房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)講義

1房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)2目錄產(chǎn)品策劃體系定位12產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料3產(chǎn)品策劃體系內(nèi)容4反饋與修正3產(chǎn)品策劃體系定位4緣起經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院的部分功能，增加所提方案的可操作性與可實(shí)施性。4經(jīng)紀(jì)公司開發(fā)商建筑規(guī)劃院房地產(chǎn)項(xiàng)目前期顧問階段反饋修正反饋修正給出結(jié)論給出結(jié)論5緣起前端市場定位后端營銷推廣房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)告中端產(chǎn)品策劃經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院的部分功能，增加所提方案的可操作性與可實(shí)施性。給出結(jié)論反饋修正給出結(jié)論反饋修正反饋修正6定位前端市場定位中端產(chǎn)品策劃后端營銷推廣房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃過程中承前啟后的模塊。經(jīng)紀(jì)公司間競爭升級(jí)，產(chǎn)品策劃由自選動(dòng)作變?yōu)橐?guī)定動(dòng)作，廣度及深度也逐漸加大。7xx年北京地區(qū)某項(xiàng)目前期投標(biāo)報(bào)告8易居2009年上海地區(qū)某項(xiàng)目前期定位報(bào)告9世邦魏理仕2009年青島地區(qū)的前期報(bào)告10產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料112.當(dāng)?shù)卣咭?guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項(xiàng)目定位客觀事實(shí)主觀判斷122.當(dāng)?shù)卣咭?guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項(xiàng)目定位13地塊資料地塊資料主要包括：規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件地塊CAD圖地塊內(nèi)外部情況既有規(guī)劃方案14地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件：地塊真實(shí)的官方權(quán)威信息15地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書16地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書地塊的用地性質(zhì)、面積指標(biāo)、容積率、限高、建筑密度17地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書是否含代征/代建的道路用地及綠化用地指標(biāo)是否有政策房指標(biāo)？限價(jià)房/廉租房/回遷房/回遷商業(yè)18地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書建筑紅線退讓距離及道路紅線退讓距離社區(qū)出入口方位設(shè)置要求與車位配比要求19地塊孤資料|規(guī)劃儲(chǔ)意見折書及零相關(guān)坡政府桶文件規(guī)劃意弟見書地塊圖未：直觀輛了解20地塊錯(cuò)資料|規(guī)劃敞意見牽書及層相關(guān)登政府領(lǐng)文件相關(guān)曲政府疲文件栗：其皆它官爺方文語件作委為補(bǔ)編充市政管垂線情況潛、采暖阿方式……21地塊資燙料|地塊CAD圖地塊CAD圖：產(chǎn)閘品設(shè)計(jì)翠的底稿，力求準(zhǔn)彼確無誤。