標(biāo)桿地產(chǎn)住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化管理

標(biāo)桿地產(chǎn)住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化管理I類發(fā)展商特點(diǎn)：單純住宅，追求高周轉(zhuǎn)代表：萬科II類發(fā)展商特點(diǎn)：住宅追求高周轉(zhuǎn)，同時(shí)發(fā)展綜合體代表：萬達(dá)、銀泰IV類發(fā)展商特點(diǎn)：單純住宅，追求品質(zhì)代表：星河灣、綠城III類發(fā)展商特點(diǎn)：住宅追求品質(zhì)，同時(shí)發(fā)展綜合體代表：華潤新類型：華夏幸?；鶚I(yè)純住宅住宅+綜合配套業(yè)務(wù)模式慢快周轉(zhuǎn)主流開發(fā)商的業(yè)務(wù)模式萬科91年上市后，累計(jì)從資本市場完成融資251億元，其中股權(quán)融資（包括可轉(zhuǎn)債，不包括上市融資1.6億元）192億元，公司債融資59億元截止至09年底，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資額相當(dāng)于當(dāng)期集團(tuán)凈資產(chǎn)的42%過去，萬科等領(lǐng)先開發(fā)商得益于上市公司平臺，通過資本市場融資支撐了自身業(yè)務(wù)快速發(fā)展，也奠定鞏固了企業(yè)的行業(yè)領(lǐng)跑地位然而，隨著越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)上市，領(lǐng)先企業(yè)在融資渠道方面的核心競爭力也將被進(jìn)一步削弱回歸A股A股上市H股上市股票市場融資方式股權(quán)增發(fā)計(jì)劃完成融資企業(yè)名單復(fù)地集團(tuán)、首創(chuàng)集團(tuán)、富力集團(tuán)等綠地集團(tuán)、融科智地、廣東龍興集團(tuán)、珠江地產(chǎn)、新世界、北京住總、中信地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)、金科地產(chǎn)等香江國際、陽光100、星河灣等已完成融資企業(yè)名單無中國建筑、中潤地產(chǎn)、中弘地產(chǎn)、廣東龍光集團(tuán)等金隅集團(tuán)、恒盛地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、禹州地產(chǎn)、華南城、佳兆業(yè)、花樣年集團(tuán)、中駿置業(yè)等滬深兩市共有40家涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司提出了再融資方案，合計(jì)再融資資金總額超過690億元然而，隨著越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)上市，領(lǐng)先企業(yè)在融資渠道方面的核心競爭力也將被進(jìn)一步削弱融資方喜好追求并表規(guī)?？山邮茌^低收益率評估可融資資金的不同來源及資金的投資偏好進(jìn)行分類管理使用根據(jù)可融資金的不同偏好提供項(xiàng)目無合適融資方的項(xiàng)目對素質(zhì)及商務(wù)條件應(yīng)要求更高追求資金使用效率IRR及穩(wěn)定現(xiàn)金流追求項(xiàng)目高資金回報(bào)的（如中航）（如GIC、中信）（如信托）可推薦項(xiàng)目類型規(guī)模大，資金占壓時(shí)間長風(fēng)險(xiǎn)較高，收益較高風(fēng)險(xiǎn)較小，主流市場聚焦或偏好新業(yè)務(wù)，追求穩(wěn)定收益及資產(chǎn)增值（如凱雷）長期看REITS風(fēng)險(xiǎn)低，短期收益低必須建立一套基于客戶需求理解的業(yè)務(wù)體系產(chǎn)品線系統(tǒng)性建設(shè)始從2002年的“神奇數(shù)列”1、證券投資者的傳奇；--融資2、客戶眼中完美產(chǎn)品的締造者；--持續(xù)創(chuàng)新能力3、同行的榜樣；--模式創(chuàng)新4、政府眼中遵紀(jì)守法的代表；--土地獲取、運(yùn)營效率5、員工眼中完美的雇主；--人才質(zhì)量和數(shù)量“大眾情人”的萬科是推行高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的助推劑意大利商人兼數(shù)學(xué)家列奧納多·斐波那契在其1202年出版的《算經(jīng)》里提出一個(gè)問題小兔子在出生后一個(gè)月長成一對大兔子，每對大兔子每月能繁殖一對小兔子，現(xiàn)有一對初生小兔子，問一年后有多少對兔子？第1月第2月第3月第4月第5月第6月234561斐波那契數(shù)列(Fibonacciseries)1、1、2、3、5、8、13、21、34、55、89、144…a1=1/1=1.0000a2=3/2=1.5000a3=8/5=1.6000a4=21/13=1.6154a5=55/34=1.6176a6=144/89=1.6180從第3個(gè)數(shù)目開始，每個(gè)數(shù)目都是前面兩個(gè)數(shù)目之和越往后，后項(xiàng)比前項(xiàng)的增幅會無限趨近黃金分割率0.618萬科凈利潤變化圖（億元）3581321？？斐波那契數(shù)列(Fibonacciseries)對企業(yè)發(fā)展的啟示1、1、2、3、5、8、13、21、34、55、89、144…增長凈資產(chǎn)收益率周轉(zhuǎn)輕資產(chǎn)快速開發(fā)萬科式的盈利模型的思考形成房地產(chǎn)利潤率將會持續(xù)走低房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率才是決戰(zhàn)未來的能力萬科希望在保持高速成長的同時(shí)，追求有質(zhì)量增長占用資源回報(bào)率資本資源回報(bào)率人力資源回報(bào)率

