《亞細(xì)安商業(yè)大道項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》

中國(guó)南寧國(guó)凱實(shí)業(yè)亞細(xì)安商業(yè)大道ASEANBusinessRoad市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1廣西商業(yè)市場(chǎng)概述1.1廣西商業(yè)情況描述12南寧在廣西商業(yè)中的地位2南寧市商業(yè)的調(diào)研南寧城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r近年來(lái)南寧市商業(yè)狀況簡(jiǎn)述（市場(chǎng)沿革）南寧市商業(yè)貿(mào)易情況3南寧市商業(yè)零售業(yè)的調(diào)研城市的發(fā)展和各級(jí)商圈的涌現(xiàn)南寧市各商圈描述南寧市主要百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析4南寧市商業(yè)零售物業(yè)的調(diào)研南寧市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)沿革城市支持力商業(yè)物業(yè)資金需求和市場(chǎng)購(gòu)買力分析南寧市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)消化情況商業(yè)物業(yè)未來(lái)預(yù)測(cè)5南寧市商業(yè)街鋪的調(diào)研民族大道街鋪調(diào)研市中心步行街街鋪調(diào)研江南區(qū)域街鋪調(diào)杳6城市區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)江南區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析政府引導(dǎo)新江南新希望城市新區(qū)建設(shè)規(guī)劃7區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)市場(chǎng)簡(jiǎn)述江南體育用品市場(chǎng)2江南海鮮市場(chǎng)3江南木材市場(chǎng)4江南摩托車配件市場(chǎng)7.5江南區(qū)也即將建設(shè)有以下商業(yè)項(xiàng)目招商引資8類比項(xiàng)目和周邊項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查本區(qū)域項(xiàng)目概述榮寶華商城1廣西商業(yè)市場(chǎng)概述廣西商業(yè)情況描述隨著改革開放，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開始騰飛，位于中國(guó)南海岸的廣西，同樣也經(jīng)歷著這個(gè)騰飛，同時(shí)，也由于本身的原因而在一定程度上制約著其發(fā)展。歷史沿革廣西位于中國(guó)南海岸，東鄰粵、港、澳、南臨北部灣，背靠云、貴、川大西南，具有沿江、沿線、沿邊、沿海的“四沿”優(yōu)勢(shì)。有著較便利的海上、陸上運(yùn)輸條件，并在區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟里面有著比較突出的核心位置，成為貿(mào)易和中轉(zhuǎn)的中心地區(qū)之一。近年來(lái)，廣西商貿(mào)業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)，各類商品交易頻繁，建立了一定數(shù)量的大型商貿(mào)物流中心，同時(shí)也建立有商業(yè)零售中心。廣西商業(yè)隨著社會(huì)的發(fā)展和各經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)的提出而更加顯現(xiàn)出其商業(yè)優(yōu)勢(shì)。廣西擁有煤炭、電力、化學(xué)、醫(yī)藥、輕工、紡織、冶金、有色金屬、機(jī)械、汽車、制糖、建材、橡膠、電子、食品等工業(yè)門類較全的工業(yè)體系，廣西在全國(guó)同行業(yè)中占突出地位的是機(jī)制糖，年產(chǎn)量均在200萬(wàn)噸以上，居全國(guó)首位。廣西有色金屬和水泥生產(chǎn)也是中國(guó)同行中的佼佼者。同時(shí)，廣西擁有中國(guó)最大的中噸車用柴油機(jī)生產(chǎn)企業(yè)一一廣西玉柴集團(tuán)。近年發(fā)展?fàn)顩r（經(jīng)濟(jì)指標(biāo)描述）廣西近年商業(yè)發(fā)展迅速，近年GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額如下表所示：表：2001?2003年廣西GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額表國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）其他2001年2231.19935.882002年24371025.52003年2733.211124.15從上表可以看出，廣西經(jīng)濟(jì)（GDP）以每年10%以上的速度增加，社會(huì)消費(fèi)品零售總額也隨著廣西發(fā)展而快速發(fā)展，其發(fā)展速度也以將近10%的速度增長(zhǎng)，其與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值之比超過(guò)了2:5o南寧在廣西商業(yè)中的地位廣西，中國(guó)西部重鎮(zhèn)；南寧，既是廣西的首府，也是西南大出海的通道；南寧，既是廣西的政治中心，也是商業(yè)其商業(yè)中心，這是由其地理位置、文化沉淀、商業(yè)積累所決定的。南寧，目前的發(fā)展已經(jīng)不僅僅是一個(gè)政治文化的中心，隨著社會(huì)的發(fā)展，政府的引導(dǎo)、園區(qū)的建設(shè)，已經(jīng)有越來(lái)越多的資金涌入南寧,商貿(mào)零售業(yè)、物流等等均在南寧聚集，南寧市廣西商業(yè)的龍頭地位更加鞏固。區(qū)域和作用南寧位于廣西南部偏西，北回歸線以南，東鄰粵、港、澳、南臨北部灣，背靠云、貴、川大西南，具有沿江、沿線、沿邊、沿海的“四沿”優(yōu)勢(shì)。南寧市區(qū)距欽州灣104公里，防城港173公里，北海市204公里，是云、貴、川大西南貨物進(jìn)出海大通道的重要咽喉，也是連接?xùn)|南沿海和西南腹地這一經(jīng)濟(jì)區(qū)域的“結(jié)合部”。南寧距中越邊境僅100多公里，毗鄰南寧的7個(gè)縣（市）與越南接壤，陸地邊境線長(zhǎng)1020公里。為發(fā)展與東盟十國(guó)，尤其是人口排名第二的越南的貿(mào)易來(lái)往提供了優(yōu)越的地理環(huán)境。南寧是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、信息、金融的中心和最大的城市，是我國(guó)南部對(duì)外開放、實(shí)行沿海開放城市政策的重要城市也是中國(guó)一一東盟自由貿(mào)易區(qū)中國(guó)的核心區(qū)域。南寧同時(shí)又是一座商貿(mào)活躍，經(jīng)濟(jì)繁榮，城市建設(shè)日新月異的充滿開放活力、正在迅猛騰飛的新興城市。隨著國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)、加入WTO、“中國(guó)一東盟自由貿(mào)易區(qū)”的建立，南寧作為“橋頭堡”，將成為我國(guó)“南貴昆經(jīng)濟(jì)區(qū)”、西南經(jīng)濟(jì)圈和華南經(jīng)濟(jì)圈結(jié)合部以及中國(guó)一一東盟自由貿(mào)易區(qū)的樞紐中心，更是整個(gè)大西南的出海通道，成為幅射東南亞的現(xiàn)代化國(guó)際城市。行業(yè)近年來(lái)，南寧市城市商業(yè)發(fā)展較為迅速，以第三產(chǎn)業(yè)為龍頭拉動(dòng),位于三大產(chǎn)業(yè)之首，其次為第二產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)，這說(shuō)明，南寧市商貿(mào)、服務(wù)等行業(yè)比較發(fā)達(dá)，而農(nóng)業(yè)、工業(yè)處于比較弱勢(shì)的地位。2南寧市商業(yè)的調(diào)研南寧城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2003年南寧市的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)喜人：體現(xiàn)在各產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,特別是二、三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位；固定資產(chǎn)投資繼續(xù)飛速增長(zhǎng)；城市居民家庭收入增長(zhǎng)，價(jià)格消費(fèi)指數(shù)比去年增高等。國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量概述2003年南寧市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，預(yù)計(jì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)同比增長(zhǎng)11%,2003年國(guó)民生產(chǎn)總值約為395.23億元。南寧市從1998年到2002年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)為8.4%,略高于同期全國(guó)及廣西的水平。序號(hào)項(xiàng)目名稱單位1998年1999年2000年2001年2002年年均增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)2003年1GDP億元257.57274.55294.30324.79356.078.4%1.1其中： 第一產(chǎn)業(yè)44.0146.3948.6349.5251.163.8%1.2第二產(chǎn)業(yè)81.5384.5689.1198.43102.565.9%1.3第三產(chǎn)業(yè)132.03143.62156.56181.84202.3511.3%2固定資產(chǎn)投資完成額68.9875.9980.0588.95110.9512.8%3社會(huì)消費(fèi)品零售總額128.64137.14149.59163.44183.119.25%4外貿(mào)進(jìn)出口總值332284009466164537335463414.1%5實(shí)際利用外資夫人2.211.001840911269131546城市居民人均可支配收入元657068477448790687967.6%7人口：7.1全市萬(wàn)人284.63285.87291.41294.56297.77.2市區(qū)萬(wàn)人130.00131.36135.64137.85140.39政府“136”工程的繼續(xù)推行，很大程度刺激了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。每年一屆的中國(guó)——東盟博覽會(huì)由南寧舉辦，對(duì)南寧市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用，能吸引更多投資，從而拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與主要產(chǎn)業(yè)這一年各產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，其中第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快。根據(jù)1-11月的統(tǒng)計(jì)報(bào)表，預(yù)計(jì)2003年南寧市的各產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值分別為：第一產(chǎn)業(yè)值52.54億元,第二產(chǎn)業(yè)值119.28億元,第三產(chǎn)業(yè)值223.60億元。2003年，南寧市繼續(xù)對(duì)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，加大各類經(jīng)濟(jì)作物和其他農(nóng)作物占播種面積的比重，使農(nóng)民收入增加。由于加大對(duì)制造業(yè)、電力、煤氣及水的投資，第二產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)這幾年少有的增長(zhǎng)幅度，同比增長(zhǎng)超15%。第三產(chǎn)業(yè)雖然在4、5月份受“非典”影響較大，但“非典”過(guò)后第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)平穩(wěn)，1-11月份平均增長(zhǎng)11%。自1998年南寧市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈明顯的HI>II>I型，2003年各產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成比例與往年大致相同，這表明南寧市目前的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理。與全國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀相比，南寧市的第