開發(fā)商錢直接提苦供CAD圖紙；夜由釘樁點(diǎn)眾坐標(biāo)文件生欄成；用JPG圖片貓大致必勾勒理生成幻玉。CA兵D格式文墻件釘樁將點(diǎn)文這件22地塊資糾料|地塊蘇內(nèi)部購及周洞邊情研況地塊內(nèi)行部及周栗邊情況懲：現(xiàn)狀及瞞未來規(guī)互劃，盡賓可能歸用實(shí)穩(wěn)景照片展示。內(nèi)部由：是否存熱在地勢咽高差、獨(dú)原生植痰被、水系、溫傷泉、喂工業(yè)覆遺存銀等？是否存紫在被污株染后需徹要更換村的土壤風(fēng)？外部矩：有利因績素：景捆觀資源肢，如河申流湖泊謠、旅游航景點(diǎn)、蛋城市地框標(biāo)等；蔥社會(huì)資露源，如們重點(diǎn)中湖小學(xué)，敗大型醫(yī)抓院，市設(shè)政公園腔，體育我場館等頌；交通膛站點(diǎn)，炮如地鐵/輕軌/B殲RT站點(diǎn)等項(xiàng)。不利因肉素：噪暑聲及粉馬塵污染朝，如市慚政主干軍道，鐵塑路，工刺廠，專鄭業(yè)市場謙，發(fā)電箱廠；心鏡理負(fù)面般影響，流如高壓線稱走廊，火葬命場，墳攀地，破卻舊樓房兩等。23地塊焦資料|地塊羅內(nèi)部蟲及周由邊情盛況案例西中中南北東24地塊繪資料|既有知規(guī)劃俗方案某項(xiàng)焰目概削念性惡總規(guī)伍方案開發(fā)商封已有規(guī)首劃方案綱，需經(jīng)噴紀(jì)公司提供厲建議罰及意定見；綜合認(rèn)體的公寓項(xiàng)目，山要求對到標(biāo)準(zhǔn)層炕進(jìn)行分碰割，需扛開發(fā)商呀提供標(biāo)準(zhǔn)層釣圖紙。某城市揪綜合體衡項(xiàng)目公期寓部分標(biāo)準(zhǔn)層息設(shè)計(jì)圖堵紙252.當(dāng)?shù)卣咭?guī)范4.市場短調(diào)研1.地塊擦資料3.開發(fā)指商訴季求基礎(chǔ)資耕料5.項(xiàng)目定攪位26當(dāng)?shù)伢H政策稀規(guī)范項(xiàng)目搏所在奶省、種市的最新的政夕策規(guī)扶范要僚求。建筑間距系數(shù)日照測算標(biāo)準(zhǔn)建筑寬高石比與樓座定排布相挨關(guān)的規(guī)匯范……27當(dāng)?shù)鼗蛘咔蛞?guī)范日照唇及間乏距系木數(shù)設(shè)悅計(jì)依爹據(jù)：《沈陽市糠居住建烏筑間距壓和住宅劉日照管陪理規(guī)定》(沈陽市確人民政踏府令200鏡6第64號(hào))“第九始條”側(cè)：住忘宅建收筑高炎度在40米以言上時(shí)保，面寬不涼大于60米。“第血十四脹條”縱：高義層建蠟筑遮酷擋相而鄰住辯宅，多當(dāng)建婚筑高工度與賭建筑缺面寬元之比安大于1.2時(shí)，按稅遮擋建涂筑面寬閑確定建碑筑間距些系數(shù)；在三環(huán)狹路以內(nèi)漢地區(qū)，拴當(dāng)建筑容高度在40米以翼上時(shí)吊，建閃筑間誘距系多數(shù)不財(cái)?shù)眯〈扔?.4，且建估筑間距異不得小摔于40米；“第十體七條”扶：沿城晝市主要垃道路一桐側(cè)并列毀布置的劫高層住鉗宅之間賀的建筑售間距除循滿足本是規(guī)定相叫對應(yīng)的沉建筑間預(yù)距要求雹外，不得小筐于30米?！暗谘蓝羧龡l汗”：炭住宅絨日照床是指室住宅獎(jiǎng)主采軋光面嗎居室徑的滿蔬窗日嶼照時(shí)智數(shù)。詠日照昂標(biāo)準(zhǔn)貨日為張大寒孩日，斬有效肺日照廊時(shí)間疊帶為上午8時(shí)至下次午4時(shí)?！暗诙皇鍡l庫”：新佛建高層膽住宅或柏高層和聯(lián)多層混霉合的住粉宅成組及布置時(shí)矩，新建汁住宅日照應(yīng)企不低于帳大寒日1小時(shí)。建筑更寬高貝比建筑間貪距日照測昆算標(biāo)準(zhǔn)28當(dāng)?shù)刈Ｕ呒円?guī)范項(xiàng)目斥所在碌省、糾市的最新的政拳策規(guī)救范要肆求。層高陽臺(tái)飄窗入戶聾花園地下空諸間……與贈(zèng)漂送面猴積相短關(guān)的貞規(guī)范29當(dāng)?shù)卣植咭?guī)范贈(zèng)送面影積依據(jù)擾：成都某市規(guī)簡劃管枯理局漸關(guān)于裹對《中成都靠市規(guī)裙劃管零理技猶術(shù)規(guī)樓定》索中容中積率覺、建戶筑面沫積等肯指標(biāo)鞏的補(bǔ)愧充解遣釋二、掀住宅純建筑層高洲不應(yīng)密大于3.6米。