客戶忠誠度

產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新率有質(zhì)量增長的衡量標(biāo)準(zhǔn)一個(gè)案例--(萬科環(huán))萬科內(nèi)部驚現(xiàn)神秘怪圈〖1/359〗前天

樣板引路，全套施工圖，清單招標(biāo)、先簽署合同后施工?，F(xiàn)在萬科一直在抓的幾項(xiàng)工作，各自分開都是很好東西，但如果放到某些事項(xiàng)上就會出現(xiàn)一個(gè)奇怪的環(huán)，以樣板間為例：為啥不簽合同，因?yàn)闆]有清單；為啥沒有清單，因?yàn)闆]有圖紙；為啥沒有圖紙，因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)沒確定方案；為啥領(lǐng)導(dǎo)沒確定方案，因?yàn)闆]有樣板間可以讓領(lǐng)導(dǎo)看；為啥沒有樣板間，因?yàn)椴缓灪贤荒苁┕ぃㄒ矝]圖紙）；為啥不簽合同，因?yàn)椤?。。。。。不過這也符合另一個(gè)種提法----交圈類似的萬科環(huán)還有。。。看過了，笑過了是不是也想下：）內(nèi)部迫切需要提升開發(fā)效率的方法論大師拿地定位設(shè)計(jì)建造銷售服務(wù)經(jīng)驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)

規(guī)模、效率壓力都不能支持萬科持續(xù)發(fā)展。以被動(dòng)的獲取土地為核心的傳統(tǒng)開發(fā)流程從全球、先進(jìn)行業(yè)、優(yōu)秀同行出發(fā)1、快速消費(fèi)品美容美發(fā)家居家庭健康用品產(chǎn)品線品類更快更有效地去屑柔亮、順滑健康呵護(hù)、彈性活力專業(yè)、創(chuàng)新的美發(fā)回歸自然、崇尚環(huán)保幾個(gè)行業(yè)的案例說明2、美國（帕爾迪）PULTE幾個(gè)行業(yè)的案例說明3、日溪本東缸京建慮屋幾個(gè)紗行業(yè)念的案思例說遍明4、地鞏產(chǎn)行蓋業(yè)案據(jù)例——豐田、翅雅居樂幾個(gè)襯行業(yè)短的案慨例說庸明拿地3.2.客戶城市地圖產(chǎn)品庫設(shè)計(jì)建造銷售服務(wù)1.定位念前置搖，工衣具箱徹。需找柿方法哥論=產(chǎn)品梯品類栽管理必須從它前瞻性供的客戶尤研究出慰發(fā)1、嬰陣兒潮得理論截體系聲，“家庭生據(jù)命周期”成為啊研究慈主軸萬科的籍品類規(guī)創(chuàng)劃細(xì)分犬不同生命周率期，產(chǎn)買生不機(jī)同需賣求萬科的姓品類規(guī)致劃年齡(06年)2、不剛同年哄齡的融不同根財(cái)富息積累手階段萍，對鐮?wèi)?yīng)不押同的支付能春力不同市榨場差異俗明顯上海成都萬科謠的品幫類規(guī)線劃3、不憂同生天命周鉛期、乞不同美支付枝能力技，產(chǎn)驢生不狼同的購買動(dòng)絮機(jī)萬科的今品類規(guī)呆劃在此銜基礎(chǔ)權(quán)上確懶定從許客戶陶支付欣能力們、房嘩屋價(jià)筋值、掠生命妹周期艦三個(gè)植維度壁進(jìn)行拔客戶觀細(xì)分萬科居的品枕類規(guī)抬劃價(jià)值緯度家庭生命周期緯度細(xì)分指標(biāo)詳細(xì)描述社會新銳青年之家業(yè)主年齡、是否父母（老人）同住年齡25-44歲的青年或青年伴侶（無孩子、無父母）青年持家年齡25-34歲或者已經(jīng)結(jié)婚的青年+父母（老人）望子成龍小太陽孩子年齡、是否父母（老人）同住0-11歲小孩+業(yè)主后小太陽12-17歲小孩+業(yè)主三代孩子老人+業(yè)主+18歲以下孩子中年之家業(yè)主和子女年齡中年夫婦+18-24歲的孩子健康養(yǎng)老老人1代有老人家庭的直系代數(shù)（準(zhǔn)）空巢中年或老年老人2代老人+中年夫妻老人3代老人＋中年夫妻+18歲以上孩子富貴之家富貴之家家庭年收入收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)高于其他家庭的家庭經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)之家家庭年收入收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)低于其他家庭的家庭萬科將庸客戶細(xì)廳分為5大類、11小類垮，各纏細(xì)分井客戶豬群體萬科的滿品類規(guī)話劃萬科如資何認(rèn)知稍土地和湯產(chǎn)品？客戶從挎地理位滋置、周認(rèn)邊配套呀、小區(qū)極配套及活房屋產(chǎn)刻品四個(gè)滋維度認(rèn)惰知住宅套產(chǎn)品地理栗位置蕩：項(xiàng)奮目所贈(zèng)處地蹲塊在許城市久中的深相對買位置妙及片擁區(qū)形蔑象周邊配崇套：小回區(qū)周邊壺環(huán)境與耗配套設(shè)腰施，如根學(xué)校、愧醫(yī)院、滲運(yùn)動(dòng)場光所、綠呀地、餐俱飲、娛腐樂等生柏活休閑尋設(shè)施小區(qū)墓配套狡：控小區(qū)單內(nèi)的諒園林安綠化削及配惹套設(shè)卸施，鴨如小紙區(qū)會仙所功謝能、摔泳池傘、兒患童娛巷樂場各、健媽身步厘道等房屋產(chǎn)竿品：戰(zhàn)房屋啄單體以冰內(nèi)的建撐筑產(chǎn)品練，包括員戶型、監(jiān)裝修、喝樓道、緞電梯、枝大堂、源外立面潤等1.地理位置2.周邊配套及環(huán)境3.小區(qū)環(huán)境及設(shè)施4.房屋本身“獨(dú)棟、勻聯(lián)排、奶多層、陜小高層芽、高層恐。。。曉?！?.地理位置2.周邊配套及環(huán)境3.小區(qū)環(huán)境及設(shè)施4.房屋本身土地“小”產(chǎn)品“低容串積率網(wǎng)、中期高容情積率蕉、高盟容積稿率。外。?；??！薄巴恋厥獭笨上筛淖兙艿目湛奸g很朋小，竹開發(fā)尺商需躲通過府對小乎區(qū)、舍房屋蔥的努織力建鹿造適超合目辟標(biāo)客糠戶的么產(chǎn)品G市區(qū)陰土地GO本LD甘EN系列TO寸WN系列CI難TY系列C城郊土庸地T郊區(qū)床土地TO折P系列客戶

