年廣州某項目商業(yè)裙樓策劃方案

策劃及銷售架構(gòu)2**商業(yè)項目策劃服務(wù)架構(gòu)

當(dāng)?shù)胤中校◤V州**）策劃總監(jiān)二級市場統(tǒng)籌發(fā)展中心****策劃經(jīng)理策劃師策劃經(jīng)理招商顧問3項目總監(jiān)營銷經(jīng)理執(zhí)行建立溝通平臺制定培訓(xùn)計劃項目經(jīng)理營銷推廣/包裝銷售團(tuán)隊資源配合物料包裝區(qū)域經(jīng)理策劃經(jīng)理燈箱、海報、X架、吊旗、DM等現(xiàn)場參觀PPT講義帶看指標(biāo)成交指標(biāo)獎勵機(jī)制二級市場統(tǒng)籌發(fā)展中心****商業(yè)項目銷售操作流程：4**地產(chǎn)過往操作商業(yè)項目介紹5**(CentaPro)商業(yè)顧問收購利嘉閣深圳公司成立**成立2001年2003年2004年CentaPro整合了**強(qiáng)大的資源，其主力成員擁有多年從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃及商場經(jīng)營管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)主要有：商業(yè)項目策劃、招商、研究服務(wù)。

CentaPro在深圳本地的項目皆為深圳各區(qū)的重要代表項目，所負(fù)責(zé)策劃項目的總建筑面積累計達(dá)460萬平方米，總商業(yè)面積累計達(dá)120萬平方米

6招商成果——百老匯院線、王子牛扒城、Starbucks等招商成果——味千拉面、海皇粥店、陶源酒家、WalkerShop/HOSOPlace、FashionCommunityKitterick、ANTEPRIMA、ATSUROTAYAMA、CallawayGOLFPEARLYGATES、CKUnderwear招商成功案例（深圳篇）**擅長大型主力店的招商，尤其是海外品牌的商家。曾經(jīng)成功擔(dān)任眾多知名品牌的租戶代表。7招商成果——Mannings、Marco&Mari等招商成果——Carrefour、中影南國等招商成功案例（深圳篇）8項目介紹——規(guī)模：占地1.4萬平方米全面負(fù)責(zé)項目前期策劃工作柏東廣場（原東山廣場）東山錦軒現(xiàn)代城項目介紹——地理位置：東山口地鐵站上蓋投資組合：廣州市**房地產(chǎn)發(fā)展有限公司規(guī)模：占地8000平方米，總建筑面積：6萬平方米，招商成功案例（廣州篇）水晶宮式全開放動感商城9——前期規(guī)劃設(shè)計廣州大學(xué)城項目10——招商策劃工作恒寶廣場11項目總建筑面積達(dá)14萬平方米，其中：住宅6.5萬平方米，以小面積三房單位為主，面對市區(qū)實用型家庭；東方文德廣場寫字樓3.2萬平方米，面對市區(qū)中心的中小型企業(yè)及投資者；商場4.5萬平方米，將建成世界性的民族工藝、文化展示、商業(yè)平臺；12北京路商圈又一商業(yè)巨作，占地4萬m2、建筑面積達(dá)15萬m2商業(yè)航母，包括綜合商業(yè)中心、高級酒店、商業(yè)辦公、商務(wù)公寓、文化保留建筑等多種物業(yè)；大小馬站商業(yè)中心**公司現(xiàn)正負(fù)責(zé)項目的前期策劃以及主力商家招商工作，經(jīng)**公司引薦，項目已與新世界百貨簽訂合作意向；項目預(yù)計在2010年正式推出市場；13荔灣區(qū)總建筑面積達(dá)14萬m2的大型商業(yè)廣場；荔灣陸居路步行商業(yè)街**公司現(xiàn)正負(fù)責(zé)項目的前期策劃顧問工作；14廣州市越秀區(qū)北京路大型商業(yè)項目，以網(wǎng)絡(luò)、潮流等新型業(yè)態(tài)組合成廣州市最“in”的購物商場；錦源國際商場項目商場建筑面積達(dá)2.3萬m2，將于2007年下旬推出市場正式招商；15佛山東方廣場工作內(nèi)容：項目區(qū)域市場研究及商鋪商場情況分析項目質(zhì)素分析項目經(jīng)營規(guī)劃概念項目規(guī)劃設(shè)計改善方案目標(biāo)客戶市場分析各項宣傳推廣及促銷策略等方面的策劃項目銷售位于佛山市永安路與錦華東路交界，占地17萬平方米，總建筑面積為67萬平方米，其中商場總建筑面積為18萬平方米。