房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式及案例多種開(kāi)發(fā)模式

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式內(nèi)容提要：

1、房地產(chǎn)常見(jiàn)的幾種開(kāi)發(fā)模式及案例

2、復(fù)合地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式及案例

3、創(chuàng)新地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式及案例【1、房地產(chǎn)常見(jiàn)的幾種開(kāi)發(fā)模式】

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展到今天，不僅是產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)手段的競(jìng)爭(zhēng)，更是品牌的競(jìng)爭(zhēng)；不僅是一時(shí)一地的某個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，更是企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)——企業(yè)全局性的戰(zhàn)略思路與經(jīng)營(yíng)模式的競(jìng)爭(zhēng)，一言以蔽之，今天中國(guó)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根到底是開(kāi)發(fā)模式的競(jìng)爭(zhēng)。廣東的發(fā)展商經(jīng)歷十年，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)探索出了四種成功模式：積累--完善--成熟型：祈福模式復(fù)合概念型：奧林匹克花園模式工業(yè)化規(guī)模擴(kuò)張型：碧桂園模式專(zhuān)業(yè)化品牌連鎖型：萬(wàn)科、合生模式前言：開(kāi)發(fā)模式競(jìng)爭(zhēng)----競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代的產(chǎn)物中國(guó)的房地產(chǎn)走過(guò)了一條從賣(mài)房子，到賣(mài)家居，到賣(mài)環(huán)境，到賣(mài)生活方式的階段：92到95年地段競(jìng)爭(zhēng)——有了好地段，蓋起房子來(lái)就能賺錢(qián)；95到97年銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)——好地頭的房子也賣(mài)不動(dòng)了，于是各種牌號(hào)銷(xiāo)售代理公司和銷(xiāo)售模式大行其道，各大中介基本是這個(gè)時(shí)期快速成長(zhǎng)起來(lái)的；97至2000年的設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)——出盡法寶也賣(mài)不動(dòng)樓了，發(fā)現(xiàn)還是產(chǎn)品有問(wèn)題，于是從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)，全方位引進(jìn)國(guó)外優(yōu)秀的設(shè)計(jì)公司，吸引了國(guó)外的專(zhuān)業(yè)公司在積極參與著中國(guó)的社會(huì)主義建設(shè)。到如今，已經(jīng)不是任何一個(gè)專(zhuān)業(yè)做好了就能勝出的時(shí)代了。如果說(shuō)在此以前的競(jìng)爭(zhēng)是從做“看得見(jiàn)摸得著的”的比產(chǎn)品、比技術(shù)的層面，走到了“看得見(jiàn)摸不著的”比環(huán)境、比景觀的層面，那么，往后在產(chǎn)品、技術(shù)、環(huán)境你好我好大家好的局面下，競(jìng)爭(zhēng)必然邁進(jìn)到第三個(gè)層面——比“看不見(jiàn)摸不著”的東西——品牌，包括品味、風(fēng)格、素質(zhì)、氛圍、文化和生活方式。

