房地產(chǎn)開發(fā)風險及風險管理

房地產(chǎn)開發(fā)中的

風險及風險管理房地產(chǎn)開發(fā)中的風險及風險管理房地產(chǎn)開發(fā)中的風險管理一、房地產(chǎn)開發(fā)中的風險1.3投資決策階段的風險1.4土地獲取階段的風險1.5項目建設(shè)階段的風險1.6租售管理階段的風險1.4投資決策階段的風險1.4.1投資決策階段的任務(wù)投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個最重要的環(huán)節(jié)。本階段的任務(wù)是通過對國家、地區(qū)和地方的政治、經(jīng)濟和社會發(fā)展趨勢的研究，綜合考慮市場的供應、需求等經(jīng)濟環(huán)境，制定自己的房地產(chǎn)開發(fā)策略，以確定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域、類型和時機。即決定在何地、何時、開發(fā)何種房地產(chǎn)。

1.4.2開發(fā)區(qū)域與風險

開發(fā)區(qū)域風險可能來源于開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境風險。1.4.2.1政治環(huán)境風險政治環(huán)境風險主要是指在一個國家和地區(qū)發(fā)生戰(zhàn)爭、工潮和社會動蕩等社會性的政治事件，以及當?shù)卣牟淮_定性而給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營帶來的可能經(jīng)濟損失。（1）戰(zhàn)爭。戰(zhàn)爭一旦爆發(fā)，不但對房地產(chǎn)業(yè)的打擊是沉重的，對戰(zhàn)爭爆發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展也將產(chǎn)生毀滅性的打擊。房地產(chǎn)經(jīng)營者的樓房可能毀于一旦，房地產(chǎn)的商品價格也會急劇下降，幾乎沒有人會進行房地產(chǎn)投資和交易，整個房地產(chǎn)的市場活動都會處于停滯狀態(tài)。如1990年8月，伊拉克入侵科威特。

1.4.2開發(fā)區(qū)域與風險（2）工潮。工人罷工形成的工潮會直接或間接地給房地產(chǎn)市場帶來損失，比如工人罷工會直接導致建筑工期的延長和成本增加，因而使房地產(chǎn)商品開發(fā)者遭受利潤損失。工人罷工是一種嚴重的社會渙散劑，會使人們對社會產(chǎn)生悲觀，對生產(chǎn)和經(jīng)濟活動喪失信心，由此會間接導致人們對房地產(chǎn)市場的冷淡，造成房地產(chǎn)市場活動的蕭條，給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失。

1.4.2開發(fā)區(qū)域與風險（3）社會動蕩。在一個動蕩的社會環(huán)境里，人們對經(jīng)濟前景的預測是很不確定的，對房地產(chǎn)這樣的固定商品投資會保持在非常有限的程度。這種有限性將會極大地減少房地產(chǎn)市場的交易活動，從而減少了房地產(chǎn)商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者獲得利潤的機會。如1992年11月，香港新任總督制定了所謂的“政改方案”，使港人對香港的前途產(chǎn)生迷茫，房地產(chǎn)業(yè)受到嚴重影響：寫字樓空置率上升，樓宇無法如期出售或租賃出去，資金回收期延長，貸款利息增多。香港股市大幅度跌落，其中房地產(chǎn)股損失最為嚴重，在損失的近2000億港元的幣值中，地產(chǎn)股占了l／4。這個例子充分說明了社會動蕩給房地產(chǎn)市場帶來的嚴重風險。

1.4.2開發(fā)區(qū)域與風險（4）政府。來源于政府的風險因素可能有：政局穩(wěn)定程度，如朝野爭斗、政府內(nèi)派系斗爭；決策的民主性、管理透明度、行政效率；官員的事業(yè)心、知識水平、素質(zhì)、廉政程度。

1.4.2.2政策環(huán)境風險

政策環(huán)境風險是指由于政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來的各種形式的經(jīng)濟損失。（1）產(chǎn)業(yè)政策。國家產(chǎn)業(yè)政策的變化不僅影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)的變化，而且決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰。國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，直接促進了城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)樓宇市場的繁榮；將住宅產(chǎn)業(yè)作為促進經(jīng)濟發(fā)展的新的經(jīng)濟增長點，為房地產(chǎn)的興旺發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。因此，研究擬投資國家和區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策對房地產(chǎn)的投資決策有重要意義。

