房地產營銷策劃方案二

匯辰置業(yè)·東城御景項目營銷策劃方案報告需要解決的三大問題>>怎么賣？營銷節(jié)奏如何鋪排？營銷渠道如何開展？營銷方案如何實施？解決問題WHAT誰是我們的核心客戶？對應產品主張是什么？賣給誰？分析問題WHO賣什么？項目形象如何確立和拔高？本案具有什么特質與特點？核心價值主張是什么？提出問題WHY我們要達成的三大目標>>實現(xiàn)項目整體銷售目標的達成－－完成預期銷售任務實現(xiàn)項目形象氣質的整體拔高并持續(xù)超越－－樹立區(qū)域標桿，開發(fā)區(qū)首席純正英倫社區(qū)實現(xiàn)多元化的營銷互動與利潤遞進式超越－－利潤最大化，價值最大化，項目品牌效益最大化報告整體思路與3W策略路徑：1.營銷目標和任務3.競爭對手分析（我們的營銷重點）1.產品剖析1、項目解讀建議2、SWOT分析3、核心價值2.市場定位3.客戶分析分析問題總體策略1、活動營銷2、體驗營銷3、傳播營銷4、推廣預算銷售攻略展示攻略推廣攻略1、宣傳策略2、價格策略3、推售策略（節(jié)奏）解決問題渠道宣傳WHY為什么營銷推廣思路營銷執(zhí)行WHO是誰WHAT做什么2.市場現(xiàn)狀分析（我們的戰(zhàn)場）一、WHY之項目目標分析：實現(xiàn)本案銷售價格項目銷量（節(jié)奏把控）產品形象（樹立品質）（利潤點的最大化）靠怎樣的產品和概念留住客戶？如何保證我們的產品絕對好？（產品創(chuàng)新）怎樣的展示才能留住客戶？最直接思維方式的進入

——基于理性的感性二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：政策視角1、宏觀政策之“國十條”與“國五條”（政策出臺背景）本輪房價快速增長的原因地方政府兩面性通脹預期加速信貸投放過量市場供給不足二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：政策視角2、宏觀政策之加息（對樓市的影響）加息影響借貸資金成本上升、銀行存款利率上升、流動性收緊開發(fā)商需求者加快銷售回籠資金主動跟進首套需求改善需求保值型需求加息初期價格平穩(wěn)多次加息后跌初期對不同檔次物業(yè)影響會有不同購買力較弱暫時觀望購買力較強，初期受影響小初期受影響小通常要到加息周期的后期，房價開始明顯下降資金緊張資金較寬松單純從加息對樓市的影響來看，主要是通過調節(jié)開發(fā)商的資金成本，來促進供應、降低需求，從而使供求關系發(fā)生改變、降低房價；但從加息的實質影響來看，其初期影響較小，主要是通過連續(xù)加息、作用累加后房價開始明顯下降。二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：政策視角3、市場走向201004—08政策頻出媒體炒作形成觀望成交量萎縮201009—12價格略降，成交量低糜，市場供應減少201101—06政策松動，量價上漲房價高企調控出臺成交量、價回落開發(fā)商投資熱情遇冷供需失衡價格反彈二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：主城區(qū)城東板塊城北學區(qū)板塊城南政務板塊月亮島板塊傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)域，目前城市規(guī)劃主要的發(fā)展方向，在原工業(yè)開發(fā)區(qū)基礎上形成規(guī)模經(jīng)濟園區(qū)和產業(yè)園區(qū)，帶動城市發(fā)展；區(qū)域房地產發(fā)展處于起步階段，發(fā)展不成熟，板塊價值沒有被挖掘；城市新興的行政商務核心區(qū)；后續(xù)優(yōu)質地塊供應減少，主要集中在新市政府東側目前城中村區(qū)域；六安市房地產形象、品質、價格標桿區(qū)域；依托學區(qū)發(fā)展起來的房地產板塊；

住宅土地供應基本飽和，后續(xù)供應以非住宅用地為主；客戶比較分散，有條件的為孩子上學的六安市區(qū)家庭為主。城市視角市民觀點：“現(xiàn)在的六安開始東擴了”城市發(fā)展熱點將發(fā)生轉移，城南、城北學區(qū)板塊價值正在透支。城市的規(guī)劃熱點仍在離主城區(qū)較近的月亮島板塊、城北學區(qū)板塊，更容易牽引城區(qū)客戶。隨著城市化進程的加快，六安中心城區(qū)的土地資源愈發(fā)變得稀缺，地段升值很大。城東是六安連接合肥、融入省會經(jīng)

濟圈的橋頭堡，是六安未來的重要

發(fā)展方向。二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：城市視角六安房地產市場概況——量價齊升縱觀2010年年內六安樓市均價走勢，1-6月，六安樓市基本上呈現(xiàn)出一輪上漲趨勢，7月宅銷量升高的同時，宅均價顯著回落至3377元/㎡，此后宅銷量連續(xù)3個月呈現(xiàn)出快速上漲趨勢，9-11月隨著宅銷量的持續(xù)上行，宅均價連續(xù)出現(xiàn)小幅回落，但仍連續(xù)三月保持在3900元/㎡的高位運行。從2010年年內走勢來看，六安樓市受調控政策影響較小，4月中旬一次調控政策出臺后，在之后的5月份六安樓市宅銷量仍然保持在千套以上的高位，6-8月宅銷量出現(xiàn)波動，而自8月跌至年內低谷512套之后，宅銷量呈現(xiàn)出一路上行的趨勢，在11月沖高至1591套，超過3月的1455套，再次刷新年內月度成交高點。二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：城市視角合肥六安巢湖構建省會經(jīng)濟圈，圈內各個城市的通訊、金融等都要突破行政壁壘.打造省會“旅游圈”建跨區(qū)域“經(jīng)濟特區(qū)”“合肥為中心，六安、巢湖為兩翼”的省會經(jīng)濟圈規(guī)劃,合肥經(jīng)濟圈力爭成為安徽省省經(jīng)濟最具活力、輻射力最強的核心增長區(qū)域。今后一個時期，作為安徽省會的合肥，將進一步成長為安徽的增長極，對周邊地區(qū)的極化效應繼續(xù)加大。六安在融入合肥城市圈過程中:一方面要積極敢當配角，引入合肥高層次商業(yè)要素推進自身的發(fā)展另一方面要努力減少合肥影響力擴展過程中對六安城市商圈的擠壓效應，努力通過形成特色高效的城市商業(yè)增強對周邊地區(qū)的吸引力。隨著城市化進程的加快，六安中心城區(qū)的土地資源愈發(fā)變得稀缺，地段升值很大。相當面積的老城區(qū)尚未改造，由于當?shù)氐耐鈦砣丝诓欢嗉拜椛淠芰τ邢?，現(xiàn)有房源基本靠當?shù)鼐用裣?/3房源為拆遷戶購買，舊城改造為房地產市場發(fā)展提供了強勁的推動力。2005年至2010年，六安市凈增城市人口20萬人，每年平均增長4萬人以上。以2005年底人均住房面積22.4平方米算，每年要增加88萬平方米住宅，商品房剛性需求強勁。房地產發(fā)展前景預測——剛需主導六安市目前農村外出打工返鄉(xiāng)置業(yè)的比重據(jù)統(tǒng)計約為30％左右，此因素必然給房地產市場帶來更大的需求；城鎮(zhèn)居民可支配收入不斷提高，居民住房購買能力不斷提高也為房市發(fā)展提供了有力支撐。城市視角二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：區(qū)域視角二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)：■全國十大最具投資價值開發(fā)區(qū)、全國百佳科學發(fā)展示范區(qū)、安徽省十佳開發(fā)區(qū)；■園區(qū)控制面積43平方公里，規(guī)劃面積24.8平方公里,建成區(qū)面積18平方公里；■功能定位為“工業(yè)園、科技園、生態(tài)園和新城區(qū)”；■城市“東拓南進”戰(zhàn)略核心，融入省會經(jīng)濟圈門戶；■主要企業(yè)有：華潤啤酒、星瑞齒輪、藍翔玻業(yè)、索伊電器、華源制藥、電子三十八所；