躍前層式疤住宅咐起居江室（測廳）糊、低勢層住供宅起永居室榜（廳中）層芹高為第戶內(nèi)饅通高糞以及芬住宅首坡屋秩頂部蝕分除拳外。六、鏟每套帆住宅辱陽臺(tái)汽（含集各類籠形式叢的陽止臺(tái)、梯入戶清花園修、露詳臺(tái)等沈非公凡共活底動(dòng)空趨間）指的水平投黎影面積超不大于統(tǒng)該套住麻宅套型寸建筑面午積的20%；商陽業(yè)、汽辦公痛、酒床店建悶筑的用每層抄陽臺(tái)詢水平郵投影尚面積蒜不大菌于該美層建室筑面宣積的15%。此外帽，陽臺(tái)進(jìn)曠深不應(yīng)域大于1.8米，低辨層住嶼宅、誼退臺(tái)噸式建傘筑陽舌臺(tái)等喉有特奏殊要睡求的傻除外勺。七、飄窗窗臺(tái)津與室富內(nèi)樓傳地面做高差尖不得框小于0.逆45米，裹且凸伐出外奶墻寬與度不無得大棒于0.6米。八、除刮建筑入若口雨篷把外，建筑附猛屬構(gòu)件糖（如空泳調(diào)板、龍花池、邀構(gòu)造板完等）的挽進(jìn)深不計(jì)宜大于0.6米，且絞連續(xù)長負(fù)度不應(yīng)吃大于1.8米。掉住宅吩建筑掌不允搭許設(shè)犯置除睜結(jié)構(gòu)遞構(gòu)件末以外壁的附痰屬構(gòu)嚴(yán)件。九、顧除避披讓、衡對接嚴(yán)市政州公共掌地下第空間臺(tái)外，綢建筑隸物地懂下室樓、半劃地下解室的洞頂板酷面不奔應(yīng)高甜于室突外地否坪1.肉0米；吹建筑悅物地從下室私、半副地下腥室頂臣板面少高于吹室外皇地坪掃大于1.夠0米時(shí)，琴按照該鮮層水平調(diào)投影面須積計(jì)入鋪容積率騾。地下極室、半鼓地下室萬頂板面挪高于室紐奉外地坪刺部分按施地上建呆筑的規(guī)脹定進(jìn)行秧退距管說理。十一、虎本解釋悟自20暴10年2月25日起泄施行融，有墾效期寶為兩坡年。其它伸類型辣：樓腦座高度連控制、土地掩使用年松限（沈四陽）、佩外立面餃要求（國銀川）等……根據(jù)航住宅中地塊3.遍2的容洋積率助及沈排陽市廚相關(guān)錯(cuò)日照前和建閉筑間銀距的切要求停，估防算平均層私數(shù)30遷-3西5層能福滿足剩相關(guān)攏指標(biāo)；根據(jù)抗蝕震設(shè)防哄的要求智及各結(jié)艷構(gòu)形式服高限的艙要求，影本案住描宅部分帥控制高呀度不超鴿過12俱0-割13蹦0米；根據(jù)《高規(guī)》要求，10膀0米以陷上的序住宅崖，應(yīng)厘設(shè)置魄避難既層，智而避難強(qiáng)層的啟設(shè)置蘭，會(huì)撓造成借高層膊住宅張的成杜本和險(xiǎn)公攤?cè)好娣e甘的增享加；根據(jù)映結(jié)構(gòu)聾計(jì)算異要求菜，建探筑體桂越高程，荷摩載要啞求就爪越高叉，鋼靜筋用誘量增怠加、貼混凝章土標(biāo)悶號(hào)提遷高、賊構(gòu)件瘋截面頌尺寸遞加大查，因體此，拒在增加建婆安成本的同司時(shí)，減小實(shí)竟際使用遙空間，即得掛房率會(huì)善進(jìn)一步旺降低；因此聰，建環(huán)議本形項(xiàng)目住宅俊高度璃控制賽在100米以城內(nèi)當(dāng)?shù)爻渍邉蛞?guī)范312.當(dāng)?shù)胤耪咴S規(guī)范4.市場食調(diào)研1.地塊鞭資料3.開發(fā)商挪訴求基礎(chǔ)林資料5.項(xiàng)目溝定位32開發(fā)憐商訴暑求開發(fā)商吉訴求：湊項(xiàng)目目斧標(biāo)、項(xiàng)丟目發(fā)展佳方向、蘭期望均盤價(jià)、開李工順序戴、可突首破的限涼制性規(guī)說劃條件晴等，通宴過項(xiàng)目將招投標(biāo)斧文件或輛與開發(fā)資商溝通藍(lán)了解。最重要憲是項(xiàng)目鍬目標(biāo)：追求經(jīng)高利置潤還蔑是回慣款速傻度？本項(xiàng)始目的推目標(biāo)蟲是什疫么？是迅速抬回收資戲金是利效潤最煉大化關(guān)鍵糧是大狹老板秀的想乓法33開發(fā)商掀訴求開發(fā)照商對開工紙順序常常御有自吸己的吐考慮受。ABCDE初步君方案象：開遞工順鑒序，盒由南色向北最終方赤案：開池工順序曲，由北敢向南由南未向北由北向石南34開發(fā)蜜商訴緒求開發(fā)緩商提粥出突頌破某姨些限搬規(guī)，進(jìn)如突選破“90/作70”限揚(yáng)制、明增大慨容積矛率、或提高話建筑據(jù)限高革、提俗高層桶高、尼提供翻周邊朝學(xué)校渾入學(xué)寺資格音等，半一定羞要慎重考成慮，確定其短可實(shí)施仰性。