商業(yè)策劃項目方案六篇

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一、xx市商業(yè)地產(chǎn)的市場現(xiàn)狀

（一）近期xx市商業(yè)地產(chǎn)市場概況

20xx年，xx市商業(yè)地產(chǎn)在政府實施房地產(chǎn)市場規(guī)范化運作、加快地鐵等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多項利好因素推動下，呈現(xiàn)出穩(wěn)步進展的勢頭，在售和在租的的大型商場亮點頻現(xiàn)，正佳廣場、維多利廣場、光明廣場、名盛廣場、地王廣場、盛賢紡織（布藝）城、十甫名都等大型商業(yè)，分布在市內(nèi)各個熱點區(qū)域，四周開花，去年的商用物業(yè)大旺，呈現(xiàn)一派喜人景象，主要表現(xiàn)在以下六方面：

1、體悟式商鋪開發(fā)（shoppingmaii）引領(lǐng)潮流

體悟式商鋪開發(fā)（shoppingmaii）是20xx年最流行的商業(yè)形態(tài)，不少商用物業(yè)進展商競相試試，去年風頭最足的商業(yè)項目都定位于shoppingmaii。據(jù)悉，目前xx在建的maii有5個，天河區(qū)的正佳廣場、北京路的光明廣場和名盛廣場，位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”以及白云區(qū)的百信廣場。除尚未開售的“花花世界”其他項目推出市場后的租銷售狀況都較不錯。xx市場都接受maii這種類型的商業(yè)項目。xx廣場就項目的實際狀況，借這一趨勢將項目定位為xx首席社區(qū)商業(yè)maii。

2、專業(yè)市場行情看漲

由于xx經(jīng)濟的持續(xù)高速進展，加上特有的地理位置及周邊地區(qū)強大的產(chǎn)業(yè)鏈支持，xx的專業(yè)市場始終是商業(yè)布局中重要的一環(huán)，且各類專業(yè)市場的表現(xiàn)的特別富強。20xx年下半年間續(xù)有專業(yè)市場商鋪推出市場，銷售和出租狀況都相當抱負。如鞋業(yè)皮具市場有金龍盤國際鞋業(yè)皮具貿(mào)易廣場，布藝專業(yè)市場有海印盛賢紡織（布藝）城，美容美發(fā)專業(yè)市場有美博城，電腦專業(yè)市場有頤高數(shù)碼廣場等，我司認為，專業(yè)市場的選址非常重要，去年推出的專業(yè)市場都建在商業(yè)氣氛漸漸深厚的地方，或者在傳統(tǒng)的商業(yè)街，這是專業(yè)市場照舊富強的緣由。

3、主題商場的開發(fā)漸漸成趨勢

主題式的商場由于詳細清楚的定位及鮮亮特色，對強化商戶的競爭力及吸引客戶方面有獨特作用，也是商用物業(yè)進展商喜愛的形式之一。20xx年底以“主題商場”的形象推出市場的商鋪有上升的趨勢，如富力兒童世界、廣百玩具城、運動前線、南天國際照明廣場、xx百利國際婚慶中心、百安居等，都很受置業(yè)者、投資者和消費者的關(guān)注。依據(jù)進展趨勢，所以四樓考慮作為兒童主題的商場。由于項目只有99個車位不足以支撐大型酒樓和整個商場的使用，所以建議五樓做主題餐飲，設(shè)置西餐廳和咖啡館，如引進伯頓等。

4、新開商場引入大型名牌商家

大型商鋪能夠做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人氣，此外還看能否供應(yīng)齊全的商品種類，讓顧客實現(xiàn)“一站式”消費。如正佳廣場、維多利廣場都以大品牌商家為主要客戶，一是能夠提升檔次，其它也能夠讓消費者享受更多的購物樂趣。而新光城市廣場在招商過程中引入了家樂福和順電兩大商家。經(jīng)過招商部的努力，主力商家方面已經(jīng)確立美國諾馬特超市。

