房地產(chǎn)前期及營(yíng)銷策劃總流程三

策劃流程

前期策劃篇簡(jiǎn)介前期策劃的總體流程可行性研究?jī)r(jià)格定位開發(fā)周期銷售周期經(jīng)濟(jì)效益分析推廣方案產(chǎn)品定位客戶定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)研究地塊產(chǎn)品方案第一階段第二階段第三階段第四階段產(chǎn)品方案微調(diào)美象化第一階段：可行性研究宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來(lái)研究不同因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確地判斷反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)-目標(biāo)值的變化百分比/參數(shù)值變化的百分比供給預(yù)測(cè)、需求預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè)銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率、投資周期盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零得點(diǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)預(yù)測(cè)收入、成本、費(fèi)用預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)評(píng)估盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估第二階段：項(xiàng)目市場(chǎng)研究地塊潛在客戶分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析市場(chǎng)狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品宏觀經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目?jī)r(jià)值潛在客戶研究結(jié)論競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境房地產(chǎn)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)樓盤經(jīng)典樓盤成功案例區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目資源周邊客群歷史客群特有客群投資客群新生客群市場(chǎng)狀況可能的產(chǎn)品可能的客戶第三階段：項(xiàng)目定位尋找均衡點(diǎn)可能的產(chǎn)品可能的客戶投資效益SWOT分析產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位經(jīng)濟(jì)收益分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅定位策略定位描述產(chǎn)品建議定為依據(jù)客戶描述定位策略定位方法靜態(tài)分析動(dòng)態(tài)分析第四階段：初步推廣方案首先，給項(xiàng)目一個(gè)形象——項(xiàng)目總體形象定位其次，告訴甲方我們準(zhǔn)備怎么賣——銷售策略重要的一點(diǎn)，給甲方一本明白賬——推廣費(fèi)用預(yù)算表接著，告訴甲方有推廣能銷售的更好——推廣策略最后最重要的一點(diǎn)，把你明確的工作計(jì)劃告訴甲方——營(yíng)銷工作總體時(shí)間表經(jīng)濟(jì)收益分析1、房地產(chǎn)投資及收入估算2、房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)介紹3、實(shí)例分析靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)成本利潤(rùn)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收率FIRR投資利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV資本金利潤(rùn)率動(dòng)態(tài)投資回收期Pb靜態(tài)投資回收期P’b公開發(fā)售前的策劃1

公開發(fā)售前策劃的目的2

公開發(fā)售前策劃的工作流程3

公開發(fā)售前策劃的工作方法1公開發(fā)售前策劃的目的將前期策劃報(bào)告中的策略、方案加以實(shí)施，進(jìn)行項(xiàng)目造勢(shì)，積累意向客戶，并做好開盤前準(zhǔn)備工作，確保開盤時(shí)有較好的成交量2公開發(fā)售前策劃工作流程2.1在現(xiàn)場(chǎng)打動(dòng)客戶2.2傳播產(chǎn)品信息給客戶2.3網(wǎng)住客戶....…..….…………………………………….……........…….…..…………………….…..2.4開盤籌備2

公開發(fā)售前策劃工作流程2.1在現(xiàn)場(chǎng)打動(dòng)客戶2.11推廣前奏1確定樓盤推廣名2確定項(xiàng)目推廣整體風(fēng)格2.12包裝地盤、制作紙質(zhì)媒體注：2.12包裝地盤、制作紙質(zhì)媒體具體內(nèi)容見(jiàn)《住宅項(xiàng)目市場(chǎng)推廣》確定樓盤推廣名樓盤推廣名——營(yíng)銷策劃的第一步突出樓盤的賣點(diǎn)，并把賣點(diǎn)濃縮后傳遞給消費(fèi)者?？梢悦鞔_定位消費(fèi)群體，開發(fā)商可以通過(guò)案名吸引特定人群。由于地產(chǎn)的特殊性，地產(chǎn)品牌的形成通常以案名為載體。2.1.1推廣前奏2確定項(xiàng)目推廣整體風(fēng)格房地產(chǎn)買的其實(shí)不是房子本身更多的是在販賣對(duì)未來(lái)生活的一種夢(mèng)想。挖掘樓盤核心內(nèi)容，比如好地段、好戶型、好環(huán)境、好社區(qū)、好物業(yè)等等。要和其他樓盤有概念性的差別之處。通過(guò)整體風(fēng)格的設(shè)計(jì)，幫消費(fèi)者去憧憬、去體會(huì)、去感受一個(gè)美麗家園的“夢(mèng)”?！ぴ陧?xiàng)目只是一個(gè)工地的情況下，通過(guò)地盤的精心包裝和紙質(zhì)媒體中詳盡的介紹，讓客戶“真實(shí)”體驗(yàn)夢(mèng)想家園?！ねㄟ^(guò)現(xiàn)場(chǎng)的良好展示，給客戶完整的產(chǎn)品信息，加速客戶的購(gòu)買決策。注：2.12包裝地盤具體內(nèi)容見(jiàn)《住宅項(xiàng)目市場(chǎng)推廣》2.1.2包裝地盤提升客戶對(duì)未來(lái)生活場(chǎng)景的感性認(rèn)識(shí)增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的感染力2公開帥發(fā)售勵(lì)前策多劃工馬作流堅(jiān)程2.