大型樓盤典型案例

大型樓盤典型案例分析

本報告將選取面積在500畝以上，容積率在、兩個不同階段的大盤做分析，主要研究大盤的價值提升與產品規(guī)劃特征。容積率之間美洲故事南山蘇迪亞諾美洲故事項目基本指標規(guī)劃及推貨節(jié)奏項目價值點分析營銷推廣分析項目地址：雨花區(qū)政府以南，萬家麗路與湘府東路交匯處東北惻開發(fā)商：湖南德普置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)公司：第一太平戴維斯占地面積：800畝建筑面積：60萬㎡物業(yè)類型：別墅、高層別墅類別：獨棟、雙拼、聯排容積率：1.0綠化率：41.69%總棟數：200棟物業(yè)費：3元/㎡/月項目分期：二期當前期數：一期基本數據項目分二期開發(fā)

項目總占地近800畝，以園區(qū)內的規(guī)劃路為準，分成東、西二區(qū)，共二期開發(fā)。一期（西區(qū)）占地358畝，規(guī)劃為純美洲風格的原生態(tài)低密度坡地住宅，建筑形態(tài)豐富，以獨棟、雙拼、聯排別墅群為主，是一個以山、水、森林、坡地為主題創(chuàng)造出的稀有城市別墅區(qū)。二期（東區(qū)）占地442畝，規(guī)劃物業(yè)類型有高層、獨棟及雙拼別墅。一期西區(qū)項目規(guī)劃項目二期（東區(qū)）產品：獨棟、雙拼、高層項目一期（西區(qū)）產品：獨棟、雙拼、聯排項目規(guī)劃——原生坡地別墅群地塊特征：坡地地形，內部自然景觀資源在別墅中來說并不特別出色。產品規(guī)劃特色在于依托坡地地形順勢而建，再結合人工湖泊盡可能展現別墅生態(tài)自然特征。在項目整體成熟及區(qū)域環(huán)境也更趨成熟后，后期高層產品的設置將成為項目獲取高利潤值的產品。萬家麗路湘府路一期推貨節(jié)奏1.1期維多利亞組團推出時間：07年9月產品：獨棟+雙拼價格：雙拼8500獨棟125001.2期阿卡迪亞組團推出時間：08年4月產品：獨棟+雙拼價格：雙拼10000獨棟200001.3期納帕山谷組團產品：雙拼推出時間：08年下半年價格：雙拼125001.4期常青藤組團產品：聯排推出時間：09年下半年價格：聯排7000-8500以位置較優(yōu)的高端產品獨棟與雙拼先期入市，拔高項目檔次，提升后期聯排價值07年9月獨棟雙拼聯排7000單價推貨時間08年4月08年下半年09年8月800090001000011000120001300014000150001600017000180001900020000210002200023000240002500026000由于獨棟產品的稀缺，售價快速拔高；中高端聯排產品受前期高端產品的帶動明顯，初期入市價已達到7500元/平米以上。項目整體推貨節(jié)奏首推：高端獨棟、雙拼再推：中高端聯排最后推：中端高層提升價值提升價值=獲取高利潤率獲取高利潤率=獲取高利潤值=由高到低的推貨節(jié)奏，在拔高項目形象獲取高利潤率后，也能獲取高利潤值，為項目實現利潤最大化目標戶型配比一期百分比戶型面積㎡數量可售獨棟341-445231013%雙拼330-420108962%聯排270-300441525%合計17534100%產品以雙拼為主，主力面積區(qū)間330-430平米之間，主力總價大約在400-500萬之間，總體銷售速度偏慢戶型面積獨棟總價大約在680-900萬之間雙拼總價大約在400-500萬之間聯排總價大約在200-250萬之間07年9月至今銷售周期約2年半時間，共售約140套，月均售4.7套規(guī)劃評判亮點：保持原地形，依勢而建，自然而成；先期以高端入市，提升價值，逐步推出中高端聯排，以及高層產品，獲取最高利潤值；不足：由于高價位產品量過大，總價過高，是銷售速度偏慢的主要原因；獨棟與雙拼適用于拔高形象，提升項目價值，聯排屬于走量型產品，相對而言，雙拼屬夾心層產品，并不宜過量設置。

項目價值點分析固有價值固有價值資源景觀企業(yè)品牌臨天際嶺森林公園，外部生態(tài)景觀資源優(yōu)越德普置業(yè)，具備一定的行業(yè)品牌在固有價值中，地段是其核心優(yōu)勢地段屬城市別墅，地段優(yōu)越可變價值——園林景觀以美洲風格為藍本，中心景觀打造大面積人工湖，整體園格給人清新、自然之感可變價值——園林景觀園林精裝交房可變價值——外立面融合北美主流建筑元素后的再創(chuàng)新，兼收并蓄北美、法式、英式、西班牙式等建筑風格于一身，不同風格的變化給人豐富新鮮感可變價值——內部配套內部配套較為常規(guī)，設有8000平米雙會所、6353平米社區(qū)商業(yè)、1291平米幼兒園、游泳池戶型特點：挑空6米以上的家庭廳，大氣，彰顯家族氣派外廊式雙門設計，有效延伸室內空間雙主臥設計每間臥房都帶有陽臺或露臺戶型特點：餐廳挑高6米以上，長幼有序，彰顯家族禮儀闊綽客廳，多面采光，彰顯家族尊貴之氣派二樓多露臺設計車庫設在一樓，免除居者上下麻煩北美法式獨棟北美法式雙拼可變價值——戶型特征可變價值——物業(yè)服務物業(yè)管理公司——第一太平戴維斯第一太平戴維斯（Savills）是Savillsplc旗下物業(yè)服務子公司的商號名稱。為客戶提供商業(yè)、零售、住宅和休閑式物業(yè)方面的咨詢服務。其它服務包括公司財務咨詢、地產和風險資本融資，以及一系列與物業(yè)相關的金融服務。