1.4.2.2政策環(huán)境風險（2）土地政策。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地管理政策的變化必然對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。土地政策風險來源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標和協(xié)議方式）、土地調(diào)控制度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度。如在土地相對過剩的情況下，政府可能采取高地價，或?qū)r格較低的地塊行使優(yōu)先購買權(quán)，以控制土地出讓數(shù)量和市場土地存量，這時會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來增加成本的風險。又如在我國，集體土地使用權(quán)是不允許出讓的，如需出讓，必須先由國家征為國有土地，然后才能出讓。但有些地方政府或開發(fā)商卻不顧國家法律規(guī)定，縱容或私自與集體土地所有者簽訂土地使用合同，在僅支付土地安置補償費后，便進行房地產(chǎn)開發(fā)。這種土地對房地產(chǎn)開發(fā)商和購得房地產(chǎn)的房地產(chǎn)經(jīng)營者都會面臨巨大的風險——土地被政府無償收回，或補交巨額地價款和罰金。

1.4.2.2政策環(huán)境風險（3）住房政策。住房作為人們生活的基本必需品，是政府為保持社會穩(wěn)定需關(guān)注的一個方面，而國家不同的住房政策使開發(fā)商面臨著不同的風險。如果政府大力推行福利政策，大量建設(shè)公房或安居工程用房，且對安居工程用房建設(shè)標準、銷售對象不加以有效限制，這樣會使開發(fā)商建設(shè)的完全市場商品房受到市場需求短缺的壓力，因銷售不暢蒙受經(jīng)濟損失。同時，政府關(guān)于已售公房上市的規(guī)定，房地產(chǎn)交易管理規(guī)定也影響房地產(chǎn)市場的活躍程度，投資決策時也應注意分析。

1.4.2.2政策環(huán)境風險（4）稅收政策。稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個有力工具，稅收手段的應用更是直接、速成。1993年土地增值稅出臺，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者的利潤曾產(chǎn)生重大影響。近幾年，國家大力清理房地產(chǎn)開發(fā)中的不合理收費，減輕了新開發(fā)項目的開發(fā)成本，但卻使收費取消前已投入開發(fā)的房地產(chǎn)項目面臨較大的成本風險。

1.4.2.2政策環(huán)境風險（5）金融政策。國家金融政策的調(diào)整可使房地產(chǎn)商品的開發(fā)者和經(jīng)營者賺取額外利潤或遭受額外損失。國家連續(xù)幾次降息刺激了房地產(chǎn)市場的繁榮，令開發(fā)者喜笑顏開，但卻使降息前貸款開發(fā)房地產(chǎn)項目的開發(fā)商喜中有憂：相對較高的開發(fā)成本如何才能消化?!

1.4.2.2政策環(huán)境風險（6）城市規(guī)劃。城市規(guī)劃的變動對已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價值都會產(chǎn)生影響，使開發(fā)商和經(jīng)營者面臨風險。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)的影響主要通過規(guī)劃指標如規(guī)劃用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高和道路交通的變化以及行政隸屬的變更來引起。

在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，還應考慮到特殊區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)風險，如行滯洪區(qū)、文物古跡保護范圍、自然風景保護區(qū)。這些地區(qū)雖暫時沒有具體規(guī)劃限制，或僥幸能獲得主管部門的批準，但不排除今后制定嚴格規(guī)劃限制條件，并堅決執(zhí)行的可能。盲目在這些區(qū)域開發(fā)，存在著遭受巨額經(jīng)濟損失的風險。如湖南張家界國家自然保護區(qū)；又如武漢長江外灘花園，投資1.6億元人民幣，2002年春季被全部炸毀拆除。北京市開發(fā)地塊交通流量論證。

1.4.2.2政策環(huán)境風險（7）環(huán)保政策。近幾年來，人們環(huán)保意識逐漸加強，新的環(huán)保政策不斷制定，舊的環(huán)保政策不斷強化，這都對房地產(chǎn)的開發(fā)投資產(chǎn)生了巨大的影響。如城市噪音防治規(guī)定的執(zhí)行，已經(jīng)使原來廣泛采用的預制打入樁施工工藝從城市基礎(chǔ)施工中淡出，從而引起開發(fā)成本的變化；而噪音控制的嚴格要求，限制了現(xiàn)場施工時間（早6：30以前，晚10：00以后不準施工），延長了建設(shè)工期，這既增加了建設(shè)成本，又增加了項目能否按期交付使用的風險。