整體鳥瞰圖六安人民醫(yī)院東院區(qū)鳳凰花園會館經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)為城市“東拓南進”戰(zhàn)略部署的主要發(fā)展方向，企業(yè)重多，市場消費潛力大，新城區(qū)定位，商品住宅開發(fā)設必將迎來大的發(fā)展機遇。第一批市政設施基本完成，第二批配套建設正在規(guī)劃跟進，城東新區(qū)將進入加速發(fā)展階段。城東的未來是最生態(tài)、最具活力的城區(qū)；一個精英匯聚并不斷成長的“創(chuàng)業(yè)之城”、“活力之城”。二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：樓盤名稱概況在售房源價格優(yōu)惠未來供應上東·陽光城占地面積約3.9萬㎡，總建筑面積達10萬㎡。共規(guī)劃14棟樓，住宅8棟多層、5棟小高層；公寓1棟18層高層公寓。在售9#小高層128㎡，129㎡，130㎡。和45平米和32平米的單身公寓，9號樓基本銷售結束3600元/㎡簽約優(yōu)惠1萬元；一個平方40元優(yōu)惠11月初開盤一棟住宅一品尚都總占地面積7.45萬㎡，總建筑面積15.46萬㎡，共有17棟樓，居住戶數(shù)1300戶。其中高層九棟，小高層六棟，另有兩棟多層為安置房。對外銷售的主要是高層和小高層。在售復式130-200㎡，以及32㎡的單身公寓。均價3500元/㎡(大套)一次性9.8折按揭9.9折暫時沒有開盤計劃新加坡御苑總建筑面積30萬㎡，規(guī)劃有數(shù)十棟多層、小高層、高層等海派建筑，以及綜合辦公樓、國際公寓和SHOPPINGMALL集中式商業(yè)等。社區(qū)內2800㎡的國際雙語幼兒園、2000㎡的露天羽毛球場及社區(qū)組團運動廣場、4000㎡的多功能大型會所、30000㎡購物中心在售23#小高層140㎡，還有1、6、7、10層，四室兩廳兩衛(wèi)均價3300元/㎡無優(yōu)惠2011年1、2月份推出六棟多層，80-110/㎡新城春天新城春天由沿街主題商業(yè)風情街，三星級酒店、幼兒園、九年一貫制學校，超市、菜市場、會所等配套設施，使小區(qū)內部圍合完整，生活便利，形成了集教育、購物、活動、休憩、生活為一體的動感空間。總建筑面積約26萬平米。項目目前在前期預約中85—125平方米兩房與三房，各50%左右。價格未定價格策略目前未定預計2011年元月份推售城東板塊代表樓盤——先入為主區(qū)域視角二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：區(qū)域視角樓盤名稱總建面(萬㎡)已售量未來供應量貨量(萬㎡)多層(萬㎡)高層(含小高層)別墅(萬㎡)新加坡御苑30104160白鷺雅苑1060.63.40紅葉·花園洋房153.15480一品尚都166.809.20香榭花城16120.81.80.29金城家園64.501.50三元山莊14.200014.6香溪庭園4.62.3002.3新城春天2603230遠大·幸福里14.702.512.20觀瀾國際3000300逸城楓景120660

總貨量194.544.7520.9111.117.19未來六安房地產市場的主戰(zhàn)場——東城戰(zhàn)火2011即將新入市項目二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：區(qū)域視角綜合分析：①從區(qū)位發(fā)展現(xiàn)狀來看，城東是六安連接合肥、融入省會經(jīng)濟圈的橋頭堡，是六安未來的重要發(fā)展方向，區(qū)域整體樓盤供應量龐大，品質多以中檔路線為主；②整體銷售以期房為主，新增項目比例呈增大之勢；③板塊客戶來源較為廣泛，包括全市各區(qū)域以及外地客群；區(qū)域以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群居多，由于板塊臨近開發(fā)區(qū)，周邊廠區(qū)員工亦占較大比例，在購置目的上：多以自住為主，剛性需求旺盛，改善型需求占較小比例。④從板塊統(tǒng)計量來看，東部現(xiàn)有及規(guī)劃開發(fā)量已近200萬㎡，儼然成為六安樓市繼政務區(qū)、主城區(qū)板塊后下一個重量級板塊!后續(xù)的供應比重呈遞增的態(tài)勢。其中，多層及花園洋房產品供應較少，僅20余萬平米，小高層、高層產品放量達到110萬平米；項目未來的供應結構將發(fā)生根本性變化，主要集中在高層、小高層。三、WHY之競爭對手分析：白露雅苑新加坡御苑香榭花城大尉觀瀾國際逸城風景上東陽光城紅葉花園洋房遠大幸福里一品尚都新城春天本案項目未來面臨著強勢的市場競爭已售項目待售項目城東板塊以安豐路至經(jīng)三路為界，是項目的集中區(qū)域，未來和本案形成正面競爭的項目除新城春天以外，都在經(jīng)三路以西，相對本案離市區(qū)更近，消費者心理距離強與本案，而新城春天也與本案占有同樣的地理位置。代表項目物業(yè)類型戶型面積銷售價格銷售速度客戶構成一品尚都小高層、高層1房31-39㎡、兩房98㎡、三房113㎡、四房142㎡目前均價：3600元/㎡09年價格2600元/㎡09年8月8日開盤，月均50套霍邱、壽縣等周邊縣為主，部分開發(fā)區(qū)職工紅葉花園洋房小高層、5+1花園洋房兩房80-100㎡、三房130㎡（標準層），五房195㎡（地下層約65㎡）、六房195㎡（頂層復式）現(xiàn)售均價4500元/㎡區(qū)域價格標桿5月16日推出40余套，當天成交50%企事業(yè)單位管理人員（60%）、生意人（30%）、外地置業(yè)者（10%）新加坡御苑多層、小高層、高層85-140平米，產品以中大戶型為主目前均價3300元/㎡目前推出兩棟小高層，月均售60套鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群以及周邊廠區(qū)客群為主三、WHY之競爭對手分析：城市產業(yè)核心區(qū)，周邊配套不完善，價格相對其它板塊而言相對較低，但上漲較快，產品類型趨于豐富，品質有較大程度提升產品設計有待加強，附加價值不、高，幾乎無贈送面積，戶型無亮點；價格增長較快：我們項目去年價格2600，現(xiàn)在已經(jīng)賣到3600了。

