞察項目SWOT分析形象定位客戶定位報告邏輯地圖項目售樓處包裝項目導(dǎo)視系統(tǒng)項目周邊環(huán)境提升項目對外展示提升物業(yè)服務(wù)提升項目深度洞察項目SWOT分析深度洞察1—產(chǎn)品力產(chǎn)品具有一定優(yōu)勢：相比與定南的別墅而言，本案的產(chǎn)品的總體規(guī)劃設(shè)計上有明顯的差異性。階梯式的排布，利用高差、坡度等方面提高別墅的私密性和舒適性。香格里拉別墅以“東南亞風(fēng)情的新現(xiàn)代主義”為特色，在定南區(qū)域內(nèi)還是比較高瑞一個別墅區(qū)，依托香格里拉名氣，再加上周邊景區(qū)式體驗，盡顯成熟之美，引發(fā)極強(qiáng)購買欲望。在我公司進(jìn)駐香格里拉以來，前期來訪客戶對我們別墅區(qū)反響最大的就是，價格過高，戶型不滿意，很多人接收不了兩百多萬的聯(lián)排別墅，獨(dú)棟別墅三百多萬，在定南區(qū)域內(nèi)，普遍過高。市場上，別墅的價格大都在120-200萬。缺乏說服力的購買理由：準(zhǔn)確的品牌定位——我們的客群是誰？特色的居住價值——顧客的購買理由？鮮明的品牌包裝——品牌個性化包裝？深度洞察2—品牌力項目最大的特點是什么？購買后的利益點有哪些？目前項目的賣點基本都沒有對外宣傳，導(dǎo)致客戶很難找到香格里拉，消費(fèi)者很難想起買別墅要來香格里拉的念頭。缺乏有效的精準(zhǔn)營銷手段：定位模糊下，目標(biāo)人群不清晰，缺乏精準(zhǔn)的渠道推廣。粗放式的等客上門—“坐銷”，效果難于理想。我們的目標(biāo)客戶是誰？他們購買別墅最關(guān)心哪些因素？我們?nèi)绾尉珳?zhǔn)的找到他們？用什么樣的方式吸客？這些問題不解決，我們的銷售力毫無保障，我們應(yīng)當(dāng)“坐銷”與“行銷”結(jié)合，走出去引進(jìn)來。針對高端客戶制定相應(yīng)的拓展渠道，如：4S店、高檔飯店等深度洞察3—銷售力現(xiàn)場氛圍與管理不足拋開與競品樓盤規(guī)劃、產(chǎn)品差異，我們在現(xiàn)場氛圍和管理上，同樣存在不足。銷售中心沙盤布置過于簡陋（模型、現(xiàn)場展示物品、宣傳品等）現(xiàn)場配套物品過于簡單，讓人沒有尊貴感；因增設(shè)一些咖啡、飲料、VIP客戶室等。銷售動線缺乏設(shè)計，別墅社區(qū)體驗不足等，能購買別墅的人群一盤都是懂得品質(zhì)生活的人群，現(xiàn)場配套因該項跟上。深度洞察4—現(xiàn)場感染力項目深度洞察項目SWOT分析項目自我SWOT分析）

S——優(yōu)勢strength1、定南縣別墅市場存量較少，真正的別墅區(qū)更是屈指可數(shù)，本案存在一定的市場機(jī)遇。2、本案的產(chǎn)品品質(zhì)感較強(qiáng)，利于別墅品質(zhì)的建立，提高項目的質(zhì)感和檔次。3、本案所在城北新區(qū)，雖目前相對較偏，但從長遠(yuǎn)的規(guī)劃來說，近鄰新的市政中心（未來升值潛力較大）；同時本案距離定南老城區(qū)僅有10分鐘車程，是別墅理想的居住位置，出則繁華，入則寧靜（離塵不離城）

W——劣勢weakness1、定南縣城區(qū)相對較小，客戶的區(qū)域概念明顯，對別墅的接受度相對大城市來說，需要一個過渡期。2、前期宣傳力度幾乎沒有，有些客戶明顯沒有接觸到項目的魅力所在。3、本案別墅的密度較大，增加總價抗性，對銷售帶來巨大壓力。

T——威脅Threaten1、定南縣區(qū)住宅開發(fā)量較大，帶來競爭壓力。2、房地產(chǎn)市場出于調(diào)整期，未來走向不明朗，尤其是對改善性需求。3、別墅市場較為透明，基本上價格都在4200-5400元/㎡。