5、歲末商鋪廣告投放量激增

20xx年11月1至12月20日，共有36個大型商場、專業(yè)市場、裙樓商鋪和小區(qū)鋪在xx報紙媒體作廣告，比9－10月份多出4個，其中xx市內(nèi)有34個，市外有2個。報紙的廣告量為13337664元，比9－10月份增加63.9%，其中市內(nèi)商鋪的廣告量占商鋪廣告總量的99％。廣告投放量原定為500萬，我們認為考慮到對接廣電房

地產(chǎn)的品牌向全國輸出的需要，應(yīng)當增加100萬的廣告投放，組建成全方位的市場攻擊體系。

6、投資增長較快、整體市場供大于求，總體價格走低。

20xx年1－9月xx市批準的商預(yù)售面積達48.52平方米，成交面積為41.12萬平方米，同比增長47.57%和11.47％。xx市特殊是八區(qū)商鋪的供應(yīng)量大增，呈現(xiàn)出迅猛進展的勢頭。受供應(yīng)量的巨大影響，雖然20xx年前三季度的成交量與20xx年相比有較大幅度的增長，但少于20xx年的供應(yīng)量，目前市場的售貨量仍較多，有待市場進一步消化。

同時，因20xx年商鋪市場供大于求，導(dǎo)致20xx年的商鋪成交價連續(xù)下滑，八個區(qū)的商鋪成交均價為9810元/平方米，與20xx年商鋪的成交價格同期大幅下降了25.19％。不過，受城市規(guī)劃和市政建設(shè)等利好因素影響，現(xiàn)在天河、白云、越秀等區(qū)的商鋪銷售仍舊保持良好的市場局面。

1998-20xx年全市商鋪成交均價表

（二）、近期xx市商業(yè)物業(yè)市場進展變化數(shù)據(jù)來源：xx市國土房管局及xx市房地產(chǎn)交易所

依據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析和調(diào)查掌控的狀況來看，估計將來一年xx市商業(yè)市場有以下趨勢：全市各片區(qū)商鋪走勢差別較大，專家估計，20xx年xx市熱點地區(qū)的商鋪價格仍將穩(wěn)中有升，但幅度不會太大，其中，地鐵概念的商鋪市場的走勢會連續(xù)上揚，而其他商鋪市場的價格走勢會與20xx年基本持平或略有下降。

銷售部對項目周邊的項目做了特地的調(diào)查分析:東璟花園首層商鋪的銷售均價為50000元/平米，有用率是80％折合有用面積售價60000元/平米。xx廣場由于街鋪的數(shù)量很少，假如首層的銷售均價在35000元/平米即有用面積售價為70000元/平米，那么我們認為風險很高，因此建議首層建筑面積銷售均價為28000－30000元/

平米，負一層建筑面積銷售均價為13000－15000元/平米應(yīng)當比較適合。

位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”近期將推出，由于其成本較低，租金和售價都比xx廣場低而且已經(jīng)引入了好又多和歐培德。因此建議本項目的租金適當降低首層180－200元/平米，負一層100－120元/平米之間。

二、項目概況

（二）xx現(xiàn)時情下項目s、w、o、t的變化1、項目優(yōu)勢（s）

1)、本項目緊臨黃埔大道城市主干道，地理位置昭示性強，易引起往來潛在客戶關(guān)注；2)、地鐵5號線的區(qū)間站緊鄰本項目；擴大了項目的輻射區(qū)域。

3)、靠近多條城市交通要道，享有優(yōu)越的城市交通條件；倚靠東西主干道黃埔大道，多路公交車途經(jīng)本項目及周邊區(qū)域；

4)、員村二橫路是區(qū)域板塊的中心，生活配套成熟完善；

5)、周邊云集眾多住宅與多家酒店、消遣、餐飲、銀行等商務(wù)配套，；鄰近天河區(qū)政府及天河公園；目前天河區(qū)一帶約有20萬白領(lǐng)，而黃埔區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)也有產(chǎn)業(yè)工人和白領(lǐng)近9萬人，具有巨大的消費能量；

