物業(yè)管理法規(guī)2

第一頁(yè)，共四十四頁(yè)。

1.物業(yè)管理?xiàng)l例產(chǎn)生的制度沿襲

3.物權(quán)法與原物業(yè)管理?xiàng)l例的區(qū)別目錄

2.物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)聯(lián)法規(guī)

4.物業(yè)管理?xiàng)l例修后的變化

5.物業(yè)管理?xiàng)l例主要內(nèi)容

6.物業(yè)管理?xiàng)l例釋義

7.物業(yè)管理?xiàng)l例應(yīng)用案例分析第二頁(yè)，共四十四頁(yè)。1、物業(yè)管理?xiàng)l例產(chǎn)生的制度沿襲1.1物業(yè)管理?xiàng)l例產(chǎn)生的背景在住房商品化與住宅建設(shè)小區(qū)化的過(guò)程中，居民住房管理的主體，逐漸由政府、單位過(guò)渡為有獨(dú)立市場(chǎng)利益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。隨著物業(yè)管理在我國(guó)的迅速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問(wèn)題也層出不窮?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》于2003年9月1日開始施行，2007年3月，《物權(quán)法》正式實(shí)施，根據(jù)該法律規(guī)定，2007年8月26日，國(guó)務(wù)院對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂，新條例于2007年10月1日起施行。

第三頁(yè)，共四十四頁(yè)。1、物業(yè)管理?xiàng)l例產(chǎn)生的制度沿襲1.2物業(yè)管理?xiàng)l例施行的意義

《物業(yè)管理?xiàng)l例》是適應(yīng)我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)迅速發(fā)展的需要而產(chǎn)生的．是第一部全國(guó)性的物業(yè)管理法規(guī)。對(duì)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律關(guān)系進(jìn)行了明確的界定，對(duì)提高業(yè)主的自我保護(hù)意識(shí)，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)具有重大意義。

2007年根據(jù)《物權(quán)法》薪修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》在社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面，有助于解決人口增加，土地面積有限的問(wèn)題。有效率地使用土地，減少建筑成本，促進(jìn)都市更新，尤其是使更多的老百姓擁有自己住房的所有權(quán)在人民生活方式方面，改變傳統(tǒng)觀念和生活習(xí)慣，共同參與制定管理規(guī)約，組織業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，創(chuàng)設(shè)合理規(guī)范，以保障和促進(jìn)大家業(yè)主的共同生活；在物權(quán)制度方面，重新建構(gòu)一套合理有效率的規(guī)范體系，規(guī)定專有部分和共用部分的法律關(guān)系；在消費(fèi)者權(quán)利方面，維護(hù)了作為建筑物物業(yè)消費(fèi)者的合法權(quán)益。第四頁(yè)，共四十四頁(yè)。1、物業(yè)管理?xiàng)l例產(chǎn)生的制度沿襲1.3物業(yè)管理?xiàng)l例配套的示范文本與《物業(yè)管理?xiàng)l例》配套的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》、《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》、《物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》及《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等示范文本也已經(jīng)陸續(xù)公布施行。

第五頁(yè)，共四十四頁(yè)。2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)聯(lián)法規(guī)綜合----《中華人民共和國(guó)民法通則》（1986年4月12日)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(試行)》(1988年4月2日）《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(2007年3月16日)《中華人民共和國(guó)合同法》(1999年3月15日)1《中華人民共和國(guó)城市居民委員會(huì)組織法》（1989年12月26)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》(2003年6月26日)《業(yè)主臨時(shí)公約》(示范文本)(2004年9月6日)《建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知》(1997年8月29日)

業(yè)主及業(yè)主大會(huì)-----2第六頁(yè)，共四十四頁(yè)。2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)聯(lián)法規(guī)前期物業(yè)管理-----《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》(2004年9月6日)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》（1999年8月30日)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》(2003年6月26日)《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》(1991年2月4日)《中華人民共和國(guó)建筑法》(1997年11月1日)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（2000年1月30日)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》(2000年6月30日)3

