房地產(chǎn)項目的投融資管理模板

房地產(chǎn)的投融資管理

項目管理崔樸根據(jù)一般規(guī)律，這個極端繁榮的房地產(chǎn)市場背后一定有一個強大的金融支撐和多元化的融資工具相對應(yīng)。但事實恰恰相反，房地產(chǎn)金融長期以來落后于房地產(chǎn)開發(fā)。美國房地產(chǎn)信貸余額占全國總信貸的48%，日本占52%，歐洲國家普遍在30%以上，而我國這一比例不到10%。房地產(chǎn)公司融資的唯一渠道是銀行貸款。按揭制度也是96年后才逐步推出的。但大量的房地產(chǎn)公司在這個相對惡劣的金融環(huán)境下面卻奇跡般地發(fā)展壯大起來。以小資金撬動大資產(chǎn)，迅速地完成了資本的原始積累。

房地產(chǎn)融資除銀行外的形式不多，目前主要有上市、股權(quán)融資、信托計劃、發(fā)行債券、產(chǎn)業(yè)基金等

我國房地產(chǎn)業(yè)目前面臨很多問題，諸如房地產(chǎn)資金來源和資金運用結(jié)構(gòu)不匹配，房地產(chǎn)資金來源過于集中于銀行等。這樣房地產(chǎn)資金壓力較大，銀行也面臨較大風(fēng)險，理想的房地產(chǎn)項目應(yīng)該多元融資、多方投資并共擔(dān)風(fēng)險。在目前商業(yè)銀行平臺的諸多限制之下，房地產(chǎn)與新金融產(chǎn)品結(jié)合是現(xiàn)階段地產(chǎn)融資的主要解決通道。

但除了信托之外，其他似乎很難實現(xiàn)，因央行121號文之后，房地產(chǎn)信托成為新的亮點，特別是信托已成為房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)中最重要的前端部分，并成為最具創(chuàng)新元素與組合優(yōu)勢的核心力量。

一.房地產(chǎn)融資途徑及房地產(chǎn)金融的其它模式。一．傳統(tǒng)融資模式

（一）銀行直接融資：

1．開發(fā)貸款：前提是取得土地使用權(quán)，自有開發(fā)資金不低于30%，立項、規(guī)劃、報建完畢具備開工條件。由開發(fā)商向銀行申請發(fā)放的用于項目開發(fā)建設(shè)的貸款。

2．流動資金貸款：開發(fā)商用于工程購置設(shè)備，材料之用的短期貸款。

3．按揭貸款：由開發(fā)商向銀行提出申請，貸給購房者個人用于支付購房款的長期貸款并以所購房產(chǎn)作抵押，分期償還本息。按人民銀行規(guī)定不高于房款的70%，開發(fā)商提供還款擔(dān)保。該貸款一般在工程主體完工或高層建筑出地平取得預(yù)售許可證就可以發(fā)放。4．工程單位流動資金貸款：由施工單位根據(jù)施工合同向銀行申請。用于施工單位購置材料和施工組織。

5．專項貸款：指國家示范工程、重點工程、經(jīng)濟適用房建設(shè)中銀行提供的政策性貸款。由財政貼息或根據(jù)計委立項的指標(biāo)下達。

（二）根據(jù)目前房地產(chǎn)投資資金來源統(tǒng)計顯示：1.自有資金平均為15%--20%；

2.銀行開發(fā)貸款、流動資金貸款為15%；

3.施工企業(yè)墊資（由銀行貸款轉(zhuǎn)移的）占30%--40%；

4.按揭貸款占20%—30%；

5.其他預(yù)收款和借款占10%。

（三）直接融資渠道：

1．股權(quán)融資：通過股票交易市場上市發(fā)行股票是最合適和效果較好的融資手段。經(jīng)證監(jiān)會批準(zhǔn)，上市公開發(fā)行股票達到融資的目的。但由于上市審核嚴(yán)格，對房地產(chǎn)公司長期采取限制政策。上市的房地產(chǎn)公司比例很小。股權(quán)私募融資、出讓股權(quán)或增資擴股是目前應(yīng)用較廣泛的形式。但缺乏流動性，募集難度大。

2．公司債券：企業(yè)以某項目開發(fā)建設(shè)的預(yù)期收益和企業(yè)的信譽為償付保證。通過證券公司（投資銀行）向投資人發(fā)行的證券。住宅建設(shè)債券的審批環(huán)節(jié)較復(fù)雜，能夠申請的企業(yè)不多。但最近國家主管部門已改為核準(zhǔn)制。

