上海某豪宅市場(chǎng)戰(zhàn)略

XXXX豪宅市場(chǎng)戰(zhàn)略研究2011.7區(qū)位理解宏觀市場(chǎng)特別案例區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品建議四個(gè)附件大環(huán)境優(yōu)越：地處閘北內(nèi)環(huán)核心地區(qū)，周邊五大商圈環(huán)繞，3條軌道交通僅在咫尺。項(xiàng)目距外灘源2公里，距北外灘2公里，距XX東路商圈2.5公里，距離四川北路商圈1公里本案隱匿在上海傳統(tǒng)的弄堂內(nèi)

項(xiàng)目所在區(qū)域無(wú)法脫離老閘北下只角形象的束縛，對(duì)比同處于內(nèi)環(huán)內(nèi)的其他高端居住板塊劣勢(shì)十分明顯，因此產(chǎn)品若純粹針對(duì)高端客源將面臨極大的抗性！樓市板塊屬性：閘北不夜城板塊

位于滬北地區(qū)靠近市中心的居住板塊（不夜城板塊），能享受市區(qū)成熟的商業(yè)居住配套；周邊商務(wù)區(qū)的規(guī)劃正在逐漸改變項(xiàng)目所在區(qū)域目前單一的居住屬性，商務(wù)性質(zhì)的融入將帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)的商務(wù)需求客源的導(dǎo)入。本案陸家嘴金融中心市中心北外灘商務(wù)區(qū)不夜城商務(wù)區(qū)人民廣場(chǎng)北京路商務(wù)帶四川北路商務(wù)帶蘇河灣現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)帶項(xiàng)目所處區(qū)位解析不夜城板塊36000北外灘板塊43000XX區(qū)45000人民廣場(chǎng)板塊44000盧灣區(qū)47000黃浦濱江板塊46000陸家嘴板塊42000中山公園板塊46000徐家匯板塊46000武寧長(zhǎng)壽板塊38000對(duì)比上海內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)其他區(qū)域價(jià)格，不夜城板塊處于價(jià)格梯隊(duì)底部；不夜城板塊區(qū)域面貌較差，人口流動(dòng)大，并非傳統(tǒng)的高端住宅供應(yīng)板塊，過(guò)高的總價(jià)必然形成較大的去化抗性，未來(lái)項(xiàng)目運(yùn)作應(yīng)應(yīng)充分結(jié)合價(jià)格優(yōu)勢(shì)，形成與其他高端生活區(qū)域的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)！內(nèi)環(huán)各區(qū)域價(jià)格對(duì)比（2011.4）區(qū)位理解宏觀市場(chǎng)特別案例區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品建議四個(gè)附件

套數(shù)（套）面積（萬(wàn)㎡）套數(shù)（套）面積（萬(wàn)㎡）套數(shù)環(huán)比面積環(huán)比全市41507588.9442152598.551.55%1.63%黃埔4007.623777.32-5.75%-3.94%盧灣53011.0258711.8510.75%7.53%徐匯136020.6135523.48-0.37%13.98%長(zhǎng)寧2757.293077.7211.64%5.90%XX46654564.87-2.15%-2.60%XX282131.02269229.92-4.57%-3.55%閘北5816.374985.49-14.29%-13.81%虹口6468.925938.3-8.20%-6.95%楊浦80211.9889512.6311.60%5.43%寶山379250.02385447.461.64%-5.12%閔行419161.32358054.63-14.58%-10.91%嘉定373949.2491961.7231.56%25.45%浦東8453119.227674110.69-9.22%-7.15%奉賢379557.32439061.3915.68%7.10%松江573683.37534593.1-6.82%11.67%金山159520.24173122.188.53%9.58%青浦170030.22188632.9610.94%9.07%崇明3715.5776710.27106.74%84.38%市場(chǎng)存量分析簡(jiǎn)析上海市在售存量房為4萬(wàn)套出頭（約為上海平均2個(gè)多月的去化量），大多集中在外環(huán)線(xiàn)外。松江、XX、閔行為存量房重點(diǎn)所在，占總庫(kù)存25%以上。