大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)調(diào)查及概念定位報(bào)告圖文

單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版文本樣式第二級(jí)第三級(jí)第四級(jí)第五級(jí)做中國(guó)最有價(jià)值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)MakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaxx市調(diào)與概念定位報(bào)告目錄

Contents01項(xiàng)目核心問題界定02

項(xiàng)目市場(chǎng)分析04

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算03

項(xiàng)目發(fā)展方向初判目錄

Contents01項(xiàng)目核心問題界定02

項(xiàng)目市場(chǎng)分析04

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算03

項(xiàng)目發(fā)展方向初判（一）項(xiàng)目開發(fā)背景地塊區(qū)位分析平頂山市：平頂山市處于“中原城市群”金三角區(qū)域的核心地帶，隨著“中原崛起”發(fā)展戰(zhàn)略的不斷深化，平頂山市將會(huì)成為河南中南部的領(lǐng)軍城市。平頂山市啟示——中原城市群的發(fā)展必將使平頂山、漯河、許昌三地市經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)促進(jìn)三地市經(jīng)濟(jì)合作性進(jìn)一步加強(qiáng)，逐步向核心區(qū)域靠攏，城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程加快，必將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來前所未有的契機(jī)，項(xiàng)目應(yīng)提升項(xiàng)目層次，順應(yīng)城市發(fā)展，明確自身項(xiàng)目定位。地塊區(qū)位分析湛南新城：湛南新城未來將規(guī)劃為全市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，區(qū)域行政中心區(qū)、新的商貿(mào)物流區(qū)、高檔宜居區(qū)、休閑觀光區(qū)和現(xiàn)代復(fù)合型生態(tài)區(qū)。但因招商、公建配套落實(shí)等未能按時(shí)完成等問題，此規(guī)劃存在不確定性。湛南新城位置：位于平頂山中心城和葉縣組團(tuán)的過渡地帶湛南新城的戰(zhàn)略定位1：全省城市化進(jìn)程和中心城市組團(tuán)式發(fā)展的落實(shí)區(qū)，全市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，區(qū)域行政中心區(qū)、新的商貿(mào)物流區(qū)、高檔宜居區(qū)、休閑觀光區(qū)和現(xiàn)代復(fù)合型生態(tài)區(qū)湛南新城的戰(zhàn)略定位2：用十年的時(shí)間，在平頂山市區(qū)湛河南岸，建設(shè)一個(gè)50平方公里、容納40萬人的現(xiàn)代城市復(fù)合功能區(qū)本項(xiàng)目地塊概況分析地塊基本指標(biāo)：項(xiàng)目位于湛南新城中心，可開發(fā)體量較大，具備打造多元化復(fù)合類型的地產(chǎn)項(xiàng)目條件。項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于平頂山市東南側(cè)，距離中心城區(qū)交通樞紐約3公里用地性質(zhì)：商業(yè)設(shè)施用地+居住用地項(xiàng)目規(guī)模：占地178畝容積率：3.8-4

建筑密度：25%建筑限高：75米硬性配套要求：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)3km本項(xiàng)目交通樞紐中心城區(qū)湛南新城地塊概況分析地塊四至：地塊地勢(shì)平坦，東側(cè)緊鄰開源路，昭示性較好，項(xiàng)目為長(zhǎng)方形，主臨街面較窄，商業(yè)價(jià)值減弱。四至：地塊往東0.7公里為墓園；西側(cè)為毛地，規(guī)劃有道路；南側(cè)為毛地，規(guī)劃有道路；北側(cè)為規(guī)劃中的二環(huán)路。地貌資源：項(xiàng)目地塊地勢(shì)平坦，除北面緊鄰一個(gè)小湖泊外，周邊再無其他原生自然資源。地塊臨街面：項(xiàng)目為長(zhǎng)方形，主臨街面較窄。溫州商會(huì)地塊（未確定）村莊&墓園經(jīng)濟(jì)適用房空地交通情況：項(xiàng)目東側(cè)緊鄰城市主干道開源路，北側(cè)規(guī)劃有南二環(huán)路（道路紅線40米），距離寧洛高速入口約1公里道路通達(dá)性好，昭示性較強(qiáng)。生活配套：項(xiàng)目四周原始空曠，無市政和生活配套，居住氛圍薄弱，人氣尚待培育。地塊周邊環(huán)境從交通來看，東側(cè)緊鄰開源路，距離寧洛高速入口約1公里，通達(dá)性較好。從配套來看，目前項(xiàng)目四周空曠，周邊市政配套匱乏，無居住及商業(yè)氛圍，無強(qiáng)勢(shì)自然景觀。本項(xiàng)目南二環(huán)路（規(guī)劃）中心城區(qū)開源路湛南新城寧洛高速項(xiàng)目周邊全為空地，尚未開始開發(fā)，項(xiàng)目是湛南新區(qū)南部的第一個(gè)項(xiàng)目，存在開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。位于湛南新城中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯，發(fā)展前景較為可觀；湛南新城未來將建成一個(gè)現(xiàn)代復(fù)合功能區(qū)，承載著城市配套升級(jí)換代的使命。占地178畝，具備一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)；處于“中原城市群”金三角區(qū)域的核心地帶，河南中南部的領(lǐng)軍城市；項(xiàng)目解析盤點(diǎn)4554區(qū)域規(guī)劃城市價(jià)值項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目規(guī)模湛南新城·核心區(qū)位·大型商住復(fù)合項(xiàng)目本案符合打造區(qū)域級(jí)商住復(fù)合項(xiàng)目的基本要求，但區(qū)域無居住及商業(yè)氛圍，區(qū)域成長(zhǎng)較慢，規(guī)劃實(shí)施周期長(zhǎng)，在缺乏政府強(qiáng)力支持的前提下，項(xiàng)目實(shí)施難度較大。屬性初判（二）項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)分析發(fā)展商開發(fā)目標(biāo)分析快速回現(xiàn)降低項(xiàng)目規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)提升開發(fā)商品牌價(jià)值項(xiàng)目利潤(rùn)最大化開發(fā)商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的物業(yè)思考路徑LIVQ模型回現(xiàn)速度Liquidity容積率Quantity物業(yè)形象Image物業(yè)價(jià)值Value商業(yè)酒店公寓住宅現(xiàn)金流產(chǎn)品產(chǎn)品分類資金沉淀產(chǎn)品酒店、部分商業(yè)住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)形象貢獻(xiàn)型產(chǎn)品高端住宅、酒店、寫字樓在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最小化的基礎(chǔ)上，通過合理的產(chǎn)品組合及開發(fā)策略快速回籠現(xiàn)金，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益最大化的目標(biāo)。酒店具有培育周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)成本高的特點(diǎn)，屬于資金沉淀型產(chǎn)品，從開發(fā)商追求風(fēng)險(xiǎn)最小化及快速回現(xiàn)的目標(biāo)出發(fā)，酒店物業(yè)不可行。政府開發(fā)目標(biāo)分析政府目標(biāo)重塑搭建展示

搭建城市商業(yè)新平臺(tái)城市新商業(yè)升級(jí)輻射整個(gè)城市的商業(yè)平臺(tái)

搭建新城南部啟動(dòng)區(qū)示范平臺(tái)新城南部首期啟動(dòng)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展從項(xiàng)目打造愿景來看，開發(fā)商與政府相統(tǒng)一；從項(xiàng)目打造矛盾來看，項(xiàng)目矛盾需找到經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的平衡；從運(yùn)營(yíng)角度來看，未來項(xiàng)目需找到合理的物業(yè)組合，起到新城示范啟動(dòng)的作用。搭建新城生活配套平臺(tái)區(qū)域生活配套中心新型商貿(mào)生活配套平臺(tái)搭建城市商業(yè)升級(jí)及區(qū)域生活配套平臺(tái)，并成為新城南部首期啟動(dòng)示范平臺(tái)，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展?！敖鹱炙Y(jié)構(gòu)”分析核心問題R2我們想要什么？（針對(duì)目標(biāo)的規(guī)范分析）快速回現(xiàn)——在符合市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，通過合理的物業(yè)組合及產(chǎn)品規(guī)劃，快速回籠現(xiàn)金；在風(fēng)險(xiǎn)最小化的基礎(chǔ)上的利益最大化——通過合理的開發(fā)策略及營(yíng)銷策略，降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)格最大化，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目獲利最大化;品牌目標(biāo)——在建設(shè)城市商業(yè)模式領(lǐng)導(dǎo)者項(xiàng)目基礎(chǔ)上，建立品牌影響力。S我們有什么？（針對(duì)現(xiàn)狀的實(shí)證分析）

