房地產操盤實戰(zhàn)攻略精講案例

決勝之道

——房地產操盤實戰(zhàn)攻略二00八年三月目錄

Contents房地產運作的關鍵產品定位及產品魅力化策劃整合營銷傳播目錄市場調查及市場定位戰(zhàn)略定位及形象定位謀略在前贏在執(zhí)行謀略篇之一Part

1市場調研市場調查及市場定位市場調研目的：客群定位產品定位價格定位推盤時序Part

1市場調研總體思路計算市場容量分析產品需求預測銷售價格確定推盤時序Part

1市場調研城市總體經濟概況城市房地產市場發(fā)展分析區(qū)域房地產市場發(fā)展分析基地條件及SWOT分析城市概況城市經濟居民生活城市規(guī)劃鎖定購房階層Part

1市場調研城市總體經濟概況城市房地產市場發(fā)展分析區(qū)域房地產市場發(fā)展分析基地條件及SWOT分析近幾年房地產運行情況分析近期房地產市場運行情況分析各區(qū)域房地產市場概況簡析房地產市場未來走勢分析鎖定購房階層Part

1市場調研城市總體經濟概況城市房地產市場發(fā)展分析區(qū)域房地產市場發(fā)展分析基地條件及SWOT分析區(qū)域房地產市場發(fā)展沿革區(qū)域房地產市場運行狀況分析區(qū)域在售項目調研區(qū)域房地產市場未來總體走勢分析鎖定購房階層Part

1市場調研城市總體經濟概況城市房地產市場發(fā)展分析區(qū)域房地產市場發(fā)展分析基地條件及SWOT分析鎖定購房階層Part

1市場調研方法一：根據歷年城市房地產銷售量預測明年需求量方法二：分類需求預測法

自動需求：新增人口的居住性需求

城市化發(fā)展需求

主動需求：居民換房的需求

被動需求：拆遷戶的需求方法三：…………對以上各種方法得出的結論進行加權統(tǒng)計分析預測：該城市未來市場容量總體市場容量區(qū)域市場容量本案市場容量鎖定購房階層Part

1市場調研方法一：歷年比例分析法

區(qū)域需求量＝城市需求量×該區(qū)域購房比例

（近幾年該區(qū)域商品房銷售量所占城市總銷量的比例走勢預測）方法二：問卷比例分析法

區(qū)域需求量＝城市需求量×該區(qū)域購房意向比例

（通過問卷調查了解居民選擇去該區(qū)域購房的傾向比例）方法三：方法四：…………對以上各種方法得出的結論進行加權統(tǒng)計分析預測：該區(qū)域未來市場容量總體市場容量區(qū)域市場容量本案市場容量鎖定購房階層Part

1市場調研供需對比

供不應求：供給缺口為本案未來的推盤體量

供過于求：判斷本案未來銷售基本底線總體市場容量區(qū)域市場容量本案市場容量鎖定購房階層Part

1市場調研產品供需變化歷程（各戶型市場供給/各戶型市場需求）目前產品供需分析（各戶型市場供給/各戶型市場需求）未來產品供給分析（未來市場各戶型供給情況分析）各產品市場表現(xiàn)分析未來客群偏好分析戶型定位鎖定購房階層Part

1市場調研產品類型偏好戶型偏好面積選擇各產品市場表現(xiàn)分析未來客群偏好分析戶型定位鎖定購房階層Part

1市場調研產品總體選擇戶型配比面積設置戶型設計注意點…………各產品市場表現(xiàn)分析未來客群偏好分析戶型定位鎖定購房階層Part

1市場調研依據一：近三個月項目所在區(qū)商品房住宅均價；依據二：項目所在區(qū)各項目銷售情況：銷售價格、銷

售狀況及原因；依據三：市場比較法：選取項目3－5個依據四：問卷調查法依據五：成本定價法依據六：…………項目現(xiàn)可售均價未來價格漲/跌幅預測預測本案未來市場價格鎖定購房階層Part

1市場調研依據一：項目銷售期的市場競爭環(huán)境

◎全市房地產市場未來競爭環(huán)境

◎項目所在區(qū)域的競爭環(huán)境

◎項目所在板塊的競爭環(huán)境

◎與本案同類產品的競爭環(huán)境依據二：未來價格總體走勢判斷

促進上漲因素分析

宏觀經濟

區(qū)域經濟

城市化進程

購買力

消費者預期

城市建設

土地、建安成本 …………

抑制價格上漲分析

政策調控

市場供給增加

消費者/開發(fā)商預期 …………依據三：本案未來銷售價格漲/跌幅

◎線性回歸法預測未來漲/跌幅;

◎近幾年全市房價的平均漲幅預測未來漲/跌幅;

◎近幾年項目所在區(qū)房價的平均漲幅預測未來漲/跌幅;項目現(xiàn)可售均價未來價格漲/跌幅預測預測本案未來市場價格鎖定購房階層Part

1市場調研本案未來市場價格=

項目現(xiàn)可售均價×房價未來漲/跌幅項目現(xiàn)可售均價未來價格漲/跌幅預測預測本案未來市場價格鎖定購房階層Part

1市場調研依據一：總體經濟環(huán)境

政策方面

城市規(guī)劃

城市發(fā)展 …………依據二：城市重點項目建設進度依據三：未來市場競爭環(huán)境分析依據四：未來需求量預測依據五：…………推盤時序分析依據開發(fā)時序建議鎖定購房階層Part

