房地產(chǎn)市場調(diào)查與三

房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析1.1房地產(chǎn)市場分析的步驟1.5房地產(chǎn)市場預(yù)測1.4房地產(chǎn)市場調(diào)查1.3房地產(chǎn)市場調(diào)查報告1.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容主要內(nèi)容1.1房地產(chǎn)市場分析的步驟(1)確定調(diào)查目的。即該調(diào)查是為投資方案選擇與決策服務(wù)、為解決某一具體問題或發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會服務(wù)、為場地選擇或產(chǎn)品定位服務(wù)，還是為編制一般的市場研究報告服務(wù)。(2)確立調(diào)查目標(biāo)。主要決定該項調(diào)查的范圍及所需解決的主要問題。(3)選擇調(diào)查方法。主要確定該項調(diào)查所需數(shù)據(jù)的類型與收集方法、數(shù)據(jù)處理過程中定性和定量方法的選擇。(4)估算調(diào)查過程所需的時間和費用，以及調(diào)查結(jié)果的預(yù)期價格(5)數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析。(6)市場調(diào)查的結(jié)論與建議。1.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容1.2.1點——單個樓盤1.2.2線和面——區(qū)域市場1.2.3體——宏觀環(huán)境1.2.1點——單個樓盤⑴產(chǎn)品分析⑵價格組合⑶廣告策略⑷銷售執(zhí)行產(chǎn)品分析的第一部分是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性（商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等），了解區(qū)域交通狀況（公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等），區(qū)域公共配套設(shè)施（水、電煤等市政配套，公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿(mào)市場、著名餐館等生活配套）和人文環(huán)境等；小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰，它的進(jìn)出道路如何，是否臨街，等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。應(yīng)該講，樓盤的地理位置也應(yīng)該從屬于產(chǎn)品的某一方面，但因為它的至關(guān)重要性，所以我們就把它單獨立項進(jìn)行討論。⑴產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析的第二部分是對具體產(chǎn)品的分析，這是樓盤市調(diào)的主體部分。該部分重點在于了解樓盤的指標(biāo)和參數(shù)，它具體包括土地大小，總建面積，產(chǎn)品類別與規(guī)劃，建筑設(shè)計與外觀，總建套數(shù)與房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設(shè)施和施工進(jìn)度，等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)，只有認(rèn)真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。產(chǎn)品因素中還有一個特別項目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它就是我們常說的公司的組成，即樓盤的投資、設(shè)計、建設(shè)和物業(yè)管理等主要事項的承擔(dān)公司是誰，他們的資質(zhì)如何，彼此間是如何合作的，等等。從公司的組成狀況我們可以間接地評估樓盤的資信度。樓盤的價格組合主要包括產(chǎn)品的單價、總價和付款方式。剖析價格組合，并了解其運用策略也是市場調(diào)查最吸引人的地方。廣告策略主要包括廣告基調(diào)的推敲，主要訴求點的把握，媒體的選擇，廣告密度的安排和具體實施效果，等等。具體廣告行為的市場調(diào)查不可能囊括各方面的大小事項，關(guān)鍵是把握其廣告策劃的精髓研究銷售執(zhí)行是市場調(diào)查最關(guān)鍵的地方，它一方面是指具體的業(yè)務(wù)安排，如銷售點的選擇、人員的配置、業(yè)務(wù)執(zhí)行等，另一方面則是調(diào)查實際銷售結(jié)果，如什么樣的房型最好賣，什么樣的總價最為市場所接受，吸引客戶最主要的地方是什么，購房客戶群有什么特征，等等，所有的這一切都是市場調(diào)查所應(yīng)該了解的。⑵價格組合⑶廣告策略⑷銷售執(zhí)行1.2.2線和面——區(qū)域市場⑴區(qū)域分析區(qū)域分析也就是指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通動線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評估。如通過區(qū)域分析我們便可得知，上海虹橋開發(fā)區(qū)的崛起，是因為在客觀上虹橋飛機(jī)場至市中心的良性交通狀況，主觀上又有政府對虹橋商貿(mào)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。⑵區(qū)域產(chǎn)品區(qū)域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置分布、單價分布、總價結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反應(yīng)和市場空白點的捕捉等。分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認(rèn)真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點，以及它們市場反映強(qiáng)弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質(zhì)的情況下，其中的一個賣得相當(dāng)好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應(yīng)該著力分析的地方。⑶需求特征需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度、人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模、購買力水平、客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征、人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好等。需求特征是我們從客戶的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是我們對產(chǎn)品不斷創(chuàng)新的動力與源泉。1.2.3體——宏觀環(huán)境⑴政治社會政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程等方面的情況。政治穩(wěn)定是社會發(fā)展的基石，國家運作體制的民主發(fā)展則是政治穩(wěn)定的長久保證……剖析房地產(chǎn)市場，政治社會并不是一個可有可無的因素。⑵經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素是所有房地產(chǎn)宏觀因素中對公司和個人最為顯現(xiàn)最為直接的因素。它包括國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財政收支與物價、人口數(shù)量與消費、居民收入與儲蓄等各種因素。⑶行政法規(guī)行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項內(nèi)容。⑷國際狀況現(xiàn)代社會，國際交往頻繁，使得一國經(jīng)濟(jì)、政治、文化常常影響著與其有關(guān)的國家和地區(qū)。國際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)的影響不容忽視。點、面（線）、體構(gòu)成了房地產(chǎn)市場調(diào)查的基本框架，它的融會貫通則是房地產(chǎn)市場深入研究的有效途徑，只有認(rèn)真地進(jìn)行市場調(diào)查，科學(xué)地進(jìn)行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。1.3房地產(chǎn)市場調(diào)查報告（一）報告題目（二）報告目錄和摘要（三）報告的正文（四）附錄文件（一）報告題目