規(guī)模優(yōu)勢(shì)——占地178畝，具備一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)；周邊強(qiáng)有力的新城規(guī)劃支撐——位于湛南新城中心，未來將建成一個(gè)現(xiàn)代復(fù)合功能區(qū)，承載著城市配套升級(jí)換代的使命；政府的支持——作為新城南部首期啟動(dòng)區(qū)，項(xiàng)目擁有政府的大力支持.核心問題是什么？我們?cè)趺崔k？（解決方案的提出）（三）項(xiàng)目核心問題界定項(xiàng)目核心問題界定如何確定符合市場(chǎng)需求的物業(yè)組合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化？1如何確定項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)周期，在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最小化的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化？2如何確定項(xiàng)目未來的商業(yè)方向，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的平衡？3目錄

Contents01項(xiàng)目核心問題界定02項(xiàng)目市場(chǎng)分析04

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算03

項(xiàng)目發(fā)展方向初判（一）宏觀市場(chǎng)分析1、經(jīng)薪濟(jì)維保度城市榮人口平頂?shù)紊匠Ｖ∪斯骺谡紕?wù)很大軟比重需，屬敢于內(nèi)敲驅(qū)型絹城市陵，外稀來人陸口補(bǔ)示充較齡少，跳外部栽購(gòu)買吧力占門比小禮。平嗓頂山注城鎮(zhèn)腔化率統(tǒng)位列列全省辛第四渠位，浙未來筐城鎮(zhèn)傷化進(jìn)衰程將醬會(huì)加碌速。自07年以靜來，艇平頂螺山市睡總?cè)撕诒爻址€(wěn)速定增崇長(zhǎng)，叔常住掩人口腥占較拐大比皂重，霜城市礎(chǔ)人口罵流動(dòng)梯性較贏小;河南踐省各勞城市宮人口聾總數(shù)數(shù)排名蘇中，隱平頂眠山常京住人共口數(shù)畝排名諸倒數(shù)琴第四陣位，號(hào)未來膏城市貞人口敏有望擴(kuò)加大;20宮12年平慮頂山堤城鎮(zhèn)琴化率溉為44古.9怎7%，位毒列全千省第4位，梅隨著昆經(jīng)濟(jì)班的發(fā)泛展，侮平頂都山未喇來城闖鎮(zhèn)化床水平壯將會(huì)府加速息。城市GD辱PGD踏P增速格與房繼地產(chǎn)叮發(fā)展秒關(guān)系小于4%萎縮輔停滯犯穩(wěn)狀定發(fā)架展晨高速悶發(fā)展4%羞~5荒%5%塞~8撥%大于8%平頂景山市GD雖P保持呆穩(wěn)定躲增長(zhǎng)它，20狼12年實(shí)為現(xiàn)GD走P1滿50虜2億元覺，全坊省排遼名第弓九位貪，經(jīng)阿濟(jì)保叮持較遞好的理發(fā)展遙態(tài)勢(shì)潔；根據(jù)演城市GD例P與房襖地產(chǎn)售發(fā)展呢關(guān)系撈模型懸，平堵頂山僵房地旨產(chǎn)處賊于高懂速發(fā)碗展時(shí)押期。平頂慌山GD夕P基本諷保持展穩(wěn)定漲增長(zhǎng)罰，經(jīng)況濟(jì)有盛較好毒的發(fā)乎展態(tài)闖勢(shì)，搜為房托地產(chǎn)孤市場(chǎng)碌的高輝速發(fā)站展提位供了購(gòu)堅(jiān)實(shí)筑的經(jīng)鞋濟(jì)基提礎(chǔ)。20加12年GD鬼P全省濟(jì)排名竹第九纖，出孤現(xiàn)經(jīng)冬濟(jì)小鞭幅度億下滑鐵現(xiàn)象端，存湊在一浸定隱與患。城市辰人均GD倆P平頂涼山人嚼均GD飯P全省襖排名醬第七綠，自07年以鞭來，綿年平澡均增桐長(zhǎng)率美為13咱.4肅%，房慨地產(chǎn)西市場(chǎng)睜正處懲于快棟速上艷升階樹段。人均GD韻P（美京元）灶與住座房關(guān)朱系理運(yùn)論自07年以遍來，赤平頂傭山市像人均GD牽P年平殖均增真長(zhǎng)率少為13閘.4璃%，20自12年人藥均GD雅P全省標(biāo)排名魯?shù)谄咿r(nóng)；從人續(xù)均GD蛋P與房因地產(chǎn)型發(fā)展稻關(guān)系蓮來看絹，20憑12年平墾頂山壓人均GD省P達(dá)30恒50萄6元（50闊42憲.6睜4美元辛），屑房地某產(chǎn)市死場(chǎng)正據(jù)處于景快速竟上升而階段陣。住房糟市場(chǎng)休起步盛期快速席上升跪期平穩(wěn)伴上升磚期衰退煩下降替期80植013傭0080伍0013械00赤0人均GD導(dǎo)P房地洗產(chǎn)發(fā)芳展階盤段平頂圍山水紋平城市插固定普資產(chǎn)后投資平頂雨山市積固定肆資產(chǎn)階投資砌和房逗地產(chǎn)讀投資緞保持濱持續(xù)蹲增長(zhǎng)揮，平誦頂山相城市哥發(fā)展雁潛力分較大劫。平頂鼠山房臣地產(chǎn)語開發(fā)僻投資悉保持閘增長(zhǎng)條態(tài)勢(shì)楊，20用12年達(dá)10眨9.剩35億元青，同沾比增凈長(zhǎng)17圾.3平3%，房而地產(chǎn)輩未來鄉(xiāng)豐發(fā)展叮潛力絨巨大奪。自07年以腎來，斜固定好資產(chǎn)轉(zhuǎn)投資聞保持脹穩(wěn)定揀增長(zhǎng)糖，20慌12年平碌頂山鹿固定叨資產(chǎn)脆投資可達(dá)10逮34蠶.8億元輕，同玻此增丟長(zhǎng)22奧.7投7%。城市痰固定腫資產(chǎn)偽投資平頂誓山房護(hù)地產(chǎn)恒開發(fā)音投資傷全省偉排名售第九佛，與悅周邊尤城市男存在坡一定嚇差距斑。平頂諷山人拘均房壯地產(chǎn)名開發(fā)執(zhí)投資待位列娛全省灣第七灣位，矩結(jié)合仍河南匙省其戀他各毯城市迎（如綱許昌確市、宜焦作僻市、漢周口單市等病）的GD痛P及人撞均GD濾P發(fā)展沖情況土來看振，平瘡頂山宴的房蘭地產(chǎn)礎(chǔ)開發(fā)且發(fā)展刃過快駝，存扎在一怕定的墊隱患冷。房地蹦產(chǎn)開毯發(fā)投厲資及箭人均霧房地破產(chǎn)開獎(jiǎng)發(fā)投插資排欄名對(duì)西比，某結(jié)合頑經(jīng)濟(jì)須發(fā)展餐情況解來看趴，許莖昌、皂焦作酒及周似口的亮經(jīng)濟(jì)縮慧優(yōu)于賞平頂爛山，掙但人岡均房塊地產(chǎn)級(jí)開發(fā)宅投資糠小于桃平頂拿山，痕說明猾平頂棕山的鵲房地磁產(chǎn)開儉發(fā)存宵在進(jìn)裹程過擁快的棄隱患發(fā)。居民勺可支票配收羞入及論消費(fèi)陸性支深出平頂挑山市寇人均載可支怠配收孫入和洞人均估消費(fèi)挪性支設(shè)出逐慶年增攝加，聯(lián)居民傳消費(fèi)焰能力津和消池費(fèi)意酬愿不匯斷提刑高，漿收入塔及消撈費(fèi)水五平位部于河蹲南省態(tài)前列啄。自07年以濱來，互固定莫資產(chǎn)威投資凈保持堅(jiān)穩(wěn)定散增長(zhǎng)抗，20狐12年平蠶頂山香固定長(zhǎng)資產(chǎn)榜投資蒙達(dá)10金34姓.8億元稼，同華此增蓋長(zhǎng)22柄.7株7%；平頂則山房澤地產(chǎn)泄開發(fā)暮投資諸保持瞎增長(zhǎng)襲態(tài)勢(shì)君，20班12年達(dá)10剪9.撫35億元父，同想比增映長(zhǎng)17培.3淺3%，全闖省排寺名第匹九，腔與周稈邊城錫市存母在一適定差豬距，錫房地跳產(chǎn)未嚴(yán)來發(fā)販展?jié)摻恿抻H大。2、城祖市維隱度城市來區(qū)位平頂躁山市頓位于唱河南伶省中航南部窗，處奇于“容中原除城市梅群”呀金三湊角區(qū)的域的俱核心驕地帶衡，隨遼著“代中原逼崛起丙”發(fā)匯展戰(zhàn)贊略的崇不斷斃深化表，平咬頂山渡市將迷會(huì)成銷為河澤南中我南部泥的領(lǐng)檢軍城巖市。平頂導(dǎo)山位哨于河梨南省宇中南撇部，殊是中豬原城女市群脹的重書要組匙成部待分，盛中原校城市漿群的縫發(fā)展扒必將它使平饅頂山葵、漯開河、北許昌伐三地艷市經(jīng)序濟(jì)聯(lián)太動(dòng)，富經(jīng)濟(jì)隔的發(fā)成展和螺城市懇間人剝員流飼動(dòng)性巡壽的增掘加將怨會(huì)給桿房地題產(chǎn)行甩業(yè)帶把來前芒所未擴(kuò)有的計(jì)契機(jī)裁；本項(xiàng)浸目位受于平尿頂山鄭湛河虛區(qū)的鉛湛南嘗新城調(diào)，緊雀鄰葉繪縣和描魯山犬縣，意新城鳥具有巴良好榨的發(fā)邁展前認(rèn)景。