房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性六

第六章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述一、可行性研究的含義房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究就是在投資決策前，運(yùn)用技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理、社會學(xué)等多學(xué)科相關(guān)知識，對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和綜合比較論證的科學(xué)。可行性研究的根本任務(wù)是通過對工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境等有關(guān)方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究、綜合論證開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)上是否先進(jìn)適用、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財務(wù)上是否盈利、建設(shè)上是否可行、是否促進(jìn)社會和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，從而為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。按對象現(xiàn)狀條件按項(xiàng)目未來獲取收益的方式投資機(jī)會研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究土地以及開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究房地產(chǎn)綜合開發(fā)的可行性研究續(xù)建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究房地產(chǎn)可行性研究居住用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究商業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究辦公用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究旅館用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究餐飲用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究娛樂用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究特殊用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究土地開發(fā)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)可行性研究分類按研究階段按項(xiàng)目用途二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

可行性研究的作用和依據(jù)作用：…是投資決策的重要依據(jù)…是項(xiàng)目審批的依據(jù)

…是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)

…是指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)

依據(jù)1.國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策及長遠(yuǎn)規(guī)劃；2.批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或同等效力文件；3.城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃；4.可靠的自然、地理、氣象、地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會、人文等資料；5.工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)范、指標(biāo)、要求等；6.國家經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

可行性研究的作用和依據(jù)三、可行性研究的工作程序編制可行性研究報告并提交設(shè)計研究項(xiàng)目投資方案資料收集及市場調(diào)查第四步第三步第二步第一步接受委托與建立組織結(jié)構(gòu)（一）接受委托與建立研究組織1、開發(fā)商委托，專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)接受委托；2、研究組織成員一般包括房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析、規(guī)劃設(shè)計、施工技術(shù)、工程造價、房地產(chǎn)估價、技術(shù)經(jīng)濟(jì)、營銷策劃等相關(guān)人員。（二）收集資料，進(jìn)行市場調(diào)查1、對房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理區(qū)位、周邊環(huán)境、開發(fā)條件、市場環(huán)境以及項(xiàng)目開發(fā)的前景等進(jìn)行調(diào)查分析；2、對房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)成本數(shù)據(jù)和預(yù)計租售價格作出估計和預(yù)測。（三）設(shè)計研究項(xiàng)目投資方案設(shè)計各種方案，各方案主要包括財務(wù)評價、國民經(jīng)濟(jì)評價、社會效益評價等內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上，對不同方案進(jìn)行比較和選擇，制定相應(yīng)的工程建設(shè)全過程的實(shí)施計劃。（四）編制可行性研究報告并提交在可行性研究報告提交的同時，應(yīng)做好相應(yīng)的技術(shù)解釋和說明工作，同時做好研究費(fèi)用的結(jié)算工作。委托方與受托方前期接洽委托方提出調(diào)研需求受托方依據(jù)需求制作投資建議書客戶審核建議書是否需要調(diào)整修改并調(diào)整建議書YN合作意向確立，簽署合作協(xié)議委托方支付首付款，項(xiàng)目啟動項(xiàng)目執(zhí)行階段客戶審核、評估報告是否需要調(diào)整YN撰寫過程頻繁溝通資料收集實(shí)地調(diào)研深度訪談撰寫報告委托方提供相關(guān)文件提交報告提交正式報告支付余款項(xiàng)目結(jié)束四、可行性研究報告的編制單位可行性研究報告可以由開發(fā)商自行編制，作為企業(yè)內(nèi)部投資決策之用；開發(fā)商委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)來編制完成。資質(zhì)名稱為“工程資質(zhì)資格證書”，分為甲級、乙級，由中國工程咨詢協(xié)會審核頒發(fā)。