由八大組團(tuán)組成，裙樓為商場，塔樓為住宅。16華林玉器廣場總建筑面積達(dá)到10萬m2的珠寶玉石專業(yè)批發(fā)市場；開售首月銷售額超3億元，首層街鋪售價超過11萬元/m2；17項目總建面積3.2萬平方米，共有三層地下商場，使用面積2萬平方米，設(shè)停車位200多個，其規(guī)模是目前廣州同類地下商場中最大的。于2006年暑假期間試業(yè)，該項目地面部分將建設(shè)綠化廣場，既可延伸人民公園更令城市中心區(qū)域的添一新亮點。動漫星城首月招商面積已達(dá)80%18Ⅰ、思想回歸Ⅱ、市場分析Ⅲ、項目定位分析Ⅳ、業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商策略Ⅴ、**地產(chǎn)優(yōu)勢附錄一：金色家園和龍津路項目商業(yè)裙樓策略建議附錄二：**地產(chǎn)**項目專案組介紹目錄19Pa爽rt犧o界ne糧：思想綁回歸20鑒于絹本項禽目屬芒于*肝*地鞋產(chǎn)住租宅裙偷樓商蕉業(yè)，鳴除了悅基本卵的要虛滿足帳商業(yè)隙地產(chǎn)成功乏招商蹲和經(jīng)廊營的前伍提下恐，*圓*地凡產(chǎn)*佛*項充目專亦案組薦更以提升全整體真項目馳形象和最擊大程秋度上提高嶼客戶澆滿意忌度的基洲本原勢則，嶄通過翼對項瓣目詳鬧細(xì)的休分析手和全尊面的框市場膚調(diào)研巡壽，在充分丸數(shù)據(jù)和*辜*地比產(chǎn)豐富坡的商骨業(yè)地蜻產(chǎn)操鼻作經(jīng)發(fā)驗的支屯持下李，尋辮求出奧最佳尺適合砌本項魂目的避運(yùn)作歲模式作。211.坦1局廣星州市俊商業(yè)摟裙樓諒發(fā)展道演變物業(yè)配套型主驅(qū)型裙樓獨立型裙樓綜合型裙樓利潤增值型后現(xiàn)代裙樓22直接衡銷售帽典型撿案例絮：僑渣宏大牢廈利潤姻增值步型物業(yè)詢配套嗽型樣特點蛙：便抄民服臟務(wù)典型弦案例艷：天泊盛大禍廈、液天寶蜻大廈返租蚊銷售冊典型權(quán)案例歌：名擁匯商掏廈23主驅(qū)次型裙栽樓獨立巧型裙況樓特點猜：專者業(yè)市瓣場方濟(jì)向，見以裙攜樓帶歉動寫而字樓濁銷售典型虎案例縮慧：萬求菱廣榜場綜合釘型裙婚樓特點班：類屑購物承中心沸方向樣，輻宇射人即群廣典型惜案例捏：恒適寶廣諸場特點束：區(qū)孟域性袖高檔嘗配套典型陷案例惰：新印光城閣市廣毅場241.穴2型尋遞求項也目最鼠佳操烘作模漢式銷售不銷嫌售先租剝后售返租艦銷售直接置銷售只租候不售自身胞持有Re沙it股s上盜市√XXXX1、污培養(yǎng)住該商勢場的楚經(jīng)營間，刺激后詳期銷跌售獲典得較馬好的晨回報2、半避免拘該區(qū)林商業(yè)奮氣氛慘較差的現(xiàn)倒?fàn)睿@得仁最佳臣的銷窄售時機(jī)賊；區(qū)域院內(nèi)商麗業(yè)氛詠圍差村，銷對售抗性咬大經(jīng)營進(jìn)、管禍理成續(xù)本相盟對過矮高項目閱體量揮相對定較小襖，裙賄樓性質(zhì)前期比無法唇準(zhǔn)確擱估計獎商場寒的潛在姓經(jīng)營周價值251.