房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃實(shí)例

Times?泛城項(xiàng)目策劃報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃實(shí)例報(bào)告正文：一、項(xiàng)目價(jià)值分析

二、項(xiàng)目定位

三、發(fā)展思路之競爭策略

四、發(fā)展思路之產(chǎn)品策略

五、發(fā)展思路之營銷策略

六、發(fā)展思路之推售策略

項(xiàng)目判斷內(nèi)因外因本體分析區(qū)域環(huán)境分析土地市場分析1

項(xiàng)目價(jià)值分析

我們是什么？

區(qū)位本體條件本案位于成者市金牛區(qū)梁家巷片區(qū)解放路一段,于北二環(huán)路口.項(xiàng)目地塊坐北朝南.整個(gè)地塊呈較為標(biāo)準(zhǔn)的正方形;臨街面約14.8米.北則為紅旗巷,南則為二環(huán)路,東則為解放路一段,此路段為成都通往新都之重要路段.目前除本項(xiàng)目外周圍在建項(xiàng)目較多,其中藍(lán)光集團(tuán)所開發(fā)項(xiàng)目極具代表性本項(xiàng)目

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本體條件·規(guī)劃建設(shè)凈用地面積：2882m2·規(guī)劃總建筑面積：18730.4m2

其中：(一)地上建筑面積：16991.3m2其中：

1、辦公建筑面積：13944m22、商業(yè)建筑面積：3027.3m23、其他建筑面積：20m2（二）地下建筑面積及層數(shù)：1739.1m2其中：1、地下停車庫建筑面積：

1714.5m2、地下設(shè)備用房建筑面積：728m23、地下建筑層數(shù)：1層·容積率：5.90·商業(yè)建筑面積占總建筑面積百分比：16.2%·建筑密度：34.4%·綠地率（大于等于）：26.1%·機(jī)動(dòng)車位：85輛

其中：1、辦公機(jī)動(dòng)車位：69輛

2、商業(yè)機(jī)動(dòng)車位：20輛

·非機(jī)動(dòng)車位：149輛

其中：1、辦公機(jī)動(dòng)車位：55輛

2、商業(yè)機(jī)動(dòng)車位：94輛本項(xiàng)目

主要交通干道：二環(huán)路北三段、解放路一段、北新干道

遠(yuǎn)期規(guī)劃成都地鐵三號(hào)線規(guī)劃，經(jīng)過本項(xiàng)目向市中心延伸，與地鐵一、二、四號(hào)線連接可轉(zhuǎn)乘。

交通項(xiàng)目道路條件良好，但目前公交系統(tǒng)和軌道交通匱乏，未來有望改善。本體條件本項(xiàng)目配套現(xiàn)狀商業(yè)配套

本項(xiàng)目所處區(qū)域配套設(shè)施成熟，主要滿足停車位的需求。如：工商銀行、超市、學(xué)校公共配套

預(yù)留開放式大型活動(dòng)廣場，為居住區(qū)提供公共活動(dòng)空間及場所。本體條件規(guī)劃配套成都三十三中學(xué)幼兒園中心醫(yī)院老年公寓工商銀行超市學(xué)校地塊關(guān)鍵字城北.金牛區(qū) 區(qū)位性質(zhì)規(guī)模獨(dú)棟公寓優(yōu)勢：

1.地形規(guī)整，便于建筑產(chǎn)品規(guī)劃少；

2.項(xiàng)目近主干道,交通便捷；

3.項(xiàng)目單價(jià)總價(jià)低.戶型設(shè)計(jì)好；

4.項(xiàng)目位四大商圈交叉區(qū)，周邊商戶較多\住宅區(qū)多，市場消費(fèi)潛力大。劣勢:1.因?yàn)槌潜钡臍v史問題,大區(qū)域市場會(huì)受到影響

2.地塊規(guī)模小，在營銷推廣上難以產(chǎn)生規(guī)模效益。地塊優(yōu)劣勢本體條件項(xiàng)目判斷內(nèi)因外因本體分析區(qū)域環(huán)境分析土地市場分析1

項(xiàng)目價(jià)值分析

我們是什么？位置：本案位于成者市金牛區(qū)梁家巷片區(qū)解放路一段,于北二環(huán)路口;臨街面約14.8米.北則為紅旗巷,南則為二環(huán)路,東則為解放路一段。定位：新城市”，展示項(xiàng)目區(qū)域的配套環(huán)境、區(qū)域的市場的發(fā)展?jié)摿Φ??！办艅?dòng)小戶”，體現(xiàn)項(xiàng)目戶型特點(diǎn),戶型的靈動(dòng),低總價(jià),時(shí)尚,適應(yīng)方向廣等?！盎盍伞?，積極向上，體現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)投資性\項(xiàng)目區(qū)域市場的升值潛力。目前中國股票市場很火熱,借大眾所關(guān)注焦點(diǎn)突顯本項(xiàng)目物業(yè)及區(qū)域價(jià)值。

概述Times?泛城概念性定位為“新城市炫動(dòng)小戶·活力股”。性質(zhì)：區(qū)域.城北金牛區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境區(qū)域

.城北金牛區(qū)五塊石批發(fā)市場商圈本案項(xiàng)目地西側(cè)城北客運(yùn)中心往北則方面即為五塊石大批發(fā)市場;市場環(huán)境活躍,交通便利,人力資源豐富.茶葉\藥材\蔬果\建材批發(fā)市場皆聚于此,商賈聚集.從地理區(qū)位看，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為優(yōu)越，處于四大商圈的輻射之中

城北物流商圈

項(xiàng)目至北,經(jīng)駟馬橋至天回鎮(zhèn)為成都物流貨運(yùn)經(jīng)濟(jì)集中區(qū)域.經(jīng)濟(jì)環(huán)境區(qū)域

.城北金牛區(qū)荷花池批發(fā)市場商圈項(xiàng)目往西約1公里即為荷花池大商圈區(qū)域,屬成都北部商圈代表區(qū)域,衣飾\飾品\箱包\皮革\貨運(yùn)……商戶眾多;有較長的發(fā)展歷史.

建材市場商圈項(xiàng)目自身地處一建材市場集中區(qū)域,項(xiàng)目旁美殼裝飾城,國美電器,512建材市場…項(xiàng)目北面之富森`美家居建材市場,至今已是成都建材市場之重要區(qū)域,同時(shí)與五塊石建材市場連成一片,成為成都建材市場之主要區(qū)域.影響較大.經(jīng)濟(jì)提升、綠化跟進(jìn)

規(guī)劃區(qū)域.城北金牛區(qū)新興片區(qū),綠化跟進(jìn)城北解放路一段、駟馬橋片區(qū)因?yàn)樽陨碓?曾經(jīng)給人留下的是臟、亂、差的印象,隨著城市化進(jìn)程的不斷提高.現(xiàn)本項(xiàng)目片區(qū)屬于成都市舊城改造一重要區(qū)域,除了迪邦、藍(lán)光、匯融、興元、天賜等眾多開發(fā)商所開發(fā)新項(xiàng)目外,還有政府與發(fā)展商共同合作的限價(jià)房項(xiàng)目落居于此(如:干道北回歸線).綠化的打造從整個(gè)城北的概念來看.現(xiàn)2000畝城北沙河源綠化片區(qū)、新綠水碾公園、近5000畝高爾夫球場、熊貓基地、北湖、東湖公園;從現(xiàn)市政府對(duì)城北區(qū)域的行政重視到實(shí)際開發(fā)情況,反觀城北的歷史與今天;未來城北的城市化發(fā)展進(jìn)程可見一斑.城北經(jīng)濟(jì)地位的穩(wěn)定,區(qū)域的發(fā)展城北屬于成都經(jīng)濟(jì)、商務(wù)一重要區(qū)域,從市政府的規(guī)劃來看,未來城北經(jīng)濟(jì)地位不會(huì)改變,加之目前并且北部住房市場的發(fā)展,在未來,城北區(qū)域商務(wù)類型物業(yè)的需求會(huì)有一定的突顯.項(xiàng)目判斷內(nèi)因外因本體分析區(qū)域環(huán)境分析土地市場分析1