三產(chǎn)業(yè)已獲得了充分的發(fā)育，這將在當(dāng)前和相當(dāng)長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)方式中處于有利的地位。附表1998-2003年三種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析年份1998年1999年2000年2001年2002年2003年GDP（億元）257.57274.56294.3324.79356.07395.23第一產(chǎn)業(yè)（億元）44.0246.3748.6349.5251.1652.54第二產(chǎn)業(yè)（億元）81.5384.5689.1193.43102.56119.28第三產(chǎn)業(yè)（億元）132.03143.62156.55181.8427.08223.6□GDP■第一產(chǎn)業(yè)口第二產(chǎn)業(yè)口第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)2003年是南寧市飛速發(fā)展的一年，無(wú)論是國(guó)有的或者非國(guó)有的項(xiàng)目都投入大量資金，1-11月固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)42.48%,預(yù)計(jì)2003年固定資產(chǎn)投資額為177.24億元。城市基本建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展成為投資發(fā)展加速的主要支撐。這就一改往年投資主體單一的現(xiàn)象，政府投資的基本建設(shè)與民間投資的房地產(chǎn)開發(fā)相互推進(jìn)，呈雙極拉動(dòng)。預(yù)計(jì)2003年南寧基本建設(shè)投資增長(zhǎng)35%,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)75%O附表1998-2003年固定資產(chǎn)投資額年份1998年1999年2000年2001年2002年2003年固定資產(chǎn)投資額（億元）62.3688.0895.85101.73124.39177.24分區(qū)縣看，2003年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的是南寧市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，同比增長(zhǎng)約2.65倍。因?yàn)樽?002年，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)擴(kuò)大對(duì)外宣傳力度，改善投資環(huán)境，給投資商更多的優(yōu)惠條件；通過(guò)各種經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)。城市居民收入小幅增長(zhǎng)，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)回升根據(jù)1-11月份南寧市經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，預(yù)計(jì)2003年南寧市城市

居民人均可支配收入達(dá)9165元。附表1998-2003年城市居民人均可支配收入年份1998年1999年2000年2001年2002年2003年城市居民人均可支配收入657068477448790687969165□□1998年□1999年□2000年□2001年□2002年□2003年從居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)來(lái)看，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為100.6。從八大類指數(shù)看，市場(chǎng)價(jià)格基本平穩(wěn)，呈現(xiàn)出五漲三降態(tài)勢(shì)，漲幅較大的有：衣著類和居住類，同比增長(zhǎng)均為5.7%；下降的指數(shù)有：煙酒及用品（98.6%）、交通和通訊（95.4%）、家庭設(shè)備用品及服務(wù)（96.3%）,降幅分別為1.4%、4.6%和3.7%。國(guó)內(nèi)消費(fèi)保持旺盛，消費(fèi)外向拉動(dòng)明顯2003年2002年2001年2000年1999年1998年□1998年□1999年■2000年■20012003年2002年2001年2000年1999年1998年□1998年□1999年■2000年■2001年□2002年□2003年50 100 150 200 250附表1998-2003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額年份1998年1999年2000年2001年2002年2003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）128.64137.14149.60163.64183.11252.58300從上面的數(shù)據(jù)可以看出，隨著改革開放以來(lái)，南寧市經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，特別是近兩年，城市經(jīng)濟(jì)得到了一個(gè)很大的提升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度高于全國(guó)水平，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值高于第一、二產(chǎn)業(yè)，人民的消費(fèi)水平相比有了一個(gè)比較大的飛躍，隨著南寧市各經(jīng)濟(jì)圈（西南經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟、中國(guó)一東盟經(jīng)濟(jì)貿(mào)易圈等）的提出，南寧市的城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)消費(fèi)水平將會(huì)有更大的提升，這將會(huì)在未來(lái)的幾年內(nèi)不斷顯現(xiàn)出來(lái)。近年來(lái)南寧市商業(yè)狀況簡(jiǎn)述南寧市商業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)述南寧城市，由其地理位置、歷史背景、人文條件、區(qū)域功能等因素，分成兒個(gè)片區(qū)：興寧、永新、新城、瑯東、鳳嶺、城北、江南區(qū)，同時(shí)在這些片區(qū)均有規(guī)模、檔次、功能等各不相同的商業(yè)存在。城市的商業(yè)格局，很大一部分是由區(qū)域功能和歷史背景所決定，這就成就了南寧市現(xiàn)狀的商業(yè)格局：商業(yè)零售購(gòu)物以市中心為基礎(chǔ)和主流，七星商圈為其輔助；金湖商圈暫未成型，周邊以生活配套為主;城北和江南商圈由于地理?xiàng)l件和發(fā)展歷史不足，據(jù)是以生活配套、專項(xiàng)市場(chǎng)為主。老城區(qū)商業(yè)繁華，商品零售成交量大；新的城區(qū)由于發(fā)展時(shí)間尚短，商業(yè)零售沉淀不夠，故其商業(yè)以配套和專項(xiàng)市場(chǎng)為主，商業(yè)成交量較老城區(qū)的少；地理位置偏遠(yuǎn)的城區(qū)商業(yè)氛圍不足，商品銷售額較少。近期南寧市商業(yè)貿(mào)易情況南寧市隨著政府相關(guān)政策的實(shí)施，零售業(yè)會(huì)隨著城市人口的增多不斷發(fā)展。2003年9月底，南寧市雞蛋、大米等副食品價(jià)格的上漲表明居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)比去年同期高。副食品價(jià)格的回升使農(nóng)民的收入增多，同時(shí)能夠提高城鄉(xiāng)居民的購(gòu)買力、擴(kuò)大需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。中國(guó)-東盟博覽會(huì)落戶南寧，除了會(huì)大大的帶動(dòng)南寧經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也會(huì)為南寧的零售業(yè)注入新的生機(jī)。3南寧市商業(yè)零售業(yè)的調(diào)研城市的發(fā)展和各級(jí)商圈的涌現(xiàn)隨著城市的發(fā)展和區(qū)域的發(fā)展，南寧市目前商業(yè)圈可以分為兩類商圈，一類是比較成熟的一級(jí)、二級(jí)商業(yè)圈，如：朝陽(yáng)商圈（市中心商圈）和新城商圈；一類是暫未成型的次級(jí)商業(yè)圈一一城北商圈、江南商圈、會(huì)展商圈。南寧市歷史悠久，自古以來(lái)，均是以朝陽(yáng)花園一帶為商業(yè)的中心,隨著時(shí)間的推移和城市的發(fā)展，城市的面貌、城市的規(guī)模等等都變了，唯一不變的是朝陽(yáng)商圈（市中心）不變的商業(yè)盟主的地位。是南寧市城市級(jí)別的商業(yè)零售購(gòu)物中心。新城商圈臨著市中心商圈，位于七星路、古城路、民族大道附近,歷史悠久，以服裝、精品為主，是朝陽(yáng)商圈的輔助，并有著自身的特點(diǎn)。區(qū)域發(fā)展較久，有著不可動(dòng)搖的地位。城北商圈主要位于北湖區(qū)域，該區(qū)域配套相對(duì)齊全，區(qū)域發(fā)展較為成熟，區(qū)域以生活配套為主。城市的發(fā)展，將會(huì)催生新的商業(yè)區(qū)域，瑯東鳳嶺和江南就是兩個(gè)不同的例子?，槚|十年，從兩個(gè)小村子發(fā)展到一個(gè)城市的核心辦公區(qū)，成為城市發(fā)展的主流區(qū)域，鳳嶺，區(qū)域逐漸成型，該區(qū)域目前尚在建設(shè)之中,該區(qū)域建成后，將會(huì)帶來(lái)大量的居住和辦公人群，所以，其發(fā)展一個(gè)兼容性較強(qiáng)的、商品范圍較廣的區(qū)域性的商圈是必須的。江南與瑯東鳳嶺區(qū)有所不同，它是一個(gè)老城區(qū)，交通便捷，面積較大，區(qū)域定位以工業(yè)為主，商業(yè)定位方面，除了所必要的生活配套以外，就是以區(qū)域性物流為主要方向，形成一個(gè)區(qū)域性物流的集散、中轉(zhuǎn)中心。南寧市各商圈描述綜述寶資通認(rèn)為，按照目前的市場(chǎng)形勢(shì)，南寧市商業(yè)格局分為三個(gè)檔次，一級(jí)、二級(jí)和次級(jí)商圈（亞商圈）。一級(jí)商圈一一朝陽(yáng)商圈（市中心商圈）二級(jí)商圈一一新城商圈（七星、古城商圈）亞商圈 會(huì)展亞商圈江南亞商圈城北亞商圈此五個(gè)商圈和亞商圈內(nèi)，不僅現(xiàn)狀有一定的商業(yè)氛圍，在未來(lái)兒年，隨著城市發(fā)展、各項(xiàng)目的竣工、城市區(qū)域功能分區(qū)，勢(shì)必會(huì)在這幾個(gè)區(qū)域形成比較集中的商業(yè)零售、批發(fā)等功能的商圈。3.2.2一級(jí)商圈一一朝陽(yáng)商圈經(jīng)驗(yàn)所得，無(wú)論在哪個(gè)城市，老城區(qū)一定會(huì)是其最核心的商業(yè)區(qū),南寧市也不例外，南寧市市中心是傳統(tǒng)的商業(yè)最集中的區(qū)域，該區(qū)域商業(yè)形態(tài)多樣，有：傳統(tǒng)的商業(yè)零售、飲食、娛樂(lè)、健身、集貿(mào)等商業(yè)形態(tài)。該區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀是南寧市最為活躍的區(qū)域，大型商業(yè)零售場(chǎng)所有：業(yè)態(tài)分類代表性商家名稱百貨商店百貨大樓、銀河商場(chǎng)、民族商場(chǎng)、和平商場(chǎng)、新萬(wàn)通購(gòu)物廣場(chǎng)裕豐商廈、向陽(yáng)商場(chǎng)、萬(wàn)隆百貨、新和平商場(chǎng)超市諾瑪特、百貨大樓地下一層專項(xiàng)巾.場(chǎng)友誼電器城、女人世界、南寧通訊尋呼商場(chǎng)、南寧書城連鎖店麥當(dāng)勞、德克士在建和即將開業(yè)的商業(yè)物業(yè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)、人民商廈、金山廣場(chǎng)、金朝陽(yáng)廣場(chǎng)百域家飾、交易場(chǎng)大廈、外灘新城、第五大道市中心商圈商業(yè)氛圍濃郁，商業(yè)物業(yè)密集，同時(shí)，也是南寧市的交通要道，有不低于50條公交線路經(jīng)過(guò)朝陽(yáng)花園，南寧市兩個(gè)汽車站一一南寧汽車總站和二運(yùn)、南寧火車站等都在朝陽(yáng)商圈附近，人流量極大，正是如此，才使得朝陽(yáng)（市中心）商業(yè)圈有著優(yōu)越的先天條件，但也存在不足：優(yōu)勢(shì)：-中心商業(yè)區(qū)，有龐大的消費(fèi)群體，各檔次商品基本齊全，既有走平價(jià)路線甚至是兼營(yíng)批發(fā)的裕豐商場(chǎng)和和平商場(chǎng)，也有一定量的品牌專賣店；?