閘北和虹口的存量處于下降趨勢(shì)，且量體保持在500套左右。特別是閘北存量去化降幅比較，處于全市最快位置。上海各區(qū)住宅成交均價(jià)對(duì)比5月變化幅度表黃浦盧灣徐匯長(zhǎng)寧XXXX閘北虹口楊浦南匯↑33.8%↓11.9%↑57.6%↑27%↓13%↑33.4%↑11.8%↑29.6%↑49.5%↑15%閔行嘉定浦東寶山奉賢松江金山青浦崇明全市↓9.2%↓11.3%↓17.8%↓4.7%↓21.2%↑6.6%↑9.3%↓30.2%↑6.2%↓4.7%從市場(chǎng)成交均價(jià)數(shù)據(jù)顯示，全市累計(jì)下跌約5%------從區(qū)域來(lái)看，全市19個(gè)區(qū)縣中，有8個(gè)區(qū)域的成交均價(jià)出現(xiàn)下跌，最大跌幅為青浦區(qū)30.2%，最小跌幅為寶山區(qū)4.7%；11個(gè)區(qū)域出現(xiàn)上揚(yáng)，最大漲幅為徐匯區(qū)57.6%，最小漲幅為崇明區(qū)6.2%。成交均價(jià)分析價(jià)格結(jié)構(gòu)對(duì)比

全市分價(jià)格段供求對(duì)比來(lái)看，>40000元/平方米以上的供求比增幅明顯，從8月的1：0.44至9月的1：1.09。

價(jià)格段供應(yīng)（㎡）成交（㎡）供求比<7000027901283962/0.037000-10000136077204629429314752.160.4410000-150001288061499211503691751591.171.1715000-20000122045186978919062180370.751.1720000-2500010052213670361602841280.610.6225000-30000719298745553393663160.740.7630000-40000165666645320717591491.250.89>40000601326069726164659310.441.09供求比值分析面積結(jié)構(gòu)對(duì)比

全市分面積段供求對(duì)比來(lái)看，200-250平方米這一面積段的供求比上升最為明顯，從1：0.37持續(xù)上升到了1：1，高端樓盤(pán)成交密集，如新江灣的九龍倉(cāng)璽園和仁恒怡庭等。70-120平米的供求比比較穩(wěn)定，特別是70/90項(xiàng)目的去化最為優(yōu)勢(shì)。面積段供應(yīng)（㎡）成交（㎡）供求比<7032312717311592219623.590.8170-901077411943021280272158021.191.1190-1201105412460211349771789411.220.73120-1502814410541446047740681.640.70150-200106727105217523391025090.490.97200-250921155031534369502830.371.00250-300208151533313761240840.661.57>300442934437912751335080.290.76房型單位數(shù)（套）房型配比房型面積（㎡）套數(shù)比例（%）一房666<60881.26%60-805267.55%>80520.75%二房3772<8040.06%80-100336648.31%100-1203805.45%>120220.32%三房1624<1002984.28%100-1203855.53%120-15070610.13%>1502353.37%四房108<1200/120-150160.23%>150921.32%五房及以上0<1500/

>1500/復(fù)式278

2783.99%別墅520

5207.46%合計(jì)6968

6968100.00%全市戶(hù)型分析區(qū)位理解宏觀市場(chǎng)特別案例區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品建議四個(gè)附件附1：知名高端個(gè)案分析-A浦東XX灣XX灣，經(jīng)過(guò)8年的發(fā)展、沉淀，在建筑上已形成一套體系，立面風(fēng)格、用材、符號(hào)應(yīng)用等方面與以往項(xiàng)目有很強(qiáng)的延續(xù)性，XX灣特色已逐漸形成項(xiàng)目每棟建筑上均會(huì)出現(xiàn)八角亭突出的尖頂增加項(xiàng)目識(shí)別度實(shí)際上是對(duì)建筑電梯筒和水箱的隱藏處理手法標(biāo)志性建筑符號(hào)：八角窗立面材料的使用主要分為三部分：基座、主體墻身和屋頂瓦片豪裝青：浦掩東X傍X灣項(xiàng)目谷位于戴XX絹與X紡X的鄉(xiāng)豐交界脅，與跌XX爆僅一恒路之洽隔，秘具體昌地理關(guān)位置色北至宇新會(huì)支路、和東至湊XX凳路、炮西至很常德樸路、作南至冒安遠(yuǎn)推路，銀總建欺筑面找積約性16逢萬(wàn)平峰米，勸包括距7棟妙20杠-3蹤蝶4高德層住繼宅、土1棟毀保留彎建筑培精品冶酒店五及部終分商銷(xiāo)業(yè)。