城市排交通中原他城市墾群“露半小傾時(shí)”棄經(jīng)濟(jì)衫圈加節(jié)強(qiáng)了疲平頂隱山與指河南透各城盯市的痕聯(lián)系戶，多霜條高喜速路貌與鐵勒路線褲路全薪面鋪寄開，驚交通豈非常做便捷振，為搞本地爪服務(wù)持業(yè)和竹旅游烤業(yè)帶問來大最量穩(wěn)須定的饅客源璃。公路初交通扣：平仗桐公伴路、子平郟孟、平傅葉快專速通幸道、告大南鹽環(huán)、霜神馬失大道樹東延夫和武鐮西高詳速堯頃山至誰欒川痰段公員路、恢寧洛遮高速毯等；鐵路療交通掘：平這頂山倦火車桶西站臉、平功頂山便火車觀站、荷在建棟的鄭眼渝高敏鐵途距經(jīng)平鳳頂山路；機(jī)場(chǎng)方：在例建中水的堯鵲山機(jī)秀場(chǎng)。寧洛榴高速納公路堯山念機(jī)場(chǎng)中原淹城市涌群半應(yīng)小時(shí)物經(jīng)濟(jì)拔圈鄭渝歸高鐵川線路泄途經(jīng)趟平頂班山城市悶規(guī)劃—整體氣規(guī)劃平頂劣山從止“煤仔城”惱向現(xiàn)谷代化內(nèi)都市摘轉(zhuǎn)型裕，形吃成了推兩大弄片區(qū)健、五喪大組浪團(tuán)的煙“帶斯?fàn)罱M設(shè)團(tuán)式茄”城處市空暗間布屋局結(jié)益構(gòu)。物本案乒所在需的東鍬部片提區(qū)南輪部組為團(tuán)定譽(yù)位為豆居住傍和文貫化娛蔬樂區(qū)這。東部心組團(tuán)老城害區(qū)組啊團(tuán)南部律組團(tuán)西部午組團(tuán)東部留組團(tuán)東部躁片區(qū)已東部似組團(tuán):為城慕市工歡業(yè)園藥區(qū)。東部毫片區(qū)西部課片區(qū)東部參片區(qū)彎南部忽組團(tuán):為城少市居絡(luò)住和粱文化挪娛樂傍區(qū)。東部甚片區(qū)堆老城塌區(qū)組容團(tuán):為城陶市商啊業(yè)和瘋經(jīng)濟(jì)昏中心蕩區(qū)。西部煤片區(qū)捎西部你組團(tuán):為城眼市工更業(yè)及辦居住材區(qū)。西部短片區(qū)稱東部盼組團(tuán):為城佳市行園政及碗文化矛區(qū)。平頂病山組碌團(tuán)規(guī)追劃圖城市許規(guī)劃—旅游俘規(guī)劃平頂?shù)渖教幊Ｓ诜鼫吓Ｉ阶呗糜螌W(xué)經(jīng)濟(jì)竿區(qū)的件核心成位置襪，以穿“山-佛-泉-城”浪為特怕色，貿(mào)發(fā)深展“件一軸蘆兩翼姻，四巡壽大板坊塊旅彼游產(chǎn)帳業(yè)群負(fù)”。獸項(xiàng)目擠所在永的旅稅游服伏務(wù)板倘塊定件位為蠶旅游拒集散鎮(zhèn)中心語與城殺市休淋閑樂嗽園。石人山景區(qū)香山寺蘇墳寺葉縣縣衙石漫灘國(guó)家公園汝州溫泉畫眉谷生態(tài)旅游區(qū)昭平湖景區(qū)三蘇墳風(fēng)穴寺二郎山景區(qū)平頂亂山重濁要旅甲游景薯點(diǎn)一軸:“山-佛-泉-城”北部人文翼南部生態(tài)翼休閑度假板塊旅游服務(wù)板塊歷史人文板塊生態(tài)體驗(yàn)板塊一軸抹：連幼接魯妹山-平頂桃山的通鄭石矩高速領(lǐng)的輻拜射軸涌線；兩翼齊：以營(yíng)“古胡”為皺特色捆的北件部人巾文翼孕和以之“綠歉”為艦主題搞的南敞部生弱態(tài)翼稻；四大促板塊默：休碧閑度跨假、鏟旅游蠟服務(wù)道、歷朽史人用文、補(bǔ)生態(tài)藝體驗(yàn)矛。城市桑規(guī)劃—產(chǎn)業(yè)違規(guī)劃平頂虎山是組國(guó)家忙中部尖重要萄的能勵(lì)源原牌材料蠻工業(yè)表基地巖，建棋設(shè)為餃東西技兩片逐工業(yè)榜區(qū)、勇北部栗礦區(qū)押及中鞋心區(qū)渠，項(xiàng)偷目位渾于中霧心區(qū)嘩，以郊居住運(yùn)、行叼政商更務(wù)、硬商業(yè)棋金融陡、旅對(duì)游服搬務(wù)和姨文化鋤教育予為主汗要功斗能。東部屠工業(yè)疏區(qū)：高新洋技術(shù)撤發(fā)展妖區(qū)，堅(jiān)主要持發(fā)展隨化工才、能乒源、有紡織遲、建墾材等布產(chǎn)業(yè)脅以及口衍生榆加工獅業(yè);西部和工業(yè)寒區(qū)：新興屋工業(yè)趙發(fā)展匠區(qū)，鑼集中膚布置漆無污地染或企污染畫程度蜜較輕潤(rùn)、技粥術(shù)含性量較辛高的晌工業(yè)城項(xiàng)目;北部影礦區(qū)驕：礦區(qū)監(jiān)，建患設(shè)有悶一些拿重工盛業(yè)設(shè)鎮(zhèn)施，任將在或礦區(qū)卸塌陷吃區(qū)進(jìn)破行城裳市綠蔥地建穴設(shè)；中心己區(qū)：現(xiàn)代石服務(wù)莖業(yè)，莊以居柄住、濟(jì)行政攻商務(wù)澆、商隔業(yè)金品融、幟旅游假服務(wù)雨和文筐化教匆育為拿主要融功能室。東部濟(jì)工業(yè)憐區(qū)：否高新即技術(shù)怠發(fā)展脅區(qū)北部歲礦區(qū)西部亡工業(yè)腿區(qū)：拜新興杠工業(yè)沉發(fā)展乖區(qū)中心竹區(qū)：花現(xiàn)代脹服務(wù)減業(yè)城市資規(guī)劃—商業(yè)炒規(guī)劃平頂符山建鳳立“牙市級(jí)欄－區(qū)鴿級(jí)－制片區(qū)解級(jí)”份的商碑業(yè)體覺系。第商業(yè)飾呈總淘體分柏散，孔局部滿集中叮的格狹局。翅項(xiàng)目陡位于搜南部疼區(qū)域童商業(yè)張中心癢，目育前商稈業(yè)還令未真悔正起獨(dú)步，籠未來賠商業(yè)即發(fā)展蠻將逐昌漸成壓熟。市級(jí)云商業(yè)縣中心聾：以蠅平頂擴(kuò)山市數(shù)中心盆路和籮建設(shè)床路為疊核心竿，建稼設(shè)城猾市的落商業(yè)輛金融低中心銅；區(qū)級(jí)叉商業(yè)充中心駝：西濁部片互區(qū)新斬行政梁中心搬東南測(cè)形成謠城市音商業(yè)彎金融敬次中拖心、定南部減區(qū)域舅商業(yè)蛛中心綢；片區(qū)否級(jí)商脹業(yè)中爽心：筐和平攻路商番業(yè)區(qū)霉、開訂源路絞商業(yè)遇區(qū)、透新華中路商劫業(yè)區(qū)紅、礦快工路撿商業(yè)嚷區(qū)、代馬莊月商業(yè)元區(qū)。開源路建設(shè)路市級(jí)商業(yè)中心西部商業(yè)金融次中心礦工路新華路南部區(qū)域商業(yè)中心馬莊商業(yè)區(qū)城市帥規(guī)劃—區(qū)域雙規(guī)劃項(xiàng)目墾正位盲于湛罰南新顫城區(qū)滅，它千是老善城區(qū)獎(jiǎng)的擴(kuò)煎展區(qū)慶域，片未來長(zhǎng)將建稱成一熄個(gè)現(xiàn)倍代復(fù)廉合功惹能區(qū)嘆。目魔前正攜在規(guī)叢劃建幻玉設(shè)期陣間，胃周邊妹的基責(zé)礎(chǔ)配躬套不盒齊全者，且芬政府意給予高的扶只持力粉度較胸弱，莊未來妨區(qū)域愧發(fā)展深成熟扒所需韻時(shí)間召較長(zhǎng)惡，且況存在夫較大滿不確性定性渠。湛南糧新城齡將建溝設(shè)成交一個(gè)50平方似公里豎，容良納40萬人段的現(xiàn)策代城臣市復(fù)款合功住能區(qū)軌。湛南克新城帝是全手市新億的經(jīng)至濟(jì)增幫長(zhǎng)極岸，區(qū)移域行欄政中券心區(qū)擊、新錢的商攔貿(mào)物森流區(qū)葡、高勤檔宜噸居區(qū)助、休太閑觀葛光區(qū)既和現(xiàn)垮代復(fù)坑合型平生態(tài)柔區(qū)。湛南課新城修是老富城區(qū)劍的擴(kuò)鎖展區(qū)籌域，醬周邊酷基礎(chǔ)腹配套度極不鈔完善搭，需卸要較扣長(zhǎng)的拉市場(chǎng)甚培育音期。城市苗發(fā)展死方向平頂沿山確熊立了撲東進(jìn)富、西本擴(kuò)、懂南延述的發(fā)咱展戰(zhàn)仇略，重展示病了市羊區(qū)向袖東南寺方向墨發(fā)展魔、行野政與兼商業(yè)淋金融皆中心焰向西蛋移的頸趨勢(shì)毒。項(xiàng)趨目正否位于大城市蜻的南靜延發(fā)國(guó)展軸闖線上芝。南延西擴(kuò)東進(jìn)本案平頂劫山市東進(jìn)賽：工業(yè)旱向東連發(fā)展品；西擴(kuò)綿：新行縱政中多心遷為移，梨商業(yè)濃金融饅次中址心西肢移；南延脫：老城壞區(qū)居趙住向鼻南延妨伸，桿分流足市區(qū)窮居住明人群宏觀隆市場(chǎng)掙總結(jié)鋒與啟保示啟示綁：平頂亡山市思經(jīng)濟(jì)數(shù)發(fā)展赴良好劫，但蟻房地娘產(chǎn)開辟發(fā)存評(píng)在進(jìn)包程過嘗快隱蛛患。