房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的設(shè)計(jì)管理二

房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的設(shè)計(jì)管理內(nèi)容提要一、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)容二、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)管理的意義三、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)管理的任務(wù)和目標(biāo)四、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)管理的措施五、各階段設(shè)計(jì)的統(tǒng)籌管理建設(shè)工程項(xiàng)目的階段劃分建設(shè)工程項(xiàng)目的全壽命周期包括決策階段（調(diào)查研究、編制可行性研究等項(xiàng)目的前期的組織、管理、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面的論證）實(shí)施階段（設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、動(dòng)用前期準(zhǔn)備階段、保修期）使用階段（設(shè)計(jì)壽命周期內(nèi)的使用）建設(shè)工程項(xiàng)目的階段劃分項(xiàng)目立項(xiàng)是項(xiàng)目決策的標(biāo)志。決策階段的主要任務(wù)是確定項(xiàng)目的定義，一般包括如下內(nèi)容：

·確定項(xiàng)目實(shí)施的組織·確定和落實(shí)建設(shè)地點(diǎn)·確定建設(shè)任務(wù)和建設(shè)原則·確定落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)資金·確定項(xiàng)目投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)。建設(shè)工程項(xiàng)目的階段劃分項(xiàng)目實(shí)施階段管理的主要任務(wù)是通過(guò)管理使項(xiàng)目的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。建設(shè)工程項(xiàng)目管理的時(shí)間范疇是建設(shè)工程的項(xiàng)目實(shí)施階段?！督ㄔO(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目管理作如下術(shù)語(yǔ)解釋：運(yùn)用系統(tǒng)的理論和方法，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制等專業(yè)化活動(dòng)，簡(jiǎn)稱為項(xiàng)目管理。項(xiàng)目管理內(nèi)涵是：自項(xiàng)目開始至項(xiàng)目完成，通過(guò)項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目控制，以使項(xiàng)目的費(fèi)用目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施階段的組成決策階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段設(shè)計(jì)階段施工階段動(dòng)用前準(zhǔn)備階段保修階段項(xiàng)目市場(chǎng)信息收集調(diào)研編制可行性研究報(bào)告編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書修建性詳細(xì)規(guī)劃（總平方案）建筑方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工竣工驗(yàn)收動(dòng)用開始保修期結(jié)束項(xiàng)目決策階段項(xiàng)目實(shí)施階段一、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)園林景觀道路環(huán)境設(shè)計(jì)區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)、專業(yè)配套設(shè)計(jì)具體方案、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)一、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)容

規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)是根據(jù)城市規(guī)劃條件、土地招標(biāo)文件和選址意見書上有關(guān)指標(biāo)和有關(guān)規(guī)范要求，按照建筑與環(huán)境關(guān)系的原則，對(duì)建筑布局、道路、豎向、綠化及工程管線等進(jìn)行綜合性的場(chǎng)地設(shè)計(jì)。一、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)是經(jīng)規(guī)劃行政部門核發(fā)的選址意見書、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、擬建項(xiàng)目的現(xiàn)勢(shì)地形圖、環(huán)保部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響報(bào)告書、有關(guān)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范等。一、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)容一般規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成果是修建性詳細(xì)規(guī)劃，包括以下內(nèi)容：（一）規(guī)劃地段區(qū)位關(guān)系圖。反映規(guī)劃地段的位置，周邊道路走向，規(guī)劃地段與毗鄰用地和城市中心區(qū)的關(guān)系。（二）規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖。標(biāo)明建設(shè)用地現(xiàn)狀自然地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類用地內(nèi)建筑的范圍、性質(zhì)、層數(shù)、質(zhì)量、單位名稱，以及規(guī)劃四至范圍以外50米內(nèi)的建筑層數(shù)和建筑性質(zhì)；標(biāo)明用地界線、各類規(guī)劃控制線；附具現(xiàn)狀用地構(gòu)成表。一、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)容（三）規(guī)劃總平面圖。標(biāo)明規(guī)劃四至范圍，各類規(guī)劃控制線；標(biāo)明規(guī)劃建筑性質(zhì)分類，各類建筑位置、層數(shù)、間距系數(shù)，建筑退讓各類規(guī)劃控制線的距離，道路名稱、道路寬度，市政和公共交通設(shè)施以及場(chǎng)站點(diǎn)，機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)位置；確定主要入口方向，標(biāo)明主要出入口與城市道路交叉口距離；確定地下設(shè)施范圍、地下設(shè)施出入口；附具用地平衡表、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及公建一覽表。一、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)容（四）空間分析模型或者效果圖。表達(dá)設(shè)計(jì)意圖，反映空間環(huán)境關(guān)系。（五）道路交通以及豎向規(guī)劃圖。標(biāo)明道路紅線位置、橫斷面、交叉點(diǎn)坐標(biāo)、標(biāo)高、轉(zhuǎn)彎半徑、公交站場(chǎng)以及停車場(chǎng)用地界線。（六）工程管網(wǎng)規(guī)劃圖。標(biāo)明規(guī)劃區(qū)外圍城市道路中各類市政基礎(chǔ)設(shè)施和管線平面位置、間距、管徑尺寸以及主要道路斷面管線示意。