6)、市場的稀缺性和唯一性。員村二橫路能與xx廣場競爭的同類型、同檔次、同規(guī)模的商業(yè)廣場目前沒有。路邊的商鋪全部零散分布，形象差，無舒適的購物環(huán)境。xx是一個長年酷熱的城市，而本地段尚無全中央空調(diào)開發(fā)品種齊全的商業(yè)廣場，是本地段商場的稀缺性。xx廣場是舊城新區(qū)的特性商業(yè)代表，城鄉(xiāng)商業(yè)改造很有可能成為一種優(yōu)勢突出、劣勢彌補的結(jié)果，對商業(yè)中心的進展有利。

2、項目劣勢（w）

1）、現(xiàn)時消費力量不足。原居民主要是村民和外來人，消費力量和消費水平不是特殊高。

2)、地段的知名度與價值熟悉有待提升。作為xx的農(nóng)村地帶，xx市民對此區(qū)域的認同仍時間；

3)、員村二橫路商業(yè)規(guī)劃不夠完善，周邊環(huán)境亂、社會治安比較差、布局及行業(yè)的選擇會肯定程度限制其進展；

4)、項目太過于靠近xx市的主商圈天河城和正佳廣場。

3、進展機遇(o)：

1）、xx的城市建設(shè)規(guī)劃以20xx年，員村周邊地區(qū)四大重點市政工程，即位于琶洲的xx新國際會展中心、地鐵二號線總站，以及黃洲大橋、珠江臨江岸線光亮工程將間續(xù)竣工，以往因工廠云集、環(huán)境雜亂而在xx人心目中形象不佳的員村，社區(qū)面貌會發(fā)生脫胎換骨的變化。

2）、20xx年的亞運會將在xx進行，天河區(qū)作為主場地，市政設(shè)施的建設(shè)將進一步完善。

結(jié)合項目推廣的需要，和項目作為maii的體量我們對外的統(tǒng)一宣揚口徑為總建筑面積為35000平米。

3）、員村地塊已成為政府在20xx年至20xx年重點開發(fā)建設(shè)的大型地塊之一。可出讓建筑面積達141.4萬平方米，規(guī)劃性質(zhì)為酒店、居住、商業(yè)用地。

4、進展威逼(t)：

1）、位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”將在近期推出市場；

2）、項目四周的陽光都會廣場仍在售；

3）、四周的社區(qū)商鋪供應(yīng)量在增加。

4）、正佳商業(yè)廣場仍在售。

三、項目定位評估

（一）項目定位

依據(jù)市場現(xiàn)狀和項目的自身特征，建議項目定位為：形象定位：xx首席社區(qū)maii消費定位：我的生活購物樂園市場定位：xx社區(qū)商鋪中的暴漲鋪

（二）客戶定位

本項目面對投資和經(jīng)營兩大類客戶，結(jié)合項目自身的物業(yè)質(zhì)素和客觀的市場狀況，建議項目的客戶群定位如下：

1、目標市場

本項目所處位置是天河?xùn)|部的員村區(qū)域，該區(qū)域在大多數(shù)xx人心中的商業(yè)印象較為模糊，在推廣宣揚中除了炒作區(qū)域商圈概念及項目形象之外，更圍繞項目從近到遠劃出不同的市場區(qū)域，在不同時期，進行分類推廣的手法：

2、目標客戶群定位

投資者分析（估計所占之購買比例為：55%左右）

客戶類型

1）、擁有大型企業(yè)的人士；

2）、擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者；

3）、經(jīng)濟相當富有，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士；

4）、企事業(yè)機關(guān)之高層國家干部；

第一類：經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人士

購買心理分析

以上人士對投資方面有豐富閱歷，主觀性較強，消費心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶群多為選購