蠻3售如乞何實仁現(xiàn)最罩佳操止作模拜式前期希確定抱策略**泄地產(chǎn)招商初期乳經(jīng)營斷和調(diào)笨整商場勒經(jīng)營抹良好租金納提升銷售自身緊持有廳經(jīng)營零一段翠時間26Pa遼rt僵t前wo緣瑞：市場圓分析27優(yōu)件勢**減強(qiáng)大獎的品雁牌號日召力墊，抗厚性相死對較識小；項目杠所在嫂區(qū)域在相對司成熟逗，居擊住氛賣圍濃程厚，燙交通褲便利鼠；項目芹輻射且范圍撐內(nèi)高抄端住秩宅項與目較江多，僚消費(fèi)于力巨胃大；劣弦勢項目價位置襯相對賺孤立賴，兩殘邊現(xiàn)或營商筋業(yè)低曾檔；項目代所在虜路段累商業(yè)煤氛圍訓(xùn)較差鈔，多福個高騾層住鍵宅項而目底差商處于錢空置軟狀態(tài)盛；項目紅負(fù)一學(xué)層所的連接換的*忠*地夸下城沖商場搖經(jīng)營鄙慘淡圓，一稍定程度緒上影群響本貨項目堡負(fù)一座層的剃經(jīng)營喂信心盒；2.逮1稱項捏目S肺WO聽T分惱析28機(jī)知遇本項爺目輻戴射區(qū)芒域現(xiàn)偵有商司業(yè)經(jīng)手營較斑差；區(qū)域推內(nèi)商滅業(yè)趨掉中檔絮配套榴性業(yè)姨態(tài)居活多，庸存在單新商顧業(yè)業(yè)態(tài)救的發(fā)姑展空慚間；荔灣梅區(qū)政秩府將顏**匪路列獅為未抓來發(fā)共展的乓重要及區(qū)域霞之一風(fēng)藝險區(qū)域捉內(nèi)商腸業(yè)氛望圍較杏弱，鐘人流保量不峽夠理風(fēng)想；**姨路及組周邊竊現(xiàn)在塔有空戰(zhàn)地以楚后建妻成項宋目對琴本項目的插沖擊券；292.謹(jǐn)2勸荔寇灣區(qū)壯商業(yè)本格局剃構(gòu)成新大倒新動感小西臟關(guān)恒寶縱廣場十甫結(jié)名都荔灣財廣場名匯牢廣場西城喇都薈302.騰3沒荔翁灣區(qū)蜻主要岡消費(fèi)慕力組諸合長期茄居住魯在此固的“肢老西狹關(guān)”外地豪來此童經(jīng)商音的“版淘金損族”在此脾區(qū)域滋謀求窯發(fā)展穿的“響白領(lǐng)掘”荔灣板區(qū)主秋要消軋費(fèi)力趨組合31周邊前眾多的中摟小學(xué)生人禍群本項裁目住掀宅部分罪及*兄*路區(qū)猶域高鐵端住宅袍小區(qū)人群其他揚(yáng)特定消費(fèi)獸人群**棍北路筐區(qū)域末消費(fèi)奮力構(gòu)善成以本津項目性為圓胞心，待周邊禍2公逆里內(nèi)煙的可能絹性主力信消費(fèi)閱群體32一、紐奉項目葬除將質(zhì)本項都目及到附近滿常住雕居民洽作為才本項搞目的架客戶搭群外區(qū)，更上需要依靠庫自身直經(jīng)營賢特色泉，吸擴(kuò)引更質(zhì)多的弱高端轎目標(biāo)年消費(fèi)按群體建，以實單現(xiàn)項對目經(jīng)被營的斧目標(biāo)莊；二、家項目恒所在抱區(qū)域荒消費(fèi)芽力相殘對旺臥盛，辱除了吊普通尖的消曾費(fèi)者嫂外，紗可在業(yè)而態(tài)組烘合上繩適合崇考慮哪“學(xué)且生”請這一趙較為暮特殊游的消予費(fèi)群效體；啟示33商場名稱地理位置商場規(guī)模功能劃分及經(jīng)營種類主要品牌經(jīng)營狀況經(jīng)營檔次經(jīng)營特點新光城市廣場**中路和中山七路交匯處5層總面積5萬平方米首層：化妝品、皮鞋、珠寶鐘表2層：時尚女裝、配套精美飾品3層：女裝/女內(nèi)衣、童裝玩具、床品4層：男士正裝、商務(wù)休閑裝、男士內(nèi)衣、休閑運(yùn)動裝、運(yùn)動用品北區(qū)負(fù)一、二層：家樂福超市北區(qū)一層：肯德基餐廳北區(qū)五層：海鮮火鍋南區(qū)一層：棒約翰、7-11便利店、仙蹤林、月半灣南區(qū)二層：蘇寧電器連鎖南區(qū)三層：香港NEWWAYKTVESPRIT、G2000、Attitude、百麗、芭迪、周大福、美寶蓮、耐克、阿迪達(dá)斯等經(jīng)營狀況日益轉(zhuǎn)好中等檔次以頻繁的促銷活動和折扣優(yōu)惠吸引西區(qū)人氣2.宅4趴*伏*路密區(qū)域尊主要手競爭玻商業(yè)鏈項目藏調(diào)研秀分析主力豪商家品牌找商家點評偽：主矮力商暖家作非用明繼顯，品牌友商家拜歷經(jīng)至洗牌34商場名稱地理位置商場規(guī)模功能劃分及經(jīng)營種類主要品牌經(jīng)營狀況經(jīng)營檔次經(jīng)營特點新大新荔灣商廈荔灣路彩虹橋4層首層：食品、煙酒、滋補(bǔ)品、藥品、小五金、化妝品、日用品2層：男士服飾、休閑服裝、鞋類、皮具、、手袋3層：女士服裝、嬰童服裝、針織服裝、鐘表首飾4層：家用電器、影視音響、音像制品、通訊器材、體育用品、文具、床上用品等金利來九牧王千色店麥當(dāng)勞等經(jīng)營狀況一般中等檔次傳統(tǒng)百貨，去年底轉(zhuǎn)型為品牌折扣店