商業(yè)集中，能滿足中低消費(fèi)水平的消費(fèi)者；百貨大樓的商品性能、品牌以及購(gòu)物環(huán)境，吸引廣西其它市縣的許多人遠(yuǎn)道而來(lái)；朝陽(yáng)環(huán)形立交橋的拆除，使共和路的人流能夠跟朝陽(yáng)路、興寧路的人流能更好地互通；交通中心，靠近汽車站、火車站，并有幾十條公交線經(jīng)過(guò)朝陽(yáng)商圈。劣勢(shì)：-交通不暢，朝陽(yáng)路是南寧交通最擁擠的地段之一；不具備自己特有的整體特色商業(yè)文化；?作為城市的中心商業(yè)區(qū)，朝陽(yáng)商圈在承載南寧市的歷史與文化方面有欠缺；?娛樂(lè)休閑、餐飲業(yè)的比例過(guò)低，朝陽(yáng)商圈的公共空間不足;?人群購(gòu)買力參差不齊，區(qū)域商業(yè)形象不高。區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析：本區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量不下30萬(wàn)平方米，除去已銷售和開發(fā)商自己保留產(chǎn)權(quán)的物業(yè)外，一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量不下15萬(wàn)平方米，2003年銷售量估計(jì)為2?3萬(wàn)平方米左右，銷售額約為3?5億元。目前，市場(chǎng)上正在銷售的項(xiàng)目有：萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、百域家飾、金朝陽(yáng)、火車站廣場(chǎng)大廈、人民商廈、第五大道、金山廣場(chǎng)，即將推出的物業(yè)有朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)、新和平二期、水街項(xiàng)目等。區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)：目前，市中心商圈是以南寧百貨大樓、民生路步行街、裕豐商場(chǎng)、和平商場(chǎng)為中心，向四周輻射。市中心商圈，在近年內(nèi)將推出（包括招商和銷售的）大量的商業(yè)物業(yè)（不低于30萬(wàn)平米），其中，在核心商圈就有大量的商業(yè)物業(yè)涌現(xiàn)，營(yíng)業(yè)面積達(dá)17萬(wàn)平方米之多。屆時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)和新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)的建成及開業(yè)，將很大量地增加市中心的商業(yè)空間，提高南寧市購(gòu)物水平、檔次和購(gòu)物環(huán)境，并在一定程度上對(duì)百貨大樓、步行街等客戶進(jìn)行分流，由于其消費(fèi)檔次和環(huán)境的提升，將會(huì)形成一個(gè)以萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)、步行街、百貨大樓為核心的商業(yè)圈，其輻射范圍和凝聚力將比現(xiàn)有的商業(yè)狀況有很大的提升和飛躍，成為南寧市最有競(jìng)爭(zhēng)力和代表性的購(gòu)物場(chǎng)所。但市中心道路規(guī)劃較為落后，車流量大、道路不夠?qū)挸▽⒑艽蟪潭壬献璧K其發(fā)展。二級(jí)商圈一一新城商圈新城商圈，主要是以七星路為東西主軸，古城路北到新夢(mèng)之島、華聯(lián)超市，南與七星路相交為南北主軸，共同形成的一個(gè)商業(yè)圈，該區(qū)域以傳統(tǒng)零售商業(yè)為主，商業(yè)零售主要是女裝、女鞋等，該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀比較大的商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所有：華星城、永嘉名店廣場(chǎng)、夢(mèng)之島購(gòu)物中心、新夢(mèng)之島百貨、華聯(lián)超市，目前正在動(dòng)工和即將動(dòng)工的項(xiàng)目有華星時(shí)代廣場(chǎng)和它對(duì)面的冠四海房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目一一南國(guó)風(fēng)購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)新增商業(yè)面積不下7萬(wàn)平方米。新城商圈商業(yè)業(yè)態(tài)如下表所示：業(yè)態(tài)分類代表性商家百貨商店夢(mèng)之島購(gòu)物中心、夢(mèng)之島百貨、臥龍崗百貨、永嘉名店廣場(chǎng)華星時(shí)代廣場(chǎng)（在建）、南國(guó)風(fēng)購(gòu)物中心超級(jí)市場(chǎng)華聯(lián)超市專項(xiàng)市場(chǎng)新民路文化市場(chǎng)連鎖店麥當(dāng)勞、肯德基新城商圈歷史悠久，是傳統(tǒng)的“女人購(gòu)物一條街”，經(jīng)營(yíng)商品以中高檔為主，包括女性精品飾品等，其特色商業(yè)購(gòu)物環(huán)境和區(qū)域購(gòu)物形象已經(jīng)在各消費(fèi)人群中深深扎根，成為時(shí)尚女性的最愛，其優(yōu)劣勢(shì)卓著而明顯：優(yōu)勢(shì)：?品牌集中銷售，經(jīng)營(yíng)檔次較集中；購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)設(shè)施齊全；已經(jīng)形成時(shí)尚精品購(gòu)物的經(jīng)營(yíng)氛圍，吸引大量的消費(fèi)者；七星路環(huán)境較好，由于是早期建設(shè)，道路兩邊的樹木生長(zhǎng)茂盛，其街道有著宜人的購(gòu)物環(huán)境；,老城區(qū)，有一定的人口基數(shù)；劣勢(shì):?七星路上沒(méi)有停車場(chǎng)；七星路為較早期建設(shè)的道路，道路不夠?qū)挸?，?duì)人流量的大小有一定影響；七星路、古城路上的商鋪出租市場(chǎng)比較混亂，沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃和管理;區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析：本區(qū)域由于所處老城區(qū)，可用地面積有限，商業(yè)面積較少，一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量不到20萬(wàn)平方米，除開已銷售和開發(fā)商保留物業(yè)以外，市場(chǎng)推出和即將推出的銷售面積在11萬(wàn)平方米以上。本區(qū)域2003年市場(chǎng)銷售面積初步估計(jì)在2萬(wàn)平方米左右，銷售額為3?4億元左右。目前區(qū)域銷售樓盤有：華星時(shí)代廣場(chǎng)。區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)：七星路是一個(gè)比較老牌的商業(yè)區(qū)域，有著穩(wěn)定和明確的客戶群體，同時(shí)也有比較高的購(gòu)物水平和檔次，隨著城市的發(fā)展，華星時(shí)代廣場(chǎng)和冠四海房產(chǎn)的建設(shè)，七星路將會(huì)提供更多的商業(yè)空間。隨著南寧市城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和大量的商業(yè)物業(yè)的涌現(xiàn)，七星路也受到一定程度的沖擊，已經(jīng)沒(méi)有以前那么火爆，市場(chǎng)供應(yīng)量大于市場(chǎng)需求量,市場(chǎng)支撐已經(jīng)不足，臥龍崗百貨的退出就是一個(gè)預(yù)兆，華星時(shí)代廣場(chǎng)的面世、王府井百貨的進(jìn)駐,如果能經(jīng)營(yíng)成功，將會(huì)給該區(qū)域帶來(lái)一定的推動(dòng)作用，但由目前的市場(chǎng)狀況和市場(chǎng)支持來(lái)看，華星時(shí)代5.2萬(wàn)平方米的商業(yè)面積將會(huì)較難經(jīng)營(yíng)（目前的銷售壓力也比較大），其對(duì)面的冠四海房產(chǎn)的項(xiàng)目更是難上加難。會(huì)展亞商圈會(huì)展商圈的基礎(chǔ)目前已經(jīng)成型，以會(huì)展中心為核心，向四周輻射,覆蓋整個(gè)瑯東和鳳嶺新區(qū)。該區(qū)域由于處于發(fā)展的初期階段，商業(yè)氛圍目前還較為薄弱，目前現(xiàn)狀在金州路、金浦路、雙擁路、濱湖路有一部分商業(yè)分布，其商業(yè)業(yè)態(tài)見下表：業(yè)態(tài)分類代表性商家百貨商店金湖廣場(chǎng)、佳德鑫、金湖匯富、航洋國(guó)際城等（均為在建項(xiàng)目）超級(jí)市場(chǎng)少量小型超市（三德好超市等）專項(xiàng)市場(chǎng)廣西圖書批發(fā)市場(chǎng)、瓊林家之灣瑯東發(fā)展，不過(guò)短短數(shù)年時(shí)間，人口基數(shù)較小，目前該區(qū)域常住人口不足三萬(wàn)人，辦公人數(shù)不足五萬(wàn)人?，F(xiàn)狀商業(yè)均以專業(yè)市場(chǎng)（圖書市場(chǎng)）、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、日雜、飲食建材等為主，沒(méi)有規(guī)模。隨著南寧城市的發(fā)展和片區(qū)的發(fā)展，各項(xiàng)目陸續(xù)竣工和人口的遷入、會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，瑯東、鳳嶺片區(qū)將會(huì)帶來(lái)巨大的商機(jī)，正是由于這點(diǎn)，所以給瑯東和鳳嶺商業(yè)物業(yè)帶來(lái)了巨大的發(fā)展?jié)摿?。?yōu)勢(shì)：?本區(qū)域是南寧城市發(fā)展的重頭，在未來(lái)，將會(huì)有大批量的人群遷入辦公和居住；本區(qū)域目前尚未有比較成熟的購(gòu)物中心，生活配套較少；區(qū)域目前已經(jīng)有較好的飲食氛圍，海鮮仔、大英雄、大惠豐、竹籬笆以及青山后門和高爾夫球場(chǎng)附近的飲食業(yè)均吸引了一定量的人群；本區(qū)域是南寧市最有辦公條件和大環(huán)境的區(qū)域，同時(shí)也是最主流的高尚城市居住區(qū)，到該區(qū)域辦公和居住的基本為都市白領(lǐng)階層，有一定的消費(fèi)購(gòu)買力；各商業(yè)項(xiàng)目的建成，將成為該區(qū)域一個(gè)亮點(diǎn)，也會(huì)吸引一部分人群的到來(lái)；劣勢(shì)：-目前該區(qū)域人口基數(shù)不足；?目前該區(qū)域的商業(yè)氛圍不足；?目前該區(qū)域還處于開發(fā)之中，道路、綠化、配套設(shè)施都未完善，購(gòu)物環(huán)境不好；區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析：本區(qū)域市場(chǎng)推出量很大，大大超過(guò)了其區(qū)域城市發(fā)展的速度，區(qū)域一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量將近40萬(wàn)平方米，到目前為止，未銷售的面積將近30萬(wàn)平方米。由于很多項(xiàng)目都處于開發(fā)的前期，區(qū)域市場(chǎng)也不夠成熟，商業(yè)物業(yè)價(jià)值不能完整的體現(xiàn)，所以商業(yè)物業(yè)銷售量較少。2003年市場(chǎng)銷售量不足2萬(wàn)平方米，估計(jì)銷售金額不足3億元。目前銷售樓盤有：金湖商業(yè)廣場(chǎng)、匯春廣場(chǎng)、金湖匯富等，招商的有瓊林家之灣。區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)：瑯東、鳳嶺區(qū)域今年來(lái)一直是南寧市房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，但是由于房地產(chǎn)發(fā)展有一定的時(shí)間周期和區(qū)域發(fā)展的時(shí)間需要，所以目前區(qū)域還是人口較少，各項(xiàng)配套設(shè)施也不夠完善。目前本區(qū)域商業(yè)大部分呈帶狀的街鋪形式出現(xiàn)，會(huì)展商圈將會(huì)形成一個(gè)以會(huì)展中心為龍頭的商業(yè)圈，部分項(xiàng)目商業(yè)面積為生活和服務(wù)配套,服務(wù)區(qū)域人口需求的商業(yè)圈，部分商業(yè)將會(huì)輻射到整個(gè)城市甚至到國(guó)外。