哪同時(shí)勤，項(xiàng)塌目所另在的峰湛南雞新城澆的發(fā)直展存廊在較近大不徒確定洋性，餅給項(xiàng)等目的池開發(fā)贊也帶致來了犬一定院風(fēng)險(xiǎn)添。城市區(qū)位：“中原城市群”金三角區(qū)域的核心地帶，河南中南部的領(lǐng)軍城市。城市交通：中原城市群“半小時(shí)”經(jīng)濟(jì)圈，多條高速路與鐵路線路全面鋪開，交通非常便捷。城市規(guī)劃：平頂山存在東西兩片工業(yè)區(qū)、北部礦區(qū)和中心區(qū)，商業(yè)格局總體分散，局部集中。項(xiàng)目所在的湛南新城區(qū)是老城區(qū)的擴(kuò)展區(qū)域，此區(qū)域發(fā)展成熟所需時(shí)間較長(zhǎng)，且存在較大不確定性，所以項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。城市發(fā)展：東進(jìn)、西擴(kuò)、南延的發(fā)展戰(zhàn)略，即市區(qū)向東南方向發(fā)展、行政與商業(yè)金融中心向西移。項(xiàng)目正位于城市的南延發(fā)展軸線上，發(fā)展?jié)摿^大。城市經(jīng)濟(jì)：平頂山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，居民收入及消費(fèi)水平位于河南省前列。但從整體來看，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展過快，存在一定隱患。（二住）房露地產(chǎn)鹽市場(chǎng)券分析整體呢市場(chǎng)懶態(tài)勢(shì)平頂巧山市遼近幾該年房御地產(chǎn)志施工慮面積笑和竣斬工面退積持扒續(xù)增程長(zhǎng)，遮房地倍產(chǎn)銷妹售面撈積和縣銷售臥額也戰(zhàn)保持垂增長(zhǎng)韻，但脊是增庫(kù)速有蛋所放鑰緩。房地疑產(chǎn)投被資的熔穩(wěn)定材增長(zhǎng)煤帶動(dòng)突了房義地產(chǎn)弟的施等工面陽積和瓜竣工拋面積竭的增脊加，20冷12年平喊頂山貍市房豎地產(chǎn)堅(jiān)施工近面積10腳51聰.5萬㎡阿，同古比增喊長(zhǎng)10壞.2痕1%，房祝地產(chǎn)蓬竣工趨面積36催0萬㎡慘，同堅(jiān)比增灶長(zhǎng)10濱.6念%；隨著痛房地室產(chǎn)市皆場(chǎng)供凝應(yīng)的魚增加鞠，房股地產(chǎn)游銷售跌面積蕩和銷慕售額挪也保覽持增震長(zhǎng)態(tài)診勢(shì)，率但是邊增速松有所炎放緩圓，市浴場(chǎng)逐傻漸回復(fù)歸理新性。整體捏土地鐘市場(chǎng)20蒜13年平須頂山狡土地吳供需朋均同屑比增曬加，洋平頂懶山市辣土地僻成交戚市場(chǎng)副較火把熱，鋸項(xiàng)目駁所在型地湛泥河區(qū)刑土地冷成交晴量占芬比較仆大，通造成能未來托房地角產(chǎn)市鏈場(chǎng)競(jìng)粉爭(zhēng)激衰烈。指標(biāo)201220132012同比增長(zhǎng)供應(yīng)宗數(shù)344223.53%供應(yīng)面積（萬㎡）87.64103.0917.63%成交宗數(shù)313822.58%成交面積（萬㎡）75.9682.358.41%成交金額（億元）9.4711.2118.37%20瞞12礦-2員01諷3年平懸頂山攔市區(qū)處土地錫情況從各妙區(qū)的蹈土地資成交驢情況敵看，20款13年平點(diǎn)頂山羽市土吐地成再交市近場(chǎng)較無火熱急，項(xiàng)棄目所嶺在地氣湛河偽區(qū)土盈地成得交量翠占比件較最撫大。20項(xiàng)13年平錢頂山染市區(qū)鴨土地間供應(yīng)42宗，鳴成交38宗，愧均比20冒12年有橫所增帳加。市場(chǎng)螺供銷融情況20躁13年商錢品房宵供應(yīng)32候1.父3萬㎡奔，累妙積成鬼交20辮9.士5萬㎡風(fēng)，摘市場(chǎng)痰表現(xiàn)甜活躍幣，住糖房供涉銷比脈為1:被0.像65，市免場(chǎng)處捕于供核過于荷求的臣狀態(tài)艱。20奧13年商感品住劉房供帖應(yīng)32么1.深3萬㎡破，同對(duì)比增緒長(zhǎng)28液.4沫%，累恩計(jì)成侵交20北9.剩5萬㎡憐，境月成悉交約17聽.4裹6萬㎡睛；商益品房屑供銷旬比為1:飾0.椒65，市午場(chǎng)處統(tǒng)于供襯過于才求。目前待平頂米山市談房地須產(chǎn)市影場(chǎng)表軌現(xiàn)活殲躍，態(tài)各月覺供應(yīng)倘量成賺波浪辮式上脆升的栽現(xiàn)象資，其欲中6月、10月及12月供腹應(yīng)量腥較大暈；各閃月成啦交量橡呈現(xiàn)陡小幅巖上升乒的現(xiàn)成象，剃其中9月和12月的振成交果量較航大。市場(chǎng)率供銷瀉情況20膨13年商幅品房麗供應(yīng)呀和成低交產(chǎn)錘品均注以住螺宅為撥主，疲其學(xué)次是裁商業(yè)鄰。20巾13年平拘頂山聚市商武品房孤供應(yīng)淋和成窗交產(chǎn)旨品均斤以住剃宅為棚主，酒其中晝住宅膠供應(yīng)宣占商普品房炊總供革應(yīng)的74鄰.5描7%，住冰宅成煉交占憶商品絮房總程成交灑的72忠.5烏8%；其次度為商微業(yè)物承業(yè)，咱商業(yè)遵供應(yīng)后占商夏品房樹總供聯(lián)應(yīng)的12偷.0膊9%，商貓業(yè)成件交占咽商品梅房總代成交跪的11拔.2京9%。相眉比之棍下住啞宅的疫去化躲能力貼遠(yuǎn)大疾于商酒業(yè)。市場(chǎng)針價(jià)格塑情況20節(jié)13年平寫頂山臥商品瓶房全獲年整霜體成哨交均獻(xiàn)價(jià)47墊90元/平米帳，同溪比上金漲5%。20百13年平時(shí)頂山盤市房板地產(chǎn)亂各板譽(yù)塊中氧以新銹華區(qū)沖的房叮價(jià)最汁高；芹湛河醫(yī)區(qū)的并房?jī)r(jià)尾最低詞為45蛇02元/平米平，是始平頂貧山市你的價(jià)壘格洼驅(qū)地。自20屯12年11月以淋來，蜓平頂環(huán)山房掀地產(chǎn)朋市場(chǎng)容房?jī)r(jià)冠持續(xù)研上漲員，湛循河區(qū)胞是整猶體市下場(chǎng)的械價(jià)格紐奉洼地鋤。房地留產(chǎn)板建塊劃碰分板塊鼓價(jià)格筆分布們：①新紅華區(qū)逢板塊撫：商弦品房往住宅赤均價(jià)旦在53定00叛~6漸50招0元/㎡；②衛(wèi)遍東區(qū)臘板塊航：商尖品房柱住宅忍均價(jià)才在45派00跪~5思50繁0元/㎡；③湛河滑區(qū)板瞧塊：室商品陳房住超宅均批價(jià)在42早00恰~4立70辭0元/㎡；④新品城區(qū)百開發(fā)靈區(qū)：性商品拔房住綢宅均宅價(jià)在47謊00甲~5餓30福0元/㎡。隨著君平頂宿山城淚市化讓進(jìn)程屬加快芬，中岡心城紙區(qū)的霜發(fā)展覽空間雹受限我，推止動(dòng)城獨(dú)市圈京向東嚷、向繭西及兆向南控外拓滅，目氣前平避頂山李住宅價(jià)開發(fā)黨特點(diǎn)椅集中孩于湛河幻玉區(qū)板娛塊及斑新城令區(qū)板刷塊。湛河毒區(qū)是供各大摩板塊距中的誰價(jià)格茂洼地目前拜平頂途山城階區(qū)住鳴宅開襯發(fā)劃屑分為嶼四大冰組團(tuán)騰板塊銳，東成進(jìn)西樂擴(kuò)、摩南延犯的宏綢觀規(guī)莊劃明撿確，章居住間板塊純呈現(xiàn)架由新齒華區(qū)博向南詞部湛淡河區(qū)損和西辯部新犁城區(qū)笨擴(kuò)張舌的趨宴勢(shì)。新城區(qū)板塊新華區(qū)板塊衛(wèi)東區(qū)板塊湛河區(qū)板塊①②③④房地野產(chǎn)市淹場(chǎng)總干結(jié)與燙啟示啟示批：平頂虎山房姨地產(chǎn)孔市場(chǎng)褲處于初供過維于求布的狀虎態(tài)，盜項(xiàng)目前所在扯地湛作河區(qū)抬現(xiàn)為受整體葉市場(chǎng)藍(lán)的價(jià)有格洼魄地，駝區(qū)域停土地菠成交拳量占勺比較喪大，隊(duì)房地翁產(chǎn)市刪場(chǎng)競(jìng)旦爭(zhēng)激邁烈。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)：施工面積和竣工面積持續(xù)增長(zhǎng)，銷售面積和銷售額也保持增長(zhǎng)。區(qū)域供應(yīng)：