房地產(chǎn)可行性研究報告的內(nèi)容研究報告1封面2摘要3目錄4正文5附件6附圖第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究內(nèi)容第一部分項(xiàng)目概況第二部分市場研究第三部分項(xiàng)目開發(fā)方案第四部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價第五部分社會影響分析第六部分結(jié)論及建議第一部分項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱、開發(fā)建設(shè)單位；2、項(xiàng)目的地理位置，如項(xiàng)目所在城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周圍主要建筑物等；3、項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況，主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目建設(shè)的時機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性；4、項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)；5、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟(jì)意義；6、可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍

二、開級發(fā)項(xiàng)目歲用地的匹現(xiàn)狀調(diào)聚查及拆惹遷安置族方案的欠制定1、完土地敞調(diào)查縫。包認(rèn)括項(xiàng)掠目用餅地范酸圍內(nèi)歸的各蕩類土東地面社積及萌使用購單位弟等。2、人多口調(diào)查腦。包括竄項(xiàng)目用掘地范圍溉內(nèi)的總悅?cè)丝跀?shù)裝、總戶岸數(shù)及需養(yǎng)拆遷的池人口數(shù)活、戶數(shù)抹等。3、調(diào)幼查項(xiàng)目果用地范宿圍內(nèi)建示筑物的貞種類、金各類建稿筑物的驕數(shù)量及任面積，叉需要拆霉遷的建咱筑物種葉類、數(shù)捎量和面患積等。第一追部分喉項(xiàng)漆目概購況4、拖調(diào)查削生產(chǎn)前、經(jīng)叉營企擊業(yè)以涼及個代體經(jīng)留營者三的經(jīng)躲營范慨圍、糠占地熔面積患、建擇筑面旋積、秋營業(yè)嫁面積跟、職階工人閘數(shù)、收年營跨業(yè)額佩、年膝利潤即額等插。5、調(diào)次查各種勿管線。鬧主要應(yīng)畝調(diào)查上申水管線洪、雨水庫管線、述污水管赤線、熱蠻力管線轉(zhuǎn)、燃?xì)庠夤芫€、雙電力和糕電訊管月線的現(xiàn)區(qū)狀及規(guī)兇劃目標(biāo)勵和其可殖能實(shí)現(xiàn)幼的時間瞇。6、筋調(diào)查臥其他抓7、制定拆遷計劃。8、制定安置方案。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各種房屋的套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動力人數(shù)等。第一部異分項(xiàng)扶目概況第二罪部分軟：市壇場研鍋究第三桃部分避：項(xiàng)確目開紹發(fā)方瓜案一、亞規(guī)劃插設(shè)計直方案禾的選鄉(xiāng)豐擇1、市割政規(guī)劃凍方案的挨選擇。2、項(xiàng)更目構(gòu)成柱及平面紡布置。3、闊建筑游規(guī)劃眠方案途選擇掏。二、趁資源普供給口條件選分析島。主要忙包括牢：建蕉筑材村料的禍需要矛量、播采購員方式炊和供難應(yīng)計次劃，扇施工血力量閣的組瘋織計蒜劃，僅項(xiàng)目讀施工武期間申的動趁力、競水等孟供應(yīng)鏡方案儀，項(xiàng)熄目建隱成投劍入生黨產(chǎn)或仰使用求后水災(zāi)、電匙、熱輕力、磨煤氣鞏、交畏通、亞通訊覺等供怨應(yīng)條肉件。第三疊部分蜻：項(xiàng)腎目開泉發(fā)方混案三、環(huán)銅境影響溉評價。主要雅包括疏：建敞設(shè)地捕區(qū)的驗(yàn)環(huán)境槐現(xiàn)狀氏，主途要污耍染物坡和污棟染源團(tuán)，項(xiàng)遙目可傭能引名起的循周圍御生態(tài)魯變化妨，設(shè)友計采制用的安環(huán)境荷保護(hù)哭標(biāo)準(zhǔn)痰，控霞制污紋染與似生態(tài)乳變化打的初狐步方緒案，寒環(huán)境環(huán)保護(hù)疲投資琴估算紗，環(huán)腿境影泰響的凍評價摟結(jié)論貝和環(huán)儲境影刪響分成析，報存在箭問題達(dá)及建考議。第三冷部分齊：項(xiàng)欄目開止發(fā)方撒案四、項(xiàng)忍目開發(fā)爽組織機(jī)隨構(gòu)和管源理費(fèi)用鄰的研究皺。主要包臘括：擬暗定項(xiàng)目天的管理籌體制、登機(jī)構(gòu)設(shè)名置及管須理人員組的配備疾方案，耀擬定人躺員培訓(xùn)豆計劃，哪估算年蟻管理費(fèi)洪用支出表情況。第三狠部分簡：項(xiàng)園目開捧發(fā)方艘案五、爸開發(fā)泉建設(shè)區(qū)計劃陡的編挺制。1、愁前期撥開發(fā)保計劃踢。包型括從謙項(xiàng)目棵創(chuàng)意逼、可鏟行性畜研究豬、下喘達(dá)規(guī)教劃任亮務(wù)、突征地?fù)癫疬w妨、委猴托規(guī)季劃設(shè)輛計、賢取得悅開工擔(dān)許可弱證直環(huán)至完倒成開版工前姥準(zhǔn)備撒等一罰系列預(yù)工作詢計劃帶。2、翼工程堪建設(shè)樂計劃些。包句括各爹個單賄項(xiàng)工柳程的較開、脅竣工欠時間稅，進(jìn)覆度安蓄排，抄市政饞工程回的配隊套建唱設(shè)計麻劃等商。3、建續(xù)設(shè)場地鑼的布置懼。4、施壞工隊伍深的選擇酬。第三部孕分：項(xiàng)夏目開發(fā)存方案第四壟部分清：項(xiàng)晃目經(jīng)鐵濟(jì)評合價是房地緒產(chǎn)可行捐性研究表中的重沖要組成孫部分；是項(xiàng)狗目投床資決愁策分優(yōu)析的蝴重要勞依據(jù)關(guān)之一沃。1、予投資挎與成鼠本估欠算：包括玻投資勻總投號資估攔算（級開發(fā)瓣建設(shè)疾投資覆和經(jīng)途營資冊金）鋸、開獎發(fā)成盲本估浙算、有銷售墾成本悔與經(jīng)翻營成拿本估寄算、特銷售層收入兩與租勇金收測入、煉經(jīng)營藍(lán)收入幟和其蓬他營矛業(yè)收肆入估攤算。2、慘資金江安排：項(xiàng)目愛資金來計源與籌堤措方式遷確定。3、經(jīng)描濟(jì)參數(shù)橫的確定第四親部分低：項(xiàng)漂目經(jīng)愧濟(jì)評鑰價4、喂財務(wù)奔評價治：主要封運(yùn)用托靜態(tài)塵和動慕態(tài)分塘析方脹法計朝算項(xiàng)盈目投棟資回崗收期陳、凈仗現(xiàn)值揚(yáng)、內(nèi)復(fù)部收角益率場、投晶資利瞞潤率司、借械款償政還期雅等經(jīng)癥濟(jì)指后標(biāo)，煎考核葉項(xiàng)目覽的盈改利水陶平、辱清償附能力今等。5、風(fēng)返險分析箏與不確當(dāng)定分析召：一方面著是結(jié)合抗政治形咱勢、國絮家方針玻政策、息經(jīng)濟(jì)發(fā)底展趨勢奶、市場扔周期、剛自然等枯方面因極素的可系能變化集，進(jìn)行定性分伯析；另一肉方面采陡用盈虧垃平衡分防析、敏江感分析稼、概率羞分析等撿分析方鑼法進(jìn)行定量風(fēng)屬險分析。6、事國民梢經(jīng)濟(jì)陶評價譯：對于一構(gòu)般性競右爭性房綢地產(chǎn)開帝發(fā)項(xiàng)目缺一般不蹈做國民共經(jīng)濟(jì)評屆價第四部優(yōu)分：項(xiàng)竿目經(jīng)濟(jì)幅評價第五在部分殊：社仰會影息響分匙析主要是截項(xiàng)目環(huán)仗境效益雖、社會碎效益及飯綜合效擴(kuò)益評價儉。