1市場調研1、開期發(fā)秩廣序安粉排2、開瓣發(fā)時顛間安簡排3、開肺發(fā)量柴的進采度安掀排推盤時序分析依據開發(fā)時序建議鎖定購房階層Pa小rt1市場掀調研謀略潑篇之堵二Pa觸rt2戰(zhàn)略其定位側及形活象定虧位戰(zhàn)略碗定位及形象化定位定位砌是對愛項目浩在市將場營哀銷中城的戰(zhàn)求略、冶策略破、戰(zhàn)眉術等印一系母列概床念問撐題的某明確稿界定分。戰(zhàn)捷略定乘位是在突出舟一個孤項目燭最典渠型、睬最主錯要、氏最關嚼鍵的偵特征細或核辮心，燒是從撫宏觀喂、整愚體來培把握晝項目駕發(fā)展珍的策權略，洋從理全念切槐入，如以對撕大勢路的把恒握和鑰相關愈資源圈的整妖合利紡用來瓶提出且項目道的整體糞發(fā)展再思路，定位詞以唯粒一性攤、排筑他性層、權支威性冶為基吊本原衡則。何謂盈戰(zhàn)略慶定位Pa個rt2戰(zhàn)略貓定位字及形刊象定呈位戰(zhàn)略瘋定位泉方法大勢似把握—出思勸路理念倡創(chuàng)新—出定綱位策略勸設計—出方撞案資源慰整合—出平辦臺在宏柳觀大瘦勢把爆握的惜前提知下，匙根據戰(zhàn)每個研企業(yè)投的不測同特磚點，勞找到播適合吃其的材發(fā)展招思路技。大寶勢把既握包互括中窗國經鉗濟大纖勢，釘區(qū)域捷經濟冷大勢諸，區(qū)葉域市剃場需烤求大握勢，創(chuàng)區(qū)域墻行業(yè)赴競爭踐大勢盛和區(qū)灣域板憤塊文嚷化底望蘊。思路撞確定潮后，令選擇喜擺脫璃同質聾化競帖爭的偏迷局陡，確估定差努異化慌發(fā)展鳳的突酬破點辟，總救結、抽提取弊出一扒個能漁體現(xiàn)攤并統(tǒng)釣帥企竊業(yè)或生產品室發(fā)展釣的靈速魂和淡主旋翅律。秘理念擁創(chuàng)新籍包括貫概念召創(chuàng)新育、預絡見創(chuàng)劑新和晌整合逃創(chuàng)新尼。量身筋定造奪，針昏對項供目特稻點設籍計一妨套科析學的籍、獨壤創(chuàng)的仍、有悶前瞻餡性的扛，且脅具有碼可操釀作性處的對免策方紋案。吃策略年設計策包括龜項目質總體緞定位尼、項暈目理湯念設鎮(zhèn)計、朽項目濃功能訊規(guī)劃羅、項遞目運壞作流嘉程、頃項目枯經營蹤蝶思路親和項憶目推紹廣策笑略。幫助夜項目液整合安內外廟資源較，包學括整揮合各旨種專峽業(yè)化去公司興的力盡量，杰創(chuàng)造縮慧一個老統(tǒng)一冠的操宇作平劫臺，宴讓各腳種力班量發(fā)灰揮應荒有的點作用勾。資毒源整咬合包溝括企脊業(yè)內坑部資靈源整縣合、餐企業(yè)湯外部垃資源茫整合腫、行潑業(yè)內牢部資程源整爛合、波行業(yè)誕外部叔資源嫂整合鼻。東海墊濱城該前期饑戰(zhàn)略他定位.p揀pt；香河蛇戰(zhàn)略蜓定位潛報告痛（08祥-1鐮-1飲3）.p版ptPa談rt2戰(zhàn)略霞定位恥及形閃象定晝位亦指室項目補的品莊牌形氣象定醬位，蠟它是律項目蛾在消泄費者狐心中踩留下匹的印順象以裝及聯(lián)仆想。它首浴先承慮擔著剝表現(xiàn)撫產品早、告僵之信廣息和隆塑造莖形象殖的功友能，各最后壞達到弱促進遵銷售廢的目壯的。優(yōu)它是唯開發(fā)刪商要克在消值費者出心目腳中塑摸造的券東西銷，具筍有更鐵多人林文的廚或形暮而上糠的意妨味。主要胖是通唉過對冒包裝臭九大其核心朵信息矛要素己進行菊提煉愚，充掛分挖挺掘項拍目優(yōu)路勢資獸源，跌它是吼一個系統(tǒng)芽工程，是顫貫穿彩整個遵推廣抗過程摔的一楚個主仿題與栽靈魂誰。同嫌時房顧地產況廣告滲要具行備“茂有效板性”笨就必維須因仆地制爐宜、溜因人舞說話漠，所炎以它蔑也是西一個動態(tài)珠的體阿系，隨猴著地枕域、嚼時間攻、市差場形準勢、深目標術客戶洞等的膊變化戲而靈童活調悟整。形象少定位扇必須捧具備沖“權威木性、牲唯一暑性、蠻排他醉性”。形象裙力、斥產品趣力、拼利基尾訴求抗力三杏力合牢一，事威力棵無窮形！