項(xiàng)目價(jià)值分析

我們是什么？土地市場概述近期東麗區(qū)土地供應(yīng)主要集中在四個(gè)片區(qū)：近期東麗湖西北區(qū)域土地供應(yīng)量充足，主要集中在四個(gè)片區(qū)空港物流加工片區(qū)：住宅供應(yīng)量22.92萬華明示范鎮(zhèn)片區(qū)：預(yù)計(jì)住宅供應(yīng)量167.03萬，預(yù)計(jì)商業(yè)供應(yīng)量120萬華明新家園片區(qū)：住宅供應(yīng)量108.17萬，商業(yè)供應(yīng)量22.7萬東麗湖西北片區(qū)：住宅供應(yīng)量83萬，商業(yè)供應(yīng)量48.8萬土地市場赤歡公路金鐘河02號(hào)03號(hào)04號(hào)07號(hào)06號(hào)05號(hào)成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途樓面地價(jià)（元/平米）02號(hào)2008.01.169.31.312.1商業(yè)1075.7303號(hào)2008.01.1614.11.217.0商業(yè)1012.7504號(hào)2008.01.1713.11.519.7商業(yè)711.4605號(hào)2008.01.1720.11.326.1居住3093.3306號(hào)2008.01.1818.81.222.5居住2813.5407號(hào)2008.01.1818.11.934.4居住3492.69天津億兆投資發(fā)展有限公司東麗城市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司天津市東方財(cái)信投資有限公司

東麗湖西北地塊2008年初，東麗湖西北區(qū)域土地放量，商業(yè)、居住用地平分秋色，樓面地價(jià)相對(duì)較低土地市場116119120117118天房華僑城北京住總安居建設(shè)成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途樓面價(jià)（元/平米）116號(hào)2007.09.2928.81.131.86居住5053117號(hào)2007.09.3019.920.8316.44居住5547118號(hào)2007.09.3027.611.1632.14居住1263119號(hào)2007.09.3026.710.84居6.85商15.62居住商業(yè)3512120號(hào)2007.09.3035.130.8居20.88商7.08居住商業(yè)3508

華明新家園地塊2007年9月，在新家園政策的影響下，華明新家園居住用地地價(jià)高漲，樓面地價(jià)突破5000元/平米，天房、華僑城等實(shí)力開發(fā)商紛紛進(jìn)入土地市場成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途起拍價(jià)（萬元）09號(hào)--46.72--居住、商業(yè)金融、公共服務(wù)設(shè)施25366410號(hào)--47.79--居住、商業(yè)金融、公共服務(wù)設(shè)施25889411號(hào)2008.01.1543.342.1291.85居住、商業(yè)金融、公共服務(wù)設(shè)施255516（成交價(jià)）2007-09掛牌地塊圖示天津鵬潤方圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007-10掛牌地塊圖示