第六部寧分：結(jié)筒論及建水議1、運(yùn)到用各種轟數(shù)據(jù)從仍技術(shù)、案經(jīng)濟(jì)、積財務(wù)等衰諸方面穩(wěn)論述項(xiàng)觀目的可揉行性，稀并推薦捐最佳方線案；2、存糖在的問敞題及相拴應(yīng)的建喂議。房地產(chǎn)永開發(fā)項(xiàng)重目投資撈決策分譜析投資堪決策甘是在詢綜合賭分析所項(xiàng)目澇建設(shè)慈的可芹行性電基礎(chǔ)延上，六做出槳的是爐否可種以投糖資的突決定熊和安綁排。投資決晚策是由開發(fā)專商做出崖的，群一般見參考普項(xiàng)目撇的可挪行性同研究緊報告捐，但惡是要洞注意府可行妻性研鞠究報充告并億不能追代替黃投資吹決策信。在房地喘產(chǎn)開發(fā)奏項(xiàng)目可套行性研立究過程槍中市場調(diào)見查和財岸務(wù)評價是核心奇內(nèi)容，昌同樣也恩是投資罵決策分鋸析的重對要依據(jù)掃之一。第三節(jié)珠房地幅產(chǎn)開發(fā)造項(xiàng)目投嚇資與收四入估算一、投縣資估算二、收煌入估算收與資金截籌措三、彩土地貓價格斑測算透—假保設(shè)開熱發(fā)法一、投葉資估算房地產(chǎn)茅開發(fā)項(xiàng)卸目投資騰估算的詳范圍，兼包括土犯地費(fèi)用藥、勘察準(zhǔn)設(shè)計和螞前期工屋程費(fèi)、筒房屋開蹤蝶發(fā)費(fèi)、型其他工半程費(fèi)、死開發(fā)期肥間稅費(fèi)寇、管理朋費(fèi)用、晚銷售費(fèi)愈用、財遭務(wù)費(fèi)用潤、不可詳預(yù)見費(fèi)習(xí)用。（一）疾土地費(fèi)殃用土地伏費(fèi)用默是指撐取得倚開發(fā)賽項(xiàng)目績用地理所發(fā)眨生的券費(fèi)用煤。包括麗以下晶幾種躁：劃猾撥或擁征收效土地木的征孝地拆始遷費(fèi)貍、出粉讓土鈔地的訂出讓技地價渣款、梨轉(zhuǎn)讓務(wù)土地共的土逼地轉(zhuǎn)次讓費(fèi)啞、租再用土濤地的澇土地碧租用昨費(fèi)、區(qū)股東拉投資識入股啄土地輕的投減資折昆價。1、征驅(qū)地拆遷嘆費(fèi)主要包起括集體磨土地征有收費(fèi)用給和城市焦房屋拆鵲遷費(fèi)用哪。集體土摩地征收費(fèi)費(fèi)用包趟括：土退地補(bǔ)償橡費(fèi)、安面置補(bǔ)助瞎費(fèi)、地型上附著云物和青致苗補(bǔ)償?shù)A費(fèi)、安套排被征周地農(nóng)民否的社會振保障費(fèi)茫用、征戴地管理捉費(fèi)、耕理地占用族稅、耕戀地開墾代費(fèi)、新幼菜地開紐奉發(fā)建設(shè)參基金。城市房利屋拆遷走費(fèi)用主浸要包括蛛：被拆海遷房屋刺的房地欣產(chǎn)市場端價格、哥2、出豪讓地價限款是國家他以土地楚所有者穿的身份午，將土吧地使用沙權(quán)在一布定年限父內(nèi)讓與誤土地使衡用者，硬并由土器地使用漫者向國既家支付澆的土地揭使用權(quán)撲出讓地尋價款。生地凍：是部指不等具有速城市低基礎(chǔ)謙設(shè)施豈的土指地，尤例如童荒地郵、農(nóng)銅地。毛地：獻(xiàn)是指具則有一定跑的城市爺基礎(chǔ)設(shè)圓施，有個待拆遷慮的房屋棉，尚未出完成房跪屋拆遷戀補(bǔ)償安職置的土蔬地。熟地車：是微指具伴有較曠完善眉的城胞市基袍礎(chǔ)設(shè)鐘施且季場地趙平整追，能紗直接洗在其號上建隆造建丟筑物匯的土弦地。根據(jù)基鏈礎(chǔ)設(shè)施奪完備程標(biāo)度，熟釋地又可衛(wèi)分為“雜三通一底平”、頂“五通窮一平”征、“七勤通一平秋”等的寨土地?！叭ㄓ|一平”覽一般是臨指通路袍、通水蔥、通電城和場地談平整；“五州通一吃平”謀是指災(zāi)具有顧了道禮路、杠供水匯、排媽水、轉(zhuǎn)電力謠、電蜜信等?；A(chǔ)薄設(shè)施陰條件捉以及攔場地努平整偽；“七段通一欣平”枕一般獨(dú)是指悔具有磁了道悉路、脅供水陪、排鉤水、濕電力頑、電馳信、駐燃?xì)猥F、熱岔力等餓基礎(chǔ)尖設(shè)施治條件好以及況場地枕平整戶。以出甘讓方店式取隸得熟莖地土得地使該用權(quán)挎時，曲土地睛出讓累地價拘款由土地出丈讓金、僻征地拆固遷費(fèi)和累基礎(chǔ)設(shè)孔施建設(shè)究費(fèi)構(gòu)成；以出讓膽方式獲販得城市倉毛地土鼠地使用攻權(quán)時，猾土地出固讓地價使款由土地讓出讓擁金和泡城市捷基礎(chǔ)貧設(shè)施牧配套嘗費(fèi)構(gòu)成，派獲得毛情地的開賢發(fā)商需斗要進(jìn)行事房屋拆好遷和土殼地開發(fā)扮活動，膝并相應(yīng)屠的支付軟城市房圖屋拆遷喉費(fèi)用。3、悠土地婆轉(zhuǎn)讓坊費(fèi)是指蠟土地界受讓蛇方向咬土地歡轉(zhuǎn)讓特方支猶付的部土地捎使用夾權(quán)的翅轉(zhuǎn)讓鞋費(fèi)。都依法京通過俱土地蛋出讓宗或轉(zhuǎn)勞讓方吃式取童得的育土地桐使用弓權(quán)可好以轉(zhuǎn)熄讓給谷其他揉合法奶使用大者。土地使丙用權(quán)轉(zhuǎn)辛讓時，地上躺建筑塘物及林其他割附著靠物的剩所有亂權(quán)隨之轉(zhuǎn)淚讓。4、扮合作風(fēng)用地泛的土格地費(fèi)售用主要頌通過帥土地俗作價逆入股樣來合繼作開簽發(fā)，昂其土鋪地費(fèi)我用的辛估算賺要通數(shù)過土榆地估協(xié)價所輸進(jìn)行咽評估驕。（二睡）前仍期工爸程費(fèi)主要剖包括驅(qū)開發(fā)匠項(xiàng)目清前期莫規(guī)劃疾、設(shè)值計、騎可行托性研費(fèi)究、杏水文楚地質(zhì)遇勘測性及“匯三通界一平飼”等捆土地推開發(fā)江工程坑費(fèi)支抖出。（三講）基盟礎(chǔ)設(shè)秧施建之設(shè)費(fèi)指室外肚工程費(fèi)存，是指悉建筑物愧2米以管外和項(xiàng)蔬目用地丘規(guī)劃紅蘇線以內(nèi)友的工程蛇管線建單設(shè)費(fèi)用孝、與市黑政設(shè)施沃的接口孫費(fèi)用以座及其他似室外工墳程費(fèi)用俘等。主要嗎包括早自來葵水、謠雨水出、污戚水、襲煤氣趴、熱孟力、夫供電廳、電邁信、茫道路類、綠撲化、纖環(huán)衛(wèi)微、室兵外照照明燈肉設(shè)施晌的建劑設(shè)費(fèi)漂用，頸各項(xiàng)亡設(shè)施傾與市匯政設(shè)士施干腹線、燭主管合、干繡道等冠的接手口費(fèi)滔用。一般按實(shí)際憶工程粗量估算。（四）腹建筑安彎裝工程繳費(fèi)是指建榜造房屋倉建筑物史所發(fā)生估的建筑坑工程費(fèi)進(jìn)用、設(shè)懷備購置煙費(fèi)用和網(wǎng)安裝工青程費(fèi)用蠅?？尚行匀f研究過垂程中，錦建筑安忘裝工程濱費(fèi)可以村采用單元估槽算法、刊單位指燙標(biāo)估算若法、工該程量近桃似匡算丙法、概伯算指標(biāo)做估算法案、概預(yù)弱算定額歲法，也問可以叛根據(jù)參類似臟工程伸經(jīng)驗(yàn)玻進(jìn)行喝估算美。1、單祥元估算朱法是指授以基眾本建軋設(shè)單還元的掘綜合窮投資獨(dú)乘以野單元拆數(shù)得萍到項(xiàng)積目或朝單項(xiàng)或工程逃總投倘資的敞估算爹方法遍。如以爽每間猛客房邪的綜組合投予資乘絞以客誼房數(shù)裁估算智一座宗酒店老的總侮投資改，以姓每張條病房肌的綜夕合投法資乘解以病建床數(shù)擋估算提一座膏醫(yī)院秤的總防投資虜?shù)取?、芒單位煩指標(biāo)櫻估算扛法是以那單位疑工程賠量投臉資乘臉以工批程量理得到捧單位從工程瞎投資仿的估屈算方才法。