顛2傳播產(chǎn)屋品信息著給客戶2.躺2.繳1確定階怖段推廣俯主題2.壘2.襲2房地那產(chǎn)傳超播信啟息概救述2.尤2.碗3廣告投師放——信息傳芬播主要識(shí)方法一2.2眨.4公關(guān)活恰動(dòng)——信息童傳播冒主要看方法恩二2.匪2.辭5內(nèi)部認(rèn)引購(gòu)——收集誦意向疑客戶悲資料盼的有遭效方渴法2.2板.6傳播方上法綜合霉運(yùn)用提陷高造勢(shì)帖效果2.殘2.喂1確定階嗚段推廣蝴主題銷售形象產(chǎn)品社區(qū)文棗化客戶不同推巧廣主題匹，不同桿訴求點(diǎn)樓盤常破規(guī)階段梨推廣主皂題時(shí)間房地卵產(chǎn)信榆息傳止播方盯法分充類廣告投餅放現(xiàn)場(chǎng)包大裝公關(guān)利活動(dòng)其他注：陶現(xiàn)場(chǎng)爸包裝慎具體浸內(nèi)容闊見(jiàn)《住宅垃項(xiàng)目轟市場(chǎng)償推廣》2.沃2.聲2房地產(chǎn)永信息傳楊播方法腰概述廣告投迎放考慮型因素2.2熱.3廣告刺投放——信息傳漠播主要勒方法一媒介特吸點(diǎn)項(xiàng)目市臺(tái)場(chǎng)定位目標(biāo)客胳戶群銷售課區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)曬對(duì)手推媒介慕策略活動(dòng)爺推廣東實(shí)施掃要點(diǎn)2.2饑.3公關(guān)活脫動(dòng)——信息碰傳播至主要涉方法蓬二活動(dòng)推傲廣的實(shí)竿施要點(diǎn)量化目標(biāo)事先做好調(diào)查事后做好效果評(píng)估集中傳播項(xiàng)目賣點(diǎn)·概述又稱助“認(rèn)化籌”位，是斤指樓消盤在拾沒(méi)有傍正式蛋開盤享之前添，面寧向購(gòu)春房人開展虧的認(rèn)購(gòu)瘋活動(dòng)，川需要客役戶交納泥誠(chéng)意金助，因此慚能夠辨貌別出有準(zhǔn)效意租向客鏟戶?？蛻糍N通過(guò)飛認(rèn)籌藏可以誕獲得禮優(yōu)先大認(rèn)購(gòu)謀權(quán)，盾優(yōu)先休選擇格自己艦心儀擴(kuò)的住宅蓬單位彩。能夠了航解真正恭的市場(chǎng)已需求，載并且發(fā)蓄展商可怎以掌握緊主動(dòng)權(quán)屑，因此鑄內(nèi)部旁認(rèn)購(gòu)挎是發(fā)奸展商舍測(cè)試限市場(chǎng)逮、檢捐驗(yàn)營(yíng)吩銷策余略的桐最佳饑試金石蘋。200臘5年政府品就內(nèi)部界認(rèn)購(gòu)出熊臺(tái)了一甚些相關(guān)明政策，添基本上毯都是已“預(yù)梁售許可汁證”為俊界，之振前不能頭認(rèn)籌。2.葬2.窗5內(nèi)部認(rèn)毒購(gòu)——收集意護(hù)向客戶雪資料的村有效方趟法策劃乒全程足造勢(shì)斷圖2.禾2.灑6傳播方獲法綜合貫應(yīng)用提釀高造勢(shì)鵲效果持續(xù)禾造勢(shì)箱，高階潮迭亞起，凈層層突推高高潮表是如召何形倡成的攀？2公開發(fā)坐售前策筐劃工作注流程2.3網(wǎng)住莊客戶2.瓦3.窩1制定政銷售觀計(jì)劃2.3怨.2制定駁銷售亞策略2.3嘉.3銷售團(tuán)廊隊(duì)項(xiàng)目隨培訓(xùn)2.墳3.劑4準(zhǔn)備聾相關(guān)妄銷售漂文件推廣兵費(fèi)用兄與回顯收資禿金額就相關(guān)如：推廣擴(kuò)費(fèi)用回收掩資金怪額2.衫3.筐1制定銷蘭售計(jì)劃確定銷戰(zhàn)售時(shí)間電段（醞而釀、認(rèn)令購(gòu)、開朗盤、熱宜銷、持斥續(xù)、尾玩盤）計(jì)劃贊銷售磚數(shù)量冠（套痰數(shù)）預(yù)計(jì)投膊入推廣閑費(fèi)、回劑收資金藍(lán)額30%30束%左右在整蝴個(gè)樓唐盤營(yíng)法銷過(guò)筒程中龍，應(yīng)勉該始番終保呼持合暫理的詞單位搭配，慢分時(shí)間肯段根據(jù)岡市場(chǎng)變斜化情況宣，按一錦定比例驢面市，貼這樣鏟可以有效年的控袋制房源酒和銷爐售節(jié)沈奏。2.3撕.2確定民銷售星策略2.執(zhí)3.地3準(zhǔn)備津相關(guān)硬銷售念文件銷售文件準(zhǔn)備到位銷售派發(fā)資料準(zhǔn)備到位現(xiàn)場(chǎng)銷售管理文件預(yù)售許可證、中原代理費(fèi)樓書來(lái)訪客戶調(diào)查表誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)書、認(rèn)購(gòu)書戶型單張成交客戶調(diào)查表借款協(xié)議（針對(duì)借首期款客戶）DM單張來(lái)訪客戶登記表預(yù)售（或現(xiàn)售）合同完全生活手冊(cè)銷控表尾數(shù)紙其他相關(guān)資料日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)表銷售培訓(xùn)資料（包括價(jià)格表、付款方式、促銷等）折頁(yè)銷售人員簽到本查丈報(bào)告、最后圖紙投資手冊(cè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、POS機(jī)公司刊物銀行按揭資料律師行、公證處資料物業(yè)管理、智能化、網(wǎng)絡(luò)公司資料產(chǎn)品設(shè)計(jì)說(shuō)明書2公開發(fā)芒售前策劇劃工作局流程2.頂4開盤孔籌備2.4踏.1開盤盲目的2.4廚.2開盤時(shí)升機(jī)2.誼4.熱3開盤網(wǎng)準(zhǔn)備恰工作2.袍4.素4開盤度方案2.塊4.答1開盤目刪的擴(kuò)大尺項(xiàng)目邀的知窯名度余，提傲高項(xiàng)目在似消費(fèi)享者心納目中紅的形且象，達(dá)到在喇短時(shí)間航內(nèi)聚集級(jí)人氣，力爭(zhēng)幫在活矮動(dòng)之怠后形巴成一離個(gè)銷售的小印高潮邀請(qǐng)趴各大消媒體否的記懷者，搜結(jié)合倘開盤活動(dòng)廊進(jìn)行充逐分的炒乎作，對(duì)指項(xiàng)目進(jìn)行炸宣傳造召勢(shì)，促單進(jìn)項(xiàng)目鼓銷售在活迎動(dòng)中休通過(guò)庫(kù)對(duì)開授發(fā)商處實(shí)力的展敞示，易使客放戶對(duì)越項(xiàng)目播產(chǎn)生最大感的信等心釋放清懸念身，全點(diǎn)方位價(jià)的展扮示產(chǎn)趕品1234通過(guò)合奮理的吸粗籌過(guò)程鉗，充分桌測(cè)試樓戰(zhàn)盤價(jià)格編，累計(jì)米客戶資簡(jiǎn)源，當(dāng)對(duì)市嘆場(chǎng)有較油大把握榨時(shí)，可悟結(jié)合銷漿售季節(jié)候，擇吉淺時(shí)開盤夜。例如央：9月28日。或搶閘出碗擊，當(dāng)徒存在合啊適的市旨場(chǎng)機(jī)會(huì)叢，為了躍搶占有吐力的市蘇場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)位屯置，券即使疑各方提面情霜況還柏不成溪熟，盤也可夾開盤洋。如：對(duì)手4月28日開召盤，手我們4月19日。2.曲4.泳2開盤時(shí)閘機(jī)一般蛙在做疲好開商盤前發(fā)準(zhǔn)備席工作客時(shí)，阻先要赴做一聰份詳傘盡的左工作鎖進(jìn)度很控制籮表。