第一太平戴維斯（Savills）在香港、中國大陸、亞太地區(qū)、澳大利亞、南非和歐洲均開設了辦事處，為全球各大商業(yè)團體租戶提供優(yōu)質及全面的物業(yè)服務。

第一太平戴維斯（Savills）近年又通過與美國TrammellCrow公司的合作，進一步擴展其專業(yè)、高度個人化的服務。至今已在全球設立了140個分公司及辦事處的龐大服務網絡。（注：TrammellCrow公司是美國主要跨國公司，在北美首屈一指的物業(yè)服務供應商。）可變三價值——建筑三品質嚴格三考究三每處三建筑三用材三，采三用美三國歐三文斯三科寧三、德三國漢三高、三法國三永得三寧、三拉法三基等三國際三頂尖三品牌三，鍛三造惟三精惟三一的三建筑三品質三。價值三點評三判固有價值地段自然資源企業(yè)品牌★★★★★★★★★★★★可變價值園林景觀外立面內部配套戶型亮點物業(yè)服務建筑品質★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★美洲三故事三地段三價值三與產三品綜三合品三質是三其口三碑樹三立的三重要三關鍵三點。營銷三推廣三分析20三07年8月中三旬，三銷售三體驗三中心三大幕三開啟三。樣板三房勢宏三偉的三拱門三、挑三高客三廳，三無一三不展三示出三家族三別墅三特有三的禮三儀感三；刻三意做三舊的三木色三、手三工陶三磚、三奶油三色的三藝術三石壁三爐量三身定三制主三人的三含蓄三與內三斂。三主人三房里三是精三心定三做的三鐵藝三掛件三、“傳世”家具三，美三式家三居散三發(fā)出三奢華三的氣三質，三餐桌三、沙三發(fā)、三書柜三以蜿三蜒起三伏的三弧線三回旋三著柔三美曼三妙的三韻致三。古典三與奢三華的三美式三莊園在米三婭城三堡后三殖民三主義三風格三的獨三棟空三間里三，蝕三刻的三鏡面三玻璃三，異三型拼三花的三大理三石，三抹了三圓角三的造三型埡三口……巴洛三克豪三華、三動感三、多三變的三視覺三緩緩三張揚三著經三歷了三繁華三但沒三有沒三落的三一種三另類三的豪三華與三尊貴三。起居三室、三主臥三的大三飄窗三讓陽三光以三優(yōu)雅三的方三式將三大自三然的三精華三傳送三到房三間的三各個三角落三。推三窗遠三眺，三樹木三蔥翠三、繁三花絢三麗。米婭三城堡三：張三揚著三一種三另類三的豪三華與三尊貴樣板三房20三07年8月25日，三美洲三俱樂三部會三員全三球招三募。20三07年8月份三開始三進行三市場三預熱三，充三分整三合媒三體資三源，三實現三了組三合推三廣模三式，三達到三了短三期引三爆市三場的三效果三?！緫敉馊龔V告】【網絡三廣告】營銷三推廣以“家族三別墅”概念三樹立三高端三形象三，并且三由于三概念三的創(chuàng)三新而三備受三關注三，傳三唱度三高【報紙三廣告】營銷三推廣20三07年9月21日，三策劃三組織三了『“美洲三故事”起航三式暨VI三P爵士三之夜』，啟三動首三批VI三P預約三。20三07年11月，三推出三第二三批房三源——阿卡三迪亞三組團三，在三嚴厲三的房三地產三調控三形勢三下我三們針三對性三調整三營銷三策略三，推三行“活動三營銷”及“俱樂三部關三系營三銷”，豐三富了三家族三別墅三精神三內涵三?！揪銟啡繒秳?chuàng)享三家》】20三07年11月24日—12月25日，『美洲三故事三電影三節(jié)』震撼三上演20三07年12月29日，『榮耀三家族三，創(chuàng)三享20三08—“美洲三故事”新年三名流三夜暨三美國三自駕三游出三征儀三式』美洲三故事——營銷三推廣三小結以“三家族三別墅三”概三念樹三立高三端形三象；以組三合媒三體策三略炒三熱市三場；以活三動事三件營三銷“三圈定三”客三戶；南山·蘇迪三亞諾項目三基本三指標規(guī)劃三及推三貨節(jié)三奏項目三價值三點分三析營銷三推廣三分析南山三蘇迪三亞諾——基本三數據項目三地址三：河三西金三星北三路三三段39三9號（三金星三大道三與普三瑞大三道交三匯處三）物業(yè)三公司三：南三山物三業(yè)占地三面積三：50三2畝建筑三面積三：33萬㎡容三積三率：1.三05綠三化三率：60三%總三戶三數：21三46棟項目三分期三：三三期投資商:中國南山開發(fā)（集團）股份有限公司開發(fā)商:長沙南山房地產開發(fā)有限公司規(guī)劃單位:澳洲五合國際營銷代理:合富輝煌房地產（湖南）整合推廣黑馬廣告（中國4A）項目三開發(fā)三組合臨金三星大三道，三岳麓三大道三、一三橋、三二橋三、三三汊磯三大橋三所構三成的三路橋三交通三網給三蘇迪三亞諾三提供三了“半三小時三配套”的三雙重三體系三（交三通配三套體三系、三公建三配套三體系三）。距岳三麓山三風景三區(qū)：20分鐘三車程距離三市政三府：10分鐘三車程距五三一商三圈：20分鐘三車程距新三河三三角洲三：15分鐘三車程距麓三谷科三技園三：20分鐘三車程距離市政府：10分鐘車程距五一商圈：20分鐘車程距麓谷科技園：20分鐘車程距岳麓山風景區(qū)：20分鐘車程距新河三角洲：15分鐘車程區(qū)域三位置“兩湖三三軸三五主三題”南部溪流景觀軸中部橫貫社區(qū)的干道景觀軸兩湖北部休閑主題景觀軸五大組團項目三規(guī)劃項目三地塊三平整三，內三外部三并無三突出三自然三資源三；以“海洋三、平三原、三森林三、河三谷、三山地”五種三地貌三為基三礎構三建二三湖三三軸五三組團。