土建惕工程踢、給愉排水它工程救、照她明工仿程可幫按建坐筑平霉方米飲造價臂計算樹，采例暖工景程按劣耗熱言量（生千卡屠每小采時）烏指標(biāo)流計算第，變慰配電壟安裝華按設(shè)藝備容箭量（軋千伏犧安）干指標(biāo)盲計算片，集抗中空嘆調(diào)安隱裝按絲式冷負(fù)工荷量蝕（千屑卡每買小時陳）指肚標(biāo)計回算，合供熱位鍋爐老安裝政按每侄小時萬產(chǎn)生褲蒸汽扮量（班立方烤米每縮慧小時辟）指率標(biāo)計迎算，查各類慣圍墻良、室刷外管價線工智程按羽長度澡（米撈）指即標(biāo)計絕算，柴室外價道路距按道廈路面導(dǎo)積（棉平方愈米）撐指標(biāo)魄計算揉等。3、麗工程甘量近醋似匡饞算法采用與閘工程概役預(yù)算類越似的方刺法，先炎近似匡丹算工程春量，配惑上相應(yīng)惱的概預(yù)熄算定額既單價和轎取費(fèi)標(biāo)磨準(zhǔn)，近哥似計算涼項(xiàng)目投簡資。4、概級算指標(biāo)掏法采用綜紫合的單殿位建筑堤面積和霸建筑體弱積等建造筑工程當(dāng)概算指讀標(biāo)計算廚整個工感程費(fèi)用披。直接賽費(fèi)=溫每平緊方米辣造價樹指標(biāo)×建筑面趁積；主要嚼材料貌消耗殲量=白每平券方米裹材料低消耗咬量指塊標(biāo)×建筑添面積（五）懶公共配牛套設(shè)施闖建設(shè)費(fèi)是指居濤住小區(qū)飼內(nèi)為居匹民服務(wù)秩配套建渠設(shè)的各慚種非營惱利性的材公共配碌套設(shè)施思的建設(shè)取費(fèi)用。大主要包牧括居委進(jìn)會、派昌出所、孟托兒所淹、幼兒慮園、停忘車場等愿。一般齡按照鳳規(guī)劃聚指標(biāo)趨和實(shí)艘際工映程量眠計算蟻。（六擱）管隱理費(fèi)絡(luò)用是指房洲地產(chǎn)開才發(fā)企業(yè)煮的管理晨部門為零組織和疑管理房品地產(chǎn)項(xiàng)哨目的開鞏發(fā)經(jīng)營映活動而叨產(chǎn)生的循各項(xiàng)費(fèi)四用。主要包親括，管嫂理人員谷工資、刪職工福悅利費(fèi)、財辦公費(fèi)靜、差旅評費(fèi)、折舊碼費(fèi)、飾修理貨費(fèi)、工會跨經(jīng)費(fèi)、低職工教厚育經(jīng)費(fèi)亂、勞動襖保險費(fèi)橫、待業(yè)促保險費(fèi)揀、董事紹會費(fèi)、咨詢?nèi)再M(fèi)、泳審計墊費(fèi)、訴訟板費(fèi)、排寬污費(fèi)、房地斯產(chǎn)稅刃、土劇地使巧用稅、技術(shù)莫轉(zhuǎn)讓費(fèi)撈、技術(shù)俊開發(fā)費(fèi)凝、無形積資產(chǎn)攤歌銷、開情辦費(fèi)攤膀銷、業(yè)裙務(wù)招待嘆費(fèi)、壞叼賬損失蜓、存貨搶盤虧、加毀損和艦報廢損命失以及霸其他管伶理費(fèi)用坡。管理冒費(fèi)可劍按項(xiàng)逆目總響投資擇的3庫%~以5%毯估算處。如堅果房把地產(chǎn)酷開發(fā)喂企業(yè)奧同時脈開發(fā)野若干賺個項(xiàng)判目，佛管理窮費(fèi)用狡要分興攤。（七）額銷售費(fèi)際用是指崖房地抵產(chǎn)開更發(fā)企評業(yè)在搞銷售址房地稿產(chǎn)產(chǎn)車品過籍程中涂發(fā)生嘴的各徑項(xiàng)費(fèi)生用，略以及印專設(shè)向銷售貴機(jī)構(gòu)跳或委誕托銷熄售代葡理的摘各項(xiàng)傻費(fèi)用括。包括銷晨售人員良工資、夏獎金、附福利費(fèi)假、差旅拌費(fèi)，銷售福機(jī)構(gòu)燦的折用舊費(fèi)援、修歷理費(fèi)陡、物料消嘉耗費(fèi)、翠廣告宣誓傳費(fèi)、受代理費(fèi)桐、銷售元服務(wù)費(fèi)貿(mào)及銷售慈許可證泊申領(lǐng)費(fèi)循等。（八啟）不砌可預(yù)丟見費(fèi)不可預(yù)幸見費(fèi)用面根據(jù)項(xiàng)析目的復(fù)陷雜程度租和前述飛各項(xiàng)費(fèi)籌用估算更的準(zhǔn)確粱程度，母以上述謝各項(xiàng)費(fèi)支用之和累的2%勺~5%返核算。（九絲式）開聰發(fā)期砌間稅也費(fèi)房地俱產(chǎn)開覽發(fā)項(xiàng)侮目投株資估養(yǎng)算中希應(yīng)考琴慮項(xiàng)淺目開測發(fā)期拍間所隱負(fù)擔(dān)凳的各罷種稅湊金和話地方勵政府蒜或有悶關(guān)部泳門征諸收的劃費(fèi)用錘。主要包池括：固勉定資產(chǎn)巡壽投資方壘向調(diào)節(jié)子稅（現(xiàn)廢暫停征之收）、允城鎮(zhèn)土麥地使用脅稅、契灰稅、土妨地增值戚稅等。各項(xiàng)稅魚費(fèi)都按孟照國家柴的有關(guān)疤規(guī)定進(jìn)勁行估算符。財務(wù)狗評價典時，百土地鑼購置叛契稅躬一般雀計入龍土地逃費(fèi)用特中。排土地耀增值朗稅可唱在銷瞧售收艱入和宮銷售枯稅金暢及附魯加表擴(kuò)予以孔考慮雞。（十）鄉(xiāng)豐其他費(fèi)精用主要佩包括蔥施工叔圖設(shè)紛計審游查費(fèi)燃、工父程交裁易服梁務(wù)費(fèi)削、各率項(xiàng)檢演測費(fèi)棋用、惑施工舒噪聲逝及排梢污費(fèi)辜、工號程保飾險費(fèi)驢、施孔工執(zhí)旦照申拳領(lǐng)費(fèi)截等。（十一刪）財務(wù)跪費(fèi)用指企業(yè)財為籌集烘資金而塔發(fā)生的眠各項(xiàng)費(fèi)纖用，主猾要為借嚼款或債曲券的利勝息，還襲包括金貢融機(jī)構(gòu)復(fù)手續(xù)費(fèi)寫、融資縱代理費(fèi)靠、承諾怎費(fèi)、外撓匯匯兌箭凈損失評以及企過業(yè)籌資色發(fā)生的從其他財龍務(wù)費(fèi)用程。利息復(fù)計算踩可以襪參照賊金融筑市場濤利率屋和資中金分鉛期收堵入的枯情況嬸按復(fù)利計算；墳利息以競外的其仇他融資磨費(fèi)用一羊般占利全息的1觀0%左惜右。投資估社算土地茂費(fèi)用前期受工程虹費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)送施建設(shè)勞費(fèi)建筑通安裝肚工程臣費(fèi)公共鼠配套銀設(shè)施偉建設(shè)傭費(fèi)開發(fā)管場理費(fèi)用租售費(fèi)棉用不可雁預(yù)見童費(fèi)用財務(wù)費(fèi)孔用其他費(fèi)敬用二、驚收入蘋估算層與資汗金籌島措收入估挺算資金籌犬措（一戴）收錘入估棚算估算腰房地頌產(chǎn)開槐發(fā)項(xiàng)竹目的鮮收入扭，首膨先要靠制定易切實(shí)訪可行灘的租干售計咱劃。租售計疑劃的內(nèi)策容主要呼包括：鴨擬租售沿物業(yè)的六類型、去時間和妹相應(yīng)的略數(shù)量，棚租售價翅格，租路售收入真及收款棗方式。1、姨租售微方案（1駛）確摟定項(xiàng)版目是秤對外建出租俘、銷片售還蹈是租繁售并穗舉的險方式犬；（2績）確顯定可揭租售鉆的面構(gòu)積；（3）逼根據(jù)項(xiàng)太目狀況合進(jìn)行租蝕售進(jìn)度烈安排。2、腸租售它價格租售練價格巧應(yīng)在巨房地刪產(chǎn)市夜場分仍析的瞇基礎(chǔ)壺上確未定臣；一般院采用罰市場協(xié)比較知法來淺確定緩租售吧項(xiàng)目珍的價址格。3、貼租售限收入房地則產(chǎn)開新發(fā)項(xiàng)獻(xiàn)目的收租售搬收入褲等于敘可租暑售面抹積數(shù)猛量乘興以單你位租允售價綢格。返同時圖也要塊考慮本空置哭率的劃問題罰。潛在毛切租金收銜入—空驢置和收剩租損失顆+其他楚收入=劃有效毛辭收入有效毛刷收入—襲經(jīng)營費(fèi)棗用=凈遮經(jīng)營收較入經(jīng)營沒費(fèi)用胞一般迎考慮爹人員究費(fèi)用撈、物倡業(yè)共鬧用部洪位共旱用設(shè)寬施設(shè)怖備日拘常運(yùn)辜行和起維護(hù)位費(fèi)用帶，綠答化養(yǎng)匯護(hù)費(fèi)映用、悄清潔諷衛(wèi)生寒費(fèi)用擇、秩拒序維鐵護(hù)費(fèi)姑用、絞物業(yè)丈共用牧部位怎共用慶設(shè)施汁設(shè)備役及公農(nóng)眾責(zé)意任的噸保險桌費(fèi)用卡、辦斷公費(fèi)戚用以臺及房供產(chǎn)稅歷和法阿律費(fèi)繪用等犁。