鳳嶺的航洋國(guó)際城將不僅僅是對(duì)香榭里花園附近的人群產(chǎn)生一定的商業(yè)效應(yīng),但它更多會(huì)是聯(lián)合會(huì)展中心、博物館等，以對(duì)外區(qū)域服務(wù)為主，成為城市級(jí)別的區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟的商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所。3.2.5江南亞商圈江南商圈，分為兩個(gè)點(diǎn)，一個(gè)是以江南、淡村路、亭洪路中心的商業(yè)點(diǎn)；另一個(gè)就是將來(lái)以榮寶華商城為中心的區(qū)域?qū)I(yè)批發(fā)市場(chǎng)，它們一個(gè)是以生活配套、商業(yè)零售為基礎(chǔ)，一個(gè)是以區(qū)域物流、中轉(zhuǎn)中心為基礎(chǔ)。江南區(qū)由于其歷史背景和區(qū)域現(xiàn)狀，大多以中低檔消費(fèi)為主，沒(méi)有比較有力的消費(fèi)支撐，該區(qū)域也沒(méi)有比較高檔的購(gòu)物場(chǎng)所。業(yè)態(tài)分類代表性商家大型百貨店暫無(wú)超級(jí)市場(chǎng)江南華聯(lián)專項(xiàng)市場(chǎng)江南體育商城、江南木材市場(chǎng)、海鮮市場(chǎng)該區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀是由其歷史背景和區(qū)域人口消費(fèi)力所決定的，該區(qū)域商業(yè)物業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分別為：優(yōu)勢(shì)：?區(qū)域人口眾多，有一定的人口基礎(chǔ)；?區(qū)域交通便利，由江南路這條主干道通向市中心，江南路兩線有著巨大的人流和車流;?區(qū)域已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，有一定的休閑、餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施劣勢(shì)：-區(qū)域購(gòu)物形象不好；,區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)買力支持不足；區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析：該區(qū)域商業(yè)面積較大，都是大項(xiàng)目，但目前只有榮寶華商場(chǎng)推出市場(chǎng)，整個(gè)2003年銷售量為1萬(wàn)平方米左右，銷售額不足1億元。一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量大于40萬(wàn)平方米。目前在售和即將推出的項(xiàng)目有：榮寶華、亭洪路商業(yè)街、陽(yáng)光新城。區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)：江南有著巨大的居住人口，城區(qū)較大，發(fā)展歷史較久,道路規(guī)劃比老城區(qū)好；區(qū)域居住人群普遍收入不高，人群消費(fèi)力不足，難以支撐中高端消費(fèi)的購(gòu)物場(chǎng)所，故該區(qū)域現(xiàn)狀商業(yè)均是以生活配套、街鋪零售、專項(xiàng)市場(chǎng)為主，并有部分餐飲加部分娛樂(lè)設(shè)施。該區(qū)域?qū)?huì)保持現(xiàn)有的商業(yè)狀況，以生活配套為主，并有一些專項(xiàng)市場(chǎng)。該區(qū)域在未來(lái)幾年內(nèi)將出現(xiàn)三個(gè)比較大的商業(yè)場(chǎng)所一一以區(qū)域物流為定位的榮寶華商城（16萬(wàn)而）、以面向東盟為口號(hào)的亭洪路各國(guó)風(fēng)情購(gòu)物商業(yè)街（12.5萬(wàn)近）和陽(yáng)光新城的商業(yè)中心（不低于8萬(wàn)世），此三個(gè)物業(yè)商業(yè)總面積超過(guò)35萬(wàn)，整體的推出將會(huì)給予區(qū)域一定的沖擊。由于榮寶華商城定位為區(qū)域物流、中轉(zhuǎn)市場(chǎng)，所以它的推出，對(duì)南寧市和江南區(qū)商業(yè)零售沒(méi)有較大的影像，如果經(jīng)營(yíng)成功，將會(huì)帶來(lái)大量的人流，帶動(dòng)其片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商業(yè)的繁榮;亭洪路商業(yè)街由于其地理位置、歷史背景、人口支撐不足等原因，估計(jì)未來(lái)的開業(yè)將成為一大難題；陽(yáng)光新城處于江南大沙田片區(qū)，周邊商業(yè)尚未成型成規(guī)模，暫無(wú)比較完善的生活配套，故其商業(yè)物業(yè)的前景較好，但其推出量較大,根據(jù)該區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，五年內(nèi)很難將所有的商業(yè)物業(yè)全部經(jīng)營(yíng)成功，且回報(bào)率也將不高。3.2.6城北亞商圈目前城北區(qū)商業(yè)基本以街鋪為主，部分區(qū)域商業(yè)較為成熟，其形態(tài)包括部分商品房小區(qū)內(nèi)部商業(yè)配套；較大型的購(gòu)物場(chǎng)所只有北湖路上經(jīng)營(yíng)面積為1.2萬(wàn)皿的南城百貨超市；此外，城北區(qū)房地產(chǎn)開放項(xiàng)目（特別是商業(yè)項(xiàng)目）較少，目前商業(yè)面積較大的只有城市碧園的3.8萬(wàn)門的商業(yè)街，具體情況見下表：業(yè)態(tài)分類代表性商家大型百貨店無(wú)超級(jí)市場(chǎng)南城百貨、利客?。ㄈA西、大方圓、北湖等五家）專項(xiàng)市場(chǎng)五里亭水果批發(fā)市場(chǎng)、明秀路虎丘鋼材市場(chǎng)等該區(qū)域發(fā)展較早，城區(qū)面積較大，人口基數(shù)較大，人口優(yōu)勢(shì)較為明顯；但該區(qū)域也有一定的劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：?區(qū)域面積寬廣，發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，人口眾多，人口優(yōu)勢(shì)較為明顯；區(qū)域已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，有一定的休閑、餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施；區(qū)域大交通便利，有著幾條交通主干道，人流、車流量較大；劣勢(shì)：-區(qū)域各項(xiàng)環(huán)境有待改善;區(qū)域市場(chǎng)平均購(gòu)買力支持不足;消費(fèi)者以中、低檔為主，中高檔消費(fèi)群不多;區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析：該區(qū)域項(xiàng)目較少，商業(yè)面積更少，整個(gè)2003年基本沒(méi)有較大的商業(yè)面積推出，目前一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量不足5萬(wàn)平方米。目前市場(chǎng)在售的商業(yè)項(xiàng)目有：城市碧園。區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)：城北區(qū)發(fā)展較早，人口基數(shù)較大，這是區(qū)域最大的優(yōu)勢(shì)，城北區(qū)目前尚無(wú)較大的、較高檔的商業(yè)零售購(gòu)物場(chǎng)所，這也是由該區(qū)域本身?xiàng)l件所決定的，該區(qū)域不適何作為一個(gè)商業(yè)購(gòu)物中心，它最適合的商業(yè)形態(tài)就是街鋪和超市。目前，城北區(qū)有幾個(gè)比較大的超市一一南城百貨、利客隆的幾家分店，其營(yíng)業(yè)額均達(dá)到10來(lái)萬(wàn)/天，高峰期可以達(dá)到上百萬(wàn)元一天。據(jù)了解，在未來(lái)幾年內(nèi)，城北區(qū)商業(yè)物業(yè)新推出不大，只有不到五萬(wàn)平方米的面積，并且是以街鋪的形式面向市場(chǎng)。在城市建設(shè)和區(qū)域發(fā)展的過(guò)程中，它將還會(huì)是以街鋪加超市等生活配套為主流發(fā)展方向。

附表：南寧市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量表物業(yè)名稱面積（萬(wàn)平方米）市中心區(qū)（興寧永新區(qū)）萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)11.6朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)5.6百域家飾0.68外灘新城3新永新0.36金朝陽(yáng)1.2火車站廣場(chǎng)大廈0.25新和平II期1.5交易場(chǎng)大廈3.6人民商廈0.5第五大道0.23世貿(mào)商城二期未定水街項(xiàng)目未定金山廣場(chǎng)2.1新城區(qū)嘉和南湖之都0.75華星時(shí)代廣場(chǎng)5.2東葛華都0.52太陽(yáng)廣場(chǎng)2.6都市華庭1歐景城市廣場(chǎng)2.6凱豐大廈0.42嘉和自由空間1.2中鼎長(zhǎng)湖走廊1.4青年國(guó)際1.8e時(shí)代科技廣場(chǎng)0.7中天世紀(jì)花園南湖碧園0.2城北區(qū)城市碧園3.8碧園文化數(shù)碼城0.53瑯東鳳嶺區(qū)金湖商業(yè)廣場(chǎng)5銘湖經(jīng)典0.65匯春廣場(chǎng)0.35太平洋世紀(jì)廣場(chǎng)0.41城市之光0.23金湖匯富1.2

世紀(jì)商都0.3南湖翠苑0.55航洋國(guó)際城12喬榭里花園0.53亞航財(cái)富中心0.6佳德鑫水晶城3.6地王國(guó)際商會(huì)東方曼哈頓0.6和實(shí)水榭花都0.8富湖小區(qū)未定瓊林家私7春城家居4江南和其他榮寶華商城16亭洪路商業(yè)街12.5陽(yáng)光新城8白馬商城其他新項(xiàng)目和未記入的項(xiàng)口203.3南寧市主要百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析本報(bào)告選取南寧市的南寧百貨大樓北、南樓，夢(mèng)之島購(gòu)物中心,夢(mèng)之島百貨，萬(wàn)達(dá)百盛購(gòu)物中心，臥龍崗百貨，華星時(shí)代廣場(chǎng)王府井這七家百貨商場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研、分析。百貨大樓（?南樓）商場(chǎng)概況商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商：南寧百貨大樓股份有限公司商場(chǎng)位置：南寧市興寧區(qū)朝陽(yáng)路39-41、45號(hào)，商場(chǎng)位于南寧市老商業(yè)中心的核心位置，與新百貨大樓并立在商業(yè)區(qū)的路口，人流車流量極大。周邊全為商業(yè)鋪面及商場(chǎng)，如和平商場(chǎng)、民生商場(chǎng)、裕豐商廈、萬(wàn)隆百貨廣場(chǎng)等。交通狀況：位于朝陽(yáng)路與新華街交匯處，對(duì)面是萬(wàn)隆百貨，周邊有很多公共汽車停靠站，交通便利。營(yíng)業(yè)面積：19700平方米樓層情況：4層。,商場(chǎng)布局樓層面積（m，）樓層名稱經(jīng)營(yíng)品種一樓4900兒童城童裝、兒童用品、玩具、學(xué)習(xí)機(jī)、名煙名酒二樓4900女服商場(chǎng)時(shí)尚精品服飾、名媛裝、淑女裝三樓4900男服商場(chǎng)品牌羊毛（羊絨）衫、針織衫、睡衣、男女內(nèi)衣四樓4900服裝品牌折扣場(chǎng)折扣服飾配套設(shè)施：設(shè)有中央空調(diào)；自動(dòng)扶梯（每層2部）、貨梯（1部）。331.2商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況：?經(jīng)營(yíng)方式：批發(fā)、零售。?商場(chǎng)類別：綜合商場(chǎng)。?商業(yè)物業(yè)方式：以聯(lián)營(yíng)、租賃為主，自營(yíng)為輔。?經(jīng)營(yíng)描述：地處南寧市商業(yè)中心，歷史悠久，作為廣西唯一一家百貨類上市公司，在廣西最具影響力，對(duì)周邊的輻射力很強(qiáng)。2002年，新舊樓一起年?duì)I業(yè)額達(dá)59784萬(wàn)元，凈利潤(rùn)876.48萬(wàn)元，繼續(xù)保持廣西零售商業(yè)的龍頭地位。在南寧市乃至全廣西口碑極好，消費(fèi)層面廣，總體經(jīng)營(yíng)狀況較好。?出租情況：因?yàn)榻?jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，南樓將調(diào)整為不盈利的商場(chǎng),目前一、二、三樓的出租率為90%,四樓正在裝修。?租金：按樓層分類1類（靠近電梯）85元，2類（中央?yún)^(qū)域）75-80元，3類（靠墻壁）70元，自入租起6個(gè)月內(nèi)租金6折。331.3綜合評(píng)述外部經(jīng)過(guò)重新裝修，具現(xiàn)代色彩，與北樓交相輝映。經(jīng)過(guò)調(diào)整以后，經(jīng)營(yíng)種類與北樓相補(bǔ)充。廣西最早的上市百貨類股份公司，信譽(yù)較好，但服務(wù)質(zhì)量、管理體系還帶有國(guó)營(yíng)公司以前的一些習(xí)慣。因受到建筑規(guī)劃的影響，自動(dòng)扶梯的空間過(guò)窄，視野受阻，感覺(jué)壓抑。經(jīng)過(guò)裝修以后，購(gòu)物環(huán)境有很大的改善，但是由于北樓和周邊商場(chǎng)的興起，搶走了部分經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)狀況有所衰退。332百貨大樓（?北樓）3.3.2.1商場(chǎng)概況商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商：南寧百貨大樓股份有限公司。商場(chǎng)位置：南寧市興寧區(qū)朝陽(yáng)路。商場(chǎng)位于興寧商業(yè)組團(tuán)的核心位置，與舊百貨大樓并立在商業(yè)區(qū)的路口，人流車流量極大。周邊全為商業(yè)鋪面及商場(chǎng)，如和平商場(chǎng)、民生商場(chǎng)、裕豐商廈、萬(wàn)隆百貨廣場(chǎng)等。交通狀況：位于朝陽(yáng)路與新華街交匯處，對(duì)面是萬(wàn)隆百貨，有很多公共汽車停靠站，交通便利。