古把案廣前工肉作需移要完繭成的醋事項(xiàng)揉按項(xiàng)餐目分浪類編昏排進(jìn)傍去。香表格撓上需鴿注明習(xí)項(xiàng)目團(tuán)、具忽體工閑作事防項(xiàng)、茫需配菜合單危位、寄時(shí)間寸表等耽。2.4切.3開盤前彼的準(zhǔn)備翁工作籌備炕工作的確州認(rèn)通知開洽發(fā)商及贊相關(guān)部瓣門確認(rèn)咬項(xiàng)目閥開盤吳前必彈須的雪相關(guān)魯資料開盤活和動(dòng)的準(zhǔn)備和開發(fā)擊商就開哀盤方案恥溝通，竿得到確倘認(rèn)落實(shí)滋開盤撥相關(guān)飛場(chǎng)地營(yíng)布置開盤飾前相窩關(guān)媒怎體推添廣的解配合活動(dòng)崖公司喊的選索定、奇溝通歐和協(xié)仍作相關(guān)媒躁體記者疾的邀請(qǐng)有關(guān)促汪銷優(yōu)惠果方案的宿溝通和份確定開盤方吵案主要因內(nèi)容1.目的2.活動(dòng)鑰程序3.活動(dòng)費(fèi)壇用2.順4.擇4開盤偷方案3公開發(fā)搜售前策矩劃工作強(qiáng)流程3.1工作瘡思路3.2工作方劇式3.躍3各節(jié)給點(diǎn)工蛙作實(shí)柄施流鴿程以樓盤積的定位籍和推廣彩方案為葉基礎(chǔ)，恰開展公誘開發(fā)售條前的策介劃工作定期支市場(chǎng)閘情況煤分析打和相宣關(guān)調(diào)稈整：宏觀俊經(jīng)濟(jì)痕環(huán)境外動(dòng)態(tài)賭分析層、房狠地產(chǎn)布政策跟環(huán)境源動(dòng)態(tài)柏分析傻、市搬場(chǎng)環(huán)察境發(fā)惠展動(dòng)段態(tài)分鞭析、激市場(chǎng)癢走勢(shì)串預(yù)測(cè)績(jī)分析薪、典燦型競(jìng)行爭(zhēng)樓勇盤動(dòng)原態(tài)分鉛析等做好室公開渠發(fā)售籌前項(xiàng)目造涉勢(shì)、定先價(jià)、開送盤籌備三項(xiàng)主偵要工作3.1工作思王路3.2工作責(zé)方式資源萄整合√在成本逐控制的總前提下赤，與專秧業(yè)公司橡合作崖，完舅成現(xiàn)推場(chǎng)包濤裝中風(fēng)的設(shè)計(jì)、間施工、幕制作，喉以及廣篩告投放惹和公映關(guān)活半動(dòng)。項(xiàng)目萬(wàn)管理√重視策綢劃進(jìn)度洽控制，桌把握各個(gè)揪制作濁環(huán)節(jié)符所需抄時(shí)間奴，及早進(jìn)仿行籌順備，輔保證尾各步博驟順利實(shí)糖施。發(fā)展廣商策劃打人員禮儀露包裝僅公司建筑設(shè)共計(jì)公司廣告公友司公關(guān)畜公司其他公克司售樓苗處及將樣板房裝矮修公莊司溝通實(shí)施3.棉3各節(jié)悠點(diǎn)工和作實(shí)閘施流每程一般實(shí)施流程合作公爹司策劃…………….….......住宅項(xiàng)組目市場(chǎng)棵推廣上篇·概論關(guān)于廣茶告的基可本認(rèn)識(shí)1房地產(chǎn)釋廣告的涂特質(zhì)21.冊(cè)1廣告所歇承載的籃四大功軍能促銷圓信陶息傲說(shuō)秘服圈定硬位1.小2廣告廣的傳爆播心克理學(xué)編碼成碼解碼傾向性茂解讀協(xié)商昆性解帳讀對(duì)抗性縣解讀1.算3刺激—反映填模式營(yíng)銷因素環(huán)境因素產(chǎn)品價(jià)格分銷促銷經(jīng)濟(jì)技術(shù)政治文化外界刺銅激消費(fèi)者適黑箱購(gòu)買者不決策購(gòu)買者特征購(gòu)買決策過(guò)程產(chǎn)品價(jià)格分銷促銷認(rèn)識(shí)需求收集信息評(píng)估購(gòu)后評(píng)價(jià)產(chǎn)品選捆擇品牌選納擇賣主被選擇實(shí)間選矛擇地點(diǎn)乒選擇1.肌4受眾寨心理精機(jī)制從眾心冒理個(gè)人敘不存公在明永確意戚見(jiàn)時(shí)稈，遵害循群騰體意踢見(jiàn)決正定自鵲己的尿態(tài)度尊；兩個(gè)原遺因：確晴認(rèn)信息刺可靠性擴(kuò)和怕受棵孤立；“沉默慶的螺旋森”效應(yīng)奏。慕名心到理傳播者拋的名望躲與能夠磚吸引的遲受眾、蹦傳播覆辱蓋率正揀相關(guān)；原因：蕩專業(yè)化罪導(dǎo)致個(gè)管人局限客，必須博參考相驚關(guān)行業(yè)熱專家；明星代焰言人效歇應(yīng)。自己城人心屠理受眾在倉(cāng)接受信戀息時(shí)，搞希望在腔傳播者份身上找為到與自個(gè)己的共彎同點(diǎn)或防相似擋點(diǎn)。額共同彈點(diǎn)或汁相似待點(diǎn)越喪多就鏈越容址易接籠受信劃息；同鄉(xiāng)效槽應(yīng)。1.5廣告信襖息選擇葵心理廣告柜畫面輝的注扎目率壘，靜焰態(tài)＜奪勻速百運(yùn)動(dòng)剛＜激捷烈變?yōu)⑺龠\(yùn)潤(rùn)動(dòng)；反常記規(guī)、勿反習(xí)傷慣的感廣告矮能沖守?fù)羲歼M(jìn)維定銀勢(shì)；新異潔刺激嶄的廣沸告易巴引起決注意注；說(shuō)“不雁是什么伏”比說(shuō)膠“是什宿么”更聞引起注噴意；與同續(xù)類產(chǎn)宅品、鍛服務(wù)請(qǐng)進(jìn)行侵比較噸易引眨起注賣意；新品名側(cè)與一個(gè)專已出名疑事物掛曬上鉤易升引起注般意；有物又抬有人的豎廣告比姐無(wú)人的畫廣告更露引起注銳意。2.房地亮產(chǎn)廣紅告特慮質(zhì)不可移敵動(dòng)性決肆定廣告?zhèn)鞯牡谝粔岩x是劫將客戶考帶到現(xiàn)談場(chǎng)；預(yù)售拔方式住決定震廣告翠必須毯在現(xiàn)媽成產(chǎn)肺品稀競(jìng)?cè)钡念惽闆r貴下彌翠補(bǔ)客焰戶的想柄象；高價(jià)勝值性繪決定修了房份地產(chǎn)神客戶蜂的消罩費(fèi)周辜期較斃長(zhǎng)、偷購(gòu)買琴?zèng)Q策勤時(shí)間較掏充分傾，廣寸告必佳須創(chuàng)恰造短眼期集展中效貧應(yīng)；房地盲產(chǎn)產(chǎn)太品具昏有獨(dú)陵特性香和非樂(lè)標(biāo)準(zhǔn)符化的昌特性討，這爐決定月廣告假既要矮創(chuàng)造一閘個(gè)飽吊滿統(tǒng)潤(rùn)一的代形象蔥支撐筋整個(gè)些樓盤軌銷售綠，又董要對(duì)逐產(chǎn)品舟進(jìn)行擱細(xì)致入微的產(chǎn)劃分和貍推廣。中篇·傳播就體系砍建立1品牌傳坡播效應(yīng)2廣告投義放策略3紙質(zhì)媒貨體4電子媒萬(wàn)體5戶外媒嗚體6展銷會(huì)1.乒1房地產(chǎn)火項(xiàng)目品節(jié)牌規(guī)劃品牌宵個(gè)性組織聯(lián)掉想產(chǎn)品范竟圍產(chǎn)品育屬性使用央情況品質(zhì)和危價(jià)值功能性錫利益點(diǎn)使用蜂者形駕象情感挖性利氧益原產(chǎn)地象征符裕號(hào)（視覺(jué)/聲音圓）品牌醬和消費(fèi)者的景關(guān)系自我鑰表現(xiàn)型利益品牌堵外延品牌產(chǎn)品1.2品牌戰(zhàn)滿略中廣范告所扮縫演角色定盜位形象及較識(shí)別傳戰(zhàn)播尋找蝕產(chǎn)品贈(zèng)在消嗓費(fèi)者緒心理卸階梯識(shí)中的圾獨(dú)特位置，羨樹立產(chǎn)鎮(zhèn)品難以姥模仿的弟差異化輛特征。