4、烏收款步方式收款方合式的確瓦定，應(yīng)遠(yuǎn)考慮當(dāng)遲地房地殘產(chǎn)交易魯?shù)母犊钪S習(xí)慣，雨確定分期要付款袍的期易數(shù)及猴各期煤付款茂的比乖例。（二）址資金籌舟措資金籌筍措計劃要以屋房地耐產(chǎn)開宋發(fā)項(xiàng)側(cè)目資戚金使鎖用計巖劃和鉆銷售影收入冤計劃鴿為基昏礎(chǔ)，針確定疫資金寸的來頓源和燃相應(yīng)時的數(shù)振量。項(xiàng)目悶的資望金來杰源通轟常有資本啊金、賤預(yù)租茂售收膜入及晃借貸考資金三種陸渠道句。為了滿烈足資金塞需求，烏可優(yōu)先搭選用資踏本金，請之后考早慮使用脅可投入亭的預(yù)租辜售收入陵，最后買仍然不婦滿足資貸金需求班時，可踢安排借于貸資金難。投資計田劃與資按金籌措天表序號項(xiàng)目合計開發(fā)經(jīng)營期123…n1項(xiàng)目總投資1.1開發(fā)建設(shè)投資1.2經(jīng)營資金2資金籌措2.1資本金2.2借貸資金2.3預(yù)售收入2.4預(yù)租收入2.5其他收入三、運(yùn)窯用假設(shè)絕開發(fā)法胃對土趨地價格突進(jìn)行測酷算假設(shè)島開發(fā)來法，跪也稱仙剩余貸法、捷預(yù)期淋開發(fā)去法、提開發(fā)俗法，隸是預(yù)間測估憂價對戰(zhàn)象開叉發(fā)完穗成后妹的價饒值和移后續(xù)刊開發(fā)柿建設(shè)斃的必劫要支準(zhǔn)出及候應(yīng)得樓利潤竊，然紫后將開發(fā)完云成后的墾價值減撇去后續(xù)僚開發(fā)建杯設(shè)的必伸要支出粗及應(yīng)得賀利潤來求畫取估喚價對資象價悟值的我方法筆。1、假贏設(shè)開發(fā)恰法估價偏的操作熊步驟（1托）調(diào)及查、聯(lián)了解但待開頃發(fā)房灑地產(chǎn)偉的狀顫況；（2）玩選擇最城佳的開面發(fā)利用局方式，限確定開評發(fā)完成抵后的房崗地產(chǎn)狀胖況；（3吐）估擠算后豪續(xù)開偏發(fā)經(jīng)粥營期逢；（4）洽預(yù)測開鑄發(fā)完成姻后的房洲地產(chǎn)價增值；（5經(jīng)）預(yù)庫測后彎續(xù)開敲發(fā)建鵲設(shè)的蘋必要峽支出蒜和應(yīng)罩得利報潤；（6）耕進(jìn)行具崖體計算邪，求出日待開發(fā)咸房地產(chǎn)環(huán)的價值龍。2、饑假設(shè)利開發(fā)句法的槍基本椒公式假設(shè)潑開發(fā)嘗法最鼠基本線的公傲式：待開膊發(fā)房泛地產(chǎn)院價值攪=開鬼發(fā)完騾成后紋的價東值—微后續(xù)次必要械支出劑及應(yīng)拘得利糕潤后續(xù)必趁要支出版及應(yīng)得安利潤=仔取得稅素費(fèi)+后迅續(xù)開發(fā)態(tài)成本+辜后續(xù)管胃理費(fèi)用砍+后續(xù)倦銷售費(fèi)最用+后鵝續(xù)投資被利息+瓶后續(xù)銷柴售稅費(fèi)差+后續(xù)碧開發(fā)利伴潤待開發(fā)惡房地產(chǎn)釀價值=墨開發(fā)完稻成后的汗房地產(chǎn)悄價值—鑄取得待喇開發(fā)房鎖地產(chǎn)的湯稅費(fèi)—洪后續(xù)開沙發(fā)成本趨—后續(xù)朋管理費(fèi)伍用—后嗚續(xù)銷售講費(fèi)用—夢后續(xù)投更資利息癥—后續(xù)驕銷售稅貴費(fèi)—后蕉續(xù)開發(fā)帖利潤用假設(shè)靠開發(fā)法肢來計算樹土地價廚格可以臣用現(xiàn)金流綿量折現(xiàn)岔法和傳進(jìn)統(tǒng)方法六。回憶速關(guān)于單資金泰等值刪的概浩念：時值與燭時點(diǎn)現(xiàn)值折現(xiàn)1、時值（t畏im支e榮va緣瑞lu椅e）睬與時點(diǎn)資金愈的數(shù)心值由野于計臂算利士息和周隨著頓時間黎的延習(xí)長而咐增值鴨，在墨每個承計息怪期期鴉末的盾數(shù)值自是不鑰同的倆。在某掃個資黃金時偉間節(jié)訂點(diǎn)上泉的數(shù)器值稱封為時疲值?，F(xiàn)金流拖量圖上磚，時謊間軸上津的某一抬點(diǎn)稱為吊時點(diǎn)。012345678A2A3A4A5A6A7A8A0A12．現(xiàn)值（P：卵pre伸sen聲tv院alu儲e）又稱期初艙值，是指杯發(fā)生在挨（折算胳為）時穿間序列起點(diǎn)處的資杠金值?？蠒r間序聾列的起柳點(diǎn)通常街是評價效時刻的蜻點(diǎn)，即絨現(xiàn)金流替量圖的湊零點(diǎn)處產(chǎn)。3．終值（F：飲fut哨ure差va策lue考）即資金娘發(fā)生在?。ɑ蛘鄹彼銥椋┬文骋惶靥於〞r間很序列終點(diǎn)的價值蠢。4．昆折現(xiàn)將時點(diǎn)狼處資金喪的時值折算為現(xiàn)值的過伶程稱單為折重現(xiàn)。題實(shí)際必上，叮折現(xiàn)被是求擁資金煌等值遙的一概種方晨法。3、筐現(xiàn)金尋流量趟法和功傳統(tǒng)螺方法巡壽的區(qū)佩別課本因P1瀉46例7-逝1：某蛇200渡0畝的妄成片荒妥地，適鋤宜進(jìn)行版“五通增一平”今的土地趙開發(fā)后疲分塊有甜償轉(zhuǎn)讓刪；可轉(zhuǎn)浴讓土地微面積的樹比率為袋75%軌；附近避地區(qū)與蜻之位置麻相當(dāng)?shù)奶J小塊“魄五通一下平”熟閑地的單資價為2才60萬辰元/畝引；項(xiàng)目吼開發(fā)期皮為3年輝；該成朋片荒地析開發(fā)成陷“五通舉一平”接熟地的碎開發(fā)成情本、管覺理費(fèi)用秒等費(fèi)用乎為30冷萬元/寬畝；貸好款年利桐率為8進(jìn)%；土堅地開發(fā)財?shù)哪昀櫟麧櫬蕿榇?0%明；當(dāng)?shù)氐释恋剞D(zhuǎn)洞讓中賣霸方需要碼繳納的腎營業(yè)稅腹等稅費(fèi)烘為轉(zhuǎn)讓鄰價格的耐6%；鄉(xiāng)豐買房需尺要繳納郊的契稅旨等稅費(fèi)色為轉(zhuǎn)讓營價格的貢4%。估請采用符傳統(tǒng)方灶法測算扎該成片顆荒地的欲總價和弄單價。待開睡發(fā)房貸地產(chǎn)阻價值噸=開拌發(fā)完擇成后勢的房保地產(chǎn)版價值挽—取蓋得待者開發(fā)偶房地正產(chǎn)的遭稅費(fèi)販—后壇續(xù)開謎發(fā)成唯本—遍后續(xù)吵管理竊費(fèi)用輩—后奏續(xù)銷考售費(fèi)妻用—先后續(xù)想投資降利息設(shè)—后達(dá)續(xù)銷賣售稅冷費(fèi)—熊后續(xù)條開發(fā)架利潤對開發(fā)摟完成后每的價值嚴(yán)以及后唇續(xù)的開尸發(fā)成本撈、管理元費(fèi)用、笨銷售費(fèi)捷用、銷室售稅費(fèi)亮的測算退，在傳芒統(tǒng)方法夸中主要唱是根據(jù)栗估價時偶點(diǎn)（通暴常為現(xiàn)肉在）的角房地產(chǎn)繁市場狀捎況作出賊的，即舞它們基懇本上是樹靜止在乳估價時藍(lán)點(diǎn)的金衫額。傳統(tǒng)跨方法袍不考?xì)垜]各撓項(xiàng)收淡入、目支出峽發(fā)生鏈的時誦間不臘同，前而是趙直接樓相加墻減，綁要計直算投默資利變息，桑計息油期通逗常到哥開發(fā)液完成川之時揉，即田不考拴慮預(yù)藥售，齒也不積考慮偶延遲登銷售垂。在傳統(tǒng)慚方法中避投資利吵息和開飲發(fā)利潤逢都單獨(dú)直體現(xiàn)出樹來。待開槍發(fā)土凈地價聾格=歡開發(fā)智完成櫻后的昂熟地協(xié)價值丹—取焦得待障開發(fā)藍(lán)房地慕產(chǎn)的敗稅費(fèi)女—后弱續(xù)開剝發(fā)成母本—懸后續(xù)橡管理補(bǔ)費(fèi)用息—后的續(xù)銷扇售費(fèi)察用—煩后續(xù)唐投資磚利息漆—后盈續(xù)銷叼售稅侵費(fèi)—沒后續(xù)父開發(fā)蘿利潤解：孤設(shè)該戴成片塘荒地茫的總砌價為厭V開發(fā)桶完成贏后的緞熟地雹總價憲值=2苦60董×2叫00欺0×征75鏟%=鳳39扇00望0(心萬元模)開發(fā)堂成本亭及管萌理費(fèi)駱用等捕費(fèi)用宵總額=30累×20債00=奴600保00（姐萬元）投資萍利息=（V揪+V×縫4%）愁×[(總1+8室%)3-1耗]+糞60顯00顏0×辦[(編1+破8%庫)1.5-1]候=0.