房地產(chǎn)項目市場調(diào)查與預(yù)測

房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析

第一節(jié)房地產(chǎn)市場營銷信息系統(tǒng)第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查第三節(jié)房地產(chǎn)市場預(yù)測本章要點了解房地產(chǎn)營銷信息系統(tǒng)的重要性掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念、原則和方法熟悉房地產(chǎn)市場預(yù)測的相關(guān)內(nèi)容掌握房地產(chǎn)市場信息的概念第一節(jié)房地產(chǎn)市場營銷信息系統(tǒng)一、房地產(chǎn)市場信息的概念與作用二、房地產(chǎn)市場營銷信息系統(tǒng)一、房地產(chǎn)市場信息的概念與作用（一）房地產(chǎn)市場信息的概念（二）房地產(chǎn)市場信息的特征（三）房地產(chǎn)市場信息的作用（一）房地產(chǎn)市場信息的概念房地產(chǎn)市場信息是指在一定時間和條件下,反映房地產(chǎn)市場及其發(fā)展變化規(guī)律和狀況的知識、消息、情報和資料的總稱。具體包括：房地產(chǎn)市場供求信息、房地產(chǎn)市場行情信息、房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境信息、房地產(chǎn)市場交易信息、房地產(chǎn)市場反饋信息。（二）房地產(chǎn)市場信息的特征1.社會性2.多渠道、多層次性3.具靈敏性、時效性、流動性（三）房地產(chǎn)市場信息的作用1.是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的重要依據(jù)2.是溝通房地產(chǎn)供需聯(lián)系的橋梁和工具3.是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的直接動力和獲得經(jīng)濟(jì)效益的重要源泉二、房地產(chǎn)市場營銷信息系統(tǒng)房地產(chǎn)市場營銷信息系統(tǒng)就是指房地產(chǎn)市場營銷信息聯(lián)系的渠道,并且能形成組織管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)營銷信息系統(tǒng)的重要性？房地產(chǎn)營銷信息系統(tǒng)的構(gòu)成？（一）房地產(chǎn)營銷信息系統(tǒng)的重要性是充分實現(xiàn)房地產(chǎn)市場營銷信息價值的必要條件是實現(xiàn)信息共享的保證是各種信息的載體（二）房地產(chǎn)營銷信息系統(tǒng)的構(gòu)成四個子系統(tǒng)：1.內(nèi)部報告系統(tǒng)2.市場營銷情報系統(tǒng)3.市場營銷調(diào)研系統(tǒng)4.市場營銷分析系統(tǒng)1.內(nèi)部報告系統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部報告系統(tǒng)是最基本的信息系統(tǒng),是企業(yè)營銷決策者最初使用的信息系統(tǒng)。內(nèi)部報告系統(tǒng)是以內(nèi)部會計系統(tǒng)為主,該系統(tǒng)的主要工作任務(wù)是向管理人員提供有關(guān)銷售、存量、成本、現(xiàn)金流程、應(yīng)收賬營狀況的信息。通過分析這種信息,管理人員可以發(fā)現(xiàn)重要的機(jī)會和問題。

2.市場營銷情報系統(tǒng)內(nèi)部報告系統(tǒng)提供正在發(fā)生的數(shù)據(jù),是實際資料，而市場營銷情報系統(tǒng)提供的卻是偶發(fā)事件資料。所謂市場營銷情報系統(tǒng)，是指房地產(chǎn)營銷管理人員用以了解有關(guān)外部環(huán)境發(fā)展趨勢的信息的來源與程序。借助該系統(tǒng),將環(huán)境新發(fā)展的信息傳遞給有關(guān)管理人員。房地產(chǎn)業(yè)一般比較重視普查資料、各房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計資料及房地產(chǎn)市場研究這三個面。3.市場營銷調(diào)研系統(tǒng)在房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷活動中,除了內(nèi)部報告系統(tǒng)市場營銷情報系統(tǒng)外,還需要對特定問題和機(jī)會作重要研究。這就需要進(jìn)行房產(chǎn)市場調(diào)查、產(chǎn)品偏好測試、銷售預(yù)測或廣告效果研究等等。房地產(chǎn)市場調(diào)研統(tǒng)的主要任務(wù)就是系統(tǒng)設(shè)計、收集、分析和提出數(shù)據(jù)資料以及提出與房地產(chǎn)企面臨特定的營銷狀況有關(guān)的調(diào)研結(jié)果。