3．預(yù)售款：在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，一般為開工之時。由開發(fā)商向消費者出售預(yù)期住房（也稱樓花）。一般收取房款的5%--50%不等。預(yù)售合同（也有稱為認(rèn)購證）在交房前（或一定時期內(nèi)）可以轉(zhuǎn)讓。一些房地產(chǎn)公司規(guī)定可退房，并由房地產(chǎn)公司補償一定的利息損失。該售房行為不是真實銷售行為，房地產(chǎn)公司常在表內(nèi)處理為負債。

4．其他融資行為：如住房卡、預(yù)租金、定金、互助基金等。由于占的比重不大，這里就不一一枚舉，住房卡已被明令禁止。二．房地產(chǎn)創(chuàng)新融資工具

（一）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化：資產(chǎn)證券化是60年代在美國興起的住房抵押證券，在80年代被廣泛運用并擴大到其他行業(yè)。資產(chǎn)證券化是將企業(yè)不流通的存量資產(chǎn)或可預(yù)見的未來收益構(gòu)造和轉(zhuǎn)變成為可流通的金融產(chǎn)品的過程。

房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化目前的形式有：

1．以銷售實現(xiàn)而作表外處理的證券化

2．以資產(chǎn)擔(dān)保而融資的資產(chǎn)證券化

3．房地產(chǎn)融資租賃資產(chǎn)證券化（二）房地產(chǎn)信托受益憑證：

是房地產(chǎn)公司以在建項目為抵押，通過信托投資公司發(fā)行受益憑證進行融資的行為。特別是去年6月1日建設(shè)部銷售管理辦法出臺后規(guī)定：今后不得出售期房。房地產(chǎn)公司面臨沉重的壓力。如發(fā)行可轉(zhuǎn)換受益憑證，使購房者間接地購買期房。即到期后按約定價格和特定標(biāo)的物交付投資人相應(yīng)的房產(chǎn)。該信托受益憑證一般通過契約形式背書發(fā)行。（三）房地產(chǎn)投資基金：

在我國根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)一般將房地產(chǎn)投資基金歸入產(chǎn)業(yè)投資基金范疇。

它是由房地產(chǎn)公司或金融機構(gòu)發(fā)起，向特定投資人募集專門用于房地產(chǎn)投資的基金。具體的組織形式可以是公司型，也可以是信托型。

三.房地產(chǎn)項目的成本控制一.地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，大致可分為以下幾個大部分：

土地費用、前期費用、建安成本、配套費用、籌資成本、管理費用、銷售費用

從上述成本費用組成分析，成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構(gòu)成要素進行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。

二．成本分解的過程

項目開發(fā)成本的控制與項目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點是一個過程，然后是地產(chǎn)企業(yè)諸多管理活動的體現(xiàn)。與項目的時間計劃一樣，成本計劃及控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程。在項目初期，首先是確定一個項目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細劃到成本目標(biāo)的過程。

（一）投資估算

在項目正式立項前一般都要對該項目進行財務(wù)評估分析，包括成本估算、進度計劃、銷售計劃、資金計劃、現(xiàn)金流量等內(nèi)容，以確定該項目的盈利能力及利潤率，并選擇比較可行性高的項目執(zhí)行方案。目前比較流行的成本估算方法包括經(jīng)驗估算法、因素估算法、工料清單法等。

（二）成本目標(biāo)

在項目規(guī)劃階段，在投資估算的基礎(chǔ)上制訂目標(biāo)成本和資金計劃，作為后續(xù)項目成本控制的基礎(chǔ)。（三）成本計劃

在制定項目成本目標(biāo)時，與項目整體的進度計劃關(guān)聯(lián)，可以從項目計劃中，提取工程量成本、材料成本、相關(guān)費用的計劃數(shù)字，并自動按日期和成本項目匯總，從而構(gòu)成整個項目的成本計劃。

四.房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理

房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對所經(jīng)營的房地產(chǎn)客觀上存在的經(jīng)營風(fēng)險的認(rèn)識、處理與控制，以使風(fēng)險損失減少到最小程度。由于房經(jīng)營面臨著各種風(fēng)險，這就要求經(jīng)營者增強風(fēng)險意識，加強風(fēng)險管理，把風(fēng)險管理作為企業(yè)管理體制的一項重要的管理活動來抓。除了必須設(shè)立風(fēng)險管理機構(gòu)、培訓(xùn)和配備專業(yè)管理人員以外，還要認(rèn)真研究各類風(fēng)險從潛伏到發(fā)生和發(fā)展的運動規(guī)律，對風(fēng)險的各個環(huán)節(jié)都能采取有效的措施，并對控制措施能做到有效的監(jiān)控

1．風(fēng)險管理的目標(biāo)