華明鎮(zhèn)地塊

2008年華明鎮(zhèn)地塊陸續(xù)啟動(dòng)，各地塊均包括商業(yè)和居住用地，體量較大，除本地塊外，其它尚未成交土地市場A遠(yuǎn)洋新干線高爾夫管委會(huì)蓄水湖中環(huán)東路東六道東七道中心大道皇冠國際東五道東四道萬順酒店及酒店式公寓空港三物流三加工三區(qū)地三塊20三07年空三港物三流加三工區(qū)三內(nèi)土三地供三應(yīng)主三要為三工業(yè)三用地三，少三量商三業(yè)（三汽車4S店）三，住宅三用地三極為三稀缺成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途樓面價(jià)（元/平米）津空加（掛）2007-19-1號(hào)2007.11.1414.9565≤2≤29.92居住447.6320三07年空三港物三流加三工區(qū)三內(nèi)另三出讓三工業(yè)三用地10塊，三商業(yè)三（汽三車4S）用三地6塊土地市場07號(hào)06號(hào)空港A10號(hào)9號(hào)05號(hào)11三8號(hào)12三0號(hào)本項(xiàng)三目11三9號(hào)11三7號(hào)11三6號(hào)081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月建筑三面積34三.4萬平三米，三容積三率1.三9建筑三面積14三.9三6萬M2建筑三面積22三.5萬平三米，三容積三率1.三2建筑三面積26三.1萬平三米，三容積三率1.三3建面20三.8三8萬平三米，三容積三率0.三8建筑三面積32三.1三4萬平三米，三容積三率1.三16建筑三面積46三.7三6萬平三米，三容積三率1.三7建筑三面積6.三85萬平三米，三容積三率0.三84建筑三面積16三.4三4萬平三米，三容積三率0.三83建筑三面積31三.8三6萬平三米，三容積三率1.三1未來三競爭三分析——住宅區(qū)域三內(nèi)住三宅未三來面三臨激三烈競?cè)隣?總供三應(yīng)量三約35三0萬，三未來1-三2年市三場供三應(yīng)充三足供應(yīng)三量10三8.三17萬平三米供應(yīng)三量83萬平三米建筑三面積59萬平三米，三容積三率1.三7建筑三面積61三.3萬平三米，三容積三率1.三7供應(yīng)三量16三7.三03萬平三米土地市場04號(hào)03號(hào)10號(hào)9號(hào)02號(hào)本項(xiàng)三目12三0號(hào)11三9號(hào)081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月建筑三面積19三.7萬平三米，三容積三率1.三5建筑三面積12三.1萬平三米，三容積三率1.三3建筑三面積43三.8萬平三米，三容積三率3.三2建筑三面積17萬平三米，三容積三率1.三2建筑三面積7.三08萬平三米，三容積三率7.三08建筑三面積15三.6三2萬平三米，三容積三率0.三84未來三商業(yè)三主要三集中三在華三明示三范鎮(zhèn)三和空三港物三流加三工區(qū)三內(nèi)，三項(xiàng)目三周邊三商業(yè)三競爭三激烈未來三競爭三分析——商業(yè)建筑三面積40萬平三米，三容積三率3.三2建筑三面積40萬平三米，三容積三率3.三2供應(yīng)三量80萬平三米(估算三）供應(yīng)三量48三.8萬平三米供應(yīng)三量22三.7萬平三米土地市場從20三07年9月至三今，三伴隨三華明三新家三園和三東麗三組團(tuán)三的發(fā)三展，三區(qū)域三土地三放量三顯著三，住三宅供三應(yīng)量三約36三0萬，三商業(yè)三供應(yīng)三量接三近20三0萬；三項(xiàng)目三未來三居住三、商三業(yè)產(chǎn)三品均三面臨激烈三競爭。由于三新家三園政三策的三影響三，土三地價(jià)三格走三高，三居住三用地三最高三突破50三00元/平米三；未三來1-三2年內(nèi)三商品三房供三應(yīng)充三足,且價(jià)三格平三臺(tái)較三高；三項(xiàng)目三土地三成本三相對(duì)三較低三，對(duì)抗三市場三風(fēng)險(xiǎn)三能力三強(qiáng)。空港三土地三供應(yīng)三主要三以工三業(yè)、三商業(yè)三（大三型集三中商三業(yè)和4S汽車三店)為主三，居三住用三地較三稀缺三，但三短期三內(nèi)產(chǎn)業(yè)三人口增長三有限三，其對(duì)住三宅的三需求三量也三有限。土地市場2項(xiàng)目三定位——我們?nèi)膬r(jià)三值是三什么三？從城三市功三能和三發(fā)展三的角三度，三結(jié)合三自身三的稟三賦，三挖掘三項(xiàng)目三在城三市中三的價(jià)三值我們?nèi)膬r(jià)三值是三什么三？我三們最三大的三機(jī)會(huì)三是什三么？需要三從城三市功三能站三位上三考慮三項(xiàng)目三價(jià)值三，動(dòng)三態(tài)的三分析三新區(qū)三發(fā)展三規(guī)律三。項(xiàng)目三難點(diǎn)三判斷站在三戰(zhàn)略三層面三定位本項(xiàng)三目優(yōu)三質(zhì)戶三型與三低總?cè)齼r(jià).本項(xiàng)三目區(qū)三域價(jià)三值與三投資三價(jià)值.本區(qū)三域未三來房三產(chǎn)市三場競?cè)隣幜θ牟蝗珊鋈?XX對(duì)項(xiàng)三目發(fā)三展方三向的三思考本項(xiàng)三目優(yōu)三質(zhì)戶三型與三低總?cè)齼r(jià).項(xiàng)目三為小型項(xiàng)目三，獨(dú)三棟小三戶型三公寓三。本項(xiàng)三目區(qū)三域價(jià)三值與三投資三價(jià)值.新城三市三炫動(dòng)三小戶·活力三股城北三商圈三：處三于城三北四三大商三圈中三心本體三稟賦三：獨(dú)三棟小三戶型三公寓城市三形態(tài)三：功三能完三善、三有機(jī)三循環(huán)三的城三市重三要節(jié)三點(diǎn)xx對(duì)項(xiàng)三目核三心價(jià)三值的三理解項(xiàng)目三的核三心價(jià)三值綜合三性質(zhì)規(guī)模城北三商圈城市三發(fā)展三價(jià)值核心三價(jià)值優(yōu)勢劣勢機(jī)會(huì)威脅住宅因?yàn)槿潜比臍v三史問三題,大區(qū)三域市三場會(huì)三受到三影響地塊三規(guī)模三小，三在營三銷推三廣上三難以三產(chǎn)生三規(guī)模三效益周邊三項(xiàng)目三較多三，每三個(gè)項(xiàng)三目都三有小三戶型三物業(yè)三出售.直接三形成三競爭待開三發(fā)地三塊較三多，三潛在三競爭三性項(xiàng)三目不三容忽三視項(xiàng)目三產(chǎn)權(quán)三四十三年問三題,容易三造成三群體三抗性.SWOT地形三規(guī)整三，便三于建三筑產(chǎn)三品規(guī)三劃項(xiàng)目三近主三干道,交通三便捷.項(xiàng)目三單價(jià)三總價(jià)三低.戶型三設(shè)計(jì)三好.項(xiàng)目三位四三大商三圈交三叉區(qū)三，周三邊商三戶較三多住三宅區(qū)三多，三市場三消費(fèi)三潛力三大項(xiàng)目三地處三四大三商圈三交叉三間,其中三近荷三花池三、三建材三市場三商圈,區(qū)域三小戶三型較三少,可以三補(bǔ)足三這商三務(wù)性三公寓三市場三的不三足.本區(qū)三域多三數(shù)項(xiàng)三目入三市在三前，三可以三借鑒三其成三功經(jīng)三驗(yàn)項(xiàng)目三處于三舊城三改造三區(qū)域三，新三興商三業(yè)將三改寫三市場三格局本項(xiàng)三目定三位于三小戶三型精三致公三寓.其投三資價(jià)三格大三于一三般住三宅,靈活,適用.基于三項(xiàng)目三的核三心價(jià)三值，三確立三項(xiàng)目三發(fā)展三方向線索泛城城北三商圈本體綜合性質(zhì)規(guī)模城北商圈城市發(fā)展價(jià)值核心價(jià)值商業(yè)人居小盤題材三引申項(xiàng)目三定位都市--精致三小戶三型公三寓項(xiàng)目三屬性項(xiàng)目定位從項(xiàng)三目的三客戶三群情三況看三，本三項(xiàng)目三客戶三群主三要先三擇過三渡性三投入三及投三資性三選擇三的年三輕群三體，三在推三廣上三面應(yīng)三體現(xiàn)三出激三情、三對(duì)未三來的三一種三憧憬三、訊三息的三把握三對(duì)家三的歸三屬及三社會(huì)三的認(rèn)三同…等元三素,基于三以上三分析三，項(xiàng)三目形三象定三位于三時(shí)尚三、三激三情三、三繁華三深處三。時(shí)尚——追求三潮流三，引三領(lǐng)潮三流激情——熱情三奔放三，狂三野不三羈,認(rèn)同三感繁華三深處——燈紅三酒綠?紙醉三金迷?于繁三華深三處乃三是一三種人三性本三質(zhì)的三回歸三與寧三靜的三需求.住宅三層三商業(yè)三性裙三樓十六三層精三致小三戶型三公寓居住三定位三：城三市中三心獨(dú)三棟小三戶型三公寓三，處三于四三大商三圈的三交匯功能定位客戶定位本性三客戶三群體——于城三北工三作生三活便三捷謀三求成三功的城市三白領(lǐng),區(qū)域三選擇三性強(qiáng).講究三投資三性型三及過三渡性.——借助三本區(qū)三域經(jīng)三濟(jì)地三位區(qū)三位特三點(diǎn)，三謀求三商業(yè)三發(fā)展三先機(jī)三的小型三公司及房三地產(chǎn)三市場三的投資三者.附性三客戶三群體——五塊三石\荷花三池\物流三中心\建材三市場商賈.看好三本區(qū)三域市三場,投資三性為三主.——本區(qū)三域客三戶.自行三消化.——舊城三改造三帶來三的老三城區(qū)拆遷三人口紅海——競爭三策略藍(lán)?！a(chǎn)品三策略紅?！茝V三策略藍(lán)海——推售三策略操盤三思路三：紅三海精三神三藍(lán)海三戰(zhàn)略面對(duì)三全天三津外三環(huán)市三場，三制定三合理三的價(jià)三格策三略。產(chǎn)品三選擇三最具三優(yōu)勢三的差三異化三特征三，超三高性三價(jià)比三。粗放三型推三廣，三爭取三一切三可行三有效三的客三戶渠三道和三促銷三手段三，不三放過三一個(gè)三客戶三。不同三階段三推出三市場三空白三產(chǎn)品三，減三少直三面競?cè)隣?。區(qū)域三市場價(jià)格三策略3項(xiàng)目三思路三之競?cè)隣幉呷訡o三mp三et三it三io三n三St三ra三te三gy區(qū)域三市場區(qū)域.城北金牛區(qū)項(xiàng)目三區(qū)域三住宅三項(xiàng)目三有三“富三麗錦三城”三、“三富麗三花城三”、三“興三元華三盛”三、“三匯融三名城三”、三“芙三蓉華三庭”三、三“名三人第三四城三”三、“三瑞祥三御錦三”三、“三陽光80后”三等三，都三處在三建過三程中.主要三競爭三對(duì)手三為“三陽光80后”三、三“名三人第三四城三”。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目屬性陽光80后名人第四城項(xiàng)目地址李家沱三友路一環(huán)路北四段北二環(huán)西南交大南門對(duì)面物業(yè)形態(tài)精裝小戶型公寓

小戶型公寓物業(yè)形態(tài)戶型區(qū)間40—78㎡30--100㎡均價(jià)預(yù)計(jì)5650元/㎡

預(yù)計(jì)5200元/㎡總戶數(shù)346戶1000戶車位數(shù)未定298個(gè)開盤時(shí)間未定

未確定銷售情況預(yù)售

預(yù)售交房時(shí)間2008年底

項(xiàng)目現(xiàn)在封頂斷水物管費(fèi)用未定

未定項(xiàng)目簡介地處北一環(huán),交通便捷,周邊配套設(shè)施齊全,地理優(yōu)勢較明顯,整個(gè)項(xiàng)目以小戶型為主動(dòng),總價(jià)低,適合都市年輕白領(lǐng)自住或投資,現(xiàn)接受前期咨詢.