（七）綠地規(guī)劃圖。標(biāo)明各類綠地的位置和界線；標(biāo)明小區(qū)道路、停車場(chǎng)等其他用地的界線以及與綠地的關(guān)系；附具綠化用地指標(biāo)表。

一、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)容道路紅線——規(guī)劃城市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的邊界線。用地紅線——各類建筑工程項(xiàng)目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線。建筑控制線——有關(guān)法規(guī)或詳細(xì)規(guī)劃確定的建筑物、構(gòu)筑物的基底位置不得超出的界線。建筑密度——在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底建筑面積總和與占用地面積的比例（%）。綠地率——一定地區(qū)內(nèi)，各類綠地總面積占該地區(qū)總面積的比例（%）。容積率——在一定范圍內(nèi)，建筑面積的總和與用地面積的比值。主要反映用地的開發(fā)強(qiáng)度。建筑密度、建筑容積率和綠地率是控制用地和環(huán)境質(zhì)量的三個(gè)重要指標(biāo)一、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)容新建居住區(qū)建筑密度、容積率不得超過(guò)右側(cè)指標(biāo)。注：1.多層與高層混合住宅根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)具體確定。

2.混合層取兩者的指標(biāo)值作為控制指標(biāo)的上、下限值。

3.本表不計(jì)入地下層面積。建筑密度容積率1～3層（底層）

33%1.04～6層（多層）

25%1.5

7～9層（中高層）

22%1.8

≥10層（高層）

16%2.5一、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)容建筑面積的計(jì)算住宅建筑、居住型公寓和混合型公寓標(biāo)準(zhǔn)層層高大于3.6米且小于或者等于4.8米，不論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計(jì)算值按照該層水平投影面積的1.5倍計(jì)算；標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計(jì)算值按照該層水平投影面積的2倍計(jì)算。但躍層式住宅、低層住宅起居室（廳）層高為戶內(nèi)通高以及住宅坡屋頂部分除外。

建筑物地下部分頂板面高出室外地坪1.5米或者等于1.5米，建筑面積計(jì)算值按照該層水平投影面積計(jì)算；建筑物地下部分的頂板面高出室外地坪小于1.5米，建筑面積不計(jì)入容積率。

一、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)容建筑間距有關(guān)知識(shí)建筑間距是指兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。外墻應(yīng)當(dāng)包括保溫層和外加裝飾層，但不包括勒腳。

確定建筑間距、退界距離和后退道路、建筑物面寬、建筑限高時(shí)，建筑高度按下列規(guī)定計(jì)算：

一、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)容

（一）平屋面建筑，有挑檐屋面的，自室外地面計(jì)算至檐口頂；有女兒墻的，自室外地面計(jì)算至女兒墻頂。

aa一、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)容（二）坡屋面建筑，確定建筑間距時(shí)，按照屋脊頂面和檐口頂分別計(jì)算，以影響大的計(jì)算建筑間距；確定其他情況時(shí)，屋面坡度小于或者等于45度的，自室外地面計(jì)算至檐口頂，坡度大于45度的，自室外地面計(jì)算至屋脊頂。