確定產(chǎn)它品名稱惡、概念逢、形象饑石碑系瘦統(tǒng)，對(duì)產(chǎn)調(diào)品的各金傳播渠損道中的細(xì)呈現(xiàn)形貝勢(shì)作出礙統(tǒng)一狹規(guī)定規(guī)。運(yùn)用立圾體組合椒媒體策踢略，塑套造、傳漫播、維護(hù)霜品牌形糟象，促勞進(jìn)品牌壯和消費(fèi)偵者的有避效溝滴通。2.憂1人的媒兆體接觸堵周期信息時(shí)間一天中烤人的媒男體接觸鏟具規(guī)律些性和周期性熔，6：00蔑-8：00之間嶄階段銅性明剝顯，各階挺段媒梅體接額觸方親式相窮對(duì)單咽一；18：00之后膠區(qū)域診多元?dú)埢?，蠻收各逼種媒尺體的叛交叉影威響，索具有哥強(qiáng)烈嚴(yán)的個(gè)綿性選鉆擇傾牙向。6：00開始植收聽(tīng)疲廣播7：30歇-9：30廣播燦黃金勸時(shí)間11：00-基13：00看當(dāng)天齊的報(bào)紙16：00-費(fèi)19：00廣播仆黃金粉時(shí)間19：00-商23：00上網(wǎng)飽、看剖雜志、晚依報(bào)等23：00斑-0：30收聽(tīng)群夜間責(zé)廣播積節(jié)目18：00開始收警看電視18：30策-2容1：30電視線黃金道時(shí)間21：30身-2掘3：00電視第貧二黃金躲時(shí)間2.符2廣告投牙放應(yīng)考李慮的因瓦素目標(biāo)受從眾配合客宵戶可能導(dǎo)購(gòu)買的滋時(shí)機(jī)，款如周末啞和節(jié)假交日；選擇跌目標(biāo)趕受眾泰最可流能接聞?dòng)|媒鋤體時(shí)訊間；重點(diǎn)考里慮目標(biāo)佛受眾偏伐愛(ài)的節(jié)劍目。記憶典規(guī)律間隔時(shí)屯間越長(zhǎng)洪遺忘量責(zé)越多，傘必須給禿予反復(fù)為刺激；立體叼媒體槍組合熊效應(yīng)際，緊仆隨人校的活喪動(dòng)周答期重累復(fù)同捆一信罰息；合理盾的廣注告時(shí)蕉間間粥隔是成“先下短后膚長(zhǎng)”孫。視聽(tīng)峰跨谷廣播、狼電視廣繭告選擇核在視聽(tīng)站頂峰，依“黃金涂時(shí)間”栽兩頭各展安排7條廣臨告效娘果最除優(yōu)，賢每組溉中的攔頭條誕和末飾條廣照告效劇果最隱優(yōu)；每周碰星期枝一晚險(xiǎn)電視辮收視甘率最播低。2.3廣告節(jié)套奏控制嫁策略集中某型連續(xù)性間歇博型脈動(dòng)型1234廣告傲集中中于一婚段時(shí)狀間發(fā)伯布，爛以短萬(wàn)時(shí)間賓迅速非形成蹈強(qiáng)大的廣告奶攻勢(shì)，嶄常在預(yù)挎售/開盤蠻前后揚(yáng)、樓碎盤封臣頂或殃完工入伙時(shí)回采用。誤效果是躁短期內(nèi)保的強(qiáng)烈返有效刺碑激。一定摩時(shí)期巡壽內(nèi)均觀安排駝廣告麥發(fā)布汁時(shí)間糠，使凳廣告華經(jīng)常紋性反復(fù)短在市咬場(chǎng)出堂現(xiàn)，鉛逐步疤加深際印象轉(zhuǎn)。效錯(cuò)果是企不斷腎的刺激消承費(fèi)者配且節(jié)貍省廣焰告費(fèi)傭用。做廣已告-停-做廣患告的蠅反復(fù)孫進(jìn)行稈，常府在開浩工、葬預(yù)售開始、嘉樓盤封棒頂、竣碎工入伙世這幾個(gè)終銷售節(jié)詞點(diǎn)投放誰(shuí)廣告，杯須根初據(jù)實(shí)痕際銷郵售效矮果和移受眾炕遺忘土速度恥調(diào)整褲廣告間歇河時(shí)間溝。集中連拴續(xù)型和制間歇型哈的特征嚷，即在竹一段時(shí)汪間內(nèi)不紡斷保持廣給告發(fā)布彎，又在渴某些時(shí)稠機(jī)加大肆力度形腦成廣告縫攻勢(shì)，效建果是短陵期的強(qiáng)勵(lì)烈刺激幻玉和長(zhǎng)期晴的刺激踢積累。動(dòng)廣告費(fèi)用堆投入相散對(duì)較高害。2.4廣告銷度售周期真策略銷售傻階段投資策利略運(yùn)用搞媒體銷售準(zhǔn)備期廣告投放策略項(xiàng)目強(qiáng)銷期銷售持續(xù)期銷售結(jié)案期廣告多導(dǎo)入達(dá)期側(cè)重錘項(xiàng)目諸知名蓬度擴(kuò)葡大著重項(xiàng)乏目賣點(diǎn)歷的建立在市堵場(chǎng)形智成一戴個(gè)固右定而清儉新的娃概念傳播新翻項(xiàng)目入皮市訊息選擇捆傳播鹿面廣炸的媒爹體廣告望頻率側(cè)和力拘度小廣告猛糟攻期廣告頻蕉率和媒孔體選擇大幅度殃增加以鮮明橡形象和假?gòu)?qiáng)烈廣告攻勢(shì)級(jí)撼動(dòng)市癢場(chǎng)，吸引客戶培到來(lái)廣告意誘圖是全恩面體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)守勢(shì)廣告形駐式上進(jìn)喂行創(chuàng)意和突破廣告鞏看固期新增客攝戶維持肝在一個(gè)相對(duì)駐平衡哨的曲兩線上廣告相市對(duì)降溫砍，保持一定狐穩(wěn)定錫的頻暖率達(dá)到現(xiàn)股階段銷蹦售目的并為第此二次強(qiáng)隔銷期作準(zhǔn)備推廣項(xiàng)浙目實(shí)體氣形象廣告消竊退期以優(yōu)浴惠促訪銷為酷主告知項(xiàng)折目剩余驗(yàn)單位廣告瘦創(chuàng)意些無(wú)需碗太多捏變化廣告頻溝率減弱銀，直至停止報(bào)紙廣播廣播電視報(bào)紙戶外DM展銷會(huì)曲等報(bào)紙廣播戶外報(bào)紙廣播3紙質(zhì)媒慕體報(bào)紙期刊雜志刊中駱刊DM航空零雜志會(huì)員馬刊物免費(fèi)報(bào)妨紙…便于坑攜帶便于蜻集中材質(zhì)具盆親近感閱讀導(dǎo)不受惰時(shí)間寨影響非強(qiáng)制生性……特點(diǎn)3.塌1.職1報(bào)紙規(guī)廣告錢的特莫點(diǎn)利迅速地姨傳遞讀捉者群，蓋通常在姻一天內(nèi)跨達(dá)到100塊%無(wú)論是窗作為獨(dú)脆立單元砌或是與豬其他報(bào)陷紙組合漂，能夠觸達(dá)封大量的厚受眾相對(duì)資較高皂的地錘方市鈴場(chǎng)滲里透率為廣驗(yàn)告信鑒息和博文字沿稿提把供永棗久暴脾露的的機(jī)會(huì)恩，用于剪互輯、奪儲(chǔ)存新、參因考就目布標(biāo)受慈眾和芹廣告盜規(guī)模呀，具宮有相仿對(duì)較柴高的櫻成本效益一份丈報(bào)紙測(cè)重復(fù)括同一殖廣告晚，能隸夠產(chǎn)奶生暴守露頻調(diào)率可以分摔發(fā)自由襪插頁(yè)和顆讀者反曾饋材料餃（優(yōu)惠鞏券、調(diào)查等駝等）弊壽命昂短，球不提邀供實(shí)鍬質(zhì)性口的傳玻遞讀焰者不提告供聲使音和摘影像非正版案廣告緊終湊擺放臉在同一鈴版面，鍛導(dǎo)致混鄉(xiāng)豐亂而使廣告板閱讀率栽降低通常見(jiàn)不提雜供逼幼真形酸象的鏡彩色乓作品不像在其他番媒介建（如秩電視顛）傳糠遞非拆成年立人受睬眾通常雕在一螞個(gè)特驚定時(shí)月刻廣屑告信荒息只井暴露鋼于一精人3.裝1.耽2房地產(chǎn)答報(bào)紙廣領(lǐng)告排期報(bào)紙廣赤告是短蜂期有效市行為，猴必須貫不穿項(xiàng)目跑銷售全熊程，依銷售時(shí)予機(jī)有所卡側(cè)重。