1.4.2.3社會環(huán)境風險（1）社會安定。良好的社會治安狀況是人們安家置業(yè)、投資經(jīng)營、購物消費的前提條件。某一地區(qū)流氓滋事、刑事案件犯罪率居高不下，盜竊案件頻發(fā)，生命財產(chǎn)安全得不到保障，這會嚴重打擊該地區(qū)居民消費信心，房地產(chǎn)商品會極度貶值，房地產(chǎn)投資者會面臨極大風險。

1.4.2.3社會環(huán)境風險（2）風俗習慣。不同地區(qū)的風俗習慣、文化傳統(tǒng)、宗教信仰、風土人情、價值觀念、風水概念等不僅影響開發(fā)成本，而且制約著房地產(chǎn)需求。如有的教每年宗教節(jié)日長達1個多月，在此期間教民都不工作，政府處于半癱瘓狀態(tài)。再如不同地區(qū)對房地產(chǎn)提出不同要求，盲目照搬國外經(jīng)驗，強調(diào)著名設(shè)計院設(shè)計、沿海地區(qū)流行，可能冒不適合當?shù)匦枰⑾M者不認可的風險。

1.4.2.3

社會環(huán)境風險（3）公眾參與和素養(yǎng)。隨著社會文明的發(fā)展，人們的參與意識逐漸增強，公眾對開發(fā)項目的態(tài)度將通過這樣或那樣的行動表達出來。由此可能延緩，甚至取消項目的開發(fā)。如北京王府井某廣場的建設(shè)，因市民的廣泛關(guān)注促使政府下令停工，后經(jīng)各方努力，做了大量說服解釋工作，項目才得以重新開工建設(shè)。

1.4.2.4經(jīng)濟環(huán)境風險（1）經(jīng)濟形勢。區(qū)域經(jīng)濟形勢是影響開發(fā)風險的決定性因素。經(jīng)濟發(fā)展，則房地產(chǎn)市場繁榮；經(jīng)濟停滯，則房地產(chǎn)市場蕭條。反映區(qū)域經(jīng)濟形勢的因素有：經(jīng)濟增長率、通貨膨脹率、財政收支平衡、貨幣供給政策等。曾作為激勵德國年輕人勇于創(chuàng)業(yè)的榜樣，一度在德國最負盛譽的房地產(chǎn)巨子于爾根·施奈德就是因為錯誤判斷國家經(jīng)濟發(fā)展形勢，而導致陷入萬劫不復的境地。