項(xiàng)目近成都會(huì)展中心及西南交大,交通便捷,該項(xiàng)目集商業(yè)\商務(wù)\小戶型為一體,適合投資.

注:因開發(fā)手續(xù)問題,該項(xiàng)目亮相近一年,至今未開盤.開發(fā)商成都前鋒實(shí)業(yè)有限公司

名人房產(chǎn)競爭三分析區(qū)域.城北金牛區(qū)陽光80后:競爭項(xiàng)目客戶群定位及產(chǎn)品定位此樓盤客戶群年齡特征明顯,以年輕白領(lǐng)為主客戶群.從推廣止面沒有看出區(qū)域劃分的情況.整個(gè)項(xiàng)目為純小戶型項(xiàng)目,戶型區(qū)間40—78㎡,總戶數(shù)346戶,預(yù)計(jì)均價(jià)5650元/㎡.廣告推廣色彩以綠色為主色調(diào),色彩鮮明\輕快.競爭項(xiàng)目推廣狀況目前項(xiàng)目為前期咨詢階段,客戶反響較好.因?yàn)轫?xiàng)目為精裝小戶型,在交房后業(yè)主當(dāng)即可方便入住,省去裝修之煩惱,對(duì)于其定位之客戶群很有吸引力.

名人第四城競爭項(xiàng)目客戶群定位及產(chǎn)品定位此樓盤客戶群定位與陽光80后相似.定位語用四個(gè)詞進(jìn)行了推廣:居家/商務(wù)/投資/經(jīng)營.主題推廣語較有代表性的為:”城市上層生活地標(biāo),精英人士風(fēng)尚寓所”.競爭項(xiàng)目推廣狀況因?yàn)殚_發(fā)手續(xù)等問題,本項(xiàng)目從亮相至今沒有開盤,前期損失了較多客戶,現(xiàn)階段咨詢?nèi)栽谶M(jìn)行中,但因?yàn)槭袌鏊斐傻目剐?咨詢情況不是很樂觀.區(qū)域三市場三關(guān)鍵三結(jié)論價(jià)格三（元/m2）：三（毛三坯）多層三、小三高50三00三--三60三00主流三產(chǎn)品三：小高區(qū)域三市場三市場三各物三業(yè)類三型的三均價(jià)三、主三流產(chǎn)三品分三別為三：區(qū)域市場多層、小高層5000600070008000900010000洋房高層結(jié)論項(xiàng)目三處于三次完三全競?cè)隣幮匀袌鋈?，周三邊?xiàng)三目較三多,但對(duì)三于本三項(xiàng)目三同質(zhì)三性競?cè)隣帢侨P僅三為陽三光80后,市場三具有三一定三的潛三力,要使三項(xiàng)目三價(jià)格三、地三段、三區(qū)域三、投三資價(jià)三值、三區(qū)域三潛力三等優(yōu)三勢突三顯,方可三成為三本區(qū)三域物三業(yè)投三資新三亮點(diǎn).區(qū)域三內(nèi)待三開發(fā)三地塊三較多三，勢三必在三產(chǎn)品三定位三方面三與本三案具三會(huì)有三相似三之處三，是三潛在三的有三力競?cè)隣帉?duì)三手。三因此三，項(xiàng)目三的未三來競?cè)隣幁h(huán)三境不三容樂三觀。項(xiàng)目三商務(wù)三經(jīng)濟(jì)三的區(qū)三位特三征，三決定三了本三案的三最大三價(jià)值三趨向三。在三商務(wù)三配套三、VI推廣三等方三面，三必須三考慮三商務(wù)三功能三的需三求。三才能三最大三可能三取得三價(jià)位三的提三升。項(xiàng)目三地處三四大三商圈三經(jīng)濟(jì)三交叉三區(qū),項(xiàng)目三推廣三上對(duì)三于城三北的三地位;應(yīng)突三出的三是城三北經(jīng)三濟(jì)地三位的三穩(wěn)固三及區(qū)三域發(fā)三展之三前景,同時(shí)三應(yīng)淡三化的三是,城北三居住三環(huán)境三臟、三亂、三差的三歷史三影響.區(qū)域.城北金牛區(qū)基于三城北.金牛三區(qū)的三大背三景下三的本三項(xiàng)目三所處三的地三位是三什么三？定價(jià)定價(jià)三策略1.根據(jù)三市場三調(diào)研三的結(jié)三果，三項(xiàng)目三區(qū)域三內(nèi)競?cè)隣幮匀?xiàng)目三僅有三陽光80后及三名人三第四三城，三因此三在項(xiàng)三目的三價(jià)格三定位三中，三采取三比較三定價(jià)三法，三根據(jù)三陽光80后的三售價(jià)三情況三，考三慮本三案40年產(chǎn)三權(quán)問三題,確定三本案三的售三價(jià)范三圍。2、競?cè)隣庬?xiàng)三目售三價(jià)住宅三均價(jià)三：51三00元/㎡三(清水三房)，均三價(jià)56三00元/㎡（精三裝修三戶型三）；3、本三案售三價(jià)范三圍的三確定住宅三：43三00～47三00元/㎡（清三水房三）注：a.在整三體運(yùn)三作上三，銷三售變?nèi)齽?dòng)采三取跟三隨跟三蹤變?nèi)齽?dòng)法三。根三據(jù)陽三光80后\名人三第四三城及三本案三的實(shí)三際情三況售三價(jià)變?nèi)齽?dòng)，三進(jìn)行三相應(yīng)三的調(diào)三整。b.售價(jià)三調(diào)上三采用三低調(diào)三幅,高調(diào)三頻的三方法三進(jìn)行三價(jià)格三調(diào)整.物業(yè)三類型三定三價(jià)基三準(zhǔn)三入三市價(jià)三格小高三層43三00三46三90根據(jù)三當(dāng)前三市場三行情三與項(xiàng)三目的三具體三特點(diǎn)三，我三們建三議將三小高三的基三準(zhǔn)價(jià)三格為43三00元/m2?？既龖]到三年增三長率三和溢三價(jià)，三推算三出項(xiàng)三目在三明年三十月三入市三時(shí)的三定價(jià)三如下三：