品牌遍商家點評通：傳專統(tǒng)百杠貨經(jīng)喉營備鞏受考恭驗，繭轉(zhuǎn)型閉經(jīng)營夏勢在傾必行35商場名稱地理位置商場規(guī)模功能劃分及經(jīng)營種類主要品牌經(jīng)營狀況經(jīng)營檔次經(jīng)營特點萬佳百貨

中山八路10號6層1.7萬平方米首層：國美、屈臣氏、肯德基、美心點心店2~3層：華潤萬佳超市4層：新東方英語培訓(xùn)點西區(qū)3層：太湖酒家東區(qū)2層：元綠壽司店東區(qū)3層：洞庭土菜館東區(qū)4層：陽臺西餐廳（意大利、土耳其菜）東區(qū)5層：牛扒城S&KSPARKLE屈臣氏經(jīng)營狀況佳，廣場經(jīng)常做促銷活動

中低檔次主要依靠中山八的大型高尚住宅和生活小區(qū)，滿足周邊居民日常一站式生活消費(fèi)。

主力銅商家拆品牌閉商家點評剪：餐全飲類訓(xùn)品牌竭商家畏所占桌比重識超過烤一半36商場名稱地理位置商場規(guī)模經(jīng)營狀況金禧大廈商業(yè)裙樓**北路1024號三層臨街長約50米，進(jìn)深約30米；二、三層企業(yè)辦公；首層2家商鋪，且為企業(yè)辦公性質(zhì)荔康大廈商業(yè)裙樓金禧大廈南面，本項目斜對面三層；臨街約45米，進(jìn)深約45米；全部空置**大廈商業(yè)裙樓荔康大廈南邊（緊鄰位置）二層臨街長約40米，進(jìn)深約25米，招租率95％首層：典藝琴行、通業(yè)地產(chǎn)、交通銀行、駿德酒業(yè)、鳳凰旅行社、泰奇食品等二三層：泰奇食品（辦公）2.演5敗本且項目檢同路教段裙刮樓商練鋪經(jīng)密營現(xiàn)廳狀點評甲：商睡業(yè)氛姜圍十柳分淡涼薄，筒缺乏營合理險的定牌位和道主題竭包裝士；37小結(jié)己：*朋*北難路區(qū)銅域商類業(yè)機(jī)觀會及執(zhí)經(jīng)營剖風(fēng)險商業(yè)機(jī)會一、區(qū)域缸內(nèi)裙菜樓商切業(yè)經(jīng)傭營較憐差，刮缺乏濱主導(dǎo)怨地位覆商業(yè)剖和特澆色性短商業(yè)臉，存樣在市產(chǎn)場空限白點制；二、苦高端勉消費(fèi)牢人群銳豐富燃，消渾費(fèi)潛臭力巨止大，仰高端惰消費(fèi)灶場所竟和秤文蓄化性繞消費(fèi)鳥缺乏竭；三、磚居住觸及文賞化氛恐圍濃鐘厚，辣商業(yè)陽傳統(tǒng)張發(fā)展如良好務(wù)；四、銅本區(qū)瘋域內(nèi)鑄城市揭規(guī)劃熊較好提，交望通十炊分便懲利。38一、區(qū)域技內(nèi)商維業(yè)租忠金較梅低，丘目前做整體捏商圈漢經(jīng)營哈氛圍肥較弱映，人墻流量已不夠找理想樹；跌二南、區(qū)病域內(nèi)殃消費(fèi)截觀念糠較傳棋統(tǒng)，民項目孝周邊浸區(qū)域謹(jǐn)社區(qū)津配套誦相對威成熟艙；壁三找、*冰*中窮路及謠離本矩項目岸較近流區(qū)域介存在嬸大量弟待開羞發(fā)項軌目，拘對本海項目姓后期飄穩(wěn)定循經(jīng)營太帶來落壓力租。經(jīng)營風(fēng)險39市場兵現(xiàn)狀喬風(fēng)險帖與機(jī)增遇并有存，項目好裙樓蒸定位很該何租去何散從？40Pa爐rt迎t盆hr馳ee長：定位主分析413.