納27+蚊734俊2(萬解元)轉(zhuǎn)讓開響發(fā)完成姿后的熟芒地的稅匙費(fèi)總額=3河90杯00刮0×濃6%活=2冷34現(xiàn)00郊（萬壁元）土地開成發(fā)利潤旨總額=（V辣+V×期4%）偏×3×喬10%羊+60疫000眼×1.喊5×1薯0%=親0.3對12+貨900雕0(萬屠元)購買新該成匆片荒餡地的奧稅費(fèi)待總額=V段×4%崖=0.燒04V付（萬元調(diào)）V=趁39冤00屠00驢-6跌00科00輩-（確0.暈27雄V+涼73豬42叔）-撒23己40烤0-歪（0簡.3墨12哈V+唉90貫00扶）-搜0.述04煌VV=習(xí)17特89斃51店（萬擔(dān)元）該片徐荒地疫總價鉗=1詞78晝95永1（毯萬元洲）該片荒躲地單價斥=17揪895素1/2兇000序=89堵.48油(萬元挎/畝)例7茫-2梁：某軍宗1沫0畝拒的“遷七通墾一平咐”熟瞇地，緊最佳命開發(fā)獨(dú)用途墻為寫柔字樓謎，容燭積率盤為2四.5星；土蕉地使盡用權(quán)閑年限歸為5楊0年摸，從敵20柳07療年1潤1月來起計任。取議得該塔宗土艦地后趙即動男工開英發(fā)，框預(yù)計視開發(fā)糧期為暴2年臘。各厘項(xiàng)開塘發(fā)費(fèi)胃用為惡：建季筑安皮裝工收程費(fèi)源為每尤平方父米建危筑面元積2油00弦0元常，勘刃察設(shè)命計、賠前期猛工程謠費(fèi)以事及其抱他工敞程費(fèi)燭按建讀安工起程費(fèi)求的1箱0%露計算丑，管哀理費(fèi)旱用為穗以上導(dǎo)費(fèi)用報的3駱%。鐮以上賴費(fèi)用宜在第李一年符需投容入4偵5%添,第盟二年風(fēng)需投稼入5甘5%待。在相第一濁年末棟需投就入廣荒告宣物傳等膜銷售券費(fèi)用烤，銷臣售費(fèi)士用取并售價最的2崗%，假設(shè)各污年的投稻入集中帳在年中。預(yù)勁計項(xiàng)湯目建輩成時幟即可垂全部泡售出鞋，售綠出時強(qiáng)的平加均價故格為企每平鼓方米皮建筑父面積范45飛00礦元。倍房地?fù)飚a(chǎn)交臨易中弄賣方妨應(yīng)繳擁納的趨營業(yè)叉稅等戒稅費(fèi)華為交場易價降格的害6%狂，買唯方應(yīng)酬繳納良的契蓄稅等沙稅費(fèi)界為交尚易價纖格的該4%陳。請古采用省現(xiàn)金澡流量宣折現(xiàn)撤法測跳算該奧宗地陶土地榜在20尼07刮年1面1月的總臥價及聚單價漲（折早現(xiàn)率東為1樓2%輪）對開坑發(fā)完汗成后朝的價屬值以嬌及后廟續(xù)的康開發(fā)鍬成本中、管貢理費(fèi)災(zāi)用、性銷售憤費(fèi)用扔、銷嬌售稅遵費(fèi)的表測算均，要須考慮破資金屠的時晴間價回值?，F(xiàn)金流六量折現(xiàn)總法要考賓慮各項(xiàng)兩收入、踏支出發(fā)礦生的時進(jìn)間不同皂，即首景先要把估它們折鞋算到同巡壽一時間哲上的價鄰值（直譯接或最飛終折算永到估價旅時點(diǎn)上麗），然評后再相望加減?，F(xiàn)金流襯量折現(xiàn)爪法中投嫂資利息揪和開發(fā)妙利潤都民不單獨(dú)倚顯現(xiàn)出脹來，而污是隱含手在折現(xiàn)匆過程中瓶。解：炭該寫更字樓罪的總籌建筑繳面積言=1搜0×犁66丹6.洞67陷×2們.5隆=1俯66都66耀.7取5（嘩平方藥米）開發(fā)完督成后的周總價值=45莊00×滅166丟66.況75/淚(1+較12%離)2=59窩78.局98(晌萬元)建筑安潮裝工程珍費(fèi)、勘趣察設(shè)計濟(jì)費(fèi)、前幅期工程雀費(fèi)、其騙他工程蜘費(fèi)和管填理費(fèi)=20臭00×果166傅66.輸75×懇(1+立10%德)×(撇1+3篇%)×蘿[45胸%/(滾1+1宇2%)0.掩5+5年5%縣/(域1+進(jìn)12促%)1.5]=3伙358葬.33賀(萬元棗)銷售費(fèi)廚用總額=（4貼500詳×16怕666烤.75害×2%喉）/(療1+1含2%)1.鹿5=12膽6.5抹5(萬淺元)銷售再稅費(fèi)掌總額=5膏97尺8.加98屆×6渠%=雖35唇8.誤74金（萬活元）設(shè)該宗北土地總速價為V判，購買哭該宗土塑地的稅圣費(fèi)總額宇=0.斑04V則：V=前20語53扶.2租3(崗萬元常)所以該芬宗土地娘在20位07年慎11月齒的價格鼠為：土地株總價陵=2吊05畝3.飄23攏(萬桌元)章，土熱地單見價=住20盤53舞.2鞋3/勝10撐=2像05幸.3宿2(泛萬元友/畝銜)第四蹤蝶節(jié)恰房地究產(chǎn)開測發(fā)項(xiàng)出目財押務(wù)評怪價房地秋產(chǎn)開蒼發(fā)投邪資項(xiàng)易目經(jīng)年濟(jì)評藏價的派目的倍，是湊考察沈項(xiàng)目盈的盈利藍(lán)能力敢和清輕償能棚力。盈利能懇力指標(biāo)簡是用來抄考察項(xiàng)油目盈利逃水平的兼指標(biāo)，賄包括靜亡態(tài)指標(biāo)貓和動態(tài)騙指標(biāo)兩須類。清償能偶力指標(biāo)績是指考食察項(xiàng)目龍計算期毯內(nèi)償債正能力的找指標(biāo)。破除了投距資者重尸視項(xiàng)目描的償債賺能力外翁，為項(xiàng)蠅目提供燈融資的衰金融機(jī)耕構(gòu)更加瀉重視項(xiàng)巧目償債填能力的晚評價結(jié)吵果。房地通產(chǎn)投室資項(xiàng)屬目經(jīng)族濟(jì)評拍價指凈標(biāo)體肝系項(xiàng)目類型盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資成本利潤率財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR借款償還期利息備付率資產(chǎn)負(fù)債率銷售利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV投資利潤率動態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期房地產(chǎn)置業(yè)投資投資利潤率財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR借款償還期償債備付率資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率資本金利潤率、資本金凈利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV現(xiàn)金回報率、投資回報率動態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期一、奪靜態(tài)諷經(jīng)濟(jì)往指標(biāo)炊評價益及其糞計算（一蘇）成蹈本利尋潤率啄和銷協(xié)售利精潤率成本利栽潤率(樂RPC釀)，指艇開發(fā)利乓潤占總今開發(fā)成奔本的比亂率，是初印步判斷瀉房地產(chǎn)克開發(fā)項(xiàng)蜘目財務(wù)險可行性朱的一個綿經(jīng)濟(jì)評匹價指標(biāo)跌。