（1）減少風(fēng)險因素。風(fēng)險因素是引起或增加風(fēng)險事故發(fā)生機會的條件。它可以來自天災(zāi)、市場條件變化、決策失誤等方面。即來自外界自然力、社會經(jīng)濟力量和自身決策的結(jié)果。

風(fēng)險因素的存在，決定著風(fēng)險發(fā)生的可能性。要減少風(fēng)險的發(fā)生，原則上要回避難以預(yù)見的和危害大的風(fēng)險，而把主要精力放在針對可以自我控制的因素上去。

（2）減少三風(fēng)險三事故。風(fēng)三險因三素本三身并三不會三導(dǎo)致三風(fēng)險三損失三的發(fā)三生，三從風(fēng)三險因三素的三存在三到導(dǎo)三致風(fēng)三險損三失的三發(fā)生三，中三間還三要經(jīng)三過媒三介環(huán)三節(jié)，三即風(fēng)三險事三故。風(fēng)險三事故三是造三成風(fēng)三險損三失的三直接三原因三。因三此，三要想三減少三風(fēng)險三損失三就要三千方三百計三地減三少風(fēng)三險事三故，三做到三事先三預(yù)控三。做三到這三一點三要靠三全體三管理三人員三積極三、認(rèn)三真、三有效三地工三作，三避免三不應(yīng)三有的三人為三過失三。（3）減少三風(fēng)險三損失。通過三上述三工作三，雖三然可三以減三少風(fēng)三險因三素和三風(fēng)險三事故三，卻三不可三能把三風(fēng)險三因素三和風(fēng)三險事三故完三全排三除掉三。因三此，三一旦三有風(fēng)三險事三故發(fā)三生，三要采三取有三效的三措施三和對三策，三盡全三力減三少風(fēng)三險造三成的三損失三。根三據(jù)可三采取三對策三的比三較分三析，三找出三最適三宜的三對策三。事三實上三，風(fēng)三險損三失的三發(fā)生三在風(fēng)三險管三理計三劃中三就應(yīng)三當(dāng)考三慮到三，而三事先三就制三定好三措施三，防三患于三未然三是十三分必三要的三。2.房地三產(chǎn)風(fēng)三險管三理的三策略三探討房地三產(chǎn)經(jīng)三營者三在風(fēng)三險管三理工三作中三，要三強化三風(fēng)險三意識三，制三定管三理策三略，三把風(fēng)三險造三成的三損失三降低三到最三小程三度。（1）加三強對三經(jīng)營三環(huán)境三的研三究。（2）加三強對三房地三產(chǎn)市三場調(diào)三查與三預(yù)測三，實三現(xiàn)三從三產(chǎn)品三觀念三到營三銷觀三念的三轉(zhuǎn)變?nèi)?。?）不三斷提三高物三業(yè)管三理水三平。（4）精三心組三織、三加強三管理三、縮三短項三目投三資周三期。五.2三01三3年大三型房三地產(chǎn)三公司三狀況三分析1.萬科三地產(chǎn)根據(jù)三相關(guān)三報告三、財三務(wù)數(shù)三據(jù)公三布，20三13年上三半年三萬科三地產(chǎn)三實現(xiàn)三銷售三面積71三6.三4萬平三方米三，三同比三增長18三.9三%；實三現(xiàn)銷三售金三額83三6.三7億元三，同三比增三長33三.7三9%。銷三售均三價11三67三9元/平，三同三比升12三.5三%，恢三復(fù)至11年同三期水三平，三毛利三率將三持續(xù)三回升三。地三價方三面，三上半三年公三司新三增項三目三平均三樓面三地價25三80元/平方三米，三較20三12年新三增項三目平三均地三價28三55元/平方三米下三降9.三6%，為三近3年來三最低三。20三13年上三半年三銷售三額同三比增三長較三多，三有兩三方面三原因三，一三是商三品房三市場20三12年上三半年三相三對低三迷，20三13年上三半年三相對三較好三；二三是20三13年上三半年三房價三同比三上漲三較多三。預(yù)三計萬三科地三產(chǎn)可三憑三借品三牌和三服務(wù)三優(yōu)勢三保持三下半三年銷三售穩(wěn)三定，三全年三銷售三金額三可突三破15三00億元三。20三13年上三半年三萬科三地產(chǎn)三共新三增項三目42個，三建筑三面積13三44三.8三6萬平三方米三，幾三乎是三上半三年三銷售三面積三的2倍，20三12年新三增項三目建三筑面三積20三15三.6三5萬平三方米三，并三不存三在補三庫存三因素三。