澆1場項疊目定償位及怪業(yè)態(tài)雄組合提升凍最終濤銷售茶時良好寧的商愈場租躲金提高桌**客戶隆滿意殘度獲取蛇良好卵而穩(wěn)歸定的租侵金收料益最大挺程度獨上吸引撕人流凸現(xiàn)偽**特色態(tài)品牌樣文化差異警化特蓮色經(jīng)結(jié)營，挖掘悄空白因消費(fèi)瞞點定位嗚依據(jù)423.鮮2報消費(fèi)容群體易構(gòu)成本項嘗目住警宅客委戶、虜**滴、荔皮康大床廈、暢金禧問大廈吸、皇急上皇粥大廈卷、華晌業(yè)大廳廈、睬康怡禮居、李偉業(yè)乳閣等增周邊段20宴0米咱內(nèi)小賢區(qū)人睬群及倡眾多旦中小騙學(xué)生剝?nèi)后w核心奏客戶重要躬客戶**浙北路袋、*飲*中首路中背山七泛路、待龍津站路沿赤線等送此區(qū)艙域“磚老廣喉州”艙居民邊緣都客戶該區(qū)址域內(nèi)局的專誓業(yè)市牛場的會“淘門金族后”及誼部分暢白領(lǐng)置人群偶得旋客戶荔灣沒區(qū)其焦他中您高端降消費(fèi)掘群體某及偶壞過消賭費(fèi)群愚體等43“老徐西關(guān)案”1、患主動蝦消費(fèi)阿力有做限；2、地被動婚性消舟費(fèi)較豆大（受刷其父罰母控糊制）向；3、六文化朱與藝躺術(shù)類員消費(fèi)比員重占姐大；3.品3飄客條戶消平費(fèi)群禿特征1、翻喜歡棚時尚罩消費(fèi)歸，面子繳消費(fèi)找和交彼際消費(fèi)比著重較娛大，呢注重品牌曠消費(fèi)終和附否加值消費(fèi)櫻（如購貢物環(huán)苗境等）；2、切消費(fèi)閘觀念差前衛(wèi)殊，較能群接受耕新鮮撞的觀少點和消英費(fèi)習(xí)免慣；3、蘋注重填文化景和健叉康消費(fèi)研，小脈資情顯調(diào)比兆較突出柄；1、絲式喜歡舒就近撿消費(fèi)陽，具有先濃厚倉的西跪關(guān)情結(jié)酒；2、挎注重鍵家庭屢觀念菌；3、索崇尚躺茶樓駐文化火，茶市課消費(fèi)冠長旺不衰倉；4、六注重慎消費(fèi)骨的性價比筐，即抽俗稱的“休平、局靚、正”儀。淘金謎族與高級押白領(lǐng)中小腸學(xué)生貌群體443.痕4岡項逆目功攔能定柜位高檔周裙樓剃商業(yè)綠，文爪化特析性濃以厚集生活曠配套喊、健為康、閃文化旁、休亞閑娛爸樂消蓬費(fèi)為一兄體的征社區(qū)期性高礦品質(zhì)晨生活檢商業(yè)配中心**地產(chǎn)高端住宅項目裙樓缺乏高端、文化性主導(dǎo)商業(yè)該區(qū)傳統(tǒng)裙樓商業(yè)經(jīng)營慘淡消費(fèi)力旺盛，可挖掘高端消費(fèi)群體453.默5駁功結(jié)能定梁位理賊由與庭分析休閑摸時尚待消費(fèi)高級篇社區(qū)闊配套區(qū)域峰性商標(biāo)業(yè)中耍心健康點、文僅化消餡費(fèi)社區(qū)網(wǎng)商業(yè)銅，服鳳務(wù)整紛個社區(qū)更，增染強(qiáng)小毒區(qū)品質(zhì)，廳凝聚皮**浴客戶煉的品牌株忠誠破度及而提升謀客戶滿時意度腳；擴(kuò)大存項目叢的輻月射范圍，閃吸引糠該區(qū)貸更多瘡的高端睡人群目來項禁目消是費(fèi)廣州舒的亞迷健康纏人群匯數(shù)量龐玩大，忘廣州帖人對遙身心健川康的銅關(guān)注腿逐漸銷的成為漢新的勝消費(fèi)御點。帶動虹整個命小區(qū)濁域商坦業(yè)發(fā)展正，增語強(qiáng)*破*企列業(yè)社會槐號召股力；項目介功能46考慮隙到*竿*地曉產(chǎn)為是行業(yè)油領(lǐng)導(dǎo)姥者的榨角色稱和其灣本身獨特尊的企閥業(yè)文故化及風(fēng)品牌息形象，我棉們在葉項目江形象傻點位對的策吧略思罪考中宵，以搬不背鳥離*旁*地給產(chǎn)文瞧化特蹈性為稿基本英，并凳充分籌發(fā)揮膜**趨地產(chǎn)撞在市震場中很形成初的**熱文化，充分港結(jié)合斃本項誰目整度體情脹況和止所在迅區(qū)域長市場筆情況傅，做生出最易適合娃本項現(xiàn)目的篇形象損定位伯。3.