產品三線非三常豐三富，三獨立三別墅+雙拼三別墅+聯排三別墅+洋房+小高三層項目三規(guī)劃商業(yè)街情景洋房小高層聯排別墅獨立別墅雙拼別墅聯排別墅情景洋房情景洋房會所三期一期二期由于三南山三項目三位置三偏遠三，首三推中三高端三產品三聯排三與洋三房進三行試三水，三市場三打出三知名三度后三，再三推高三端產三品獨三棟與三雙拼三提升三項目三價值三，最三后推三出中三端產三品小三高層三提升三利潤三值07年6月9日開三盤，三推出72套聯三排07年8月18日開三盤，三推出30三0套洋三房07年9月１三３號三開盤三，推三出13三3套聯三排11月推三出獨三棟、三雙拼三別墅小高三層將三最后三推出推貨三節(jié)奏獨棟雙拼聯排單價推貨三時間由于08年入三市時三機及三項目三地段三問題三，南三山在07年下三半年三火爆三銷售三之后三，整三體價三格提三升不三大；獨棟三與雙三拼產三品的三提價三能力三最強洋房項目三價值三點分三析固有三價值固有三價值資源三景觀企業(yè)三品牌不突三出南山三，具三備一三定的三行業(yè)三品牌整體三固有三價值三不突三出，三其中三以品三牌形三象相三對較三優(yōu)地段偏遠可變三價值——園林三景觀澳洲三風情三園林三，首三期開三盤即三已打三造好三中心三園林三景觀三，對三銷售三促進三作用三非常三大園林三在開三盤之三前已三經整三體呈三現在三客戶三眼前三，大三門入三口的三中心三噴泉三與金三帆包三裝的三亞熱三帶棕三櫚樹三和陽三光下三起舞三的景三觀帆三交相三輝映三，石三頭中三傳出三悅耳三的音三樂①②③④⑤⑥⑦①②③④⑤⑥⑦可變三價值——外立三面簡約三、現三代、三少裝三飾、三個性三鮮明三的建三筑風三格，三用簡三約的三構圖三和粗三放的三線條三來體三現建三筑的三精神三追求三。27三00平方三米雙三湖會三所墨蕾三河谷三獨立三、雙三拼別三墅雅拉三美地三聯排三別墅悠藍三海濱--三--三--別墅三式洋三房可變三價值——內部三配套內部三配套商業(yè)街20000平米外向型社區(qū)商業(yè)游泳池網球場和羽毛球場雙會所3000平米其中主會所以運動為主題，面積約2700平米，分上下兩層，設有健身中心、臺球中心、乒乓球室、瑜伽及舞蹈室等雙語幼兒園2000平米園內擁有圖書閱覽室、多媒體教室、寬頻網絡等高端配套，引進具有先進國際素質教育理念，能實現雙語雙Q（智商、情商）綜合教育的一流幼兒教育機構。可變三價值——戶型三特征贈送三大露三臺贈送三地下三室無論三別墅三與洋三房，三高附三加值三是銷三售良三好的三重要三原因三之一戶型三特點三：三●獨三步全三城的三前庭三后院三、采三光中三庭的三三重三景觀三空間三設計三。三●首三層動三靜相三宜，三錯層三式設三計彰三顯更三有層三次感三的尊三貴生三活體三驗。三●三二層三南北三雙露三臺，三視野三開闊三。三●三三層主三人私三享空三間，三南北三大露三臺。三●獨具三匠心三的采三光地三下室三，可三設計三成酒三窖、三健身三房、三家庭三影院三等，三多種三組合三自由三切換三。高附三加值三：●贈送三車庫三、地三下室三、花三園、三露臺三、中三庭、三得房三率高三達12三0%。聯排三戶型三（建三筑面三積：三約20三5-三20三7㎡）洋房三戶型三一層三：四三室二三廳二三衛(wèi)（三建筑三面積三：約14三0-三14三2㎡）戶型三特點三：●私三家大三庭院三、寬三露臺三、采三光地三下室三讓別三墅級三生活三觸手三可及三；三●客三廳、三餐廳三分區(qū)三合理三，超三然空三間開三啟尊三貴生三活；三●三超大三主臥三設有三獨立三衛(wèi)生三間，三私密三天地三，隨三心所三欲；三●多功三能情三景房三，品茗三、閱三讀、三娛樂三、陽三光揮三灑，三自在三享受三。高附三加值三：三●贈送三地下三室、三花園三、采三光庭三院、三得房三率高三達12三0%?？勺內齼r值——物業(yè)三服務物業(yè)三管理三公司——深圳三赤灣三物業(yè)三管理三公司深圳三市赤三灣物三業(yè)管三理有三限公三司成三立于19三98年11月，三為中三國南三山開三發(fā)（三集團三）股三份有三限公三司的三全資三子公三司，三注冊三資金50三0萬元三人民三幣，三物業(yè)三本部三管理三深圳三赤灣三地區(qū)3.三2平方三公里三范圍三。公三司目三前管三理面三積約80三0萬平三方米三。價值三點評三判固有價值地段自然資源企業(yè)品牌★★★★★★★★可變價值園林景觀外立面內部配套戶型亮點物業(yè)服務建筑品質★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★南山三蘇迪三亞諾三高附三加值三戶型三設計三是產三品熱三銷的三核心三因素三，加三上園三林景三觀與三外立三面風三格都三較受三到市三場的三青睞三。營銷三推廣（實三景園三林+樣板三房+售樓三部=首期三示范三區(qū)）長沙三南山三蘇迪三亞諾三位于三長沙三望城三，離三長沙三市中三心約三有30多分三鐘車三程，20三07年8月開三盤初三推出14三4套洋三房，三當天三全部三售磬，還三吸引三了不三少中三心城三區(qū)客三戶購三買，三除了三產品三性價三比，三示范三區(qū)實三景對三客戶三造成三的震三憾是三熱銷三的一三個重三要原三因。實景三的震三憾往三往讓三客戶三失去三理智三！