積累—完善—成熟型：祈福模式這是典型的大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式，從占地6500畝的“中國(guó)第一村”祈福新村開(kāi)始，到中山雅居樂(lè)、番禺麗江花園，廣州市區(qū)的匯僑新城、光大花園等無(wú)不都是這種模式，分布最廣，也最符合一般項(xiàng)目公司的開(kāi)發(fā)程序和能力，一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的成功積累容易推廣到其他項(xiàng)目上。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，產(chǎn)品逐漸成熟，配套逐步完善，并漸漸形成自己的生活方式和品牌凝聚力。文火煲湯、小步慢走，根據(jù)市場(chǎng)不斷調(diào)整所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。復(fù)合概念型：奧林匹克花園模式99年下半年，規(guī)模并不大的廣州奧林匹克花園問(wèn)世并大獲成功，快速地樹(shù)立了品牌。廣州奧園的成功是復(fù)合地產(chǎn)對(duì)單一地產(chǎn)的成功，催生了“整合力也是生產(chǎn)力”的新觀念，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)全新模式，昭示了一種卓有成效的新型房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略模式。其精髓是“專(zhuān)業(yè)化房地產(chǎn)商+復(fù)合型地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念+資源整合力+具唯一性權(quán)威性的體育資源庫(kù)+獨(dú)到的市場(chǎng)推廣及公關(guān)策劃運(yùn)作+優(yōu)秀的產(chǎn)品”。注重速度與創(chuàng)新，注重概念炒作，短期內(nèi)高速集中市場(chǎng)注意力，實(shí)現(xiàn)快速營(yíng)銷(xiāo)。開(kāi)發(fā)商從項(xiàng)目公司發(fā)展到專(zhuān)業(yè)化公司，與眾不同的是在技術(shù)、概念領(lǐng)先基礎(chǔ)上達(dá)到了高度專(zhuān)業(yè)化，強(qiáng)調(diào)資源整合和戰(zhàn)略聯(lián)盟，面向大眾的根本性需求，進(jìn)行連鎖化全國(guó)性品牌擴(kuò)張，建立全國(guó)性品牌網(wǎng)絡(luò)。目前，這種裂變效應(yīng)已經(jīng)產(chǎn)生，一個(gè)奧園在廣州、番禺、北京、上海裂變?yōu)槲鍌€(gè)奧園。工業(yè)化規(guī)模擴(kuò)張型：碧桂園模式94年，學(xué)校救市成功后，長(zhǎng)期困擾碧桂園的資金和銷(xiāo)售問(wèn)題得到了解決，并借大規(guī)模的推廣攻勢(shì)，在市場(chǎng)上快速樹(shù)立了品牌，實(shí)現(xiàn)了“出成果、出人才、出品牌”。99年，在強(qiáng)勢(shì)品牌帶動(dòng)下進(jìn)行規(guī)?；a(chǎn)和規(guī)?；癄I(yíng)銷(xiāo)，進(jìn)軍廣州，先后開(kāi)發(fā)廣州碧桂園和華南碧桂園，同時(shí)進(jìn)行大規(guī)模土地積累，真正實(shí)現(xiàn)了“出機(jī)制、出網(wǎng)絡(luò)”。碧桂園以縱向一體化的企業(yè)運(yùn)作，形成整體建設(shè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈，有效地控制了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本，實(shí)現(xiàn)了跨區(qū)域的大規(guī)?？焖贁U(kuò)張。專(zhuān)業(yè)化品牌連鎖型：萬(wàn)科、合生模式專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì)是企業(yè)的核心能力，如環(huán)境規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃和物業(yè)管理等，重視企業(yè)運(yùn)作的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和流程化，同時(shí)重視企業(yè)文化建設(shè)和職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍的培養(yǎng)，專(zhuān)業(yè)化企業(yè)運(yùn)作，形成穩(wěn)健的擴(kuò)張和連鎖。萬(wàn)科在未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的目標(biāo)，是聯(lián)合一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)商共同打造一支房地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)合艦隊(duì)。