第七頁(yè)，共四十四頁(yè)。2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)聯(lián)法規(guī)物業(yè)管理服務(wù)-----物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法(2007年11月26日)建設(shè)部辦公廳關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)問(wèn)題的通知(2004年5月18日)物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定(2005年11月16日0物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法(2005年11月16日)物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法(2005年11月16日)建設(shè)部辦公廳關(guān)于物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試工作有關(guān)事項(xiàng)的通知(2006年8月16日)關(guān)于實(shí)施物業(yè)管理師制度職責(zé)分工有關(guān)問(wèn)題的通知(2006年5月16日)物業(yè)管理委托合同(示范文本)(1997年8月15日)

4第八頁(yè)，共四十四頁(yè)。2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)聯(lián)法規(guī)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)-----中華人民共和國(guó)價(jià)格法(節(jié)錄)(1997年12月29日)

中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法(節(jié)錄)(1993年10月31日)

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(2003年11月13日)

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定(2004年7月19日)

物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)(2007年9月10日)

機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法(2000年7月14日)

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知(1998年12月15日)5

第九頁(yè)，共四十四頁(yè)。2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)聯(lián)法規(guī)物業(yè)的使用維護(hù)-----城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定(節(jié)錄)(1989年11月21日)

住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2007年l2月4日)

住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法(1994年6月l6日)

住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法(2002年3月5日)

建設(shè)部辦公廳關(guān)于對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)條款理解適用問(wèn)題的批復(fù)(2003年10月17日)

國(guó)家電力公司關(guān)于對(duì)新建居民住宅供電設(shè)施收費(fèi)及管理的意見1998年5月29日)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知(2004年6月7日)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定(1998年3月12日)

6第十頁(yè)，共四十四頁(yè)。2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)聯(lián)法規(guī)物業(yè)糾紛與法律責(zé)任-----

中華人民共和國(guó)刑法(節(jié)錄)(1997年3月14日)

中華人民共和國(guó)行政處罰法(節(jié)錄)(1996年3月17日)

中華人民共和國(guó)治安管理處罰法(節(jié)錄)(2005年8月28日)

7第十一頁(yè)，共四十四頁(yè)。3、《物權(quán)法》與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過(guò)條件，與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別：原《條例》的“雙過(guò)半”《物權(quán)法》的“新雙過(guò)半和兩個(gè)2∕3”第十二頁(yè)，共四十四頁(yè)。3、《物權(quán)法》與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過(guò)條件，與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別：原《條例》的“雙過(guò)半”《物權(quán)法》的“新雙過(guò)半”第十三頁(yè)，共四十四頁(yè)。4、《物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂后的變化4.1將“物業(yè)管理企業(yè)”改稱為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》最大的改變就是將“物業(yè)管理企業(yè)”改稱為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。稱謂上的改變，意味著新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》更強(qiáng)調(diào)業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)。從物業(yè)管理轉(zhuǎn)變到物業(yè)服務(wù)，突出了服務(wù)意識(shí)，也使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方關(guān)系的定位更加準(zhǔn)確。第十四頁(yè)，共四十四頁(yè)。4、《物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂后的變化4.2增加“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”為成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)部門。突出了基層管理，對(duì)業(yè)主、物業(yè)公司的指導(dǎo)更直接，具有更強(qiáng)的實(shí)際操作性。

第十五頁(yè)，共四十四頁(yè)。4、《物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂后的變化4.3嚴(yán)格專項(xiàng)維修資金使用條件。以前是按照投票權(quán)數(shù)．按照面積的套數(shù)為依據(jù)，現(xiàn)在加入了投票的人數(shù)的要求。明確《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，就是“面積”加上“人數(shù)”。即“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。”第十六頁(yè)，共四十四頁(yè)。4、《物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂后的變化4.4關(guān)于表決比例的改變。比如制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等這些根據(jù)舊的《物業(yè)管理?xiàng)l例》需要特別多數(shù)的表決，即必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上投票權(quán)的業(yè)主的認(rèn)可才可以最終得出決議的事項(xiàng)，根據(jù)新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》為了使表決更具有可操作性降低了表決比例，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意即可得出決議。