住宅且定位倉(cāng)于高矛品質(zhì)擁、豪享華尊宇貴、詠精裝帖修公斯寓，證整體怎建筑伙外觀慚采用晝AR蠻T停DE除CO昂風(fēng)格縣，采靜用地抹下雙企層車(chē)搏庫(kù)的壤設(shè)計(jì)尾。本疼項(xiàng)目岡既是棒XX禾城開(kāi)梨拓上省海中劃心稀偽缺地做段精繡心打鹿造的悼放眼略立足竹于整儉個(gè)上悶海的懂高端瘦旗艦遇類(lèi)住清宅標(biāo)緊桿與改典范團(tuán)，又挪是X弄X區(qū)孩政府叉大力摸支持遵的舊遍城改纏造的那大型吉住宅天項(xiàng)目謊。市場(chǎng)顆觀察浙:項(xiàng)目摸屬于爬舊城斥改造法項(xiàng)目綢，同垂時(shí)雖澡然位電于X歪X區(qū)陸與X贈(zèng)X區(qū)蚊的交拉界，敞即便加還是朵屬于鏈XX痰區(qū)，眉由于么項(xiàng)目嶄本身誕為名屬企效攏應(yīng)，計(jì)9月與底開(kāi)扮盤(pán)即到創(chuàng)造燭紅盤(pán)徹（開(kāi)淘盤(pán)去拴化8竟5%腰）知名修高端裹個(gè)案逝分析鴉-BXX唐城—安XX籌路9役89樓號(hào)房型面積套數(shù)合計(jì)5號(hào)樓二房89.67㎡68套168套6號(hào)樓二房89㎡66套6號(hào)樓二房91.52㎡34套5號(hào)樓三房149.11㎡64套164套6號(hào)樓三房133.75㎡68套6號(hào)樓三房152.57㎡32套5號(hào)樓四房163.09㎡64套98套6號(hào)樓四房170.28㎡34套5號(hào)水樓—遍—住揉宅總災(zāi)建筑縣面積堅(jiān)約2芽.6漢萬(wàn)m駱2，翻另有悼底層口商業(yè)拌約1代10蠅0m碰2，泉總高扣34露層，脈二梯菜三戶(hù)睜，每叮層2囑個(gè)門(mén)帖棟，垮單層揪6戶(hù)需，底框?qū)雍览L華大底堂，堵合計(jì)昂19仁6戶(hù)壇。6號(hào)皂樓—診—住連宅總給建筑演面積頌約2偵.9男萬(wàn)m量2，亂無(wú)商蛾業(yè)，胳總高紅34顧層，顧每層咱2個(gè)昌門(mén)棟疲，二蘇梯三你戶(hù)/暑二梯巷四戶(hù)塘，單浩層7就戶(hù)，輝底層影豪華尾大堂貪，合圈計(jì)2亂34搖戶(hù)。2R浩:8舞9㎡3R旁:1及33春㎡3R:149㎡3R:163㎡售樓湖處表周現(xiàn)部分滅裝修習(xí)品牌缺（5蚊00射0元遷/㎡）：EW頑E或阻海格永櫥柜斧、德專(zhuān)國(guó)鉑晚浪高應(yīng)水槽擾、I束ES內(nèi)廚房玩電器昏、漢傅斯格兵雅五萄金花也灑、膨德國(guó)煮威寶既衛(wèi)浴類(lèi)、通訊力電宇梯、騙以色踢列模封蒂樂(lè)統(tǒng)門(mén)鎖慈、博廢世水忙循環(huán)晝和地疼暖、立大金蠟空調(diào)卷等極致奢華：XX城上海首個(gè)高品質(zhì)、精裝修公寓，完美的細(xì)節(jié)安排，將雅致與摩登充分結(jié)合，雍容貴氣又低調(diào)沉穩(wěn)；品牌保障：XX城25年央企背景，成熟的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，獨(dú)特的“XX城生活方式”輸出，強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)資源整合能力；地理位置：XX路、XX廣場(chǎng)、XX廣場(chǎng)等上海高端商業(yè)聚集，周邊生活配套完善，交通暢達(dá)便利；文化積淀：XX路1001弄，超70年歷史，承載歷史記憶，見(jiàn)證上海百年興衰，原址建筑所用磚材，甚至標(biāo)有獨(dú)立編號(hào)；風(fēng)格沿襲：ARTDECO新古典主義建筑風(fēng)格，傳承百年上海建筑走向，打造新時(shí)代高端居住地標(biāo)；精品戶(hù)型：90平米、150-180平米、170平米多種推介戶(hù)型，滿(mǎn)足都市中心人群高品質(zhì)生活需求，極具收藏價(jià)值。項(xiàng)目屬性70年產(chǎn)權(quán)+豪裝小戶(hù)型（50-70㎡）+地鐵房區(qū)位屬性?xún)?nèi)環(huán)內(nèi)+XXX路1688號(hào)景觀優(yōu)勢(shì)長(zhǎng)壽綠地+蘇州河裝修狀況2#豪裝升級(jí)版5000元/㎡朝向及層高東西向+3.2米項(xiàng)目特色LOHASspace周邊配套衣、食、住、行、銀、商、學(xué)齊全各項(xiàng)指標(biāo)地段：非傳統(tǒng)市心概念品質(zhì)：1#樓已明確住宅奢侈品取向去化狀況一期售完，二期10月底45000元開(kāi)盤(pán)XX勞X路雜16論88蜘--指--稠XX趨居主打辜60志-7努0平胸米的飯小房肢型，短3米圓2層截高，段最小次面寬報(bào)5.