入市價(jià)格=基準(zhǔn)價(jià)格+基準(zhǔn)價(jià)格×8.5/12×10％+基準(zhǔn)價(jià)格×2%8.5個(gè)月的增長率XX溢價(jià)計(jì)算三依據(jù)三：10三%年增三長率三，2%三XX溢價(jià)定價(jià)建筑三、園三林、三景觀三及公三共部三分內(nèi)三容物業(yè)三戶型三建議配套三（小三學(xué)、三幼兒三園、三超市三）4項(xiàng)目三思路三之產(chǎn)三品策三略Pr三od三uc三t三Str三at三eg三y產(chǎn)品三選最三具優(yōu)三勢的三差異三化特三征小面三積、三高性三能集三約物三業(yè)藍(lán)?！a(chǎn)品三策略建筑內(nèi)容外立三面色三彩根據(jù)三本項(xiàng)三目“三時(shí)尚三、三激情三、三繁三華深三處”三的形三象定三位，三色彩三要絢三麗，三質(zhì)感三，具三有視三覺沖三擊力三。因三此，三建議三使用三墨黑三、陽三紅、三（質(zhì)三感、三活力三）雙三色系三為主三線條三，白三色等三色調(diào)三為底三色，三整體三上體三現(xiàn)項(xiàng)三目的三外立三面風(fēng)三格。外立三面建三筑元三素為了三體現(xiàn)三項(xiàng)目三的青三春氣三質(zhì)、三時(shí)尚三動(dòng)感三性、三視覺三沖擊三力，三在外三立面三的建三筑元三素中三外立三面建筑內(nèi)容本項(xiàng)三目的三住宅三部分三，除三了滿三足居三家功三能外三，很三大程三度上三需要三考慮三小型三公司三的辦三公功三能。三因此三，除三了通三風(fēng)、三采光三性要三求外三，在三小戶三型的三空間三尺寸三上，三戶型三面積三上建三議多三樣化三，滿三足不三同類三型的三公司三辦公三的需三求。住宅三部分商業(yè)三部分三于本三項(xiàng)目三非利三潤重三點(diǎn),為利三潤增三長點(diǎn),應(yīng)引三起重三視,在物三業(yè)發(fā)三展建三議方三面如三下：建議三底層三使用三石材三，提三升商三業(yè)的三檔次三；采用三騎廊三，增三加商三業(yè)部三分的三檔次三感、三品質(zhì)三感；考慮三商業(yè)三功能三分區(qū)三，不三同的三街面三、不三同的三樓層三，商三業(yè)經(jīng)三營的三業(yè)態(tài)三不同三，在三建筑三規(guī)劃三方面三，盡三可能三提前三考慮三。根據(jù)三商業(yè)三部分三的規(guī)三劃，三建議三獨(dú)體三商業(yè)三在建三筑形三式、三風(fēng)格三上具三有獨(dú)三特性三，形三成項(xiàng)三目的三標(biāo)志三性建三筑。商業(yè)三部分園林及景觀內(nèi)容本案三的園三林面三積雖三然較三小，三但也三是項(xiàng)三目的三點(diǎn)睛三之筆三。建三議使三用開三放式三、參三與性三強(qiáng)的三園林三規(guī)劃三形式三。采三用喬三木、三灌木三（長三綠植三物）三、植三被形三成立三體園三林，三具有三層次三感。三同時(shí)三建議三物業(yè)三及園三林景三觀于三芙蓉三華庭三連接三非分三割.園林三規(guī)劃三內(nèi)容本項(xiàng)三目商三業(yè)為三社區(qū)三型情三景商三業(yè)街三，因三此在三景觀三的打三造上三形成三亮點(diǎn)三，能三吸引三往來三人群三的眼三球。三建議三使用三雕塑三、噴三泉、三花車三等進(jìn)三行整三體包三裝。三其次三，每三個(gè)景三觀組三團(tuán)（三以街三區(qū)為三組團(tuán)三）都三圍繞三一個(gè)三主題三進(jìn)行三包裝三，打三造成三主題三式景三觀，三賦予三一定三的文三化內(nèi)三涵，三便于三項(xiàng)目三的后三期營三銷推三廣，三形成三項(xiàng)目三的賣三點(diǎn)群三。景觀三性建三筑內(nèi)三容公共內(nèi)容電梯三由三于項(xiàng)三目為三小戶三型，三而且三在未三來的三客戶三群中三，商三務(wù)型三人流三量較三大，三建議三使用2部以三上電三梯于三項(xiàng)目三內(nèi)部三左右三兩端三。因三為這三兩端三是該三部分三人流三最為三集中三，是三項(xiàng)目三上下三交通三組織三的樞三紐區(qū)三域。三電梯三的功三能定三位于三小戶三型的三客戶三群需三求，三不包三括商三業(yè)部三分。爬梯三根三據(jù)項(xiàng)三目的三建筑三規(guī)劃三，建三議使三用3部爬三梯，三組織三三層三商業(yè)三部分三上下三交通三。不三建議三使用三電動(dòng)三扶梯三，因三為其三成本三高，三而且電梯三及爬三梯在項(xiàng)三目的三電梯三入口三處設(shè)三置一三個(gè)小三型的三大堂三。因三為本三項(xiàng)目三的小三戶型三客戶三群商三務(wù)辦三公的三性質(zhì)三較強(qiáng)三，因三此在三電梯三入口三的大三堂包三裝上三應(yīng)該三具有三小型三寫字三樓的三標(biāo)準(zhǔn)三。層三高方三面考三慮能三否挑三高，三增強(qiáng)三項(xiàng)目三的品三質(zhì)感三、檔三次感三。其三次，三大堂三空間三能容三納一三個(gè)前三臺(tái)、三郵件三收發(fā)三箱、三企業(yè)三告示三牌。三墻面三使用三大理三石或三者面三磚，三增強(qiáng)三項(xiàng)目三的層三次感三。這三也是三項(xiàng)目三形成賣點(diǎn)的地三方之三一。大堂一層三贈(zèng)送三小院二層三舒適三型平三層，三部分三戶型三帶有三退層三層三、四三層增三送夾三層，三三樓三上躍三四樓三下錯(cuò)五層三贈(zèng)送三閣樓三和露三臺(tái)創(chuàng)新三戶型三建議產(chǎn)品三舒適三性較三高現(xiàn)有三市場三洋房三的絕對(duì)升級(jí)三產(chǎn)品一層二層五層四層三層閣樓夾層戶型洋房三戶型一層三贈(zèng)送三地下三室、三前花三園附加三值總?cè)娣e三超過三平層三面積充分三體現(xiàn)三舒適三性、三超值三性——贈(zèng)送三私家三小院面積（㎡）比例建筑面積117.560%贈(zèng)送面積78.3花園78.340%總可用面積195.8100%多種三入戶三設(shè)計(jì)三，生三活動(dòng)三線靈三活宜三人；贈(zèng)私三家庭三院，三坐擁三無限三綠意三，前三花園三下沉三式設(shè)三計(jì)，三創(chuàng)造三情趣三空間三；私家三車庫三前院三直接三入戶三，盡三顯便三捷舒三適。戶型三增值三建議戶型洋房三戶型充分三體現(xiàn)三舒適三性、三超值三性——頂層三送閣三樓頂層三贈(zèng)送三閣樓三和大三量室三外面三積，充三分享三受陽三光，三創(chuàng)造三完美三天際三線面積（㎡）比例建筑面積107.652%贈(zèng)送面積97.9露臺(tái)14.748%閣樓83.2總可用面積205.5100%屋頂三花園三和空三中閣三樓，三空中三的私三屬庭三院，三私家三養(yǎng)生三園；客廳三獨(dú)具4.三2米挑三高共三享空三間，三媲美三別墅三的奢三華高三度；贈(zèng)送三多處三超面三寬露三臺(tái)，三陽光三美景三滋養(yǎng)三情趣三人生三；全明三戶型三，空三間感三強(qiáng)烈三，享三受寬Ho三us三e的軒三敞。戶型三增值三建議戶型洋房三戶型衛(wèi)生三間帶三凸窗凸窗三贈(zèng)送三面積三最大三化:南北三兩側(cè)三大面三積凸三窗，三雙向三臥室三送凸三窗，三衛(wèi)生三間帶三凸窗三。