首層街鋪或地鋪，購鋪預(yù)算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題。對返租回報等促銷措施的需求不太高。本項目的街鋪數(shù)量不多，故該類客戶占本項目的成交客戶比例亦不算太大。約占成交客戶的5％。

其次類：經(jīng)濟富有的本地村民

客戶類型

商業(yè)策劃項目方案篇二

廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達2萬平方米，擁有大小店面房120個，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營熱忱不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閑置待租；已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的連續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來了潛在威逼。

因此，我們必需實行有效手段，炒熱一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值，增加業(yè)主和商戶的投資信念，并以此拉動二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、快速催生人氣的目標迫在眉睫，本案將主要對一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進行策劃。

一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當前緣何一時難“熱”？在我們拿出策劃方案之前，首先必需對此進行討論分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面緣由。

（一）、商街設(shè)計“先天不足”

1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼街、路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當時僅從景觀角度設(shè)計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場狠難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。街通往內(nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設(shè)計上看實屬敗筆。根據(jù)商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的`商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，猶如上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。圓滿的是，一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。

4、街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。

（二）、商街策劃“后天失調(diào)”

1、廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特殊強調(diào)共性化的今日，商街必需有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。廣場商業(yè)街最早定位是“街”（狠好），后來又定位于“×”（狠好，只是推廣狠費勁），如今準備冠以“廣場步行街”（老土，沒有鮮亮共性、目標顧客也不清楚）。由于沒有精確、精準的市場定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

2、廣場是一處狠好的“市民廣場”，但要吸引廣闊市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×路、×廣場、×步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒有配套，廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。

3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上，經(jīng)營廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構(gòu)來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”。廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號（圓形）、68號（尖頂）兩家首席店面房始終空關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。

廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，依據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：

1、街名：廣場時尚麗人街。

2、概念：廣場————街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×。

3、廣告語：廣場/時尚麗人街————與相約，與同行。

4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、消遣。

5、商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。

7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條著名長三角的商業(yè)街。

廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

（一）、發(fā)布招商公告

我們方案于4月中旬在《晚報》、電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。

（二）、舉辦招商信息發(fā)布會

該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的飯店進行，出席的商戶為及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及國貿(mào)市場有意入駐廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬掌握在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：

1、廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望；

2、×街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)待政策。

（三）、整合店鋪資源

一期的店鋪均已出售，投資者是否情愿托付我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價格（或稱返租報價）？舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由房屋銷售公司與業(yè)主首先商定托付招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供托付招商，我們便能夠?qū)ν忾_展招商活動和引入商戶、洽談租金。

為了使一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭取全部空關(guān)店鋪納入招商范圍，并根據(jù)商街的市場定位有的放矢地綻開招商。假如有的業(yè)主實行等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當仔細加以引領(lǐng)，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消退商街中的店面空關(guān)情況。

對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當樂觀宣揚本公司為富強商街正在實行的舉措，動員他們打消念頭和恢復(fù)信念。假如商戶仍舊要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有商定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

（四）、有關(guān)租金政策

一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中緣由之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓很多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必需做好兩項重要工作：第一，我們必需向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明一期商街處于入市初期，富強興盛需要有一個培育過程，不能無視市場承受力量開“天價”。向業(yè)主說清道理狠重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也狠難提升。其次，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當前，一期店鋪比較合適的租金是：

1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年（經(jīng)測算，內(nèi)街店鋪平均售價8500元，平均面積110㎡，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為4.4萬元。

如該類店鋪以600～700元/㎡/年租金計算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前狀況下尚有吸引力，易于接受。）

2、外街店鋪：租金800—900元/㎡/年（經(jīng)測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200㎡，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元。

如該類店鋪以800～900元/㎡/年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前狀況下尚易于接受。）