土地

產(chǎn)品

TOP土地土地凍因位退置不妻同而廉對客宰戶產(chǎn)魯生不粘同的黎價(jià)值由于城俊市存在基市區(qū)/郊區(qū)/遠(yuǎn)郊逢的差伯異，兔萬科趟用金顫色/城花/四季膝以區(qū)牲分不潑同的殘土地惱價(jià)值金色系財(cái)列指位且于城市脾中心的傭住宅，漸客戶可爪以享受預(yù)成熟便格捷的城哲市生活城花系至列指位份于城市消近郊的圓住宅，濤客戶可斗以享受哨“離塵吼不離城憐”的郊訪區(qū)生活四季踐系列捐指位摩于城抗市郊騾區(qū)的蒙住宅左，雖澤然住痰宅周仙邊配糧套不跌十分肉成熟呼，但均具有敗“低派總價(jià)坦”的防優(yōu)惠不同板產(chǎn)品棗系列采對應(yīng)導(dǎo)不同蔥的客挖戶價(jià)骨值細(xì)化土路地屬性欲，初步柔建立細(xì)繭化后土午地屬性悶同客戶音的對應(yīng)若關(guān)系，帳完成品材類框架細(xì)化恨土地睡屬性同客敬戶對術(shù)應(yīng)品類紛劃分土地舟屬性駛的研化究與漁借鑒—城市發(fā)議展理論尊和城市送群發(fā)展聽趨勢G系列G1商務(wù)住宅G2城市改善G3城市棲居C系列C城郊改善T系列T1郊區(qū)棲居T2郊區(qū)享受TOP系列TOP1城市豪宅TOP2郊區(qū)豪宅客戶

土地

產(chǎn)品

以客戶多視角對凈土地價(jià)抬值進(jìn)行罪進(jìn)一步陣的認(rèn)知客戶、素土地、汪產(chǎn)品對應(yīng)值形成怪萬科觀式的賢品類女管理品類荷規(guī)劃頸結(jié)果離介紹忍：金改色系燈列-G1（商該務(wù)住果宅）品類規(guī)膠劃結(jié)果座介紹：賣金色系躍列-G2（城悼市改雀善）品類規(guī)冊劃結(jié)果驢介紹：住金色系泄列-G3（城壩市棲夢居）品類規(guī)猜