352.當(dāng)?shù)卣Р咭?guī)范4.市場賭調(diào)研1.地塊資俘料3.開發(fā)商爹訴求基礎(chǔ)資傳料5.項(xiàng)目定炕位36市場嘆調(diào)研|宏觀市弱場宏觀市棍場涉及城市層界面的信息姜，如：GD蔽P，房地斥產(chǎn)年度/季度/月度的浙成交量癢與成交徹均價(jià)37市場越調(diào)研|中觀暫市場中觀抵市場梯涉及區(qū)域及憶板塊層撕面的信息顆，如：雷區(qū)域位墳置，成寬熟度，慌居民評脊價(jià)區(qū)域樸位置幟：主鋸要是術(shù)與市正中心/商業(yè)沙區(qū)/商務(wù)區(qū)/政務(wù)區(qū)橫的通達(dá)蝴性、路甜程距離也及所需忠時(shí)間38市場調(diào)介研|中觀城市場中觀壇市場防涉及區(qū)域及催板塊層儀面的信息巡壽，如：好區(qū)域位賠置，成負(fù)熟度，稱居民評跪價(jià)區(qū)域成掩熟度：駐城市中肅心黃金塘區(qū)域/CB兵D/新興砍居住茂區(qū)/未來剪規(guī)劃零利好汁區(qū)域/旅游帖度假醋區(qū)……39市場社調(diào)研|中觀市春場中觀市爺場涉及區(qū)域及半板塊層泉面的信頑息，座如：跑區(qū)域嬸位置鐵，成劑熟度游，居腳民評謙價(jià)居民評瓜價(jià)：即夢當(dāng)?shù)厥袚趺駥?xiàng)紋目所在毅區(qū)域的沸看法，件如成都魂的西貴南余富，北京本的東富誼西貴，是否是匠傳統(tǒng)豪談?wù)瑓^(qū)（斜北京朝幕陽公園賊，沈陽輩棋盤山博、蘇州撕金雞湖預(yù)）項(xiàng)目搶是要恢融入慢這個(gè)挖區(qū)域雅還是洗要跳石出這橫個(gè)區(qū)鳴域？40市場換調(diào)研|微觀崗市場微觀凡市場六涉及直接伶競品，如：素競品產(chǎn)謝品類型噸、建筑/園林風(fēng)茂格、精莫裝報(bào)價(jià)慚及標(biāo)準(zhǔn)攻、單盤奇年度/季度/月度跨消化臟量，廉現(xiàn)有臂存量刑，暢章銷/滯銷樂產(chǎn)品晝的房館型、蹦面積熔區(qū)間圈、單品價(jià)、杏總價(jià)鏟區(qū)間城等。41市場調(diào)返研|微觀煎市場微觀乓市場繳涉及直接競咬品，如：爛競品產(chǎn)妥品類型轉(zhuǎn)，建筑/園林榨風(fēng)格效，精炮裝報(bào)讀價(jià)及異標(biāo)準(zhǔn)前，單稈盤年農(nóng)度/季度/月度枕消化穗量，傷現(xiàn)有鵲存量恐，暢叛銷/滯銷產(chǎn)帆品的房扁型、面肉積區(qū)間來、單價(jià)期、總價(jià)傳區(qū)間，叼客群等豬。422.當(dāng)?shù)卣炔咭?guī)范4.市場調(diào)客研1.地塊資搶料3.開發(fā)商枯訴求基礎(chǔ)資序料5.項(xiàng)目定彈位43項(xiàng)目只定位|項(xiàng)目植檔次奧和居閘所用戚途項(xiàng)目爸檔次賞和居蔑所用偷途：指導(dǎo)策戶型準(zhǔn)及樓鏟座標(biāo)禮準(zhǔn)層沉設(shè)計(jì)。高寬端中高嶼端中澇端頂紡級(jí)第一翅居所第二居畝所商務(wù)公錘寓投資型度假養(yǎng)繩生……項(xiàng)劈燕目權(quán)檔裝次居所宿用材途44客群定疾位：目眉標(biāo)客群俯的家庭戀收入、逆成員數(shù)戀量、房型著需求括、能復(fù)承受箭的單包價(jià)與矛總價(jià)等。項(xiàng)目定穗位|客群漁定位45客群軌定位還：鮮明地新域特性的需添求。例如物：成都境、重葵慶的衰客戶相對朝浪向的飽敏感居度相質(zhì)對較盒低；沈陽的裙客戶希迎望聯(lián)排截別墅的偏主臥能巷設(shè)在二臉層；沈陽客交戶偏好嫁地中海孤式的建碰筑風(fēng)格仰；項(xiàng)目定汁位|客群給定位46產(chǎn)品類黨型與戶冰型配比賠：最具卻指導(dǎo)摟意義口，重找中之斜重產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間比例（建面比）公寓塔樓零居50-60㎡30-40%一居70-80㎡40-50%兩居90-110㎡20%合計(jì)23000㎡100%注意：映建筑喊面積/實(shí)得面勁積?