從投放街量看，賄主要集筍中于開異盤前后帖幾個(gè)月炭?jī)?nèi)（開螞盤、強(qiáng)醬銷期）從，進(jìn)霉行轟去炸式突廣告奇宣傳像，為穴項(xiàng)目懂造勢(shì)贏，吸當(dāng)引預(yù)棍定客鎖戶，撿促成開盤歌成交；延續(xù)逗期以適適量典廣告筐，保含持市工場(chǎng)熱免度；亮配合室現(xiàn)場(chǎng)搏大型史活動(dòng)集中投危放廣告策的形式考，效果休比較明密顯；尾盤期侍視需要多而定，暈保持曝年光率；投放的腿日期，治盡量安珍排在周躺四或周騾五，促披動(dòng)周末蠶現(xiàn)場(chǎng)有足夠的砌客戶量逃。3.絞1.敘3房地產(chǎn)舉報(bào)紙廣騰告設(shè)計(jì)訪要點(diǎn)報(bào)紙發(fā)貫行周期侄短，適盛宜制作伏系列廣失告，逐郵步展露鉆項(xiàng)目賣摧點(diǎn)和獎(jiǎng)發(fā)布運(yùn)即時(shí)芝信息腎；不睜同推谷廣時(shí)須期可活設(shè)置再不同峰系列割，以使廣辭告表現(xiàn)修富有創(chuàng)騙意；版面上慘求新，劉突破目踩前版面蕉流于守鄰舊的形嫁式，例西如可考慮屬采用豎1/版、跨1/橋2版、2/3版、填跨全沾版或瓦其他揀創(chuàng)新版面從等；在彩色按上除了司與整體釘宣傳風(fēng)腦格基本危保持一行致外，聞也應(yīng)盡量慕突出；宣傳工訴求學(xué)點(diǎn)要鄰?fù)怀鲵_、鮮度明，碧一次縫廣告豬不宜漂太多貍訴求點(diǎn)；3.1放.4繕稿戴和新堵聞繕頂稿開發(fā)蘇上的哥形象貴宣傳企業(yè)賣發(fā)展旱歷程價(jià)和戰(zhàn)寨略決策摟人訪貍談樓盤乓情況選介紹純粹的坑樓盤介閣紹，突純出賣點(diǎn)樓盤視工程柿或銷容售進(jìn)位度的勵(lì)階段側(cè)性成錯(cuò)果匯冬報(bào)用散漂文的陵形式陸描述奪居住販意境各期悶活動(dòng)聲傳真對(duì)消漂受過(guò)凝程中門大型急活動(dòng)紛的采述集報(bào)犬道，抄如征竭文、怎征名季活動(dòng)咸、大優(yōu)型游舅園咨詢痛會(huì)等“專家券研討會(huì)歲”和“罩客戶咨榴詢會(huì)”市場(chǎng)信茫息統(tǒng)計(jì)駁發(fā)布將部愧分自騙由的洞市場(chǎng)脊信息絹公布航于眾財(cái)，樹忽立專印家地拘位項(xiàng)目蛋獲得蹄銷售炮排名鞏或獎(jiǎng)潑項(xiàng)信患息3.2午.1報(bào)紙?jiān)鑿V告刪的特沿點(diǎn)利提供耕廣泛三的版弄面形菠式和出不同助的編黎輯重過(guò)點(diǎn)來(lái)潤(rùn)觸達(dá)讀者在高質(zhì)婦量的紙活張上制僚作真實(shí)懸的色彩疫，使產(chǎn)質(zhì)品有效的妄真是準(zhǔn)再現(xiàn)把對(duì)室目標(biāo)成受眾坑群體錫的浪文費(fèi)相社對(duì)減顧少到登最低劉，能夠觸達(dá)茫具體的碌人口統(tǒng)江計(jì)群可以驢分發(fā)帶自由洲插頁(yè)謝和讀脫者反法饋資炕料（公優(yōu)惠耀券、調(diào)查等設(shè)等）弊不提糕供聲姜音和熔影像前置聞時(shí)間丑長(zhǎng)，碎一旦什處于恩印刷頸過(guò)程焰中就字無(wú)法歪取消狠，緊急處脹理相對(duì)戰(zhàn)不靈活無(wú)法者提供哪其他松媒介庫(kù)形式盒那樣算的總抽觸達(dá)藝能力不會(huì)氧產(chǎn)生席向其餡他媒法介那纖樣高露的接瘦觸頻遠(yuǎn)率水南平通常爹在一桶個(gè)特炕定時(shí)春刻廣追告信右息只賞暴露逢于一饅人3.2察.2房地沫產(chǎn)雜賠志廣咽告要捉點(diǎn)考慮欲雜志肝廣告秧周期零長(zhǎng)、捆保存考時(shí)間寫長(zhǎng)、鋤傳閱徐率高再等因素，墨房地蜜產(chǎn)廣可告?zhèn)纫е乇硪肋_(dá)產(chǎn)腹品特鐵質(zhì)；雜志設(shè)匠計(jì)較為遍精致，百?gòu)V告具秒視覺(jué)效藥果才能爽脫穎而精出；文字融妄入散文屆色彩，溜增強(qiáng)親員和力；版面傾段則西上，爽封面暮注目渡價(jià)值造高，連封底疾、封強(qiáng)二、君封三失、扉頁(yè)等盒版面位緣瑞置次之赴，內(nèi)頁(yè)守效果不高佳；房地魂產(chǎn)廣叉告較拿多投剩放在洪財(cái)經(jīng)障類廣胞告上鵲。3.胡3.綠1報(bào)紙紙廣告嘗的特強(qiáng)點(diǎn)利借助生和報(bào)慈紙同費(fèi)步的稼發(fā)行苦渠道極，能畫夠取岔得較高的劣觸達(dá)率帶水平和魯接觸頻筐率水平內(nèi)容詳傍細(xì)，提沉供對(duì)產(chǎn)資品的全慣面說(shuō)明弊閱讀率鼓低可嫩抽使讀挎者產(chǎn)顛生逆慰反心筋理可信賴姑的說(shuō)服料力較報(bào)守紙廣告繭低3.3農(nóng).2房地拌產(chǎn)雜亮志廣竟告要西點(diǎn)提供貓項(xiàng)目遭的詳藝盡介帆紹，脅內(nèi)容胳包括使效果洗圖、鉆照片賄、項(xiàng)抵目總體規(guī)愈劃介紹禿、戶型討結(jié)構(gòu)等敲，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)房誠(chéng)目賣點(diǎn)排和利益熄點(diǎn)，制甩作有針則對(duì)性的完內(nèi)容，亞如房貸測(cè)算餡、投資榴計(jì)劃等頑；發(fā)行醒時(shí)應(yīng)職配合盼在報(bào)者紙上伏做整姨版廣模告，觸引起部讀者虜注意般，提高閱王讀率。3.4父.1仔DM的特點(diǎn)利針對(duì)性葛強(qiáng)覆蓋睬集中碼、到效達(dá)廣清泛靈活便于悲控制個(gè)人影困響力專一鍛性反應(yīng)率煮高可證實(shí)離性弊成本蓬高純粹爺廣告惠，缺掘少內(nèi)毒容支軋持可能的小消極態(tài)借度針對(duì)冬性問(wèn)補(bǔ)題3.野4.唇2房地產(chǎn)DM要點(diǎn)挑選有白效的意笑向人群強(qiáng)調(diào)估產(chǎn)品山賣點(diǎn)繼和利鋒益點(diǎn)配合現(xiàn)喜場(chǎng)活動(dòng)設(shè)置獎(jiǎng)酷勵(lì)提供俱多種脹反饋俊途徑為客禁戶度密身定灣制使用械新材液料和佛富有螞創(chuàng)意迎的設(shè)卵計(jì)文案難師度不超酸過(guò)客戶者理解力4電子媒甩體電視廣播互聯(lián)網(wǎng)樓宇洽電視……直觀時(shí)效足性強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)感狗強(qiáng)娛樂(lè)胳性使用場(chǎng)筐所固定……特點(diǎn)4.1誦.1電視廣鋪告的特劇點(diǎn)利傳遞的率廣告能憂夠同步買被看到服或聽(tīng)到致，能夠展屢示運(yùn)坑動(dòng)：襲圖像奇、聲密音和午活動(dòng)能夠同獲步傳遞鞠多個(gè)家艱庭成員提供相窯對(duì)較快幕的傳遞是由廣攏告主驅(qū)掩動(dòng)的，貞闖入行是的廣告在大同部分穩(wěn)的普頁(yè)通消虜費(fèi)者拔群中要能產(chǎn)脫生最縱高的觸達(dá)使率水平較高杏的接餡觸頻背率水縱平能夠在24小時(shí)的非任何時(shí)謙間傳遞延廣告信困息弊被認(rèn)為臭是“最唱混亂的跳”廣告家媒介之葛一，影響觀眾墊對(duì)廣告風(fēng)信息的稀記憶特定節(jié)桌目插播倒廣告機(jī)精會(huì)有限要達(dá)折到廣賊告的柿覆蓋埋率，纖需要卷較高未的甚橡至賠錢考的成間本不像其午他媒介設(shè)形式那青樣具有錄人口統(tǒng)寒計(jì)選擇性對(duì)于戒范圍昨較窄見(jiàn)的目趕標(biāo)受它眾群睬相對(duì)哈成本嶄效益較低4.1澡.2房地產(chǎn)謎電視廣么告操作右流程獲取各厚媒體廣僻告刊例貝表；根據(jù)收項(xiàng)目怎營(yíng)銷晃費(fèi)用竊配比蓮，制梅作電露視廣涌告預(yù)伍算；根據(jù)墻項(xiàng)目眨營(yíng)銷艙計(jì)劃會(huì)，制屬作電麻視廣程告排捏期表淺；廣告公舊司提案吐；策劃分射鏡頭腳央本，根歌據(jù)制作糧班子和僑演員的伙選定，泉跟進(jìn)拍現(xiàn)攝，待后期研剪輯意審樣藍(lán)；電視臺(tái)命審樣，遭播出；廣告效沒(méi)果監(jiān)測(cè)虛。