何謂層形象張定位Pa駁rt2戰(zhàn)略劑定位亮及形談象定企位項目梅包裝融的九侄大信豎息要紋素框漲架Pa悼rt2戰(zhàn)略鏟定位另及形幕象定竄位案名盡是樓騾盤的捎點睛韻之筆,項目惑的營懷銷與地項目唱核心寶價值敵與案姜名都顯有很算緊密百的結族合，咐一般房誠項目侵案名牧都是洗經過廈精心理策劃,對項液目核患心價訪值進拋行了妥充分麗的認挪識后伍再提玻出的筐，是伶項目蹄的濃捉縮體助現(xiàn)，日適宜有切意攜的好累案名昌不僅疊蘊涵次項目總的內愁涵，常且念敘起來阻朗朗回上口份，富圾有傳膜播力殖。形象相力之婚一：案名臟及LO唱GOPa盼rt2戰(zhàn)略歇定位距及形縮慧象定胳位是否胃與項兔目特昨點與挽定位逼密切晃相關相，好腦的案摩名是打項目局屬性疤和精屈神的憐集中桿體現(xiàn)介。能否魔起到渡有效語作用艇，即虛易認輪識、呢好記協(xié)憶、股多聯(lián)莖想；能否戰(zhàn)有效伶區(qū)隔避競爭僻對手氣，即拳在消系費者坦心中筒給項采目一盤個市荷場定升位；能否石提升卡傳播谷效果你，即籌塑造仗一種撫使命無、價記值、覆榮耀申，起吩到誘謠導效州果。衡量喝一個課案名部的優(yōu)外劣取笛決于贈以下所幾點Pa粗rt2戰(zhàn)略戲定位村及形回象定愁位大學嘴：人類巾永遠冠的精技神家莊園、桌創(chuàng)造華性思奶想的將發(fā)源浴地！齊大學梢城，杏最具鴨文化惱價值出的居列住環(huán)櫻境、臭城市鼠未來敞的文砍化魂溝魄！畏具有90年歷世史、經蜚聲側海內業(yè)外的吵集美慰學村畏、大質學城梨是本陰項目市無法飲復制寬的人厲文資粗源和桶品牌陵優(yōu)勢讀，體建現(xiàn)著滿本項判目獨未有的籠區(qū)位俱優(yōu)勢魄和人卡文環(huán)庫境！康城亦：地中箏海邊蛛美麗著的歐也洲風毯情小浸鎮(zhèn)，垂?jié)庥籼罨▓@渾綠色秧風格數的建鐘筑勾吩畫出繭了人灶文藝洞術的熔多樣待性，銜無處膛不體園現(xiàn)著亞當地鴿豐厚幅的資唯源與鼠優(yōu)越替的人疤居環(huán)斬境，銷是人小們夢桑寐以勒求的呀生活員樂園蕩。用威康城零來命濤名本敬項目病，有想著“孝生態(tài)派、健系康、弄運動槽、活波力、觸愉悅懶等”述的豐銷富想惹象空灰間，洲而這勒與本北案生簽態(tài)、努人文顆型產腰品定強位也食是不豬謀而鉗合！大學婦康城噸：健康斷的人腎居環(huán)捎境+深厚存的人呢文底俯蘊+生態(tài)忘的景斷觀設受計=現(xiàn)代汽生活趴樣板肅城夏商·大學暗康城剛：有效遵嫁接習項目拆與夏茫商地他產夏橡商地教產品病牌，蓋通過欠項目這品牌牙充實服豐富告夏商我地產降的整毀個品青牌戰(zhàn)縫略。案例數：夏商·大學善康城Pa價rt2戰(zhàn)略嶺定位幣及形柄象定泄位LO光GO本LO敞GO以抽扣象的骨五色沫花瓣啞所代晶表的耳金木善水火甚土五墨行圍壩合而存成，慶抽象孝的造碗型富霧于藝湯術底震蘊，礙園型摔圍合冷代表誘美滿爐和成駝功，腫花瓣輕象征塔本項旨目綠壓色生舞態(tài)理通念，表舞蹈堆般的于形態(tài)唱和陽堪光、帶明快搜、鮮秘艷的雅色彩知，賦循予LO軌GO以現(xiàn)怪代美圾感，鹿整個它圖案置簡潔難明快御，動孝感而尸現(xiàn)代律，與齡現(xiàn)代雞人的購審美獻品位淺同步術流行盛，所育有設蛋計元恢素共繁同把意“天適共生鑼機舞利，人扎居好慶家園長”的休現(xiàn)代鳳理想元生活家演繹餡淋漓環(huán)盡致匠，過析目難險忘而碧又意裁味無桐窮！Pa債rt2戰(zhàn)略結定位例及形奧象定次位行銷狠概念奶是項購目基焦本屬豬性的蛇核心仔定位廳，是卷從精斯神層珠面和勇物質服層面方對項央目屬部性的召一個劣基本消定位謠，“咳行銷膀概念飄”需蒙同時蹤蝶具備淹“唯捆一性肯”、周“排恥它性傲”、款“權丸威性杏”三播性合鹽一。即“行熊銷概童念”容的權象威性先須充進分有舅力，床要有關有效僚資源牢支持煙。如大筑學康橋城項市目，塘其行叢銷概釀念為嘆“50萬平畫方米死現(xiàn)代它生活死榜樣斤新城樂”，50萬平被方米涼的體爐量規(guī)話模和薦“全手國綠漫色生集態(tài)示構范項齒目”柄“人沃文藝跡術城影”是策其概聰念的芝有力隆支持雖。形象羅力之勸二：行銷私概念Pa鬼rt2戰(zhàn)略墨定位歌及形旨象定貿位行銷糞概念從是項蛙目基怨本屬洗性的孟核心嘩定位予，是寬從精叛神層霞面和游物質涉層面萄對項究目屬堵性的怠一個趟基本撥定位責，“慌行銷金概念資”需據同時掠具備五“唯跨一性喂”、涉“排殲它性餡”、缸“權語威性溜”三戒性合約一。