小高三層增三值空三間無三限——雙凸三窗的三應(yīng)用面積（㎡）比例建筑面積76.074%贈(zèng)送面積27.4陽臺(tái)9.826%露臺(tái)10.6花園7.0總計(jì)103.4100%贈(zèng)送入戶花園贈(zèng)送凸窗贈(zèng)送露臺(tái)贈(zèng)送凸窗戶型三增值三建議戶型小高三層戶三型可變房可變房大露三臺(tái)充分三體現(xiàn)三舒適三性、三超值三性——大露三臺(tái)/入戶三花園/內(nèi)庭三院戶型三增值三建議內(nèi)庭三院和三陽臺(tái)三結(jié)合三拉大三面寬三，三跳送三內(nèi)庭三院和三主臥三陽臺(tái)三，建三筑面三積達(dá)12三0平米三，使三用率三提高30三%戶型小高三層戶三型滿足三業(yè)主三最基三本生三活配三套需三求商業(yè)商業(yè)三以滿三足基三本生三活配三套為三原則三，注三重與三生態(tài)三的結(jié)三合；三形成三建筑三與生三態(tài)的三完美三融合三。精致三的小三商鋪三空間三設(shè)計(jì)三、落三地大三玻璃三門窗三，使三小空三間具三有大三感覺三。引進(jìn)三大型三綜合三超市三，餐三飲、三社區(qū)三菜市三場、三社區(qū)三診所三、美三容美三發(fā)、三便利三店、三藥店三、西三點(diǎn)房三、干三洗店三、自三助銀三行、三通訊三營業(yè)三廳、三汽車三沖洗三美容三和其三它配套建議解決三小太三陽家三庭、三拆遷三戶等三客戶三后顧三之憂三，為三客戶三提供三便利三；完善三生活三氛圍三及配三套的三完整三展示三，增三加客三戶的三購買三信心三；配置三原因幼兒三園和三小學(xué)解放三路路三一側(cè)三，交三通便三利，三為整三個(gè)小三區(qū)提三供方三便；距離三商業(yè)三地塊三較近三，購三物、三居家三都比三較方三便；配置三位置考慮三到本三案屬三于超三大規(guī)三模項(xiàng)三目，三建議三配套20三00三㎡的中三大規(guī)三模幼三兒園三和80三00三㎡的小三學(xué)；配置三規(guī)模規(guī)劃三中大三規(guī)模三幼兒三園和三小學(xué)三，滿三足基三本需三求配套建議推廣三策略三總綱客戶三及渠三道策三略活動(dòng)三策略展示三策略優(yōu)惠三活動(dòng)總控5項(xiàng)目三思路三之推三廣策三略Pr三om三ot三io三n三Str三at三eg三y紅?！茝V三策略粗放三型推三廣，三爭取三一切三可行三有效三的客三戶渠三道和三促銷三手段三，增三強(qiáng)現(xiàn)三場殺三客能三力，三不放三過一三個(gè)客三戶。項(xiàng)目一期核心賣點(diǎn)提煉綜合三屬性三大盤區(qū)域三發(fā)展三的城三市化三價(jià)值高性三價(jià)比三的洋三房產(chǎn)三品一年三內(nèi)銷三售28萬平三米住宅三，實(shí)三現(xiàn)銷三售額三約22億元樹立三鵬潤三品牌三影響三力目標(biāo)營銷三上實(shí)三現(xiàn)目三標(biāo)的三機(jī)會(huì)三和優(yōu)三勢：1、空三港華三明知三名度三高，三不存三在較三大抗三性，三我們?nèi)⒉蝗澳叭?、區(qū)三域內(nèi)三少量三項(xiàng)目三已經(jīng)三入市三，我三們并三不“三孤單三”3、鵬三潤自三身的三客戶三渠道三優(yōu)勢三和家三電行三業(yè)背三景“三有利三可圖三”一年三內(nèi)銷三售28住宅三，實(shí)三現(xiàn)銷三售額三約22億元樹立三鵬潤三品牌三影響三力目標(biāo)實(shí)現(xiàn)三目標(biāo)三的營三銷核三心問三題：Q1、三如何三吸引三到如三此眾三多的三客戶三？Q2、如三何提三高上三門量三，積三累有三效客三源？Q3、如三何制三造購三買沖三動(dòng)，三讓客三戶“三買單三”？解決三問題三導(dǎo)向三的AB三C策略A、打三通更三廣的三客戶三渠道三，讓三項(xiàng)目三一夜三傾城三，無三人不三曉B、大三活動(dòng)三造勢三，小三活動(dòng)三暖場三不斷三，看三房車三拉客三，制三造更三多客三戶到三達(dá)現(xiàn)三場的三機(jī)會(huì)C、眼三動(dòng)＋三心動(dòng)三＝行三動(dòng)“眼三動(dòng)”——具有三震撼三效應(yīng)三的現(xiàn)三場展三示“心三動(dòng)”——打動(dòng)三客戶三心坎三的優(yōu)三惠策三略“行三動(dòng)”——?dú)⑹秩?jí)銷三售團(tuán)三隊(duì)，三“一三個(gè)都三不能三少”Q1、如三何吸三引到三如此三眾多三的客三戶？Q2、如三何提三高上三門量三，積三累有三效客三源？Q3、如三何制三造購三買沖三動(dòng)，三讓客三戶“三買單三”？A、打三通更三廣的三客戶三渠道三，讓三項(xiàng)目三一夜三傾城三，無三人不三曉主題三：增三強(qiáng)項(xiàng)三目與三城市三的聯(lián)三系，三體現(xiàn)三項(xiàng)目三造“城”的規(guī)三模和三功能——“城市三，在三東邊三升起三?！倍?lián)動(dòng)Co三st三um三er三D三at三ab三as三e短信三平臺(tái)銷售三渠道三：鵬潤三渠道三：天津三國美三微型三展場天津三國美三客戶三渠道常規(guī)三渠道三：房展三會(huì)、三戶外三、報(bào)三廣、三網(wǎng)絡(luò)三、短三信、三電臺(tái)三、直三投等三全方三位手三段應(yīng)三用20三08年在三售樓三盤至三少將三達(dá)到9個(gè)，三可針三對(duì)本三項(xiàng)目三開展三全市三范圍三的聯(lián)三動(dòng)?？蛻羧龜?shù)據(jù)三庫包三含進(jìn)三入天三津后三所有三成交/未成三客戶三信息利用三天津三的國三美門三店，三設(shè)立三項(xiàng)目三展位三或展三架DM派發(fā)口碑三傳播三：老帶三新網(wǎng)上三團(tuán)購三優(yōu)惠在項(xiàng)三目網(wǎng)三站上三組織三購房三團(tuán)——成家三集結(jié)三號(hào)，三拉升三項(xiàng)目三人氣三，口三碑傳三播12分片三封鎖/強(qiáng)大三互動(dòng)三團(tuán)隊(duì)1聯(lián)動(dòng)20三08年，三天津三代理三項(xiàng)目三將達(dá)三到十三個(gè)也就三是說三，為三您打三造一三座售三樓處三時(shí)，三您擁三有的三是十三座售三樓處犀地三、天三鵝湖三、科三貿(mào)、三假日三風(fēng)景三、萊三因小三鎮(zhèn)、三花園5座、三霞光三道五三號(hào)、三陽光三尚城三、宏三城壹三號(hào)、三科研三廣場…12充分三利用三國美三門店三，做三項(xiàng)目三分展三場／三設(shè)置三展架2國美三渠道國美三微型三展廳項(xiàng)目三展架3常規(guī)三渠道項(xiàng)目三網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)三廣告是對(duì)三線上三宣傳三的補(bǔ)三充。三憑借三天津三焦點(diǎn)三、搜三房等三主流三地產(chǎn)三網(wǎng)絡(luò)三形成三的專三業(yè)影三響力三和口三碑轉(zhuǎn)三播，三形成三對(duì)項(xiàng)三目的三持續(xù)三推廣三，利三用專三欄、三軟文三及廣三告等三綜合三形式三，深三度報(bào)三道項(xiàng)三目及三時(shí)間三，形三成與三客戶三的持三續(xù)互三博客的運(yùn)用報(bào)紙三廣告報(bào)紙三廣告三市樹三立項(xiàng)三目形三象的三必要三途徑三，也三是快三速形三成項(xiàng)三目認(rèn)三知的三方式三之一三。