熱6話項茂目形善象定多位47項目匪功能區(qū)域回商業(yè)禍中心高級澆生活遭配套健康壩、文笨化消注費(fèi)休閑耽娛樂睛消費(fèi)健康勿向“尚”時尚健康獨特眼球高檔**襪品牌形象紅表現(xiàn)水點以時片尚、腦健康坐為主貨導(dǎo)形籌象樹愧立本檔項目像獨特羞的經(jīng)撲營方咸向，拌實現(xiàn)墾差異肥化經(jīng)驗營特概色；壤同時湊以健喬康的邁形象殲示人楚，也隆能同薄**陣的企奴業(yè)形產(chǎn)象實怕現(xiàn)較側(cè)好的撐融合淘。項目礦整體煤形象楚：48Pa票rt差fo蓬ur煙：業(yè)態(tài)聲規(guī)劃及招決商策星略494.述1快項目柱業(yè)態(tài)精組合妖原則突出冬項目零的文榨化性澇、健板康性駕的高嫩端消介費(fèi)的臥同時鞏，亦要考塔慮到鑄作為才社區(qū)縣商業(yè)賴配套挽的合絕理規(guī)詳劃引入跡經(jīng)營織能力忘比較規(guī)強(qiáng)的能商業(yè)赤業(yè)態(tài)惑，以卵提高苗商場捉整體的經(jīng)鬧營能糾力，槐減少亞開發(fā)左商自斬身經(jīng)嚇營的序難度有效鍋控制蘆品牌途店鋪釋和非鑒品牌林店鋪惱比例班，爭拉取項膊目利潤最寶優(yōu)組帽合；50主力避商家搬構(gòu)想抄及引妨入理測由特色團(tuán)生活巷消費(fèi)命，提升奧項目鉤檔次高級暑社區(qū)偏配套帶動狀商場始內(nèi)人傻流突出傘項目肚的人泰文特束性；周邊憶眾多略的中烏小學(xué)凝生群備體打造土高級型休閑毅配套4.踐2趟業(yè)單態(tài)組蛋合策葬略高級榨休閑視類餐失飲銀行窯、便迎利店容等高忍級生活境配套大型桃特色職餐飲鋼琴椒培訓(xùn)冶、樂群器行殺、書嫁吧等藝吹術(shù)休爸閑中勿心品牌西SP組A體檢驗、粘健身杰中心業(yè)態(tài)交組合召比例庸:向生活冰配套諒30煮%卡餐輝飲2捕5%敲休閑掉文化婚45屈%51樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)備注負(fù)一層樂器行、書吧等業(yè)態(tài)利用項目鄰近東風(fēng)西路市少年宮的優(yōu)勢，結(jié)合項目定位的文化特性首層銀行、通訊、咖啡屋等商務(wù)配套以及美容、便利店等生活配套業(yè)態(tài)以滿足本項目住戶的日常所需為主，其次利用緊靠區(qū)法院的現(xiàn)狀，經(jīng)營部分配套業(yè)態(tài)二層鋼琴培訓(xùn)中心、英語培訓(xùn)中心、創(chuàng)智天地等文化主題及Subway健康餐飲凸現(xiàn)項目的文化和健康的主題形象三層大型中餐及健身中心吸引人流的同時凸現(xiàn)項目健康時尚的主題四層SPA及瑜伽會館針對本項目的高端消費(fèi)人群的娛樂、休閑、商務(wù)消費(fèi)4.閱3運(yùn)業(yè)恢態(tài)布綠局方少案52負(fù)一伏層業(yè)捕態(tài)分爐布書隔吧西式拒樂器浪行搖滾樂器參考志圖片53目標(biāo)商家二層品牌餐飲樓面入口咖啡店發(fā)型屋便利店西餅屋茶莊移動客服店銀行首層業(yè)態(tài)分布圖（品牌店）旅行社紅酒屋54首層野業(yè)態(tài)溪分布屋圖（歪非品網(wǎng)牌店鞏）南北姓區(qū)（沒生活怒配套堤）：藥房癢、零命食、煙酒涉專賣籮店洗衣普店、福利糠彩票鏈投注裹點、純凈對水配娃送點揀、中心茄區(qū)域擇（時焰尚區(qū)綁）：美容末美甲遮連鎖忍店眼鏡夜連鎖牲店、服裝氣飾品景、音像蝦、書盟籍、保健半品55二層吊業(yè)態(tài)百分布踐圖品牌肺快餐參考揭圖片少兒國英語教育抽中心創(chuàng)智滴天地（少掌兒智蠅力開膛發(fā)中污心）兒童德攝影專門擦店少兒教育書店模型玩具琴教典中心56三層旗業(yè)態(tài)粱分布倆圖健身洗中心參考拘圖片大型懲中餐57SPA、瑜珈會館四層戶業(yè)態(tài)歸分布雨圖584.場4深周驢邊地唱段租洪金價鑰格分芬析龍津向中路地段標(biāo)示顏色租金水平中山七路200-250元/㎡龍津中路90-120元/㎡**中路120-150元/㎡長蜓壽伏路龍津因東路康王中路康王北路中騰山乎七磨路本案594.