aa一、房魯?shù)禺a(chǎn)開臨發(fā)過(guò)程拔設(shè)計(jì)的位內(nèi)容（三終）樓枝梯間綿、電或梯機(jī)那房、航水箱藍(lán)間等劑局部垂突出盼屋面召的輔虧助用絨房，偵水平錘面積榆之和鋤小于蘇屋頂賀平面毛面積我四分路之一宅的，敲不計(jì)卷入建弱筑高傷度；外通風(fēng)蒜道、危煙囪桿、裝并飾構(gòu)輔件、斯花架妥、通指信設(shè)淋施等他其他地屋面菊突出欠部分牌，不炕計(jì)入填建筑德高度激。建筑設(shè)堪計(jì)建筑弱設(shè)計(jì)傍是對(duì)捷建筑拉物本疏身的砌設(shè)計(jì)匯，包棟括建套筑物盟平面癥、立隱面、工剖面有，房漏型等偉。是對(duì)建裙筑物相榨對(duì)詳細(xì)褲具體的巖設(shè)計(jì)，扶涉及建腦筑的各犁個(gè)立面離效果（布顏色、尸裝飾、撒構(gòu)造件屬），每狡一層的乏平面圖眠（房型賭、公共庸部位）蟻不同部槍位的剖定面圖。待是非常酒量化的搖，每個(gè)底位置都局要有具奔體的尺侮寸，能咽為施工央圖開展隱提供必厭要依據(jù)崇。一、貓房地殲產(chǎn)開晴發(fā)過(guò)足程設(shè)究計(jì)的尿內(nèi)容包括銳建筑粒的平著面布嶼置，氏各用帽房的三分配役，層茅高和灑室內(nèi)禽凈高張，交中通及拳電梯型、樓豈梯走貿(mào)到布聲置，瓶墻身由、變賴形縫羊等，外門窗匆設(shè)計(jì)燈、外兩檐效細(xì)果，沉采光區(qū)，通勸風(fēng)，頂保溫蒙防熱斯，消腹防要雀求等慶等，啞在這貧一階獎(jiǎng)段都油要充遞分考奔慮設(shè)想計(jì)。一、房諒地產(chǎn)開倚發(fā)過(guò)程睛設(shè)計(jì)的努內(nèi)容層高久和室拒內(nèi)凈窄高ba坡頂結(jié)對(duì)構(gòu)面層外墻皮吉延長(zhǎng)線a樓面面童層（完瞧成面）施工圖擁設(shè)計(jì)施工圖絡(luò)設(shè)計(jì)是咳建筑設(shè)用計(jì)的深密入，包涌括：1、結(jié)馳構(gòu)設(shè)納計(jì)、啊給排伶水設(shè)隱計(jì)、洪電氣結(jié)設(shè)計(jì)鳥、采怒暖通趴風(fēng)、境設(shè)備供設(shè)施騎等各披專業(yè)怕施工鳳圖設(shè)絕計(jì)說(shuō)松明及紛所需無(wú)的全罰部圖地紙。2、重對(duì)要施俗工安認(rèn)裝部曠位的莊施工擾操作擾說(shuō)明境。3、在施督工總圖悅上應(yīng)有結(jié)的設(shè)備竄、房屋渾或構(gòu)件岔、結(jié)構(gòu)亦、管線治個(gè)部分座的布置炭，以及夕它們相捎互配合摧，標(biāo)高蠅和外形供尺寸、儉坐標(biāo)。4、設(shè)妖備材沿料明負(fù)細(xì)表燦、標(biāo)變準(zhǔn)件晝清單果。5、施工賓詳圖及沈?qū)I(yè)計(jì)豬算書。一、房鹿地產(chǎn)開客發(fā)過(guò)程襪設(shè)計(jì)的捆內(nèi)容對(duì)施臣工圖辟設(shè)計(jì)塌深度碼的要爺求：1、滿援足設(shè)見備、灣材料樸的訂全貨和想采購(gòu)烏。2、滿安足非鄙標(biāo)準(zhǔn)淺設(shè)備兔和建徒筑構(gòu)冊(cè)配件先制作識(shí)要求拔。3、滿保足編往制工中程量線清單琴和標(biāo)周底的排要求茄。4、滿遷足施兇工組橫織設(shè)挪計(jì)的邀編制鉗和土役建施黨工、面設(shè)備慚安裝夠的需粱要。5、防耕火設(shè)在計(jì)專臨篇級(jí)贊環(huán)境怕保護(hù)屢專篇起滿足額辦理封消防綢及環(huán)籃保審補(bǔ)批手襲續(xù)的坦要求療。園林道景觀掩道路承環(huán)境梅設(shè)計(jì)園林景麗觀道路有設(shè)計(jì)是扶對(duì)小區(qū)譜環(huán)境的生設(shè)計(jì)，傻包括植麻物選型妨搭配、姨道路交日通組織戒、鋪裝剩、小品桃、功能醒劃分等氣。一、房匪地產(chǎn)開洞發(fā)過(guò)程沈設(shè)計(jì)的數(shù)內(nèi)容環(huán)境設(shè)猛計(jì)有雙歲重內(nèi)涵塌，一是全充分依農(nóng)托設(shè)計(jì)衰物周圍哲可見的沫特定內(nèi)次容。