一般習(xí)慣，報告題目的下方應(yīng)注明報告人或單位、報告日期、報告呈交的對象等（二）報告目錄和摘要

報告內(nèi)容較多時應(yīng)編寫目錄或索引及內(nèi)容提要，報告的“報告摘要”主要應(yīng)包括四個方面的內(nèi)容：（１）明確提出本次調(diào)查的目標(biāo)；（２）簡要提出本次調(diào)查的時間、地點、對象、范圍以及調(diào)查的主要項目；（３）簡要介紹調(diào)查實施的方法、手段以及對調(diào)查結(jié)果的影響；（４）調(diào)查中的主要發(fā)現(xiàn)，或結(jié)論性內(nèi)容。（重點）例

報告摘要

本次調(diào)查的目標(biāo)是了解和分析城市居民酒類消費的習(xí)慣與水平。按照隨機(jī)抽樣的方法，從成都、武漢、鄭州、天津和大連等五個城市中各抽取200名年齡為21～59歲的男性居民，組成調(diào)查樣本。由訪問員按照調(diào)查問卷進(jìn)行調(diào)查。收集資料的開始時間為1999年12月11月15日，結(jié)束時間為1999年12月10日。有效問卷回收率為98％。經(jīng)統(tǒng)一匯總、檢查，樣本代表性較高。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南北方居民飲酒習(xí)慣有較大的差別，南方的居民以果酒和洋酒為主，北方則以中低檔白酒為主。但兩者的共同特點是，禮品酒的消費量占了很大的比重；在公共場合與其他人一起喝酒的比例約為１／５。

其他較為主要的調(diào)查結(jié)果包括：城市居民平均每兩周喝一次酒，果酒與白酒混合飲用。平均每次喝酒量為１．２兩。禮品酒的平均價格為１２．６０元／瓶，自己喝的平均價格為５元／瓶，而與朋友一起平均飲用的酒的平均價格為７．２元／瓶。

在對調(diào)查資料的分析中，還發(fā)現(xiàn)年齡、職業(yè)、受教育水平對飲酒種類和習(xí)慣有一定的影響，盡管差別不大，但很顯著。

調(diào)查報告分五部分，約４萬字。（三）報告的正文

正文是完整的市場調(diào)查報告，應(yīng)依據(jù)調(diào)查內(nèi)容充分展開。一般正文包括四個部分：（１）調(diào)查方案，包括整體方案和技術(shù)方案的執(zhí)行結(jié)果的評價，特別是關(guān)于調(diào)查對象的現(xiàn)在、問題的設(shè)計及依據(jù)、收集資料的方式及調(diào)查時間等方法的評價；（２）分析問題的角度和出發(fā)點，包括對測量方式的解釋及調(diào)查誤差的估計；（３）提煉分析的結(jié)論性意見（重點）；（４）提出建議對策，或依據(jù)資料對發(fā)展趨勢進(jìn)行估計等(重點)（四）附錄文件

數(shù)據(jù)匯總表、統(tǒng)計公式或統(tǒng)計參數(shù)現(xiàn)在的依據(jù)、相關(guān)資料與數(shù)據(jù)等。1.4房地產(chǎn)市場調(diào)查1.4.1調(diào)查準(zhǔn)備1.4.3調(diào)查分析1.4.2正式調(diào)查1.4.1調(diào)查準(zhǔn)備1.4.1.1確定調(diào)查目的及內(nèi)容1.4.1.4設(shè)計調(diào)查問卷1.4.1.3確定調(diào)查對象1.4.1.2確定調(diào)查計劃1.4.1.5房地產(chǎn)樓盤市調(diào)詳表1.繞4.藍(lán)1.麻1件確獵定調(diào)跪查目壇的及棍內(nèi)容知道調(diào)毛查什么斃比知道念如何調(diào)歡查更重晃要！企業(yè)耍需要訊解決粉的問盲題初步抗調(diào)查調(diào)查返目的調(diào)查挨內(nèi)容發(fā)散簽分析如：銷剩售量下薄降初步調(diào)查自診市場分析（尋求分到更大的“餡餅”）若不榆考慮烏自身互診斷安，經(jīng)禮發(fā)散燭分析農(nóng)，調(diào)賠研結(jié)銅構(gòu)體嫁系可撿如下制表需要調(diào)研的子項目需要調(diào)研的子子項目需要調(diào)研的子子子項目針對競爭物業(yè)的調(diào)查針對功能相近物業(yè)的調(diào)查位置規(guī)模價格配套設(shè)施容積率、綠化率戶型設(shè)計特色進(jìn)度（開、竣工、開盤時間）開發(fā)商、承建商、設(shè)計者、物業(yè)管理公司、代理商得房率銷售措施目標(biāo)客戶群強(qiáng)勢賣點弱勢規(guī)避銷售率（市場占有率）物業(yè)管理特色及收費……針對檔次相近物業(yè)的調(diào)查……針對地域相近物業(yè)的調(diào)查……針對銷售措施相近物業(yè)的調(diào)查……針對配套相近物業(yè)的調(diào)查…………

針對消費者的調(diào)查樣本基本資料性別年齡文化程度職業(yè)家庭結(jié)構(gòu)原居住地及面積……購買力水平家庭收入家庭支出家庭收支余額流向月供能力購買力投向物業(yè)類別購買偏好地段偏好戶型偏好價格偏好面積偏好建筑風(fēng)格偏好付款方式偏好裝修檔次偏好……購買決策決策參與影響因素（排序）配套要求配套設(shè)施種類（排序）信息渠道（排序）對競爭樓盤的評述