萬(wàn)科給自己的定位，是在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代繼續(xù)成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者——換言之，是要做聯(lián)合艦隊(duì)中的旗艦角色。另類(lèi)前衛(wèi)型：現(xiàn)代城、上河城模式如果說(shuō)企業(yè)是企業(yè)家人格物化的表現(xiàn)，那么樓盤(pán)可謂是發(fā)展商人格物化的表現(xiàn)。潘石屹代表了典型的善于炒作的北京發(fā)展商，陳家綱正是善于包裝的成都發(fā)展商的代表。有了潘石屹，才有現(xiàn)代城；同樣，有了陳家綱，才有上河城。這兩個(gè)項(xiàng)目以另類(lèi)前衛(wèi)的模式出現(xiàn)，是發(fā)展商鮮明的個(gè)性張揚(yáng)的體現(xiàn)，其他發(fā)展商、其他項(xiàng)目則難以模仿，同樣，也難以推而廣之。正是因?yàn)楝F(xiàn)代城、上河城模式的另類(lèi)前衛(wèi)而難以推廣，所以，真正縱橫天下、有推廣價(jià)值的還是上述前四種模式。【2、復(fù)合地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式】房地產(chǎn)業(yè)、健康生活產(chǎn)業(yè)、社區(qū)產(chǎn)業(yè)，三者之間你中有我，我中有你，相互交叉融合，三者交叉疊加的部分，就是開(kāi)發(fā)公司“品牌核心”之所在。只有將三者有機(jī)結(jié)合在一起，項(xiàng)目才有生命力，才能形成最終的核心競(jìng)爭(zhēng)力。關(guān)鍵詞：名牌的背后是文化〖旅游+房地產(chǎn)〗案例：宋城關(guān)鍵詞：《清明上河圖》1996年正當(dāng)全國(guó)的主題公園市場(chǎng)一片蕭條的時(shí)候，宋城集團(tuán)以再現(xiàn)《清明上河圖》古風(fēng)民俗的宋城一炮而紅，很快又興建了第二個(gè)規(guī)模更大的主題公園——杭州樂(lè)園。宋城一覽〖運(yùn)動(dòng)+房地產(chǎn)〗案例：南國(guó)奧林匹克花園關(guān)鍵詞：社區(qū)高爾夫把高爾夫文化引入社區(qū)，也志在超越廣州奧園的健康運(yùn)動(dòng)概念，營(yíng)造一種更高品位的生活方式。南國(guó)奧林匹克花園它誠(chéng)邀王志綱工作室、美國(guó)泛亞易道園林設(shè)計(jì)公司、澳大利亞五合國(guó)際設(shè)計(jì)公司、深圳萬(wàn)全智策有限公司等國(guó)內(nèi)外最優(yōu)秀的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、廣告推廣機(jī)構(gòu)聯(lián)合推出。南國(guó)奧林匹克花園占地66公頃，地勢(shì)起伏，毗鄰200

公頃原始山林，低密度，低樓層，最低3

層，最高5

層?，F(xiàn)開(kāi)發(fā)的小區(qū)分三大功能區(qū)，即洛杉磯奧運(yùn)村、雅典奧運(yùn)村、悉尼奧運(yùn)村。中國(guó)申奧成功之后，南國(guó)奧林匹克花園將在第二期開(kāi)發(fā)中國(guó)奧運(yùn)村。在體育產(chǎn)業(yè)上與教育相結(jié)合，南奧學(xué)村、極賦個(gè)性的撒野公園、高爾夫練習(xí)場(chǎng)體現(xiàn)南奧對(duì)教育的重視。南奧小學(xué)雅典奧運(yùn)村

撒野公園和入口會(huì)所廣場(chǎng)【案例解讀】以南奧為例的復(fù)合地產(chǎn)解讀南奧提供給業(yè)主的不僅僅是一個(gè)生活空間，更重要的是奧林匹克生活方式；健康不僅僅意味著個(gè)人身體健康，更重要的是心理健康。奧園提供的不是豪華的賓館式的家，奧林匹克生活方式實(shí)際上體現(xiàn)了人們對(duì)于家園的追求，是一個(gè)從物質(zhì)到精神，從有形到無(wú)形的演變過(guò)程。奧園提供的不僅是健康的身心，還有健康的家庭關(guān)系，健康的人際關(guān)系，和一個(gè)健康的社區(qū)。奧林匹克花園開(kāi)發(fā)推廣行為的內(nèi)在本質(zhì)在于：不僅把房子及其配套、服務(wù)賣(mài)給消費(fèi)者，而且引導(dǎo)他們與發(fā)展商一起共同營(yíng)造成一種全新的生活方式。

奧林匹克花園復(fù)合地產(chǎn)概念圖：對(duì)于奧林匹克花園的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，他們要的絕不僅僅是房子、設(shè)施和管理服務(wù)，而是在這個(gè)空間里的生活。這種生活夢(mèng)想一直潛藏在他們心中，被奧園的推廣工作呼喚出來(lái)。如果按馬斯洛的"需求金字塔"模型，我們可以把業(yè)主最終在奧林匹克花園得到的回報(bào)概括為以下模型：很多開(kāi)發(fā)商學(xué)奧園，看到的是體育設(shè)施能成賣(mài)點(diǎn)，而紛紛給項(xiàng)目增加體育設(shè)施。其實(shí)奧園的精髓是在“復(fù)合”和“如何復(fù)合”上。故就在眾多克隆者們樂(lè)此不疲地加大自己體育設(shè)施的投入，并增添各種運(yùn)動(dòng)要素以趕時(shí)髦的時(shí)候，奧林匹克花園的決策者憑其獨(dú)特的理念和策略又東進(jìn)上海，北伐首都，同時(shí)啟動(dòng)奧園連鎖運(yùn)營(yíng)，稱(chēng)之為“奧林匹克之龍計(jì)劃”。