背殼景霉知糧識施奈想德出脆身于欄一個六普通債家庭棋，中巨學畢巴業(yè)后狗，曾貪做過他泥瓦筒匠。材在大策學主捏修建播筑業(yè)疼，后焰又獲押得企菜業(yè)管魂理博價士學持位?？h實踐冠經(jīng)驗散和專鬼業(yè)知聲識的懷結(jié)合禮，成啄為其煙從事勁房地守產(chǎn)業(yè)賺的基抄礎(chǔ)；言而富寧有的導妻子電，又諷為他糧提供劍了起填步的存資金道。初旁步的諷成功朽，使枯其才戴能引帖起了華銀行氧界的目關(guān)注雀，因許此得抓到數(shù)脈額可愧觀的冶貸款鏈。當?shù)虝r，弟適逢通戰(zhàn)后趙德國脈經(jīng)濟斤的迅像速增昂長期劇，社洽會財病富的否快速俘增加暴和資流金的橋相對尼充裕崇，必匠然會綱擴大冊對房湖地產(chǎn)鞏的需壟求。缸在這桶一時司期，志施奈專德的辦事業(yè)斃發(fā)展國順利跑，積肢累起芝巨額坊財富劉，并蘿建立抱了良晃好的陸信譽堤，成植為銀帶行和船社會蠟公認司的德擴國房倉地產(chǎn)錢業(yè)之禮王。導致廟施奈滲德最舌終失深敗的團原因范，是鎖他對詳?shù)聡?jīng)濟配走勢吃的錯芳誤判偵斷。19耐90年兩潑德統(tǒng)拌一以練后，護施奈絹德認察為德優(yōu)國經(jīng)牧濟會刑以更席快的恢速度乓發(fā)展訊，遂柴動用坊數(shù)十圓億馬共克在邪德國14個城饅市的以黃金園地段鉗以高菌價購邀入大麻量房娘地產(chǎn)煙，改功建成啟商業(yè)想中心性、寫脅字樓個或高趴級公腎寓，絕準備爸出售侍或出城租。見但德顛國統(tǒng)狡一后患，為揪了重綁建東薪部，躺出現(xiàn)耽大量賓財政牧赤字槐，只果得采昂取經(jīng)睡濟緊項縮政沿策。樓在此狀形勢經(jīng)下，化已經(jīng)屆過度勇膨脹宜的房互地產(chǎn)慢業(yè)首許先受嫁到了覺嚴重退打擊考。處閑于頂英峰的弓施奈意德突失然發(fā)毫現(xiàn)，糧投資釀巨款誕興建騎的房崖地產(chǎn)左已無法人問穩(wěn)津，霸巨額隊銀行比貸款死必須牛償還熊，在救建項討目也歉還需放要大稱量資定金繼甩續(xù)投驗入，普而他乖的公示司已承沒有巨足夠室的支叫付能測力。或陷入研困境棉的施瞇奈德獄并未凳依照攤一般展慣例茂申請虎破產(chǎn)網(wǎng)保護看，而瓦是指錫使手件下人揪偽造盾文件唉，繼屈續(xù)騙慶取銀享行的筍大量忘貸款展，以疾償還孝舊貸仗款的烏本金戚和利沒息。化但由榆于全窩球性鴉經(jīng)濟偶衰退趕的影些響，范德國紹的房寇地產(chǎn)吵業(yè)處余于不古斷下伴滑的佛狀態(tài)峰，他粉的債增務(wù)也違越滾牢越多磁。最降后，刑施奈障德選劃擇了得逃跑衣這條發(fā)路，功并于19嗽94年4月6日離援開德這國前油，給置德意鋸志銀賠行董礦事長鴿寫了故告別到信，焦至此啊，二剃戰(zhàn)后恨德國覆最大東的經(jīng)掠濟丑填聞才膨為世回人知罷曉。19叮95年5月，鴿施奈米德在曾美國斬被捕勞，后噴被引怪渡回兄德國故。19閥96年1月，沈他因泄欺詐閥罪而聚被起錦訴，滅將在熱獄中閑度過敏晚年屋。1.爐4.偉2.戒4經(jīng)濟任環(huán)境促風險（2）區(qū)調(diào)域發(fā)談?wù)埂？紤]者開發(fā)撥區(qū)域斥風險既，還惑應注精意近詢鄰地完區(qū)發(fā)燥展風很險和伐類似鋒地區(qū)燭發(fā)展嘩風險捷。近鄰死地區(qū)遭發(fā)展筐風險裕是指胃近鄰使地區(qū)早社會叉、經(jīng)宅濟和女各類暈設(shè)施冰的變曠化，滅給本劫地區(qū)使投資驚者帶后來的測風險銅。如吼近鄰甘地區(qū)廚開通詞交通醫(yī)干線組、增沉設(shè)商恨業(yè)服替務(wù)中部心、淺建設(shè)茶新公失園、夜增添糊生活滾服務(wù)惡設(shè)施悉等等掠，該宇地區(qū)萍的房度地產(chǎn)堵價格秧便會備上升恥；而闊當近量鄰地介區(qū)商急業(yè)服四務(wù)中加心遷堤移別掉處、據(jù)生活古服務(wù)壓設(shè)施哀減少鉆時，今該地只區(qū)房唉地產(chǎn)告價格祖將會積下降剛。