糕45慣米，濟(jì)小房販型大耀空間秀，打頸造樂(lè)楊活的冒理念酸！X尾X居衫擁有送50弦0平挖米的王大堂摟和3沈00貸0平新米的才會(huì)所慮，大泳堂就雀像是劃自家秀的客重廳，恢會(huì)友旺自用存，另逢一種俯身份孩的象存征；率30幣00出平米倒lo閉ha氣s健客康會(huì)蹦所，主有游蓄泳館裳，s催ap寧、健編身中漂心等雁。項(xiàng)尊目倡艦導(dǎo)健蠢康環(huán)判保的護(hù)居家念理念碼。具焰有內(nèi)芽外墻粘雙面續(xù)隔熱志保溫置，Y刺KK沈高效球門(mén)窗賴(lài)，中飽空l(shuí)推ow淺-e縫玻璃偉，地讓源熱柿泵中虜央空凡調(diào)，順24墾小時(shí)蔥新風(fēng)吧系統(tǒng)網(wǎng)，地部暖系眠統(tǒng)，耗24張小時(shí)千集中健供應(yīng)含生活撇熱水知名拖高端嘆個(gè)案累分析誼-C即便長(zhǎng)是座茅便器振也是壞2萬(wàn)有/只一號(hào)桶樓實(shí)陶景區(qū)位逐理解宏觀獅市場(chǎng)特別糧案例區(qū)域邊市場(chǎng)產(chǎn)品肯建議四個(gè)某附件指標(biāo)土地土地出讓面積（萬(wàn)㎡）000016.700土地成交面積（萬(wàn)㎡）3.6000016.720成交土地可建面積（萬(wàn)㎡）13.3000038.720土地成交總價(jià)（億元）70.2000049.350商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）01.161.8109.143.842.73住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）0.10.91.70.120.11.872.11住宅銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）26544250193122326840258872527025665商業(yè)用房商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）00.661.800.40.430商業(yè)房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）0.490.130.920.450.620.070.3商業(yè)房銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）29891534121929919080222261847834697辦公用房辦公房新增供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）01.705.1705.0300辦公房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）0.471.390.820.360.280.930.54辦公房銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）21993226082406624179237372566622218相關(guān)自區(qū)域晨樓市鳴分析指標(biāo)土地土地出讓面積（萬(wàn)㎡）0000001.1土地成交面積（萬(wàn)㎡）0.4000001.1成交土地可建面積（萬(wàn)㎡）1.5000004.4土地成交總價(jià)（億元）2.640000014.07商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）0002.041.5000住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）0.560.871.420.640.520.250.51住宅銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）31232345633329731961467724009733940商業(yè)用房商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）00.133.931.060.720.200.53商業(yè)房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）0.050.093.30.210.920.110.13商業(yè)房銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）27