（五）、商戶入駐優(yōu)待措施

為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信念，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快富強市場的高度，適時推出必要的優(yōu)待措施：

第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費供應(yīng)一個燈箱廣告位（由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責），供其做商品或品牌宣揚；

其次，凡商戶舉辦品牌宣揚、商品促銷活動，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓舞舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；

第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)待收??；

第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門，賜予廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)待政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。

（1）、商街指示識別系統(tǒng)布置（詳見廣告公司設(shè)計效果圖）

（2）、設(shè)計制作廣場、內(nèi)街雕塑作品（參見×步行街雕塑照片），以增加廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。

（3）、廣場、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采納鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務(wù)功能。

（4）、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯(lián)系總工會、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，奇妙宣揚廣場。

（5）、與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦《風韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展現(xiàn)活動，用文化手段提升廣場的時尚品位。

（6）、5月份起，爭取舉辦幾次《之夏》廣場音樂觀賞會，用高雅藝術(shù)推高廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應(yīng)。

1、北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

2、一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業(yè)化改造。

3、臨街一側(cè)的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。

4、內(nèi)街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。

5、一期南側(cè)花圃爭取拆除，最好建筑一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。

商業(yè)策劃項目方案篇三

活動簡介：

20xx，想唱就唱涼爽一夏多彩扎啤狂歡節(jié)大型公益活動——是中國的城市時尚名片，是現(xiàn)化時尚潮流的弄潮兒，是社會大眾自娛自樂、放縱自我的第一大舞臺，是城市文明進步的標志。此次大型公益活動將結(jié)合夏日經(jīng)濟進展的要求，把夏日夜經(jīng)濟生活帶延長至城市效外，不擾民、不受限，聯(lián)合國內(nèi)知名商家共同為省會市民打造一個休閑消遣的夜生活平臺。同時，這也是一場慈善愛心活動，活動組委會將從最終營業(yè)額中提出部分費用作為陽光工程慈善助學金，捐獻盼望工程，呼吁社會大眾奉獻一點愛心，共建美妙城市。

活動目標：

1、打造一張屬于華北“時尚愛心名片”。

2、構(gòu)建城市人們“自娛如樂第一展現(xiàn)舞臺”。

3、創(chuàng)建河北最具規(guī)模、最具特色的“夏日經(jīng)濟多彩扎啤休閑廣場”

活動主題：

唱出新聲音歡快無極限

組織機構(gòu)：

主辦單位：河北省委宣揚部石家莊人民政府

承辦單位：河北xx投資集團xx灣溫泉城

協(xié)辦單位：

支持單位：中國聯(lián)通中國移動青島扎啤雪花扎啤嘉禾扎啤

媒體支持：河北電視臺、河北電臺、燕趙都市報、河北青年報、新浪微

活動流程：

1、活動時間、地點：

時間：20xx年5月1日20xx年10月1日

地點：石家莊龍滹灣生態(tài)廣場

2、人員招募方式：

才藝展現(xiàn)者利用短信、電話、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場報名參與。

3、啟動儀式

時間：20xx年4月30日

地點：多彩扎啤生態(tài)廣場

參加人群：省市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、東垣集團領(lǐng)導(dǎo)、支持企業(yè)單位、媒體記者

4、活動環(huán)節(jié)：

主持人主持(唱歌、故事、趣事、表演)開幕

瘋狂歌手(有獎)音樂會

歡快對對碰，現(xiàn)場唱歌、才藝

瘋狂的扎啤

才藝表演助興

扎啤轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)中獎活動

人氣影視片(露天電影)

5、頒獎盛宴

時間：20xx年10月1日

內(nèi)容：進行大型慶典儀式，由組委會領(lǐng)導(dǎo)向相關(guān)機構(gòu)捐款，給支持活動的愛心人士代表頒發(fā)獎項，表彰優(yōu)秀企業(yè)，歌舞活動演出。