帥“行纖銷概妹念”重的權菌威性茶須充冰分有板力，持要有終有效扶資源詠支持假。如大樣學康歉城項賤目，足其行務銷概楚念為捉“50萬平草方米維現(xiàn)代納生活孕榜樣易新城唐”，50萬平酷方米饒的體普量規(guī)旋模和嗎“全轉國綠規(guī)色生司態(tài)示封范項聾目”披“人塵文藝最術城板”是姻其概柳念的析有力忽支持竹。形象圖力之誘二：行銷頸概念Pa符rt2戰(zhàn)略巴定位討及形房誠象定花位Pa各rt2戰(zhàn)略論定位臨及形季象定卡位Pa觀rt2戰(zhàn)略擱定位刻及形油象定輸位Pa論rt2戰(zhàn)略邊定位苗及形院象定拜位形象稻定位錢核心--狡-確定傳行銷頃概念餐的切施入點１、天以“呀地段+項目挪特征著”的印方式晴進行糖定位衡量雁房地冊產項慌目是“地段彎，地捉段還建是地磨段”，如紅果項桂目的鉛地段括具備債以下部特征墨：擁檔有或充鄰近身山湖兄林海敗河等景自然僅資源灑、位滔于或聲鄰近費城市節(jié)中心捉、地剝標、領某個爪著名裁建筑煎物、百公建偷、公子認的拆高尚仆片區(qū)再和特濾定功邊能的價片區(qū)坡、城麥市地睬標，右通常瞎運用散組合鄉(xiāng)豐定位——即以前地段哄特征塌作為業(yè)形象奧定位斷語之浸重要喊組成廊部分纏，把弱項目回的地睜段特貸征在細形象濕定位幟中突稍出和貍強化汽出來反，同皺時結煌合項原目特券征，弱這是深最常匹用的注定位文切入跟點。礙如禾涌祥首臂府，徐地處鞏禾祥掛西路貴，素提有名汁人靜柴巷之警稱，慶其行通銷概悟念定飽位為“名人云靜巷·國際典名流劣社交猶圈”。Pa谷rt2戰(zhàn)略掏定位故及形錫象定峰位形象翻定位婦核心--蔬-確定服行銷屆概念全的切撒入點２、房誠通過蘿“項就目規(guī)點模+發(fā)展死理念埋”方乖式進新行定朋位如大頑學康觸城的物行銷貨概念誓“50萬㎡切現(xiàn)代遮生活鞠榜樣牛新城”。３、拍通過戀產品昆特征弟或顧逮客利掙益點瓦定位如天拐之驕竹子“寬板?湯泉?瘦西動湖”不蔑僅濃蜘縮本利案的坐三大磁特點--寬板財建筑雖、溫壁泉社售區(qū)、材中式嗚園林沉親水嫂住宅４、裂以規(guī)均劃或睡產品吸的首罪創(chuàng)和工創(chuàng)新陳點定閘位香榭省園純也錯層鬧結構素，以酷“別墅胖式桑妄拿公展寓”創(chuàng)跨新定長位取玩得成閥功。Pa轎rt2戰(zhàn)略分定位害及形妹象定肉位形象毛定位睜核心--柳-確定展行銷個概念域的切襖入點５、符以項只目的亡目標關客戶清定位另一委種定憑位方雅法是孤將產維品與糕使用拔者或腳某一充類使抗用者帝聯(lián)系療起來清，希干望通費過名伙人或戒特定亂階層深與產僚品聯(lián)腸系起閣來，嬌并能裂通過唐他們液的特眉征和遲形象顯來影怠響產外品形該象。如米扁蘭春侵天項何目：襖“藍調種水岸·時尚煩精英誓生活興城”６、臭以文傻化象缺征定咽位在當螞前的溫形象講定位懲中，攀比較側常見遼而且蔥比較萌容易戶的做陸法是救移植手、套貿用、癥打造趙各種比有代湊表性婚的異阻域風啄情，蕉如歐夫式風帽格、京北美直風格付，地氧中海先風情耽，或遼高舉漠中式敗風情舊的大縣旗，遲林林葬總總塞，項頌目用將文化保象征聾來差色別化受他們慘的項筍目形癥象，伸試圖夸以文浙化統(tǒng)覽領，柱樹立依一種壘成功六的標煉識，筐一種脹全新姓的生窄活方沙式，鬼一種愛獨特加的難凳以替炕代的林情調靠和價肚值。如文然園春嚼曉：援“人文趣市區(qū)?山水借院落”Pa浩rt2戰(zhàn)略展定位分及形乒象定健位形象執(zhí)定位股核心--自-確定確行銷剛概念印的切嘆入點７、及以行婆業(yè)或活片區(qū)誕的引木領者估定位如果鍵項目臨在規(guī)勇模、叉品質舌、開瞞發(fā)時忙間等閱方面良有第庭一、箱引領糧或綜黑合優(yōu)齒勢領杰先的貞特質辜，可琴以引觸領者盒的定師位出批現(xiàn)，有氣勢肌磅礴涂，先省聲奪覺人，廚一亮單相就對可以檔引起罵市場止的強筆烈關樸注。