O——機(jī)會Opportunity

1、新一輪經(jīng)濟(jì)提升，增加部分有能力改善居住環(huán)境的購買需求。2、項目周邊道路的維修，增加未來項目的機(jī)會點。3、通過我司包裝、推廣給定南縣帶來全新的感受，提升項目的關(guān)注度，全面引起關(guān)注。營銷策略宣傳策略活動策略推售策略營銷推廣總控項目價值點梳理項目定位項目形象提升項目深度洞察項目SWOT分析形象定位客戶定位報告邏輯地圖項目售樓處包裝項目導(dǎo)視系統(tǒng)項目周邊環(huán)境提升項目對外展示提升物業(yè)服務(wù)提升形象定位客戶定位

山水豪宅傳世榮耀山水之畔，一府豪宅，一脈相傳，一世榮耀！形象系列廣告語墅生活生活并不是簡單的活著！一江之水鑄就一城經(jīng)典擇水源之畔，攬一江碧水，觀一世繁華，鑄一城經(jīng)典！一江一水易生活豪庭豪園好風(fēng)光擇水而居，品質(zhì)人生，香格里拉，首屈一指的稀缺別墅群落！稀世經(jīng)典定南壹號資產(chǎn)集文化遺產(chǎn)、皇家血脈、當(dāng)今居住價值于一體，以“極度稀缺”演繹歷史的恒產(chǎn)觀。根據(jù)具體的銷售節(jié)點進(jìn)行推廣調(diào)整，大方向以別墅形象為主，配以銷售信息為副標(biāo)。形象定位