4.1潔.3房地產(chǎn)高電視廣同告要點(diǎn)對(duì)于電取視廣告醒，房地坊產(chǎn)的目梯標(biāo)受眾粗群較窄胳，成本擦效益低，僅減作為立產(chǎn)體媒體蝕組合的狐輔助手鞠段，在王項(xiàng)目強(qiáng)漫銷期投加放，主要訴朗求點(diǎn)是柔樹立項(xiàng)注目形象啄；基于遼房地乳產(chǎn)的券地域撫性，管電視誓廣告陷投放湖策略曲組合聾為市痛級(jí)頻道+有線卸頻道握；8：30-正21：30是收菊視高物峰，墓在“株黃金胞時(shí)間猾”兩債頭各村安排7條廣告菊效果最頑好，每據(jù)組中的狂頭條和鵲末條廣步告效果徹最好，平每周星籠期一究晚電暮視收謀視率況為最紹低。4.柿2.斯1廣播廣營(yíng)告的特梳點(diǎn)利提供抗觸達(dá)旱聽(tīng)眾潑的廣坊泛模華式和粉節(jié)目候類型同時(shí)傳外遞多個(gè)森家庭成蛛員提供躁相對(duì)據(jù)較快萍的傳科遞是由彩廣告滅主驅(qū)杰動(dòng)的暈，闖稈入行受的廣饞告在大重部分勿的普油通消完費(fèi)者慣群中包能產(chǎn)銳生最鉗高的觸達(dá)示率水平較高謹(jǐn)?shù)慕友b觸頻泄率水烈平能夠廊在24小時(shí)的克任何時(shí)口間傳遞墻廣告信伍息制作乞廣告端的成靜本相擋當(dāng)?shù)屠寐?tīng)翁眾的想穗象力，序是廣告飾信息產(chǎn)皮生在其他媒響體形式狀中無(wú)法通實(shí)現(xiàn)的纖形象弊是一種診聽(tīng)眾不坡易全神支貫注的字背景媒羞體一般職需要乒相對(duì)旋較高帝的接淡觸頻鳥率來(lái)收彌補(bǔ)可衣能產(chǎn)杜生的煮消費(fèi)緞?wù)卟欢醋⒁鈺冃圆惶峁┐瓐D像和添影像4.洋2.悠2房地產(chǎn)利廣播廣萬(wàn)告要點(diǎn)投放FM波段皂，交接通、脹經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)、音秧樂(lè)等煌頻道橫；黃金收證聽(tīng)時(shí)段布為7：30-址9：00，16：30-券19：00；適合跟中高織檔和瓣大眾坡樓盤催，不旱適合犁高價(jià)男位的林樓盤溝進(jìn)行耕推廣須；基于靈左活的發(fā)鏈布形式貝和低廉點(diǎn)制作成噴本，可蹄根據(jù)銷斃售進(jìn)度合訊速更不換廣史告主號(hào)題，強(qiáng)發(fā)布鐘項(xiàng)目惡即時(shí)獻(xiàn)信息歌；廣播業(yè)是受勒眾細(xì)巷分程獄度非再常高容的媒質(zhì)體，忌適合復(fù)采集疲個(gè)性臭化的表表達(dá)方法資，強(qiáng)調(diào)漢對(duì)特殊壓階層的疑訴求。4.3劫.1互聯(lián)網(wǎng)棋廣告的憐特點(diǎn)利可以宅根據(jù)右更細(xì)俘微的厭個(gè)人把差別瞇將顧永客進(jìn)縫行分類鉤，分捏別傳動(dòng)遞不農(nóng)同的第廣告言信息提供番互動(dòng)足選擇胡，廣撓告信蹈息作嗚為與居受眾發(fā)“對(duì)話”的正一部分設(shè)層層傳的遞利用隸虛擬仁現(xiàn)實(shí)粗界面局設(shè)計(jì)艇來(lái)達(dá)牛到身財(cái)臨其冊(cè)境的感覺(jué)主力用刊戶是學(xué)錢生和受互過(guò)良好胳教育的址人到達(dá)工搜作場(chǎng)所熱的受眾弊網(wǎng)絡(luò)普殊及范圍啞還比較租狹窄購(gòu)買價(jià)勝格相對(duì)遷較高未經(jīng)驗(yàn)霧證瞄準(zhǔn)羽成本謀昂貴下載饒速度眨緩慢安全圖與隱輛私方鑰面的倘顧慮4.2幼.2房地產(chǎn)懶互聯(lián)網(wǎng)妹廣告要卷點(diǎn)可采用爛平面與望動(dòng)畫相偷結(jié)合的慮方式，場(chǎng)與項(xiàng)目狂整體風(fēng)貧格一致贈(zèng)；一般投委放于“駐新浪”撲“搜狐騰”等門挑戶網(wǎng)站嫩，采用悼旗幟、搭鏈接、皇彈出疲窗口乏等形堂式，齒與項(xiàng)爺目主蘇頁(yè)實(shí)勿現(xiàn)互艦動(dòng)；關(guān)鍵呆詞廣筐告根趕據(jù)受敲眾主及動(dòng)的也搜索販意向戶給出轉(zhuǎn)信息龜，能豪夠鎖溫定特定的然受眾，另點(diǎn)擊率貫高，須霸注意關(guān)紅鍵詞的鋼合理設(shè)被置，應(yīng)混用案例包括瘦上海員的檀落宮；香港快市場(chǎng)絕可以嘩多采蒙用網(wǎng)挎絡(luò)廣洽告形臭式。5戶外媒梨體霓虹燈燈箱公交軌道據(jù)交通空中飛反行物…接觸頻倒率高區(qū)域云選擇新性強(qiáng)傳真害度高購(gòu)買費(fèi)素用較低強(qiáng)迫槽訴求抹性質(zhì)……特點(diǎn)立柱5.場(chǎng)1房地立產(chǎn)立謙柱廣煉告要跟點(diǎn)設(shè)置騰于城牢市主懇要路敲口、鋼人流殿集中仔的公仆共場(chǎng)單所，司及樓禁盤所捐在地荷；常規(guī)仇內(nèi)容室為聯(lián)銳系電滲話和歪樓盤歲地址順，另垮可根萄據(jù)項(xiàng)蠅目具者體情傷況安敞排畫面到訴求仙，組組合運(yùn)科用主各打廣歐告語(yǔ)芽、主炕題畫灰面、沙預(yù)售/開盤/封頂/入伙信息另、樓盤激鳥瞰、屑俯視效宇果圖等轟元素；區(qū)分戶考外和平招面的表簽現(xiàn)形式紹，使字為體和畫戲面效果薄能夠適珠應(yīng)具體場(chǎng)景負(fù)；一般神按半蔥年、愁一年弓或以聾上收訪費(fèi)，磨地段寬好的紀(jì)立柱哄昂貴濱且不硬易獲甚得，應(yīng)他在項(xiàng)抹目前巴期確鳴定戶姿外廣話告方呈案、岔洽談杠、預(yù)昏定。能夠伍在相趣當(dāng)長(zhǎng)恐時(shí)間榴內(nèi)持剩續(xù)廣嗽告效戚果，恩是房紗地產(chǎn)知戶外移廣告蕉的主鍛要形式遠(yuǎn)。5.2房地止產(chǎn)公把交廣碑告要嚷點(diǎn)選擇途圈徑城市蹄中心區(qū)欲域、項(xiàng)杏目所在煤區(qū)域的新公交線席路進(jìn)行組合投濁放；車身廣脂告和候表車亭廣扔告適用宇于中高億檔樓盤葡，郊外席大盤常用；車廂斗內(nèi)招亂貼畫授、扶款手、拖椅背姿廣告灘降低逼項(xiàng)目浪的品誼質(zhì)感侄，使用充分格考慮項(xiàng)臭目定位斗和推廣枝需求。移動(dòng)防電視息的新際聞/節(jié)目?jī)?nèi)物容較少唐，廣告崇信息超衫量、干郵擾大，易書引發(fā)命逆反丹心理屯，通謙過(guò)高內(nèi)頻率哪反復(fù)尺引起燒注意含和強(qiáng)維迫記凈憶常見(jiàn)于香普通消愚費(fèi)品和輕醫(yī)藥廣犁告，房沖地產(chǎn)項(xiàng)基目謹(jǐn)慎籌使用；5.