長沙三南山三蘇迪三亞諾三地段三生僻三，但三由于三開盤三示范三區(qū)的三實景三體驗三式銷三售，三取得三了令三人驚三奇的三開盤三熱銷樣板三房2套樣三板房三的展三現大三大增三加了三客戶三的信三心和三對于三南山三開發(fā)三品牌三的認三可度三，整三體來三說，三裝修三談不三上奢三侈，三但卻三有種三說不三出的三舒適三感，三南山三沿用三了一三貫注三重品三質細三節(jié)的三風格三，扶三手，三門把三，浴三缸等三細處三選擇三極為三精致（現三代簡三約風三格）品牌三形象經過三幾次三組織三十分三成功三的選三房活三動,加上三廣受三業(yè)界三好評三的現三場實三景,項目“澳洲三首府三莊園”的“莊園”形象三完成三建立,享有三較高三的市三場知三名度三與美三譽度.榮膺20三07年度三銷售三率前三三甲三樓盤20三07年度三十大三品牌三地產三企業(yè)20三07年度三搜房三網“十大三最具三人氣三別墅三項目”20三07三-2三00三8年度三湖湘三國際三花園三社區(qū)一城別墅伴城湖南山·蘇迪三亞諾澳洲三首府三莊園三低密三度生三活典三范推廣三形象前期三形象三：“一城三別墅三伴城三湖”推廣三形象中期三形象三：“澳洲三首府三莊園”后期三形象三：“別墅三之上三是莊三園”推廣三形象報廣報廣營銷三推廣三小結高端三形象三推廣三打動三客戶三；“實三景體三驗式三”營三銷策三略增三強客三戶購三買信三心；容積三率之三間藏瓏三湖上三國際三花園保利三麓谷三林語藏瓏三湖上三國際三花園項目三基本三指標規(guī)劃三及推三貨節(jié)三奏項目三價值三點分三析營銷三推廣三分析開發(fā)三商：三長沙三雙瑞三房地三產開三發(fā)有三限公三司項目三位置三：洪三山路18三8號月三湖公三園北三側總用三地面三積：15三00畝總建三筑面三積：18三5萬平三方米住宅三總戶三數：30三00多戶容積三率：1.三85綠化三綠：48三.7三7%產品三類型三：花三園洋三房、三雙拼三別墅三、獨三棟別三墅、三高層三住三宅、三酒店三式公三寓基本三數據長沙大學藏瓏湖上國際花園廣電中心四方三坪小三區(qū)圣爵三菲斯16三3醫(yī)院麥德三龍超三市周邊三配套三比較三缺乏三，尤三其是三離醫(yī)三院和三超市三有一三定的三距離三，給三生活三帶來三不便三；雖三然有31三9國道三、萬三佳麗三北路三、工三程兵三大道三，但三公交三車并三不多三。區(qū)位三配套項目三規(guī)劃A一期B二期C三期A地塊三景觀三資源三及價三值屬三中等三，作三為一三期開三發(fā)，三利用三別墅三打造三其高三端豪三宅形三象；B地塊三位置三臨路三，景三觀資三源相三對較三差，三依托三前期三的高三端定三位使三其價三值達三到提三升；C地塊三屬整三體資三源最三佳地三段，三放到三最后三開發(fā)三，使三之價三值和三利潤三達到三最大三化。2期于09年4月開三始陸三續(xù)推三出2-三3#、2-三4#、2-三7#、2-三8#、3-三1#、3-三2#棟3期計三劃于20三11三-2三01三2年推三出1.三1期于07年3月推三出首開三洋房10三8套、三雙拼54套、三高層6棟1.三2期于08年陸三續(xù)入三市推出三獨棟12棟、三一棟三高層項目三總占三地15三00畝，三分為A，B，C三個三地塊三，一三期開三發(fā)A地塊三占地三約為50三0畝；三建面三約56萬㎡三。一期三建筑三類型以高三層、三聯排三為主三，以三半圍三合式三分布三，在三獨棟三、雙三拼別三墅、三花園三洋房三以外三，更三有直三入云三宵的三空中三宮邸三不可三多得三，點三式，三板式三，蝶三式高三層；三不同三的體三態(tài)，三不同三的視三角，三不同三的格三局，三保證三將60三0畝湖三面展三現在三每家三每戶三面前三。高層住宅區(qū)獨棟別墅區(qū)花園洋房區(qū)雙拼別墅區(qū)產品三組合三及分三布項目三一期三產品三線組三合：三高層+洋房+獨棟+雙拼首推三中高三、高三端產三品洋三房與三雙拼三，在三試水三市場三的同三時，三也樹三立項三目高三端形三象，三后以三獨棟三拔高三最大三價值三，同三時也三提升三高層三的售三價產品三組合三及分三布項目三二期三產品三：高三層觀景三豪宅三高層三區(qū)點式三品字三高層三區(qū)二期三建筑三類型以89三-2三06三㎡的點三式品三字高三層及三觀景三豪宅三高層三組成三，占三據項三目核三心景三觀中三軸線三，戶三型設三計延三續(xù)藏三瓏一三貫的三高端三調性,方正三大氣,通透三舒適,可最三大限三度地三欣賞三到園三區(qū)核三心景三觀與三月湖三公園三的自三然風三光。產品三組合三及分三布項目三三期三產品三組合三：獨三棟+雙拼+高層+公寓獨棟三別墅三區(qū)雙拼三別墅三區(qū)觀景三豪宅三高層三區(qū)高層三公寓三區(qū)點式三高層三區(qū)三期三建筑三類型以獨三棟別三墅、三雙拼三別墅三、高三層及三公寓三為主三，建三筑風三格將三沿用三以往三一貫三的建三筑形三態(tài)，三具體三戶型三面積三尚待三規(guī)劃三之中三。中高三端洋三房與三雙拼三作為三首推三試水三產品三，推三出即三已售三完畢三；由于三前期三中高三端產三品的三熱售三，高三層作三為主三力，三價值三提升三明顯三；獨棟三作為三稀缺三型產三品，三價值三表現三力非三常強三勁，三售價三遙遙三領先三。藏瓏三項目三各類三物業(yè)三售價三均成三為區(qū)三域的三標桿三；其三中一三期高三層的三開盤三價格三，每三平米三高出三市場三價10三00元以三上。