625253882261920019193301521622661辦公用房辦公房新增供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）03.864.872.8700.030辦公房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）0.244.550.980.751.240.370.64辦公房銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）15076253112650817704168132058517127相鄰即在售紡個(gè)案老分布本案XX印XX舞城上海萌XX宗X城XX垂XX建國(guó)際XX雀XX扎XXX潑XXX彈X館XX檢XXX吸板塊不夜勝城板最塊XX貝板塊區(qū)屬項(xiàng)目板塊容積率在推總建在推住宅戶(hù)裝修狀況閘北XXXX國(guó)際不夜城3.712萬(wàn)方650精裝XXXX城2.820萬(wàn)方700毛坯、精裝XXXXX3.36.8萬(wàn)420精裝XXXXX2.6640萬(wàn)方3500毛坯上海XXX城2.424.6萬(wàn)方1600毛坯、精裝XXX館25.9萬(wàn)方306毛坯虹口XXX景園北外灘3.856.7萬(wàn)方383精裝XXX府邸4.558.1萬(wàn)方136豪裝XXX16區(qū)四川北路3.9620萬(wàn)方1373精裝相鄰兼在售拖個(gè)案指標(biāo)分析從上源表可爸以看撕出，蠻各板禮塊大殊小盤(pán)蝴交雜惡，高奮容積把是其禽共有灰特性監(jiān)。毛坯西房已杰逐漸青淡出捕市場(chǎng)毫，精鍛裝已膛成為利趨勢(shì)志。區(qū)屬項(xiàng)目首開(kāi)盤(pán)目前均價(jià)去化目前市場(chǎng)狀態(tài)閘北XXXX國(guó)際10.9.184000063%目前在售180平米4房，均價(jià)40000元/平，現(xiàn)場(chǎng)定房99.5折，兩房已經(jīng)全部售完，首推437套，去化163套XXXX城08.12.1335000（毛坯）74%在售的是24層毛坯高層：房源可選范圍較大，單價(jià)3.1萬(wàn)起，10年4月新推精裝的17層已經(jīng)售完，XXXXX(二期)09.6.1809年底40000100%三期待開(kāi)XXX(XXX二期)09.3.153700098%二期目前在售的是三房，面積164平米，約24套，毛坯現(xiàn)房，單價(jià)3.3-3.9萬(wàn)，三期房源可能11月初，面積以小戶(hù)為主，70平米一房，90平米兩房，交房時(shí)間2012年年中上海XXX城10.7.162850099%前期房源推632套。目前剩下約10套，下批房源預(yù)計(jì)在12月推出，具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間和定價(jià)還未定XXX館09.10.103200097%尾房一共剩10套，面積集中在170平米的大戶(hù)型，現(xiàn)房，虹口XXX景園08.8.165700058%首推192套，目前在售99平米二房和156平三房，共去劃80套，均價(jià)57000元/平。貸款享98折，全款97折，現(xiàn)場(chǎng)辦理購(gòu)房卡可再享2%優(yōu)惠XXX府邸08.5.177萬(wàn)、13萬(wàn)45%目前尚有77套在售，在售房型為240-360平米的3房和4房。低區(qū)均價(jià)在70000元/平，高區(qū)均價(jià)在130000元/平。其中3-15樓為低區(qū)，16-35樓為高區(qū)景觀房XXX16區(qū)09.11.214000080%前期房源推400套。目前剩下約83套，在售房型為101平米二房、123平米/130平米三房，目前案場(chǎng)有優(yōu)惠：貸款享受1200元/平米優(yōu)惠，一次性付清享受1400元/平米相鄰扁在售由個(gè)案去化分析從上賭表可帥以看增出，趟今年便下半呢年市定場(chǎng)去鍬化并妥不樂(lè)正觀，莊唯有XX城的誘低價(jià)唐入市卵取得拘優(yōu)異滔成交起，反惑觀北糕外灘率高價(jià)寒房的吵去化項(xiàng)抗性蠅更大償。不夜津城板傷塊08、09年升換幅穩(wěn)干定，響已經(jīng)期體現(xiàn)英出一旅定的身保值謙、抗趴風(fēng)險(xiǎn)憑能力制。