五緣附灣“中國消東南葛地產遵板塊查領航蜜者”、棒“活力銅生態(tài)銷港危財智戒菁英境城”Pa雙rt2戰(zhàn)略士定位拴及形智象定訪位充分省闡述儲形象塌定位頃中核謝心概袋念提治出的叉緣由以，包罵括概舍念提煎出的僑宏觀瞇背景低、蘊撐藏的翅文化榴內涵證、可零類比襯資源喬、支反撐行膊銷概杏念的播有效求資源鋸、市民場定軌位及歸發(fā)展栗愿景鄉(xiāng)豐等，獵并以澆高度躬凝練暴的文屬案進觀行闡風釋與贈延展采。形象妙力之泰三：概念撿由來氧及文腿化底暫蘊大學沸康城驗概念挪由來綠色勞、人要文是日人類懇居住洪的終被極夢巖想從有馳巢氏爐構木貌為巢妙到陶途淵明卷的五聯(lián)柳齋猛，從路帝德維患希的漠天鵝烈堡到趟萊茵乒河畔預的優(yōu)切雅小絡鎮(zhèn)綿延經不止軟的居羽住夢比想締袖造了必全球抱生態(tài)趟人居盈潮流今天譯，大則學康載城，桑傳承敏廈門掃人居甩的光執(zhí)榮與答夢想用城黃市理龜想家企園的程制高宿級，樸將生御態(tài)、賢藝術框平衡對有序成地織柄進城件市的伐肌理握之中開啟扁大廈黎門世千紀級簽生態(tài)牛居住素文化身，并虛引領泉居住拜生活評方式盼的全話方位旅變革從此訪，一造種代凱表未朱來居歡住文這化的爐新大傲陸就燙此誕后生并成幕就大重廈門飽現(xiàn)代磁生活搞不可判超越充的范抱本Pa斥rt2戰(zhàn)略將定位胡及形耽象定直位精神謀性廣琴告語鑒主要薦是對哈項目購的主彩體目堪標客否戶群醫(yī)和項減目自裹身形忽象進裝行包探裝，襲創(chuàng)造購項目襯價值崖之“喘形象掙價值養(yǎng)”，纏即客煎戶形板象和堡項目牙形象汗。如大矮學康臘城項搖目的猾精神紛性廣標告語話“時念代精臭英匯蔬聚地蜂，榜扛樣人篇居大矛廈門睡”，池也可謎以是陡對項找目形供象進科行包榆裝，喇如鐘敗宅灣揭項目聞，精狂神性港定位和為“謀東南紛板塊嗽領航善者”趕。形象掛力之布四：精神秤性廣悶告語Pa口rt2戰(zhàn)略拍定位耐及形容象定野位Pa摟rt2戰(zhàn)略幅定位育及形雹象定任位Pa五rt2戰(zhàn)略襲定位級及形坦象定碰位Pa珍rt2戰(zhàn)略晉定位芒及形勁象定姥位產品央魅力哪核心黎是產冒品核藝心魅喬力的燈物質捷形態(tài)羞的展體示和漆升華爺，如襯大學撫康城矛項目彩產品瀉魅力謙核心敗是由室項目監(jiān)的綠物色生眉態(tài)定課位升繁華出掠的“壓綠色逼奧斯易卡”陰。海晟血維多貌利亞調的產懷品魅飼力核誕心是彩“海如洋之蜘星”弊俱效樂部煤。產品樣力之槽一：產品處魅力鴿核心Pa拼rt2戰(zhàn)略忠定位么及形百象定泳位Pa尼rt2戰(zhàn)略村定位念及形有象定良位Pa蘭rt2戰(zhàn)略慎定位錫及形要象定通位物質明性的機主導船廣告逆語主皮要是等從物擊質層娘面對歌產品肉優(yōu)勢緒進行須高度救濃縮是的概爆括，笑一般唇物質南性的陽主導午廣告辰語可目由魅埋力核叛心導天出。如大鐮學康關城的仰廣告迎語是送“大保廈門?新中玩心?生態(tài)景藝術辭城”求。產品株力之俱二：物質節(jié)性的深廣告瓜語Pa劃rt2戰(zhàn)略歉定位窮及形畜象定攝位Pa連rt2戰(zhàn)略樂定位夢及形王象定殺位Pa段rt2戰(zhàn)略拆定位之及形塘象定車位是對櫻項目拒資源垮和價播值的限梳理尸與表族現(xiàn)，牲也就鞭是項謝目的嫩賣點戲挖掘輝，主伯要從躲以下刷三方鹽面進養(yǎng)行：產品昨價值人員旁價值服務裙價值產品波力之厭三：產品憤力的號基本箭內容Pa風rt2戰(zhàn)略慨定位汁及形久象定溉位其中辭產品跨價值劣挖掘乖包括王：項目仙大環(huán)孝境：區(qū)域貝優(yōu)勢炊、外儲部的傅交通勻狀況保、景異觀資汽源、蠢生活污配套哥、教秤育配糾套等擱；中環(huán)排境：項目餃規(guī)模射、中撒庭景好觀規(guī)午劃、圍立面滲風格圓、社涉區(qū)商候業(yè)配項套、工教育巨配套音、會犧所等尤；小環(huán)貫境：戶型不特點孩、面屑積、鈔格局總、安弟保等絨。產品抖價值Pa尚rt2戰(zhàn)略擦定位妹及形謊象定木位Pa序rt2戰(zhàn)略降定位鳴及形便象定之位Pa乓rt2戰(zhàn)略掘定位寺及形眾象定奴位人員鋼價值人員兵價值耕，主錦要從棄三方桂面著欲手：一是益開發(fā)共商形信象包皆裝；二是備配合做單位摟形象各包裝盜（建娘設施狀工單怎位、略規(guī)劃堡設計賣單位花、景沙觀設寸計單待位、雕物業(yè)壁服務特單位持等）受；三是塔購房敏者的尸形象親包裝共（對丈主力王目標應客戶肉群的泛形象凍概括笑與提社升）預。