獨棟雙拼高層單價推貨時間洋房價格三分析項目三價值三點分三析固有三價值固有三價值資源三景觀企業(yè)三品牌嵌于60三0畝月三湖公三園內雙瑞三地產三，在三本地三知名三度不三高整體三固有三價值三中，三地段三與資三源景三觀占三據了三相當三大的三優(yōu)勢地段緊臨三廣電三中心三，地三段條三件優(yōu)三越可變三價值——園林三景觀利用三借景三手法三，最三大化三利用三月湖三公園三的水三景，三作為三項目三背景三；將自三身融三入公三園之三中；三既利三用公三園，三也成三為公三園一三景層見三疊出三的空三間美三學，三結合三建筑三不同三層數三的變三化，三由低三矮的三別墅三過渡三到高三層住三宅四位三一體三的景三觀綠三化系三統：三小區(qū)三中心三綠化—組團三級綠三化—宅前三綠化—空中三花園可變三價值——園林三景觀社區(qū)三內配三套包三括會三所、三五星三級酒三店以三及綜三合性三服務三設施三（停三車場三庫、三社區(qū)三物業(yè)三管理三用房三等）三，沿三街商三業(yè)（三郵政三儲蓄三、商三場、三超市三等）三，文三化娛三樂，三社會三服務三（幼三兒園三），三市政三公用三設施三等。可變三價值——配套三及商三業(yè)會所幼兒園五星級酒店中央景觀軸沿街三商業(yè)三共14萬方區(qū)域三型商三業(yè)配三置戶型面積（㎡）套數套數比二房88-9036442%三房144-14837844%四房174-20811513%復式331-37041%合計861100%二期三已推三出的三（2-三3#、2-三4#、2-三7#、2-三8#、3-三1#、3-三2#棟）三戶型三配比可變三價值——戶型三特征舒適三型二三房、三三房三是主三力入戶花園觀景陽臺轉角飄窗凸窗超大橫廳轉角飄窗入戶花園3室2廳1衛(wèi)89m2戶型三點評三：7米橫三廳設三計，三客廳三奢華三氣派大面三積觀三景陽三臺與三客廳三相連主臥三朝南三，主三臥帶三主衛(wèi)三、衣三帽間主臥三、次三臥均三帶轉三角飄三窗戶型三點評三：全明三設計三，南三北通三透入戶三花園+超大三觀景三陽臺三，視三線開三闊臥室三凸窗三和轉三角飄三窗設三計，三附加三價值三大，三實用三率高三；生活三區(qū)與三休息三區(qū)完三全分三開，三靈動三性強三；3室2廳2衛(wèi)14三3m2注重三景觀三和朝三向，三充分三考慮三居住三舒適三性和三尊貴三感可變三價值——戶型三特征可變三價值——立面三風格藏瓏三的洋三房及三別墅三外立三面，三采用三現代三簡約三主義三與北三美風三情相三結合三的建三筑風三格可變三價值——立面三風格高層三采用三現代三主義三風格三，簡三約，三但略三失高三檔板式三高層觀景三豪宅三高層可變三價值——建筑三品質交房三標準外墻三：高級三涂料三、石三材或三面磚三；屋面三：現澆三砼屋三面；內墻三：混合三砂漿三底，三膩子三批平三；頂棚三：①戶三內膩三子找三平；三②陽三臺部三分：三膩子三找平三、涂三料；樓地三面：細石三砼找三平；窗：彩色三鋁合三金、三雙層三中空三玻璃三；門：實木三門，三戶內三預留三門洞三；陽臺三：①地三面：三細石三砼找三平；三②門三：彩三色鋁三合金三、雙三層中三空玻三璃；衛(wèi)生三間：①內三墻：三水泥三砂漿三面；三②頂三棚：三膩子三找平三；戶內三功能三配置三：弱電三系統三：有線三電視三接口三、通三訊接三口、三寬帶三接口三；給排三水：臨時三蹲便三器、三水龍三頭各三一只三，其三余預三留接三口，三衛(wèi)生三間深三坑不三回填三；電氣三：室內三照明三燈具三為平三燈座三，白三熾燈三頭；燃氣三：燃氣三入戶三（燃三氣公三司收三取的三費用三由用三戶自三理）三；可變三價值——物業(yè)三管理公司三簡介三：長沙三雙瑞三物業(yè)三管理三有限三公司三是一三家新三興的三物業(yè)三管理三服務三商，三是長三沙市三物業(yè)三管理三協會三會員三單位三。公三司資三質齊三備、三制度三完善三，目三前受三托管三理長三沙雙三瑞房三地產三開發(fā)三有限三公司三開發(fā)三建設三的“三藏瓏三湖上三國際三花園三”高三檔藏三瓏、三洋房三住宅三小區(qū)三及由三雙瑞三房產三開發(fā)三建設三的開三福區(qū)三大型三休閑三、娛三樂開三放式三綜合三性市三政物三業(yè)—“月湖三公園三”兩三個項三目。服務三范圍三：設立24小時三服務三熱線三、三實施三一對三一客三戶小三管家三貼心三服務三、三在園三區(qū)內三合理三設置三“緊三急召三援按三鈕”三、定三期維三護公三共設三施及三園區(qū)三綠化三、保三潔服三務、三電子三巡更三、24小時三保安三服務三、代三辦各三類票三務及三鮮花三等預三訂服三務；三小區(qū)三內還三將引三進專三業(yè)汽三車美三容店三，周三期性三進行三汽車三美容三活動三等等三。物管三為長三沙雙三瑞物三業(yè)管三理有三限公三司價值三評判地段企業(yè)品牌自然資源★★★★

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園林景觀配套及商業(yè)戶型外立面產品品質物業(yè)管理★★★★★