樓盤(pán)面積面積配比主力面積均價(jià)主力總價(jià)XXX館一房：67二房：86-98一房：12.5%二房：87.5%一房：67（躍層）二房：9032000（含1800元裝修）一房：200萬(wàn)二房：270萬(wàn)上海灘XX城二房：98-105三房：95-158四房及復(fù)式：175二房：22%三房：48%二房：93小三房：9528000（毛坯）二房：260萬(wàn)小三房：260萬(wàn)XXX一房：68二房：80-90三房：130-140四房及復(fù)式：185二房：22.2%三房：48.6%二房：80-90三房：130-14037000（含2500元裝修）二房：340萬(wàn)三房：500萬(wàn)XXXXX二期一房：75二房：98-105三房：127-158四房及復(fù)式：208一房：12.9%二房：61.7%三房：22.8%二房：98三房：12509年底40000（含2500元裝修）二房：400萬(wàn)三房：500萬(wàn)XXXX城二房：89-93三房：127-145四房及復(fù)式：268二房：59.3%三房：39.7%二房：90三房：14537000（毛坯）43000（含2500元裝修）二房：390萬(wàn)三房：620萬(wàn)（裝修）XXXX國(guó)際一房：71-78二房：80-105三房：142-160四房及復(fù)式：220二房：36.6%三房：63.4%一房：71-78三房：134-16040000（約2500元裝修）一房：280萬(wàn)三房：550萬(wàn)相鄰巷在售顛個(gè)案面積分析子項(xiàng)主力面積均價(jià)主力總價(jià)行情反映2R：70-90㎡XX：28000-35000XX二房：250萬(wàn)/套XX三房：400萬(wàn)/套3R：125-135㎡不夜城：40000起不夜城二房：350萬(wàn)/套不夜城：500萬(wàn)/套樓市格局滬北內(nèi)環(huán)內(nèi)目前住宅供應(yīng)主要集中在閘北不夜城板塊后續(xù)供應(yīng)部分項(xiàng)目處于尾盤(pán)階段，除蒙特利外，而XXXXX三期和XXXX城三期兩個(gè)區(qū)域大盤(pán)存在較大后續(xù)供應(yīng)體量，區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)依然處于較激烈的競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域旗樓市離行情遷匯總特別診提示努：不夜朝城板器塊一約手新堵房底設(shè)價(jià)為宅35抄0萬(wàn)呆起，修未來(lái)并行情茂可能用有進(jìn)殖一步澆提高元的可圓能，箱其樓融市格禍局相戲當(dāng)于徒現(xiàn)在諒的長(zhǎng)延壽路析板塊添，X忙X城始2房教最低逃50節(jié)0萬(wàn)知/套美，而輸XX脖居小痕戶(hù)型細(xì)30翼0萬(wàn)幼/套船，差蟲(chóng)異化雖市場(chǎng)統(tǒng)的形踐成將擴(kuò)導(dǎo)致泥產(chǎn)品巴走俏序。XX國(guó)際XXXX城XX城圍合式排布組團(tuán)圍合式排布并列式排布圍合組團(tuán)內(nèi)有中心綠化景觀以中心綠化為主綠化面積緊湊XXXXXXXXXXX16區(qū)豪布斯卡HOPSCA規(guī)劃理念并列式布局并列式布局西側(cè)為4萬(wàn)平方米公共綠化帶靠中心綠化提升綠化面積中心組團(tuán)綠化景觀區(qū)域癥項(xiàng)目聚以小庫(kù)高層腹、高貢層為詠主，綁建筑呈密度蔥大，嫩產(chǎn)品別線(xiàn)較冬單一不夜挽城板堡塊大幻玉盤(pán)較祥多，林總規(guī)哪布局參體現(xiàn)既出較爸高的溫水準(zhǔn)次，而貌本案俯受到芹用地照規(guī)模打的限催制，梨總規(guī)順?lè)矫骠[難以皂超越摸市場(chǎng)家水平個(gè)案得產(chǎn)品伍--疲--火--薪總規(guī)段分析不夜雙城板瘡塊X司XX蜂XX榮、X蹈XX菊X國(guó)先際和協(xié)XX岡XX喊城等聰個(gè)案戴均體鵲現(xiàn)出冬較高隊(duì)的產(chǎn)緒品競(jìng)沃爭(zhēng)力過(guò)，而行本案衣由于網(wǎng)宗地昂環(huán)境逮限制巡壽，產(chǎn)票品力昌表現(xiàn)飲難以賠從總恒規(guī)、綁景觀槽等方心面形頑成超宵越，疼只能爛結(jié)合多項(xiàng)目瘡總價(jià)胖優(yōu)勢(shì)吸，或布從產(chǎn)獨(dú)品立慚面、隨房型莫等產(chǎn)芹品細(xì)棕節(jié)形閥成未雞來(lái)市紐奉場(chǎng)競(jìng)創(chuàng)爭(zhēng)優(yōu)淋勢(shì)。結(jié)合幻玉市場(chǎng)讀可以緩發(fā)現(xiàn)牧，區(qū)禾域內(nèi)疾價(jià)格正競(jìng)爭(zhēng)潔比較挖受目燃標(biāo)客尚戶(hù)追禾捧，寸同時(shí)添，高沒(méi)附加斧值的銜產(chǎn)品林去化四更穩(wěn)漂定，案兩者糖兼?zhèn)浠鶆t更偶具市信場(chǎng)認(rèn)霜可度叼，因筍此房現(xiàn)型與哈總價(jià)蠅市場(chǎng)循應(yīng)該荒成為哈本案策項(xiàng)目打最主愚要的陡突破湯口。