套數(shù)亂比/建面比?項(xiàng)目催定位|產(chǎn)品答類型廣與戶怎型配每比項(xiàng)目籍檔次居所叮用途客群身定位產(chǎn)品游類型戶型配翅比宏觀塵市場中觀坑市場微觀市呀場小結(jié)產(chǎn)品滔策劃華基礎(chǔ)犧資料規(guī)劃意尸見書及簡相關(guān)政姜府文件地塊CAD圖地塊亞內(nèi)外銹部情圖況既有霸規(guī)劃君方案與樓瞇座排欠布相伸關(guān)與贈(zèng)送棒面積相碧關(guān)其它項(xiàng)目干目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)夾展方向期望均靈價(jià)開工命順序……2、當(dāng)?shù)刈哒咭?guī)搬范3、開占發(fā)商往訴求4、市場轟調(diào)研5、項(xiàng)腫目定木位1、地塊洋資料48產(chǎn)品策徐劃體系池內(nèi)容對開發(fā)鐮商的判溉斷：擁有勒成熟冊的產(chǎn)坦品體春系且蛇在異厘地快蝕速復(fù)造制的棟某些真大型理開發(fā)局商（儀如萬敗科、征龍湖松、星富河灣惡等）鉗、對襲自身厚產(chǎn)品曠十分超自信饞的某界些中購小型削開發(fā)息商（遼如潤沈豐等態(tài)），墳只需澆經(jīng)紀(jì)楚公司吉提供器當(dāng)?shù)剌d市場劑信息亭、項(xiàng)迷目定犯位及皆營銷罩計(jì)劃屋。對產(chǎn)蜘品策爸劃的洪要求興往往惱局限掘于開僑發(fā)商費(fèi)既有左方案欠的局撤部修靜改，膜如某貞一戶宏型的朋室內(nèi)主布局末調(diào)整戒、銷芹售動(dòng)懷線的黎重新共安排等等。如果是翠太過全趁面深入浴的產(chǎn)品姜策劃往圾往是事甚倍功半憶，乃至棕產(chǎn)生一屢些負(fù)面梨影響。因此爆需要諷各分倒支機(jī)芒構(gòu)預(yù)森先準(zhǔn)駝確判援?dāng)嚅_緒發(fā)商診的實(shí)漸際需未求。注意產(chǎn)品策劃體系50綜述產(chǎn)品策銳劃體系木分為六總部分內(nèi)塌容。地塊洽價(jià)值逝分析規(guī)劃遞設(shè)計(jì)慮原則總體億規(guī)劃怕建議戶型設(shè)樣計(jì)建議建筑及膜園林風(fēng)紅格建議附加值肅提升建糞議51產(chǎn)品策劃體系地塊翻價(jià)值躍分析規(guī)劃設(shè)序計(jì)原則總體規(guī)受劃建議戶型設(shè)溜計(jì)建議建筑遙及園猾林風(fēng)牙格建船議附加值萄提升建赴議地塊狂價(jià)值花分析A4-1地塊居住價(jià)值高高品質(zhì)的純居住區(qū)

A4-3/4地塊教育配套用地高端品牌教育資源

A4-7地塊公園配套用地項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)之一

A4-10地塊混合用地商業(yè)價(jià)值較高居住價(jià)值一般東側(cè)配建廉租房A4-8地塊混合用地居住價(jià)值高于商業(yè)價(jià)值地塊價(jià)勾值分析地塊價(jià)皇值分析紛：判斷飽各地塊雕之間、瓜同一地集塊各方檔位之間遵的居住價(jià)膚值和商齒業(yè)價(jià)值?；诹值貕K勢屬性風(fēng)及內(nèi)貞外部攀情況案例敬：XX1篇5號(hào)地53地塊淚價(jià)值謊分析地塊布價(jià)值成分析細(xì)：判粘斷各很地塊潮之間例、同彩一地膽塊各忌方位無之間嫂的居住價(jià)湖值和商刑業(yè)價(jià)值。居住蛇價(jià)值酒：東扮地塊>西地塊快東部＞酬東地塊睬西部商業(yè)域價(jià)值值：中鴉間規(guī)孕劃路>兩側(cè)影響待因素壓：京舒九鐵糾路>建材惱城>京開激高速>城中村改善稅因素德：東攔側(cè)綠法地>西側(cè)稅綠地西側(cè)綠化隔扣離帶東側(cè)綠化隔離奮帶東側(cè)容居住斤地塊西側(cè)居仔住地塊N京九鐵路噪聲影響京開高速噪聲影響建材市場綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環(huán)境降低噪聲100米綠帶改善環(huán)境基于栽地塊內(nèi)外悟部情執(zhí)況案例：羽黃土崗媽項(xiàng)目54地塊價(jià)露值分析地塊價(jià)年值分析扣：綜合臭體公寓境類項(xiàng)目忘，則要粗判斷不同磨樓層春之間，同一景樓層耳之間排不同劣朝向的居識(shí)住價(jià)健值。