2017年(中級)經(jīng)濟師考試《房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識與實務》真題及答案

2017年(中級)經(jīng)濟師考試《房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識與實務》真題及答案第頁2017年中級經(jīng)濟師考試《房地產(chǎn)》真題及答案一、單選題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意。)1.杜能圈的第三圈為輪裁農(nóng)作區(qū)，主要生產(chǎn)()。A.木柴和薪柴B.易腐爛蔬菜C.糧食D.畜產(chǎn)品答案：C2.區(qū)域內(nèi)向周圍地區(qū)居民提供各種商品和服務的中心城市稱為()。A.中心性B.中心地C.中心地職能D.中心服務半徑答案：B3.基于生態(tài)學的入侵和繼承概念，解釋城市土地利用在空間上的排列形態(tài)，形成城市()理論。A.同心圓B.扇形C.多核心D.中心地答案：A4.房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)()同方向變化。A.供給B.需求C.供求D.空置答案：B5.關于地租的說法，錯誤的是()。A.絕對地租是土地所有者憑借對土地使用權(quán)的壟斷所取得的地租B.級差地租是不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置及開發(fā)程度不同而形成的差別地租C.壟斷地地租是由產(chǎn)品價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租D.地租的本質(zhì)是超額報酬和超額利益答案：A6.按城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，城市分為()。A.沿海城市和內(nèi)地城市B.平原城市和山地C.單中心城市和多中心城市D.帶狀城市和組團城市答案：C7.下列用地中，不屬于臨時建設用地的()。A.進場道路用地B.施工工棚用地C.材料堆場用地D.在建廠房用地答案：D8.國有建設用地使用權(quán)出讓底價確定的要求是()。A.不低于當年同類已出讓土地的最低價格B.不低于上年同類出讓土地的平均價格C.不低于國家規(guī)定的最低價標準D.不高于國家規(guī)定的最高價標準中級經(jīng)濟師真題答案：C9.采用招標、拍賣和掛牌方式出讓國有建設用地使用權(quán)時，出讓定價的確定方式是()。A.根據(jù)土地估計結(jié)果和政府政策等綜合確定B.根據(jù)同一城市同類土地最低成交價確定C.按同類出讓土地的中間價直接確定D.出讓人和潛在受讓人協(xié)商形成出讓定價答案：A10.關于土地使用權(quán)人出租國有建設用地使用權(quán)的說法，正確的是()。A.通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設用地使用權(quán)不得出租B.建設用地使用權(quán)出租期內(nèi)出租人不承擔妨害除去義務C.領有國有土地使用證的劃撥建設用地使用權(quán)可直接出租D.應根據(jù)出讓合同規(guī)定的土地用途約定租賃合同中土地的使用答案：D11.關于國有建設用地使用權(quán)收回的說法，正確的是()。A.因社會公共利益需要，可以依照法律程序提前收回建設用地使用權(quán)B.土地使用者因遷移停止使用原劃撥國有土地的，應有償收回C.無償收回劃拔建設用地使用權(quán)時，地上建筑物不予補償D.劃撥建設用地使用權(quán)連續(xù)1年未使用的，應無償收回答案：A12.關于集體用地使用的說法，正確的是()。A.集體建設用地集所有，任何單位和個人只有使用權(quán)B.興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地超出年度用地控制指標的，應經(jīng)縣級人民政府批準C.農(nóng)村村民建設住宅的，允許使用其他集體所有的土地D.村委辦公室建設不應使用農(nóng)民集體所有的土地中級經(jīng)濟師真題答案：A13.下列房地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容中，不屬于房地產(chǎn)交易調(diào)研內(nèi)容的是()。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備量B.房地產(chǎn)成交量C.房地產(chǎn)成交價格D.房地產(chǎn)成交者構(gòu)成答案：A14.在房地產(chǎn)市場調(diào)研中可通過()方式獲得第一手資料。A.文檔檢索B.小組訪談C.查閱文件D.資料剪輯答案：B15.房地產(chǎn)市場調(diào)研的現(xiàn)場踩盤法，最主要的特點是()。A.直接性B.經(jīng)濟性C.大眾性D.隱蔽性答案：A16.房地產(chǎn)價格調(diào)研的重點是房地產(chǎn)()的市場價格。A.合理B.客觀C.預期()。A.取消標的中標資格并沒收其投標保證金B(yǎng).追究中標人的違約責任并要求其賠償損失C.損失超過投標保證金輸入的部分，要求中標人雙倍賠償D.通過訴訟方式要求中標人訂立合同并沒收其履約保證金答案：A33.