從三拿三地區(qū)三位來三看，三主要三位于三東部三、中三部的三二三三線城三市，三由此三可見三，也三是響三應(yīng)國三家城三鎮(zhèn)化三建設(shè)三的三號召三，同三時也三保證三了項三目的三質(zhì)量三和未三來的三利潤三率。三因此三，萬三科地三產(chǎn)獲三取的三土地三奠定三了持三續(xù)增三長三的基三礎(chǔ)，三萬科三地產(chǎn)20三13年上三半年三土地三儲備三保持三快速三擴張三策略三。2保利三地產(chǎn)根據(jù)三相關(guān)三報告三、財三務(wù)數(shù)三據(jù)公三布，20三13年1-三6月保三利地三產(chǎn)實三現(xiàn)簽三約面三積56三2.三03萬平三方米三，三同比三上升28三.3三7%；實三現(xiàn)簽三約金三額63三6.三44億元三，同三比上三升26三.5三4%。20三13年1-三6月份三累計三平三均銷三售單三價為11三32三4元/平方三米，三連續(xù)5個月三上漲三，已三經(jīng)超三出20三12年全三年11三28三8元/平方三米三的平三均成三交單三價。三上半三年新三推貨三值60三0億，三銷售三金額三超過三新推三貨值三意味三著上三半年三去化三較三高。三下半三年的三可售三貨值三接近96三5億，三其中三存貨27三5億，三新推三貨69三0億，三可售三貨值三中，三戶型三結(jié)三構(gòu)仍三然以三中小三戶型三為主三，預(yù)三計13年全三年的三銷售三金額三在13三00億左三右。20三13年上三半年三保利三地產(chǎn)三獲取三土地三的總?cè)貎r三為16三0.三95億元三（平三均樓三板價28三49元/平）,占銷三售金三額的三比重三為25三%，即10三0%權(quán)益三地價/銷售三金額三處于三歷史三低位三說明三其目三前的三投資三更為三穩(wěn)三健，三將凈三負債三率維三持在三合理三水平三對未三來持三續(xù)穩(wěn)三健增三長尤三為重三要。三保利三地產(chǎn)三在20三13年上三半三年的三土地三投資三區(qū)域三主要三在一三線和三重點三二線三城市三，這三符合三其既三定戰(zhàn)三略。三在過三去向三三四三線城三市擴三張三之后三，重三新回三到一三二線三發(fā)達三城市三進行三深耕三，一三方面三可以三加大三在市三場容三量更三大的三發(fā)達三城市三的市三場占三有率三，做三大城三市公三司規(guī)三模，三另一三方面三，重三點城三市的三房價三從長三期來三看其三需求三更具三有支三撐性三。此三外，三其在三合作三拿地三與單三獨拿三地之三間保三持著三良好三的平三衡。3招商三地產(chǎn)根據(jù)三相關(guān)三報告三、財三務(wù)數(shù)三據(jù)公三布，三招商三地產(chǎn)20三13年實三現(xiàn)簽三約銷三售面三積13三6萬平三，同三比三增長16三%，簽三約銷三售金三額20三0億元三，同三比增三長24三%，均三價14三67三5萬元/平米三，，三較20三12年均三值三（14三28三7元/平）三略有三上升三。公三司業(yè)三績增三長的三主要三原因三為去三化率三上升三幅度三較大三，庫三存有三所三下降三。從城三市結(jié)三構(gòu)來三看，三一二三線核三心城三市仍三是主三力，三其中三深圳三銷售三約60億元三，占三比約30三%，三中心三地位三繼續(xù)三鞏固三；廈三漳區(qū)三域銷三售30多億三元，三蘇州三銷售20多億三元，三佛山三銷售三近20億元三，三南京三（含三鎮(zhèn)江三）銷三售10多億三元。三同時三，在三二三三線城三市布三局加三大。4金地三集團根據(jù)三相關(guān)三報告三、財三務(wù)數(shù)三據(jù)公三布，三金地三集團20三13年1-三6月公三司實三現(xiàn)簽三約面三積15三0.三1萬平三方三米，三同比三增長32三.2三5%；實三現(xiàn)簽三約金三額19三7.三2億元三，同三比增三長46三.5三1%。20三13年1-三6月份三累三計平三均銷三售單三價為13三13三8元/平方三米。20三13年年三初金三地集三團土三地儲三備的三權(quán)益三面積三達15三25萬三平方三米，三較去三年同三期上三升23三%，土三地儲三備面三積為三歷年三最高三。此三外由三于貨三量結(jié)三構(gòu)轉(zhuǎn)三向中三小戶三型三，14三4平米三以下三中小三戶型三占比三在70三%左右三，公三司越三來越三多的三項目三定位三剛需三及首三改需三求，三項三目去三化率三提升三。金地三集團三在一三二線三城