案例：旗蘇州某值高端公寬寓項(xiàng)目基于巖地塊內(nèi)外蛋部情倒況55產(chǎn)品策劃體系地塊梢價(jià)值墳分析規(guī)劃設(shè)響計(jì)原則總體哭規(guī)劃柄建議戶型設(shè)圍計(jì)建議建筑及適園林風(fēng)變格建議附加霞值提唇升建愁議規(guī)劃京設(shè)計(jì)哲原則56規(guī)劃戴設(shè)計(jì)市原則規(guī)劃蔑設(shè)計(jì)戴原則吧：確坦定規(guī)證劃方葬向，龜如容積令率的擴(kuò)拆分，各地經(jīng)塊的容積別率和村建筑發(fā)類型，戶型分語配等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1總建筑肥面積做逗滿，實(shí)言現(xiàn)總體2.尊5容積渡率；適度拆螞分總體飾容積率誤；拔高西化地塊容膏積率指淋標(biāo)，做言足高度開，降低辯東地塊交容積率渣；西地塊樂一分為穩(wěn)二，西碌側(cè)安排伏政策房貢，盡量孝減少占朋地面積茅，剩余喬部分排灰商品房吉；所有扁商品仙住宅于均為孝南北返通透甘的板漢式建猜筑，互舒適逢性較倡高；案例勒：xx項(xiàng)目基于友地塊稅價(jià)值乞分析搭、規(guī)哲劃指坊標(biāo)、等項(xiàng)目時(shí)定位位等57產(chǎn)品策劃體系地塊舌價(jià)值犁分析規(guī)劃設(shè)爛計(jì)原則總體嘆規(guī)劃酒建議戶型訓(xùn)設(shè)計(jì)壟建議建筑忠及園敬林風(fēng)括格建酷議附加零值提穿升建狂議總體徒規(guī)劃遍建議58總體規(guī)畢劃建議概念規(guī)憤劃圖總規(guī)擋圖樓體齊鳥瞰殃圖日照競測算邁圖……交通萄組織啄圖消防造通道串圖單元入競口圖地下車許庫圖……戶型踐配比羅表總規(guī)指劣標(biāo)表交通組昂織戶型配筍比總規(guī)布廁局59總體飛規(guī)劃技建議|總規(guī)布艱局概念規(guī)呆劃圖總規(guī)圖樓體鳥藍(lán)瞰圖日照贏測算莖圖……交通病組織叮圖消防通旨道圖單元入波口圖地下乎車庫沒圖……戶型趨配比孕表總規(guī)盟指標(biāo)騾表交通米組織戶型配尊比總規(guī)布睜局60概念坊規(guī)劃勇圖：殼對地姐塊進(jìn)翅行初買步劃準(zhǔn)分，創(chuàng)確定糠各類敗型產(chǎn)究品的閱大致碗布局插，用不同色描塊進(jìn)行訓(xùn)區(qū)分。案例罩：黃倚土崗斜項(xiàng)目基于不地塊吐價(jià)值班分析器、規(guī)寶劃指差標(biāo)、冬項(xiàng)目籍定位合等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N中高醒端商品落住宅襪區(qū)中端商品塊住宅銀區(qū)公租房限價(jià)房景觀公池園總體祖規(guī)劃閘建議|總規(guī)兆布局由西向鞋東排布癢：政策粱房-中端竭商品慎房-中高端氧商品房61總體規(guī)第劃建議|總規(guī)奮布局總規(guī)圖貫：各物應(yīng)業(yè)類型痰的樓座排布殿、朝爭向、餡建筑動(dòng)形式廢、標(biāo)昂準(zhǔn)層盟面積詢、單元數(shù)等詳細(xì)攻指標(biāo)。案例垮：黃存土崗網(wǎng)項(xiàng)目62總體示規(guī)劃眾建議|總規(guī)布矮局樓體鳥啟瞰圖：三維視查角的圖慚片，依加深申直觀令印象態(tài)。案例蛾：黃蜓土崗桂項(xiàng)目西南角視角東南角視角社區(qū)內(nèi)部視角63總體恭規(guī)劃亂建議|總規(guī)泉布局日照騙測算呆圖：霧日照咱測算麗軟件頂生成鳴的圖燥片，亡表示脾總規(guī)洋布局符合案相關(guān)或建筑閣規(guī)范。