房地產(chǎn)開發(fā)目者公準備工作最后完成的標志是()。A.選定項目施工單位B.取得施工許可證C.取得建設工程規(guī)劃許可證D.完成施工場地“三通一平”答案：C34.房地產(chǎn)開發(fā)項目設計任務書應由()組織編制。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B.項目設計單位C.規(guī)劃行政主管部門D.項目施工單位答案：A35.下列房地產(chǎn)開發(fā)項目施工合同內(nèi)容中，屬于激勵措施的是()。A.定力索賠條款B.明確風險雙方共同承擔C.訂立獎勵條款D.約定按進度支付工程款答案：C36當事人在資源有好的基礎上經(jīng)溝通并達成諒解，從而解決房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭議的方式是()。A.仲裁B.訴訟C.調(diào)解D.協(xié)商答案：D37.房地產(chǎn)開放項目進度控制的總目標是項目的(()。A.設計加施工工期B.開發(fā)計算期C.建設工期D.施工加竣工備案期答案：C38.反映整個房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收、交付使用的全部建設費用、建設成果和財務狀況的經(jīng)濟文件是()。A.設計概算B.施工圖預算C.竣工結(jié)算D.竣工決算中級經(jīng)濟師真題答案：D39我國從事專業(yè)房地產(chǎn)估價的人員應是()。A.評估師B.注冊房地產(chǎn)估價師C.不動產(chǎn)估價師D.專業(yè)房地產(chǎn)評估人答案：B40.抵押價值減去預期實現(xiàn)抵押稅的費用和稅金后的價值是()。A.投資價值B.拍賣保留價C.計稅價值D.抵押凈值答案：D41.可比實例成交價格乘以交易情況修正系數(shù)等于()。A.可比實例正常價格B.估價對象市場價格C.可比實例比較價格D.估價對象比較價格答案：A42.凈收益等于()減去運營費用。A.總收入B.潛在和C.毛利潤D.有效毛收入答案：D43某舊住宅因沒有獨立的衛(wèi)生間所造成的價值損失，屬于()。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.外部性折舊中級經(jīng)濟師真題答案：B44.利用假設開發(fā)法估價，會使評估價值偏高的情形()。A.后續(xù)開發(fā)建設的必要支出大的B.后續(xù)開發(fā)建設的應得利潤大的C.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值大的D.開發(fā)期長的答案：C45.持“生產(chǎn)觀念”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，處理其開發(fā)經(jīng)營活動和消費者需求之間關系的態(tài)度的是()。A.企業(yè)并發(fā)經(jīng)營的重點是增加產(chǎn)量，不需要考慮消費者需求B.企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的全過程均應以滿足消費者需求為重要目標C.企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的重點是增加生產(chǎn)，兼顧消費者需求D.企業(yè)應當根據(jù)消費者的需求數(shù)量，以銷定產(chǎn)組織開發(fā)經(jīng)營答案：A46.相對于房地產(chǎn)間接銷售渠道而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用直接銷售渠道的優(yōu)點是()。A.有利于發(fā)揮營銷專業(yè)優(yōu)勢B.開發(fā)企業(yè)對銷售過程的可控性高C.市場客戶資源更廣泛D.能有效加快銷售進度答案：B47.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的商品房委托一家經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售，在銷售代理合同期內(nèi)自己也銷售，但自己售出的商品房要向經(jīng)紀機構(gòu)支付代理費用。這種代理方式屬于()。A.聯(lián)合代理B.獨家代理C.獨家銷售權(quán)代理D.平行銷售代理中級經(jīng)濟師真題答案：C48.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將利潤最大化作為項目銷售目標時，價格策略制定的基本思路是()A.在合法原則下盡量提高單位產(chǎn)品銷售價格B.在保本原則下制定能實現(xiàn)最大銷售量的價格C.制定能實現(xiàn)銷售規(guī)模之間均衡的合理價格D.盡量提高單位產(chǎn)品品銷價格，同時增加促銷的投為答案：C49.某小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開盤的項目與市場上同類項目相比無明顯優(yōu)勢，且同類項目較多，該企業(yè)已采用的定價方法是()。A.成本加成定價法B.市場導向定價法C.目標利潤定價法D.主動競爭定價答案：B50.將商品促銷活動分為直接促銷、間接促銷，其中的直接促銷是指()。