區(qū)域形象標桿一品尚都花園洋房區(qū)域價格標桿新加坡御苑區(qū)域品質標桿項目產品線較豐富，以5+1花園洋房為主，后期有中小戶型高層住宅推出；客群主要以市區(qū)企事業(yè)單位管理人員為主，約60%，生意人也占到很大部分。產品線主要以中大戶型為主，中規(guī)中矩，沒有太多亮點；

項目整體規(guī)劃以及園林景觀優(yōu)越，超越區(qū)域其它項目；比較注重品質，所以整體社區(qū)品質是非常好的。三、WH三Y之競爭三對手分析三：打好三競爭三的兩三大戰(zhàn)三役本項三目新城三春天正面三戰(zhàn)三役西面三戰(zhàn)三役觀瀾三國際遠大三幸福三里逸城三風景三、WH三Y之競爭三對手分析三：PK新城三春天占地21萬平方米綠化率41%容積率2.0產品多層、小高層、高層戶型85-93㎡兩房、120㎡三房銷售狀況一期1月18日開盤，推出房源252套，當天銷售249套幾乎售罄。價格均價：3980元/㎡強調三和睦三的生三活“三環(huán)境三”+親情三式街三區(qū)“三配套三”項目三內有三沿街三主題三商業(yè)三風情三街，三三星三級酒三店、三幼兒三園、三九年三一貫三制學三校，三超市三、菜三市場三、會三所等三配套三設施三，使三小區(qū)三內部三圍合三完整三，生三活便三利，形成三了集三教育三、購三物、三活動三、休三憩、三生活三為一三體的三動感三空間三。主題三定位三：和三睦36三5，親三情式三街區(qū)三、WH三Y之競爭三對手分析三：PK遠大三幸福三里面積13萬m2綠化率46%容積率2.0產品多層、小高層、高層銷售情況春節(jié)后售樓處開始接待價格未定主打三“區(qū)三位”+“品質三”訴三求，三塑造三“和三諧鄰三里·幸福三花園三”的三項目三形象推廣三主題三：在三幸福三里開三始幸三福遠大三?幸三福里三位于三六安三市城三東經(jīng)三濟技三術開三發(fā)區(qū)三，皖三西東三路原三40三3醫(yī)三院的三東側三，是城三東新三區(qū)高三尚居三住區(qū)三域。三項目三建筑三風格三為簡三約現(xiàn)三代，融三合多三層、三小高三層、三景觀三高層三的混三業(yè)態(tài)三居住三模式三，同三時配三套有三商業(yè)三街區(qū)三和社三區(qū)配三套，三保障三社區(qū)三活力三。節(jié)后三正式三銷售三，具三體時三間待三定三、WH三Y之競爭三對手分析三：PK大尉三觀瀾三國際占地26萬M2綠化率40%容積率2.8產品小高層、高層戶型酒店式公寓、平層、躍層戶型銷售情況2011年即將入市主題三定位三：城三之中三央三┃29萬方三恢弘三國際三名邸1）宣三傳造三勢——高度三決定三位置站在三城市三運營三的高三度打造三六安三國際三人居三新標三桿項目三高端三形象三占位2）產三品優(yōu)三勢塑三造形三象高三度改寫三城市三品質三居住三格局價值三訴求三支撐三點：開發(fā)三區(qū)板三塊高三尚住三宅區(qū)文化三、娛三樂、三公園三，自三然居三住區(qū)項目三高端三形象三品質品質+生態(tài)三，在三大量三同質三化產三品競三爭下三以絕三對高三端脫三穎而三出。三、WH三Y之競爭三對手分析三：PK逸城三風景面積7萬m2綠化率35.2%容積率1.7產品多層、小高層戶型80多㎡兩房和100㎡左右三房銷售情況臨時售樓處已開始接待，由于工程施工原因，現(xiàn)暫停接待，估計2011年年中銷售。價格待定主打三“多三層品三質+中式三文化三”價三值，三提及三區(qū)位三價值不將三項目三融入三到城三東板三塊，三由于三位處三安豐三路，三離主三城區(qū)三較近三，采三用主三動中三心化三的模三式。項目三住宅三總規(guī)三劃戶三數(shù)89三2套，三規(guī)劃三戶型三十多三種，三主力三戶型三為80多兩三房和10三0左右三三房三，由17棟多三層、6棟高三層、3棟洋三房和1棟幼三兒園三組成三。社三區(qū)商三業(yè)配三套16三00三0㎡。景觀三豐富三，25三00三0㎡綠化三景觀三。三、WH三Y之競爭三對手分析三：競爭三分析各項三目在三競爭三中其三核心三競爭三力缺三失，三“生三態(tài)+環(huán)境三”為三競爭三對手三所共三享核心競爭力PK本項目勝出要素新城春天觀瀾國際遠大幸福里逸城風景品質+生態(tài)區(qū)位+品質產品+文化環(huán)境+配套環(huán)境、生態(tài)是共享資源品質區(qū)位產品配套本項三目除三去區(qū)三域內三各項三目的三共享三資源三以外三，關鍵三是如三何差三異化三定位三？如三何避三免同三質化三競爭三？如三何脫三穎而三出？WHO？我們是誰？項目三解讀三：基三礎數(shù)三據(jù)地塊主要經(jīng)濟指標土地凈面積41773.9平米用地性質住宅（含部分配套商業(yè)）容積率≤2.2綠地率不小于35%建筑高度地上不大于100米，地下不大于10米停車位機動車位不少于700個，非機動車位不小于1200個出口位置主入口設在經(jīng)五路，沿皖西大道只允許人行出入口配套要求物管用房、會所、社區(qū)衛(wèi)生服務中心，文化活動室皖西大道蘇埠路經(jīng)六路經(jīng)五路地塊總體較為方正，總地塊東西長約334米、南北長約303米項目地塊一：南北呈長方形狀，其中南北長約303米，東西長約165米地塊地勢較為平整，地塊形狀規(guī)則，比較適宜規(guī)劃布局334米303米165米地塊一地塊二地塊內部現(xiàn)狀本案地塊周邊現(xiàn)狀項目三解讀三：項三目特三點四、WH三O之產三品剖三析：項目三規(guī)劃三：1、社三區(qū)住三宅為6層住三宅及17三+1層住三宅及17三+1層公三寓。2、在三用地三中，三設計三沿線三環(huán)形三小區(qū)三主干三道，三將地三塊分三成幾三個部三分，三中間三位置三為核三心景三觀區(qū)三，城三市道三路沿三線，三布置三沿街三商業(yè)三及配三套公三建，三較好三的活三躍商三業(yè)氛三圍。三同時三分區(qū)三明確三，管三理方三便，三人流三之間三干擾三小。3、在三經(jīng)五三路上三，設三置小三區(qū)的三主處三入口三。引三入住三區(qū)的三“林三蔭大三道”三及車三行干三道將三住區(qū)三分為三南北三兩個三組團三，位三于兩三個組三團分三界線三上設三有“三中心三廣場三”和三中心三綠化三成為三組團三邊緣三上的三點狀三區(qū)域三。居三住區(qū)三主入三口，三生活三及商三業(yè)配三套設三置在三南北三向城三市支三路上三。4、居三住總三戶數(shù)三為81三6戶產品特點：公寓、多層及高層住宅相得益彰，加上社區(qū)商業(yè)，可充分滿足客戶需求；建筑特點：英倫風格建筑群，成為區(qū)域一道風景線；戶型設計：高層為89平米，多層為108平米和127平米，公寓為89平米；公寓與高層的面積會產生沖突。四、項目三解讀三：項三目特三點金皖西大酒店的入駐，加上南側億豐與國際汽車城的人氣，大大提高了沿皖西大道商業(yè)的人流聚集由于項目主入口設在經(jīng)五路上，在皖西大道上建設單體公寓，可以彌補項目在主干道上昭示性的不足，并且公寓產品能夠提升項目整體物業(yè)檔次，增加客群范圍，與北側內商相互帶動。沿經(jīng)五路設計兩層底商，非主干道，且對面無其他商業(yè)呼應，商業(yè)氛圍較差，但主入口建在此側，可拉動部分人流，減輕消化壓力。項目中心景觀的設計循規(guī)蹈矩，做到戶戶有景，但稍顯簡單，缺乏變化四、WH三O之產三品剖三析：SW三OT分析S項目三優(yōu)勢地處三城市三主交三通動三脈，三交通三便捷三；地塊三方正三平坦三易于三規(guī)劃三布局三；近規(guī)三劃中三的生三態(tài)園三和淠三河支三流，三景觀三資源三豐富三；近坐擁三白鷺三洲公三園和三金領三歡樂三世界三，感三受國三際時三尚和三綠色三生態(tài)三生活三；英倫三風格三建筑三，區(qū)三域獨三樹一三幟，三多層三生活三增強三項目三活力。四、WH三W項目三劣勢所在三區(qū)域三在大三眾的三心理三還較三偏僻三，是三六安三東大三門，三但非三主城三生活三圈；被工三廠、三裝飾三城等三大型三人群三集聚三地圍三繞，三周邊三人員三混雜三；目前三項目三所在三位置三周邊三生活三配套三缺乏三；產品三外立三面運三用英三倫風三格，三但局三部不三夠純三正，三還可三改進三；項目三體量三在區(qū)三域中三沒有三優(yōu)勢三，與三多種三物業(yè)三類型三之間三的矛三盾，三戶型三沖突。O項目三機會政府三“東三拓”三核心三戰(zhàn)略三，區(qū)三域發(fā)三展?jié)撊奕螅浑S著三六安三納入三“皖三江城三市帶三”的三發(fā)展三建設三，將三使得三城市三外來三人群三的三剛性三需求三持續(xù)三走高三，給三本案三帶來三更多三市場三空間三；建筑三風格三，核三心價三值推三廣的三差異三化將三提高三競爭三優(yōu)勢三；四、WH三O之產三品剖三析：SW三OT分析四、WH三O之產三品剖三析：SW三OT分析T項目三威脅未來三市場三同質三化嚴三重，三市場三放量三較大；經(jīng)濟三開發(fā)三區(qū)地三塊較三多，三潛在三競爭三對手三，情三況不三明晰三；市場三新政三影響三，客三戶近三階段三觀望三濃厚三，未三來連三續(xù)政三策影三響不三明；四、WH三O之產三品剖三析：三產品三建議項目外立面從多層上看，為歐式英倫風格，此立面風格在區(qū)域中將獨樹一幟，擁有面顯得差異化，并且能體現(xiàn)出項目的高品質。但沿街高層建筑的立面略現(xiàn)普通，英倫風格體現(xiàn)稍顯不足，這樣在區(qū)域內與其他產品對比中差異化則不足。一品尚都外立三面：可將三外立三面色三調改三變得三更深三一些三，在三樓頂三加上三更多三的英三倫元三素四、WH三O之產三品剖三析：三產品三建議英國三從中三世紀三向文三藝復三興過三渡時三期的三建筑三風格三是外三形對三稱柱三式取三得控三制地三位，三水平三分劃三加強三，外三形簡三潔，三窗子三寬大三，窗三同墻三根窄三，幾三乎只三剩下三一個三壁柱三的寬三度，三外形三上仍三然保三留塔三樓、三雉堞三，體三形凸三凹起三伏三。外立三面：四、WH三O之產三品剖三析：三產品三建議玫瑰三紳城三約40萬㎡三英倫三風情三社區(qū)三，容三積率:2三.6三6，綠三化率:4三3%規(guī)劃三有聯(lián)三排別三墅、三空中三別墅三、酒三店式三公寓三、高三層公三寓、三商鋪三等產三品。三復合三型的三大盤三氣度三，多三元化三的建三筑類三型三，小三區(qū)景三觀以三“玫三瑰”三“英三倫文三化”三為主三線，三著力三塑造三浪漫三旖旎三的英三倫風三情。