：2013年土地供應(yīng)和成交量均同比增加，商品房累計(jì)上市321.3萬㎡。區(qū)域成交：2013年平頂山商品房累積成交209.5萬㎡。住房供銷比為1:0.65，市場(chǎng)處于供過于求的狀態(tài)。區(qū)域房?jī)r(jià)：自2012年11月以來，平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，湛河區(qū)是整體市場(chǎng)的價(jià)格洼地。（三憶）各占物業(yè)酬市場(chǎng)脆分析1、住晌宅市冤場(chǎng)分獨(dú)析住宅牲整體尖市場(chǎng)墓分析住宅征市場(chǎng)礙現(xiàn)狀鍬分析20想13年新看增住水宅供伶應(yīng)30婚0萬㎡版，同珍比增袋長(zhǎng)14味.5侍%，住予宅供翼應(yīng)量租較大著，市旦場(chǎng)競(jìng)越爭(zhēng)激京烈；主力蘇供應(yīng)肢產(chǎn)品柳以90凡-1斧20番㎡及60象-9青0㎡產(chǎn)品俯為主燈，多脾為首崖置及李首改砌產(chǎn)品攻。20予12年平繁頂山早住宅撓新增盒供應(yīng)26舟2萬㎡緊，20綢13年新缺增住腦宅供運(yùn)應(yīng)30留0萬㎡默，同鏈比增劃長(zhǎng)14誼.5誼%，住犧宅供反應(yīng)量暗較大宅，市評(píng)場(chǎng)競(jìng)漁爭(zhēng)激亭烈；主力巷供應(yīng)竿產(chǎn)品嗓以90絡(luò)-1饅20膀㎡為主雖，占梢比34草%，其嫂次是60墨-9辟0㎡，占啞比25龜%。住宅品市場(chǎng)圾現(xiàn)狀軍分析20禮13年住倍宅成粉交20塌0萬㎡睡，整劍體住逆宅供勢(shì)求比從為1:跨0.弦67，住老宅市毯場(chǎng)供尋大于沉求明及顯；目前香市場(chǎng)嘴以中態(tài)小戶懂型的守剛需臥及首遼改需依求為價(jià)主。20暑12年平羽頂山垃住宅聯(lián)成交15帥8.席5萬㎡齡，20抹13年住犧宅成謹(jǐn)交20駕0萬㎡怎，同婆比增星長(zhǎng)26桐.2銳%，整歐體住細(xì)宅供蘋求比家為1.里75；市場(chǎng)經(jīng)暢銷葛產(chǎn)品鼻以90宮-1跪20飯㎡為主伯，占烈比38色%，其貨次是60蠅-9涼0㎡，占舒比24鼠%，而12悅0㎡以上棕大戶惑型成送交較征少。住宅歪整體丘市場(chǎng)-價(jià)格碎分析20絡(luò)13年平歸頂山稀市住飛宅成統(tǒng)交均墳價(jià)為47齊90元/㎡，同腥比增結(jié)長(zhǎng)5%，全西年住銷宅保昨持小量幅增啟長(zhǎng)的陶態(tài)勢(shì)見。20來13年平春頂山叼市住危宅成福交均奮價(jià)為47事90元/㎡，同環(huán)比增刻長(zhǎng)5%，全步年住逼宅保目持穩(wěn)中步增咱長(zhǎng)的肥態(tài)勢(shì)傾，住爪宅價(jià)勁格增茫長(zhǎng)速葵度較略慢。住宅嘉競(jìng)爭(zhēng)使市場(chǎng)窮分析住宅蝴市場(chǎng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)訂分析-市場(chǎng)坐格局平頂忌山市確住宅陣市場(chǎng)痕呈現(xiàn)耍出以中心撞區(qū)為秒核心苦，南蛾部崛命起，蹈新區(qū)跟欠缺妨，東贈(zèng)部落詳后的發(fā)寧展局脖面。慮本項(xiàng)軟目所死屬南岔部湛污河區(qū)鋪為市衫場(chǎng)開規(guī)發(fā)熱智點(diǎn)區(qū)要域，拔具備具較大蝦的發(fā)砍展?jié)摼淞?。東區(qū)案與中路心區(qū)永相接裹部分貫生活斤配套精成熟番，主棗要為環(huán)城中針村改盛造項(xiàng)圍目，憤目前凱新開慎發(fā)項(xiàng)恨目主居要集妙中在湯東環(huán)花周邊促，整竹體市淺場(chǎng)環(huán)夠境較舊差。自08年以暖后南勺區(qū)板皆塊定須位為攤居住夫區(qū)，鵝大部哭分為竄城中從村改喇造項(xiàng)返目，四是市浙場(chǎng)開剖發(fā)熱緒點(diǎn)。項(xiàng)目蘭分布岸在區(qū)驢域板犬塊邊卸緣，監(jiān)且主率要集尾中在慣中心世區(qū)北蟻部與險(xiǎn)西部?jī)S，主漂要面怖對(duì)城震區(qū)高藥收入熱階層名群體瘦。項(xiàng)目替位置新城攀區(qū)衛(wèi)東覽區(qū)新華走區(qū)湛河勁區(qū)高端嬌樓盤樣的聚多集區(qū)甜，有倍實(shí)力迅與有億資本弄的開劍發(fā)企妖業(yè)聚武集，遮是平尾頂山坊投資努性購(gòu)境房區(qū)層域，魄目前持生活冤配套貌不完拆善，聞發(fā)展羨停滯壤。住宅碑市場(chǎng)鉛競(jìng)爭(zhēng)徹分析-新華寇區(qū)本次段市調(diào)砌走訪粒新華刮區(qū)住襖宅項(xiàng)灘目11個(gè)，首涉及刃住宅訴建筑米面積約17世7.艦6萬㎡，其巖中存凈量住跪宅約95萬㎡扭，年五消化引量約37比.6萬㎡殖，販住宅許均價(jià)58提00元/㎡。項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/㎡）住宅建筑面積（㎡)銷售周期（月）銷售率住宅銷量住宅存量（㎡)金水·元亨6000-800026667.94——25%6667.020001.0鷹城國(guó)際·香港城5700510000215%76500.0433500.0佳田新天地9000-10000137441.6待售0%0.0137441.6百合·金山4500300000——75%225000.075000.0匯金時(shí)代廣場(chǎng)5800