?營(yíng)業(yè)面積：42000平方米。?樓層情況：6層。,商品布局：樓層面積(m2)樓層名稱經(jīng)營(yíng)品種負(fù)一樓3000南華家電城超市、藥店，電器城一樓6000化妝精品城化妝品、時(shí)尚用品、皮鞋二樓6000女服商場(chǎng)時(shí)尚精品服飾、名媛裝、淑女裝、休閑服飾、美體內(nèi)衣三樓6000男服商場(chǎng)紳士精品服飾、白領(lǐng)職業(yè)男裝、男女動(dòng)感休閑服、西褲、襯衣區(qū)四樓6000珠寶鐘表城、文化商場(chǎng)黃金鉆飾、珠寶玉器、各式鐘表、手機(jī)廣場(chǎng)、辦公用品、文具樂(lè)器、音像書籍、照相器材、電子詞典五樓6000家居用品城床上用品、超市六樓6000運(yùn)動(dòng)城體育用品、健身器械、運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)鞋、布膠鞋七樓6000電腦城電腦耗材、軟件

?經(jīng)營(yíng)品牌樓層品 牌一層歐泊萊、歐萊雅、美寶蓮、玉蘭油、艾文莉、蘭芝、雅芳、露華濃等品牌化妝品，達(dá)芙妮、千百度―1日以純、溫綺、詩(shī)柏高、美特斯.邦威、班尼路等休閑品牌，芬怡、歐迪芬、婷美、安莉芳等品牌內(nèi)衣，扣扣、哥弟、雪歌、季德納女裝三層雪豹皮衣專廳四層五層黛富妮、花花公子床上用品六層七樓聯(lián)想1+1?配套設(shè)施：寬闊的中庭、地下一層為停車場(chǎng)；設(shè)有中央空調(diào);自動(dòng)扶梯（2部）、觀光梯（2部）、貨梯（1部）。3.3.2.2商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)方式：批發(fā)、零售。商場(chǎng)類別：綜合商場(chǎng)。商業(yè)物業(yè)方式：以聯(lián)營(yíng)、租賃為輔，自營(yíng)為主經(jīng)營(yíng)描述：地處南寧市商業(yè)中心，歷史悠久，作為廣西唯一一家百貨類上市公司，在廣西最具影響力，對(duì)周邊的輻射力很強(qiáng)。2002年，新舊樓一起年?duì)I業(yè)額達(dá)59784萬(wàn)元，凈利潤(rùn)876.48萬(wàn)元，繼續(xù)保持廣西零售商業(yè)的龍頭地位。在南寧市乃至全廣西口碑極好，消費(fèi)層面廣，總體經(jīng)營(yíng)狀況較好。出租情況：七樓的出租率為65%,其余樓層出租率達(dá)到95%以上。租金：按樓層分類，1類（靠近電梯）85元，2類（中央?yún)^(qū)域）75-80元，3類（靠墻壁）70元，自入租起6個(gè)月內(nèi)租金6折。3.323綜合評(píng)述外部裝修豪華，建筑主立面氣派，具現(xiàn)代色彩。,商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種眾多，銷售額一直為南寧商場(chǎng)中的第一。

廣西唯一的上市百貨類股份公司，信譽(yù)較好，但服務(wù)質(zhì)量、管理體系還帶有國(guó)營(yíng)公司以前的一些習(xí)慣。內(nèi)部裝修豪華，購(gòu)物環(huán)境較好。大樓在商場(chǎng)內(nèi)讓開一些場(chǎng)地給別的商家開設(shè)一些名店，如麥當(dāng)勞、電信城等，這樣增加了商場(chǎng)的人流，也為商場(chǎng)注入新鮮感與活力,是mall的雛形和發(fā)展趨勢(shì)。夢(mèng)之島購(gòu)物中心商場(chǎng)概況商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商：南寧夢(mèng)之島購(gòu)物中心。地址：七星路137號(hào)商場(chǎng)位置：新城區(qū)古城路。商場(chǎng)位于古城路與七星路轉(zhuǎn)盤旁,附近多為住宅區(qū)與行政機(jī)構(gòu)，鄰近七星路服裝一條街、星湖路電腦一條街。營(yíng)業(yè)面積：9800平方米。,樓層情況：5層。,商品布局：見下表樓層經(jīng)營(yíng)面積（nf）經(jīng)營(yíng)品種一樓2700化妝品、補(bǔ)品、煙酒二樓3000時(shí)尚用品、淑女裝、少女裝三樓3000女裝四樓3000男裝五樓3000家電、家居六樓3000超市兒童服裝?配套設(shè)施：商場(chǎng)后面外貿(mào)大廈設(shè)有地面停車場(chǎng)，面積3000平方米；中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯（每層2部）、1部觀光梯。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況：營(yíng)業(yè)額：與夢(mèng)之島百貨一塊計(jì)算，2002年的營(yíng)業(yè)額為2.34億元。經(jīng)營(yíng)方式：零售。商場(chǎng)類別：綜合商場(chǎng)。商業(yè)物業(yè)方式：聯(lián)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)描述：地處南寧市第二商圈，毗鄰服裝一條街七星路，商業(yè)氣氛濃郁，主要以中高檔商品為主，夢(mèng)之島購(gòu)物中心的商品囊括歐、美、英、日、法等名牌商品及各地品牌，主要為高、中檔商品，有極高的美譽(yù)度。經(jīng)營(yíng)狀況良好。出租情況：出租率為95%o租金：按營(yíng)業(yè)額的26%扣除（均價(jià)），并視經(jīng)營(yíng)種類不同規(guī)定一定的月營(yíng)業(yè)額，統(tǒng)一收款及管理。綜合評(píng)述商場(chǎng)定位在中、高檔大型商場(chǎng)。自開業(yè)以來(lái)，商場(chǎng)在營(yíng)銷和樹立品牌方面做了相當(dāng)多的工作,在南寧有較高的知名度。商場(chǎng)采取較先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)方法，與廠家進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，按銷售額提成。夢(mèng)之島百貨商場(chǎng)概況商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商：南寧夢(mèng)之島百貨有限公司。地址：民族大道和古城路交叉路口。商場(chǎng)位置：民族大道古城路交叉口、廣西電視臺(tái)西側(cè)，周邊有很多的行政事業(yè)單位以及泰安大廈、陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)等寫字樓,人口密度大。營(yíng)業(yè)面積：30000平方米。,樓層情況：5層。,商場(chǎng)布局：樓層經(jīng)營(yíng)面積（平方米）樓層名稱經(jīng)營(yíng)品種一層6000化妝品精品配飾、珠寶名表、煙酒補(bǔ)品、男鞋女鞋、手提箱包二層6000職業(yè)女裝淑女裝、少女裝、女內(nèi)衣、羊毛羊絨、潮流飾品、帽襪三層6000男士正裝、休閑裝、男士?jī)?nèi)衣四層6000運(yùn)動(dòng)休閑裝體育用品、家居精品、床上用品、兒童用品、超市五層6000通訊照材數(shù)碼、家用音像、辦公用品、運(yùn)動(dòng)器械、?經(jīng)營(yíng)品牌:樓層經(jīng)營(yíng)品牌一層歐珀萊、yue-sai羽西、雅芳、maybelline美寶蓮、鄭明明、elle、皮爾卡丹、法國(guó)、希伯萊、金利來(lái)、法國(guó)夢(mèng)特嬌、帕佳圖二層七色麻服飾、elinacreateur依瑤、dunnu敦奴、iayefe逸飛、g2ooo.bellvilles貝拉維拉、foina?L佛羅倫、gen簡(jiǎn)、etam艾格、Missk.、elle>baillian百利安、曼妮芬、fandecie芬狄詩(shī)、戴安芬、embrysfomi安莉芳三層LouisGianni法國(guó)路易世尊、v.e.delure法國(guó)迪萊、holison好來(lái)西、vastoi華斯度、華倫天奴、Goldlion金利來(lái)、Youngor雅戈?duì)?、質(zhì)頂、sisulan司舒朗、5thstreet五街、威膨牛仔、tiesidandun鐵絲丹頓四層李小雙、李寧、Haosha浩莎、Adidas、康爾健野游用品、Crown皇冠、Cusen歐森、Samsonite新秀麗、mickey米奇、五層松下、飛麗浦、格蘭仕、步步高、愛浪、Samsung三星、阿里司頓、fujil富士居、aussin。馨亭法國(guó)設(shè)計(jì)?配套設(shè)施：商場(chǎng)后設(shè)有停車場(chǎng)，中央空調(diào)，每層設(shè)有兩部電梯。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況營(yíng)業(yè)額：與夢(mèng)之島購(gòu)物中心一塊計(jì)算，2002年的營(yíng)業(yè)額為2.34億元。經(jīng)營(yíng)方式：零售。商場(chǎng)類別：綜合商場(chǎng)。商業(yè)物業(yè)方式：聯(lián)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)描述：地處南寧市第二商圈，主要以中高檔商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品以高檔為主，且品種新，種類全，因此有極高的美譽(yù)度。經(jīng)營(yíng)狀況良好。出租情況：出租率為93%o租金：按營(yíng)業(yè)額的25%扣除（均價(jià)），并視經(jīng)營(yíng)種類不同規(guī)定一定的月營(yíng)業(yè)額，統(tǒng)一收款及管理。綜合評(píng)述商場(chǎng)定位在高檔大型商場(chǎng)。自開業(yè)以來(lái)，借著夢(mèng)之島購(gòu)物中心原來(lái)的聲譽(yù)，進(jìn)一步拓寬市場(chǎng)，在南寧有較高的知名度。商場(chǎng)采取較先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)方法，與廠家進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，按銷售額提成。商場(chǎng)采用了“商場(chǎng)+超市”的經(jīng)營(yíng)模式，更好的帶動(dòng)人氣。臥龍崗百貨商場(chǎng)概況商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商：臥龍崗百貨。發(fā)展商：廣西桂建房地產(chǎn)有限責(zé)任公司。地址：七星路125號(hào)。商場(chǎng)位置：位于七星路與新民路的交叉路口，屬于新城區(qū)的高消費(fèi)黃金地段，人流量大?？偨ㄖ娣e：11861.42平方米。,商品布局:樓層樓層名稱經(jīng)營(yíng)范圍一層精品彩妝館主要經(jīng)營(yíng)化妝品、精品服裝、名鞋、皮具等。二層三層新潮流行館主要經(jīng)營(yíng)少女裝、流行飾品等。時(shí)尚名媛館主要經(jīng)營(yíng)著名淑女裝、內(nèi)、睡衣、季節(jié)性飾品、名品會(huì)所。四層男士名流館主要經(jīng)營(yíng)著名品牌男士休閑裝、男式正裝、襯衫、領(lǐng)帶、家居飾品。五層家飾精品館主要經(jīng)營(yíng)床上用品、文藝精品、小家電、休閑吧。?