雅典奧運(yùn)村【復(fù)合鮮地產(chǎn)主笛題概念薯推導(dǎo)圖子】不同性丑質(zhì)的產(chǎn)激品，有路其不同怖性質(zhì)的圖：舒奧園按開(kāi)發(fā)點(diǎn)商與熄消費(fèi)擊者共捆創(chuàng)生使活方敬式的巴開(kāi)發(fā)棗推廣股行為歡模型而從腦奧林嶺匹克妄花園啄的生井產(chǎn)行引為示痕意圖戲中我投們可分以看凳出：法生肆產(chǎn)行為為貫勞穿始嚷終。恐對(duì)于誼生活品方式補(bǔ)這樣老一種干產(chǎn)品梳來(lái)說(shuō)加，銷(xiāo)綁售是買(mǎi)推廣叢性生抬產(chǎn)，次社區(qū)鐘服務(wù)博管理退是服郵務(wù)性斯生產(chǎn)扶，業(yè)變主的浙居住膛行為廢也是小生產(chǎn)蛛過(guò)程--參與贏性生如產(chǎn)。預(yù)發(fā)鏟展商潑的作刑用由喝前期減到后匆期從鹽大到蘋(píng)小，形而消鼓費(fèi)者茫首先廳作為廁需求閃對(duì)象巨存在泊，完封全被郊動(dòng)地此被設(shè)椒計(jì)到眾產(chǎn)品【3、創(chuàng)新沒(méi)地產(chǎn)量的開(kāi)跡發(fā)模貴式】關(guān)鍵詞麥：人無(wú)敞我有，抓人有我粱優(yōu)，人勒優(yōu)我奇〖開(kāi)發(fā)比模式創(chuàng)暮新〗--怪-紫薇田肢園都市開(kāi)發(fā)腹策略脾：生棟地做球成熟蚊地，較熟地派做成瓜旺地晝，最攜后帶信著規(guī)球劃賣(mài)拼地。建筑面鵲積140萬(wàn)平方逼；總戶(hù)霜數(shù)15光00靜0戶(hù)；峰月銷(xiāo)證售額40鵝00套。關(guān)鍵詞挎：大規(guī)剛模，理大格舞局，也高形給態(tài)，熄多元愚合作撕；要品亭牌，壤要份盼額，妻要網(wǎng)侍絡(luò)、斥要社抬會(huì)效魄益。〖規(guī)劣劃創(chuàng)幫新〗--罪-星河疑灣關(guān)鍵詞伐：調(diào)出碎來(lái)的星垂河灣沿江則千米改木?；虻捞幪幗钥嫠埃熳鲎闼莆恼聫囊?guī)潔劃、搏設(shè)計(jì)覆、環(huán)踢境景蝕觀、留單體改設(shè)計(jì)桶到社甘區(qū)水抬環(huán)境窩、會(huì)庭所、露商業(yè)涼一條軋街等婆方方旨面面壞，動(dòng)餡用了6家世界津一流的至公司，勞屬典型偏的國(guó)際圣軍團(tuán)作碌戰(zhàn)。星河灣餐，位于好廣州市侮南部自萄然生態(tài)斜保護(hù)區(qū)電的南村冠地段，賢是華南抱快速干定線(xiàn)南村亦出口第扁一樓盤(pán)扇，北臨出珠江三沉枝香水語(yǔ)道，東半部為植俘被優(yōu)良捉的自然叫山坡。星河灣博誠(chéng)邀王餐志綱工噴作室、滲貝爾高線(xiàn)林國(guó)際臟園林設(shè)插計(jì)公司棍（總部菜位于美她國(guó)夏威拉夷）、WY國(guó)際繞設(shè)計(jì)懇公司卵（總表部位攝于美肚國(guó)夏東威夷召）中軌建三瘋局一撞分公絞司、塊省建衰筑監(jiān)屢理公羊司等撫國(guó)內(nèi)典外最陵優(yōu)秀儉的策醒劃、拋會(huì)所電設(shè)計(jì)統(tǒng)、裝犬修設(shè)各計(jì)、敲廣告坐推廣驗(yàn)機(jī)構(gòu)超聯(lián)合株打造幕出星軍河灣網(wǎng)。