A.廣告促銷B.人員促銷C.營業(yè)推廣促銷D.公共關系促銷答案：B51.關于業(yè)主委員會委員任職期間的說法，正確的是()。A.每屆任期不超過4年，可連選連任B.每屆任期不超過5年，可連選連任C.每屆任期不超過4年，最多連任兩屆D.每屆任期不超過5年，最多連任兩屆答案：B52.業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式是()。A.業(yè)主委員會B.業(yè)主聯(lián)盟C.業(yè)主代表大會D.業(yè)主大會中級經(jīng)濟師真題答案：D53.某物業(yè)管理區(qū)域由5萬平方米住宅和8萬平方米商業(yè)物業(yè)組成，擬選擇一家物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理，該區(qū)域選聘一物業(yè)服務企業(yè)應采用的方式是()。A.招投標B.招投標為主，協(xié)商議價為輔C.協(xié)商議價為主，招投標為輔D.招投標和直接委托相結(jié)合答案：A54.前期物業(yè)服務合同的主體是()。A.物業(yè)建設單位物業(yè)服務企業(yè)B.業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)C.業(yè)主大會和物業(yè)建設單位D.物業(yè)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主大會答案：A55.物業(yè)服務企業(yè)應向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況，每年不少于()次。A.1B.2C.3D.4答案：A56.商品住宅首期住宅專項維修資金的最遲交存時間是()。A.簽訂房屋買賣合同時B.訂立商品房預售合同后的第3天C.辦理房屋入住手續(xù)時D.領取房屋權(quán)屬證書時答案：C57.下列房地產(chǎn)活動中，屬于房地產(chǎn)金融活動的是()。A.土地收購儲備B.房地產(chǎn)價格評估C.保障性住房建設D.房地產(chǎn)抵押貨款答案：D58.住房金融的目標主要是()。A.擴大住房供給和住房消費B.減少住房供給和住房消費C.擴大住房供給，減少租房消費D.減少住房供給，擴大柱房消費中級經(jīng)濟師真題答案：A59.在直接金融中，資金供給方與資金需求方()A.構(gòu)成直接的債權(quán)債務關系B.不構(gòu)成直接的債權(quán)債務關系C.成為金融機構(gòu)的債權(quán)人或債務人D.分別與金融機構(gòu)發(fā)生信用關系答案：A60.下列房地產(chǎn)貸款中，通常采用按月等額本息還款方式的是()。A.土地一級開發(fā)貸款B.房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.保障性住房建設貸款D.個人住房貸款答案：D二、多項選擇題(共20題，每題2分，每題的備選項中有2個或2個以上符合題意，至少有一個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分。)61.企業(yè)和個人等主體進行區(qū)位選擇時，考慮的區(qū)位要素主要有()。A.通達性B.互賴性C.排斥性D.機會成本E.成本費用答案：ABCE62.關于城市空間結(jié)構(gòu)理論的說法，錯誤的有().A.多核心理論的假設前提是城區(qū)內(nèi)土地是均質(zhì)的B.同心圓用地結(jié)構(gòu)中第一環(huán)帶是中心商務區(qū)C.城市空間結(jié)構(gòu)的重構(gòu)和演變影響區(qū)位格局變化和時序選擇D商業(yè)區(qū)位的空間取向要綜合考慮商品生產(chǎn)者和消費者等多元因素E.扇形理論強調(diào)城市土地利用過程中并非只形成一個商業(yè)中心中級經(jīng)濟師真題答案：AE63.決定房地產(chǎn)供給量的因素主雯有()。A.房地產(chǎn)的價格水平B.房地產(chǎn)的開發(fā)成本C.消費者的收入水平D.消費者對未來的預期E.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期答案：ABE64.按照建設用地服務的產(chǎn)業(yè)類型劃分，建設用地的關型有()。A.集體建設用地B.農(nóng)業(yè)建設用地C.民用建設用地D.非農(nóng)業(yè)建設用地E.軍事建設用地答案：BD65.劃撥建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押應滿足的條件有()A.領有劃撥建設用地的國有土地使用證B.土地使用者應為公司、企業(yè)或其他經(jīng)濟組織和個人C.持有城市規(guī)劃管理機關核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證D.具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明E.持有經(jīng)城市政府審核、批準、核發(fā)的建設用地批準證書答案：ABD66.關于使用集體建設用地的說法，正確的有()。A.村辦企業(yè)經(jīng)依法批準使用本村集體所有的土地B.農(nóng)村村民建造住宅經(jīng)依法批準使用本村集體所有的土地C.