如仆山川、俱河谷、聰林木、放水波、餓云霧等捉大自然乘一切美聚的東西冬，使建噴筑物依圈存它，順裝點(diǎn)它師、篩選喉它，構(gòu)教成內(nèi)外逗環(huán)境的汽、多樣餃的、自套由的協(xié)醋調(diào)統(tǒng)一柜；二是軍人造自碧然。如曉水，建即筑物中胡可以運(yùn)跳用水來(lái)害喚起人鴿對(duì)自然毅環(huán)境的求回憶；渣小溪、鄉(xiāng)豐噴泉、鳥瀑布、扶湖泊，望往往給嶼人以親丈切、眷僻戀等多氣種情感論。區(qū)內(nèi)段綜合出管網(wǎng)姨、專模業(yè)配憶套設(shè)各計(jì)區(qū)內(nèi)綜芳合管網(wǎng)束設(shè)計(jì)是棄對(duì)小區(qū)濁生活配伙套的設(shè)么計(jì)，包犯括污水午、雨水躬、自來(lái)富水、中鑒水、熱余力、燃慶氣、電糟力、電鍛視電話宴網(wǎng)絡(luò)等寄，還包產(chǎn)括專業(yè)將設(shè)施方扮面，如忠泵房、攜配電間偷、變電桂室、換潔熱站、船調(diào)壓站呢等。具體暈方案睛、節(jié)磁點(diǎn)設(shè)公計(jì)在設(shè)地計(jì)圖坡紙的姜深度踢達(dá)不廟到的繡方面歲，需胖組織眾進(jìn)行營(yíng)詳細(xì)霧設(shè)計(jì)有，如秋門窗崖節(jié)點(diǎn)縱、保痕溫方廈案、旦扶手壇欄桿帽、地收面磚厭分隔鐮等。二、誰(shuí)房地蹄產(chǎn)開摧發(fā)過(guò)銀程設(shè)媽計(jì)管克理意嘩義1、設(shè)計(jì)態(tài)決定項(xiàng)蟻目開發(fā)東成本2、設(shè)計(jì)意決定項(xiàng)五目品質(zhì)3、設(shè)計(jì)芽影響項(xiàng)名目的驗(yàn)頃收4、設(shè)計(jì)煤質(zhì)量與頑進(jìn)度影悠響項(xiàng)目周周期二、鳳房地波產(chǎn)開卻發(fā)過(guò)津程設(shè)毅計(jì)管爐理意泉義1、設(shè)親計(jì)決旋定項(xiàng)償目開刮發(fā)成撿本（1）規(guī)股劃設(shè)銜計(jì)管集理對(duì)棗項(xiàng)目層開發(fā)譜成本儀的影剖響不同的垂規(guī)劃方竊案的開做發(fā)成本鐮是不一筋樣的，專規(guī)劃對(duì)憑項(xiàng)目投盛資有著宮重要的同影響。正如通過(guò)尿?qū)θ莘e茶率的充摟分把握索選擇合說(shuō)理的建鼻筑形式諷，在瑞屠寧嘉園錘和好美梅嘉園項(xiàng)記目規(guī)劃愿中得到膜了很好葉的驗(yàn)證饅。瑞寧榮嘉園容醉積率是2，好美都嘉園容捆積率是1.駁8，我就們選紡擇了兇高層治和多冒層相志結(jié)合絨的方啦案，恰而且佳盡量欣多的滴設(shè)計(jì)肺多層剛，這恨樣從必根本糾上降職低了兵開發(fā)似成本汽。二、夢(mèng)房地吊產(chǎn)開籍發(fā)過(guò)還程設(shè)柳計(jì)管潮理意些義從消防慘要求講遮，7-9層或24米至32米的民造宅消防闊標(biāo)準(zhǔn)為查一個(gè)檔去次；13-遺18層以范上或32米至50米的民炎宅消防米標(biāo)準(zhǔn)。12層及12層以上巧的高層伏住宅，憤每棟樓頓的電梯鄉(xiāng)豐不得少渾于2臺(tái)。層數(shù)鏡越高逆，對(duì)牽地基掃基礎(chǔ)服要求炮越高務(wù)。人防（2）建筑漂設(shè)計(jì)管得理對(duì)房自地產(chǎn)開派發(fā)成本者的影響外檐的嗚形式影堪響工程潛造價(jià)，歌立面簡(jiǎn)久單，裝柴飾構(gòu)件剖少，工腐程造價(jià)密低。平針面設(shè)計(jì)躁中房型糕越小，尖戶數(shù)越運(yùn)多，配撞套設(shè)施乓越多，疊如入戶醫(yī)門、水軌表等越鋪多，工湯程造價(jià)尤就會(huì)相紀(jì)應(yīng)提高由。如好姜美嘉園櫻項(xiàng)目以做小戶型險(xiǎn)為主，浩戶數(shù)設(shè)跪計(jì)較多賢，相應(yīng)白工程、耍配套成熄本提高西。（3）施息工圖鐮設(shè)計(jì)衛(wèi)管理品對(duì)房架地產(chǎn)形開發(fā)頑成本音的影誰(shuí)響建筑施興工圖設(shè)纏計(jì)中，騰材料選短擇影響史工程造葵價(jià)，如違對(duì)外檐鍵窗的設(shè)塑計(jì)、公走共空間鏡裝修設(shè)鹽計(jì)等。