第十七頁(yè)，共四十四頁(yè)。4、《物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂后的變化4.5通過(guò)起訴可撤銷業(yè)委會(huì)決定。修改后的條文，賦予了被侵害權(quán)益業(yè)主獲得司法救濟(jì)的權(quán)利?！皹I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。”業(yè)主可以個(gè)人名義對(duì)業(yè)委會(huì)的決定進(jìn)行起訴，只要有不合理的地方，都有權(quán)提出申請(qǐng)。這樣做，更有利于保護(hù)業(yè)主權(quán)益。第十八頁(yè)，共四十四頁(yè)。4、《物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂后的變化4.6增加改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作為業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)的規(guī)定。舊的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的重大事項(xiàng)中沒(méi)有關(guān)于業(yè)主改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的內(nèi)容，新的條例根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定增加了這一事項(xiàng)，業(yè)主在表決改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的時(shí)候也作為一個(gè)重大事項(xiàng)，按照面積、人數(shù)雙三分之二原則進(jìn)行表決。

第十九頁(yè)，共四十四頁(yè)。5、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主要內(nèi)容

《物業(yè)管理?xiàng)l例》共7章，70條。規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的組成及職責(zé)，業(yè)主委員會(huì)的組成及職責(zé)，業(yè)主管理規(guī)約，前期物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，專項(xiàng)維修資金，物業(yè)的使用與維護(hù)，物業(yè)管理中的法律責(zé)任等多項(xiàng)內(nèi)容。第二十頁(yè)，共四十四頁(yè)。5、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主要內(nèi)容主要內(nèi)容二、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)一、總則六、法律責(zé)任四、物業(yè)管理服務(wù)三、前期物業(yè)管理五、物業(yè)的使用與維護(hù)七、施行時(shí)間第二十一頁(yè)，共四十四頁(yè)。6、《物業(yè)管理?xiàng)l例》條文解讀

【主要內(nèi)容】本章主要內(nèi)容包括：一是明確立法宗旨，為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境；二是明確物業(yè)管理內(nèi)涵，物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)；三是提倡業(yè)主通過(guò)公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制懸著物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！靖攀觥勘菊鹿参鍡l，規(guī)定了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法宗旨、物業(yè)管理的定義、選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式、物業(yè)管理發(fā)展的途徑，以及物業(yè)管理的監(jiān)管機(jī)關(guān)等問(wèn)題。本章對(duì)其他章節(jié)具有統(tǒng)領(lǐng)作用，是對(duì)該條例的提要和對(duì)我國(guó)基本物業(yè)管理制度的概括?！镜谝徽驴倓t】

第二十二頁(yè)，共四十四頁(yè)。6、《物業(yè)管理?xiàng)l例》條文解讀

【第一條】立法宗旨。為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例?！窘庾x】隨著改革開放的逐步推進(jìn)和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，對(duì)物業(yè)的管理逐漸形成為一個(gè)新興行業(yè)，為明確業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、職責(zé)、運(yùn)作，保護(hù)業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件?！咎貏e條款解讀】【第二條】物業(yè)管理定義。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。【解讀】根據(jù)《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定，2007年《物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂時(shí)，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。雖然只是變動(dòng)了幾個(gè)字，但意義卻全然不同，明確了物業(yè)公司的定位——為業(yè)主服務(wù)，擺正了物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系。物業(yè)管理的內(nèi)涵：(1)物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)。(2)物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。(3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)。第二十三頁(yè)，共四十四頁(yè)。6、《物業(yè)管理?xiàng)l例》條文解讀