Pa污rt2戰(zhàn)略崖定位津及形毀象定情位Pa東rt2戰(zhàn)略昌定位工及形做象定件位服務碧價值主要鹿是提脂供哪翅些方乖面的憂服務融，如可私人濾管家擁式物是業(yè)服叔務（廳部分喇有償兵項目震），儀如私孤人商摸務服娛務、搖私人志家政賣服務碗等。Pa店rt2戰(zhàn)略巧定位示及形只象定悠位利基扣力之旨一：利益腐基本限點的土訴求產品比力指且的是借產品伙有什訓么，御利益卷基本度點的雕訴求筒指的丘是產醫(yī)品對粉客戶溉有什咳么好陽處。率以大臥學康味城項瘦目為言例，塊生態(tài)店住宅貴是其扒產品飄力，貓但是乒生態(tài)院住宅亮的節(jié)集能、酒舒適毫性更壁高就緞是實胳實在黎在的趨好處競的，罩所以洗其利疊基訴扎求點貝為：“同樣登的70年，生態(tài)騾節(jié)能群住宅宗可以層為您撫省出堆一套發(fā)房子”。Pa尼rt2戰(zhàn)略爭定位酬及形濾象定舌位Pa郊rt2戰(zhàn)略倡定位多及形嘴象定辛位利基盤力之噸二：價格媽及付豪款方私式設丹計價格籌及付殘款方史式的拍設計料多用膊在項澆目公墓開銷逗售或捧促銷常時，買是要陜通過蹦策劃倆與設鞋計達槐到讓謠客戶抬覺得耐產品廁很便摟宜，程刺激死與提猴高目布標客仇戶的辯“需穗求意坑識與勤購買精欲望默”。如樂朱活小票鎮(zhèn)，眠該項味目入冶市時疏恰逢闊央行爸第二垃套房條貸政世策出鮮臺，枕受此賴影響買市場哨低迷散，樂響活小辯鎮(zhèn)項皮目適各時推押出10病%首付臂政策違，“10載%首付肚，2萬元繁起輕浩松落宇戶廈點門”范的廣房誠告語屆在市屬場一財片低聽迷之趟下，綠成功吊銷售賓三百錯多套米。Pa輛rt2戰(zhàn)略厭定位紛及形趨象定尚位Pa坦rt2戰(zhàn)略反定位嗚及形眨象定臥位Pa躬rt2戰(zhàn)略原定位況及形險象定蘋位設計蔽總價設計鄰首付Pa燥rt2戰(zhàn)略傲定位衰及形推象定尿位設計況總價Pa挽rt2戰(zhàn)略嗽定位抵及形音象定膜位設計啟首付Pa嶺rt2戰(zhàn)略聞定位霜及形碧象定圓位謀略紛篇之唉三產品洪定位及產品暗魅力惠化策英劃Pa虜rt3產品舒定位東及產窮品魅翼力化淋策劃Pa暈rt3產品油定位慌及產缺品魅蠻力化蓬策劃案例罰分析援：湖北玩武漢寄別墅責項目Pa紀rt3產品旗定位列及產龜品魅創(chuàng)力化穗策劃執(zhí)巖行熄篇Ne島w品Vi法su榨al吃A淺ng皂le整合疲營銷騎傳播Pa繡rt4整合磚營銷利傳播Ne孫w蠅Vi踩su閥al襯A坊ng喚le整合般營銷凍傳播鉗也即IM婚C，是飽將所問有與貝產品寸或服闊務有鵝關的然訊息尤來源啦加以伙管理面和整喪合的禁過程坊，使夫顧客納以及膨潛在鑼消費笨者接立觸整球合的終資訊蛛，并習且產背生購未買行暑為，委并維葡持消晚費忠暖誠度逐。主要張把婦項目纏的一址切營跪銷和臭傳播挖活動噴，如戲廣告爐、促秒銷、誘公關聽、新頃聞、誦包裝條產品族開發(fā)慎等進歷行一烘元化屈的整木合重折組，稻讓消命費者衛(wèi)從不洋同的替信息已渠道相獲得聽對某露一品沈牌的輸一致遣信息宰，以紙增強鍋項目駛品牌暢訴求珍的一酷致性漠和系系統(tǒng)性滴，強告調對博項目托信息獎資源聞實行狼統(tǒng)一盟配置球，統(tǒng)花一使創(chuàng)用，幫提高避資源增利用曾率。何謂鎮(zhèn)整合淡營銷俘傳播Pa短rt4整合邁營銷存?zhèn)鞑e陽w接Vi狠su貸al封A爛ng定le房地倘產項爸目整隸合營述銷傳肉播房地扒產項夜目整柜合營衣銷傳驢播也榨就是嫁將項石目及縮慧相關興服務娛進行扎整合樹包裝換后，疊形成腿統(tǒng)一孕的品子牌形農象，徹并在壤整合血內外效資源眼的基啦礎上帥有計帽劃地堵、系跌統(tǒng)地堤將其納傳播廈出去負的統(tǒng)姨籌方姻案。整合旁營銷陡傳播胳包括削兩個術部分礙：一是批項目倍及企先業(yè)內掀外資考源的臂整合側，形辮成統(tǒng)柴一的卵品牌虛形象不。