形象系列廣告語根據(jù)整體形象進(jìn)行推廣，配以銷售信息為副標(biāo)。形象定位概念類：1、生活并不是簡單的活著2、山水豪宅，傳世榮耀3、一江一水易生活，豪庭豪園好風(fēng)光4、一江之水，鑄就一城經(jīng)典5、稀世莊園，打造城區(qū)新地標(biāo)6、鄰水而居，縱享天成促銷類：1、山水美墅低價發(fā)行，打造城市核心富人區(qū)2、用普通住宅的價格買別墅3、為墅不多，一開傾城萬眾熱捧4、有庭有院，“墅生活”形象定位客戶定位創(chuàng)業(yè)的道路是艱難的，收獲成功的現(xiàn)在，正好在這買個別墅犒勞下自己！如今有了錢，就選這新區(qū)最好的地段，買最好的別墅！退休在家，兒女盡孝，加上之前留的一點積蓄，剛好在這生態(tài)最好的地方買個宅子養(yǎng)老！工作穩(wěn)定，收入也還可以，價格能夠接受，買在這里，改善生活，相當(dāng)愜意?。】蛻舨孪肽繕?biāo)客戶描摹因此是我們的主要客戶群體！改善型客戶！客戶類型我們需要的客戶決定疏項目濾競爭冠力的棄本源——改善撞性客皺戶性格屬黨性項目客次戶可能饞具備的誦需求特兵征※看好所崗在片區(qū)全的發(fā)展憂潛力，狠有支付挑能力※喜愛群片區(qū)還的尺龜度和姜高尚遇的現(xiàn)活代化肚化氛幕圍※對新城睡區(qū)居住欺具有的逼依賴感※最求藏高層畢次物王質(zhì)享蒜受※注重予品質(zhì)爐、資白源，顆享受闖良好屈的居漏住環(huán)辣境※理解產(chǎn)斬品的理圖念和產(chǎn)踢品創(chuàng)造鳥的價值……自信且則事業(yè)有五成時尚善于交適際喜歡脖成為牽焦點謹(jǐn)慎富有棒智慧……營銷策略宣傳策略活動策略推售策略營銷推廣總控項目價值點梳理項目定位項目形象提升項目深度洞察項目SWOT分析形象定位客戶定位報告邏堆輯地圖項目售輝樓部包死裝項目導(dǎo)婚視系統(tǒng)項目減周邊許環(huán)境愉提升項目對惑外展示娃提升物業(yè)幕服務(wù)堅提升項目售樓處包裝項目周邊環(huán)境提升項目對外展示提升項目導(dǎo)視系統(tǒng)物業(yè)芹服敏務(wù)提秧升售樓部興包裝改啞進(jìn)意見售樓陣部是假接待拜客戶乏的主猛要區(qū)渴域，顫因此章售樓昏處的甩設(shè)計疾應(yīng)本枝著科棚學(xué)的悉尺度顫劃分池、功留能區(qū)吳隔、另項目翠形象剝的傳痛遞、礎(chǔ)賣點世的展若示，底體現(xiàn)陳舒適緣瑞親近申的參太與感熱的原桿則來約設(shè)計那。并懇且配光合項艷目本樹身，街進(jìn)行賞物料怠包裝宮。分區(qū)改善方面水吧設(shè)置咖啡、飲料等沙盤區(qū)改善沙盤狀況洽談區(qū)設(shè)置新的洽談區(qū)項目售樓處包裝項目周邊環(huán)境提升項目對外展示提升項目導(dǎo)視系統(tǒng)物貼業(yè)住服怪務(wù)愁提幫升選擇蛇在項皮目周眨邊，乒尤其懇是沿廳江道憂路處變、環(huán)躁城路塵選擇提安置悼燈桿慨旗、思道旗組，形竭成一友系列薄的視園覺沖轎擊，腎提高繩項目山知名愿度，泉又可翠作為蜓路線良引導(dǎo)乎使用矮。選擇在喝項目別弊墅地塊嗽周邊優(yōu)克化工地膚圍墻廣甚告、墻愁體廣告剩。主要槳路口回租賃全高炮愧、大省牌廣繳告項目煮導(dǎo)視六系統(tǒng)——在主靈要路悠口設(shè)薪置導(dǎo)由視道斑旗項目售樓處包裝項目周邊環(huán)境提升項目對外展示提升項目導(dǎo)視系統(tǒng)物業(yè)語服獻(xiàn)務(wù)提冊升室外瓣環(huán)境稼包裝偽建議露天門茶坊戀等公愛共設(shè)例施能紅夠真駁實體跌驗休尾閑生冤活狀鼠態(tài)售樓部魚門口建醫(yī)議擺放挎露天茶肢坊及一如些休閑搜茶座，淹不建議丟在售樓軟部門口祖停放大囑量摩托摘車、私喂家車等漸，給售蹄樓部留敞開足夠讓的空間妖展示面名。樣板狡房裝存修建塵議樣板研房裝蒙修建灑議：建議加依快工程帖進(jìn)度，肌盡快完靈成樣板郵別墅的飼裝修，晝實現(xiàn)現(xiàn)躍場售樓協(xié)的條件骨，更利紅于后期建銷售，革并且給部客戶一魂個直觀帶的未來諸居住體狹驗。建議裝義修兩套衛(wèi)樣板房球，一套衣為簡歐忙風(fēng)格，澡一套為邁現(xiàn)代風(fēng)桃格簡歐哨風(fēng)現(xiàn)代壓風(fēng)格現(xiàn)代雷風(fēng)格簡歐盟風(fēng)項目售樓處包裝項目周邊環(huán)境提升項目對外展示提升項目導(dǎo)視系統(tǒng)物業(yè)各服茶務(wù)提獨(dú)升停車何場廣場銷售大暫廳休息區(qū)樣板杜房簽約洗手間離開項裙目案場懂物業(yè)塞圍銷社方案銷售通瓦道客戶膏流線銷售廣擦場服務(wù)客戶片迎接過、會仆所指苦引、領(lǐng)信息潑傳遞坑、打妥傘……廣場厭環(huán)境蓋維護(hù)蠟、小犁品、躬水景秒、綠?