【主要內(nèi)容】本章主要內(nèi)容包括：一是明確業(yè)主為房屋的所有權(quán)人及其在物業(yè)管理活動(dòng)中所享有的權(quán)利；二是明確業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行的義務(wù)，如按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、遵守管理規(guī)約等；三是明確由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)該區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益；四是明確物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)考慮的因素；五是明確業(yè)主大會(huì)的成立方式；六是明確由業(yè)主共同決定的具體事項(xiàng)；七是明確業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方式及決定；八是明確業(yè)主大會(huì)會(huì)議類型及其啟動(dòng)方式；九是明確業(yè)主大會(huì)會(huì)議的通知及記錄要求；十是明確業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)，此外，還確立了業(yè)主委員會(huì)的登記備案制度、明確業(yè)主要履行管理規(guī)約、確定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等相關(guān)內(nèi)容?！靖攀觥勘菊鹿彩鍡l，規(guī)定了業(yè)主的定義、權(quán)利、義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的成立方式、職責(zé)、會(huì)議的召開方式、會(huì)議類型、啟動(dòng)方式、議事規(guī)則，業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)、登記配備制度，成員資格，以及管理規(guī)約等。業(yè)主是對(duì)物業(yè)享有所有權(quán)的人。業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成的，維護(hù)物業(yè)共同利益的自治性組織，業(yè)主大會(huì)對(duì)外行使業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，行使日常事務(wù)的管理權(quán)?！镜诙聵I(yè)主及業(yè)主大會(huì)】

第二十四頁(yè)，共四十四頁(yè)。6、《物業(yè)管理?xiàng)l例》條文解讀

【第六條】業(yè)主定義及權(quán)利。房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！窘庾x】業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人，通常指房屋的所有權(quán)人，也包括與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的所有權(quán)人。業(yè)主既是業(yè)主個(gè)體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。如果買房人支付房款并未登記，不能稱為房屋的業(yè)主。只有登記過(guò)戶之后，才能成為房屋的業(yè)主。非自然人業(yè)主，就是指擁有對(duì)物業(yè)的所有權(quán)的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。如某公司支付房款并到房產(chǎn)部門登記后，就成為房產(chǎn)部門所登記的房屋的業(yè)主。【特別條款解讀】【第十條】業(yè)主大會(huì)成立方式。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)?！窘庾x】本條例規(guī)定了業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。我國(guó)業(yè)主大會(huì)采取由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，作為業(yè)主自治機(jī)構(gòu)中的權(quán)力機(jī)構(gòu)，行使重大事務(wù)的決策權(quán)；業(yè)主委員會(huì)，作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)。第二十五頁(yè)，共四十四頁(yè)。6、《物業(yè)管理?xiàng)l例》條文解讀

【主要內(nèi)容】本章主要內(nèi)容包括：一是明確在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同；二是明確建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約并不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益且應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明；三是提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；四是明確建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；五是明確前期物業(yè)服務(wù)合同期限；六是明確建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主共有或者共用的物業(yè)；七是明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)；八是明確物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)應(yīng)移交的資料；九是明確了建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房、并應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。【概述】本章共十一條，規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任等內(nèi)容。前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的物業(yè)管理。規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)對(duì)于業(yè)主合法權(quán)益的維護(hù)具有重要意義?！镜谌虑捌谖飿I(yè)管理】

第二十六頁(yè)，共四十四頁(yè)。6、《物業(yè)管理?xiàng)l例》條文解讀

【第二十一條】前期物業(yè)服務(wù)合同。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。【解讀】從建設(shè)部和各個(gè)地方的規(guī)定來(lái)看，它們對(duì)于前期物業(yè)管理的界定并不一致。有的規(guī)定前期物業(yè)管理是在住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立之前，有的是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止的物業(yè)管理，還有的則泛指業(yè)主委員會(huì)成立之前的物業(yè)管理。本條例則規(guī)定為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的物業(yè)管理?！咎貏e條款解讀】【第二十二條】臨時(shí)管理規(guī)約。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。【解讀】臨時(shí)管理規(guī)約雖然是臨時(shí)的，但只是針對(duì)它的時(shí)間效力而言，事實(shí)上就其內(nèi)容所包含的事項(xiàng)而言，臨時(shí)管理規(guī)約與正式的管理規(guī)約并沒(méi)有本質(zhì)上的差異。臨時(shí)管理規(guī)約同樣應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約由于并非是物業(yè)買受人所制定，因此為了避免物業(yè)建設(shè)單位可能的越權(quán)與擅斷，條例要求建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約時(shí)，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。第二十七頁(yè)，共四十四頁(yè)。6、《物業(yè)管理?xiàng)l例》條文解讀