阻3房地圣產(chǎn)軌備道交癥通廣杠告要浸點(diǎn)目前巨軌道槽交通面廣告慌投放碑一種雪高檔嫌消費(fèi)弟品為納主，莊樓盤匯廣告主納要來(lái)割自地督鐵沿通線、父城市愈中心菊區(qū)或笑商務(wù)牧區(qū)項(xiàng)晨目；考慮乒軌道迅交通侍乘客陽(yáng)的人爛口統(tǒng)船計(jì)學(xué)洽特征浙是否錢符合窮樓盤熟目標(biāo)客獻(xiàn)戶定差位；以上海辦地鐵為棵例,乘客死的主渠力人碰群為30歲以下線、收入200騰0-4慎999元、學(xué)墓歷大專斬以上的企閃事業(yè)公傭司一般撤員工采用多劫種方式兇結(jié)合，典達(dá)到較金好的重膨復(fù)觸及雄率和強(qiáng)蠶化記憶印效果圓；地鐵人冒群來(lái)去做匆忙，則廣告主蹦題要突少出，訴宋求明確芹；采用有罪創(chuàng)意的奶表達(dá)方陣式。5.士4燈箱起烘托縱氣氛、扯注目和蝴引導(dǎo)作猴用；持續(xù)而時(shí)間婆較短柿，總轟體成般本高濾，一失般僅增在項(xiàng)三目開依盤、或促刷銷活腿動(dòng)時(shí)掘，配齒合其斯他媒在體使哈用；安置編在項(xiàng)荷目所氏在道圓路兩暴側(cè)、偶工地濤附近吉或項(xiàng)津目周心邊區(qū)域中心幸地段；通過(guò)數(shù)斥量累計(jì)漠和序列芬變化達(dá)嗓到一定戒的曝光屈率和重銳復(fù)記憶效摩果，力春求圖案很簡(jiǎn)潔、懷方案精惜煉，穿逃插1-3只種設(shè)獄計(jì)模板以達(dá)珠到效果襲。6展銷會(huì)房展雙會(huì)酒店蹤蝶展銷女會(huì)外銷遙展銷優(yōu)會(huì)…集中購(gòu)敵房意向貸客戶一對(duì)一肝宣傳現(xiàn)場(chǎng)感炎染力……特點(diǎn)6.1房展靈會(huì)策寇劃要琴點(diǎn)考慮鉗因素泳：主忽辦單議位、框辦展尋地點(diǎn)討、時(shí)擔(dān)間與喊樓盤褲的推蓋廣期點(diǎn)是否證吻合，燦展位芽?jī)?yōu)劣匪，項(xiàng)抄目/企業(yè)主農(nóng)導(dǎo)。展位安世排：大贊小、位摟置、設(shè)閃計(jì)風(fēng)格估，布局倡，細(xì)部檢處理銷售工混具配合叢：模型已、展板止、銷售授資料、規(guī)看樓車銷售沸人員疫：著棟裝、馳職務(wù)覆分配茄、管枝理要鍵求促銷卵策略握：現(xiàn)伶場(chǎng)活邁動(dòng)、違購(gòu)房概優(yōu)惠需、禮看品、腔抽獎(jiǎng)森等與樓烤盤現(xiàn)微場(chǎng)的擴(kuò)互動(dòng)6.蛛2酒店跨房展?fàn)C會(huì)策密劃要腔點(diǎn)展銷戲策略媒體支魔持酒店預(yù)幫訂促銷手滑段人員蓋配置6.層3外銷房勞展會(huì)策斬劃要點(diǎn)跨（以香甘港為例數(shù)）展銷策沸略：安猶排為周卸五/六/日三天歡、連續(xù)背數(shù)周舉雄辦酒店展銷嚷會(huì)以維幕持宣傳痰效應(yīng)，惑可在交數(shù)通便捷孔的寫字喪樓租用禾場(chǎng)地作井為長(zhǎng)貍期展理銷處計(jì)；媒體支康持：周巷一到周枝四需配訓(xùn)合大量拋廣告，棕可選擇背在《東方日沃報(bào)》、《星島日垃報(bào)》等媒銹體做共整版張廣告蔽，展餐銷會(huì)噸期間可安反排新聞志發(fā)布會(huì)射，展銷綿候及時(shí)雕公布銷渾售業(yè)績(jī)枝，展銷會(huì)撕期間草在人嶼流集敘中路塞口發(fā)脂放宣注傳單很張；酒店預(yù)玩定：選沖擇在九化龍尖沙在咀、旺赴角一帶細(xì)的五星六級(jí)酒店、遞如香虎格里遵拉、倡半島健，提丑前3個(gè)月到謝半年時(shí)兩間預(yù)定伴，盡量與異同類殖樓盤些錯(cuò)開軋時(shí)間津或場(chǎng)牛地；安排荒看樓吵直通坊車，餡盡量右使展化銷會(huì)肌和現(xiàn)銳場(chǎng)能屢夠互傾動(dòng)；促銷刃手段死：如憤折扣技，購(gòu)紫房送協(xié)機(jī)票/旅游套乞餐/管理氏費(fèi)等胳。下篇·銷售車現(xiàn)場(chǎng)診包裝看樓專爭(zhēng)車售樓處樣板架房地盤包羅裝銷售推飾廣資料1.看樓專驢車看樓專鞠車的設(shè)報(bào)這地點(diǎn)上車編地點(diǎn)暮：人改流量胖大、話交通清方便慶和知孕名地父方下車掀地點(diǎn)喝：售遼樓部梳門口智、小銅區(qū)主飼入口看樓誤專車竊的設(shè)旨置時(shí)雨間展銷度會(huì)、洗周末觸或黃清金假希期對(duì)開努的形朵式看樓葉專車躍的行見(jiàn)駛路咽線弱化路兼程遠(yuǎn)的掀缺點(diǎn)避開經(jīng)攔常塞車蒜的地段選擇風(fēng)垃光優(yōu)美園的路段2.1售樓處霉應(yīng)展示鞭項(xiàng)目特矛色對(duì)于期脊房銷售書售樓處堅(jiān)構(gòu)成客戶對(duì)表項(xiàng)目貿(mào)的第叨一直貢觀印妻象，撈應(yīng)把項(xiàng)目特前色發(fā)揮潔到極致閃；2.罩2售樓處檢的外部賊設(shè)計(jì)售樓處濾的包裝昏也是區(qū)缺別客戶省群的禾因素搞之一謹(jǐn)。在北京座東直門傻區(qū)域的史大多數(shù)項(xiàng)目售撕樓處都孫設(shè)計(jì)的硬偏莊重歌、高檔通，適蜘合一盒種商科務(wù)洽何談的討感覺(jué)，而淘對(duì)于一叼些主打煮年輕購(gòu)俊買人群的括項(xiàng)目的矮售樓處愁來(lái)說(shuō)，彎強(qiáng)調(diào)售價(jià)樓處繳時(shí)尚胳、簡(jiǎn)倡介的若風(fēng)格印可能更為格適合。顏色的礙設(shè)計(jì)要敲配合本夢(mèng)地特點(diǎn)案例尤：北伐京肉華潤(rùn)跑鳳凰癢城2.3售樓及處應(yīng)窗營(yíng)造打銷售督氣氛從細(xì)節(jié)勸入手：膏掛幅、找吊旗、卻海報(bào)漂、背盆景版帽、展網(wǎng)板，水鋤杯、線裝飾迫物等膽；用具宏感染誘力的守色塊最和畫面在室祝內(nèi)空間兆中穿插秀；從項(xiàng)頌?zāi)恳?guī)姿劃設(shè)暴計(jì)中栗借用一些媽概念短；將客戶占關(guān)心的滴銷售信刮息恰如盤其分峰的融扣入其鏟中以起到到風(fēng)一定提訴示作用順。3.1樣板夸房的味選址樣板狐房的貫地址鄰一般探有兩商種形寺式：設(shè)置崗在售梳樓處再內(nèi)，燈優(yōu)點(diǎn)銳是方姜便客虧戶行寺走，消缺點(diǎn)續(xù)是現(xiàn)否場(chǎng)感違相對(duì)檢較弱設(shè)置詢?cè)诂F(xiàn)頑樓里售，優(yōu)贏點(diǎn)是盒客戶蔬能最菜直觀杯感受體戶型已的空雙間感復(fù)；但零同時(shí)傻也帶馳來(lái)系勸列問(wèn)厭題，夾如行搜走路線飽復(fù)雜醫(yī)、看項(xiàng)樓通猾道過(guò)房誠(chéng)長(zhǎng)容僻易使遍客戶消乏味漿等。樣板蘭房設(shè)信置在它現(xiàn)樓顫應(yīng)考跳慮的槽因素練包括：樓層描數(shù)：摟景觀暴（園謙林和辣自然師）、夸現(xiàn)場(chǎng)典施工棟數(shù)牽：-與售樓偉部的距披離、主櫻力賣點(diǎn)集、樓距朝向—周邊環(huán)爪境、重脾點(diǎn)推受域單位3.1樣板影房的祖配置樣板房典戶型種鼠類選擇煉應(yīng)互相廳搭配，師使各種贏戶型能胸均衡銷籍售。配合毛對(duì)各不個(gè)戶絡(luò)型的煎推售趣節(jié)奏患逐步該推出渠，不巾宜同繩時(shí)開鹽放太右多樣瞞板房，避淚免客戶隙無(wú)從選初擇。3.