洞結(jié)構(gòu)設(shè)過(guò)計(jì)中鋼儉筋含量雄、混凝創(chuàng)土標(biāo)號(hào)伐等對(duì)工吧程造價(jià)毯起著重艇要影響敢。如在槍好美嘉贏園項(xiàng)目押中，通刺過(guò)各種頂措施降逢低了鋼沃筋含量寸，從而副降低了邁工程造更價(jià)。樁都基形式這影響工度程造價(jià)慰，充分暗利用勘三察報(bào)告鴉指標(biāo)，您選擇合摩理樁基洗形式可厚降低工廣程造價(jià)榆。（4）園林恥景觀設(shè)公計(jì)對(duì)房目地產(chǎn)開顧發(fā)成本忙的影響選用攀植物勿種類當(dāng)影響揪園林咬施工傅成本監(jiān)。同熟樣的夠植物薄選用獵小苗臣木可反降低套施工桑成本蜓。小不區(qū)設(shè)跌施的環(huán)品質(zhì)表影響席施工狗成本惜。2、設(shè)瀉計(jì)決把定項(xiàng)漿目品適質(zhì)（1）規(guī)劃域設(shè)計(jì)對(duì)堆品質(zhì)的半影響規(guī)劃是恩對(duì)項(xiàng)目殊的整體蘆構(gòu)思，嫌是宏觀同上對(duì)項(xiàng)泳目的定漁位，棉建筑亮密度宗、容霉積率惕、綠乘地率朗、車掘位數(shù)峰等重要牲指標(biāo)亮就決垮定了慎項(xiàng)目餡品質(zhì)表。（2）建筑涂設(shè)計(jì)對(duì)執(zhí)品質(zhì)的參影響建筑脹設(shè)計(jì)存決定換了建裁筑物逝的效判果，點(diǎn)色彩此的選嶄用、第外立察面裝偉飾構(gòu)珍件的礎(chǔ)設(shè)計(jì)喚、空肺調(diào)護(hù)提欄的玩設(shè)計(jì)鋪等都四影響總建筑拌物的諸美觀資。平爪面設(shè)闖計(jì)中拉房型綁的設(shè)凝計(jì)更筆是影食響項(xiàng)抓目的灰品質(zhì)掩，決絲式定市鄙場(chǎng)認(rèn)夠可度濫。（3）施達(dá)工圖樣設(shè)計(jì)挨對(duì)品夸質(zhì)的性影響施工圖究設(shè)計(jì)中充的材料疲的選用播對(duì)項(xiàng)目飛品質(zhì)產(chǎn)巾生主要平影響。廉如管材開的選用銷、窗材酷料的選村用等。（4）園林疲景觀設(shè)飛計(jì)對(duì)品遭質(zhì)的影號(hào)響園林欠設(shè)計(jì)姑決定較小區(qū)緊的整扇體環(huán)文境，闖小區(qū)溜內(nèi)是淡業(yè)主姜茶余鵲飯后倒娛樂(lè)劇休閑車的場(chǎng)青所，吼是業(yè)皆主拉挑開窗撕簾就謀看到滑風(fēng)景莫。園埋林設(shè)痰計(jì)的閱風(fēng)格墓、植能物的唯選擇蜻搭配米、小樣品的宵設(shè)計(jì)盲、功換能區(qū)笨的設(shè)歲計(jì)等武都影逗響項(xiàng)呈目的擋品質(zhì)買。3、設(shè)計(jì)風(fēng)影響項(xiàng)框目的驗(yàn)聽收（1）規(guī)裝劃、男建筑醋設(shè)計(jì)教的消美防審律查在取膛得規(guī)徐劃設(shè)隊(duì)計(jì)方金案許辰可文五件前飛要經(jīng)沒過(guò)消防部門改的專業(yè)叼審查，冤如小區(qū)血規(guī)劃道聽路等是該否符合規(guī)范，冷建筑平艇面布局額是否符稅合消防繳規(guī)范等嫌。（2）規(guī)叼劃、莖建筑火設(shè)計(jì)晴的規(guī)懂劃審歷查規(guī)劃航審查升對(duì)項(xiàng)美目各迫審批欣文件妄取得池和建騾設(shè)起貪著重裙要意血義，全規(guī)劃熟通過(guò)梢后方越可進(jìn)表行具洪體施獨(dú)工圖煤設(shè)計(jì)槽以及碎之后那各項(xiàng)扛行政內(nèi)許可病文件疼取得跟。是茫否符腸合規(guī)綱范要郵求決碑定規(guī)勵(lì)劃驗(yàn)宅收是筑否能云順利鎖通過(guò)籮。（3）建筑仔、施工鐘圖設(shè)計(jì)召的圖紙莖審查施工疤圖審貫查是鹽行政揀許可貧的一筆關(guān)鍵還環(huán)節(jié)傾，決省定施粥工圖嬸紙是廉否符喜可付閱之實(shí)叉施。促是對(duì)警施工祝圖紙失的全汽面審特查，農(nóng)包括腰建筑濤圖、饅結(jié)構(gòu)豆圖、巨水暖姑電等削。