…………針對整體市場的調(diào)查政治環(huán)境調(diào)查政局國際（地區(qū)間）關(guān)系政策法規(guī)……社會環(huán)境調(diào)查（地域）歷史文化現(xiàn)代生活方式人口增長、總量及其結(jié)構(gòu)社會治安經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)總量調(diào)查（不同時間、不同地區(qū)、不同物業(yè)類型、不同開發(fā)商）投資額開工面積竣工面積銷售面積空置率行業(yè)稅費率行業(yè)平均利潤率……

1.4喘.1.洪2租確定調(diào)落查計劃包括漁三部肆分：(1)蓬市場頁調(diào)查總亭體方案關(guān)于鬧調(diào)查蜂的性沖質(zhì)與須目標(biāo)蒸、被章調(diào)查北項目叉、被伴調(diào)查喚對象獅、資云料收拒集方滔式、麥調(diào)查問時間收、調(diào)屢查數(shù)驢據(jù)統(tǒng)夸計分血析方詞法、麗總費勿用及否付款志方式炒、可耗預(yù)見流的有管利與淘不利壤條件條等地攝說明欠。(2)忙市閱場調(diào)查豈技術(shù)方倉案包括栗抽樣近方法答、樣薄本規(guī)蓄模的晃確定朽、各遵調(diào)查頃階段姑的質(zhì)刺量控嘩制、修調(diào)查眨結(jié)果妻的檢些驗等乎。(3)愚市繁場調(diào)查霜經(jīng)費預(yù)尤算方案1.4聽.1.堤3均確定調(diào)讓查對象面對一站個調(diào)查族總體，當(dāng)通常需倒采用一興定抽樣傍方法，廊抽取樣餓本，作豪為調(diào)查享對象。滿常用的萌抽樣方誓法有：(1染)裝簡嫌單隨疲機(jī)抽粒樣(2)畢分層岡抽樣(3)跟整群雹抽樣(4)遙等距厘抽樣(5)莊便利駐抽樣(6典)江判斷慰抽樣(7)條配額右抽樣(8)似滾雪砍球式抽管樣(1)府簡漢單隨機(jī)億抽樣對總?cè)贵w不灘經(jīng)任猾何分吃組、耗排列吸完全授客觀斯地從眼中抽艇取調(diào)室查單筒位。前提：頸樣本框么已知（剃具體總應(yīng)體單位始的清單萌）特點：聾每一總層體單位擦進(jìn)入樣懂本的概營率是相壞同的。又有兩域種抽樣程方法：a.抽簽要：把蒸樣本辰編號獵，放魚在容通器里倒，隨嫌機(jī)抓寇取。b.利用隨慣機(jī)數(shù)表清：利用exc河el中的隨恥機(jī)數(shù)表立發(fā)生器河產(chǎn)生IN顫T（性RA胖ND幕(寨)*類(b絮-a結(jié))+剛a）例：天產(chǎn)生艘0～限10五0之煙間的香隨機(jī)啄數(shù)表子，INT歸（RA襖ND(跪)*1緞00）當(dāng)樣轟本較街大時簡，可鮮用隨萍機(jī)數(shù)斃表，攀按如澆下方扇法抽其取樣局本：i事先杯確定預(yù)按列貓產(chǎn)生揪幾位棗數(shù)為析抽選伐樣本生；ii以擲骰狐子得的齒數(shù)為起年始列，喉產(chǎn)生數(shù)擁字；ii靠i若產(chǎn)春生的池數(shù)在者樣本蒼編號玻以外奸，則迷放棄雙。1462676953864349027408469412660625895094344698209650209865999307154441(2灶)顆分層盟抽樣（分勿類抽構(gòu)樣、掛類型葬抽樣叨）先將屬總體制按一績定標(biāo)明志分鑰層，遞然后驅(qū)在各容層中立采用艱簡單扒隨機(jī)圍抽樣排抽取肯樣本薄的一范種抽塘樣方郊式。呼提高旁了樣寨本的鼓代表搬性及胳抽樣地效率抱。當(dāng)群胳間差租異大白，群等內(nèi)差護(hù)異小刺時可續(xù)采用臟。如在每槳個居委板會抽取煌若干家等庭收集恨對某小統(tǒng)學(xué)辦學(xué)拖的意見妄。(3)瀉整群凡抽樣將總藝體按換一定僻標(biāo)準(zhǔn)懷劃分相成群沃或集無體，采以群灣或集院體為蘇單位眨按隨校機(jī)的垃原則辦從整配體中違抽取斬若干環(huán)群或亭集體邀，作霞為總茅體的隔樣本頓，并刷對被卷抽中糞各群仙中的譜每一躁個單泡位都殃進(jìn)行域?qū)嶋H昆調(diào)查勉。優(yōu)：僑節(jié)約冰調(diào)查哲成本沸。當(dāng)群楊間差節(jié)異小粱，群誦內(nèi)差持異大胳時可臟采用首。如每周健48小煎時中抽含6個小伶時的產(chǎn)頃品檢驗睡；若干儀箱啤酒待中每瓶晃均檢驗豪；若干高打襪子查每雙均禁檢驗等虹。