案例三借鑒三：四、WH三景觀三建議三：由于三本項三目的三景觀三雖然三做到三了樓三樓有三綠化三，但三景觀三面不三大，三略顯三單調三，建議三開發(fā)三商可三以在三景觀三小品三及設三施上三多做三文章三，即三點綴三了園三林又三體現(xiàn)三出開三發(fā)商三的細三心獨三特。鑒于三目標三客戶三對小三區(qū)內三部景三觀的三關注三較高三，建三議在三小區(qū)三規(guī)劃三主題三景觀三，從三園林三成本三考慮三，挖三掘概三念，三槌球三景致三，實三實在三在高三些樓三間綠三化，三安裝三休息三與健三身設三施。同時三，目三前項三目暫三無重三要外三力可三借，三而期三房銷三售的三就是三預期三、愿三景，三我司三建議三一期三建設三景觀三先行三，以三體驗三式營三銷推三動客三戶，三提升三目標三客戶三心里三價格三。四、WH三O之產三品剖三析：三產品三建議景觀三建議三：戶型三調整三建議1之戶三型A問題2問題1問題1：過道過長，過道浪費面積較大問題2：陽臺造成臥室內部直角，極不易戶型內部布置四、WH三O之產三品剖三析：三產品三建議1#2#7#10#11#調整2調整1調整1：將臥室與客廳左右對調，使過道、客廳、餐廳連成整體，既避免了空間浪費，也使得客廳通透、寬敞調整2：增加陽臺長度，避免陽臺造成室內的角落戶型三調整三建議1之戶三型A整改三意見四、WH三O之產三品剖三析：三產品三建議戶型三調整三建議2之高三層電三梯調三整四、WH三O之產三品剖三析：三產品三建議問題1問題：電梯井、過道使用功能單一，造成面積浪費，戶型公攤大3#6#9#14#12#調整1防火隔離門調整：將電梯口朝過道，使得電梯口與過道合二為一；水電井布置在兩邊。四、WH三O戶型三調整三建議2之高三層電三梯調三整四、WH三O之產三品剖三析：三產品三建議戶型三調整三建議3之公三寓產三品根據(jù)三我司三前期三對六三安市三場及三城東三板塊三不同三類型三物業(yè)三的分三析得三出，三以同三體量三的住三宅、三寫字三樓、三公寓三項目三做比三較，寫字三樓物三業(yè)的三去化三速度三約為三普通三住宅三的兩三倍，而公寓三項目三普遍三去化三速度三高于三普通住宅三，約為三普通三住宅三的0.三8倍。銷售三價格三上，三寫字三樓作三為商三業(yè)物三業(yè)，三多位三于六三安市三地段三綜合考慮本案所處區(qū)域住宅市場及商務辦公現(xiàn)狀，預期以寫字樓對外推廣不但難以實現(xiàn)較高利潤，且會整體降低項目銷售回款速度，因此，我司建議此部分產品仍以公寓規(guī)劃推出，但在現(xiàn)有的戶型基礎上需略做調整。四、WH三戶型三調整三建議3之公三寓產三品問題1問題2問題2公寓戶型面積在89-101之間，與住宅產生同質化，公寓的總價與投資優(yōu)勢體現(xiàn)不出電梯井設計增加公寓公攤，可同高層建議一樣去化四、WH三O之產三品剖三析：三產品三建議戶型三調整三建議3之公三寓產三品1、戶三型面三積段三調整三，以40平方三左右三一房三、70平方三左右三兩房為主三要產三品。三小面三積公三寓在三銷售三速度三上將三高于三普通三住宅三產品三。其三次，三由于三面積三2、產品推廣上以精裝修產品拔高項目形象，作為六安市場上新型的精裝產品，也給推廣中加入了宣傳的噱頭，有利于提升公司及項目的品牌，在實際后期的銷售中，通過精裝與毛坯的價差引導客戶選擇毛坯產品。公寓三戶型三整改三建議三：四、WH三O之產三品剖三析：三產品三建議戶型三調整三建議3之公三寓產三品公寓三戶型三參考三：戶型三設計三思路:南面三做朝三南戶三型，三兩端三的做三東西三向，三用東三西向三的進三深消三化北三向的三面積三，剩三余的三部分三用作三公共三樓體三和電三梯。優(yōu)點三：第三一戶三型可三以做三小；第二三可以三避免三朝北三的房三源。客觀三存在三賣點區(qū)位三價值三、景三觀價三值、三投資三價值配套三價值三、產三品價三值、三交通三價值主觀三營造三賣點售前/售中/售后三服務三價值顯性三賣點隱性三賣點核心三價值三主張代言三區(qū)域三未來三復興三的人三居新三標準前沿三規(guī)劃三設計三，國三際生三活理三念國際三化品三質居三住區(qū)四、WH三O之產三品剖三析：三核心三價值項目三核心三價值三主張三：項目三賣點三整合三：四、WH三O之產三品剖三析：三核心三價值路網(wǎng)通達配套完善，便利生活領地交通通達性高品質生活價值經(jīng)開區(qū)近10萬平米英倫風格物業(yè)白鷺洲、歡樂世界近在咫尺片區(qū)升值潛力巨大景觀資源屬共享戶戶觀景，引領生態(tài)居住、品質生活多層板樓，面積合理，附加值高公寓、住宅并存，有效把握前期客戶個性產品組合，切合市場國際化品質綜合三思考對于三本案三，我三們認三為要三做的三有一、三一個三目的三，構建三一個三超越三常規(guī)三化的三品牌二、三兩個三目標三；建立三市場三人群三基數(shù)三，建三立強三大的三品牌三形象三。三、三利益三的兩三個方三面；a.現(xiàn)金三流回三款最三快進三而實三現(xiàn)利三潤最三大化三。b.品牌三聲望三最大三化。我們三的產三品：五、WH三O之市三場定三位：市場三定位三思考三：本案三形象三氣質三如何三確立三？城市需要什么？我們擁有什么？區(qū)域需要什么？隨著三六安三迅猛三的發(fā)三展，三房地三產市三場逐三步規(guī)三范，三諸多三發(fā)展三商紛三紛涌三入，三城市三形象三的已三經(jīng)逐三步拔三高，三而經(jīng)三開區(qū)三住宅三產品三剛剛從功三能型三向品三質型三轉移，開三始注三重表三現(xiàn)品三質，三各種三風格三概念三紛紛三涌入三，但三目前三市場三上品三質純三正的三產品三卻趨三之若三騖；市場三上缺三少風三格純三正的三國際三化品三質居三住區(qū)城市三需要三什么區(qū)域三需要三什么1.2.真正的健康景觀住宅3.真正的國際化居所經(jīng)開三區(qū)板三塊，三高端三配套三設施奢享三湖、三河、三公園三資源風格三純正三的建三筑群三，多三產品三類型我們三擁有三什么尊重自然會所多層美學超越三公園純正三的英三倫風三格人性健康多元大氣宜居三城……街道從我三們的三產品三中，三我們三認為三，訴求然而我們需要一句口號，這句口號既不是“城市向東”，也不是“引以為傲”的非獨特性標語。而是一句更有神韻的，表達純正內涵傳播語。這是本案的關鍵，也是一個強大品牌的核心。策略三思考三：五、WH三O之市三場定三位：我們三的發(fā)三現(xiàn)：認真三品味三之后三，我三們發(fā)三現(xiàn)，三真正三強大三的品三牌，三來自三于一三種精三神的三解讀三?！凹冋笔且蝗N氣三勢，三是一三種堅三定的三自信三。同時三，我三們需三要這三樣一三個概三念！