經(jīng)營(yíng)品牌:樓層入駐品牌一層SK-n、蘭蔻、二層伊可愛三層安莉芳、凡恩、艾雪兒、MUDD、愛慕、鱷魚恤、酷拉拉、伊可愛、芭芭拉會(huì)所、SEXSYMBOLS>Axara.EtamSport、BETTYBOOP、馬賽弗、貝納菲爾四層蒙特卡諾、羅拉斯、百富、萊而利奧、嘉意、藍(lán)天龍、迪文渡、派士服飾、路利豪、派舵、法國(guó)啄木鳥、VioletSaloon.CONIAO高尼奧、松鷹服飾、ROUSE,尚野、卡瑪奇五層特百惠存儲(chǔ)用品、華陶瓷器、金王、飛利浦、步步高、三星配套設(shè)施：中央空調(diào)，每層設(shè)有兩部電梯，設(shè)有4500多平方商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況營(yíng)業(yè)額：不詳經(jīng)營(yíng)方式：聯(lián)營(yíng)。商場(chǎng)類別：百貨零售。商業(yè)物業(yè)方式：聯(lián)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)描述：雖然商場(chǎng)經(jīng)過(guò)改建重新營(yíng)業(yè)，經(jīng)營(yíng)品牌以國(guó)外名牌為主，但是開業(yè)6個(gè)月以來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況不是很好，現(xiàn)在正進(jìn)行內(nèi)部裝修,增加餐飲城。出租情況：出租率為65%o,租金：不詳綜合評(píng)述商場(chǎng)定位于引導(dǎo)現(xiàn)代時(shí)尚的百貨商場(chǎng)，走國(guó)際化品牌路線。剛進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)運(yùn)用了強(qiáng)勁的媒體做宣傳，前期以理念取勝。商場(chǎng)定位為面對(duì)中高檔主流市場(chǎng)，但是其經(jīng)營(yíng)規(guī)模比夢(mèng)之島百貨小，所以到目前為止該商場(chǎng)人氣比不上夢(mèng)之島百貨。336萬(wàn)達(dá)百盛百貨（在建）商場(chǎng)概況：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商：萬(wàn)達(dá)。地址：南寧飯店對(duì)面。商場(chǎng)位置：位于民生路、朝陽(yáng)路、共和路、民族大道交匯處的商業(yè)中心，與百盛百貨、沃爾瑪超市、華納國(guó)際電影城、HOLA國(guó)際連鎖家居、國(guó)際數(shù)碼城、大食代美食廣場(chǎng)和精品步行街組成萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)。營(yíng)業(yè)面積：約40000平方米。樓層情況：7層。配套設(shè)施：扶梯、地下停車場(chǎng)。綜合評(píng)述根據(jù)百盛百貨在中國(guó)一貫的經(jīng)營(yíng)理念，南寧的百盛百貨也將帶入自己的品牌MESSAGE、PROFILE、SERENA、DIRECTION.ALEXANDRA.ZIGZAG、兔寶寶及其他卡通人物等品牌。百盛百貨既銷售的是當(dāng)今最負(fù)盛名的名牌香水、化妝品、服裝等高檔品牌，也銷售時(shí)髦但價(jià)格比較實(shí)惠的類似商品，品種經(jīng)營(yíng)檔次會(huì)比較齊全。該商場(chǎng)今年的開業(yè)必將會(huì)為南寧的百貨業(yè)引入新的生機(jī)，也可能會(huì)帶來(lái)一輪新的零售百貨戰(zhàn)。零售市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)百貨商場(chǎng)繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位品牌專賣店的增多影響商場(chǎng)里各品牌的銷售，但是百貨商場(chǎng)還是能夠以品種齊全、經(jīng)營(yíng)規(guī)模大、服務(wù)功能全面等這些優(yōu)勢(shì)吸引廣大消費(fèi)者，因此未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間商場(chǎng)還是以其建筑綜合體的優(yōu)勢(shì)占據(jù)大部分市場(chǎng)份額。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)以特色取勝南寧的百貨零售市場(chǎng)隨著百盛百貨、王府井百貨等外來(lái)百貨的進(jìn)入越來(lái)越有生氣，本地的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者為了能夠跟外來(lái)百貨抗衡，紛紛進(jìn)行經(jīng)營(yíng)調(diào)整，尋找獨(dú)具特色的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。比如女人世界、新和平商場(chǎng)四樓、百分百運(yùn)動(dòng)城等專業(yè)的商場(chǎng)，專業(yè)商場(chǎng)是規(guī)模不大的商場(chǎng)突出經(jīng)營(yíng)特色的唯一出路。復(fù)合式業(yè)態(tài)的增多南寧市自從麥當(dāng)勞在百貨大樓一層經(jīng)營(yíng)帶來(lái)商場(chǎng)、餐飲的雙贏,“商場(chǎng)+超市”、“商場(chǎng)+品牌餐飲”等的聯(lián)營(yíng)方式在南寧各大商場(chǎng)皆可看到。多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的結(jié)合，即可為商場(chǎng)帶來(lái)人氣，也為商場(chǎng)提供一個(gè)餐飲、娛樂(lè)、休息的地方，增強(qiáng)商場(chǎng)的附屬設(shè)施。連鎖商場(chǎng)的發(fā)展即將進(jìn)入南寧的百盛百貨、王府井百貨都是國(guó)內(nèi)外連鎖的百貨商場(chǎng)，南寧百貨大樓的連鎖店開在金湖廣場(chǎng)地下商場(chǎng)，這些現(xiàn)象說(shuō)明南寧的百貨經(jīng)營(yíng)商已經(jīng)看中連鎖經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的眾多好處，以后連鎖經(jīng)營(yíng)的百貨店會(huì)越來(lái)越多。百貨業(yè)的連鎖跟超市一樣，都是為了節(jié)省成本、擴(kuò)大規(guī)模、增強(qiáng)品牌效應(yīng)。南寧的百貨零售業(yè)將在發(fā)展中不斷成長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)理念也會(huì)受到外來(lái)商家的沖擊，本地的商家只有不斷地及時(shí)地調(diào)整戰(zhàn)略才能在市場(chǎng)中站穩(wěn)。4南寧市商業(yè)零售物業(yè)的調(diào)研南寧市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)沿革近年來(lái)，南寧地產(chǎn)一路走好，商品房成交面積連年穩(wěn)步上升，由1998年的不到50萬(wàn)nf到2002年的約200萬(wàn)由。商業(yè)物業(yè)面積成交量也由98年的上萬(wàn)平米增加到2002年的10余萬(wàn)平方米；商業(yè)物業(yè)銷售額由原來(lái)的不足一億元增加到去年的8億元，這些數(shù)字，都顯示出南寧市商業(yè)物業(yè)在迅速的發(fā)展。我們認(rèn)為，南寧市商業(yè)物業(yè)的真正發(fā)展是從2001年開始，以南寧市較早的出售型商業(yè)物業(yè)（非小區(qū)配套商業(yè)空間）為代表，此期間的代表項(xiàng)目有：華星城、21時(shí)代、格蘭云天等；商業(yè)物業(yè)供給市場(chǎng)在2002年及2003年均有了比較大的飛躍，這一點(diǎn)可以從其市場(chǎng)供給量、設(shè)計(jì)水平和建筑規(guī)模等來(lái)體現(xiàn)，其中，2002年代表出場(chǎng)的項(xiàng)目有新和平商場(chǎng)、世貿(mào)商城等，2003年的代表項(xiàng)目有萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、華星時(shí)代廣場(chǎng)、歐景城市廣場(chǎng)、金湖廣場(chǎng)等等。市場(chǎng)上有著如此大量的商業(yè)面積，于是我們可以預(yù)測(cè)到，2004年，將會(huì)是南寧市商業(yè)地產(chǎn)銷售的大戰(zhàn)之年；2005年及以后，南寧市各商業(yè)物業(yè)將會(huì)為開業(yè)而大打出手，直到頭破血流。城市支持力城市購(gòu)買力支持南寧市近年GDP分別為2000年的294億元，2001年325億元，2002年為356億元，增長(zhǎng)率為10%左右，2003年GDP預(yù)計(jì)為395億元以上。較前兩年有了比較大的增幅。2000年房地產(chǎn)銷售額達(dá)20多億元，商業(yè)物業(yè)銷售總額不足5億元2001年房地產(chǎn)銷售額超過(guò)了30億元，商業(yè)物業(yè)銷售總額不足10億元2002年房地產(chǎn)銷售額為53億元,商業(yè)物業(yè)銷售總額為12億元,較前兩年有了比較大的飛躍。2003年房地產(chǎn)銷售金額超過(guò)60億元。根據(jù)對(duì)國(guó)際和國(guó)內(nèi)大城市的研究經(jīng)驗(yàn)，一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)城市的商業(yè)物業(yè)銷售金額占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額的15?16%,銷售面積為房地產(chǎn)銷售面積的6?7%,南寧市2003年商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額為10億元左右，與行業(yè)規(guī)律相差不多。按照城市商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)價(jià)格比為2.5的概率來(lái)計(jì)算，商業(yè)物業(yè)價(jià)格為6000-7000元/平方米，這個(gè)也是符合我們所推算的市場(chǎng)價(jià)格的。城市消費(fèi)力支持近年來(lái)，南寧市消費(fèi)水平不斷上升，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率較高，均為9%以上，特別是從2001年以來(lái)，更是有著較大增幅，如下表所示：年份社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）增長(zhǎng)率（％）2000年149.59/2001年163.449.262002年183.1112預(yù)計(jì)2003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額可達(dá)到250億元以上，城市消費(fèi)力進(jìn)一步提升，并可以支撐更多的商業(yè)物業(yè)。按12%的增長(zhǎng)比率來(lái)計(jì)算，預(yù)計(jì)2004年和2005年的社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別為：28億元、313.6億元。商業(yè)物業(yè)資金需求和市場(chǎng)購(gòu)買力分析2002年南寧市商業(yè)物業(yè)消化量為17萬(wàn)平方米，市場(chǎng)銷售額為12億元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在市面上正在銷售和未來(lái)2年內(nèi)即將銷售的商業(yè)物業(yè)面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，現(xiàn)不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，按比較保守的整體平均價(jià)格為7500元/Itf來(lái)計(jì)算的話,整個(gè)市場(chǎng)購(gòu)買資金就需要75億元，在2002年銷售額的基礎(chǔ)上以10%的增長(zhǎng)率計(jì)算的話,目前市場(chǎng)上的商業(yè)物業(yè)也需要五年左右的時(shí)間完成銷售，若要全部開業(yè)，則需要等待更長(zhǎng)的時(shí)間。2005年社會(huì)消費(fèi)品零售總額比2003年增加63億元，按照社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增量和商業(yè)物業(yè)的增量來(lái)分析計(jì)算，按照每一個(gè)平方米平均年銷售額為6000元，那么100億元的社會(huì)消費(fèi)品零售總額只能支撐100萬(wàn)平方米左右的商業(yè)物業(yè)；但目前市場(chǎng)推出以及兩年內(nèi)推出和即將開業(yè)的商業(yè)物業(yè)面積為150萬(wàn)平方米，大大超出了市場(chǎng)所支撐的最大面積，顯示出商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商業(yè)市場(chǎng)的需求量，這就預(yù)計(jì)著商業(yè)物業(yè)有至少50萬(wàn)平方米的泡沫，南寧市商業(yè)物業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)到一定程度將會(huì)進(jìn)入一個(gè)冰河時(shí)期。