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固有三價值三：可變三價值三：藏瓏三項目三贏得三市場三口碑三的核三心價三值表三現在三地段三、月三湖景三觀、三戶型三、配三套商三業(yè)四三個方三面，三但外三立面三等出三來的三產品三效果三給項三目帶三來了三一定三的負三面評三價。營銷三推廣三分析營銷三方法三得當三，低三開高三走、三小步三快跑三；泛三營銷三吸引三客源20三09年4月，三開盤三以最三低39三80元/㎡，均三價42三00元/㎡價格三吸引三客戶三，開三盤當三天60三%銷售三率；20三09年8月底三，首三批推三貨42三4套基三本售三罄；20三09年9月底三，二三批產三品以三均價45三00元/㎡價格三推出三市場三；銷三售期三間89平米三產品三幾乎三每周三提價三銷售三，11月底三又全三部售三罄；20三09年12月，三產品三全面三提價三，均三價上三漲至50三00元/㎡；12月基三本售三罄；全年三藏瓏三來訪三客戶43三%通過三親友三介紹三，成三交客三戶52三%通過三老帶三新轉三介；各階三段的三廣告三語氣三勢不三凡，三時刻三保持三豪宅三的身三份長沙三未來三醒了疆域三無界三，物三愈非三凡為這三座城三市樹三立領三袖事業(yè)三已然三登峰三，生三活即三將造三極數風三流人三物，三還看三藏瓏領者三無界三，湖三鑒高三下為領三者劃三疆界唯有三贏者三留其三名營銷三推廣營銷三力度三大，三形象三推廣三上始三終保三持高三端形三象，三從客三戶的三生活三與精三神層三面進三行滲三透藏瓏三湖上三國際三花園——營銷三推廣主題活動內容小樹認養(yǎng)活動2009年3月業(yè)主活動，每戶業(yè)主可在小區(qū)園林內認養(yǎng)一棵植物，掛上認養(yǎng)牌。復活節(jié)蛋生計活動2009年3月28日，業(yè)主以家庭為單位開展復活節(jié)活動，滾蛋、畫蛋、找蛋等。春季房交會2009年4月29-5月3日春交會，以月湖房展及“泰式風情節(jié)”為主題，以湖居體驗館開放為吸引點。濃情端午節(jié)2009年5月23、24日，邀請業(yè)主到營銷中心一起DIY包粽子、畫彩蛋、領取泰國香米。巴西燒烤節(jié)2009年6月6、7日，組織大客戶單位、網絡看房團等開展湖畔巴西燒烤活動。父愛如“衫”2009年6月20-21日，到營銷中心開展DIY自制T恤、制作家庭影像杯。國際家裝節(jié)2009年7月18、19日，在營銷中心開展“我的地盤我做主，藏瓏國際家裝節(jié)”活動。豪艇豪車豪宅活動2009年7月25、26日，邀請客戶在月湖公園試乘進口游艇、試駕豪華新車、品嘗法國人頭馬。夏威夷水果節(jié)2009年8月8、9日，邀請客戶現場品嘗各式進口珍奇水果，觀賞水果雕刻藝術。哈根達斯冰激凌節(jié)2009年8月22、23日，邀請客戶現場品嘗哈根達斯，并可DIY自制小屋。秋季房交會2009年10月29-11月1日，以“月湖嘉年華”為月湖房展會主題。感恩節(jié)火雞宴2009年11月29日，在營銷中心開展自助冷餐、火雞，并可DIY南瓜燈。各類三主題三活動三舉行三頻繁三，始三終保三持每三月1-三2個保利·麓谷三林語項目三基本三指標規(guī)劃三及推三貨節(jié)三奏項目三價值三點分三析營銷三推廣三分析項目三地址三：長三沙市三麓谷三高新三區(qū)桐三梓坡三西路40三8號開三發(fā)三商：三湖南三保利三房地三產開三發(fā)有三限公三司物業(yè)三公司三：保三利物三業(yè)占地三面積三：82三5畝建筑三面積三：11三5萬㎡物業(yè)三類型三：小三高層三、別三墅別墅三類型三：雙三拼、三聯排容三積三率：2.三1綠三化三率：36三.2三%總三戶三數：10三75三6戶項目三分期三：四三期當前三期數三：二三期基本三數據地段三：城三市發(fā)三展方三向上三的近三郊區(qū)三域河西三先導三區(qū)·麓谷三高科三技園三區(qū)·市中三心30分鐘三車程西二三環(huán)金星三大道長常三高速岳麓三大道本項三目麓谷三高科技三園區(qū)市府三中心區(qū)域五一三大道核心三區(qū)域銀盆三嶺大三橋30分鐘15三-2三0分鐘5分鐘項目三位于三城市三近郊三、距三離市三中心三較遠城市三發(fā)展三方向三：1、河三西先三導區(qū)三：總體三功能三定位三為“三四區(qū)三一極三”，三即“三兩型三社會三”綜三合配三套改三革的三示范三區(qū)、三高新三產業(yè)三的集三聚區(qū)三、城三鄉(xiāng)統三籌的三樣板三區(qū)、三生態(tài)三宜居三的新三城區(qū)三和支三撐發(fā)三展的三增長三極。2、麓三谷高三新科三技園三區(qū)：定位三為高三新技三術產三業(yè)聚三集區(qū)三、新三型工三業(yè)化三的示三范區(qū)三和生三態(tài)新三城的三樣板三區(qū)，三按照三高起三點規(guī)三劃、三高標三準建三設、三高速三度推三進，三最大三限度三地打三造麓三谷現三代化三的硬三環(huán)境三品牌三。區(qū)位三情況地段三：生三活便三利性三差基本三生活三配套三依賴三麓谷三高科三技園三區(qū)/市府三區(qū)域三提供華銀旺和郵局航天醫(yī)院湖南大學湖南師大師大附中航天中學湘雅附三醫(yī)院新一佳通程商業(yè)廣場本項目長常高速楓林路西二環(huán)金星路麓谷中心小學加州陽光商鋪1、本三項目三教育/醫(yī)療三配套三當前三主要三依賴三將麓三谷高三科技三園區(qū)三提供2、當三前該三區(qū)域三商業(yè)三配套三嚴重三匱乏三，需三要依三賴汽三車西三站附三近商三圈3、當三前已三有公三共交三通配三套：18三/1三18路公三交車區(qū)位三配套項目規(guī)劃有小高層區(qū)、別墅區(qū)（聯排、雙拼）、商業(yè)商務區(qū)、教科區(qū)等復合功能社區(qū)200畝原生態(tài)山體小高層住宅區(qū)小高層住宅區(qū)48班中三小學2萬商三業(yè)4萬酒三店別墅項目三規(guī)劃項目三規(guī)劃項目三根據三中心三山體三圍山三排布三，共三分9個區(qū)三，其中G區(qū)為別三墅區(qū)三，I區(qū)為生三態(tài)酒三店，H區(qū)為9年制三學校三，項三目中三央有23三0畝中三央山三體。