能夠三展現(xiàn)三東三城御三景三未來發(fā)展三遠景三！能夠三將三東城三御景諸多三的優(yōu)三勢涵蓋三其中三！能夠三體現(xiàn)三東三城御三景三未來成熟三的生三活狀三態(tài)！能夠三傳達三東三城御三景三這個三英倫三建筑三的理念三和內三涵！五、WH御品三紳活·一世三傳城項目三形象三定位三：純正三是一三種追三求的三精神三，是三自身三產品三的介三紹，三是眾三人所三追求三的原三汁原三味在未三來，三我們三將不三可避三免的三會參三與這三個市三場更三激烈三的競三爭。三我們三希望三東城三御景三的本三身就三是自三己的三價值三。就三如同三絕對三伏特三加一三樣，三提起三純正三，人三們自三然的三就會三想起三伏特三加。同時三，著三眼于三未來三，展三望城三市線三，當三純正三的英三倫建三筑成三為家三喻戶三曉的三品牌三后，三東城三御景三便可三以以三較高三的知三名度三快速三進入三城市三，參三與當三地市三場競三爭。五、WH三O之客三戶定三位：本項三目所三在的三東城三板塊三，主三要項三目的三來源三為：三立足三經(jīng)開三區(qū)、三面向三全市三政務區(qū)學區(qū)版塊主城區(qū)版塊城東版塊（各縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶）分流客戶分流客戶爭奪、PK我們三的客三戶梳三理——無論三是在三六安三首次三置業(yè)三，還五、WH三O之客三戶定三位：全市范圍內普通白領/普通教師/普通公務員中小私營業(yè)主外地工作的六籍返鄉(xiāng)客戶外地六籍中產/眼界開闊/回饋父母五、WH三O之客三戶定三位：項目三客戶三群特三征：客戶三特征三：沉三穩(wěn)、三有相三對穩(wěn)三定的三社交三圈、三注重三禮儀三道德三，以三及物三質財三富的三表現(xiàn)三；他們三思想三深刻三，在三舒適三和高三品質三的生三活基三礎上三，強三調生三活的三品質三感；價值三觀：三精神>物質消費三觀：三產品三附加>產品生活三觀：三細節(jié)>整體五、WH三O之客三戶定三位：根據(jù)三對于三城東三板塊三的客總價決定了主力客戶群，總價35-45萬以內，公務員、企業(yè)高管階層比例較高，而超過45萬，則私營企業(yè)主占客戶比例最高；產品的性格決定了客戶類型，一品尚都的氣質吸引了較多的年輕人，而新加坡御苑的客戶中較多為35歲左右或以上的客戶；項目三客戶三群細三分：五、WH三O之客三戶定三位：本項三目客三戶定三位思三考——作為三六安三高端三項目三，客三戶定三位為三城市三精英三，具三有較三強的三經(jīng)濟三實力三的人三群；客戶三分類三：1、核三心客三戶：企事三業(yè)白三領，市三區(qū)、三城東三、外三出返三鄉(xiāng)中三高級三管理三人員三，看三重項三目環(huán)三境，三對價三格敏三感；公務三員，全三市、三各縣三、鎮(zhèn)三等，政府三機關三職工三、教三師、三醫(yī)生等；2、重三要客三戶：政府三高官，多三為二三次或三以上三置業(yè)三，價三格抗三性不三大；企業(yè)三高層，認三同區(qū)三域價三值，三有較三強經(jīng)三濟實三力；私營三企業(yè)三主，對三項目三知名三度、三配套三及檔三次注三重；周邊三縣城三客戶，投三資為三身份三象征三，從三縣域三向城三市遷三徙；3、偶三得客三戶：投資三客，關注三區(qū)域三前景三，升三值潛三力；核心客戶重要客戶偶得客戶在購三買與三他們三身份三匹配三的更三舒適三、更三有品三質感三的居三住空三間重視三生活三的品三質，三對環(huán)三境要三求較三高，三但絕三對不三希望三將很三多時三間浪三費在三上下三班的三路上三，因三此不三愿意三選擇三離工三作地三點過三遠的三地方三自備交通工具，對生活配套要求不太高，但一定要求較近車程內配套齊全；他們平時生活相對緊張，因此希望居住場所能夠讓他們充分放松，因此有自然資源的社區(qū)能夠令他們心動；他們具有較強的投資意識，關注片區(qū)未來的發(fā)展；他們希望體現(xiàn)私密性與尊貴性，對服務和細節(jié)非常地關注；他們希望購房可以用于長期居住，適合一家老少都在這里生活；本項三目主三力客三戶購三房心三理特三征：五、WH三O之客三戶定三位：五、WH三O之客三戶定三位：什么三樣的三客戶三才能三屬于三我們三項目三？與城三市俱三進他們，他們三畢業(yè)三于各三大高三校3—三5年，三有一三定積三蓄，三習慣三并留戀著這三個城三市。他們三是城三市的白領，是三企業(yè)三的梁三柱，三已經(jīng)三結婚三或者三馬上三結婚三，都三面臨三著房三子的三問題三。他們三在高校三任教，他三們在三觀察三城市三，在三傳述三城市三，他三們是三城市三禮遇三的先三行者三。他們三也許三年紀三不大三，需三要在三六安三安家三；也三許人三到中三年，三需要為孩三子或三者父三母置辦三一處三家業(yè)三。他們三是外三地赴三六工三作的企業(yè)三高管，經(jīng)三常性三的在三六安三居住三，需三要一三個固三定居三所?！炯澔钊巳海浑H三領仕】他們三是，本項三目主三流客三戶特三征：五、WH三O之客三戶定三位：他們，是追隨者，是向往者，是擁護者，他們相信匯辰帶來的附加值，相信匯辰開發(fā)的樓盤價值，所以他們在六東首選東城御景；他們，擁有另人矚目的財富資本，擁有智慧和才能，他們矗立在城市的高層，是城市的焦點人物，是事業(yè)的楷模，是推動城市的核心力量。他們，苛求自己的生活品質，渴望生活的創(chuàng)造性，他們拒絕平庸，拒絕重復，渴望自己的圈層生活。個性三特征三收入狀況：可能不是最有錢的那部分人，但也屬于成功階層或走在成功路上的人興趣愛好：喜愛運動、戶外活動、時尚PARTY高雅三、睿三智、三樂觀三、自三信、三從容三、內三斂思想三及行三為極三其成三熟，三能產三生示三范效三應享樂三主義三現(xiàn)代三版詮三釋：三追求三豐盛三人生時代三的精三英階三層——上升三階層三的代三表[英倫三品三質禮三居圈三層]五、WH三O之客三戶定三位：WH三AT三？做什三么？一、WH三AT之項三目營三銷推三廣總三體策三略：基本三戰(zhàn)略三思路三：5、利用價格杠桿，中開高走，高調推廣1、正式銷售前，建立項目高端形象，樹立品牌2、通過全方位立體營銷及創(chuàng)新營銷方式造成深度滲透3、“眼球經(jīng)濟”與“洗腦體驗”齊頭并進，攫取市場份額（事件營銷）4、營銷推廣鎖定目標客戶，多線并行，立體營銷策略三一：三銷售三組織三策略策略二：產品領先、形象領先的競爭戰(zhàn)略策略三：價格策略—分階段展示，做好項目的營銷前置陳設，深入挖掘價值，追求價值最大化的價格策略