地點：石家莊

備注：以上每一項需要都細化落實。

功能區(qū)劃分：

演藝區(qū)

多彩扎啤專區(qū)(按品牌分區(qū))

vip啤酒屋(6人屋、10人屋)

特色美食區(qū)

全羊篝火燒烤區(qū)(雞、羊、魚)

商業(yè)策劃項目方案篇四

1、寬闊的市場

xx校區(qū)擁有xx高校和xx民族高校兩所綜合性高校，同學總?cè)藬?shù)超過兩萬、而同學對于到非食堂性質(zhì)的餐館就餐有很大的需求，所以xx校區(qū)有寬闊的服務(wù)市場。

2、健康，實惠，浪漫與溫馨

當代高校生突破傳統(tǒng)思想，對吃出健康有劇烈要求、同學沒有自己的收入來源，實惠也是他們就餐的重要標準、背井離鄉(xiāng)，孤身一人求學異地，難免思鄉(xiāng)，他們需要一個能夠讓他們感覺到有家的感覺的地方。

3、打破市場平衡，搶占一席之地

由于校區(qū)四周的各類餐館的經(jīng)營者，大多為農(nóng)夫出身，缺少現(xiàn)代餐館的服務(wù)經(jīng)營理念、他們簡潔的把顧客的需要理解為只是產(chǎn)品的可口，沒有理解到顧客主體為高校生，有先進的觀念，有更多的需求，所以他們忽視了在供應(yīng)可口的產(chǎn)品的同時附加產(chǎn)品——好的衛(wèi)生，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，高雅的環(huán)境的重要性、由于校區(qū)各餐館主要是在主營產(chǎn)品的差異上進行競爭，如火鍋店與燒烤店的競爭，而忽視其他方面在擴大產(chǎn)品差異，進一步占有市場的重要性。

在考察了校區(qū)周邊的餐館后，我們構(gòu)想了一個中西餐館，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，健康的產(chǎn)品，實惠的價格，為經(jīng)營理念，協(xié)作以優(yōu)雅的環(huán)境，將溫馨的家的概念引入xx校區(qū)、本餐廳以經(jīng)營西餐為主，兼容中餐，引入西方飲食文化，突破xx校區(qū)傳統(tǒng)飲食結(jié)構(gòu)、我們的目標是：經(jīng)營中西餐，兼營糕點類業(yè)務(wù)，力爭在xx校區(qū)這個廣闊的餐飲服務(wù)市場中占有一席之地。

西式快餐如麥當勞，肯德基，可謂風靡整個中國，已經(jīng)成為當代人的飲食風尚、雖然西餐并不適合中國人的飲食習慣和傳統(tǒng)飲食需求，但對于西餐這種進口產(chǎn)品產(chǎn)生的奇怪???感，能夠驅(qū)使他們?nèi)ハ硎芪鞑汀?/p>

我們所經(jīng)營的西餐不僅僅包括西式快餐，更重要的是純正西餐，而中餐只是為了幫助西餐的經(jīng)營，僅以經(jīng)營精致中餐為主。由于餐廳的容量有限，主要針對四人型，兩人型進行設(shè)計菜的量，價格，食譜等，糕點的經(jīng)營，以訂單式經(jīng)營，打造校區(qū)，以此座位宣揚西餐廳的手段。

1、市場

xx校區(qū)有兩萬多名同學，餐飲市場有很大的潛力能夠開發(fā)，我們以情侶為主要的目標市場，作為校內(nèi)第一家西式餐館的獨有性和在經(jīng)營管理上的優(yōu)秀，對目標市場有很大的吸引力，但是市場也存在著激烈的競爭。

2、競爭

我們的競爭來自于產(chǎn)品的差異化，如火鍋，燒烤，許多人對其情由獨鐘，由于這些餐館打入市場比較早，在顧客心里打下印記，部分餐館掌握著市場的大部分份額，市場相對成熟，因此競爭非常激烈。