目前三開發(fā)三的為A區(qū)、B區(qū)、G區(qū)，E區(qū)正三在建三設。一期A區(qū)15萬平三米一期B區(qū)12萬平三米商業(yè)/酒店學校項目三一期三以小高三層住三宅啟三動，分三為A、B兩區(qū)三，總規(guī)三模27萬平三米一期三總面三積：27三44三17三.7三9㎡一期A區(qū)：三建筑三面積15三03三19三.1三㎡一期B區(qū)：三建筑三面積12三40三98三.6三9㎡一期三總面三積約三占項三目總三面積25三.9三7%，面三積體三量較三大，三由于三區(qū)域三、工三程安三排等三現有三條件三限制三，前三期配三套難三以啟三動，三區(qū)域三影響三力有三限保利三麓谷三林語——首期三產品三線分三布保利三麓谷三林語——二期三產品三線分三布學校商業(yè)/酒店二期E區(qū)小三高層二期G區(qū)別三墅區(qū)項目三二期三規(guī)劃三以小高三層+別墅三啟動，分三為E、G兩區(qū)三。目前三僅規(guī)三劃出三前兩三期，三第三三期及三第四三期產三品分三布仍三在籌三劃中三。分期三開發(fā)三分析由于三項目三地處三麓谷三工業(yè)三園深三處，三周邊三企業(yè)三較多三，居三住氛三圍不三濃，三周邊三生活三配套三欠缺三，而規(guī)避三現實三缺陷三，發(fā)三揮項三目優(yōu)三勢才三是項三目迅三速打三開市三場局三面，三實現三熱銷三的關三鍵所三在。因此三，項三目采三用先三開發(fā)三位置三相對三一般三的小三高層三住宅三區(qū)，三以較三低的三價格三、較三好的三戶型三產品三率先三入市三，引三爆市三場，三快速三提升三知名三度及三片區(qū)三認可三度；而后三再推三出別三墅產三品，三實現三產品三價值三利潤三的最三大化三。目前三一期三已售三完，三在建三二期保利三麓谷三林語——價格三走勢三及銷三售情三況推售時間樓棟所推套數價格（元/平方米）開盤時去化率開盤時折扣09-7-4A1-A10#742套起價2988，最高價4000，折后均價340083.29%二千抵一萬，9.9折后再9.8折；7月5日開始，取消9.8折優(yōu)惠。09-8-2A11-A15#、A19#383套折后均價3600，層差20，棟差10078.59%VIP2000抵10000元，開盤后五個工作日內簽合同的再享受99折09-9-5A17、A18、A20A21、A22#330套均價3600-3800，層差2092.24%開盤當天2千抵1萬，再98折優(yōu)惠09-10-2B2、B3、B4、B6、B7387套均價3300-3800，層差2083%2千抵一萬，選房9.8折，一次性再98折，按揭99折，5天內簽約99折09-10-31B1、B5171套折前3744-460280%2千抵一萬，選房98折，按揭再99折、一次性98折，三天內簽約99折09-11-28B11、B12256套折后均價400080%2千抵一萬，選房9.8折，一次性再98折、按揭99折，5天內簽約99折09-12-26B8、B10256套折后均價410078%2千抵1萬，一次性98折，按揭99折，5天內簽約再99折。10-1-13B9128折后均價410080%2千抵1萬，選房98折，按揭再99折、一次性98折，三天內簽約再99折。開盤三半年三內，三價格三上漲三了70三0元/㎡，漲三幅近21三%該項三目自三開盤三以來三，銷三售情三況始三終良三好，三平均三開盤三去化三率達80三%以上三，所三推房三源目三前均三已消三化完三畢，三二期三聯排三別墅三及小三高層三產品三正在三認籌三中。項目三價值三點分三析20三0畝原三生態(tài)三保護三山體三，具三有原生三態(tài)景三觀資三源優(yōu)三勢規(guī)劃三保留三山體現存三水塘地塊三內有5座保三留山三體,而且三有豐三富的三自然三水系固有三價值保利三長沙三項目三回顧——時間項目區(qū)域規(guī)模物業(yè)2000保利苑馬王堆0.6萬多層2001保利今利園雨花車站南路3.28萬小高層2005保利湖南文化大廈韶山北路4.5萬寫字樓2007保利閬峰云墅暮云組團20萬純別墅2008保利花園省府版塊30萬小高層保利三長沙三高端三品質三樓盤三代表三座——保利三閬峰三云墅已獲三榮譽三：“20三06長沙三房地三產年三度別三墅代三表作三”三“20三06年度三最佳三生態(tài)三別墅三”三“20三07湖南三最值三得期三待品三質樓三盤”三“中三國最三佳獨三棟別三墅金三獎”三“三中國三經典三別墅三綜合三金獎”1、保三利在三長沙三已成三功開三發(fā)保三利閬三峰云三墅等三高端三別墅三項目三，在三市場三上已三建立三已定三品質三認知2.保利三進入三長沙8年的三時間三，但三從體三量上三來看三始終三以中三小規(guī)三模為三主，三本項三目作三為百三萬大三盤也三正是三保利三長沙三品牌三突破三的契三機。固有三價值作為三保利三長沙三的最三大項三目，三可利三用品牌三優(yōu)勢彰顯三契機固有三價值固有三價值資源三景觀企業(yè)三品牌20三0畝原三生山三林，三豐富三的自三然水三系保利三地產三，在三本地三享有三高知三名度固有三價值三中，三企業(yè)三品牌三與資三源景三觀是三其核三心價三值點地段地段三條件三不佳三，周三邊配三套不三全可變三價值——園林三景觀建成三后，三社區(qū)三內將三擁有23三0畝的三保留三山體三公園三和多三處自三然水三系，三植被三豐富三。一期A區(qū)一期B區(qū)濱水長廊七彩花田溪瀑小公園半山垂釣園山頂運動場/spa場2萬㎡國際商業(yè)商務街區(qū)學校（社區(qū)少年宮）兒童培訓基地可變三價值——內部三配套三及商三業(yè)4萬㎡三五星三級生三態(tài)酒三店內部三配套三完善一期產品配比（A+B）戶型戶型面積套數戶型配比兩房75.27-79.33619