490001575%36750.012250.0凌志御景4600

230004080%18400.04600.0鷹皇花園

700054000——10%5400.048600.0檀宮7500

1660001085%141100.024900.0御景龍庭5700

150000——95%142500.07500.0天河盛世5000

1600001090%144000.016000.0京華·金域藍(lán)灣4500

200000——15%30000.0170000.0小計(jì)5800

1776109.54

——826317.0949792.6住宅眾市場(chǎng)靜競(jìng)爭(zhēng)鏈分析-衛(wèi)東孩區(qū)項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/㎡）住宅建筑面積（㎡)銷售周期（月）銷售率住宅銷量住宅存量（㎡)東城國(guó)際70001350004

15%20250.0114750.0華城·榮邦花園4700-52001800002280%144000.036000.0旭光花園4000多2600002095%247000.013000.0水岸佳苑4400500000

——

70%350000.0150000.0中房印象——

530000

——

5%26500.0503500.0豫森·平寶港灣

4000100000

——

35%35000.065000.0新景翡翠4700

120000

——

5%6000.0114000.0瑞星花園待售347000待售0%0.0347000.0覽山麗景4900

70000

——

85%59500.010500.0東鑫苑4200

43000

——

95%40850.02150.0宏升國(guó)際待售100000待售0%0.0100000.0明珠·世紀(jì)城

36605000001995%475000.025000.0盛世云景一期待售137658待售0%0.0137658.0東奧水城

—277500.01572500.0豐麟花園

——700000

——

75%525000.0175000.0益宏·萊茵水岸待售120000待售0%0.0120000.0普羅旺世待售1100000待售0%0.01100000.0億昇·城市花園——

110000——

97%106700.03300.0小計(jì)

48006902658

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2313300.04589358.0本次傷市調(diào)央走訪周衛(wèi)東訓(xùn)區(qū)住丸宅項(xiàng)葉目18個(gè)，肚涉及童住宅朋建筑嫌面積約69彈0.潤(rùn)3萬㎡，其頭中存里量住鬼宅約45劈燕9萬㎡租，年地消化絕量約42達(dá).4萬㎡私，激住宅私均價(jià)48睛00元/㎡。住宅親市場(chǎng)垂競(jìng)爭(zhēng)柿分析-新城龜區(qū)項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/㎡）住宅建筑面積（㎡)銷售率銷售周期（月）住宅銷量住宅存量（㎡)藍(lán)灣·翠園470022000055%13121000.099000.0長(zhǎng)安道一號(hào)6000-70002172590%——

19552.52172.5一品瀾山7000

95%——

0.00.0西湖印象待售72363

待售0.072363.0常綠·大悅城

470040000065%——

260000.0140000.0常綠·九天莊園九鼎

——25800095%——

245100.012900.0建業(yè)十八城待售20000000%待售0.02000000.0建業(yè)桂圓待售26600015%待售39900.0226100.0金玉花園——

25000075%——

187500.062500.0藍(lán)灣新城——

40500095%21384750.020250.0和盛時(shí)代廣場(chǎng)——

17000085%——

144500.025500.0小計(jì)5500

3749000

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1402302.52660785.5本次湯市調(diào)指走訪悶新城嶄區(qū)住鑄宅項(xiàng)鐵目11個(gè)，波涉及抽住宅息建筑訪面積約37鏟4萬㎡，其躺中存丘量住積宅約26章6萬㎡于，年濃消化取量約31蔥.6萬㎡須，住皇宅均磁價(jià)55瞇00元/㎡。住宅柳市場(chǎng)推競(jìng)爭(zhēng)奪分析-湛河暗區(qū)項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/㎡）住宅建筑面積（㎡)銷售率銷售周期（月）住宅銷量住宅存量（㎡)千田·新開元4600-470068724525%22171811.3515433.8華庭·金蘭王朝4300100000045%

——450000.0550000.0立威山4050-420030000090%22270000.030000.0華坤·景山莊園4200-47001600000%待售0.0160000.0萬和世家370033000035%

——115500.0214500.0帝佳·尚城

410060000097%

10582000.018000.0帝佳·英郡42005000000%待售0.0500000.0郎潤(rùn)·美辰470012000040%348000.072000.0佛光·翠景園40706000075%

——45000.015000.0龍騰國(guó)際4700-490018000045%2281000.099000.0開源首府4200-430021000065%12136500.073500.0京華·弘悅國(guó)際待售4000000%待售0.0400000.0常綠·桃花源

37009300095%

——88350.04650.0豫森·時(shí)代新城4200

22000075%

——165000.055000.0常綠·林溪谷

——247643.6495%

——235261.512382.2亞丁灣4100

8600055%7

47300.038700.0建工·盛世華庭

——5300095%

——50350.02650.0康達(dá)·彩虹小區(qū)4300

40000070%21

280000.0120000.0中建·嘉天下

——91148.8

——160.091148.8貴人國(guó)際一期紫荊城

——26000056%——

145600.0114400.0惠澤園

390017950098%16

175910.03590.0大乘·領(lǐng)仕館——18000075%

——135000.045000.0秀水名居待售1200000%待售0.0120000.0建工佳苑Ⅱ期

——14686395%——139519.97343.1中遠(yuǎn)國(guó)際商貿(mào)城待售8500000%待售0.0850000.0精忠龍城待售33000000%待售0.03300000.0小計(jì)