開盤期策略：理性入市，最大限度消化積累客戶，搶占市場份額，形成熱銷局面；關鍵詞：市場份額>價值最大化成長期策略：隨工程進度和現(xiàn)場展示條件的改善，深入挖掘項目價值，追求價值最大化。關鍵詞：價值展示VS價值最大化一、WH三AT之項三目營三銷推三廣總三體策三略：策略三總綱三：一、WH三AT之項三目營三銷推三廣總三體策三略：產品三價值三論策三略：項目三的價三值，三第一三是產三品，三第二三是產三品，三第三三還是三產品三，在三這里三真正三顯現(xiàn)三。領袖三策略三：目前三各樓三盤對三合六三巢、三白鷺三洲公三園等三概念三都有三一定三的借三用，三借媒三體與三其他三樓盤三對區(qū)三域的三炒作三，以三純正三英倫三社區(qū)三樹立三項目三唯一性策略：深化打造產品與配套，我們獨特的賣點是不可復制的或是復制也來不及的。時勢策略：注意推廣時機的選擇，審時度勢，不斷的跟蹤相同潛質的對手的動向，保持我們的唯一性和領袖性。競爭三策略三：項目三價格三策略三：定價三目標三假設三：定價三目標利潤三導向銷售三導向競爭利潤最大化目標利潤快打快跑市場份額穩(wěn)步增長避免競爭挑戰(zhàn)對手領導市場√√√考慮價格因素的前提：市場競爭因素：領跑市場，一騎絕塵？跟隨對手，穩(wěn)扎穩(wěn)打？價格戰(zhàn)，迅速擠垮對手？發(fā)展商目標：利潤最大化？快速回籠資金？銷售持續(xù)增長？二、WH三AT之項三價格影響因素分項權重分項加權比值一品尚都新加坡御園紅葉花園洋房香榭花城區(qū)位地段10%0.010.00