只習(xí)有取弟得圖駐審合光格證膨明文器件后來(lái)，施蘇工圖望方可撞用于脈施工邪。施令工圖鵲設(shè)計(jì)訂水平床影響那是否易可以湖順利苗通過(guò)風(fēng)圖紙葉審查昂。（4）各描專業(yè)帆配套分的設(shè)量計(jì)審誓查各專業(yè)星配套實(shí)猜施前應(yīng)感將設(shè)計(jì)遷圖紙送許相關(guān)配疲套部門蝕，聽取桑專業(yè)意腰見并按冊(cè)要求修暗改圖紙董。因?yàn)樗瓜嚓P(guān)配永套設(shè)施啄將最終賤由各配服套部門肆接管，之多以他威們會(huì)就鄉(xiāng)豐設(shè)計(jì)提洋出要求樣。如室霞內(nèi)采暖晝工程，問(wèn)供熱辦吳會(huì)提出把很多要筋求，如譜各材料歲的選擇駛，溫控腎閥、壓蹲差閥等層設(shè)施的協(xié)配套等澆。4、設(shè)國(guó)計(jì)質(zhì)夕量與僅進(jìn)度歲影響賄項(xiàng)目夕周期合理嶄的設(shè)憤計(jì)期券限既蘆能保砌證設(shè)女計(jì)質(zhì)態(tài)量也懸能滿永足項(xiàng)目周急期要求膏。沒有很經(jīng)審查避合格的睬設(shè)計(jì)圖伙紙就不能開工畫建設(shè)，罷多以設(shè)羽計(jì)文件銳完成進(jìn)烈度決定雪了項(xiàng)目的開顛始建王設(shè)節(jié)起點(diǎn)。伴設(shè)計(jì)積文件喝的設(shè)育計(jì)質(zhì)奪量也夸決定姿了設(shè)計(jì)文傳件是否主能順利福通過(guò)相泡關(guān)設(shè)計(jì)然晚間的機(jī)審查。三、房騾地產(chǎn)開隸發(fā)過(guò)程嶄設(shè)計(jì)管繪理的任弊務(wù)和目早標(biāo)1、保胞證各狠設(shè)計(jì)揪階段膽進(jìn)度2、保證圣各設(shè)計(jì)兄質(zhì)量3、控魯制項(xiàng)謠目開咬發(fā)成糟本4、控冷制開配發(fā)項(xiàng)漏目的密品質(zhì)5、保駐證各噴階段摔設(shè)計(jì)患的連物續(xù)統(tǒng)亡一三、房痰地產(chǎn)開崇發(fā)過(guò)程戲設(shè)計(jì)管礎(chǔ)理的任算務(wù)和目命標(biāo)1、保爸證各吵設(shè)計(jì)局階段灘進(jìn)度設(shè)計(jì)過(guò)超程占用享時(shí)間在遵項(xiàng)目建性設(shè)周期稼中不算長(zhǎng)，盯但設(shè)瘦計(jì)是周否能屢按計(jì)梨劃節(jié)梅點(diǎn)按役時(shí)開姻始和命完成捷，卻制行約項(xiàng)夠目建數(shù)設(shè)，秀決定側(cè)項(xiàng)目歲是否姥能按仁計(jì)劃修開始圈相關(guān)工宏作，畏從而犁影響科項(xiàng)目仿開發(fā)胸周期狗。所輝以開壁發(fā)團(tuán)扶隊(duì)?wèi)?yīng)通過(guò)擾制定科濾學(xué)準(zhǔn)確糞的設(shè)計(jì)傷進(jìn)度計(jì)或劃、時(shí)嫌間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，咳通過(guò)積櫻極的組搭織、監(jiān)者督、溝豪通協(xié)調(diào)染，來(lái)保證設(shè)辯計(jì)進(jìn)歡度。2、保羞證各壓設(shè)計(jì)它質(zhì)量設(shè)計(jì)工任作是知樓識(shí)密集允型工作晉，具有辱很強(qiáng)的蠻專業(yè)性話，且銅設(shè)計(jì)豬工作愈是委攜托給蔽具有鼓相應(yīng)秩資質(zhì)遼的設(shè)衡計(jì)單位完寨成。設(shè)瓜計(jì)文件幟是項(xiàng)目伴建設(shè)的挺依據(jù)，宇所謂按圖施工碼。設(shè)計(jì)糠文件的建準(zhǔn)確性漏和規(guī)范毀性影響乞是否能夠通過(guò)診相關(guān)政致府機(jī)構(gòu)積的嚴(yán)格原驗(yàn)收。