【主要內(nèi)容】本章主要內(nèi)容包括：一是明確從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格并對(duì)之實(shí)行資質(zhì)管理、物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)取得職業(yè)資格證書；二是明確一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理；三是明確業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同；四是明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；五是明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)；六是明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)；七是明確物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理用房的用途；八是明確了合同終止時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)；九是明確了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納及監(jiān)督機(jī)構(gòu)；此外，允許物業(yè)企業(yè)提供特約服務(wù)，明確共用事業(yè)單位收費(fèi)對(duì)象、強(qiáng)調(diào)物業(yè)企業(yè)的安全防范義務(wù)及職責(zé)，同時(shí)明確了物業(yè)使用人權(quán)利及義務(wù)【概述】本章共十八條，規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)驗(yàn)收和資料移交、物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)委托、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納等事項(xiàng)。本章是對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范的重要章節(jié)?！镜谒恼挛飿I(yè)管理服務(wù)】

第二十八頁(yè)，共四十四頁(yè)。6、《物業(yè)管理?xiàng)l例》條文解讀

【第三十六條】物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。【解讀】物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反了物業(yè)服務(wù)合同后應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種違約責(zé)任本條例亦無(wú)規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)適用合同法的一般規(guī)定。根據(jù)《合同法》第107條、第114條的規(guī)定，違反合同責(zé)任的類型主要有如下幾種：實(shí)際履行又稱繼續(xù)履行、支付違約金、損害賠償以及采取必要的補(bǔ)救措施等方式?！咎貏e條款解讀】【第三十八條】物業(yè)管理用房所有權(quán)屬和用途。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。【解讀】物業(yè)管理用房，為建筑物的共用部分而非專用部分因此不是為任一業(yè)主單獨(dú)所有而是由全體業(yè)主共有，這些房屋的占有、使用、收益與處分應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同進(jìn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)之所以對(duì)物業(yè)管理用房享有占有與使用的權(quán)利并非因?yàn)榉?wù)企業(yè)是所有權(quán)人而是完全根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定由業(yè)主授予的，對(duì)此本條例第35條第2款有明確之規(guī)定。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于該等物業(yè)管理用房的使用必須符合合同的約定，不得擅自改變管理用房的用途，如果有改變其用途的必要時(shí)必須經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的同意。第二十九頁(yè)，共四十四頁(yè)。6、《物業(yè)管理?xiàng)l例》條文解讀

【主要內(nèi)容】本章主要內(nèi)容包括：一是明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，一般不得改變用途；二是明確業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益；三是明確業(yè)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任；四是明確業(yè)主在需要裝飾裝修房屋前應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主；五是明確業(yè)主要按國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金并依法享有專項(xiàng)維修資金的所有權(quán)；六是明確利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)；七是明確物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理用房的用途；八是明確了物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合?！靖攀觥勘菊鹿财邨l，主要規(guī)定了改變公共建筑及其共用設(shè)施用途的程序；公共道路、場(chǎng)地的占用、挖掘；公用事業(yè)設(shè)施維護(hù)責(zé)任；房屋裝飾和裝修的告知義務(wù)；專項(xiàng)維修資金；對(duì)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施經(jīng)營(yíng)的受益；責(zé)任人的維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)等內(nèi)容?！镜谖逭挛飿I(yè)的使用與維護(hù)】