450010774400.44_

_3362102.67412297.9本次周市調(diào)桑涉及齒湛河文區(qū)住罩宅項(xiàng)個(gè)目25個(gè)，括涉及雖住宅止建筑商面積午約10公77鍵.4萬㎡，其豆中住督宅存叉量約74善1.弱2萬㎡嚇，年窮消化漏量約88飲.4萬㎡任，住黨宅均僚價(jià)45炮00元/㎡。住宅收市場(chǎng)溝競(jìng)爭(zhēng)正分析惹總結(jié)從各掘區(qū)住申宅存鐮量看鞠，湛紐奉河區(qū)襖住宅野存量找最大葡，約74六1.態(tài)2萬㎡槽，占胡總存哨量的44尊%，其縫次是圣衛(wèi)東寄區(qū)，懂占總荒存量嘉的28揭%；從各推區(qū)住套宅存纏量消語化速澡度看工，湛勒河區(qū)棉年消槳化量88伯.4萬㎡伍，消融化速車度居坑各區(qū)槳之首掏，剩浸余存隱量需8.泊4年消瞇化，跡新城念區(qū)與孔衛(wèi)東宅區(qū)年晴消化絮量較并小，亦消化游速度租相對(duì)洞較慢缺。湛河沃區(qū)住肺宅存較量約74槽1.耗2萬㎡捆，居追各區(qū)虜之首拜，消年化速沿度較務(wù)快，靜存量種消化犧完畢航需8.秧4年，響新城椅區(qū)與少衛(wèi)東寫區(qū)年必消化槍量較太小，賊剩余手存量士消化輪周期叉相對(duì)到較長(zhǎng)。住宅喝市場(chǎng)持競(jìng)爭(zhēng)泰分析炊總結(jié)從各著區(qū)住浸宅成片交均慘價(jià)看室，受壘區(qū)位忽的影徹響，怠新華御區(qū)住案宅均欣價(jià)居聰各區(qū)疾之首寺，住戚宅均繳價(jià)為58置00元/㎡；其蘆次是蛇衛(wèi)東你區(qū)，庭西城想?yún)^(qū)主扇要受線政府紅規(guī)劃引利好緞的影洋響，貫住宅胖均價(jià)55商00元/㎡；湛盜河區(qū)在為各津區(qū)的恰住宅輸價(jià)格經(jīng)洼地領(lǐng)，均蠢價(jià)45賽00元/㎡。新華撇區(qū)住燭宅均復(fù)價(jià)居愿各區(qū)乳之首創(chuàng)，其剝次是椒衛(wèi)東晴區(qū)，扯而項(xiàng)厘目所童在湛同河區(qū)格屬于困各區(qū)撇的住學(xué)宅價(jià)腿值洼恥地，出均價(jià)煙約45食00元/㎡。住宅擔(dān)市場(chǎng)川競(jìng)爭(zhēng)礦分析踐總結(jié)區(qū)域規(guī)劃區(qū)位地段區(qū)域交通區(qū)域配套住宅價(jià)格市場(chǎng)消化速度新華區(qū)衛(wèi)東區(qū)新城區(qū)湛河區(qū)488109447776810646867667510各區(qū)唱住宅睬市場(chǎng)貼競(jìng)爭(zhēng)隆力比嫌較：您新華烘區(qū)〉新城助區(qū)〉衛(wèi)東筑區(qū)〉湛河隸區(qū)。區(qū)域碎住宅脂市場(chǎng)頭分析區(qū)域申住宅速市場(chǎng)前分析千田·新開醋元華庭·金蘭可王朝立威五山華坤·景山懂莊園萬和順世家帝佳·尚城帝佳·英郡郎潤(rùn)·美辰佛光·翠景帳園龍騰莊國(guó)際開源誕首府常綠·桃花扭源豫森·時(shí)代收新城常綠·林溪躺谷中建激嘉天絹下項(xiàng)目侵位置秀水展名居在售待售受規(guī)演劃影咐響，訂項(xiàng)目液所在悲湛河烈區(qū)區(qū)監(jiān)域住可宅基睜本分甜布在揉北部穿，主要頁在神獄馬大餅道、抽新南的環(huán)路蠟、姚揮電大曠道兩槐側(cè)，征南部姨住宅永市場(chǎng)扔基本耀處于顏空白父，項(xiàng)蠅目具掘備發(fā)櫻展住蘋宅物瓜業(yè)的將市場(chǎng)天機(jī)會(huì)挪。區(qū)域功住宅旗市場(chǎng)-產(chǎn)品襲分析30肆㎡60饒㎡90療㎡12六0㎡15性0㎡18強(qiáng)0㎡21沿0㎡金蘭職王朝千田聾新開共元立威葵山帝佳貴尚城郎潤(rùn)·美辰佛光·翠景釣園龍騰割國(guó)際開源雕首府常綠·林溪痕谷中建·嘉天句下供應(yīng)港戶型暢銷滴戶型湛河摟區(qū)主疾力供方應(yīng)戶拍型為60梳-1耳30晶㎡左右西，暢素銷戶太型面退積段滋集中炸在80永-1毯20邊㎡。湛河唇區(qū)住弟宅市嬸場(chǎng)主音力供倉(cāng)應(yīng)戶云型集說中在60材-1弱30摧㎡，產(chǎn)唱品同稍質(zhì)化朋嚴(yán)重乏，暢欣銷產(chǎn)臘品面丹積區(qū)套間為80盡-1我20燦㎡。區(qū)域食住宅堵市場(chǎng)-客戶獎(jiǎng)分析客戶夾市場(chǎng)——通過慨在售裕項(xiàng)目錫調(diào)研求，區(qū)蝦域住費(fèi)宅客私戶目鬧前表濱現(xiàn)出巖以“鉤本地滑為主礙”的坦特征廢，同滅時(shí)受繪市區(qū)向住宅腦價(jià)格蒸較高由影響執(zhí)，接色納部鄉(xiāng)豐分市拿區(qū)外怪溢客鞋戶。區(qū)域傍住宅姑客戶棟主要湖來源喊于本認(rèn)地，非占總每客戶玩的45竄%，其卵次是斜周邊匹縣市訴的客曉戶，非占30已%，同危時(shí)受消市區(qū)禿住宅秘價(jià)格哪較高成影響怨，接懂納部局分市屑區(qū)外姥溢客框戶?？蛻糇《嘁該P(yáng)私營(yíng)趟業(yè)主用及公孝務(wù)員若為主憲，其若次是準(zhǔn)國(guó)企仍職員饅。區(qū)域悔住宅淚市場(chǎng)-客戶魂分析核心客戶公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、國(guó)企職員、教師客戶特征來源：主要來自湛河區(qū)年齡：35—55置業(yè)目的：二改及多次改善預(yù)估占比：50%重要客戶上班族、國(guó)企職員、企業(yè)高管客戶特征來源：來自市區(qū)、周邊縣市年齡：26—40置業(yè)目的：首次置業(yè)及二改預(yù)估占比：40%邊緣客戶受規(guī)劃利好影響帶來的外地客及部分投資客客戶特征來源：其他區(qū)域年齡：25—45預(yù)估占比：10%核心客戶重要客戶邊緣客戶以湛承河區(qū)搖地緣平性客駱戶為遍主，樹以市壟區(qū)及聯(lián)周邊盞縣市條客戶鏡為輔痰。核占心客銜群為逮公務(wù)徹員、墾私營(yíng)健業(yè)主朱、國(guó)樹企職史員、免教師咸為主企，主籍要滿捆足改壓善性稈需求額。住宅盤典型塔項(xiàng)目查分析住宅狹典型態(tài)項(xiàng)目道分析-千田講新開友元千田啟新開積元為其集住洽宅、姑公寓背、酒磚店、攜寫字警樓為裕一體西的綜譜合體德項(xiàng)目姨。建設(shè)指標(biāo)用地面積270000平方米總建面1000000平方米容積率3.68綠地率35%物業(yè)類型住宅、公寓、酒店、寫字樓主力面積40-150平米1-4房開盤時(shí)間2012.3開發(fā)商河南千田實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司均價(jià)4700內(nèi)部講規(guī)劃內(nèi)部溫規(guī)劃淡有高炒層住皂宅、5A級(jí)寫鬧字樓殿、公凳寓、反農(nóng)貿(mào)旅市場(chǎng)圈等，牽沿L型展之開，檢極大庫(kù)地延獎(jiǎng)伸了豬景觀寺面及能商業(yè)左展示圣面。5A級(jí)寫忠字樓籠：31瓶09篇8.栽08平方攪米酒店姨式公安寓：52但35再0.味30平方錯(cuò)米住宅趨：68眾72笨45進(jìn).3音8平方辭米商業(yè)疲：10冊(cè)06兆72班.9挽7平方刑米農(nóng)貿(mào)百市場(chǎng)時(shí)：75渾62叮.4齡0平方井米私家車會(huì)所常：48躁80懲.3褲4平方糟米住宅屈部分寫字耀樓及雷公寓好部分住宅鐮部分L型建網(wǎng)筑形憤態(tài)大摟大延斤伸觀猜景面占及商加業(yè)展紡示面項(xiàng)目帆配套項(xiàng)目線內(nèi)部趟配套佩齊全蔑，娛臟樂休腳閑配宿套、好商業(yè)鳥配套悠、教敵育配耗套一父應(yīng)俱港全。50仇00平米津私家否會(huì)所迫：養(yǎng)侵生SP賞A、沙業(yè)龍館黃、瑜殺伽室癥、健掃身房筐、紅棵酒坊音、雪噸茄室世、多鹽媒體醒、魔童幻樂旗園、爪高爾手夫練表習(xí)場(chǎng)昨、室飾內(nèi)恒宏溫泳期池等燙。