與分嫁層相比武：群之末間盡可屢能無差床異，群借內(nèi)部允姑許明顯睡差異（基正好相貪反）。(4)盈等距窯抽樣先將結(jié)總體潤按某時一方獨式進(jìn)陪行排花列，曬然后茄從總課體中周等間課隔地乒抽選扒部分盈樣本罷調(diào)查墊。優(yōu)：確富定樣本弊容易。(5線)廉便利鉛抽樣按最甚方便板的方缺法進(jìn)波行抽矩樣，腔如街弱頭攔暫截法域、空盲間抽怪樣（茶方位攻選擇蕩法）胃是典覆型。優(yōu)：操竿作難度吩小，降跌低成本兔，進(jìn)度襲易控制騙，訪問金成功率吩高。缺：寄樣本素選擇盆隨意匪，誤織差較貝大。適于非澡正式研密究,預(yù)坡實驗等歲。當(dāng)差胞異不大妥（均勻鐵分布）地時也可璃獲得具椅有代表退性的結(jié)饑果。常泡與隨機(jī)撕抽樣聯(lián)美合運用材。(6萬)爽判斷育抽樣依據(jù)調(diào)歡查研究獅者對總救體的認(rèn)菌識等主呆觀因素桃或調(diào)查匯目的等披,從總籮體中選填擇調(diào)查主對象的猾一種方添式,依之需要主活觀判斷勿后抽取厭樣本。“判芹斷”旗包括光兩個吵主要替內(nèi)容癥:一閱是判揭斷總惑體的擾特征豬如規(guī)門模,鏡結(jié)構(gòu)捐等,嬌二是挑判斷蟻擬調(diào)趣查的柿對象賀對于至總體剖的代委表性稀,如塔是哪赴種類雕型的峰典型浩。注獲重偏公差控冷制,腔比任消意精且度高煤。典茫型調(diào)蓮查是圖代表產(chǎn)。優(yōu)：當(dāng)刃調(diào)查者環(huán)有較強(qiáng)品的判斷善能力且胡忠于工伶作時，泛可提高獨效率及壟樣本代于表性。(7)岔配額坐抽樣(定額董抽樣、悄計劃抽喊樣)依據(jù)擴(kuò)一定嶺標(biāo)志朵對總蓋體分視層或華分類病后,蓄從各禁層或坊類別奶中選洪取一若定比恩例的番調(diào)查催對象璃的方淡法。喂配額押指對誤劃分孝出的爭總體痛各類弊型都床分配須給定舍的數(shù)暢量而浩組成擦調(diào)查訴樣本庸。類泥似分報層抽鍵樣只世是并繭不要券求相套等的刷結(jié)構(gòu)與比例筐,實允質(zhì)上猛是分睛層的社判斷藏抽樣這。是商酬業(yè)調(diào)奴查中攏常用呢的方幕法。優(yōu)：登提高則效率昏及樣折本代掙表性喇。缺：樣灑本尋找形難度加等大，增庫加成本滑。3070203050國企職工公務(wù)員女女男高中及以下男大專及以上教師文化程度配額性別配額職業(yè)配額(8)夸滾雪界球式抽鉤樣在稀聯(lián)疏總扣體中刮先找愁到一濟(jì)個符水合條樓件的閉受訪究者進(jìn)瘦行調(diào)持查，左然后華由其災(zāi)推薦碼其他敲符合歷條件餐的人店。1.4峰.1.叉4教設(shè)計調(diào)詠查問卷市場調(diào)窗查問卷鬧的基本榮特征：禿概括為語“四易鏈”。即翻易回答冬、易記踏錄、易壩整理統(tǒng)酸計和易休辨別回宿答真?zhèn)微駟柧淼母駝┦舰虍厗柧镁碓O(shè)臥計流跪程Ⅰ特問卷括的格紡式①春問卷刮的標(biāo)蝴題②想說明甩信（姿身份場與目潤的明破確，盲聲明允尊重酬隱私哀，保刑持中梯立，野簡潔貢樸迅實抹，講壓究嚴(yán)丹肅。③掠填表鬼指導(dǎo)鑒（填振寫方剖法，萬注意同事項脈，問薦卷回恩收時惰間、紛方法渣，隨息機(jī)數(shù)椅表等天）④被合調(diào)查者孩背景資爪料（性帽別、年噴齡、職蓮業(yè)、職棵位、收需入、婚脾姻狀況鑼、愛好紅等）⑤劈燕調(diào)查盲內(nèi)容⑥編掩碼⑦調(diào)校查過程霧記錄（膝訪問員私姓名、辨編號，享被調(diào)查扛者聯(lián)系觀方式，沈調(diào)查地衫點，調(diào)胳查開始龜和結(jié)束免時間，帖被調(diào)查預(yù)者合作政情況，印理解情頓況和對商下次調(diào)錫查的參止與態(tài)度運）Ⅱ之問擦卷設(shè)他計流娃程(1)蜘決定稍問卷類擾型及調(diào)壯查方式(2)圖決定寨問卷內(nèi)銷容(3)資決定物每個問明題的形勁式針對每繩個問題遮所涉及化的信息醫(yī)內(nèi)容，麥決定應(yīng)養(yǎng)當(dāng)采用雨什么形眾式的題導(dǎo)目來進(jìn)額行詢問聚。按照追問答是背否規(guī)范正可分為扎開放題初與封閉輔題按照問徐題形式彼可分為瘋選擇題殼、排序饒題、填哭空題、狐雙向列比聯(lián)表(4狡)侵決定辛每個川問題茶的措妥辭決定君問題役措辭轟時的箭原則田:a.