二是脊如何駛將品貌牌形界象傳棚播出增去。Pa館rt4整合巾營銷薯傳播Ne畜w滲Vi虧su膏al哀A塞ng將le包裝計劃整合營銷傳播計劃項目形象包裝項目傳播包裝整合傳播計劃資料庫行銷媒體行銷活動行銷項目包裝九要素項目總體風格產品價值服務價值人員價值形象價值異地行銷圈層行銷項目騙整合今營銷藏傳播摧計劃Pa錘rt4整合磚營銷回傳播Ne前w伯Vi陳su樹al胳A倘ng區(qū)le整合戰(zhàn)營銷忘傳播感之包裝惡計劃包裝得計劃倉包括刊兩部景分，船項目索形象因包裝里和傳渴播包亦裝。形象伶包裝搏：項目候的形服象包牌裝主鋼要為說項目稅九大宋要素扁提煉非；項目挑包裝頁總體渴風格菜的確蒸定主賴要依灣據是爛項目獨的整鼓體定句位，血如產嫁品特蜜征、輛產品墻定位磚、主仆力客挑群定昌位等勒。人員盯價值值、服征務價絕值的充包裝終。人歷員價呢值包烤裝開咬發(fā)商現(xiàn)品牌峽價值拼、合坦作團談隊品叔牌價輪值（匆建設宏施工凈單位績、規(guī)咸劃設至計單革位、料景觀徐設計全單位探、物咬業(yè)服每務單潑位等芬）和斧客戶買價值診。服銹務價玻值主籍要是襪提供磨后期貼安防臥、物裹業(yè)服御務等破方面絨內容設。Pa栗rt4整合濟營銷賴傳播Ne栽w果Vi貍su咬al宿A烘ng放le項目臨傳播鍋包裝勒：目在絕對外標公開倆、銷國售的挑過程柜中，花購房袋者所吳能接鳴觸到劈燕的銷亡售道板具都她必須欲經過飽精心安設計果，讓籠客戶偽從每陪一個未細節(jié)夏都能墳感受郊到我糊們項型目形色象與堂品味籍，并獲由這敏些綜孔合的奔感受渴導出根對項左目的挺認可喜與好陸感，縣從而代促成某銷售副。項目約傳播遭包裝題包括木：售樓訴處包國裝售樓沉通道億包裝圍墻燈箱廣告妖牌效果撇圖戶型耀圖（抽家俱快配置墨圖）價格炮表樓書海報虛擬搬現(xiàn)實3D等Pa烘rt4整合揀營銷先傳播Ne禍w趣Vi狼su辦al吳A遠ng蹄le整合倍營銷根傳播崗之傳播病計劃整合浮傳播鳳計劃嚷是對疼項目添整體歲推廣頂營銷冒推廣及的大顯思路燥、分溝期營依銷策藍略設噴計、刮媒體敞組合晚策略叮、媒冰體費芒用計帳劃等鬼方面減的一傭個總攔體計罪劃安快排，吩包括斥幾個黃方面覽：營銷隨推廣山總思景路，凳包括浩營銷另推廣局主題腹、目羽標及慢項目京推廣易分期鬼策略塔及推餐廣時德序建俘議等摟。分期絡推廣棄策略宿及實藥務。萄要明查確各副個推膽廣階塞段的爽推廣晨目標零任務梢，所架傳播索的信蝴息內提容、母以及思該階巧段的奇推廣棒策略忍等。廣告葡費用蹄預算膜及分呼配。Pa中rt4整合棍營銷月傳播Ne游w多Vi膽su衰al債A依ng貨le營銷覆推廣光的五蹄大策漿略資料專庫行鍵銷、鳥俱樂爸部行拳銷活動站行銷媒體訪行銷異地肌行銷圈層堤行銷Pa低rt4整合沿營銷朗傳播策略治一：資料從庫行憶銷資料壞庫行百銷也詢稱客伴戶關鏡系行咬銷，方以客倍戶關饞系管齊理為森核心陡優(yōu)勢貢不斷消滲透窩新客菊戶。新景莖祥客孝戶關跨系管選理系魯統(tǒng)新景瞧祥是僑國內耳最早閑進入桶房地登產全爆程營偵銷策淺劃代郵理的檔公司泊之一漫，經誼過近么十年達的發(fā)慮展和爬沉淀北，項擠目遍友布全煙國十登幾個閘省市民自治燥區(qū)；針先后阻成功酷運作肆了做“匯體豐家皂園”餡、“貞御景陜豪庭遠”，辣大學次康城涼、海善晟維痕多利赴亞等框數十饒個項太目，費目前凡，新連景祥棚已經景有超俗過6萬份坐的內果部客爹戶資拍料和侮一批納忠誠褲客戶限，并沃利用悉現(xiàn)代控科技擠建立慈顧客脖資料昏庫，虹全力義致力拍于培扯育客票戶關戲系管犯理。俱樂此部會毀員制傘行銷--勿-夏商火會、膜海晟背會VI慮P卡的銳申請昌與發(fā)疲放VI棚P卡的仍增值瘡策略VI奶P卡的宰專場譯選房VI殿P卡的驢后續(xù)晉增值統(tǒng)服務Pa渠rt4整合誰營銷援傳播策略剖二：活動貓行銷借助貿公關燈事件糟、各伍類促久銷活紛動、降文體貧活動鞋、聯(lián)鄙誼活腐動，帖引起熔關注搞，提屬高項曉目知祝名度克和好雙感非度，嚼并吸織引目個標客撫戶參完與，慘蓄積距客源到。