24.36%兩房帶空中花園82-109177269.74%三房帶空中花園126.13-140.811505.90%總計

————2541100%一期三以“2+三1”的經濟三型創(chuàng)三新戶三型為主三要產三品類三型以上三主要三針對09年的三一期三產品可變三價值——戶型三特征可變三價值——立面三風格一期三小高三層外三立面三整體三采用三現代三簡約三風格可變——建筑三品質交房三標準三，常三規(guī)配三制大三門三：進戶三門：三小高三層/高層三住宅三，面三向前三室的三入戶三門為三防火三門，三其他三為高三級防三護門三室三內門三：預三留門三洞三外門三窗：三普通三鋁合三金窗三框，三中空三玻璃陽三臺三：墻面三：外三墻涂三料（三非封三閉陽三臺）/刮大三白（三封閉三陽臺三）三欄桿三：鐵三藝欄三桿三地面三：防三水層三，水三泥砂三漿找三平（三非封三閉陽三臺）/水泥三砂漿三抹面三壓光三（封三閉陽三臺）衛(wèi)生三間：墻面三：水三泥砂三漿抹三面搓三毛三地面三：防三水層三，水三泥砂三漿找三平三頂棚三：清三水混三凝土廚三房三：墻面三：水三泥砂三漿抹三面搓三毛三地面三：水三泥砂三漿找三平三頂棚三：清三水混三凝土廳、三房：墻面三：水三泥砂三漿抹三面搓三毛三頂棚三：清三水混三凝土三地三面：三水泥三砂漿三找平電氣三系統三：安裝三白熾三燈、三開關三、插三座到三位，三采用IC卡電三表給水三系統三：IC卡水三表，三住宅三干管三采用三鋼塑三復合三管，三支管三采用PP三R管排水三系統：小三高層/高層三住宅三采用UP三VC排水三管（三無地三下室三住宅三一樓三排水三獨立三排出三戶外三）。煤三氣三：按煤三氣公三司規(guī)三定安三裝，三分戶三計量三。電三視三：至弱三電配三線箱電三信三：至弱三電配三線箱安防三系統：可三視對三講安三裝廳三內寬三帶三：至弱三電配三線箱【公共三部分】外墻三：外墻三磚、三局部三石材三、高三級涂三料。外墻三保溫三：墻體三自保三溫、三局部三采用三保溫三砂漿三。單元三入口三處：高級三可視三對講三系統公用三部位三：小高三層/高層三電梯三廳地三面為三天然三石材三，樓三梯間三為水三泥砂三漿面三層；三樓梯三欄桿三為鐵三藝欄三桿梯間三墻面三：刮大三白。梯間三照明三：樓道三內設三聲、三紅外三雙控三照明小區(qū)三安防三系統三：小區(qū)三周界三設攝三像監(jiān)三控系三統，三中心三園區(qū)三設背三景音三樂。可變三價值——建筑三品質保利三麓谷三林語——物業(yè)三管理公司三簡介三：長沙三市保三利物三業(yè)管三理有三限公三司成三立于20三03年，三隸屬三于國三資委三直管三的60余家三資產三逾百三億元三的大三型企三業(yè)——中國三保利三集團三，為三中國三地產三五強三之一三，上三市公三司——保利三地產三的直三屬法三人企三業(yè)，三目前三具有三國家三物業(yè)三管理三三級三資質三，長三沙市三物業(yè)三管理三協會三理事三單位三。主要三項目三：長沙三保利三苑、三今利三園、三湖南三文化三大廈三、中三商大三廈、三岳陽三文廟三、閬三峰云三墅、三珠洲三圣馬三可商三業(yè)廣三場、三保利三花園三等。服務三范圍三：定期三維護三公共三設施三及園三區(qū)綠三化、三保潔三服務三、電三子巡三更、24小時三保安三服務三、代三辦各三類票三務服三務等三等。物管三為長三沙保三利物三業(yè)管三理有三限公三司保利三麓谷三林語——價值三評判地段/交通品牌自然資源★★

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園林景觀配套及商業(yè)戶型立面效果產品品質物業(yè)管理★★★★

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固有三價值三：可變三價值三：品牌三、自三然資三源、三內部三配套三、高三性比三戶型三是項三目的三核心三賣點三。營銷三推廣營銷三推廣借助三品牌三與項三目規(guī)三模宣三傳，三以及三前期三項目三的景三觀展三示，三使之三取得三不俗三的銷三售業(yè)三績；媒體三宣傳三側重三開發(fā)三商品三牌及三項目三規(guī)模！項目三在宣三傳推三廣方三面一三直以保利三品牌與河西三第一三盤為主三要訴三求。項目三圍擋報紙三廣告營銷三推廣項目三在開三盤之三前，三一直三致力三于實三景展三示的三打造三；開三盤之三時，三一期三景觀三得到三完美三展現三，在三充分三展示三開發(fā)三商實三力及三產品三高品三質的三同時三，也三得到三消費三者的三認同三，因三此使三得開三盤期三間成三功熱三銷。園林三主景三觀道三和水三景，三結合三現場三花卉三展，三給客三戶強三烈的三震撼三?！獜娀Y源三和規(guī)三模，三弱化三區(qū)位三。開盤三前期三，注重三打造三展示三性景三觀，采用三實景三營銷三策略三，弱三化地三段周周三有活三動：活動三內容三和形三式各三不同--客戶三上門三的理三由！展示三未到三位之三前，三通過三活動三吸引三新客三戶來三到現三場，三