使用簡宇單詞匯休；b.避免慚模棱板兩可擠措辭陜；c.避免誘且導(dǎo)性措擋辭；d.避免萄隱含蝴的假尋設(shè)；e.避免苦雙重宜回答挽問題岡。(5)返確定末問題順帆序(6省)起確定率問卷巧的制景作形糠式當(dāng)問卷戴的邏輯門形式已釘經(jīng)確定搞之后，譯在這一挑步驟中驕需要確墾定問卷街的物理都形式，鍋即最終秤的排版直形式及蠟印刷形彼式。在神問卷制公作上需絲式要注意杜的內(nèi)容第有：a.版面宗嚴(yán)肅b.清晰百美觀c.紙張精橋美(7)選試訪府問最初寺的內(nèi)效部試叫訪問版少量汁真實座樣本先訪問剝（真殺實的動訪問來人員菠）在試擦訪問廢中需湯要了叼解下乎列信瞇息：問題推措辭屢是否剪得當(dāng)奏：包戴括訪嚼問員介宣讀果時是腦否困夜難、遵受訪暫者是個否能追夠準(zhǔn)桿確理廣解、刺是否蜓可能挪出現(xiàn)山誘導(dǎo)羨或者壞引起越受訪孤者不變悅，么等等訓(xùn)。問題選墻項是否說完全。問卷案長短今是否厚合適狀。房地產(chǎn)乘市場調(diào)凳查問卷餃有針對星物業(yè)的重調(diào)查問碧卷（例鈴：樓盤私詳調(diào)問你卷）和群針對消暑費者的釋調(diào)查問羽卷。1.志4.亞1.5房地產(chǎn)栗樓盤市恨調(diào)詳表如何符填寫池樓盤極市調(diào)隸詳表1.碑4.她2句正革式調(diào)稠查1.4摧.2.脹1訪值談?wù){(diào)查擠法1.4宴.2.義5潔文獻(xiàn)調(diào)蛋查法1.4橋.2.驢4實擾驗調(diào)查偶法1.4鄙.2.哄3觀萍察調(diào)查鼻法1.4糠.2.獸2專院家調(diào)查河法1.齒4.輸2.唇1悄訪談襖調(diào)查遵法Ⅰ個護(hù)別訪談爆調(diào)查Ⅱ我座談廁會Ⅲ電梅話訪問葬調(diào)查Ⅳ留講置問卷嶄調(diào)查Ⅴ滿郵寄調(diào)手查Ⅰ豎個別柳訪談墾調(diào)查（人織員走楊訪藏）優(yōu)點：夸應(yīng)答率陸高，可酸使用長希問卷〈監(jiān)10min亮，6頁，匙1.姓5小雜時〉痕；可泡追問比復(fù)雜牲問題石；直急接出辰示道毛具及艦刺激述物；衛(wèi)可獲免得非任語言蠻性資究料；漏可記傷錄自哄發(fā)性臥問題禿〈會輕有意港外收襲獲〉攤；問膀答順遼序可汁控；辛環(huán)境枯可控館（可掌確保乏獨立胡而無紹第三塑者在餓場）絞。缺點旁：匿適名性慢差：開易因謙訪問漁人員葵外表暢、語阿調(diào)、印措詞次、方紋法、介環(huán)境匯、氣劣候等自造成靜誤差慰（應(yīng)吼答誤童差）傲；缺溪乏對門訪問躲過程工的內(nèi)累在控鑄制；尖周期淚長、魯費用飄高。Ⅱ劇座談膜會例：廈韻門前埔蘿某項目茂座談會王議題Ⅲ初電話咱訪問筑調(diào)查電話采絹訪的優(yōu)譽(yù)點是簡賀便快捷某。只要銜具備良騙好的通撈訊條件弊和一間箭安靜的誦、不受慕外界干常擾的辦檔公室或廚電話室尼，就可洗以在任攏何時候歡進(jìn)行電涉話采訪溜。但電速話采訪肢的可靠焦性比人諷員走訪必要差些憲。優(yōu)點楚：省改時省賣費用夠；獲第取資六料迅疾速（移一晚嘴上即陪可訪田問很橡多）雁，樣晌本質(zhì)噸量高浸（隨立機(jī)）畢，回覽訪容然易，端易獲吹得合供作。缺點惰；簡失單（當(dāng)問卷所不能討長、炸復(fù)雜草、訪拍問時斷間短射、不甜能深脅談）蔬；不饒能出半示道狀具；爆樣本犧范圍刃受限逃制；那不易拿直觀漲判定框真假促；易砌被拒烏答；堅容易棕泄密夕等。Ⅳ留凱置問卷紹調(diào)查優(yōu)點銷：（1漂）能搞突破餡空間傍限制典，在愛相當(dāng)鋤廣泛畜的范產(chǎn)圍開捕展調(diào)帽查（2）岔節(jié)省費博用、時盞間和人同力，無扁需大批材調(diào)研人綁員，只粘需精心撞設(shè)計的綢問卷，漫在較短遙時間內(nèi)話同時進(jìn)見行廣泛偏的調(diào)查（3）繩匿名性凳，敏感斜、政治寫、倫理覽道德、遙隱私等槳問題（4）庸避免直纖接訪問逃受調(diào)查巧者的干緩擾，減倒少誤差（5嘩）資殘料便前于整棗理分撈析，迷標(biāo)準(zhǔn)素化的彈封閉油式問蒼題更去有效缺點：（1鴨）回艘收率統(tǒng)低現(xiàn)贈象嚴(yán)鳴重（2）換有效率豎低（沒膀指導(dǎo)的狼情況下榮，漏、向錯、誤程答嚴(yán)重妙）（3污）對能被調(diào)蛋查者但文化牽程度陵要求養(yǎng)較高歇，需繁指導(dǎo)（4）大問卷獲螺取的資反料需經(jīng)訓(xùn)分析、沉辨別Ⅴ盆郵沃寄調(diào)雁查郵寄真調(diào)查晚主要陪是為競了減佩少實倘地走嫩訪的鐵人次塊，從叔而減固少整僚個調(diào)籌查項冒目的融費用信開支比。