房價到底是由誰決定的

房價到底是由誰決定的？影響房價的因素中國房地產(chǎn)的背景及現(xiàn)狀房價由誰決定及原因ABC目錄CONTENT一、中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場一直是我國居民關(guān)注的熱點行業(yè)，然而，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)正步入困局：一邊是一、二線城市地價、房價持續(xù)上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場需求有限、效益不高。行業(yè)現(xiàn)狀（1）一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場供不應(yīng)求，房價暴漲；三四線城市由于庫存積壓非常嚴(yán)重，供過于求，正醞釀巨大風(fēng)險，多個城市出現(xiàn)了房價下跌的現(xiàn)象。（2）還可以從龍頭房企戰(zhàn)略布局變更上得到驗證。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房企開始重返一二線城市，進(jìn)一步加大一二線城市拿地比重。1、城市格局分化2、房企格局分化（1）龍頭房企資金實力雄厚和品牌影響力較大，而取地節(jié)奏上遠(yuǎn)高于其他梯隊的房企，充足的土地儲備保證了龍頭房企未來更高的增長速度；（2）多層次和暢通的融資渠道，其融資成本也往往低于中小房企；（3）中小型企業(yè)在資源、人才儲備方面相對落后，市場份額逐年縮小。3、房企利潤率低位徘徊

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤已經(jīng)到了一個非常飽和的程度，利潤率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤率不足10%，很多房企的利潤率只有5%左右。4、一二線重點城市房價將延續(xù)上漲態(tài)勢（1）房地產(chǎn)行業(yè)需求角度：城鎮(zhèn)化和存量人口的住房改善需求，未來房地產(chǎn)的需求將居高不下。（2）利率市場化和金融管制放松的大背景：國內(nèi)銀行很可能會增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財富增長對購買力的提升，未來的住房需求得以鞏固。5、一二線重點城市房價增速將大幅放緩（1）2014年土地供應(yīng)增加，供需矛盾有望緩解。（2)不動產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等相關(guān)政策的逐步執(zhí)行實施成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的一項長效機制，有利于降低房價的漲幅。

二、房價由誰決定及原因PQQ*P*DS價格是由市場決定的在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)需求方面的因素A人口C購買力B消費偏好

D動機主體隨著城市化速度的加快,大城市日益吸引各方面人才的進(jìn)入城市人口增量這部分消費者的消費目的主要是改善居住環(huán)境以及動拆遷需求城市人口儲量為調(diào)整城市土地利用結(jié)構(gòu),加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),改善市容市貌及居民的生活環(huán)境,全國舊城改造步伐呈現(xiàn)加快趨勢拆遷引發(fā)的強制性需求1、居住消費2、投資消費訓(xùn)內(nèi)容來分投資消費的主體：民營資本在國際國內(nèi)雙過剩條件下,存款負(fù)利率、股市不景氣,加之其他投資渠道不通暢,急于尋找新的投資方向。例如,溫州低技術(shù)含量,高競爭強度的民營資本大量過剩,從而直接引發(fā)了遍布全國各地的溫州購房團(tuán)。通貨膨脹時代,貨幣供應(yīng)量過快增長條件下城市居民儲蓄存款余額的不斷攀升,由于利率的影響,這部分存款與其放在銀行,不如出來尋找別的投資渠道。在人民幣升值預(yù)期下,海外資金不斷增加對大陸收益性物業(yè)的投資。從而一方面可以享受物業(yè)升值收益,另一方面又可以從人民幣未來升值中套利。投機消費是嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的不安定因素,也是造成局部結(jié)構(gòu)性失衡的主要誘因。在市場中,投機客主要采取兩種方式從中獲利一是在交易監(jiān)管缺乏下的炒作,預(yù)售前的購買優(yōu)先權(quán),然后將購買優(yōu)先權(quán)加價轉(zhuǎn)讓獲取利差另一種就是短進(jìn)短出,炒高樓價。這種投機行為催生了房地產(chǎn)商品的價格上揚。3、投機消費制定1、住宅供給向多元化方向發(fā)展

5％~10%發(fā)展中國家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5％至10％左右比較合適中國》政府<10%由于土地資源總量是固定的，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可供開發(fā)的土地資源必然越來越少，因此土地的供給彈性非常低。一方面，土地作為生產(chǎn)和采掘的目的而被利用，另一方面，土地又作為人們生產(chǎn)和生活空間而被利用，供不應(yīng)求的現(xiàn)象幾乎無法逆轉(zhuǎn)。來自土地供給減少的壓力。2、土供地給狀況

商品住宅業(yè)的發(fā)展離不開土地的依托，而土地又是一種不可再生的稀缺資源。我國人均土地、人均耕地僅為0.287公頃和1.08公頃，大大低于世界的人均水平。一方面，我們要用占世界7％的耕地養(yǎng)活13億人口，另一方面，經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，無論是工業(yè)化還是城市化都需要占用一定數(shù)量的土地。因此，農(nóng)用地與商品住宅用地的矛盾一直十分尖銳。商品住宅用地農(nóng)用地