男5召項目堅周邊盜競爭董個案細(xì)租金短水平協(xié)分析龍津警中路長框壽盜路龍津齊東路康王中路康王北路本案新光指城市腳廣場中局山洲七蘋路**拜城個案區(qū)位租金水平近地鐵站140-150中間地帶120-135遠(yuǎn)地鐵站80-100首層230-250二層100-150三層50-60**愚城新光桐城市廣卷場（南玩區(qū)）604.專6扯部分脹商家家租金此水平脈參考店名租賃標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）租期（年）承租面積（㎡）消費(fèi)水平（元/人次）subway250-3505-8150-25030-40spa40-5010150-200150-200健身俱樂部45-555-81500-200035-50外資銀行150-25010-15500-1000----OK便利店150-350540-15015-257-11便利店130-350540-15010-20天天洗衣100-1503-520-7020-30東海堂西餅店120-2304-525-7010-30614.梳7好項目緣瑞周邊訪商鋪淋個案主租金韻水平餃分析地段面積（㎡）價格（元）單價（元）東風(fēng)西路（荔灣路口）2562500098東風(fēng)西路嘉和苑首層5311130210東風(fēng)西路（**路口附近市西路（鞋店）192500130西華路東段首層1051000095西華路467號皇上皇首層398580220光復(fù)北路地產(chǎn)中復(fù)北路（近中山七路）465198113龍津路323號688000118龍津中路（近**路）162320145龍津路東路（副食店）30288096荔灣北路119號15鋪12016500137荔灣北路（近東風(fēng)西）72600083**中路臨街鋪45550000109寶華路47號隆紀(jì)酒樓首層22042000191恒寶廣場負(fù)二層0068鋪7568839107鋤年4餡月實比地調(diào)蔥研個瞇案數(shù)論據(jù)624.帽8乳項歌目租悉金定旗價依據(jù)螞上述選對項暢目周腰邊的季商業(yè)呆項目濱租金攤價格宜分析換，加逢以市驢場經(jīng)搞驗分泊析，折得項列目首跳層的評估怎租金診均價惰幅度如下喇：項目名稱**城新光城市廣場龍津中路中山七路**中路**北路租金水平100～150180～30080～120200～250120～150100～120評估租金首層臨街鋪位200～230單位紫：元玻/㎡病·月634.仙9隆項目優(yōu)各層欄商鋪凝租金據(jù)定價樓層租金均價幅度負(fù)一層80-120元/㎡·月首層200-230元/㎡·月100-150元/㎡·月二層100-130元/㎡·月三層50-60元/㎡·月四層40-50元/㎡·月根據(jù)淚項目鏈周邊吹其它部項目欄租金認(rèn)水平勤，我削司計屋算得傲出項優(yōu)目各裂層的燙商鋪陷租金奴均價再幅度梳如下繁：644.濾10孤三貨年后列出售按收益慌分析按照株我司數(shù)操盤棒經(jīng)驗罰，合貧理的限招商秤及妥賽善的綢經(jīng)營排可以但使一壺個新煮場在和三年掩后，租金賽年遞昨增率腔達(dá)5殿%，根棚據(jù)現(xiàn)溝在商烈業(yè)市蠟場反掌饋的叨信息項，投槍資者吵對商逮鋪投莫資回短報率絕的期妹望值沫定在7%為樂膜觀回類報，營預(yù)袋計三噸年后外售價狗：樓層售價(元/㎡)首層臨街鋪36000~41000內(nèi)街鋪25000~27000二層--------18000~23000654.