案例咱：黃更土崗霧項(xiàng)目64總體規(guī)航劃建議|交通組斬織概念規(guī)澤劃圖總規(guī)圖樓體需鳥瞰逆圖日照底測算宇圖……交通案組織色圖消防通臥道圖單元入抄口圖車位泰圖表……戶型配矮比表總規(guī)指織標(biāo)表交通陶組織戶型配跌比總規(guī)敲布局65總體規(guī)液劃建議|交通組依織交通組劍織圖：澡社區(qū)內(nèi)偵外主要序道路，帥出入口趣（車行騾、人行鼓）位置案例：興黃土崗乖項(xiàng)目66總體規(guī)嫌劃建議|交通田組織消防通橫道圖：含消防車文行車路案線，保買證符合世相關(guān)消立防規(guī)范案例石：黃憲土崗塘項(xiàng)目67總體瓶規(guī)劃拘建議|交通組柄織單元入并口圖：均各樓座范單元的覽地上入未戶方向案例剪：黃蠻土崗總項(xiàng)目68總體忍規(guī)劃品建議|交通組木織車位錯(cuò)圖表剃：地或下車畜庫或歸地面荷車位陷分布沃區(qū)域邪示意遷，各備車庫累的出筍入口師位置土，車乳位統(tǒng)克計(jì)表案例：盜黃土崗撞項(xiàng)目69總體規(guī)響劃建議|戶型配悲比概念規(guī)丘劃圖總規(guī)保圖樓體忽鳥瞰瞇圖日照測懼算圖……交通顧組織斧圖消防通捕道圖單元入秒口圖地下車河庫圖……戶型米配比淹表總規(guī)暢指標(biāo)熟表交通炭組織戶型配詳比總規(guī)千布局70總體規(guī)中劃建議|戶型享配比總規(guī)仗指標(biāo)云表：窯根據(jù)飾總規(guī)汽布局糠，整尖個(gè)項(xiàng)貢目的太規(guī)劃頭指標(biāo)啞核算符。案例：醉黃土崗揪項(xiàng)目71產(chǎn)品策劃體系地塊委價(jià)值乓分析規(guī)劃設(shè)笛計(jì)原則總體規(guī)忽劃建議戶型爸設(shè)計(jì)率建議建筑鐵及園雕林風(fēng)捐格建榨議附加闖值提無升建鼓議戶型設(shè)督計(jì)建議72戶型設(shè)封計(jì)建議樓座浩標(biāo)準(zhǔn)油層戶豪型組鐮合建虛議案例：浴黃土崗語項(xiàng)目73戶型設(shè)凳計(jì)建議單套揮戶型玩設(shè)計(jì)趁方向案例：黃土崗項(xiàng)目中高端案例：沈陽某高端高層項(xiàng)目74產(chǎn)品策劃體系地塊淹價(jià)值趨分析規(guī)劃雨設(shè)計(jì)贊原則總體規(guī)自劃建議戶型盒設(shè)計(jì)亡建議建筑傷及園鬧林風(fēng)礙格建歪議附加值糾提升建憤議75建筑及愉園林風(fēng)渣格建議建筑風(fēng)交格建議絨：根據(jù)勢項(xiàng)目定郵位及客澆群分析償?shù)贸?。案例：河黃土崗源項(xiàng)目規(guī)劃意見書要求，政策房的外立面材質(zhì)須與商品房保持一致76建筑及綁園林風(fēng)敏格建議園林山風(fēng)格綠建議炸：根湊據(jù)建縣筑風(fēng)查格及略客群彩分析里得出狂，同蒸時(shí)會(huì)灘對某竄些重要節(jié)違點(diǎn)給出慈概念施性指渴導(dǎo)建滲議。案例：何黃土崗坑項(xiàng)目77產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)墊值分析規(guī)劃設(shè)停計(jì)原則總體規(guī)甩劃建議戶型蒸設(shè)計(jì)昨建議建筑及事園林風(fēng)膏格建議附加拔值提視升建炸議附加弱值提個(gè)升建喂議78附加值然提升建帝議精裝風(fēng)修標(biāo)局準(zhǔn)精裝布修價(jià)暢格精裝好修風(fēng)季格常規(guī)設(shè)睜備設(shè)施新技術(shù)班運(yùn)用精裝檢修設(shè)備設(shè)繪施會(huì)所商業(yè)幼兒園……服務(wù)等認(rèn)級(jí)服務(wù)疾內(nèi)容社區(qū)配辜套物業(yè)服趨務(wù)79附加值壘提升建情議|精裝架修精裝仙修標(biāo)打準(zhǔn)精裝敘修價(jià)雀格精裝修孔風(fēng)格常規(guī)設(shè)宿備設(shè)施新技術(shù)廉運(yùn)用精裝趙修設(shè)備級(jí)設(shè)施會(huì)所商業(yè)幼兒督園……服務(wù)革等級(jí)服務(wù)內(nèi)喚容社區(qū)配弦套物業(yè)服漿務(wù)80附加杯值提第升建松議|精裝齒修確定鳳項(xiàng)目專是否炸采用莫精裝振修交言房是否采橫用精裝森修？開發(fā)忘商要兄求（渠萬科硬、星坦河灣濕）項(xiàng)目伸定位哲（高暈單價(jià)懶項(xiàng)目糖，如娛商務(wù)稅公寓牙、高嗽端住融宅）81附加值你提升建垂議|精裝修精裝亦修標(biāo)純準(zhǔn)和煮價(jià)格受：根丑據(jù)項(xiàng)敬目定嘆位及朋對銷農(nóng)售均塔價(jià)的共預(yù)期紛，確燙定交房標(biāo)顏準(zhǔn)和成本眠價(jià)格賞、對犧外報(bào)栽價(jià)。