第三十頁(yè)，共四十四頁(yè)。6、《物業(yè)管理?xiàng)l例》條文解讀

【第五十三條】關(guān)于房屋裝飾、裝修的告知義務(wù)。業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主?！窘庾x】業(yè)主作物務(wù)業(yè)專有部分的所有人，原則上有權(quán)利處分自己專有部分的物業(yè)，當(dāng)然包括裝修裝飾物業(yè)的權(quán)利。但是由于業(yè)主專有物業(yè)部分與其他業(yè)主的專有部分及共用部分緊密結(jié)合或者相鄰，業(yè)主進(jìn)行裝修裝飾施工時(shí)都會(huì)影響到其他業(yè)主的利益。因?yàn)檠b修裝飾施工時(shí)會(huì)發(fā)出噪音、會(huì)產(chǎn)生大量的裝修垃圾、可能會(huì)造成管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等侵害其他業(yè)主或居民的合法利益，因此法律必須對(duì)此進(jìn)行調(diào)整?！咎貏e條款解讀】【第五十四條】專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！窘庾x】根據(jù)規(guī)定，在保修期間，由保修企業(yè)負(fù)擔(dān)保修費(fèi)用，保修期滿后，發(fā)生的自然損壞等需要維修的，從維修資金中支付。如果是由于第三人的人為損壞，當(dāng)然由第三人負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。維修資金主要用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。為了確保共用部位、共用設(shè)備設(shè)施能夠得到及時(shí)的維修，從而維護(hù)全體業(yè)主的利益，必須確保維修基金?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁挪作他用。第三十一頁(yè)，共四十四頁(yè)。6、《物業(yè)管理?xiàng)l例》條文解讀

【主要內(nèi)容】本章主要內(nèi)容包括：一是明確建設(shè)單位在違法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、擅自處分共用部位時(shí)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任；二是明確建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交資料的行政責(zé)任；三是明確無(wú)資質(zhì)從事物業(yè)管理、聘用無(wú)從業(yè)資格人員以及違反委托管理限制的責(zé)任；四是明確挪用專項(xiàng)維修資金的責(zé)任；五是明確建設(shè)單位不配置物業(yè)管理用房、擅自改變物業(yè)管理用房的用途的責(zé)任；六是明確業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及假冒業(yè)主委員會(huì)名義從事違法活動(dòng)的責(zé)任；七是明確公務(wù)人員違法行為的責(zé)任?！靖攀觥勘菊鹿彩龡l，規(guī)定了違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》各項(xiàng)行為規(guī)范所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。本章規(guī)范屬于保護(hù)性法律規(guī)范，是前述規(guī)定得到有效實(shí)施的有力保障?！镜诹路韶?zé)任】

第三十二頁(yè)，共四十四頁(yè)。6、《物業(yè)管理?xiàng)l例》條文解讀

【第六十二條】違反委托管理限制的責(zé)任。違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30％以上50％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。【解讀】本條規(guī)定的違法行為具有雙重性質(zhì)，既違法了行政管理秩序，也違反了物業(yè)服務(wù)合同的約定，因此，本條從保護(hù)業(yè)主利益的角度出發(fā)，規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)因違法委托行為所得的收益，所用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。【特別條款解讀】【第六十七條】逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的責(zé)任。違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴?！窘庾x】對(duì)于拒不交納各物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向法院申請(qǐng)支付令或者提起訴訟。但是這里使用的是“可以向法院提起訴訟”，可見法律并沒(méi)有排除其他解決糾紛的途徑。訴訟是最后的救濟(jì)手段，當(dāng)事人可以選擇其他途徑。第三十三頁(yè)，共四十四頁(yè)。7、《物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)用案例分析

案例一：業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)

如果你是房屋的所有權(quán)人，那么，你就是業(yè)主。

作為業(yè)主，入夏以來(lái)，王女士多次發(fā)現(xiàn)自己所居住小區(qū)的巡邏保安，經(jīng)常找個(gè)背人的陰涼地方，躺下一睡一兩個(gè)小時(shí)。王女士認(rèn)為這樣可不行。于是，她向小區(qū)物業(yè)公司提出，要求對(duì)保安人員加強(qiáng)管理?！叭绻０补ぷ魅绱吮淮蛘劭郏^(qū)的保安不就形同虛設(shè)了嗎？居民的保安費(fèi)不就白交了嗎？”王女士說(shuō)。