霜所以開俊發(fā)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)通叨過(guò)設(shè)神計(jì)任匯務(wù)書部、圖尖紙審陷查等寒有效欣的管彼理手澇段來(lái)保證秘設(shè)計(jì)文拐件質(zhì)量泰，為項(xiàng)閱目建設(shè)粘提供準(zhǔn)現(xiàn)確可行的依效據(jù)，矮保證璃項(xiàng)目張的順父利進(jìn)休行及群驗(yàn)收拋。3、控制鼻項(xiàng)目開統(tǒng)發(fā)成本成本控伸制是項(xiàng)贊目開發(fā)食的根本森，直接扔影響項(xiàng)稀目的利潤(rùn)獎(jiǎng)情況，澆而成本剖控制的勢(shì)根本在炎于設(shè)計(jì)薪階段對(duì)設(shè)計(jì)文守件的控膀制。項(xiàng)激目投資最的估算甘、概算魄、預(yù)算揮、合同斯談判困、簽戴證結(jié)抄算等枯成本錘控制拆工作敞的基自礎(chǔ)都憲是設(shè)計(jì)許文件糖。而候且設(shè)樹計(jì)人哪員對(duì)淚開發(fā)唉成本禾的重納視程螺度與開獸發(fā)商牌是有箏一定厭差距欄的，狠甚至跌會(huì)有陶矛盾傲一面旦。所以用開發(fā)優(yōu)團(tuán)隊(duì)孟應(yīng)通籠過(guò)與巧設(shè)計(jì)喚人員觸積極胖有效薪的溝通，哈通過(guò)互設(shè)計(jì)語(yǔ)優(yōu)化嘴、專伶家論銜證、論概預(yù)棵算等洽措施寶來(lái)將開借發(fā)成建本控府制在路預(yù)期塊的范忙圍內(nèi)腥。4、控遺制開厚發(fā)項(xiàng)刮目的辦品質(zhì)房地產(chǎn)妨開發(fā)商擠是項(xiàng)目職開發(fā)的細(xì)組織者午，設(shè)計(jì)譽(yù)單位是箱要根夠據(jù)開孝發(fā)商桶的定戴位、筆設(shè)想丸來(lái)進(jìn)胳行設(shè)盡計(jì)的取。開發(fā)招商根烤據(jù)項(xiàng)今目的筋定位善不同漂會(huì)選寺?lián)癫黄屯哪w品質(zhì)坊。如高檔飾住宅小話區(qū)、別肝墅區(qū)、龍經(jīng)濟(jì)適摸用房的捏品質(zhì)要求肯定帶是不一走樣的。攀開發(fā)團(tuán)登隊(duì)?wèi)?yīng)通餡過(guò)設(shè)計(jì)東任務(wù)書和與轟設(shè)計(jì)項(xiàng)的溝精通來(lái)滅將品探質(zhì)要鞭求、串材質(zhì)感選擇脂等信狂息準(zhǔn)確傳易達(dá)給設(shè)蹲計(jì)單位資，并通濱過(guò)過(guò)程尾控制與餅設(shè)計(jì)文件審查拜來(lái)確定驅(qū)是否符粉合項(xiàng)目蛋品質(zhì)要貧求。5、保證喂各階段望設(shè)計(jì)的晚連續(xù)統(tǒng)主一房地產(chǎn)涌開發(fā)的穿設(shè)計(jì)任遭務(wù)分較袋多階段寸，每一五階段的設(shè)睛計(jì)人不熔同或者偏設(shè)計(jì)單戀位不同災(zāi)，每一躁階段的設(shè)計(jì)漢任務(wù)面和重棍點(diǎn)也聚不同棍，但座這些喂設(shè)計(jì)跪工作罪都是顫圍繞同啟一個(gè)測(cè)項(xiàng)目撒進(jìn)行沫。所降以開墳發(fā)團(tuán)旅隊(duì)在宅設(shè)計(jì)探管理催時(shí)應(yīng)綜唇合考環(huán)慮各鮮環(huán)節(jié)宇的設(shè)貍計(jì)相噸關(guān)內(nèi)爐容，踩滿足遼各設(shè)墨計(jì)環(huán)節(jié)的犬統(tǒng)一性趣。四、宗房地犬產(chǎn)開居發(fā)過(guò)重程設(shè)全計(jì)管永理的痕措施1、組織爽措施2、技術(shù)僵措施3、合協(xié)同措霧施4、經(jīng)濟(jì)伙措施5、管理膊措施四、億房地抖產(chǎn)開嘩發(fā)過(guò)揀程設(shè)鐵計(jì)管怠理的私措施1、組乒織措舌施（1）完紛善公棕司開泥發(fā)團(tuán)勾隊(duì)的甜組織窯結(jié)構(gòu)肌，明洪確各陰部門劍、各崗位職痰責(zé)分工毫，明確護(hù)工作流納程。（2）加償強(qiáng)設(shè)宮計(jì)管僅理部咳門、恒相關(guān)紡崗位剩人員浪的專厘業(yè)知孔識(shí)水平，懸與設(shè)押計(jì)人橡員順奔暢溝業(yè)通并奮可更嚷專業(yè)熟的完工成設(shè)幟計(jì)協(xié)讀調(diào)工作。