4.市場營銷分析系統(tǒng)其主要任務(wù)是從改善經(jīng)營或取得最佳經(jīng)濟(jì)效益的目的出發(fā),通過分析各種模型,幫助房地產(chǎn)市場營銷管理人員分析復(fù)雜的市場營銷問題。它包括一些先進(jìn)的統(tǒng)計程序和模型,借助這些程序和模型,可以從信息中發(fā)掘出更精確的調(diào)研結(jié)果。第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容三、房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序四、房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法五、房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念1.房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念2.房地產(chǎn)市場調(diào)查的原則1.房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念房地產(chǎn)市場調(diào)查是指以房地產(chǎn)市場為對象,運(yùn)用科學(xué)的方法,有針對性地、系統(tǒng)地收集、整理、分析和研究與房地產(chǎn)項目相關(guān)的市場信息,為企業(yè)組織策劃合理的房地產(chǎn)營銷方案提供客觀依據(jù)的過程。房地產(chǎn)市場調(diào)查是的重要性企業(yè)投資決策的基礎(chǔ)是項目成功銷售的保證是企業(yè)科學(xué)管理的工具2.房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查的三原則真實三性原三則全面三性原三則時效三性原三則經(jīng)濟(jì)三性原三則創(chuàng)造三性原三則二、三房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查的三內(nèi)容（一三）一三般內(nèi)三容1.房地三產(chǎn)市三場營三銷環(huán)三境調(diào)三查2.房地三產(chǎn)市三場需三求調(diào)三查3.房地三產(chǎn)市三場供三給調(diào)三查4.房地三產(chǎn)市三場競?cè)隣庬椚空{(diào)三查二、三房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查的三內(nèi)容（一三）一三般內(nèi)三容2.房地三產(chǎn)市三場需三求調(diào)三查需求三狀況影響三因素消費(fèi)三者的三購買三能力消費(fèi)三者的三購買三動機(jī)二、三房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查的三內(nèi)容（一三）一三般內(nèi)三容3.房地三產(chǎn)市三場供三給調(diào)三查供給三狀況競爭三對手三的現(xiàn)三狀關(guān)聯(lián)三行業(yè)三的發(fā)三展二、三房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查的三內(nèi)容（一三）一三般內(nèi)三容4.房地三產(chǎn)市三場競?cè)隣庬椚空{(diào)三查產(chǎn)品三特征價格三策略營銷三渠道促銷三方式二、三房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查的三內(nèi)容（二三）不三同營三銷階三段的三調(diào)查三內(nèi)容1.項目三定位三階段2.銷售三準(zhǔn)備三階段3.銷售三階段二、三房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查的三內(nèi)容（二三）不三同營三銷階三段的三調(diào)查三內(nèi)容1.項目三定位三階段地塊三現(xiàn)狀三調(diào)查三、通三狀況三調(diào)查三、周三邊景三觀調(diào)三查、三商務(wù)三圈和三商圈三調(diào)查三、區(qū)三域基三本信三息調(diào)三查、三客戶三產(chǎn)品三需求三調(diào)查二、三房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查的三內(nèi)容（二三）不三同營三銷階三段的三調(diào)查三內(nèi)容2.銷售三準(zhǔn)備三階段競爭三項目三基本三信息三調(diào)查競爭三項目三銷售三信息三調(diào)查客戶三需求三和接三觸媒三體習(xí)三慣調(diào)三查二、三房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查的三內(nèi)容（二三）不三同營三銷階三段的三調(diào)查三內(nèi)容3.銷售三階段推廣三調(diào)查三和測三評成交三客戶三問卷三調(diào)查銷售三難點三調(diào)查三、三房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查的三程序1.準(zhǔn)備三階段2.實施三階段3.總結(jié)三階段三、三房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查的三程序1.準(zhǔn)備三階段確定三調(diào)查三目標(biāo)初步三收集三信息制定三調(diào)查三計劃參見三，教三材11三7-三11三9三、三房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查的三程序2.實施三階段建立三調(diào)研三組織收集三已有三信息開展三實地三調(diào)研三、三房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查的三程序3.總結(jié)三階段整理三分析三資料撰寫三調(diào)查三報告四、三房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查的三方法（一三）按三調(diào)查三范圍三分1.普遍三調(diào)查2.抽樣三調(diào)查（二三）按三具體三調(diào)查三方法三分1.觀察三法2.訪問三法3.實驗三法（三三）現(xiàn)三場踩三盤四、三房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查的三方法2.觀察三法直接三觀察三法實際三測量三法行為三記錄三法3.實驗三法1.訪問三法面談三訪問電話三訪問郵寄三訪問留置三訪問網(wǎng)絡(luò)三訪問五、三房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查問三卷設(shè)三計1.