這事王女士管得好，她完全有權(quán)利這樣做，《物業(yè)管理?xiàng)l例》為她撐腰。條例明確規(guī)定，業(yè)主有9項(xiàng)權(quán)利可以充分行使：1,按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；2,提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3,提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；4,參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；5,選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；6,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；7,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8,對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9,監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。

第三十四頁(yè)，共四十四頁(yè)。7、《物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)用案例分析案例二：從一起案件談物業(yè)服務(wù)合同與小區(qū)車輛安全

原告：王某，女，山東某監(jiān)理公司東營(yíng)分公司副經(jīng)理。

被告：東營(yíng)某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司。

東營(yíng)區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：原告為東營(yíng)某住宅小區(qū)的業(yè)主，被告是該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司。2007年7月21日晚23時(shí)40分許，原告發(fā)現(xiàn)其居住的小區(qū)68號(hào)樓室內(nèi)的一個(gè)電腦包被盜，包內(nèi)裝有魯EAE797奧迪車鑰匙一把、酷派手機(jī)一部、小靈通一部、現(xiàn)金人民幣18000元以及各類重要文件和合同等。在原告處居住的人員遂撥打110報(bào)警并通知被告，被告方張某及保安人員到場(chǎng)。22日0時(shí)30分許，警方人員進(jìn)入原告住處，此時(shí)，魯EAE797奧迪車尚停在原告樓下后院。被告遂安排保安人員巡邏排查。被告監(jiān)控錄像顯示：22日2時(shí)19分左右，有一輛機(jī)動(dòng)車外出。被告東門保安當(dāng)班記錄載明：2時(shí)19分有一輛銀白色奧迪車外出，車號(hào)魯EAE797，經(jīng)查有出入證，按規(guī)定放行。7月22日上午，原告及在原告家中居住的閻某、周某等人發(fā)現(xiàn)魯EAE797車被盜。10時(shí)10分閻某遂向東營(yíng)市公安局東城分局報(bào)警。公安局偵查人員及被告方人員遂趕到現(xiàn)場(chǎng)。該車至今下落不明。

第三十五頁(yè)，共四十四頁(yè)。原告訴稱，作為物業(yè)公司，被告依法負(fù)有保護(hù)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全不受損害的義務(wù)，且在原告明確要求被告履行保護(hù)原告財(cái)產(chǎn)安全、被告承諾保護(hù)的情況下，原、被告已形成車輛保管合同關(guān)系，因被告重大過(guò)失，致使原告遭受重大財(cái)產(chǎn)損失，被告應(yīng)當(dāng)賠償原告的全部經(jīng)濟(jì)損失。除去保險(xiǎn)公司賠償原告的373670元外，原告尚有179282.5元的損失，這部分損失應(yīng)由被告賠償。

被告辯稱，原告所稱的“被告依法負(fù)有保護(hù)原告人身、財(cái)產(chǎn)安全不受損害的義務(wù)”于法無(wú)據(jù)，被告對(duì)此不僅沒(méi)有法定義務(wù)，而且沒(méi)有約定義務(wù)。原告稱原、被告已形成車輛保管合同關(guān)系的主張不能成立。假使原告車輛真的丟失，也是刑事犯罪和原告自身過(guò)錯(cuò)造成的，被告沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。保險(xiǎn)公司賠償原告373670元是對(duì)原告車輛被盜損失的全部賠償。保險(xiǎn)賠付與購(gòu)置車輛之間費(fèi)用的差價(jià)是原告自己選擇了放棄。原告對(duì)自己已放棄的權(quán)利無(wú)權(quán)再行向被告主張，不應(yīng)得到支持。

第三十六頁(yè)，共四十四頁(yè)。[審判]