近年來，我國31個特大城市的城區(qū)規(guī)模已擴(kuò)大了50．2％，但是由于對建設(shè)用地缺乏宏觀控制，致使城區(qū)內(nèi)可供普遍商品住宅開發(fā)建設(shè)的土地十分有限。土地資源的供給狀況決定了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模。

供給脅曲線熱與需甲求曲護(hù)線在正果常情礙況下乞，房途地產(chǎn)扭市場仰的需翅求曲霜線具謠有負(fù)效斜率公，需攜求彈惡性很奶小，鉛價格她上升殖，則飲需求使減少縣(見型圖3脾一1移)。以假定鄭由于盜居民音收入哲上升門，增億加了寄對房鍋地產(chǎn)驚的需嗽求。舒房地逢產(chǎn)市景場需州求曲洞線向瓣右平糊移，租從D1平移到斧D2。如傲果不辟增加韻供給舉的話米，影匯響住拍宅房咱地產(chǎn)蹤蝶價格史上漲譯的因塔素由雀于需棵求增窗加，思勢必曲推高熟房價贏，圖刷中從自A點桐移動毫到B仆點。置我們?nèi)梢造柨吹街в捎诜N供給階曲線麥缺乏風(fēng)彈性六，需駝求曲榮線僅爬移動線一點蒜，就虛會造鍵成價絨格上饞漲很訪多，醫(yī)由P1升高逐到P2。如果稼房地欺產(chǎn)市當(dāng)場上宮投機葡需求戚占的燭比例耗越來婦越大把，需鋸求曲罷線將賴逐漸邪變平小。在巨圖3戴—2芝中，份需求桂曲線洋由D1，變詳成D2。當(dāng)投凡機需求喘超過了嫁某個比貫例之后眼，整個擇房地產(chǎn)參市場的襯需求曲師線將擁纖有正斜榜率，變距成了D3。在米這種降情況葵下，仁增加踢供給叫，將匙供給嗚曲線駕由S1。平鞭移到S2。新義的均近衡點辛將由張A點幟移動爐到了或c點殘。在肥投機蔥需求送旺盛院的時共候，太即使丈供給設(shè)增加撲了，傾房價旦仍然林上升兇?？梢?，嫌在投機葉活動非膚常囂張指的情況氏下采取皆增加商跑品住房唐的供給栽并不會能平抑房終價，反慰而會把院房價太醉高?；谡股鲜龌治銎?，不倘難看托出由椒于供曉給和進(jìn)需求逢之間零的影紐奉響，哀使得胃住房第價格笑上升雞。住點房的駝供給錯缺乏冷彈性豪，高準(zhǔn)、中觀、低蘋檔房濾屋供貪應(yīng)結(jié)孤構(gòu)不大合理綱，中漏低檔遮住宅曾相對合短缺祥，而幼需求濫方面桂無論指是真深實需雁求還噴是投特機需爽求都負(fù)比較曉旺盛沃，在液這種礙供不篩應(yīng)求圓的情獎況下麗，也彎是住尊房價邁格上羅漲的問一個印重要棕因素醋。三、影響屆房價小的因廚素房價政治因弱素自然因葵素經(jīng)濟(jì)滴因素社會檢因素行政因異素一、扮政治捕因素影響枯住宅傲價格跳的政義治因楊素：政府機湯構(gòu)大變珠動或重賴大政治半性政策賞出臺等的二、倆經(jīng)濟(jì)役因素（1羽）經(jīng)浴濟(jì)發(fā)撓展和巨城鎮(zhèn)壩居民謀收入蠅的提晶高（2構(gòu)）物室價、犧工資否及就房誠業(yè)水歇平（3蓬）儲們蓄率（4）利率（5）地園價1.經(jīng)濟(jì)陽發(fā)展心和城洲鎮(zhèn)居垃民收葡入的自提高隨著從我國具經(jīng)濟(jì)蛙的持托續(xù)快臉?biāo)侔l(fā)呆展，娛城鎮(zhèn)傻化進(jìn)輩程加愧快，乏城鎮(zhèn)頑居民捷可支秧配收啦入不岸斷提箭高，梯形成害了對評房地包產(chǎn)市肅場持懼續(xù)強發(fā)勁的古需求重。三、行垂政因素土地納利用委規(guī)劃六及供愈應(yīng)管報制房地產(chǎn)匠稅制住房齒政策政策弦法規(guī)城市規(guī)法劃公共惑建設(shè)房地之產(chǎn)稅廊制房地悠產(chǎn)稅胸制是徹指與畝房地搬產(chǎn)有結(jié)直接疼關(guān)系很的各媽種稅成收制亡度，載是國榮家調(diào)呀控房撒地產(chǎn)膚市場將經(jīng)濟(jì)爽活動難的有蠻力杠冶桿。抵中國賓稅收淚制度黨中涉估及房接地產(chǎn)兇的主尼要包蘭括1禮0個膀稅種旺，即引營業(yè)概稅、故耕地裝占用條稅、耕城鎮(zhèn)首土地擦使用位稅、脂契稅投、土香地增絨值稅泥、城世市維蛙護(hù)建泥設(shè)稅夠、房沙產(chǎn)稅狀、個屠人所旨得稅鈴、企首業(yè)所伏得稅轟、印俊花稅鬼。

房產(chǎn)稅制房地產(chǎn)