地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案

地產(chǎn)項(xiàng)目融方案一資項(xiàng)目稱“************”建設(shè)項(xiàng)目二項(xiàng)目資體************有限公司三融資模期及款度項(xiàng)目總投資72,035.00萬，資金來源為業(yè)主自籌32,035.00萬，擬從銀行貸款40,000.00萬。貸款型為項(xiàng)目貸款，貸款期限為年，自年1月年1月。年利率暫按7.00%確定。貸款抵押物為項(xiàng)目土地使用權(quán)證，面積14511平米，評(píng)估價(jià)值×××萬元。另外由**********有公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保擔(dān)保范圍為主債權(quán)及利息約金損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。預(yù)計(jì)貸款資金一次性到賬，本金按3年期償還，利息按季度支付2014年月還本金20,000.00萬年月還本金萬元年1月還金10,000.00萬元。四擔(dān)保司況**********************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************。五項(xiàng)目本況************項(xiàng)目位于*********************項(xiàng)目規(guī)劃用平筑面積150700平米。項(xiàng)包括地下二層，地上裙樓四層和塔樓三棟，總高99.8米裙樓幾何尺寸為×。號(hào)為辦公式公寓2號(hào)為住宅（含部分拆遷戶還房號(hào)為四星級(jí)賓館。項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融及居住用地，容積率，建筑密度52.95%，地率≥目前項(xiàng)目已完成施工設(shè)計(jì)并已獲得規(guī)劃批已取得土地證建設(shè)用地規(guī)劃許可證拆遷許可證，即將取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證及開工證入地上物拆遷階段。共有160余戶住戶需要拆遷中的遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出余余戶如資

金到位亦可立即遷出。項(xiàng)目建設(shè)期為3年自2012年1月至2015年1月項(xiàng)目公司成立于2001年8月于實(shí)本***萬元股均以貨幣出資東****************************51%持47%，*****持。定表****。截至2011年月公資產(chǎn)萬元，全部為開發(fā)成本，負(fù)債4400萬，所有者權(quán)益萬元。六目投資算項(xiàng)目總投資72,035.00萬，其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)12,000.00萬元，前期工程費(fèi)2,736.00萬，建筑安裝工程費(fèi)45,600.00萬，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,368.00萬元，公共設(shè)施配套費(fèi)1,507.00萬，開發(fā)間接費(fèi)8,824.00萬。項(xiàng)目建設(shè)期預(yù)計(jì)3年2012年月2015年1月2012年成總投資的30.3%，即完成投資21,849.60萬2013年成總投資的51.6%即成投資萬2014年完成總投資的16.6%，完成投資11,988.60萬元2015年完成總投資的1.4%，完成投資1,000.00萬。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)12,000.00萬元。項(xiàng)目共占用規(guī)劃面積土地使用權(quán)14511平，其中項(xiàng)目公司名下土地11283平米部待拆遷完成后由省供銷社轉(zhuǎn)入項(xiàng)目本公司名下。地上建筑物大部分歸本公司所有有160余戶需要拆遷補(bǔ)償安置中的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出余十余戶如資金到位亦可立即遷出地用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括支付拆遷戶的補(bǔ)償過渡款和于容積率調(diào)整需補(bǔ)繳的土地出讓金以及相關(guān)的稅費(fèi)，公司前期已投入7000元用于支付上述部分款項(xiàng)。前期工程款元主要包括項(xiàng)目建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)測丈量費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編審費(fèi)等，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模的6%估算。建筑安裝工程費(fèi)45,600.00萬，主要包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi)，按每平方元單位造價(jià)、建筑面積150700平相乘確定?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)元主要包括道路工程費(fèi)供工程費(fèi)給排水工程費(fèi)煤工程費(fèi)供暖工程費(fèi)訊程費(fèi)視工程費(fèi)明工程費(fèi)觀綠化工程費(fèi)衛(wèi)工程費(fèi)、安防職能工程費(fèi)等，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模的確定。公共設(shè)施配套費(fèi)1,507.00萬為據(jù)關(guān)法規(guī)產(chǎn)及其收益期不屬于項(xiàng)目公司開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出鍋房變電所游泳池等，按建筑面積150700，每平米100元算確定。開發(fā)間接費(fèi)元為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的管理人員工資

工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、以及項(xiàng)目融資財(cái)務(wù)費(fèi)用、擔(dān)保費(fèi)。其中預(yù)計(jì)貸款利息4,900.00萬，擔(dān)保費(fèi)2,100.00萬。七項(xiàng)目售入稅項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目公司擬持有的自有物業(yè)包括商鋪1層4層3號(hào)賓館。扣除號(hào)樓拆遷戶還建房部分的面積，預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售面積為平米，包括裙樓的商鋪2-3層15,000.00平和住宅寓60,000.00平米。根據(jù)對(duì)*****以項(xiàng)目所在地附近房產(chǎn)項(xiàng)目場的調(diào)查鋪的價(jià)格預(yù)計(jì)平均售價(jià)為35,000.00元平住宅和公寓的平均售價(jià)為11,000.00元平米預(yù)項(xiàng)可售部分可實(shí)現(xiàn)收入118,500.00萬。項(xiàng)目銷售期3.5年自年8月年1月。預(yù)計(jì)年完成銷售25%，實(shí)現(xiàn)收入29,625.00萬元；預(yù)計(jì)年完成銷售40%，現(xiàn)收入47,400.00萬元；預(yù)計(jì)2015年成銷售，實(shí)現(xiàn)收入23,700.00萬元2016年完成銷售15%，現(xiàn)收入17,775.00萬。與銷售收入直接相關(guān)的稅費(fèi)包括營業(yè)稅金及附加地增值稅、所得稅、印花稅售費(fèi)用等，預(yù)計(jì)發(fā)生各項(xiàng)稅費(fèi)24,829.00萬。各項(xiàng)稅費(fèi)情況下表：

八項(xiàng)財(cái)分項(xiàng)目預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表如下：

預(yù)計(jì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)凈收益24,144.85萬，預(yù)計(jì)利稅總額36,985.00萬，項(xiàng)目內(nèi)部收益率43.87%，態(tài)