常規(guī)暈項(xiàng)目杯：墻規(guī)面、同地面蹦裝修疑，送聚廚房膠家具陡、衛(wèi)貴浴，劇報(bào)價(jià)30旗00元/㎡之內(nèi)案例：綢萬科項(xiàng)時(shí)目82附加優(yōu)值提金升建枝議|精裝修精裝修拖標(biāo)準(zhǔn)和墻價(jià)格：戶根據(jù)項(xiàng)愿目定位這及對銷尊售均價(jià)草的預(yù)期不，確定交房妙標(biāo)準(zhǔn)和成本廚價(jià)格沫、對親外報(bào)欄價(jià)。高端項(xiàng)芹目：墻面、持地面裝襪修，送倚廚衛(wèi)全竟套家具表家電，覆智能家彼居系統(tǒng)飲，報(bào)價(jià)50俊00元/㎡以上案例遼：北獨(dú)京遠(yuǎn)咱洋公層館83附加值悄提升建駁議|精裝修精裝修看標(biāo)準(zhǔn)和地價(jià)格：皆根據(jù)項(xiàng)始目定位鳴及對銷鳴售均價(jià)通的預(yù)期灘，確定交房標(biāo)蓄準(zhǔn)和成本價(jià)鉤格、對跡外報(bào)價(jià)。公寓危類項(xiàng)賀目：鞭“拎席包入搬住”迷，墻例面、衫地面歪裝修搬，送臉全套篩家具嫌家電沙燈飾課，剪報(bào)價(jià)50聞00元/㎡以上案例胳：北公京霄際云里8號(hào)84附加值盈提升建合議|精裝挺修精裝見修風(fēng)若格：途根據(jù)客群峰定位葉、戶途型特頃點(diǎn)及發(fā)建筑側(cè)風(fēng)格確定玻合適著的裝闖修風(fēng)今格。案例池：大昂連項(xiàng)極目85附加耳值提經(jīng)升建沖議|精裝口修精裝修農(nóng)風(fēng)格：喪根據(jù)客群定杜位、戶巨型特點(diǎn)贈(zèng)及建筑民風(fēng)格確定合臭適的裝智修風(fēng)格淘。案例：帥蘇州項(xiàng)董目86附加退值提著升建奸議|設(shè)備設(shè)怕施精裝修溪標(biāo)準(zhǔn)精裝離修價(jià)懷格精裝還修風(fēng)咳格常規(guī)設(shè)而備設(shè)施新技術(shù)到運(yùn)用精裝修設(shè)備跳設(shè)施會(huì)所商業(yè)幼兒園……服務(wù)等院級(jí)服務(wù)蒙內(nèi)容社區(qū)反配套物業(yè)服煮務(wù)87附加值屬提升建橡議|設(shè)備設(shè)說施根據(jù)項(xiàng)目殺定位肆及規(guī)戒劃意脆見書要求中確定各設(shè)備戰(zhàn)設(shè)施啄的選城用標(biāo)昂準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)配響置居住血區(qū)安妖防系鋒統(tǒng)增強(qiáng)外倒保溫結(jié)君構(gòu)系統(tǒng)太陽在能光六電系枕統(tǒng)樓板延輻射當(dāng)采暖央制冷沙系統(tǒng)同層漢排水利系統(tǒng)……常規(guī)默設(shè)備搭設(shè)施建筑躁設(shè)計(jì)便方案蛛要考穗慮風(fēng)胡能、輸太陽落能等選的使日用。壯（設(shè)珠計(jì)方條案中癥應(yīng)安屆排太錯(cuò)陽能陽熱水端裝置宵，多揪層居顧住建勢筑應(yīng)綿采用哄坡屋勻頂形奧式）建設(shè)惕項(xiàng)目怎應(yīng)采杰用綠噸色照柄明技元術(shù)、螞供暖絲式鍋爐畜系統(tǒng)濃節(jié)能研技術(shù)姜、空減調(diào)系滿統(tǒng)節(jié)鄉(xiāng)豐能技匯術(shù)、藏電機(jī)度系統(tǒng)衛(wèi)節(jié)能區(qū)技術(shù)刺、高電溫空影氣燃津燒技著術(shù)、旅熱泵找技術(shù)禾、太程陽能蹤蝶利用材技術(shù)姐、雨沿洪利屈用技泄術(shù)、踩節(jié)水管器具長及節(jié)匠水控震制技門術(shù)等秘節(jié)能撈節(jié)水罰、減義排技剛術(shù)，渠并在窄設(shè)計(jì)情說明貝中做踏出專所門說津明?！渣S植土崗項(xiàng)默目《規(guī)劃意腔見書》88附加值禍提升建攔議|設(shè)備設(shè)示施根據(jù)項(xiàng)目門定位已的高籍低取舍站成本根較高巷的高控端設(shè)晃備。待論證閑配置地源熱快泵系統(tǒng)直飲揭水系將統(tǒng)……高端配問置智能家鴿居系