0.010.00規(guī)模7%0.000.01

0.000.01交通10%0.010.00

0.000.01生活配套10%0.010.00

0.010.00景觀環(huán)境15%0.000.01

0.000.00戶型平面13%0.000.00

0.010.00物業(yè)管理5%0.000.00

0.010.00噪音5%0.010.00

0.000.01發(fā)展商知名度5%0.000.00

0.010.00建筑立面5%0.000.00

0.000.00交樓\工程5%0.010.01

0.010.01營銷推廣5%0.000.00

0.010.01分項權重合計100%0.050.04

0.070.05各項目價格實現(xiàn)52004800

55004700比較價49404608

51154465參考權重20%30%

40%10%加權平均值3862.9根據(jù)三各銷三售階三段的三實際三銷售三進度三，采三用分三階段三展示三，深三入挖三掘價三值，三追求三利潤三最大三化，三以保三證目三標均三價的三實現(xiàn)三。價格三策略三方向三：方向三一:啟動三區(qū)，三以38三00元依據(jù)：目前城東區(qū)客戶市場對于4000元/平米價格是一個價格心理坎；本項目希望能以價格引領的方式搶占市場份額。方向二：啟動區(qū)策略，須依據(jù)下半年城東區(qū)項目的市場價格水平；價格中開高走，遞進式拉升建議高層入市價格：3800元/平米項目三價格三策略三：二、WH三AT之項三目營三銷執(zhí)三行：大張三旗鼓三軟三硬結三合捕抓三來周三邊客三戶注三意力三的有三效推三廣鎖定達到三廣而三告之三的效三果增三加客三戶認三知度樹立三形象三、提三高知三名度三和關三注度增加三客戶三關注三度、三促成三成交擴大三市場三認知三面，三提高三知名三度和三關注三度擴大三項目三覆蓋三面，三提高三認知三途徑挖掘三潛在三購買三需求三，促三進成三交展示三中心戶外/立柱三廣告報紙三廣告項目三論壇客戶三行銷網(wǎng)絡三廣告電視三廣告鄉(xiāng)鎮(zhèn)三傳播電臺三廣告短信媒體增加三項目三知名三度擴大三影響三力，三直擊三目標三客戶項目三宣傳三策略三：二、WH三AT之項三目營三銷執(zhí)三行：報紙在六三安房地三產廣告三中效三果一三般，報紙三媒體三單一三，基三本就三皖西三日報三大別三山晨三刊一三家；電視三效果三一般三，覆三蓋面三較窄三，且三黃金三時段三廣告三量小三、到三達率三不集三中，電視三選擇三：六安三電視三臺都市三房產三報道電臺三效果三較好三，到三達率三高，三覆蓋三率高三，電臺三選擇三：六安交通三廣播三、六安故事三廣播六安媒體三評估三：二、WH三AT之項三目營三銷執(zhí)三行：網(wǎng)站三：網(wǎng)站三是目三前較三主流三的媒三體，三品質三樓盤三更是三注重三；并三且在三設計三發(fā)布三項目三網(wǎng)站三的同三時在三當?shù)厝髁魅T戶三發(fā)布三項目三階段三網(wǎng)站廣告門戶選擇：六安房地產交易網(wǎng)二、WH三AT之項三目營三銷執(zhí)三行：戶外三六安城區(qū)小，戶外廣告牌效果非常明顯，也是項目推廣的主要媒介，皖西路、解放路、梅山路、火車站、汽車站等沿線效果較好車體三：車體三實際三效果三較明三顯，三關鍵三取決三于路三線與三車況三選擇二、WH三AT之項三目營三銷執(zhí)三行：比照六安高端三項目三營銷三費用三標準三，本項三目營三銷費三用約三占總三銷比三例：0.三6%三—0三.8其中，一期費用投入約占費用60%比例，約130萬元—173萬元；項目首次開盤蓄客期短，形象導入和認籌基本同時進行，因而營銷費用大；一、二次開盤是11年重點，消化一半的貨量，營銷費用需要再次加大；前三次成功銷售，為項目奠定了市場基礎，后續(xù)營銷費用主要集中在熱點挖掘和客戶維護，費用比例相對下降；注：以上費用預算不包括售樓部、樣板房及示范區(qū)所需費用；形象三導入一次三蓄客一次三銷售二次三蓄客二次三銷售三次三蓄客持續(xù)三銷售費用投入比例35三%25三%20三%20%項目三營銷三推廣三費用三安排三：二、WH三AT之項三1、三戶外三媒體三攻略三（空三中）在六三安皖三西路三、解三放路三、梅三山路三、火三車站三、汽三車站三及市三中心三等沿線三效果三較好的戶三外位三置發(fā)布三3-三4塊三戶外三廣告三，主三打企三業(yè)和三項目三形象三，以三后同三時配三合各三節(jié)點三信息三；每個三關鍵三節(jié)點三更換三內容三（開三盤、三大型三活動三等）三；2、三報紙作為本項目輔助的宣傳窗口，根據(jù)階段性的推廣要求進行平面表現(xiàn)。報紙媒體選擇：建議只做皖西日報大別山晨刊；3、電視媒體攻略（視覺）根據(jù)銷售的不同階段發(fā)布不同的內容，從企業(yè)形象——樓盤形象——樓盤賣點建議各個銷售期更換版本每個關鍵節(jié)點更換內容（品牌導入期、開盤、大型活動等）；時長選擇3-5分鐘（專欄），其他階段選擇15秒、30秒硬廣項目三營銷三推廣媒介三選擇安排三：二、WH三AT之項三目營三銷執(zhí)三行：4、三電臺三媒體三攻略三（聽三覺）?根據(jù)三銷售三的不三同階三段發(fā)三布不三同的三內容三，從三企業(yè)三形象三——三樓盤三形象三——三樓盤三賣點?建議三各個三銷售三期更三換版三本?時長三選擇三15三秒、三30三秒硬三廣5、三圍墻三、道三旗媒三體攻三略（三形象三）?根據(jù)三銷售三的不三同階三段發(fā)三布不三同的三內容三，從三企業(yè)三形象三——三樓盤三形象三——三樓盤三賣點?建議三各個三銷售三期更三換版三本?道旗三建議三選擇皖西三路或三者皋三城路6、三輔助三媒體三攻略三（D三M、三短信三等）?選擇三人群三集中三區(qū)域三的派三發(fā)樓三盤資三料，三售樓三中心三開放三前、三認籌三前和三開盤三前各三派發(fā)三一次三DM三單張三，把三即售三樓中三心即三將開三放、三即將三認籌三信息三、即三將開三盤信三息、三樓盤三情況三、最三新動三態(tài)以三及促三銷信三息傳三遞出三去。?在開三盤前三，投三放3三次郵三政廣三告夾三報，三全方三位介三紹項三目信三息，三把最三新動三態(tài)及三促銷三信息三傳遞三出去三。?針對六安（行三業(yè)企三業(yè)主三或電三信、三移動三、銀三行、三保險三等V三IP三客戶三）尤三其是三二、WH三AT之項三目營三銷執(zhí)三行：營銷三執(zhí)行三策略三：打好三三大三營銷三戰(zhàn)役三：體驗三營銷三，渠三道行三銷，三活動三營銷做足三四項三功課三：節(jié)奏三控制/推售三控制/價格三控制/營銷三整合二、WH三AT之項三目營三銷執(zhí)三行：11年營三銷節(jié)三奏總三體鋪三排三：推一三期兩三棟多三層，三兩棟三高層三住宅推二三期高三層及三公寓7月2月4月5月68月9月10月11月12月不同三組團三，營三銷時三間互三補，三客戶三群體三互相三拉動售樓三處進三場3月品牌三入市三期產品三形象三導入及蓄三客期VI三P認籌三期認籌開盤開盤三強銷三期一期三持續(xù)三期二期三蓄客三期7月2月4月5月6月8月9月10月11月12月3月認籌開盤銷售目標推盤三量70三%基本三售罄銷售三金額三：1.三3億三（２三０11年8月－三２三０１1年12月）階段目標銷售節(jié)奏形象預熱期持銷銷售期建立項目品牌形象廣告熱推，賣點群出，建立項目品牌內涵及高度開盤熱銷，維護、深化構建強勢品牌賣點滲透及節(jié)點促銷宣傳方向項目品牌形象媒體選擇蓄客期現(xiàn)場圍墻、戶外、報紙、活動、網(wǎng)絡報刊、戶外、DM、網(wǎng)絡、活動報刊、戶外、活動、電臺、電視、網(wǎng)絡、DM開盤強銷期產品概念客戶行銷深化，品牌價值外延報紙、戶外、網(wǎng)絡、活動二、WH三AT營銷三節(jié)奏三總體三鋪排三：銷售三實施第一三階段三入市三期時間三段：20三11年2月——三20三11年6月中三下旬三；目的：維三系早三期探三訪客三戶，三積累三意向三客戶三使客三戶對三項目三初步三認知三，初三步試三探市三場反三應。前提三必備三條件三：銷售三準備三：市三區(qū)營三銷中三心包三裝、三海報三印刷三、銷三售熱三線、三客戶三登記三表、三銷售三百問三、銷三售人三員（4名）三、工三裝、三名片三到位工程三配合三：工三地圍三墻涂三刷完三成綠三化帶三宣傳三推廣三：采用三海報三、戶三外，紙、電視等大眾媒體發(fā)布信息；主要宣傳內容為新站片區(qū)賣點及開發(fā)商品牌主要活動：現(xiàn)場售樓處及示范區(qū)公開――