海峽綿西岸剪生態(tài)腰人居此論壇族暨棉夏商見大學誼康城“全國中綠色旁生態(tài)局住宅俯示范綁項目”授牌杰儀式Pa拴rt4整合單營銷旋傳播Pa嫁rt4整合霞營銷溫傳播樂活件小鎮(zhèn)袍攜手披“創(chuàng)億意市味集”創(chuàng)意寇市集曾是由嫂國內央著名隆雜志《城市超畫報》主辦炕，自題開展碎以來侍，引紛發(fā)創(chuàng)檔意產匪業(yè)大聲震動偉，成芝為創(chuàng)女意產那業(yè)的分巨型翠媒體巖推手須，創(chuàng)諸意市享集風晃潮迅涂速席兩卷全風國，瓦各大晃城市小翹首童企盼躲。繼奴北京進、上那海、慮廣州論三地敏先后葡舉辦灶創(chuàng)意擺市集纏，成棉為聚考攏當末地超旱旺人荒氣的貴焦點剖，受灰到民逢眾、餐媒體嗚乃至沙政府龍的高棗度關撐注，貝影響殖力輻巧射至具全國顆。20蜂07年，柱創(chuàng)意戀市集合來到脂廈門軟，于7月7-院8日在馳廈門送中山下路舉什辦。Pa丸rt4整合守營銷窗傳播Pa紋rt4整合術營銷批傳播Pa網rt4整合治營銷哀傳播通過固各類帖活動翠，吸錄引目怕標客協(xié)群的士關注順與參恩與，槍蓄積漆客源9.今16予-1否7歌舞鋒狂歡Pa碧rt4整合因營銷窮傳播活動讀前飛王艇造絕勢Pa丘rt4整合我營銷配傳播10葵.1壺-3金秋妖藝術雄鑒賞所會Pa誰rt4整合求營銷序傳播中秋VI宮P客戶憑博餅Pa餐rt4整合斤營銷覽傳播策略升三：媒體紅行銷媒體奶行銷縱是營菌銷的治重要采環(huán)節(jié)撥，主之要包惕括軟尺性造并勢與宅立體融媒體臘投放甲二大縮慧部分非。媒體辨行銷--獨--插-之軟已性造俯勢報紙電視緊（以則軟性喂新聞窄和專會題片若的形祖式）網絡宣傳同熱點果：板塊防造勢丘就象泳大學宰康城罵之于貧集美概念漂造勢岔就象斧樂活創(chuàng)主題繁之于牧樂活姿小鎮(zhèn)李，生磨態(tài)住秩宅之弓于大名康市場推造勢伸好貨傍不愁尤賣，秋好貨秒搶著女賣Pa食rt4整合液營銷暗傳播Pa伏rt4整合脫營銷準傳播Pa爛rt4整合素營銷聰傳播媒體懸策略覺的創(chuàng)破新如短師期大懇量運零用戶乏外媒需體--禿--享-滿城每盡戴貨夏商姿綠Pa妨rt4整合腿營銷孔傳播媒體榆行銷惹的重肝要組功成部堡分--望--報紙艇廣告沈陽舒鉆石淘星座駕案例壯分享鉆石華星座啞報廣喝效果傘分析.d鐘oc如何兄做好報紙唉廣告貧？Pa沫rt4整合胞營銷拖傳播策略峽四：異地鴉行銷五大疲戰(zhàn)役游擊線戰(zhàn)--頭--葬-到異送地投攝放報饅廣、蓮短信器、路怨牌、英參加償展會道等閃電貴戰(zhàn)--奏--蕉-專場遵展銷去活動蠶（為守期7-萌10天）陣地核戰(zhàn)--馳--慣-在異語地設辭售樓作處，際長年競營銷運動被戰(zhàn)--冶--轟-各地足巡展網絡謀戰(zhàn)--浪--駛-利用留開發(fā)仰商或敗銷售膊代理溫商的日營銷先網絡游平臺惕，將非區(qū)域乘市場咳變成全鈴國市頌場。距新景嚷祥連攻鎖中給國計停劃Pa混rt4整合渾營銷芝傳播策略欺五：圈層大行銷將產巧品與藏使用刻者或氧某一溜類使難用者冰聯(lián)系框起來鋼，希押望通懇過名公人或叼特定珠階層死與產傻品聯(lián)倘系起劇來，端并能周通過狠他們南的特綢征和備形象拴來影在響產脅品形都象。意見頌領袖陵小眾咬營銷Pa須rt4整合旬營銷折傳播推廣轎策略碼：市場冠造勢蕩，釋菠放本扔案信咬息，拘關閘抱蓄水隔，醞糧釀風方暴。主要拒包括映區(qū)域悼炒作逐、生墳活方副式炒完作、碌開發(fā)轎團隊嫌炒作福。啟動婚資料專庫行頁銷傳播毅信息區(qū)：以“餡品牌住價值恥”+“人員客價值渠”+“服務耍價值慶”為罷主訴刺求醞釀期公開期強銷期第二強銷期續(xù)銷結案期營銷烈推廣屬的階臺段性擺策略Pa源rt4整合鼓營銷僚傳播推廣芒策略席：強勢勝面市娘，開猜閘放喘水，瘡引燃水風暴媒體腔行銷疲策略表：全方腔面媒儲體組肅合，憤立體列轟炸業(yè)，迅丘速建戶立項序目的抄感性蓬認識陜。蓄客演策略約：VI悲P卡申耗請和動派發(fā)根的重們要執(zhí)哀行階耳段活動峽行銷星策略余：通過衛(wèi)舉辦悲和借巴助現(xiàn)縫階段排的社描會活圓動事筒件，猴擴大備項目愛影響留力，賭如房忠展會屆、產品泡推介副會、降論壇戶沙龍眼等。傳播役信息帖：以“凱形象似力”+“產品脈力”怕為主初訴求充分