報(bào)紙三廣告三以平三面廣三告和三軟文三的形三式，三樹立三項(xiàng)目三的新三銳形三象，三并可三以快三速在三目標(biāo)三客戶三群中三形成三對(duì)項(xiàng)三目的三認(rèn)知三?？赏ㄈ^軟三文炒三作，三樹立三項(xiàng)目三區(qū)域三價(jià)值三感和三學(xué)城三主題三概念三。DM三/短信效果三：直三指目三標(biāo)客三戶，三即時(shí)三信息三簡單三有效三；成本三：直三效、三低成三本，三性價(jià)三比高三；時(shí)間三節(jié)點(diǎn)三：配合三營銷三推廣三節(jié)點(diǎn)三進(jìn)行。網(wǎng)絡(luò)三廣告戶外4參展三目的三：1、提三前預(yù)三熱蓄三勢，三樹立三產(chǎn)品三形象2、建三立發(fā)三展商三品牌3、提三高客三戶對(duì)三項(xiàng)目三所在三區(qū)域三的認(rèn)三知程三度要求三：外三展場三配合三，銷三售人三員到三位配合三：兼三顧積三累客三戶參展08年春三交會(huì)４-５月參展三房交三會(huì)/春交三會(huì)注三重品三牌形三象/秋交三會(huì)產(chǎn)三品呈三現(xiàn)，三促成三銷售參展三目的三：1、擴(kuò)三大項(xiàng)三目影三響力2、增三強(qiáng)前三期客三戶信三心3、通三過促三銷活三動(dòng)，三促成三開盤三銷售三火爆要求三：傳三達(dá)產(chǎn)三品的三產(chǎn)品三性能,提高三項(xiàng)目三品質(zhì)三配合三：樣三板間三和示三范區(qū)三的完三美呈三現(xiàn)，三有專三門的三看房三車參展08年秋三交會(huì)９-１０三月打造三品牌三，樹三立形三象拉動(dòng)三人氣三，促三成銷三售12老帶三新網(wǎng)上三購房三團(tuán)——成家三集結(jié)三號(hào)5口碑三傳播B、大三活動(dòng)三造勢三，小三活動(dòng)三暖場三不斷三，看三房車三拉客三，制三造更三多客三戶到三達(dá)現(xiàn)三場的三機(jī)會(huì)主題三：增三強(qiáng)項(xiàng)三目與三城市三的聯(lián)三系，三體現(xiàn)三項(xiàng)目三造“城”的規(guī)三模和三功能——“成家三總動(dòng)三員”看房三車：雙周三系列三小活三動(dòng)：4班次/天項(xiàng)目三戶型三偏小三，主三打婚三房，三寶寶三房，三以“成家三總動(dòng)三員”為主三題舉三辦系三列小三活動(dòng)三，頻三率為2周/次，三保證三充足三的客三戶上三門。大型三公關(guān)三活動(dòng)三：開盤三、盛三大節(jié)三日組三辦大三型客三戶聯(lián)三誼活三動(dòng)12團(tuán)隊(duì)三有能三力有三經(jīng)驗(yàn)三舉辦三千人三開盤三活動(dòng)１千人三開盤大型三公關(guān)三活動(dòng)代理三的天三津科三貿(mào)時(shí)三代公三寓項(xiàng)三目前三期積三累辦三卡客三戶上三千人三，號(hào)三，成三功舉三辦千三人開三盤活三動(dòng)。三現(xiàn)場三工作三人員三達(dá)70余人三，開三盤流三程嚴(yán)三密有三序，三專人三專崗三，提三前演三習(xí)，三并準(zhǔn)三備了三緊急三預(yù)備三方案三以確三保開三盤順三利進(jìn)三行。可選三擇天三津地三區(qū)廣三受喜三愛的三明星三如郭三德綱三等藝三人進(jìn)三行表三演大活三動(dòng)造三勢，三小活三動(dòng)暖三場不三斷２系列三活動(dòng)冷餐三會(huì)飲食三節(jié)（三中餐三、西三餐、三日式三料理三、）時(shí)尚三節(jié)新人三秀（三集體三婚禮三，樣三板間三婚紗三攝影三，小三開盤三）超級(jí)三寶寶三秀玫瑰三之約父親三節(jié)、三母親三節(jié)、三中秋三節(jié)、三（才三藝展三）看球三（賭三球）裝修三大賽三（2期）瞧我三們這三一家大型三活動(dòng)雙周三系列三活動(dòng)三（認(rèn)三購活三動(dòng)）圣誕三ＰＡ三ＲＴ三Ｙ樣板三間Ｏ三ＰＥ三ＮＤ三ＡＹ大型三公關(guān)三活動(dòng)三，郭三德剛C、眼三動(dòng)＋三心動(dòng)三＝行三動(dòng)“眼三動(dòng)”——具有三震撼三效應(yīng)三的現(xiàn)三場展三示“心三動(dòng)”——打動(dòng)三客戶三心坎三的優(yōu)三惠策三略“行三動(dòng)”——?dú)⑹秩?jí)銷三售團(tuán)三隊(duì)，三“一三個(gè)都三不能三少”“眼動(dòng)”：“行動(dòng)”：超大三售樓三處主題三樣板三間銷售三管理三，配三備成三熟銷三售人三員，三提升“殺客三能力”“心動(dòng)”：購房三即送三家電抽獎(jiǎng)三：百三分百三中獎(jiǎng)特殊三人群三優(yōu)惠現(xiàn)代三歐式三風(fēng)格三裝修——簡約三、現(xiàn)三代、三宏大三、視三覺沖三擊新亞三簡約三風(fēng)格三的吧三臺(tái)及三接待三區(qū)新亞三主義三裝置——接待三臺(tái)南洋三風(fēng)格三洽談三區(qū)——私密銷售中心展示三區(qū)及三銷售三中心住宅三地塊商業(yè)三地塊充分三展示三項(xiàng)目三的核三心賣三點(diǎn)，三功能三布局三完善三合理主題三展示三區(qū)洽談三區(qū)接待三區(qū)吧臺(tái)三區(qū)辦公三區(qū)規(guī)劃三展示三區(qū)樣板三間影音三區(qū)50三0平米30三0平米20三0平米10三0平米20三0平米20三0平米50三0平米合計(jì)21三00平米區(qū)域三沙盤三、縮三微地三鐵模三型４間三樣板三間新加三坡風(fēng)三格家三具、三裝置項(xiàng)目三及鵬三潤品三牌影三片現(xiàn)場三策劃三銷售三、物三業(yè)辦三公品牌三、項(xiàng)三目展三示區(qū)10三0平米項(xiàng)目三沙盤三、模三型銷售中心用餐三具、三燈具三等豐三富細(xì)三節(jié)，三暗示三主人三公的三細(xì)膩男主三角=軟件三工程三師/女主三角=策劃三師一切三布局三以圍三繞兩三人親三密享三受為三前提一切三細(xì)節(jié)三均被三放大,距離三感幾三不存三在親密三不分三離卻三又相三互獨(dú)三立,有各三自獨(dú)三立的三工作三和愛三好追求三實(shí)際三的同三時(shí)，三關(guān)注三小細(xì)三節(jié)的三裝點(diǎn)三和情三趣婚房三系列三：戀三戀紅三塵PI三NK三Y現(xiàn)代歐式主題樣板間單身三系列三：藍(lán)調(diào)Bl三ue三s主角三：業(yè)三余攝三影玩三家、三旅游三愛好三者沒事三就外三出旅三游，三有事三就欣三賞自三己的三攝影三作品三，干三凈清三爽的三家滌三蕩了三心靈三，音三樂讓三內(nèi)心三更純?nèi)猬F(xiàn)代歐式主題樣板間講故三事——浪漫三小空三間洋房三家庭三系列——主角三：優(yōu)三雅溫三柔的三媽媽三，事三業(yè)有三成的三爸爸三，念大三學(xué)的三女兒物件三的檔三次體三現(xiàn)家三庭的三經(jīng)濟(jì)三基礎(chǔ)三和品三位現(xiàn)代歐式主題樣板間優(yōu)惠活動(dòng)制造三更多三的購三買沖三動(dòng)“心動(dòng)”策略三：購房三即送三家電——每戶三送價(jià)三值1.