通浩常與測其他槽方法巧配合浴使用脂，很對少單抖獨使篩用。優(yōu)點剖：（1）逼成本低愈，訪問洋員少費孔用低，耗但額外單增加問史卷，郵超費等；（2卡）應(yīng)腰答者鄉(xiāng)豐方便愈，有感時間切去思寧考回嗚答難即記憶談的問擊題；（3促）減誕少因得訪問恢員在唱場的雹誤差蒜；（4雜）獲窄得敏文感性防問題儉的答室案信暖息（武匿名畏性）拾。(5院)廳適莫用較真分散混的對肆象，呀不受斧地域筒限制型，且鐮容易肯接觸殖到難游接近謝的諸尊如高乎級經(jīng)潮理等團(tuán)人員翠。缺點：（1咐）高夕度標(biāo)中準(zhǔn)（論結(jié)構(gòu)代）化四。問誘題必沫須清摟晰和顛直接培了當(dāng)?shù)俊７裾t容號易導(dǎo)腐致因霉理解塌的不禿同而鋪回答質(zhì)不同獵的錯赴誤信鍋息或挽不完忠整。（2）估可使用幸的訪問紛技術(shù)和扮得到的璃信息有嗎限。（3）忘不能察忙言觀色么判別回曲答的真轉(zhuǎn)實性。悔（可能休發(fā)生非昏應(yīng)答者擔(dān)代替答彈卷）（4）們不能展瞇示道具些資料。郵寄兆調(diào)查推還有尿一些竟額外丹的問模題：左費時考、應(yīng)游答率勒低、太并影毛響樣習(xí)本質(zhì)其量。屬那么氧如何鉛提高堅應(yīng)答揀率呢收？附愿帶回閉函信曉封及莖郵資迅；問使卷設(shè)士計要站有吸示引力胞；用堡詞、菌結(jié)構(gòu)熊等質(zhì)葬量盡活量提濁高；敬附說雄明函器；報燙酬；太追蹤收函（洞附新男問卷隨有時瘋是必悟要的誓）；砌有聲踢望的陽發(fā)起齊人等輸。1.陵4.凝2.替2不專家念調(diào)查龜法Ⅱ誦信函謙討論Ⅰ盛深度頑訪談感會1.4鄰.2.冰3觀坑察調(diào)查么法由調(diào)紙查人胸員直融接觀瀉察具至體事研項的弊方式技搜集近資料只。如旬：人員觀修察：(1)嚷神秘摔的購物倒者(2機(jī))宵單向痕鏡觀帽察(3貓)朽購買陶者模階式銷售久，訂遵單，壟存貨興，價吃格，鋤脫銷納，包嗎裝等機(jī)器觀劇察交通流己量統(tǒng)計姿、生理征上的測鋤量、閱驢讀器、拆人口測充量器、辣掃描儀A觀察法陡的優(yōu)點（1尿）直社接及株時可磁靠；鄭（2糞）適異用性漆強(qiáng)，勻不受孟觀察賓者形蕉象、胃語氣艱及表駛達(dá)能眠力的籃影響贊；（糾3）乳簡便協(xié)易行獨，人衫員多夏少，拆時間致長短世自己捕決定波；（飄4）陸數(shù)據(jù)按易得麥且精耗確。B觀察氧法局句限性（1帳）只敵能檢烤查行己為且格公開談行為清，不市能了劉解動楊機(jī)、陷態(tài)度沾、想毀法、素情感沃等；膝（2知）必謹(jǐn)須在煎市場給現(xiàn)象極發(fā)生頂?shù)默F(xiàn)泰場（言需人凈、物榴力且夠時間爛地點遼難控蕉制）書；（宿3）茄有些旱現(xiàn)象恭不可朵能完裝全準(zhǔn)子確，屢現(xiàn)在診行為口可能伴與將說來相礦反，斗如買信某品船牌洗哥衣粉獨持續(xù)親一段暫時間縮慧后可閘能更騎換；憐（4靜）其勇他，吸如觀究察買嚼“統(tǒng)件一”殼方便駁面的極行為港，可撇能等蹦很久籃；來川按正劃常模陶式選稈顧客漁，如娛上火別車前三去食鑰品店浩購物判（5肅）主疊觀偏辱誤。1.4螺.2.乓4實月驗調(diào)查揚(yáng)法由調(diào)毫查人臉員用展實驗濃的方冤式，承將現(xiàn)軍象放握在某苦種條只件下顆作觀屯察以效獲取能情報斥。分為陶產(chǎn)品綠試驗欲和銷開售試籠驗。僵例如書食品頌的品交嘗會臉，就粉是采凳用了墨實驗狼法。優(yōu)點棋：（弄1）繁靈活散，因客果調(diào)向查的柜理想煤方法嗓，有費控制蘆、有東選擇伐的發(fā)靈現(xiàn)；桑（2夏）科旅學(xué)，色不受枕調(diào)查賴人員屬偏見嘗影響鋼，實催地考濱察獲若得靜鬼動態(tài)死資料土。1.允4.眨2.獄5群文灰獻(xiàn)調(diào)惠查法文獻(xiàn)碧調(diào)查飯是指腳利用槐各種偏文獻(xiàn)魔、檔其案資娛料進(jìn)歸行的襲市場棄調(diào)查柿。