東營(yíng)區(qū)人民法院認(rèn)為，關(guān)于原、被告之間法律關(guān)系的問(wèn)題，原告作為被告的業(yè)主，已向被告交納物業(yè)管理費(fèi)，被告作為物業(yè)管理公司應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，原、被告形成物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。原告提供的業(yè)主使用手冊(cè)明確載明物業(yè)公司只負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的車輛管理，不負(fù)責(zé)車輛的保管保險(xiǎn)責(zé)任，故原告主張?jiān)娼患{的物業(yè)費(fèi)包含安防費(fèi)用，原、被告形成保管關(guān)系，理由不當(dāng)，法院不予采信。原告主張其車鑰匙丟失后，被告承諾不讓車輛離開小區(qū)，其提供的錄音資料不能證明被告承諾為其保管車輛。第三十七頁(yè)，共四十四頁(yè)。關(guān)于被告是否對(duì)原告車輛丟失承擔(dān)責(zé)任的問(wèn)題，一審法院認(rèn)為，原告在發(fā)現(xiàn)車鑰匙丟失后，即報(bào)警并通知被告，被告方人員亦到場(chǎng)，而此時(shí)原告的車輛尚未丟失，原告應(yīng)預(yù)見到丟失車鑰匙繼而造成車輛丟失的后果，原告應(yīng)對(duì)自己的車輛采取合理的保護(hù)措施卻未采取，且原告在車輛停放后將車輛的出入證置于車內(nèi)，從而加大了丟失車輛的安全隱患；而被告作為物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的車輛負(fù)有管理義務(wù)，在一般情況下，應(yīng)盡到善良管理者的普通注意義務(wù)；在本案中，被告雖配有值班人員、巡邏人員，采取了一定的保安措施，但其在知曉原告車鑰匙丟失后，應(yīng)對(duì)原告的車輛出入采取比一般車輛更加謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，被告對(duì)原告車輛丟失未盡應(yīng)負(fù)的注意義務(wù)。綜上，原、被告對(duì)造成原告車輛的丟失應(yīng)負(fù)同等責(zé)任，被告對(duì)原告的損失應(yīng)承擔(dān)50%的賠償責(zé)任。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，法院判決：一、被告于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告王某車輛損失46965元；二、駁回原告王某的其他訴訟請(qǐng)求。第三十八頁(yè)，共四十四頁(yè)。一審宣判后，被告不服，提起上訴。

二審法院查明的事實(shí)與一審相同。

東營(yíng)市中級(jí)人民法院認(rèn)為，在涉案車輛鑰匙丟失后，被上訴人及時(shí)報(bào)警并通知了上訴人，上訴人在知情的情況下，對(duì)被上訴人車輛的出入應(yīng)盡到比一般車輛更加謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，上訴人對(duì)被上訴人車輛的丟失未盡到應(yīng)負(fù)的注意義務(wù)，對(duì)此，上訴人對(duì)被上訴人車輛丟失造成的損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。被上訴人在其車鑰匙丟失后，未積極采取相應(yīng)的保護(hù)措施，對(duì)車輛丟失所造成的損失亦存有過(guò)錯(cuò)，對(duì)此亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，原審法院據(jù)此判決上訴人與第三十九頁(yè)，共四十四頁(yè)。被上訴人涉案車輛丟失所造成的損失各擔(dān)50%的賠償責(zé)任并無(wú)不當(dāng)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十二條、一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)、第一百五十八條之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。第四十頁(yè)，共四十四頁(yè)。7、《物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)用案例分析案例三：屋頂廣告收益不能全歸物業(yè)公司

在屋頂上、電梯內(nèi)、綠地上做廣告，把公共建筑出租他人，其收益物業(yè)公司有權(quán)獨(dú)吞嗎？

提出這個(gè)問(wèn)題并非空穴來(lái)風(fēng)。不少小區(qū)的物業(yè)公司與業(yè)主在協(xié)議中約定：“屋頂、公共墻體的使用權(quán)歸物業(yè)?！?/p>

屋頂?shù)裙步ㄖ漠a(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主享有，物業(yè)公司憑什么用全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn)賺自己的錢呢？之前，北京市海淀區(qū)人民法院受理了一起訴訟，一家物業(yè)公司狀告小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)。小區(qū)業(yè)主馬上提出反訴，要求物業(yè)公司將小區(qū)公共建筑出租的收益吐出來(lái)，作為物業(yè)費(fèi)。

這類糾紛不是少