各區(qū)域商業(yè)物業(yè)資金需求量如下表所示:區(qū)域估計(jì)消化完商業(yè)物業(yè)所需資金（億元）價(jià)格區(qū)域（元）市中心15?206800-50000新城區(qū)9-123500?25000城北區(qū)5億以下4000-20000瑯東風(fēng)嶺區(qū)30億元以上7000-20000多江南區(qū)20億元以上4000-10000其他20億/合計(jì)75~85億元/南寧市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)消化情況總量闡述2003年底據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，南寧市商業(yè)物業(yè)存量巨大，其中市場(chǎng)（包括未來(lái)兩年預(yù)測(cè)）推出量不下150萬(wàn)平方米，市場(chǎng)上的一級(jí)市場(chǎng)推出量不下100萬(wàn)平方米。區(qū)域分布目前南寧市商業(yè)項(xiàng)目可謂百花齊放，除城北區(qū)以外，其他城區(qū)均有較大面積的商業(yè)物業(yè)推出量。城區(qū)大概面積（萬(wàn)平方米）市中心（興寧永新區(qū)）30新城區(qū)20瑯東鳳嶺37江南37其他未知項(xiàng)目20市場(chǎng)銷售情況2003年，是南寧市商業(yè)物業(yè)銷售較為火爆的一年，從數(shù)據(jù)上看,成交量比以往提升了很多，但由于市場(chǎng)項(xiàng)目的大量推出而前景未必光明。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，南寧市目前市場(chǎng)未售的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)存量不下100萬(wàn)平方米，其中集中分布在瑯東鳳嶺、江南區(qū)（合計(jì)不下50萬(wàn)平方米），市中心和新城區(qū)合計(jì)超過(guò)25萬(wàn)平方米，城北區(qū)較少，不足5萬(wàn)平方米。商業(yè)物業(yè)未來(lái)預(yù)測(cè)東盟的來(lái)到，將會(huì)給南寧市帶來(lái)巨大的契機(jī)，在一定程度上拉動(dòng)南寧市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)等均會(huì)得到直接的體現(xiàn)，但它不可能改變南寧市商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的實(shí)質(zhì)，更加不可能在短期時(shí)間內(nèi)就改變南寧市商業(yè)的格局。根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們預(yù)測(cè)，隨著市場(chǎng)發(fā)展、技術(shù)的成熟、大量商業(yè)面積的不斷竣工，在即將到來(lái)的2004年及未來(lái)幾年，南寧市商業(yè)的硝煙將會(huì)愈演愈烈，目前商業(yè)的推出量快于南寧市城市發(fā)展進(jìn)程的速度，市場(chǎng)推出量大大超過(guò)市場(chǎng)可接受容量，所以，我們預(yù)測(cè)，在未來(lái)幾年內(nèi)，將會(huì)有大量的商業(yè)物業(yè)將不能順利開張甚至將會(huì)停留在工程階段不能啟動(dòng)。某些規(guī)劃好、區(qū)域成熟的商業(yè)物業(yè)將會(huì)比較輕松地開業(yè)運(yùn)營(yíng)并能保證其有穩(wěn)定的回報(bào)率；某些專項(xiàng)市場(chǎng)、物流市場(chǎng)也會(huì)隨著城市的發(fā)展而壯大起來(lái)；某些人氣不足的地方（如瑯東鳳嶺、江南等）大型商業(yè)物業(yè)將會(huì)面臨較大的挑戰(zhàn)，只能往物流、集散、專項(xiàng)市場(chǎng)發(fā)展；某些城市中心區(qū)、人流量比較大的地段，其商業(yè)物業(yè)將會(huì)比較多樣化發(fā)展。某些大型小區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套將會(huì)有比較大的市場(chǎng)利潤(rùn)空間，將會(huì)是投資的熱點(diǎn)之一。南寧城市的商業(yè)將會(huì)以“大商圈、小商點(diǎn)”的形式出現(xiàn)，具體是分為上述五個(gè)商圈，此些商圈又是由若干個(gè)商業(yè)點(diǎn)共同組成。

5南寧市商業(yè)街鋪的調(diào)研民族大道街鋪調(diào)研行業(yè)分布（見下表）表：民族大道行業(yè)分布一覽表行業(yè)個(gè)數(shù)比例（%）一、商業(yè)821、大商場(chǎng)30.042、自選商場(chǎng)30.043、雜貨店70.094、服裝220.275、市場(chǎng)40.056、專賣店300.377、藥店30.048其它100.12二、餐飲業(yè)201、餐廳酒樓110.552、快餐90.45三、服務(wù)業(yè)231、酒店賓館30.132、美容美發(fā)70.33、攝影沖印業(yè)60.26

4、其它70.3四、銀行證券191、銀行140.742、證券50.26五、休閑娛樂(lè)81、網(wǎng)吧30.382、酒吧50.63六、其它8租金水平民族大道是南寧市交通的主干道，人流、車流量很大，但其有效購(gòu)買人流不大，由于其路段較長(zhǎng)，古城、園湖路與其交叉路口商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格較高達(dá)100元/平方米，中間路段租金較低，租金水平相差較大。市中心步行街街鋪調(diào)研行業(yè)分布興寧步行街，是南寧市最老的商業(yè)街區(qū)，近年改造后面貌煥然一新，老城區(qū)商業(yè)優(yōu)勢(shì)更加體現(xiàn)。興寧路步行街經(jīng)營(yíng)以中檔服裝、鞋業(yè)等生活用品為主，飲食、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)星羅密布。租金水平興寧路步行街，位于南寧城市的市中心，是南寧市老牌商業(yè)區(qū)域，該區(qū)域商業(yè)發(fā)展歷史悠久，相對(duì)較成熟，人流量較大，是人們購(gòu)物的首選場(chǎng)所，因此，其租金水平在于全市來(lái)說(shuō)，是最高的。2001年，其商鋪拍賣，最高價(jià)為8萬(wàn)余元/平方米，街鋪（1F）租金都在100元/平方米以上，最高可達(dá)400-500元/平方米。江南區(qū)域街鋪調(diào)查江南，是南寧市經(jīng)濟(jì)較為落后的地區(qū)，該區(qū)域商業(yè)檔次較低，經(jīng)營(yíng)品類以生活用品、低值易耗品為主，能滿足該區(qū)域人群的生活需求。行業(yè)分布江南，位于南寧市邕江南岸，該區(qū)域人群、消費(fèi)檔次較低，商業(yè)業(yè)態(tài)也較單一，其商業(yè)形態(tài)以專項(xiàng)市場(chǎng)、零配件、物流集貿(mào)、日常用品的經(jīng)營(yíng)為主。租金水平由于地段不同，某些好的地段（如江南路和淡村路等交叉路口）等區(qū)域租金水平較高，可達(dá)100元/平方米.月，其它地段較差的其租金水平也較低。6城市區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)江南區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析南寧市江南區(qū)位于南寧市邕江南岸，是邕江大橋（一橋）于60年代初建成后才真正發(fā)展起來(lái)的一個(gè)區(qū)。從南寧市功能分區(qū)的定位來(lái)看，江南區(qū)主要是工業(yè)區(qū)，其次是商貿(mào)。市屬工業(yè)有化工、制糖、造紙、造船。輕紡。電力等，區(qū)屬工業(yè)103家，建筑業(yè)13家。工業(yè)主要有飼料，化工、機(jī)械、印刷、木材加工和羽絨制品。1999年第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)GDP產(chǎn)值的55%,第三產(chǎn)業(yè)占44.2%,是南寧市工業(yè)增加值較高的一個(gè)區(qū)。政府引導(dǎo)政府關(guān)于城市建設(shè)的政策調(diào)整，提出了以東進(jìn)、南下構(gòu)筑南寧組合城市和大南寧都市圈。城市發(fā)展以邕江為軸線東進(jìn)，邕江兩岸服務(wù)區(qū)全面啟動(dòng)。于是，江南區(qū)在繼瑯東之后，開始成為投資商們又一追逐的熱點(diǎn)，江南板塊迅速升溫。城市定位：區(qū)域性國(guó)際城市城區(qū)以東進(jìn)、南下構(gòu)筑南寧組合城市和的南寧都市圈，創(chuàng)建成為在東南亞地區(qū)域內(nèi)的國(guó)際性城市；建設(shè)具有國(guó)際影響力的國(guó)際性文化名城；建設(shè)旅游大城市；建設(shè)中國(guó)綠城。城市發(fā)展模式南寧城市的發(fā)展模式為：“組團(tuán)+綠化”模式，即“一主一副一心兩帶”模式，構(gòu)建“一主一副”的城市形象。一主：指現(xiàn)有的建成區(qū)，考慮遷出不合適的現(xiàn)有工業(yè)用地，把主城做細(xì)、做精。一副：重點(diǎn)建設(shè)開發(fā)新城■~?邕寧縣城，以邕寧為基礎(chǔ)沿邕江東進(jìn)，重點(diǎn)建設(shè)一個(gè)新城區(qū)。一心：指主城與副城之間的綠色空間，包括青秀山風(fēng)景區(qū)、南湖風(fēng)景區(qū)、五象嶺森林公園及周邊濕地在內(nèi)的范圍，是南寧含景觀、旅游、服務(wù)業(yè)等功能。兩帶：東西向的以邕江為軸線的藍(lán)色生態(tài)走廊，和南北向的南湖風(fēng)景區(qū)、青秀山風(fēng)景區(qū)，石門森林公園、五象嶺森林公園和良鳳江國(guó)家森林公園為軸線的綠色生態(tài)走廊。從政策上看，本區(qū)域已經(jīng)成為政府發(fā)展的重頭方向之一,規(guī)劃中，其發(fā)展目標(biāo)也很明確，成為南寧市物流、工業(yè)相對(duì)較為集中的區(qū)域。新江南新希望——城市新型產(chǎn)業(yè)區(qū)蓬勃而發(fā)。在新政策的驅(qū)動(dòng)下，大江南這一傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)將依附原有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，由傳統(tǒng)工業(yè)向知識(shí)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，江南將被建設(shè)成為一個(gè)舉足輕重的區(qū)域性產(chǎn)業(yè)新區(qū)。未來(lái)西南最大的物流商貿(mào)中心大江南作為南寧市的重工業(yè)區(qū)，有豐厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)資源。轄區(qū)內(nèi)企業(yè)林立，有西南最大的鐵路編組站，有用于貨物集散的鐵路專線20多條，有四通八達(dá)的高速路網(wǎng)，1000噸級(jí)水運(yùn)碼頭，直達(dá)廣、珠海和港澳地區(qū)，幾十家實(shí)力的倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸企業(yè)。雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和良好的投資環(huán)境，吸引了大量外來(lái)實(shí)力的投資客商，組建大西南影響力的商貿(mào)市場(chǎng)，如廣西大沙田農(nóng)產(chǎn)品集散中心、廣西大沙田貨運(yùn)碼頭、廣西藥材交易市場(chǎng)、二手四交易市場(chǎng)等已在日程，為區(qū)域內(nèi)打造西南最大的商貿(mào)中心區(qū)和物流中心區(qū)；產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，必是帶來(lái)了更多人流和更多的機(jī)遇。未來(lái)人才集散中心物流、商貿(mào)、交通等的極度發(fā)達(dá)，新興產(chǎn)業(yè)的興起及知識(shí)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，給大江南帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇，同時(shí)吸引了大量的知識(shí)人才和信息技術(shù)人才進(jìn)駐，更吸引了大量從事各行各業(yè)的人們來(lái)此工作、生活，人氣日見旺盛，將成為西南最大的人才集散地，增大了區(qū)域的龐大的人流量。未來(lái)居住、環(huán)境旅游新區(qū)環(huán)境給居住、旅游帶來(lái)了新的生命活力，大江南新區(qū)以邕寧為基礎(chǔ)沿邕江向東推進(jìn)，聯(lián)接邕江兩岸各大旅游風(fēng)景區(qū)，把南湖風(fēng)景區(qū)、青秀山風(fēng)景區(qū)、五象嶺森林公園、石門森林公園和良鳳江國(guó)家森林公園的綠色生態(tài)走廊和邕江兩岸服務(wù)區(qū)連成一片，組建一個(gè)新型的環(huán)境新區(qū)，一改江南污染重和人們談江南而色變的局面，為來(lái)此居住、旅游度假的人們開辟了一座城市中的世外桃園。