磚3樣板根房設(shè)蛋計(jì)理險(xiǎn)念概念樣遲板房：兇純粹展示撞項(xiàng)目總概念鍵、風(fēng)揮格和對(duì)未來(lái)副居住方奶式的構(gòu)則想，目的柜在于樹紹立形象銷售斑樣板跑房，繩具體展示盼戶型像的空懶間應(yīng)泄用，構(gòu)造真援實(shí)的生夾活場(chǎng)景恥，目的錘在于敘促進(jìn)農(nóng)銷售運(yùn)；材料展澡示房：密展示整個(gè)房石子的用沿材和裝飾修案例遠(yuǎn)：萬(wàn)友科四比季花精城4.掃1樓梯條域幅的功各能如果說(shuō)振外圍包雙裝是項(xiàng)目的淚“門面刻”，那裁么樓梯餅條幅數(shù)可以表說(shuō)是握這“門面歌”中四的點(diǎn)李睛之川筆，構(gòu)思新今奇，文龍案一針襯見(jiàn)血的條分幅除了譜充分展根示樓盤仍賣點(diǎn)岡外，政更可幣以詼諧、幽岔默的方麻式爭(zhēng)取遲客戶認(rèn)違同。在一只個(gè)交暢通輻耗射范嶺圍內(nèi)標(biāo)志杜項(xiàng)目名傅稱。4.2樓體航條幅紡要點(diǎn)基本澇包括sl堅(jiān)og血an和售樓序電話；以簡(jiǎn)潔暗、富有左創(chuàng)意、殃容易記塞憶為佳糠，忌大禿雜燴式程的多角度羅問(wèn)列訴韻求。滴根據(jù)慮不同按推廣繡時(shí)期未訴求夾不同拉信息翠，不濫同時(shí)靈期給予客亡戶不閃同感騎受；5.添1樓書主智題簡(jiǎn)單羅會(huì)列式：厘將各種貢賣點(diǎn)平抬鋪直敘鏡加以陳震述；主題式枕：圍繞獨(dú)山、海伶、湖、亡高爾夫誦球場(chǎng)、津花卉等塌自然景尼觀主題，音然樂(lè)、繪職畫、電瓜影等藝煮術(shù)為主香題，異墻域風(fēng)情魂（歐式模、美式地中海謝式、日題式、澳福洲風(fēng)情剩等）為披主題。生活酬模式吩訴求捎式：姨貴族超生活刃模式歪、5+要2模式通、都話心生釋活模討式，白領(lǐng)鑄生活桑情調(diào)勒等，柳針對(duì)醫(yī)特定元的客短戶群案，訴驢求的匙是一糊種與城眾不制同的生活模呢式，務(wù)達(dá)求引起廈各類客機(jī)戶群的搖共鳴。故事情陷節(jié)式：煙將樓盤宿的各種糞賣點(diǎn)通駱過(guò)一個(gè)勇故事情慈節(jié)串聯(lián)戲起來(lái)，使樓耀數(shù)的可畜讀性更傲強(qiáng)；綜合式給：即將滅上述幾葬種形式索加以揉著合，情佳景交融膽。5.類2樓書內(nèi)催容分為常砍規(guī)內(nèi)容裙與特質(zhì)魚內(nèi)容；常規(guī)蘇內(nèi)容服包括熔樓盤教地理蟲位置、周邊瞞配套、纏交通條椅件、發(fā)稱展商、代律理商等栽合作單蔥位名稱銷售電偵話等，扛所有樓響書都必眨須提供。特質(zhì)內(nèi)紐奉容包括遠(yuǎn)樓盤規(guī)吹劃特點(diǎn)、建筑鳴特點(diǎn)、剃景觀特伯點(diǎn)、園即林特點(diǎn)、負(fù)戶型特釘點(diǎn)、教尾育及文攀化配套特原點(diǎn)、會(huì)魚所特點(diǎn)殲、智能昨化及物業(yè)謠管理特夢(mèng)點(diǎn)等，障這些特墳點(diǎn)的表劉現(xiàn)應(yīng)狠抓住駕與其啟他競(jìng)縫爭(zhēng)對(duì)痰手形成差雹異性，起有利于悠客戶記只憶及區(qū)緒分其里他樓困盤。5.3樓書風(fēng)辟格塑造和炮提升項(xiàng)目形患象；把握、沿發(fā)掘時(shí)代文穴化潮蠢流風(fēng)尚；有效把地迎般合目標(biāo)人群才的閱讀腐和審美心漢理；5.4樓書垃用紙厚度：齒以每平弓方米的帳克重來(lái)改區(qū)別，敢克數(shù)愈玻大紙張干愈厚；封面用甜紙一般夸在21助0—慕30股0克，般樓書汽內(nèi)頁(yè)賊和單輸頁(yè)用敵紙一般在128賽—21詢0克，怪銅版療紙（債亞粉憑紙）五和藝棄術(shù)紙分還有痛單面材和雙面之班分；常用督紙張灘為銅識(shí)版紙寬、亞翅粉紙符和書縱紙：紙的隆不同王性格絹和視伐覺(jué)/觸覺(jué)效逢果硫酸含紙?zhí)胤N太紙5.時(shí)5模型客戶茫從平匠面圖稼紙所刮看到垃的總啟體規(guī)外劃、鋼建筑噸設(shè)計(jì)如特點(diǎn)水等都較為抽腫象，所對(duì)以必須寒輔之以辜立體感放強(qiáng)的模黨型，制箏作精美油的模型可以腫增強(qiáng)客夾戶的代輩入感及揀想象空壘間。模型主盜要分為寬幾類：件周邊規(guī)砍劃或現(xiàn)扇狀總體逃模型、后項(xiàng)目總體規(guī)劃浸模型、富建筑外脖形模型重、園林班模型、即會(huì)所模教型、戶鼓型單體模梁型中小奏規(guī)模皂的樓臣盤一寇般做膏兩款伴模型恩，一托款是踢總體蝦模型因（將建筑外壺形與園抄林、周生邊環(huán)境崇合而為避一），迷一款是懼戶型單菊體模型（根易據(jù)戶型輸種類制畏作幾套吹）；模型制稈作創(chuàng)新街：主要繼是制作貌工藝方錯(cuò)面的創(chuàng)毫新，例則如動(dòng)感模型敞、聲服控模麥型、卸活水樣模型裙等銷售階近段策劃注篇時(shí)間段煤的界定公開唉發(fā)售至之后名到項(xiàng)匠目結(jié)脅束之旨前的價(jià)策劃低工作容劃分跌為銷釀售階辮段策靜劃。提綱1、銷緩售階興段策悔劃的認(rèn)目標(biāo)2、銷售修階段策概劃的主因要內(nèi)容1、銷售字階段策斑劃目標(biāo)持續(xù)改忽善和提籍升銷售醬業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)100肥%完美鞏銷售碼！1.舒1銷售圈階段帳策劃缺流程公開釀發(fā)售銷售齊統(tǒng)計(jì)托分析策略陽(yáng)評(píng)估銷售輸瓶頸階段調(diào)正整分析半黃精學(xué)因素競(jìng)爭(zhēng)條侄件改變策略調(diào)仰整新推廣儀策略一路非想好繼續(xù)幕深化方向配失誤定位策昌略轉(zhuǎn)變政策海變化新銷售策項(xiàng)略時(shí)效礦促銷堡活動(dòng)銷售業(yè)淺績(jī)持續(xù)繡想好銷售業(yè)袋績(jī)改善提燥升銷售結(jié)書束整理慘案例1.2實(shí)現(xiàn)目巨標(biāo)要解遷決的問(wèn)荷題賣得富好遇到銷坐售瓶頸“死盤泳”如何“錦戲上添挑花”如何“推棵陳出終新”如何“力挽霧狂瀾”2、銷售臟階段策捏劃的主券要內(nèi)容2.1銷售統(tǒng)躲計(jì)及分學(xué)析2.賭2現(xiàn)有銷熊售/推廣裹策略奏評(píng)估2.3制定和嗽實(shí)施新模的銷售/推廣煙策略2.4實(shí)現(xiàn)日業(yè)績(jī)煙提升√2.1毅.1銷售則狀況扛統(tǒng)計(jì)瘡分析覽的目餃的1、檢驗(yàn)蛾原有銷勵(lì)售/推廣筑策略舒是否禾適合棵？2、依據(jù)廢統(tǒng)計(jì)材些料，選認(rèn)擇新的峰策略。2.1熔.1銷售狀皂況統(tǒng)計(jì)見(jiàn)內(nèi)容1、統(tǒng)池計(jì)時(shí)沒(méi)間周域期（位一般銳為一案周時(shí)鴿間）2、媒絞體投獨(dú)放及之展銷希會(huì)（打時(shí)間穿、主僑題、隸費(fèi)用癢、媒躬介種余類）3、周期票內(nèi)可售濕單元推導(dǎo)出節(jié)奏害、價(jià)格侄調(diào)整情燒況4、銷左售記共錄統(tǒng)描計(jì)4.志1到訪客悶戶情況禿統(tǒng)計(jì)（紐奉到訪人墻數(shù)、居災(zāi)住區(qū)域挺、信息騾來(lái)源）4.廢2成交情戰(zhàn)況統(tǒng)計(jì)服（客戶陽(yáng)數(shù)、單