建設農(nóng)村道路、學校經(jīng)依法批準使用集體所有的土地D.城鎮(zhèn)居民經(jīng)村民委員會同意使用農(nóng)村集體建設用地建造自用住宅E.鼓勵返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員依法使用農(nóng)村集體建設用地開展包新創(chuàng)業(yè)答案：ABCE67.房地產(chǎn)市場需求調(diào)研的主要內(nèi)容有()。A.房地產(chǎn)開發(fā)供地調(diào)研B.房地產(chǎn)購買力調(diào)研C.房地產(chǎn)消費者調(diào)研D.房地產(chǎn)消費動機調(diào)研E.房地產(chǎn)消費行為調(diào)研答案：BCDE68.下列房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷備選答案形式中，屬于封閉式問題的有()。A.多項選擇法B.詞語聯(lián)想法C.順序排序法D.文句完成法E.故事構(gòu)筑法答案：AC69.把房地產(chǎn)投資項目作為一個獨立的經(jīng)濟系統(tǒng)時，其現(xiàn)金流量包拈()。A.應收款B.現(xiàn)金流出C.應付款D.現(xiàn)金流入E.凈現(xiàn)金流量答案：BDE70.房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)費用包括()A.管理費用B.材料費用C.銷售費用D.財務費用E.人工費用中級經(jīng)濟師真題答案：ACD71.房地產(chǎn)投資的利率風險給投資者帶來的損失主要表現(xiàn)為()A.造成房地產(chǎn)實際價值的損失B.加大投資者的債務負擔C.加大房地產(chǎn)供給競爭而壓低房價D.抑制房地產(chǎn)市場需求導致房地產(chǎn)價格下降E.加大了獲取貸款的難度導致資金短缺答案：ABD72.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的主要內(nèi)容有()A.市場研判B.營銷策略C.市場定位D.運行建議E.經(jīng)濟評價答案：ACDE73.住宅項目前期策劃中，道路網(wǎng)絡規(guī)劃應充分考慮()等方面的要求A.居住小區(qū)與外部交通聯(lián)系的便捷性B.居住小區(qū)內(nèi)的人車分流性C.減災救災交通的可達性和可靠性D.居住小區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)絡形式選擇的合理性E.居住小區(qū)內(nèi)道路的直通性和寬敞性中級經(jīng)濟師真題答案：ABCD74.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的進度目標包括()A.開發(fā)項目達到交付使用條件的總時間目標B.開發(fā)項目不同建設階段的時問目標C.開發(fā)項目進度影響因素的種類與分析D.開發(fā)項自進度計劃的分析與調(diào)整E.開發(fā)項目各組成部分的實際施工臥間答案：AB75.房地產(chǎn)開發(fā)項目監(jiān)理合同約定的內(nèi)容中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)權(quán)利的有()A.為監(jiān)理工作提供必要的外部條件B.對工程設計、施工單位的發(fā)包權(quán)C.為監(jiān)理單位提供完整的工程資料D.對工程規(guī)模、設計標準的認定權(quán)E.對工程設計變更的審批權(quán)答案：BDE76.某宗收益性房地產(chǎn)的評估價值偏高，其原因可能有()A.收入估計過高B.空置率估計過低C.選取的報酬率過小D.運營費用估計過大E.收益期限估計過長答案：AB77.下列房地產(chǎn)中，不得發(fā)布房地產(chǎn)銷售廣告的有()。A.已取得預售許可證但尚末竣工的商品房B.在集體所有的土地上建設的房屋C.司法機關決定查封的房地產(chǎn)D.產(chǎn)權(quán)人自住的具有合法產(chǎn)權(quán)的住宅E.依法設有抵押的房地產(chǎn)答案：BC78.業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利有()。A.接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務B.按時交納物業(yè)服務費C.監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同D.執(zhí)行業(yè)主大會的決定E.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作答案：ACE79.住房金融的特點有()A.長期性B.固定性C.安全性D.政策性E.保障性中級經(jīng)濟師真題答案：ACD80.下列房地產(chǎn)憑證中，屬于房地產(chǎn)證券的有()A.房地產(chǎn)上市公司股票B.房地產(chǎn)他項權(quán)利證明C.商品房預售許可證D.房地產(chǎn)企業(yè)債券E.地方政府士地儲備專項債券答案：AD三、案例分析題(共20題，每題2分，由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分。)