三5~三2萬元三家電三（空三調(diào)、三洗衣三機(jī)、三冰箱三、熱三水器三、灶三具）抽獎(jiǎng)三活動(dòng)——百分三百中三獎(jiǎng)，三獎(jiǎng)品三為筆三記本三電腦三、液三晶電三視、三榨汁三機(jī)、三加濕三器、三無繩三電話三、電三飯煲三、反三點(diǎn)、三免１三年物三業(yè)費(fèi)三等等三）優(yōu)惠三政策憑結(jié)三婚證三優(yōu)惠奧運(yùn)三寶寶三優(yōu)惠21三1大學(xué)三錄取三通知三書優(yōu)三惠金婚三優(yōu)惠設(shè)置三專人三專崗三，每三個(gè)環(huán)三節(jié)均三有工三作人三員指三引陪三同，三確保三服務(wù)三質(zhì)量三，同三時(shí)避三免流三失客三戶；客戶三意向三及時(shí)三匯總?cè)o到三銷售三人員三，以三利于三及時(shí)三對(duì)客三戶進(jìn)三行引三導(dǎo)，三避免三房號(hào)三沖突三。銷售三管理三，配三備成三熟銷三售人三員，三提升“殺客三能力”殺手團(tuán)隊(duì)橫空三出世三：進(jìn)行三強(qiáng)有三力的三立體三媒體三組合三，對(duì)三市場三進(jìn)行三轟炸三，短三期內(nèi)三營造三轟動(dòng)三效應(yīng)三，占三領(lǐng)市三場主三流項(xiàng)三目地三位，三短期三內(nèi)聚三集人三氣強(qiáng)勢三形象三：高舉三高打三，需三要建三立強(qiáng)三勢的三第一三意象三，借三品牌三發(fā)展三商及三政府三力度三進(jìn)行三片區(qū)三炒作三，建三立天三津首三席大三盤氣三勢。優(yōu)勢三兵力三：區(qū)域三價(jià)值三是項(xiàng)三目區(qū)三別于三其他三項(xiàng)目三的差三異化三優(yōu)勢三，充三分利三用這三一利三器作三為形三象導(dǎo)三入的三突破三點(diǎn)，三建立三高度主流三陣地三：通過三主流三房地三產(chǎn)宣三傳陣三地快三速樹三立市三場形三象，三短期三內(nèi)為三開盤三蓄積三大量三客戶政府三公信開盤三前舉三行產(chǎn)三品推三介暨三區(qū)域三發(fā)展三論壇三新聞三發(fā)布三會(huì)，三建筑三政府三公信三力，三增加三客戶三對(duì)區(qū)三域的三認(rèn)可三度08/3市場預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/113.1-3.3：市場預(yù)熱主要三動(dòng)作三：建立三項(xiàng)目VI系統(tǒng)軟文三發(fā)布業(yè)內(nèi)三炒作奠基三剪彩三儀式聯(lián)合三政府三、發(fā)三展商三，舉三辦城三市發(fā)三展論三壇08/3市場預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/113.1-4.15：市場預(yù)熱軟文三公關(guān)——城市三，在三東邊三升起東麗區(qū)公關(guān)三在前三，廣三告在三后主流三媒體三全面三滲透三，立三體組三合宣三傳，三保證三目標(biāo)三受眾三群體三每天三有五三次機(jī)三會(huì)接三觸到三項(xiàng)目三的信三息主流三報(bào)紙，全三面覆三蓋，三如：三今晚三報(bào)、三每日三新報(bào)三、假三日10三0等；天津房地三產(chǎn)門三戶網(wǎng)三站，首三頁首三屏頂三部旗三幟、三文字三鏈，三新聞三中心三文字三鏈（三用于三考察三團(tuán)活三動(dòng)報(bào)三道）三；房三產(chǎn)頻三道首三屏通三欄。三新聞三性事三件報(bào)三道；項(xiàng)目三網(wǎng)站；交通三廣播：每三天12次滾三動(dòng)播三出短信三群發(fā)直投三遞戶外三高炮今晚報(bào)08/3市場預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/114.1-4.27：市場預(yù)熱媒體三全線三出擊,戶外三封鎖三一夜三傾城扼守三要道三、趕三盡殺三絕－三日常三生活,無處三不在08/3市場預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11春交三首次三亮相三，一三鳴驚三人最佳三展位三、宏三大亮三相主要三動(dòng)作三：銷售三團(tuán)隊(duì)三組建房展三會(huì)亮三相鵬潤三品牌三發(fā)布三會(huì)4.28-5.30：市場預(yù)熱大面三積的三、個(gè)三性化三的形三象墻三展示三是對(duì)三消費(fèi)三者多三層滲三透的三一部三分，三同時(shí)三可以三吸引三“眼三球”三，擴(kuò)三大項(xiàng)三目影三響力三。工地三圍擋三、形三象墻三、導(dǎo)三示系三統(tǒng)布置三原則三：風(fēng)三格統(tǒng)三一，三讓導(dǎo)三示成三為文三化傳三遞的三符號(hào)三，是三格調(diào)三的反三映。08/3市場預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/116.1-8.15：市場預(yù)熱08/3市場預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/118.16-1.24：第一強(qiáng)銷期開盤三引擎三：以開三盤大三型公三關(guān)活三動(dòng)為三引擎三，快三速引三爆，三形成三熱銷三，可三考慮三明星三演唱三會(huì)等三大眾三喜聞三樂見三的形三式內(nèi)部三資源三：通過三聯(lián)動(dòng)三客戶三進(jìn)行三推介三，通三過給三與老三客戶三一定三形式三回饋三的方三法，三鼓勵(lì)三他們?nèi)嗤迫]新三客戶三，通三過他三們進(jìn)三行口三碑傳三播。抽獎(jiǎng)+贈(zèng)送三：所有三認(rèn)購三客戶三均贈(zèng)三送體三驗(yàn)式三消費(fèi)三卡；三購房三即送三家電三。并三定期三舉行三抽獎(jiǎng)三和返三點(diǎn)活三動(dòng)，三營造三現(xiàn)場三火爆三氣氛三。脈沖三式價(jià)三值提三升：對(duì)有三意向三但還三在觀三望、三或已三排號(hào)三、已三認(rèn)購三但還三未下三定決三心的三客戶三，通三過定三期暖三場活三動(dòng)等三，不三斷提三升項(xiàng)三目的三價(jià)值三，強(qiáng)三化客三戶信三心。08/3市場預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11發(fā)布三內(nèi)容三：區(qū)域三發(fā)展三前景三；開發(fā)三理念三、中三長期三規(guī)劃三等；產(chǎn)品三設(shè)計(jì)三理念三；園林三設(shè)計(jì)三風(fēng)格三；運(yùn)作三方式三：五三星級(jí)三酒店三，邀三請(qǐng)人——主流三媒體三；業(yè)主三及誠三意客三戶；業(yè)內(nèi)三及相三關(guān)合三作單三位人三士；8.15-8.19：第一強(qiáng)銷期產(chǎn)品三發(fā)布三會(huì)——低密三度社區(qū)三、超三高性能、更三多附加三值08/3市場預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/1111月17日售三樓處三正式三開放三，接替三臨時(shí)三售樓三處接三受客三戶登三記開盤三預(yù)熱三，項(xiàng)三目全三面展