2、技術(shù)勉措施（1）通懇過(guò)專硬家論挑證、怕借助低專業(yè)罵公司禍，優(yōu)限化設(shè)獅計(jì)，白對(duì)設(shè)囑計(jì)基裳礎(chǔ)資幕料及竄設(shè)計(jì)龍文件笨深入狼研究苗探討霞，充撤分利拘用專聾業(yè)能竊力，只控制獨(dú)設(shè)計(jì)紹階段未對(duì)成按本的緞?dòng)绊懛?。?）圖紙仙審查，宅在正式圈出設(shè)計(jì)編圖紙之撒前和出宜圖后都點(diǎn)應(yīng)組織舊設(shè)計(jì)圖移紙審查桂，將設(shè)銅計(jì)問(wèn)題霧糾正在木實(shí)施之膨前。3、合氧同措園施（1）保需證合頁(yè)理的覽設(shè)計(jì)退費(fèi)用豆，設(shè)丘計(jì)費(fèi)獎(jiǎng)用占斧房地陸產(chǎn)開旨發(fā)成本很晃少份額萍，但設(shè)租計(jì)工作帥卻對(duì)項(xiàng)荷目開發(fā)最成本計(jì)氧決定作用。所類以不要穴因?yàn)檫^(guò)膏低的設(shè)歲計(jì)費(fèi)用伸降低設(shè)杜計(jì)公司元的工作積極性盈和工作適質(zhì)量，日從而難懸以保證次圖紙質(zhì)爸量。（2）保證記合理的拼設(shè)計(jì)周鑼期，設(shè)番計(jì)工作選需要設(shè)總計(jì)人員用心去心完成，稍時(shí)間太栽倉(cāng)促，徑必定影煌響設(shè)計(jì)晚人員的燒專注程度，扔從而轉(zhuǎn)造成刷只有艙速度豪而丟業(yè)了質(zhì)么量，歇這對(duì)探開發(fā)瓦上來(lái)遇說(shuō)也得不溫償失攜。（3）嚴(yán)密藥合同條圓款，比苦如對(duì)圖購(gòu)紙數(shù)量遍的約定夢(mèng)，對(duì)變更工乳作的吸約定麗，要次在合武同中崇體現(xiàn)傅，避困免后勞期費(fèi)軌用的嫂增加鞏。4、經(jīng)饅濟(jì)措傍施（1）積極部采取獎(jiǎng)民勵(lì)機(jī)制杰辦法，奔鼓勵(lì)設(shè)礦計(jì)公司坐為開發(fā)商考慮茅成本問(wèn)寒題，鼓鼓勵(lì)通過(guò)擦優(yōu)秀設(shè)墨計(jì)降低喪開發(fā)成憲本。明確若轟設(shè)計(jì)喪公司惱將影受響成按本的銳指標(biāo)裂控制險(xiǎn)在一利定合掃理范泡圍內(nèi)將予以五適當(dāng)獎(jiǎng)量勵(lì)。這予樣可大房誠(chéng)大提高揮設(shè)計(jì)公伯司的積玩極性，從而降王低房地箱產(chǎn)開發(fā)概成本。（2）明剪確若腰因設(shè)定計(jì)問(wèn)默題造殲成項(xiàng)亂目損踢失要匠讓設(shè)舍計(jì)單叫位承擔(dān)一歌部分責(zé)鑒任，要繡予以一柔定經(jīng)濟(jì)攤懲罰。襲增強(qiáng)設(shè)計(jì)計(jì)人員的責(zé)任冷心，保舌證設(shè)計(jì)廉文件質(zhì)惰量。5、管理魂措施（1）做好熄計(jì)劃工還作，加撕強(qiáng)監(jiān)督垮。計(jì)劃殃是管理鄉(xiāng)豐的第一步，不獸單要做趟好每一羅設(shè)計(jì)階肺段的計(jì)國(guó)劃，更穩(wěn)要做好括設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的洲總計(jì)向劃。圖然后烤按照苦計(jì)劃鏟落實(shí)啊，過(guò)女程監(jiān)津督，摸保證傷實(shí)際情況按熟計(jì)劃完貌成。（2）有效公溝通協(xié)儲(chǔ)調(diào)。高燒效的溝妨通可以右避免失爽誤、提高效騰率、欺保證莖效果迷。設(shè)登計(jì)前瞧要與磁設(shè)計(jì)監(jiān)單位嶼充分同溝通移對(duì)項(xiàng)目的臂定位霞，對(duì)培設(shè)計(jì)弱的要棍求。掀過(guò)程現(xiàn)中充叨分溝亡通需鐮協(xié)調(diào)蠢解決的問(wèn)題踩和不符堪合設(shè)計(jì)攤要求的述內(nèi)容。術(shù)溝通要芳準(zhǔn)確、也及時(shí)、全面黃。溝涌通的圍形式盾可以炭多種帝，會(huì)警