暈11跟目標(biāo)映商家糖簡介目標(biāo)商家商家簡介Subway來自美國的健康快餐連鎖，以健康食品為主發(fā)展方向，產(chǎn)品以定制式三明治和涼拌沙拉為主稻香酒家來自香港的中式餐飲連鎖集團(tuán)，以提升中式餐飲形象為己任，以“好食、抵食”為經(jīng)營宗旨外資銀行鑒于近期中國金融業(yè)的進(jìn)一步開放，外資銀行加快了在國內(nèi)各大城市擴(kuò)點步伐力美健健身俱樂部連鎖式大型健身會所，在廣州、上海、東莞、深圳擁有眾多的連鎖機(jī)構(gòu)，以“專業(yè)、健康、尊貴、時尚”為宗旨664.禿12繁項目學(xué)招商妄策略鈔及執(zhí)亮行招商霧組織尊的原鴨則●尋找剝符合本案乓市場策定位拔要求的商悔戶；●優(yōu)先境引進(jìn)宮主力租店，嫁靈魂絕店；●熱點領(lǐng)平均攪分布復(fù)、層頓層有惑賣點搬；●統(tǒng)一她招商純、統(tǒng)算一管融理、冒統(tǒng)一寬規(guī)劃澆、統(tǒng)錫一形問象。67第一巡壽步、客源娘篩選。**孕從一辛手市滔場與屬二手萍地鋪耍已經(jīng)斯掌握朽的客習(xí)戶資榆源中封篩選邪出閉符合律本項鄰目商背場招造商條袖件的奴客戶叉進(jìn)行妨點對素點推盡薦，康主力射店主迫要通集過這種形直式，竹同時墳**孔在推責(zé)廣過艷程中托產(chǎn)生酷新的錫客戶粘，也嚇是需居要重駕點推貴薦的對象澆；第二龍步、約見在客戶。贈送抄本項岡目商秤場宣壘傳資仰料，拐約定咐地點朝進(jìn)行現(xiàn)初步起推薦聽，內(nèi)躺容悠包括春項目須參數(shù)東、商號業(yè)氛堤圍、脈招商葵政策百、同詳類項灣目之疊對比泳優(yōu)勢職等；第三扔步、現(xiàn)場飲考察。篩選青入場遭經(jīng)營繪意向添較強(qiáng)爬之目簽標(biāo)客拔戶考箱察本型項目洽現(xiàn)場食，達(dá)成初妥步合么作意籃向；第四化步、后續(xù)筍跟進(jìn)?，F(xiàn)場煉考察乏過后餃，篩并選出惱沒有引明顯藍(lán)抵觸殖態(tài)度甜之目途標(biāo)客驢戶繼孫續(xù)盡跟進(jìn)己，促鞠其盡頁快確啞定進(jìn)丑駐決幼定；第五建步、確定血意向。經(jīng)過核反復(fù)必推薦鋒，決正定進(jìn)閑駐經(jīng)神營的烤客戶鞭，進(jìn)肯入現(xiàn)漲場合御同簽逗訂程則序。4.賣13城招商造流程6808年06月08蠶年0褲8月招商褲工作體開始悉籌備招商棋工作正式誦開展完成幣品牌平商家傷的招涌商工石作08仿年1泄2月吸客幣階段強(qiáng)攻丸階段消尾撓階段4.碌14帝招商示時間倍節(jié)點托及策澆略篩選美商家主動精出擊妙，重耕點接殼洽大避型品根牌商驗家跟已態(tài)經(jīng)達(dá)植成共蠶識的溝品牌和商家咳簽訂寫意向覽合同利用陜已經(jīng)絡(luò)簽訂梨的部抬分品侵牌商逗家吸脾引其內(nèi)它品休牌商投家現(xiàn)場生招租伙，以色品牌喇商家欣的進(jìn)翠駐吸弊引零備散商塵家，咱解決糞內(nèi)街毒鋪位想的招沾租難述問題69Pa逐rt仗f蔥iv思e：**宏優(yōu)勢70客戶阻網(wǎng)絡(luò)日韓場市場香港紡市場互聯(lián)鄰網(wǎng)絡(luò)廣州坐市場國內(nèi)間市場**廣州客戶資源一手市場**倘國內(nèi)各分拜公司客戶但資源二手市場雅虎網(wǎng)易新浪搜狐**香港公司香港同業(yè)協(xié)會**近招商淘客戶捐網(wǎng)絡(luò)洽圖71媒體野優(yōu)勢**或二手究分行張貼棚海報**蜓地產(chǎn)子雜志及周傷刊等貞自發(fā)軟媒介**幫地產(chǎn)蓄網(wǎng)站姨及部分拘合作亮伙伴乞網(wǎng)站其他剝少量挨常規(guī)爹媒體72**竄長期顛合作釣伙伴Su泡bw素ay物健康粉餐飲培集團(tuán)尿；Ne短wa捷y娛朽樂連薄鎖機(jī)挽構(gòu);加州訓(xùn)紅K或TV性;肯德黨基餐鋸飲集旱團(tuán)；麥當(dāng)獲勞餐矛飲集答團(tuán);中森練名菜略;西關(guān)除人家?guī)?；愛樂擺藝術(shù)擔(dān)培訓(xùn)處;中國滑移動催。73**剩長期鐵合作嶄伙伴屈臣且氏；萬寧青;清水參居;OK陣便利材店;7.訓(xùn)11阿便利慎