文獻(xiàn)頭資料里最主穴要的私是企什業(yè)內(nèi)瘦部資紛料、酒有關(guān)作工商癥機(jī)構(gòu)駁資料演、圖從書資曬料等慣三大麻類。A企業(yè)內(nèi)熊部資料B有關(guān)鉛機(jī)構(gòu)懷資料遍這種棄資料（1沿）圖克書館再（裕2）峰政府危機(jī)構(gòu)扮（彎3）悶行業(yè)痕協(xié)會鞭和商溝會（4）藥出版社呼（5絞）研究土所（布6）消紐奉費者組鈴織（7）幟企業(yè)公漸司1.虧4.胞3財調(diào)奮查分設(shè)析1.芬4.辛3.湯1攪調(diào)查悠資料飛整理1.亂4.騾3.忍2哥統(tǒng)干計分魂析1.壓4.墳3.鵲1璃調(diào)查斤資料峰整理市場調(diào)近查資料罰的整理任，一般欣包括下回列工作咐程序：盆編輯、幻玉匯總、閑分類和拖制表。（1）概編輯編輯工塞作的任蛙務(wù)，即收甄選與澤編碼。首先是必從市場競調(diào)查資祝料中選膛取一切拼有關(guān)的默、重要醋的參考禾資料，剔除藥無關(guān)補(bǔ)緊要益的、偏沒有派參考叫價值宅的甚乓至錯女誤的頓資料。編輯剩工作庸在最騰后還妨要查醉對資料的委可靠性，以扮確保舌調(diào)查搬資料戴的合四理和焦準(zhǔn)確擾，如引實反干映客禿觀情屈況。錯誤地鞏選擇了肥沒有代博表性的崗樣本；找錯遠(yuǎn)了洽本談對困象；調(diào)查臨人員寇經(jīng)驗全不足棋、提告問不制當(dāng)而努導(dǎo)致荷對方廁不自問覺地控作出叛某種桶過于沈肯定拔或否鍋定的微答復(fù)崇；被訪者香的答復(fù)鞋不真實慎；調(diào)查的麻回收率任低；過分相逢信了某醒些不夠齊真實的歇間接資舒料來源嬌，或未頸全面客它觀地分牢析影響庭市場變貓化的因米素，等溝等。造成錯獄誤的原拾因有多蜘種，較姥為常見節(jié)的有：（2）殼匯總和尼分類匯總慶工作腿是把墨已搜六集到拿的并屢經(jīng)過滿編輯劫選取果出來驚的大越量資績料從禁形態(tài)蔬上進(jìn)放行編眉組或答按大利類分帥堆集治中，韻使之慚成為盛某種悼可供晉備用嘴的形遷式。分類蘿的工痛作任胳務(wù)和礦工作掏性質(zhì)碧與匯巴總基爆本相蛾同，轉(zhuǎn)其不滾同之蜓處主約要是需對匯可總后沿資料新進(jìn)一示步按句小專閥題細(xì)梅分。（3）友制表制表工調(diào)作是把緞有關(guān)實私地調(diào)查罰的資料求用適當(dāng)競的表格雪形式展顆示出來符，以便梢說明問員題或從剪中發(fā)現(xiàn)填某種典屬型的“脅模式”宏。制表軋過程是徹根據(jù)資閑料的分態(tài)類去具正體統(tǒng)計妹經(jīng)過實袋地調(diào)查闊所得到驗的各種點意見，希也實現(xiàn)趴了“實債地調(diào)查球資料”旺的工作矮程序。1.宴4.味3.樓2書統(tǒng)碰計分們析(1)矮指標(biāo)按分析變動矮程度魄指標(biāo)廁（增環(huán)長率茶、下關(guān)降率塑、銷燭售率艇）結(jié)構(gòu)指竟標(biāo)(娃比例、棉比重)比較罪指標(biāo)②偉相對懼指標(biāo)如建牌筑面似積、孟投資汽額、漠銷售毯量等①總溪量指標(biāo)③脅均值爛指標(biāo)簡單顏算術(shù)敘平均梳數(shù)加權(quán)算折術(shù)平均童數(shù)眾數(shù)概（總體舅中出現(xiàn)險次數(shù)最揀多的標(biāo)漫志值）中位數(shù)嚇（總旁體中位股于中間少位的標(biāo)林志值）④嗎離雀散指演標(biāo)極差Xmax-Xmi駝n平均差標(biāo)準(zhǔn)激差(2)浮相關(guān)鄰分析①萄相關(guān)營系數(shù)教計算②判嚴(yán)斷相關(guān)故性0≤r陜＜0訊.3基本棕?zé)o相雅關(guān)0.濾3≤r同＜0濱.5弱相關(guān)0.5夕≤r＜微0.8中度相還關(guān)0.害8≤r恒＜1強(qiáng)相良關(guān)r＝戀1函數(shù)關(guān)圍系(3)呈回歸艱分析回歸方喇程：y=a+b郵x其中a和b滿足熱：例：某放調(diào)查得犧各家庭櫻月收入隨與月儲滑蓄如下斬表：657881011121415Y月儲蓄(百元)15172023283132394245X月收入(百元)10987654321家庭號9085140184224310352468588675XY2252894005297849611024152117642025X2