；目尘S護(hù)……停車場—會所蓮、會戚所—停車考場（歸視現(xiàn)抱場距趨離配呈備）ABC調(diào)制椒雞尾罪酒、折果盤使、各狐類飲怠品……負(fù)責(zé)出真品及用撲具回收……臺面壓、地泰面清配潔……AB吧臺鄰服務(wù)營銷策略宣傳策略活動策略推售策略營銷推廣總控項目價值點梳理項目定位項目形象提升項目深度洞察項目SWOT分析形象定位客戶定位報告褲邏輯貌地圖項目售那樓處包豎裝項目導(dǎo)抽視系統(tǒng)項目周胖邊環(huán)境晨提升項目弊對外博展示偽提升物業(yè)服珍務(wù)提升中高鳥端樓朽盤操啄盤經(jīng)貸驗區(qū)域往質(zhì)素寺的優(yōu)清良決彎定豪妻宅項挑目的萍營銷娘方向匆。區(qū)域特糧征區(qū)域發(fā)寇展階段豪宅成錫功營銷禽方向陌生區(qū)巾域，認(rèn)獎知度低區(qū)域“翠嬰兒”笨期區(qū)域漲發(fā)展糠迅速坑，擁疼有一臭定區(qū)踩域價已值區(qū)域高晝成熟度容，區(qū)域擺價值已六被充分卷認(rèn)可區(qū)域“再少年”星期區(qū)域“扛成年”跑期“告訴誼別人她尿會長得牲很美螞”生活求并不駝是簡擠單的擦活著“告家訴別計人她物美得撒與眾住不同債”生活就勿是與眾卸不同“告訴予別人她燥是完美賽的”生平等詞，活有望別營銷總暑體策略高端住舊宅成功核營銷方嘆向高端磁住宅革成功屈營銷查動作基于區(qū)雄域價值皆，重新倍定義產(chǎn)駁品利用成家熟區(qū)域弱價值，竹項目全臥方位打是造外的膽細(xì)節(jié)放墨大營造時尚感營造稀件缺感營造身綁份感重新定躺義區(qū)域減價值，芳提升形六象中高統(tǒng)端樓捏盤操找盤經(jīng)蓬驗隨著國項目芬不斷經(jīng)成熟勿實景湊呈現(xiàn)營銷推抱廣綱領(lǐng)設(shè)制定，傭三大關(guān)習(xí)鍵因素【關(guān)鍵一腸：生活屢觀念凸籃現(xiàn)】別墅通是城斜市資盛源豪閣宅的離典范旦，定女南香預(yù)格里躁拉雖作然欠缺截部分城市喚資源簽，但屋區(qū)域神規(guī)劃曲發(fā)展故有著糟足夠源的利摧好，器我們硬需要猴重點貧挖掘未城市商價值睬?！娟P(guān)鍵二群：品牌衡價值體色現(xiàn)】香格里剩拉品牌認(rèn)一脈相繞承，但侄屬性已拉經(jīng)發(fā)展稱改變。潑為城市熱山水資度源豪宅料住區(qū)，穗有著第屬一居所怕及強(qiáng)勢鞭資源的待復(fù)合價待值，但除香格里性拉需要義傳遞的址是城市魄山水資船源下的桶另一種孩生活方油式?！娟P(guān)鍵三槐：客戶笛圈層突逢破】目前砍定南它區(qū)域觸房價怠攀升隙讓我斗們聯(lián)矩想到泳定南渡香格糧里拉火入市蚊之初學(xué)，本艱項目寺總價困與此蟻趨同鬧，客隱戶圈壺層未采產(chǎn)生鎮(zhèn)太多槍變化私，唯顆一要孤考慮列的是瓶區(qū)域詳?shù)目驮羧ν鑼油涣昶啤Ｐ麄鞑呗酝剖鄄呗誀I銷費(fèi)用活動策略戶外僻高炮怕推廣高炮：選擇抽交通掠干道淘、十繞字路據(jù)口、寫項目洲周邊薄。廣村告設(shè)暮計應(yīng)學(xué)做到包視覺趙效果紛獨(dú)特孔，畫查面簡跨潔宣傳策偽略宣傳策都略在高端茶酒店、惜銀行VIP室、汽鈔車4S店設(shè)置霧形象展沿板或者賺展架通過間雁接植入毒將項目棵形象不摘斷在各姥大高端歷場所傳費(fèi)播，從掛而使項沈目形象忌不斷出油現(xiàn)在人祝們的視暈野中。微信營膀銷營銷典方式勁：O2宣O二維碼用戶通似過掃描肢二維碼蹤蝶或者搜秀索香格疫里拉公流眾賬號瞞就可以鐮成為香你格里拉池微信好胳友，在輕這里可弓以了解秀到項目嫩奉送的溪項目最卻新信息泉，也可顯以獲得草派發(fā)的宰項目活候動、戶向外活動故等多重恥圈層活呈動邀約掙。高端倡名品遺資訊嫁接一澆線品牌蜂，華韻禾熱點會伯為您發(fā)她布前言確時尚訊規(guī)息，匹順配業(yè)主掉的高檔閱生活需跟求。宣傳策略推售策略營銷推廣總控活動策略6月推廣細(xì)啟動物料準(zhǔn)享備1營銷中澆心開放（啟穿幕盛盒宴）7月8月9月10月11月12月感觀盛喉宴產(chǎn)品發(fā)級布會香格里蒸拉打造扭的主流蓄影響力再活動2香格拼里拉焦產(chǎn)品眾發(fā)布3千人徒莫步4終極押豪車疑展6業(yè)主答毅謝（答抹謝晚宴宏）營銷中什心開放巡展配海合品牌極影響幣力切宿入：投香格才里拉業(yè)再啟秩感觀交盛宴喘（侍媒體理見面萬會、匆極致幣體驗柱）項目價賢值導(dǎo)入姻：擊香勤格里拉產(chǎn)品限發(fā)布大事配件嫁章接：爆千人葛徒步項目籍體驗研升級濟(jì)：終級豪廳車展產(chǎn)品價拍值力升盲華：香格里乏拉啟幕魂盛典（漏樣板房膝開放）客戶持嬌續(xù)經(jīng)營耐：韻香羊格里拉圾業(yè)主答貼謝（持攀續(xù)的客無戶價值貞貢獻(xiàn)）影響區(qū)力事磨件：訴項目窩核心挖價值暈傳遞5香格牙里拉盆樣板痛別墅圍開放終極豪撓車展千人辣徒步宣傳策略推售策略營銷費(fèi)用活動策略核心煌原則推售與思考中量復(fù)快跑咐，走步量和賭走價時同步多元擴(kuò)化產(chǎn)壯品線導(dǎo)網(wǎng)羅窯客戶優(yōu)次產(chǎn)殖品搭配遙進(jìn)行【推售原晴則】以走裳量性壟和提訪升性蜻兩種劣產(chǎn)品男線作把為主撿力，宇確保求每批烏單位紅走量縱和走爺價的