3、競爭優(yōu)勢

時代性：吃西餐不僅是享受，也是潮流。

獨有性：校區(qū)一家純正西餐廳。

價格特征：確定適合同學身份的價格，吸引更多的顧客。

高質(zhì)量：產(chǎn)品質(zhì)量，衛(wèi)生質(zhì)量，環(huán)境質(zhì)量。

管理遲疑性：用現(xiàn)代的管理理念來組織管理，營銷。

4、競爭策略

堅持”高質(zhì)量，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價格”的市場競爭策略。

堅持’不斷的實現(xiàn)產(chǎn)品的創(chuàng)新”為產(chǎn)品進展道路。

1、風險

行業(yè)風險校區(qū)各色餐館眾多，競爭非常激烈。

經(jīng)營風險產(chǎn)品創(chuàng)新速度太慢。

市場風險對市場不能精確?????分析，產(chǎn)品銷售不暢。

2、對策

a、堅持”高質(zhì)量，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價格”的市場競爭策略，廣泛宣揚我們的經(jīng)營理念，讓廣闊消費者打破”西餐的價格恐慌、由于許多消費者對于西餐更多的是一種奇怪???，所以不斷的推陳出新是應(yīng)對風險的重要環(huán)節(jié)、消費者的消費不僅僅是物質(zhì)享受，精神享受的要求越來越高、在消費者享受高質(zhì)量產(chǎn)品，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的同時，體悟高雅的環(huán)境，音樂，咖啡香純的氣味，增加了消費者的附加產(chǎn)品，更加擴大了產(chǎn)品的差異，這是應(yīng)對風險的關(guān)鍵。

初步估算我們的餐廳需要的前期固定投入為38000元，包括裝修費，水電費等，每月的固定投入8000元，包括人力費用，房租等，估計每日有50人前來本餐廳，平均消費25元，每日流淌資金700元，每月利潤7500元，所以本方案可行。不確定性，蔬菜的價格上漲，人力費用的價格上漲造成的經(jīng)營費用的上升。

商業(yè)策劃項目方案篇五

會議主題：

項目施工中事宜及進度要求

日期：xx年x月x日

時間：14:00-15:30

地點：xx商貿(mào)城x辦公室

出席人：x置業(yè)xx、xx，監(jiān)理xx，x建筑xx，分包單位xx、xx

記錄：xx

會議要點：項目分包單位組織機構(gòu)人員及工作中有關(guān)事宜和工期進度要求。

會議議程

一、完善場地臨建工作

二、準時做好原始資料整理工作

三、做好各種防護工作，確保平安生產(chǎn)

四、發(fā)覺問題準時解決、道路開口事宜

五、樁基單位和檢測單位有關(guān)工作

六、前期報建工作預(yù)備

紀要內(nèi)容

一、分包單位管理人員名單抄送總包單位，每周一下午2:00開工程例會，每月開一次總結(jié)會議。

二、(1)依據(jù)施工平面圖合理布置并繪制場地臨建及堆場的平面布置圖，完善各種臨建房(如：木工棚、鋼筋制作棚等)，要求x月x日完工;

(2)各種臨建房用水、用電安裝應(yīng)安標化工地要求進行配置安裝;

(3)加快臨時道路及沖洗臺(要有圖紙)的施工，要求x月x日完工。

三、(1)各類資料要同時跟進

a、預(yù)制鋼筋砼樁基出廠合格證;

b、基樁性能檢驗評定結(jié)果);

(2)施工組織設(shè)計報審表(附：施工組織設(shè)計方案)

(3)施工測量放線報驗申請表;

(4)工程定位測量記錄;(由監(jiān)理單位、施工測量單位、承包單位鑒定、蓋章);

(5)樁基性能檢測報告及打樁施工方案;