3625496464100121144196225Y2

10249522311696292Σ(1往)恢在表贏中計滅算出(2)嗽計算這相關(guān)系展數(shù)r=放0.葉97兇>0怕.8屬強(qiáng)惰相關(guān)虎關(guān)系檢。(3)攪計算蜂回歸方舅程所以墳，回凍歸方非程為顆：y=幅0.梯43牲1+預(yù)0.蹲31隊4x1.譽(yù)5豪房地劣產(chǎn)市肝場預(yù)棋測1.句5.點1貸特惹爾菲廢法1.開5.怨6凝回皆歸分肺析法1.5蘿.5跨移動臥平均法1.疼5.海4千平隊均發(fā)停展速救度法1.5姓.3置平均溪增減量糊法1.5魚.2剃專家票會議法1.5慶.1離特爾佳菲法特爾贏菲法竭也稱因?qū)＜也哒{(diào)查閃法或鋤專家蜂意見貸法，野是以孤匿名耐方法愧，輪閘番征送詢專石家意亦見，搜最終涌得出釘預(yù)測昌結(jié)果屯的一著種集極體經(jīng)靠驗判遇斷法榆。特爾折菲法使的預(yù)槍測程模序A準(zhǔn)備厘階段①鐮明確峽預(yù)測勉目的征和主泳題②準(zhǔn)冷備背景林資料與之紹相關(guān)尚的資擔(dān)料整銷理加癢工后膜一同濕寄給護(hù)專家法們，韻目的字是解胃決專友家資繪料的害局限俘和不腰統(tǒng)一懼，節(jié)蘆省專紀(jì)家的涼時間肝和精著力。③選泰擇專家廣泛性，集思估廣益是吊關(guān)鍵，棍應(yīng)按本磨部門企誦業(yè)、本叔行業(yè)、秀社會專豈家實行鞭“三三嬌制”；自愿逐性，保證滲回收率兔；人數(shù)壩適度，既擠要有供代表雞性，棄又要孫有利倚于工緣瑞作組尸織和宋費用館節(jié)約影。一純般２灘０～矮５０遍人；患設(shè)計忠調(diào)查谷咨詢旁表。B輪番征附詢階段征詢擔(dān)——姐反饋透，再訓(xùn)征詢膨——星再反活饋，婚一般詞三～芽五輪吸。C結(jié)果瘦最終俘處理京階段①中守位數(shù)法②算纖術(shù)平均訊統(tǒng)計處絲式理法③支主觀抖概率木統(tǒng)計研處理預(yù)法④厘對非譜量化者預(yù)測減結(jié)果屠的統(tǒng)哈計處貿(mào)理法匿名姓性、桌反饋海性和她集中里性（羅趨同悉性）特爾菲繳法的特巷點1.5雞.2珠專家哪會議法是指暴通過寸調(diào)查籮研究奶，收泊集、痰處理愉、分受析各婦方人煮士意復(fù)見，痰運用薦集體遞智慧氧和經(jīng)右驗對奇預(yù)測派對象脖發(fā)展趙趨勢刃進(jìn)行憲推斷姿預(yù)測摸的方展法。預(yù)測級者召蒙集熟頸悉業(yè)艇務(wù)、警經(jīng)驗貧豐富拼、具買有較苦強(qiáng)分量析判但斷能阻力的至各類屑人員顏，以俱座談木討論伍的方滅式，煙對預(yù)礦測對哈象相點互交鉗換意膝見，患提出茅預(yù)測扎方案欺的定虛性預(yù)施測方舟法。披如對帳某種廚商品桿未來醫(yī)市場盼發(fā)展嫂趨勢稍、產(chǎn)例銷變暖化及御價格午趨勢眼、產(chǎn)然品所煮處的默生命肉周期熱階段竄，新紗產(chǎn)品哈的市貴場前趣途、會產(chǎn)品傳市場遮占有欠率變飛動趨極勢等雷的預(yù)呢測。(意存見推柳斷預(yù)伴測法棚)1.5艇.3律平均趣增減量夜法如果某弱種數(shù)據(jù)留的歷史房誠值是持續(xù)上扇升或持紙續(xù)下降毅的，且各波期上升慮或下降星的數(shù)額違大致接面近，則尿可采用銀平均增避減量法蟻。Vi=P0+d×i其中：Vi第i期預(yù)測伴值i所對應(yīng)庸的時期寇序數(shù)P0基期數(shù)喉據(jù)值d逐期增譽(yù)減量的紡平均數(shù)Pn第n期數(shù)據(jù)廈值例：需屆要預(yù)測搬某類房朽地產(chǎn)2怨002朵年的價膏格，已崇知該類誓房地產(chǎn)撕199區(qū)7年～芳200劇1年的欣價格及蔑其逐年緊上漲額左：年份房地產(chǎn)價格實際值逐年上漲額1997681

199871332199974633200078135200181534據(jù)此預(yù)眠測該類險房地產(chǎn)其200崖2年的祖價格應(yīng)羞為:V20判02＝68傲1+3瘦3.5那×5＝耽848蔑.5益（元/累平方尺米）一般說梢來，越滿接近預(yù)遷測時點須的增減插量對預(yù)挎測越重攤要，因逝此可對暴過去各魚期的增決減量賦蜻予不同皂的權(quán)數(shù)偷，計算亞加權(quán)平希均增減傭量，預(yù)付測則更降準(zhǔn)確。陽如上例予：V20晨02＝68拆1+3續(xù)3.8核×5＝續(xù)850研（元/濕平方常米）至于辨權(quán)數(shù)蔽的確膚定就卡依靠礙預(yù)測湖人員卡的經(jīng)校驗，庸可按擔(dān)43簽21主、5片22攔1、緩62柔11績等確頸定。1.升5.飲4映平礙均發(fā)數(shù)展速滴度法如果某彎種數(shù)據(jù)疫的歷史挺值是持續(xù)上濁升或持紛續(xù)下降的，陶且各期受上升潛或下詢降的忘比率兔大致棍接近，則可庸采用平次均增減去量法。Vi=P0×ti例：需圣要預(yù)測乏某類房藥地產(chǎn)2晴002制年的價努格，已競知該類等房地產(chǎn)睜199資7年～型200直1年的巾價格及約其逐年鏈上漲額似：年份房地產(chǎn)價格實際值逐年上漲速度（％）