成本德利潤其率=夜（項(xiàng)殃目總?cè)遍_發(fā)請價值督-項(xiàng)負(fù)目總脂開發(fā)紛成本優(yōu)）/汪項(xiàng)目睛總開甜發(fā)成熊本×厭10犧0％測=（明開發(fā)茅商利鏟潤/培項(xiàng)目城總開器發(fā)成水本）刪×1瞧00辭％項(xiàng)目總惱開發(fā)價格值時，劇如果項(xiàng)壺目全部凱銷售，賞則等于樸總銷售義收入扣禁除銷售造稅費(fèi)后吳的凈銷蟲售收入顛；當(dāng)項(xiàng)夫目用于脈出租時壓,為項(xiàng)剩目在整膝個持有瓶期內(nèi)所養(yǎng)有凈經(jīng)但營收入你的現(xiàn)值意累積之篇和；項(xiàng)目總冊開發(fā)成賢本，是期房地產(chǎn)奶開發(fā)項(xiàng)蛛目在開榴發(fā)經(jīng)營狹期內(nèi)實(shí)溫際支出再的成本奔，一般憶包括項(xiàng)狠目總投陶資與建虧設(shè)期之背外的財碧務(wù)費(fèi)用頁。項(xiàng)目總長開發(fā)成便本是開畫發(fā)項(xiàng)目擺在開發(fā)滅經(jīng)營期傅內(nèi)實(shí)際繩支出的兩成本，稈包括土急地費(fèi)用樓、勘察耗設(shè)計和蓄前期工繳程費(fèi)、伴建筑安困裝工程勵費(fèi)、基認(rèn)礎(chǔ)設(shè)施類建設(shè)費(fèi)捏、公共鑼配套設(shè)寫施建設(shè)魔費(fèi)、其藏他工程蘭費(fèi)、開扛發(fā)期間岸稅費(fèi)、撇管理費(fèi)嗎用、銷深售費(fèi)用邪、財務(wù)駐費(fèi)用、平不可預(yù)堵見費(fèi)用娃等。（參照巡壽投資估玩算）成本載利潤蒸率一輝般與渡目標(biāo)隸利潤店率進(jìn)鄰行比個較，敢超過削目標(biāo)蚊利潤璃率，旬則該伏項(xiàng)目駕在經(jīng)弦濟(jì)上棵是可贊接受膛的。目標(biāo)孫利潤授率水石平的授高低島，與筒項(xiàng)目毫所在嚇地區(qū)稠的市速場競膨爭狀汁況、狀項(xiàng)目狹開發(fā)捧經(jīng)營屯期長涂度、那開發(fā)斥項(xiàng)目杠的物貞業(yè)類律型以束及貸苗款利姨率水渴平等研相關(guān)豪。一般來幟說，對貍于一個朗開發(fā)期登為2年注的商品誰住宅開無發(fā)項(xiàng)目炮，其目助標(biāo)成本御利潤率眨大體應(yīng)咱為35瞇%~4付5%。銷售利吉潤率：結(jié)是衡量遞房地產(chǎn)斧開發(fā)項(xiàng)腸目單位建銷售收源入盈利努水平的堡指標(biāo)。計算弱公式和為：敵銷售或利潤呢率=辦（銷警售利乖潤/像銷售司收入?yún)^(qū)）×逮10榨0％撐。銷售閑收入隨為銷忙售開捏發(fā)產(chǎn)歪品過陣程中獸取得吸的全掘部價寧款，暴包括肅現(xiàn)金垂、現(xiàn)要金等魔價物摘及其騾他經(jīng)岸濟(jì)利扯益；銷售利彩潤等于省開發(fā)項(xiàng)憐目銷售尸收入扣盯除總開潑發(fā)成本遵和銷售弊稅費(fèi)，妥其數(shù)值亮上等于期計算成恩本利潤恨率時的僚開發(fā)商劫利潤。（一哨）成妙本利客潤率幫和銷杰售利貸潤率例7-返4：某火房地產(chǎn)妄開發(fā)商詢以33鮮0萬元獅/畝的屋價格獲典得了一勉宗占地啟面積為蒙4.5濟(jì)畝的土形地，擬跡建一棟滔商住混而合樓，惰容積率花為3.稈5，建疏筑覆蓋杏率為5露5%，嶄樓高1擋6層，晶1至3鄭層為商乞鋪（建融筑面積視均相等方），4卡至16血層為住貴宅（均懂為標(biāo)準(zhǔn)既層），克建造成徑本為2囑000物元/平趟方米，花專業(yè)人厘員費(fèi)用珍為建造傷成本的獨(dú)5%，果行政性瓜收費(fèi)等勵其他費(fèi)與用為3嚇00萬暫元，管循理費(fèi)按盾土地成褲本、建赴造成本映、專業(yè)村人員費(fèi)繡用和其撿他費(fèi)用矩之和的內(nèi)3%計揀取，市理場推廣遮費(fèi)、銷帽售代理魯費(fèi)和銷孝售稅費(fèi)前分別為桐銷售收外入的1驅(qū)%、2俯%和6戚.5%棍，預(yù)計慚建成后蜘銷售均爬價68么00元浸/平方分米。項(xiàng)胃目開發(fā)胸期為3稻年，建績造期為小2年，曬地價于洽開始時獎一次性遠(yuǎn)投入，竊建造成胳本、專謝業(yè)人員括費(fèi)用、延其他費(fèi)爐用和管致理費(fèi)用值在建造鐮期內(nèi)均干勻投入寫；年貸隨款率為畏8%，園按季度下計息，毛融資費(fèi)瓦用為貸轟款利息但的10愉%。試炕計算項(xiàng)趙目的總愁建筑面詢積、標(biāo)康準(zhǔn)層每四層建筑顧面積和終開發(fā)商傭成本利奸潤率、第銷售利杜潤率分棉別為多余少？解：旬項(xiàng)目缺總建疲筑面變積=減4.叼5×織66鳴6.牢67浙×3雖.5朝=1好05哈00叨.0會5(處平方漂米)標(biāo)準(zhǔn)層昌每層建傅筑面積此=（1鴨050狀0.0則5-4寇.5×慎666礙.67音×55開%×3搬）/1康3=4前26.拒96（示平方米撿）1、項(xiàng)常目總開鞏發(fā)價值項(xiàng)目總塊銷售收落入=1傍050驗(yàn)0.0室5×6爛800擴(kuò)=71乏40.窩04（咽萬元）銷售稅梁費(fèi)=7瞧140虹.04來×6.隆5%=撤464露.10驕(萬元專)項(xiàng)目烤總開寫發(fā)價見值=乳71講40畏.0慢4-鋪46冊4.達(dá)1=達(dá)66恰75耕.9鈔3(召萬元跳)2、錢項(xiàng)目洞總開蹈發(fā)成災(zāi)本（1）黃土地成擋本=3腫30×四4.5繁=14河85（營萬元）（2）意建造成五本=1睡050卻0.0喘4×2憶000載=21慈00.錯01（底萬元）（3）嫂專業(yè)人冒員費(fèi)用房誠（建造鋸師、結(jié)總構(gòu)、造渾價、機(jī)租電、監(jiān)捎理工程施師等費(fèi)行用）2扯100愧.01寸×5%壘=10針5（萬境元）（4袖）其駐他費(fèi)雄用：佩30振0萬馳元（5爺）管到理費(fèi)仔：（鼓14送85湖+2運(yùn)10份0.孔01魄+1令05儉+3個00校）×千3%母=1犯19卸.7抬（萬橫元）（6）政財務(wù)費(fèi)藥用：土地來費(fèi)用沃利息言=1器48前5×揭[(即1+餡8%尖/4趕)3×4-1]窩=39爸8.3辛4(萬鳴元)建造費(fèi)億用、專疏業(yè)人員輕費(fèi)用、蕉其他費(fèi)指用、管旅理費(fèi)用狂利息=劍（21沉00.竄01+貍105堂+30開0+1咱19.相7）×包[(1垮+8%退/4)（2歇/2逆）×焦4-扒1]=2疲16.艱36（菌萬元）融資該費(fèi)用捷：（規(guī)39聞8.培34朱+2型16跌.3恒6）桌×1鋪0%物=6速1.更47亭（萬浙元）財務(wù)費(fèi)吃用總計護(hù)：39類8.3裁4+2僵16.扔36+典61.點(diǎn)47=伏676龍.17非（萬元斑）（7塊）市艦場推微廣及嬌銷售憤代理蒼費(fèi)用除：7句14削0.上04貞×(杰1%媽+2攻%)德=2雷14威.2電(萬告元)（8嚇）項(xiàng)谷目總棟開發(fā)摧成本喚：1角48犬5+昏21紛00井.0倚1+首10甚5+蔑30洪0+蟻11譜9.勇7+報67鏈6.得17刪+2泊14畜.2浴=5忠00燃0.秤08本（萬欲元）3、賞開發(fā)名商利幣潤：66智75懼.9鐵3-筆50央00數(shù).0豆8=汪16側(cè)75裁.8凈5（企萬元森）4、位開發(fā)探商成厘本利班潤率：（1您675射.85宜/50單00.究08）麻×10馬0%=變33.到52%5、跡開發(fā)辭商銷雜售利殺潤率：（佳16洲75暈.8拌5/您71盡40碗.0城4）鼠×1額00迎%=音23菜.4漏7%練習(xí)襲：課麗本P攏17搞3-躬9（二）卵投資利急潤率分為開蹈發(fā)投資腦的投資色利潤率墨和置業(yè)亭投資的絕投資利浪潤率獸。開發(fā)投匙資的投豎資利潤孫率是指文開發(fā)項(xiàng)甘目年平豈均利潤割額占開構(gòu)發(fā)項(xiàng)目疤總投資墓的比率另。開發(fā)項(xiàng)球目總投葵資與項(xiàng)返目總開廳發(fā)成本枝的差異段在于前亦者不含吼財務(wù)費(fèi)洲用。置業(yè)紹投資屆的投孤資利援潤率臟是指槳項(xiàng)目臉經(jīng)營宗期內(nèi)艷一個躲正常卻年份易的年彼利潤岸總額繼或項(xiàng)到目經(jīng)示營期絡(luò)內(nèi)年蹈平均役利潤遵總額貓與項(xiàng)踢目總作投資第的比唱率。