恒溫肚泳池80欲00平方恐米農(nóng)冊(cè)貿(mào)市怪場(chǎng)配脖套10鵝00票00平方公米商杏業(yè)配舌套魔幻華樂園38考00平方堆米知雹名大睜學(xué)附嫁屬幼抱兒園春（雙國(guó)語幼翅兒園伏）景觀漏特色項(xiàng)目但通過醒底層淹架空休設(shè)計(jì)爺，塑跟造豐插富的向地形連豎向蒼變化顆，利櫻用景春觀節(jié)膝點(diǎn)，饅注重破人文機(jī)景觀叛空間校的可有參與集性，惠時(shí)尚趴感，寶趣味充性與資文化牌性。愛麗谷絲樂杜園：國(guó)打造誓兒童土休閑扶娛樂前的美蹄好樂固園。阿基辟米德沒廣場(chǎng)敞：融研入生轟態(tài)園欠林理絮論，牙令景鬼觀、容建筑客、人甲文相腥融合泥。五彩滅花徑曾：底冶層架父空設(shè)柿計(jì)，助最大痕限度充地增螞加綠腔化率屑，體射現(xiàn)景特觀性茶。雕塑便大道美：通狠過溪陰流、厲小橋怎、雕瘡塑等嚼構(gòu)筑校人文從環(huán)境釋，體莊現(xiàn)人鹽性化神的關(guān)躬懷。住宅士典型炭項(xiàng)目采分析-帝佳他英郡帝佳姻英郡浮為集株高層屬住宅臘、商爭(zhēng)業(yè)步娃行街獲、星妻級(jí)酒疤店為非一體寄的復(fù)積合化崗功能柳社區(qū)睡。建設(shè)指標(biāo)用地面積80443.4平方米總建面476166.8平方米容積率4.5綠地率40%物業(yè)類型住宅、商業(yè)主力面積70-150平米2-4房開盤時(shí)間2011.3開發(fā)商河南帝佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價(jià)4200元/㎡項(xiàng)目含配套項(xiàng)目教內(nèi)部加配套腦齊全死，具足有商鏟業(yè)配勉套、繡教育紛配套倦、生袍活休施閑配針套等筋。3萬m2的風(fēng)沈情商樸業(yè)街70顏0m窗2的高尤尚主勵(lì)題會(huì)仍所15趟00有m2的幼覽兒園星級(jí)你酒店鵲（規(guī)娃劃中孤）景觀賭特色帝佳稀英郡匪采用兩多重拿庭院牌立體茫圍合鞋式景付觀園恭林。英倫細(xì)廣場(chǎng)左：大羅型休禍閑廣息場(chǎng)、旅花壇畢、臺(tái)輩階等藥歐式押園林枝小品商點(diǎn)綴惰。中央也觀景抓平臺(tái)勸：16棟英擴(kuò)倫建佳筑群堪環(huán)繞舒，多戴重庭戴院立理體圍后合，冊(cè)觀景勺優(yōu)雅道閑適賄。劍橋胞名人孝文化核長(zhǎng)廊待：歐細(xì)式廊染庭設(shè)瓦計(jì)盡濃顯歐韻陸風(fēng)環(huán)情的壘時(shí)尚證大氣共。英倫嬸鐘樓雅：復(fù)僻古鐘喬樓設(shè)擇計(jì)，鋸體現(xiàn)賤時(shí)代車穿越勿感，名時(shí)尚幟與古瘋典交貸融。產(chǎn)品與特色帝佳薪英郡雕創(chuàng)新柱產(chǎn)品恒打造說“子規(guī)母房紐奉”增征強(qiáng)戶上型功陳能，裙飄窗捎設(shè)計(jì)滾增加低了贈(zèng)壓送面扛積。子母漂房：一套龍房包繩括兩切套相反鄰住爆房，回其功相能多叢變，拆適合懼投資世或出棍租。兩房志：飄窗夾設(shè)計(jì)工，大故尺度休的贈(zèng)僑送面公積。住宅訪典型饞項(xiàng)目與分析-鷹城斗商貿(mào)杏中心鷹城兩商貿(mào)塘中心香是集埋購(gòu)物秒中心熊、特爭(zhēng)色步革行街醋、高封尚住阻宅、品商務(wù)裂寫字古樓為將一體弊的綜裳合體懶項(xiàng)目堅(jiān)。建設(shè)指標(biāo)用地面積13.78萬平方米總建面105萬平方米容積率7.6綠地率35%物業(yè)類型住宅、商業(yè)、公寓主力面積60-140平米2-4房開盤時(shí)間2012.3開發(fā)商河南鷹城集團(tuán)均價(jià)5700規(guī)劃叼布局鷹城房誠(chéng)商貿(mào)咱中心譽(yù)規(guī)劃菌了商辯業(yè)中促心區(qū)殼、住許宅區(qū)嚼和特濤色風(fēng)伴情商膛業(yè)區(qū)3個(gè)區(qū)毀域，棟各區(qū)拘域分靈布明冒顯。5星級(jí)毛酒店5A級(jí)寫?zhàn)捵謽巧虡I(yè)教區(qū)住宅猴區(qū)特色既風(fēng)情型商業(yè)俊區(qū)大型民的綜貧合購(gòu)鏈物主抹力店歲是該恰區(qū)域以商業(yè)魔開發(fā)程的重適要組臭成部逃分一區(qū)拉：多培幕電乎影院譯、美例食廣廢場(chǎng)、健餐飲拜店、項(xiàng)風(fēng)情萌酒吧故等；二區(qū)堂：茶志館、轉(zhuǎn)咖啡堆店、驢靜吧編等高層裂住宅蘿建筑碰圍合勻的私劫密住出宅區(qū)項(xiàng)目且配套鷹城測(cè)商貿(mào)睡中心截配套灑齊全螞，具留有商失業(yè)、著娛樂煉、教懇育等涌配套喝設(shè)施蹄。30萬平裹方米慕的商凱業(yè)：引入Sh民op圖pi宴ng祝M匪al禍l的商客業(yè)模究式；集合愈購(gòu)物座、休郊閑、岔娛樂稍、餐匪飲、我旅游傅等五譜大功讀能；設(shè)有職小商警品批奏發(fā)城肅及建患材專散區(qū)。特色棟步行酷街：借鑒亂先進(jìn)展運(yùn)營(yíng)內(nèi)模式撤，融盒合東描西方滲步行例街文微化精明髓；集美遍食、昆休閑稈，娛臺(tái)樂于吃一體妻。私人欣俱樂墊部：高檔乏休閑工會(huì)所數(shù)，健晌身中番心，SP制A會(huì)館名校精幼兒肚園景觀燥特色鷹城晉商貿(mào)他中心械利用娘全景棍式架萬空花懂園打雷造雙佩重主債題式連園林果景觀必。全景豎式架短空花慶園中央噴水侮廣場(chǎng)雙重溝主題繪園林違景觀觀景蛋廣場(chǎng)住宅蒙典型哪項(xiàng)目振分析-建業(yè)缸桂園建業(yè)之桂園澇是一翼個(gè)低響密度趨、低坊容積斜率、群高綠漁化率紹、高道標(biāo)準(zhǔn)成的新船中式挽、高紙層、扭高品睡質(zhì)住彈宅區(qū)思。建設(shè)指標(biāo)用地面積7.26萬平方米總建面26.8萬平方米容積率3.25綠地率41%物業(yè)類型高層住宅、公寓主力面積以2居室88㎡、3居室138㎡為主，戶型整體面積區(qū)間為40~200㎡開盤時(shí)間2011年07月30日開發(fā)商建業(yè)住宅集團(tuán)平頂山置業(yè)有限公司均價(jià)5000元/㎡規(guī)劃血布局建業(yè)躺桂園慘項(xiàng)目雪樓棟襯采用扯圍合賠式布當(dāng)局，撕最大概化保妥證了檢觀景稀、采憂光等依高端叛居住爪品質(zhì)摔要求完，每疫套一個(gè)層住肉宅均令有庭抹院，昌把中緊國(guó)傳婆統(tǒng)的狂院落堤的精蛛髓結(jié)槽合到匠我們與現(xiàn)代永生活慚理念洗當(dāng)中咽。項(xiàng)目邀一期擱為7棟18層高杰層住程宅。浙戶型咱設(shè)計(jì)原有一板房、除二房柏、三刑房、側(cè)四房賀，面曉積從40多平運(yùn)米的快小戶嚷型到16夾0左右條平米蕉不等程，所診有戶陽型都嚴(yán)有良拖好的第采光揮通風(fēng)顏和朝轟向，乘動(dòng)靜育分離牙、干聯(lián)濕分咐區(qū)，延實(shí)用剪率高介。7棟33層高吐層住男宅，燒戶型飯為40鄙-2牲00平米淡一房忘至四步房，逢產(chǎn)品肢豐富爪，具照有極笑高的嘴居住尼價(jià)值模和投棟資價(jià)桑值。一棟32層全遠(yuǎn)能小陣公寓,二期項(xiàng)目泥配套項(xiàng)目門內(nèi)部組配套跪有蘇蠶式特劍色園董林、叼一個(gè)廁四班拘幼兒后園、扇社區(qū)杜商業(yè)叨及相柄關(guān)配定套設(shè)邀施。恒溫后泳池魔幻掩樂園蘇式六特色核園林小哈善佛幼技兒園沿街迅商業(yè)蘇式巨特色返園林產(chǎn)品劣特色建業(yè)男桂園拍戶型己講究會(huì)創(chuàng)新宜實(shí)用銹，靈擾動(dòng)多禽變，貫贈(zèng)送員率高洲，采電光佳朽。3室2廳1衛(wèi)12閑2m皂22室2廳1衛(wèi)86衡m2住宅篩典型粥項(xiàng)目射