星河灣獨(dú)總占地120衡0畝，首亂期投入8億元隨，建駐筑面訊積30萬(wàn)平方辛米，由6大充滿(mǎn)噴異域風(fēng)云情的水塑景園林屯社區(qū)組害成，容做積率為1.店2，綠勝化率曠為50%。星河灣攏奉行整基體超越盆的競(jìng)爭(zhēng)扔策略，掃無(wú)論規(guī)瞇劃布局厭、建筑疾設(shè)計(jì)、邀園林環(huán)六境設(shè)計(jì)朽，還是際社區(qū)水呀文化的圓營(yíng)造、男會(huì)所、攝商業(yè)街括、學(xué)校館等主要韻配套，席還是物拍業(yè)管理屑和社區(qū)順?lè)?wù)、唇環(huán)保意隱識(shí)等方團(tuán)面，均個(gè)從理念焰到實(shí)施志全力追鑄求綜合持素質(zhì)的較領(lǐng)先水蓋平。星河灣星河逆灣最壟大的燦特點(diǎn)栽是借鑄助臨緣瑞江面庫(kù)水的刷獨(dú)特誓地形膀，以膜熱帶復(fù)風(fēng)情廉作為講小區(qū)勝園林沫環(huán)境截的主叨風(fēng)格扒，配勝合具疊有嶺使南風(fēng)氧情的腐園林姓小品露，引濃入獨(dú)浮特的控水文亦化，冤創(chuàng)造液出具很有濃領(lǐng)厚熱紙帶海代濱風(fēng)好格的仁園林鴉環(huán)境銀。星河灣抵作為“韻華南板敞塊”第濫一個(gè)入果市盤(pán)，巨其精雕慎細(xì)鑿的惑素質(zhì)讓父市場(chǎng)極杏為嘆服械，亦大述大提高蠢了廣州聽(tīng)房地產(chǎn)鍋開(kāi)發(fā)的敬門(mén)檻，蓬被譽(yù)為聞房地產(chǎn)犁的“勞雙斯萊斯菠”。星河灣〖服快務(wù)創(chuàng)透新〗---萬(wàn)達(dá)訂琴單地產(chǎn)首創(chuàng)眨商業(yè)惑房地拒產(chǎn)量低身訂瓣制模邁式〖產(chǎn)品榴創(chuàng)新〗捷（一）---萬(wàn)科四湊季花城關(guān)鍵詞兄：巴塞畢羅那小挽鎮(zhèn)巴塞篩羅那芽小鎮(zhèn)羨概念叮規(guī)劃社區(qū)商前業(yè)步行職街退臺(tái)式謀建筑設(shè)郊計(jì)+專(zhuān)利戶(hù)南型〖產(chǎn)表品創(chuàng)滋新〗恥（二圓）--舒-鋒尚徐國(guó)際渣公寓關(guān)鍵詞為：告別顆空調(diào)暖塊氣時(shí)代中央投吸塵外立面5C寄M保溫板進(jìn)口遮股陽(yáng)板室內(nèi)新染風(fēng)系統(tǒng)室內(nèi)惱循環(huán)痛水溫榴控系革統(tǒng)〖產(chǎn)寧品創(chuàng)機(jī)新〗捉（三察）---當(dāng)代萬(wàn)率國(guó)城MOM秋A關(guān)鍵牽詞：群恒溫乳又恒腦濕青銅巧外立恭面〖景觀愈創(chuàng)新〗---果嶺CLA竊SS