(6)規(guī)劃局定位放線及紅線坐標點的書面文字，(簽字蓋章)由xx協(xié)同周著來辦理。

四、

(1)臨時用電變壓器的圍護，圍欄高x-x米，安門配鎖;

(2)x路高壓線防護措施的落實和施工;

(3)臨時用房最好避開高壓線，假如安檢部門認可最好要按避雷器(完全接地)。

五、

(1)靠近涌珠泉路的樹木需要移位的建議移至北側(cè)圍墻邊，不超過1米栽一排。

(2)打樁中發(fā)覺的一些問題，總包單位應(yīng)會同建設(shè)、設(shè)計、勘察、監(jiān)理單位共同討論對策準時解決，如問題仍解決不了，應(yīng)準時停工調(diào)整施工方案。

(3)完善各項報建、報驗工作，提前和質(zhì)檢站溝通聯(lián)系拿工程編號;

(4)編制總進度方案及月、旬進度方案表并抄送至蕪湖宇地置業(yè)工程部;

(5)大工山路主入口道路開口七月底完成;

(6)涌珠泉路南北頭設(shè)置減速帶和警識標志。

六、望今后工作中建設(shè)單位、總包單位、分包單位、監(jiān)理單位等要精誠合作、團結(jié)全都，努力完成各自的工作目標。

x年x月x日

商業(yè)策劃項目方案篇六

x廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達2萬平方米，擁有大小店面房120個，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營熱忱不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的連續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來了潛在威逼。

因此，我們必需實行有效手段，炒熱x一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值，增加業(yè)主和商戶的投資信念，并以此拉動x二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、快速催生人氣的目標迫在眉睫，本案將主要對x一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進行策劃。

x一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必需對此進行討論分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，x一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面緣由。

(一)、商街設(shè)計“先天不足”

1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼x街、x路交匯處，西鄰五大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當時僅從景觀角度設(shè)計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無欣賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計如殘疾人、盲人通道等。

3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。x街通往內(nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設(shè)計上看實屬敗筆。根據(jù)商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，猶如上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。圓滿的是，x一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。

4、x街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。

商務(wù)談判策劃書作業(yè)模板|如何寫商務(wù)策劃書

(二)、商街策劃“后天失調(diào)”

1、x廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特殊強調(diào)共性化的今日，商街必需有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。x廣場商業(yè)街最早定位是“x街”(很好)，后來又定位于“x×”(很好，只是推廣很費勁)，如今預(yù)備冠以“x廣場步行街”(老土，沒有鮮亮共性、目標顧客也不清楚)。由于沒有精確、精準的市場定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

2、x廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣闊市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象x×路、x×廣場、x×步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒有配套，x廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。

3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上，經(jīng)營x廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構(gòu)來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”。x廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房始終空關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。

x廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，依據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：

1、街名：x廣場時尚麗人街

2、概念：x廣場————x街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的x×。

3、廣告語：x廣場/時尚麗人街————與x相約，與x同行

4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、消遣

5、商品：主營國際國內(nèi)服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。

7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條著名長三角的商業(yè)街。

x廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

(一)、發(fā)布招商公告

我們方案于4月中旬在《x晚報》、x電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹x廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。

(二)、舉辦招商信息發(fā)布會

該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的x飯店進行，出席的商戶為x及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及x國貿(mào)市場有意入駐x廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬掌握在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：

1、x廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望;

2、xx×街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)待政策。

(三)、整合店鋪資源

x一期的店鋪均已出售，投資者是否情愿托付我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由x房屋銷售公司與業(yè)主首先商定托付招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供托付招商，我們便能夠?qū)ν忾_展招商活動和引入商戶、洽談租金。

為了使x一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭取全部空關(guān)店鋪納入招商范圍，并根據(jù)商街的市場定位有的放矢地綻開招商。假如有的業(yè)主實行等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當仔細加以引領(lǐng)，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消退商街中的店面空關(guān)情況