項(xiàng)目礦要形想成市毫場(chǎng)熱仗點(diǎn)，添房型堆必須另要有袋特色雜，規(guī)刊避市齊場(chǎng)嚴(yán)木重的醬同質(zhì)工化競(jìng)遣爭(zhēng)，繭并且盛在高推附加憑值方龍面形枯成進(jìn)暫一步求的超里越。區(qū)域矩市場(chǎng)偶總結(jié)項(xiàng)目利位置素：緊酸貼內(nèi)愁環(huán)外夕側(cè)；岸壓縮閱機(jī)廠墻地塊檔；東棚近共春和新吐路，鏈南至慮中山替北路消，西牽至普停善路置，開(kāi)發(fā)狂商：煩上海擔(dān)屹申掏房產(chǎn)蕉開(kāi)發(fā)水有限膛公司項(xiàng)目頁(yè)規(guī)模廚：占蘭地7早.8渡萬(wàn)，紗建筑景面積罵24念.6迎萬(wàn)方項(xiàng)目聞特色客：該擠小區(qū)劇內(nèi)還綱引進(jìn)燈了一煎所初絮級(jí)中騰學(xué)。同時(shí)忙社區(qū)土內(nèi)規(guī)室劃的窗3萬(wàn)嶼平方艘米超刷大生蒙態(tài)綠獵地、冶節(jié)能悶環(huán)保攪住宅緩設(shè)計(jì)主力屢產(chǎn)品虜：以溝90章-9棉5平串米精集致三厲房為貿(mào)主，意還有斗13陪0-抱14賠0平凳米四情房房值源。銷(xiāo)售前進(jìn)度出：4月楊28氧日售聲樓處沫公開(kāi)5月讓7日撒樣板宵房已滾公開(kāi)礎(chǔ)；具頑體開(kāi)險(xiǎn)盤(pán)時(shí)考間和蜜均價(jià)綢都未寸定開(kāi)盤(pán)勺日期搞：7洞.1通6；浸報(bào)價(jià)宵24吵00站0元僅/㎡首批隱推出好：1雕、2裳號(hào)樓毅高層曲公寓姐房源警，戶(hù)羽型包伍括9龍3平叫米兩楊房、礙90若-9幼3平聯(lián)米三劫房和羅14綢0平捏米四費(fèi)房，撒附贈(zèng)筑入戶(hù)仇花園演，2使01栽1年講底交咐房。經(jīng)濟(jì)舅型獨(dú)火特產(chǎn)尤品：以X戚X作晃為項(xiàng)炭目宣進(jìn)傳立應(yīng)足點(diǎn)守；9滿(mǎn)5㎡碰三房沉、1禮35僚㎡四應(yīng)房區(qū)墾域內(nèi)皺罕見(jiàn)株產(chǎn)品訊為主低價(jià)傷入市倍撬動(dòng)依市場(chǎng)氏：30騾00帽0元彩報(bào)價(jià)秀，開(kāi)利盤(pán)報(bào)蘇價(jià)僅烈24隙00美0元坊，2團(tuán)0%婦降幅箭；而奇XX桑X二甘期當(dāng)陣時(shí)價(jià)也32號(hào)00魂0元銷(xiāo)售研情況極：推誦出3費(fèi)84彩套；礦截止怖7.剃18嚴(yán)預(yù)定占24急1套暫，成云交5坡套，缺成交做均價(jià)答23勿86峽3叫元/送㎡93-95三房132-138四房89-91三房（凸前）推出（套）256套64套64套已付定金（套）169套29套43套銷(xiāo)售率66%45%67%已成交套數(shù)4套01套剩余套數(shù)83套35套20套重點(diǎn)遺個(gè)案繩成交羊分析艇--關(guān)--萍上海涂XX喪X城閘北項(xiàng)目洪簡(jiǎn)述湊：總規(guī)渴模：套規(guī)劃柱占地序近5銅萬(wàn)平主方米榜，總征建筑沖面積學(xué)20凳萬(wàn)平遭方米以高邊層住地宅為菌主，娛規(guī)劃念建設(shè)促11博棟建迎筑單胃體，昆其中擔(dān)一棟反為公咽寓式泥辦公禿樓，膊其余豆10權(quán)棟均反為住掏宅，鬼臨街順部分倍建筑雞設(shè)有猴底商跪。一期錢(qián)介紹傍：一夢(mèng)期開(kāi)呼發(fā)四坐棟高小層，俗6、認(rèn)7、羞8、財(cái)10晨號(hào)樓陣，總暈建筑毯面積紋7.碰5萬(wàn)緒平畫(huà)米，殲容積瞞率3態(tài).9咱6，需樓間建距約嫩在3貓5M箏左右扁，規(guī)章劃建必筑的啟層數(shù)掩為2限7層含、3鄰2層侍。腐物業(yè)俘簡(jiǎn)況雪：西框北面屈一幢顆為1午8層辛1單漲元，攜東北袋面一潑幢為耳17滲層2粗個(gè)單從元，造東南孩面一闊幢為共24塑~3飯0層宜2個(gè)洋單元開(kāi)盤(pán)示價(jià)格堡：3縮慧70抽00權(quán)元/土㎡；爹目前洲36兩00各0元?dú)?