問卷三設(shè)計三要求2.問卷三設(shè)計三步驟3.問卷三的一三般構(gòu)三成4.問題三設(shè)計三技術(shù)五、三房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查問三卷設(shè)三計1.問卷三設(shè)計三要求主題三明確重點三突出設(shè)問三具體可接三受性簡明三扼要可分三析性五、三房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查問三卷設(shè)三計2.問卷三設(shè)計三步驟問題三的設(shè)三計與三選擇確定三問題三的順三序問卷三的初三步測三試與三修改五、三房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查問三卷設(shè)三計3.問卷三的一三般構(gòu)三成目的三說明問卷三主題三部分被調(diào)三查者三的基三本情三況五、三房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查問三卷設(shè)三計4.問題三設(shè)計三技術(shù)⑴設(shè)置三問題三的形三式Ⅰ.封閉三式提三問①兩項三選擇三法②多項三選擇三法③程度三評定三法④語意三差別三法Ⅱ.開放三式提三問①自由三式②語句三完成三式③字眼三聯(lián)想三式④順問三式⑤過濾三法五、三房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查問三卷設(shè)三計4.問題三設(shè)計三技術(shù)⑵設(shè)計三問題三注意三事項①避免三提一三般性三的問三題②避免三用不三確切三的詞③避免三引導(dǎo)三性的三提問④問題三要考三慮時三效性⑤避免三提可三能令三被訪三者感三到難三堪、三禁忌三和敏三感的三問題⑥問題三的順三序⑦答案三要互三斥、三窮盡第三三節(jié)三房地三產(chǎn)市三場預(yù)三測一、三房地三產(chǎn)市三場預(yù)三測的三概念二、三房地三產(chǎn)市三場預(yù)三測種三類三、三房地三產(chǎn)市三場預(yù)三測的三內(nèi)容四、三房地三產(chǎn)市三場預(yù)三測的三程序五、三房地三產(chǎn)市三場預(yù)三測的三方法一、三房地三產(chǎn)市三場預(yù)三測的三概念房地三產(chǎn)市三場預(yù)三測是三房地三產(chǎn)企三業(yè)在三市場三調(diào)查三的基三礎(chǔ)上,利用三已獲三取的三各種三信息三資料,運(yùn)用三科學(xué)三的方三法和三手段,對影三響房三地產(chǎn)三市場三發(fā)展三變化三的各三種因三素進(jìn)三行綜三合分三析,對各三種條三件下三市場三的發(fā)三展趨三勢及三其狀三態(tài)進(jìn)三行估三計和三判斷,從而三為房三地產(chǎn)三企業(yè)三的經(jīng)三營決三策提三供依三據(jù)。房地三產(chǎn)市三場預(yù)三測的三作用減少三由于三市場三的不三確定三性而三給房三地產(chǎn)三企業(yè)三所帶三來的三市場三風(fēng)險是房三地產(chǎn)三企業(yè)三進(jìn)行三決策三的基三礎(chǔ)可以三提高三房地三產(chǎn)企三業(yè)的三經(jīng)濟(jì)三效益,實現(xiàn)三房地三產(chǎn)經(jīng)三營管三理的三科學(xué)三化二、三房地三產(chǎn)市三場預(yù)三測種三類1.按預(yù)三測對三象的三范圍三劃分三，分三為宏三觀預(yù)三測和三微觀三預(yù)測2.按預(yù)三測對三象的三時間三劃分三，分三為長三期預(yù)三測、三中期三預(yù)測三和短三期預(yù)三測3.按預(yù)三測對三象的三性質(zhì)三劃分三，分三為定三性預(yù)三測和三定量三預(yù)測三、三房地三產(chǎn)市三場預(yù)三測的三內(nèi)容房地三產(chǎn)市三場需三求量三預(yù)測市場三占有三率的三預(yù)測技術(shù)三發(fā)展三預(yù)測產(chǎn)品三生命三周期三預(yù)測銷售三前景三預(yù)測資源三預(yù)測市場三價格三預(yù)測房地三產(chǎn)市三場競?cè)隣庮A(yù)三測四、三房地三產(chǎn)市三場預(yù)三測的三程序1.確定三預(yù)測三對象三和任三務(wù)2.選擇三預(yù)測三方法3.確定三預(yù)測三人員,擬定三預(yù)測三計劃4.收集三和整三理資三料5.建立三預(yù)測三模型,并進(jìn)三行分三析評三價6.數(shù)據(jù)三處理三并估三計誤三差7.審查三預(yù)測三結(jié)果三并予三以校三正五、三房地三產(chǎn)市三場預(yù)三測的三方法1.定性三預(yù)測三方法2.定量三預(yù)測三方法五、三房地三產(chǎn)市三場預(yù)三測的三方法1.定性三預(yù)測三方法定性三預(yù)測三方法三又稱三為經(jīng)三驗判三斷法三。它三是根三據(jù)已三掌握三的歷三史資三料和三現(xiàn)實三材料,憑借三個人三的經(jīng)三驗、三知識三和分三析判三斷能三力,對預(yù)三測對三象未三來發(fā)三展趨三勢作三出性三質(zhì)和三程度三的判三斷。常用三的定三性預(yù)三測方三法有三：⑴經(jīng)理三人員三意見三法⑵銷售三人員三意見三綜合三法(3三)顧客三意見三法(4三)特爾三菲法五、三房地三產(chǎn)市三場預(yù)三測的三方法2.定量三預(yù)測三方法（1）時三間序三列法移動三平均三法（三簡單三、趨三勢）指數(shù)三平滑三法（三一次三、二三次、三三次三）（2）回三歸分三析法閱讀三資料某公三司城三市住三宅商三品房三市場三調(diào)查三問卷房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查報三告案三例北京三市居三民住三房與三需求三市場三調(diào)查三問卷重慶三市某三住宅三項目三