展示品質，提升形象關鍵工作：人員招聘與培訓；客戶問詢接待客戶訪談及直郵；媒體推廣計劃確定；銷售物料及報廣制作；內部認購（VIP卡銷售）方案確定；現(xiàn)場營銷中心及板房包裝方案確定；樹立三純正三英倫銷售三實施時間三段：20三11年6月——三20三11年7月底三；目的：市場三導入三，全三面造三勢，三價格三試探三，三為銷前提必備條件：銷售準備：折頁、戶型手冊、VIP卡、VIP權益書、認購協(xié)議書、銷控文件、按揭方式、財務人員到位；

宣傳三推廣電臺炒作，宣傳內容以形象為主，配合營銷活動信息主要活動：產品推介新聞發(fā)布會關鍵工作：開盤（選房）方案確定銷售物料制作

VIP卡銷售；現(xiàn)場營銷中心裝修；板房及現(xiàn)場包裝制作；示范園林施工。第二三階段三內三部認三購期打造三上層三生活三領域銷售三實施第三三階段三開三盤強三銷期重大三節(jié)點三：開三盤時間三段：20三11年8月初——三20三11年9月目的三：正式三銷售三、實三現(xiàn)住三宅熱三銷局三面、三達成銷售三目標關鍵三工作三：選房三及公三開發(fā)三售推廣三渠道三：軟文:充分三渲染三開盤三熱銷三場面戶外:告之三公開三消息媒體三組合:網(wǎng)絡三、戶三外廣三告、DM單頁投放三量：客戶三關注三逐漸三升溫三，持三續(xù)保三持前三期勢頭三，開三盤期三間投三放量三同開三盤前活動三配合三：秋季三房展三會――產品三形象三展示開盤三當天三活動――營造三熱銷三場面周邊三企事三業(yè)單三位團三購活三動時三間三：20三11年8月關鍵三行動三：開三盤儀三式關鍵三條件三：開盤sh三ow戶外三廣告三更換園林三展示三現(xiàn)三場導三示系三統(tǒng)更三新人員三邀請三（市三領導三）三新現(xiàn)三場銷三售組三織銷售三實施第四三階段三持三續(xù)期第五三階段三二三期蓄三客期時間三段：20三11年10月——三20三11年12底目的三：現(xiàn)場三展示三，客三戶關三系維三護推廣三渠道三：報紙三、網(wǎng)三絡、三戶外投放三量：前期三投放三量同三開盤三期，三中后三期可三根據(jù)銷三售情三況調三整活動三配合三：事件三營銷三（節(jié)三日活三動）——全面展示三項目活動三行銷三（客三戶答三謝會三）——維護客三戶關三系時間三段：20三11年12月開三始目的三：一三期住宅三進入三尾盤三銷售三期推廣三渠道三：鼓勵三老客三戶介三紹新三客戶展示三線：現(xiàn)場三接待三處展三示，三小區(qū)三實景三活場三景感受三等取三代三賣點三整合三廣告三，以三促進尾三盤