㎡虹口張內(nèi)環(huán)膏少見(jiàn)菜的規(guī)踢模大配盤(pán)；廊多為熄區(qū)域乳客戶(hù)坡消化糧；常吵規(guī)產(chǎn)層品為伍主，灶二房碌去化滑最快房型（面積）供應(yīng)套數(shù)總?cè)セ讛?shù)網(wǎng)上剩余253套147套2R（99㎡）123（49%）483R（123-136㎡）130（51%）9931斑00線(xiàn)0元37定00蛾0元蘭/㎡16稻4套30練套開(kāi)盤(pán)肺當(dāng)月術(shù)成交盲量?jī)H造30倉(cāng)套；37籌00尸0元漁價(jià)格枝不被秩客戶(hù)語(yǔ)接受20舊0張汁認(rèn)籌皮卡證疲明北愉區(qū)潛芬在客閉戶(hù)多重點(diǎn)首個(gè)案芒成交冶分析昆--翁--泊XX膜X1閉6區(qū)虹口區(qū)域內(nèi)及周邊占主導(dǎo)，閘北、虹口占比達(dá)63％，其次為XX、楊浦等?？蛻?hù)主力年齡集中在25-45歲，占比達(dá)73％。職業(yè)樣分布蝕相對(duì)壘較廣鑒，聚娃焦度禍較高貓的有擴(kuò)個(gè)體哄私營(yíng)蹦、商病貿(mào)、廣事業(yè)嗓單位巾以及化制造夕業(yè)等情。區(qū)域冰客源狹類(lèi)型優(yōu)解析以X探XX沒(méi)X國(guó)鹿際項(xiàng)至目為決例2R區(qū)域內(nèi)及周邊比重更大，閘北、虹口占比達(dá)71％?？蛻?hù)主力年齡集中在36-55歲，占比達(dá)74％，較兩房高出10歲左右。職業(yè)分布相對(duì)較廣，聚焦度較高的有個(gè)體私營(yíng)、銀行金融、商貿(mào)以及事業(yè)單位等。3R兩房三房四房90-100100-110110以上90-95120-140140以上130-140160以上XX城

XXX16區(qū)

XXXX城

區(qū)域余量132套區(qū)域余量181套區(qū)域余量73套剩余揀48部套常；銷(xiāo)賄售率72啄%剩余斃99治套；扁銷(xiāo)售侄率5刷7%剩余判36漏套著；銷(xiāo)縫售率69齊%剩余晃25送套；恭銷(xiāo)售碗率5蜂5%剩余嚇58退套；血銷(xiāo)售構(gòu)率4掩5%剩余啦48響套躁；銷(xiāo)瘦售率75小%剩余遵57朵套；成銷(xiāo)售既率4裹5%剩余飯15飾套障；銷(xiāo)寬售率稀0%區(qū)域既內(nèi)；暖自住仙型需筒求占干主力強(qiáng)，2房產(chǎn)墊品為雷去化上主力畏，且株開(kāi)盤(pán)染首月基內(nèi)基條本實(shí)范現(xiàn)去邀化70海%以上舒適蛋型產(chǎn)給品去傘化緩畫(huà)慢，XX盤(pán)XX城三承、四急房去乘化率橡僅50％左科右兩房吼是區(qū)榮域市窗場(chǎng)需莖求主飼力；名三、足四房聰改善搶型大濟(jì)戶(hù)型驅(qū)產(chǎn)品流需求槍不足總結(jié)市場(chǎng)江需求晌格局注：浩陰影悔部分摸為已帳去化殲戶(hù)型市場(chǎng)彩走弱條，三下線(xiàn)豪布宅發(fā)德展空孝間受覆制事實(shí)駱說(shuō)明名，北絲式區(qū)樓倘盤(pán)客寒戶(hù)擴(kuò)結(jié)展仍別存在正局限添性，紛外拓識(shí)難度弟大整體菠市場(chǎng)擋投資滿(mǎn)受抑強(qiáng)制，黨必須則轉(zhuǎn)向菜自住設(shè)方向永以保養(yǎng)證項(xiàng)君目穩(wěn)掘妥去衫化未來(lái)違項(xiàng)目接拓展仍策略：在區(qū)灰域需勵(lì)求偏扁緊、羽市場(chǎng)帖呈現(xiàn)換逆境哈下另紐奉尋出喊路先立樂(lè)足區(qū)響域后門(mén)，進(jìn)住行全咳市客奶戶(hù)拓墊展（陳外地薯客被尖嚴(yán)重割受限平）市場(chǎng)選將經(jīng)朋歷一羨年期棍以上芽的調(diào)點(diǎn)整期攔；政重策近日期不計(jì)可能早松動(dòng)濱江組一線(xiàn)俘豪宅繳；萬(wàn)尤科、乎綠地筐等品其牌開(kāi)扣發(fā)商蘭都已云經(jīng)開(kāi)洞始降扛價(jià)促切銷(xiāo)未來(lái)滅本案垮應(yīng)該查積極季、主咐動(dòng)的巡壽價(jià)格福策略份，迎拜戰(zhàn)市鏟場(chǎng)逆稅境政策源應(yīng)變只格局區(qū)位淘理解宏觀單市場(chǎng)特別腿案例區(qū)域億市場(chǎng)產(chǎn)品送建議四個(gè)渣附件結(jié)合古市場(chǎng)宏因素返，建態(tài)議：產(chǎn)品程宜以意二房組、小紡三房鑒為主二房宰面積垂控制稿在80促-9銹0㎡之間三房布面積貫控制樸在11墻0-暮12承0㎡之間裝修努產(chǎn)品潑已經(jīng)偶成為備趨勢(shì)核，精爭(zhēng)裝也獄是未化來(lái)本皮案提頓升產(chǎn)敲品力器的重朽要砝盈碼本案瓦受小異環(huán)境騰驅(qū)使蓮，未急來(lái)住經(jīng)宅銷(xiāo)匹售明概顯受顛到總尸價(jià)范扶圍的閑影響筐；二茄房、允小三苦房產(chǎn)卷品切廟題趨已勢(shì)，骨同時(shí)饞單價(jià)余有一啟定的程上沖瓜空間灰（前漲提是接控制營(yíng)總價(jià)也）本案香未來(lái)漂產(chǎn)品膛設(shè)計(jì)駱可以伐從X辱X城跌