城市新區(qū)建設(shè)規(guī)劃江南新區(qū)的巨變，大沙田新型區(qū)發(fā)展成為一個(gè)知識(shí)密集型的產(chǎn)業(yè)新區(qū)，依托其完善的配套資源，居住價(jià)值直線上升，具實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)商迅速跟進(jìn)，大盤紛紛搶灘大江南。一個(gè)嶄新的居住領(lǐng)地隨著城市的發(fā)展與建設(shè)，快速成熟起來(lái)。完善快捷的交通路網(wǎng)大沙田新區(qū)位于南（寧）北（海）二級(jí)公路出口與西（津）南（寧）公路出口交匯處，與南寧連成一體，是南寧市快速環(huán)道公路的重要入口處。桂北高速公路、南憑高速公路、邕江河道在大沙田開發(fā)區(qū)交匯而過(guò)，南北二級(jí)公路、西南公路穿腹而過(guò)，大沙田開發(fā)區(qū)至南寧國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅25公里，至南昆鐵路南寧編組僅15公里，到南寧港僅10公里，水、陸、空聯(lián)網(wǎng)，交通運(yùn)輸極為便利，面向東南亞，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，為新區(qū)居住的你在不輕易間進(jìn)入高速時(shí)代生活，成為城市生活的一分子。642新區(qū)良好的居住環(huán)境“遠(yuǎn)離塵市，反樸自然”，當(dāng)今人們居住環(huán)境選擇的共同心聲。對(duì)此，新區(qū)憑借原有的產(chǎn)業(yè)資源，以人為本，依附西南向的生態(tài)走廊和邕江兩岸服務(wù)區(qū)，打造大沙田新區(qū)全生態(tài)的生活城市社區(qū)，為居住生活提供了完好的居住生活環(huán)境。綜合速冶后的大江南新區(qū)，使更多的人選擇進(jìn)居大江南，帶給大江南新區(qū)旺盛的人氣；新區(qū)完善配套強(qiáng)大的市政配套，大型購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)、休閑度假村、居住別墅區(qū)……區(qū)域內(nèi)完善的居住生活配套，為居住搭建了一個(gè)良好的生活平臺(tái)。商機(jī)有人流就有商機(jī)，區(qū)域人口的不斷遷入，專項(xiàng)市場(chǎng)的建設(shè)、區(qū)域配套的完善、城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將會(huì)給本區(qū)域帶來(lái)巨大的商機(jī)，其商業(yè)價(jià)值、城市區(qū)域價(jià)值也將完全體現(xiàn)出來(lái)。7區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)市場(chǎng)簡(jiǎn)述該區(qū)域有一定的物流發(fā)展，并且有幾個(gè)專項(xiàng)市場(chǎng)，例如：江南體育用品商城、江南木材市場(chǎng)、海鮮市場(chǎng)等專項(xiàng)市場(chǎng)。江南體育用品市場(chǎng)項(xiàng)目位于江南大道上，離邕江一橋不遠(yuǎn)，旁邊就是江南體育館。該商城于去年（2003年）中開業(yè)，商業(yè)面積為3000多平方米,經(jīng)營(yíng)以體育用品為主。江南海鮮市場(chǎng)該項(xiàng)目位于南寧市江南區(qū)福建路上，與江南大道相臨，以經(jīng)營(yíng)海鮮為主，很大程度上拉動(dòng)了周邊飲食業(yè)的發(fā)展。江南木材市場(chǎng)該項(xiàng)目位于南寧市江南路上，白沙大道的南面，主要經(jīng)營(yíng)木材的批發(fā)零售，是一個(gè)歷史較為悠久的專項(xiàng)市場(chǎng)，它集中了區(qū)域內(nèi)大部分的木材來(lái)源，是一個(gè)比較大型的專項(xiàng)市場(chǎng)。江南摩托車配件市場(chǎng)該專項(xiàng)市場(chǎng)位于南寧市江南區(qū)亭洪路上，以經(jīng)營(yíng)摩托配件為主,也有部分二手摩托車在此銷售。江南區(qū)也即將建設(shè)有以下商業(yè)項(xiàng)目招商引資:近年，江南區(qū)政府大力招商引資，目前正在招商的項(xiàng)目有:1鋁加工產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目（35項(xiàng)） . 11汽車專用空調(diào)生產(chǎn)項(xiàng)目2綜合物流園項(xiàng)目 12花卉市場(chǎng)（含種養(yǎng)基地）3江南經(jīng)濟(jì)園倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸中心 13食品批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)4南寧市金屬材料交易市場(chǎng) 14食用糖批發(fā)市場(chǎng)5專利汽車電機(jī)項(xiàng)目（自激式汽車永磁交流發(fā)電機(jī)項(xiàng)目） 15水果蔬菜及肉禽蛋批發(fā)市場(chǎng)6大型汽車及配件綜合項(xiàng)目 16果汁生產(chǎn)項(xiàng)目7大型家電超市 17調(diào)味品生產(chǎn)項(xiàng)目8汽車重要零部件及配件制造 18紙品生產(chǎn)項(xiàng)目9大型建材家居綜合超市 19八角玉桂天然香料制造20速生豐產(chǎn)林種植1020速生豐產(chǎn)林種植8類比項(xiàng)目和周邊項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查本區(qū)域項(xiàng)目概述本項(xiàng)目位于南寧市江南區(qū)，該區(qū)域物業(yè)或多或少會(huì)對(duì)本項(xiàng)目有著影響。2002年底，南寧市調(diào)整行政區(qū)域規(guī)劃中將原效區(qū)沙井鎮(zhèn)、那洪鎮(zhèn)、亭子鄉(xiāng)屬地劃入江南區(qū)域，江南轄區(qū)面積由原來(lái)的24平方公里擴(kuò)大到195平方公里。隨著南寧市城區(qū)以東進(jìn)、南擴(kuò)構(gòu)筑南寧組合城和大南寧都市圈的定位明晰下來(lái)，江南區(qū)將依附原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和快速環(huán)道的交通優(yōu)勢(shì)，打造西南最大的商貿(mào)物流中心，將成為廣西三大物流基地之一。商貿(mào)物流業(yè)的建成和發(fā)展，人流量增加、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等利好因素必將帶動(dòng)江南區(qū)房地產(chǎn)的加速發(fā)展。由于受環(huán)境、地理位置、配套等因素限制，江南區(qū)的樓盤主要定位在中低價(jià)位市場(chǎng)，但正是因?yàn)榈土績(jī)r(jià)的優(yōu)勢(shì)，中低價(jià)位的房?jī)r(jià)順應(yīng)了大部分工薪族的消費(fèi)理念，所以江南片區(qū)的商品房依然能受到特定消費(fèi)群體的關(guān)注并占據(jù)著一定的市場(chǎng)份額。緊隨江南區(qū)城區(qū)建設(shè)發(fā)生著日新月異的變化，江南房?jī)r(jià)也在一路看漲，且看近年來(lái)活躍在該區(qū)域明星樓盤銷售價(jià)格的變化趨勢(shì)，榮和新城從一期開盤時(shí)均價(jià)是1600元/nf,到三期的3300元/而，直到現(xiàn)在部分江景賣到了4000元/itf；江南新興苑剛推出時(shí)為1350元/nf,如今已賣到1800元/itf；金灣花城一期開盤時(shí)均價(jià)1600元/nf,到現(xiàn)在江景已賣至2600元/m2o數(shù)據(jù)表明江南樓市發(fā)展較快，且后勢(shì)強(qiáng)勁，在一定時(shí)期內(nèi)仍能吸引發(fā)展商爭(zhēng)相到此淘金及購(gòu)房者的關(guān)注。2003年，江南區(qū)涌現(xiàn)出陽(yáng)光新城、榮寶華商城、新加坡城、南國(guó)花園?康城、庭香園等新項(xiàng)目，大部分項(xiàng)目都是以低于1600元/平方米的均價(jià)入市，并且市場(chǎng)反應(yīng)十分樂(lè)觀，甚至出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。陽(yáng)光新城以“五好大盤、掀起南寧樓市平價(jià)風(fēng)暴”的主題推向市場(chǎng)，1180元/平方米的均價(jià)吸引了數(shù)千購(gòu)房者前往爭(zhēng)相搶購(gòu)，首次開盤創(chuàng)下了兩小時(shí)全部售馨的記錄，經(jīng)濟(jì)型住宅在一段時(shí)期內(nèi)成了江南樓市的代名詞。榮寶華商城以打造江南區(qū)首個(gè)大型商貿(mào)物流中心為旗號(hào)立足市場(chǎng)，商鋪兩度開盤均被搶購(gòu)一空,其配套住宅也十分好銷,面向的客戶群體是要是投資者。2003年這兩個(gè)項(xiàng)目為江南區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展所帶來(lái)的引領(lǐng)作用是不可估量的。

附：南寧市江南區(qū)樓市表江南區(qū)物業(yè)名稱地理位置占地面積（萬(wàn)山）總建筑面積（萬(wàn)m‘）銷售均價(jià)（元/皿）金灣花城白沙大道19號(hào)308畝251800-2400-2600新加坡城亭洪路江路南段160畝201450陽(yáng)光新城江南金沙大道269號(hào)500畝551180-1250-1350南國(guó)花園商城南寧市白沙大道35號(hào)14.6711.942400南國(guó)花園康城南寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東區(qū)圭貝路5號(hào)67畝81800金康居住小區(qū)江南大道213號(hào)115畝51780榮寶華商城江南路223號(hào)185畝251550-1680庭香園南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)長(zhǎng)凱路8號(hào)1600玫瑰園江南路238號(hào)130畝24.81700江南新興苑富寧路與白沙大道交叉12151550-1700江南香格里拉南寧市江南路34號(hào)—3.092450鑫金雅園江南銀海大道與建設(shè)路交匯處1250江南馨園二期（都市心岸）江南大道46號(hào)28畝4.32600麗江村五一中路7.679.971980香百合南寧市南站路以北9501m218340.44m金榕湖白沙橋頭3300麗江花園五一路6號(hào)3.345.201650翠湖新城五一西路6號(hào)33.35441650-1680-1780由于本項(xiàng)目亦住亦商，且推出量較大，故周邊項(xiàng)目以及類比性項(xiàng)目會(huì)對(duì)本項(xiàng)目起到一定的影響。在此選取幾個(gè)大型項(xiàng)目調(diào)研分析。榮寶華商城本項(xiàng)目市場(chǎng)推出量巨大，且商業(yè)物業(yè)也有較大面積，在一定程度上，與本項(xiàng)目有著競(jìng)爭(zhēng)8.2.1區(qū)位榮寶華商城位于南寧江南大道223號(hào)（距白沙大道交叉路口不遠(yuǎn)），是南寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2000畝大型專業(yè)商貿(mào)物流區(qū)核心位置，首期開發(fā)185畝，建筑面積約25萬(wàn)nf,規(guī)劃經(jīng)營(yíng)單位5000個(gè)，采用先進(jìn)的四大商業(yè)街區(qū)環(huán)繞大型中心商廈的放射環(huán)式商業(yè)布局，經(jīng)營(yíng)涵蓋日用百貨、副食品等商貿(mào)主題，可同時(shí)容納數(shù)萬(wàn)人開展商貿(mào)活動(dòng)，預(yù)計(jì)建成后年?duì)I業(yè)額將超過(guò)50億元，并逐步發(fā)展成為西南特大型、多功能、全配套的現(xiàn)代化百貨商貿(mào)物流中心。榮寶華商城以南寧百貨商貿(mào)新都的龍頭地位，行市規(guī)模將進(jìn)一步提升經(jīng)營(yíng)收益。中心商業(yè)，環(huán)道價(jià)格，百年旺場(chǎng)、金股寶地，入主榮寶華商城，立馬享受巨大投資利潤(rùn)。目前已有數(shù)十家國(guó)際知名機(jī)構(gòu)參予接洽投標(biāo)。國(guó)際著名品牌的進(jìn)駐，必將進(jìn)一步完善南寧城市商業(yè)業(yè)態(tài)、提升區(qū)域消費(fèi)水平，致力于打造大西南樞紐百貨商貿(mào)新都。交通狀況在大交通上，項(xiàng)目對(duì)面即是日客貨流量達(dá)10萬(wàn)人以上的南寧交通運(yùn)輸主樞紐——江南客運(yùn)站，有著南寧黃金快環(huán)白沙大道段與南北交通中軸江南大道在此交匯，南北公路由此延伸，路網(wǎng)幅射黔、貴、湘、粵；飛機(jī)場(chǎng)、火車南站環(huán)繞分布周邊，是背靠?jī)?nèi)陸、