投資州利潤懶率=迅（年狠利潤黎總額危或年劑平均全利潤殺總額服/項(xiàng)腰目總似投資街）×處10莫0%利潤總貌額=經(jīng)銷營收入旅（含銷奴售、出淘租、自而營）-右經(jīng)營成斬本-運(yùn)宋營費(fèi)用劍-銷售勵稅金銷售稅河金=營芒業(yè)稅+諒城市維勿護(hù)建設(shè)大稅+教繳育費(fèi)附隸加項(xiàng)目總凳投資=躬項(xiàng)目總托開發(fā)成仔本+經(jīng)促營資金在財蠻務(wù)評盼價時戀，將伴投資駛利潤塊率與計行業(yè)奧平均肌利潤求率對神比，餅以判妨別項(xiàng)豆目平騰均投掃資盈派利能副力是梁否達(dá)炸到本忙行業(yè)蒙的平銜均水陷平。(三)翻資本金雞利潤率渡和資本眨金凈利薪潤率1、輸資本待金利君潤率磚：是柱指項(xiàng)舉目經(jīng)倦營期歉內(nèi)一煤個正連常年首份的絨年利怨?jié)櫩傋C額或桑項(xiàng)目齒經(jīng)營錦期內(nèi)伏年平賊均利灘潤總捐額與燈資本執(zhí)金的悼比率努，它麥反映映投入母項(xiàng)目假的資喜本金充的盈全利能憤力。資本金班是投資士者為房項(xiàng)地產(chǎn)投友資項(xiàng)目翁投入的資資本金哄或權(quán)益繡資本。資本金堤利潤率造=（年解利潤總波額或年惱平均利漁潤總額再/資本須金）×給100壓%2、資呀本金凈拉利潤率良：是指根項(xiàng)目經(jīng)圈營期內(nèi)乳一個正抹常年份次的年稅白后利潤辯總額或蛋項(xiàng)目經(jīng)塊營期內(nèi)餅?zāi)昶骄蓝惡罂倠D額與資目本金的邁比率，倚它反映盯投入項(xiàng)桐目的資都本金的班盈利能吹力。資本金煎凈利潤賣率=（梯年稅后獻(xiàn)利潤總比額或年骨平均稅蹄后利潤哈總額/勞資本金撤）×1刪00%例：已門知某房右地產(chǎn)投隔資項(xiàng)目錢的購買輪投資為六450暫0萬元仔，流動寧資金為羅500枯萬元。鹽如果投租資者投朗入的資停本金為喘150室0萬元餅，經(jīng)營薯期內(nèi)年途平均利衣潤總額訂為65撫0萬元唱、年平龜均稅后仰利潤總站額為5涉00萬頂元。試貢計算該程投資項(xiàng)慨目的投熱資利潤爹率、資引本金利毒潤率、農(nóng)資本金伴凈利潤息率。投資掏利潤途率=偽（年遲平均文利潤壺總額嚼/項(xiàng)校目總先投資事）×繪10崖0%紹=6甘50膀/(淋45環(huán)00頁+5殲00重)壘×1狂00數(shù)%=戰(zhàn)13先%資本金齒利潤率靠=（年設(shè)平均利廉潤總額杰/資本糠金）×鴨100瘡%=6恰50/獵150漏0×早100晴%=4較3.3胞%資本金跪凈利潤狼率=（沫年平均芹稅后平去均總額擱/資本鑄金）×朗100較%=5沫00/崖150糧0×橡100扶%=3汽3.3漢%（四漫）靜況態(tài)投大資回藝收期課本柏P1求51桶例副7-駝3（五漢）現(xiàn)徐金回毒報率味和投場資回按報率是房地澆產(chǎn)置業(yè)蔬投資過展程中，較投資者但量測投酒資績效捕的指標(biāo)臣，反映魄了置業(yè)摘投資項(xiàng)糾目的盈徹利能力趣。1、現(xiàn)繁金回報塘率是指什房地產(chǎn)刷置業(yè)投姐資中，粉每年所供獲得的笑現(xiàn)金報晃酬與投糟資者初端始投入見的權(quán)益桑資本的饞比率。忌反映了渾初始現(xiàn)牛金投資嚼或首付掀款與年堆現(xiàn)金收顫入之間境的關(guān)系陷。2、嶄投資非回報晝率是糕指房花地產(chǎn)瘦置業(yè)天投資正中，俱每年維所獲虧得的之凈收乘益與進(jìn)投資恰者初濟(jì)始投元入的肢權(quán)益界資本蟲的比樹率。遙相對沉于現(xiàn)經(jīng)金回練報率階來說琴，投全資回桃報率縫中的你收益謠包括拌了還哲本付世息中倡投資餃者所遮獲得棚的物節(jié)業(yè)權(quán)社益增抬加的節(jié)價值灑，還陣可以未考慮清將物密業(yè)升象值所射帶來找的收琴益計康入投銅資收恥益。二、動視態(tài)盈利財能力指嶺標(biāo)及其肢計算1、財蝴務(wù)內(nèi)部應(yīng)收益率2、惱財務(wù)森凈現(xiàn)蔑值3、動敬態(tài)投資暑回收期三、清乓償能力糕分析利息借款殲償還糊期利息州備付皇率償債筑備付敬率資產(chǎn)負(fù)陰債率流動萌比率速動比蔽率（一）胳利息按年計數(shù)息時，途為簡化礦計算，毛假定借京款發(fā)生駐當(dāng)年均換在年中筋支用，元按半年點(diǎn)計息，您其后年健份按全豆年計息距；還款揮當(dāng)年按希年末償撫還，按順全年計雀息。每年濃應(yīng)計市利息匆=（盞年初第借款輕本息辜累計蘇+本若年借縫款額照/2私）×自貸款汁利息例7顛-8鵝某房截地產(chǎn)升項(xiàng)目掙，建狗設(shè)期瞎為3著年，箭在建段設(shè)期鑼第一剛年貸喬款3燭00柜0萬星元，批第二療年貸舅款4款00健0萬味元，項(xiàng)第三恭年貸己款3鐵00器0萬省元，診年利旱率為怒7%樸，計陽算該部項(xiàng)目類建設(shè)情期貸矩款利蛋息。每年應(yīng)馳計利息閱=（年轉(zhuǎn)初借款謠本息累光計+本冠年借款謙額/2波）×貸鏈款利息第一年乘借款額源：30卵00萬左元第一丈年貸豪款利拴息：衣（3悶00摸0/房誠2）仁×7諒%=餅10爛5萬廈元第二年齒貸款利廈息：（脖300母0+1巧05+伶400遼0/2祖）×7霉%=3削57.艇35萬羨元第三擊年貸際款利張息：榜（3慶00黃0+熄10終5+柔35咱7.炊35夸+4遭00累0+膏30瘦00怠/2血）×停7%港=6益27涼.3池6萬扒元建設(shè)畢期末陷累積刊貸款診利息氧為1窮05鋸+3話57寫.3叛5+途62猾7.將36痛=1互08津9.韻71（二）次借款償激還期借款工償還陳期是店指在卵國家梳規(guī)定錯及房發(fā)地產(chǎn)崖投資別項(xiàng)目膜具體凳財務(wù)鄭條件母下，落項(xiàng)目鉆開發(fā)橫經(jīng)營榴期內(nèi)雪使用痛可用仆作還抗款的利潤忌、折津舊、膨攤銷傾及其板他還曉款資喊金償值還項(xiàng)貪目借糊款本掌息所需要灶的時間笨。房地茶產(chǎn)置減業(yè)投睜資項(xiàng)敢目和接房地恒產(chǎn)開晴發(fā)之轉(zhuǎn)后進(jìn)緒行出園租經(jīng)澇營或悅自營均的項(xiàng)究目，衣需要煙計算跟借款婚償還坡期。房地譜產(chǎn)開袋發(fā)項(xiàng)全目用味于銷僻售時意，不計算借款償城還期。借款林償還罪期可拴用資云金來步源與族運(yùn)用事表或江借款壁還本繼付息狐計算拴表直慢接計蝕算。借款償塑還期=長借款償封還后開缺始出現(xiàn)豪盈余年棒份數(shù)-粉開始借士款年份闊+當(dāng)年紡償還借譯款額/蹲當(dāng)年可甜用于還域款金額借款蜜還本建付息祖計算克表序號項(xiàng)目計算期合計123n-1n1借款還本付息1.1年初本息余額1.2本年借款1.3本年應(yīng)付利息1.4本年還本利息1.4.1本年本金償還1.4.2本年利息支付2還本付息資金來源2.1未分配利潤3償還本金后余額例7含-9陣：某倒房地忌產(chǎn)開億發(fā)項(xiàng)讀目在校第2犬年投聾資時奧開始粉運(yùn)用嶄銀行摩貸款之，第蓄8年笛時開趨始出藥現(xiàn)借知款償暫還盈蛛余，盡貸款吃利息適為8評%，開各年歷還款求情況取如下凡表所曬示，著假設(shè)煌銀行聚要求扇的還征款期銹限為弱8年區(qū)，試謀計算合項(xiàng)目錄的借趨款償億還期由并判脖斷其跡清償征能力乒。序號項(xiàng)目計算期12345678

1借款還本付息

1.1年初本息余額052011861904288923201506

1.2本年借款500600600800000

1.3本年應(yīng)付利息2066119184231186120

1.4本年還本利息80010001626

1.4.1本年本金償還1808141506

1.