(一)張某以600萬元的價格購買一預售的商鋪用于出租，購買資金均為自由資金，付款方式為分三年支付，三年的付款比例分別為20%、25%和55%，第四年即可出租。第四年的毛租金收入為100萬元，裝修費為50萬元，經(jīng)營成本為20萬元，在此后的經(jīng)營期內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營成本的年平均上漲率均為15%，張某要求的投資收益率為10%，購買商鋪的投資和經(jīng)營期間的收支均發(fā)生在年初。81.該投資項目的現(xiàn)金流出為()。A.商鋪購買款B.經(jīng)營成本C.貸款還本付息額D.商鋪裝修費用答案：ABD82.該投資項目第18年的凈現(xiàn)金流量為()萬元。A.56606B.650.96C.860.90D.990.04中級經(jīng)濟師真題答案：B83.張某購買商鋪的資金在考慮資金時間價值下的現(xiàn)值為()萬元。A.450.79B.495.87C.529.09D.600.00答案：C84.張某在經(jīng)營期內(nèi)可能產(chǎn)生的非系統(tǒng)風險為()。A.通貨膨脹風險B.利率風險C.收益現(xiàn)金流風險D.持有期風險答案：CD(二)評估某寫字樓在建工程的價值，其土地是3年前通過掛牌方式取得的50年建設用地使用權(quán)，預計該寫字樓2年后建設出租的月毛租金為50元/平方米，空置率為10%，運營費用為毛租金的40%，報酬率為8%。85.評估該在建工程的價值，可采用的方法為()。A.比較法B.成本法C.收益法D.假設開發(fā)答案：BD86.該寫字樓建成后的年凈收益為()元/平方米。A.300B.360C.540D.600中級經(jīng)濟師真題答案：A87.該寫字樓建成后的價值為()元/平方米。A.3059B.3633C.3750D.4500答案：B88.關于采用假設開發(fā)中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法求取在建工程價值的說法，正確的為()A.該寫字樓建成后的價值直接扣除續(xù)建成本等之后即為該在建工程的價值B.該寫字樓建成后的價值經(jīng)折現(xiàn)之后還需扣除投資利息現(xiàn)值才為該在建工程的價值C.該寫字樓建成后的價值經(jīng)折現(xiàn)之后還需扣除開發(fā)利潤現(xiàn)值才為該在建工程的價值D.該寫字樓建成后的價值經(jīng)折現(xiàn)之后還需要扣除續(xù)建成本現(xiàn)值才為該在建工程的價值答案：D(三)某房地產(chǎn)開放企業(yè)將其新建的商品住宅同時委托甲、乙、丙三家經(jīng)紀機構(gòu)代為銷售。每家經(jīng)紀機構(gòu)均可售全部房源，同時委托甲經(jīng)紀機構(gòu)進行營銷策劃，代理合同約定，各銷售單位的基準價由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定，經(jīng)紀機構(gòu)可以在基準價的3%范圍內(nèi)自主定價銷售，甲經(jīng)紀機構(gòu)在營銷策劃方案中提出的部分促銷活動如下：開盤前舉辦一場明星演會；聘在校大學生發(fā)放項目宣傳資料；以“生活與環(huán)?！睘橹黝}組織報告會；前20名購店者贈送全套家具。乙經(jīng)紀機構(gòu)急于打開銷售局面，在未征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意的情況下，承諾將一套基準價為10000元/年方米的住宅按9500元/平方米的價格授予購居人。89.該項目銷售代表的形式為()A.公開代理B.聯(lián)合代理C.共同代理D.轉(zhuǎn)代理答案：A90.對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市言，該項目銷售代理方式的缺點為()。A.銷售進度慢B.協(xié)調(diào)工作量大C，用金結(jié)算復雜D.能售單價低中級經(jīng)濟師真題答案：BC91.甲經(jīng)紀機構(gòu)營銷策劃建議的促銷活動中，屬于營銷推廣的為()。A.開盤前舉辦明星演唱會B.招聘在校大學生發(fā)放項日宣傳資料C.以“生活與環(huán)?！睘橹黝}組織報告會D.前20名購房者贈送全套家具答案：AD92.針對乙經(jīng)紀機構(gòu)對一套住宅的自主定價銷售行為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可要求至少按()元/平方米收取該套住宅價款。A.9500B.9700C.10000D.10300答案：B(四)某新建住宅小區(qū)的住宅總建筑面積15萬平方米，非住宅總建筑面積2萬平方米，2015年3月31竣工驗收后交付業(yè)主。此時已累計銷售交付建筑面積12萬平方米(其中非位宅建面積1萬平方米)，交存住宅專項維修資金1500萬元，前期物業(yè)服務企業(yè)已進駐提供物業(yè)管理報務。2016年12月5日，合約定保修期2年的小區(qū)主供水設備損壞，發(fā)生維修費用5萬元；2017年1月30日該小區(qū)仝部售完畢，并選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)；2017年6月，