類似私地區(qū)粗發(fā)展寇風險孝是指答類似南地區(qū)企發(fā)展陣經(jīng)濟蝕的繁辨榮與伴發(fā)展同，一捧方面援有可黑能形憤成區(qū)哪域經(jīng)危濟規(guī)嚼模協(xié)朱同發(fā)賞展，江優(yōu)勢減互補峽，共艱同繁棒榮的趟景象辜；另禽一方確面，構(gòu)也有嘗可能香分散宵購買批力，嫩使項魚目競辮爭力痕下降狂。例率如，部現(xiàn)在悉香港蔬是國進際金讓融中科心之腰一，嶺這使棋得香坦港的晃寫字測樓租奇金保賴持在可較高川水平鄰。然硬而有日專家盆預測股，新例加坡盒有成競為國輩際金海融中馬心的驕跡象蒸。倘革若果竿真如掛此，欲在香性港開則發(fā)寫咸字樓葵便前況景不勢妙。1.峰4.枝2.盤4經(jīng)濟改環(huán)境顆風險（3）市毅場供益求。階市場迅的供解給與政需求堵都具蠻有動弱態(tài)性垂和不截確定唱性，蠟由此賤導致宅了市持場中慢經(jīng)營意者收膽入的住不確階定性屆。由謀于房允地產(chǎn)壟商品般消費栽的區(qū)萬域性面特點位，其棟價格逼受供藏求影腹響的朱幅度促更大丘，因朱此房尚地產(chǎn)漫開發(fā)言經(jīng)營負者承殃擔的悄市場娛供求倦風險狗遠比涌一般遣市場刻情況償下要找大。按發(fā)場生的中形式稼和影既響的尿方式碰，房袍地產(chǎn)搬的市港場供悼求風悉險又叼可以育分為峽供給柱風險泉和需脹求風折險。滔一方輪面，灣當房然地產(chǎn)愚市場校出現(xiàn)熔供給子過剩秤時，撿房地拐產(chǎn)商棋品經(jīng)夢營者刃會因智大量好的商衣品在勻市場它中沒烏有顧勉客而忙蒙受號損失菠，從未而發(fā)氧生供曉給風漢險。燒另一按方面壞，需薦求量假的變委化也探給房某地產(chǎn)蔽開發(fā)君經(jīng)營傷者帶的來風造險。判一般私來講仔，市濃場需烏求分計潛在晚需求飯和有好效需妙求兩泊種。府潛在析需求晚是一梨種無坐經(jīng)濟劣購買繩力的徹欲念藏需求渣。有垂效需后求是販具有霧經(jīng)濟允購買拌能力蘋的現(xiàn)帖實需燦求，錯即既愈有客象觀上城的需花要，膀又有糠經(jīng)濟休上的門購買姨能力騰。因?qū)J市場州供求臣形勢站判讀綿失誤隊，洛伯克菲勺勒大郵廈交腰易就災曾使孔日本靈三菱偷地所掀遭受笑巨額維損失躲。三菱械地所勺的悲遠哀19效90年，絲式美國鮮洛克厲菲勒吼財團尸因金她融危摩機，奪公開合出售華位于啄紐約疲市黃茫金地僵段的玻洛克壯菲勒鎖大廈津群中歪的12幢大級廈(共計14幢，瘡統(tǒng)稱犧為洛姑克菲氧勒大敞廈)，當頌時物蹲業(yè)的寨總價給值約壤為17億美茫元。竹日本親三菱引地所誼先出銀資購銳入51％的暗股份狐，取魂得了爆控股館權(quán)。溫一般技來說錢，許六多企乒業(yè)都喉以取冒得控映股權(quán)鋸為滿遙足，間而三蛇菱地米所為仙炫耀敢實力始及賺繪取更恨多的臟利潤朋，再耕次增飲資，龜拿出營總計14億美虛元，造在物錄業(yè)股新份中支占到80％，挪并且礙沒有艱收回離經(jīng)營紀權(quán)，糟仍由寬洛克謀菲勒拾財團仇經(jīng)營嘩。當驅(qū)時日切本正妻處于史泡沫敗經(jīng)濟縫的頂剝峰，精國內(nèi)來房地草產(chǎn)市吼場也砍正在它高潮揮期，遍價格流不斷可攀升畜，三退菱地編所就駛是在炒這種折盲目每樂觀渴的情問緒支朝配下黃完成見了這運筆交雞易。翁但是短，就徹在進鴉行這麻筆交殺易時油，美疑國房藥地產(chǎn)吃市場熊已呈障現(xiàn)出弊萎縮收跡象炕，以垃后則尋進入帖持續(xù)枝下滑辱階段民。由廉于經(jīng)許濟不丹景氣塞，大答廈的仙經(jīng)營困虧損闖十分權(quán)嚴重辯，19景85年大歐廈每孤平方棉英尺彎的月謠租金鴉為55美元蕉，但舟到90年代懶中期元，月緊租金豈已降掀到30美元星；當倡時市演值20美元帝的股旅票，拆已跌渠到5美元未一股嶺。如由三菱樂立即炕出售干，則術(shù)損失休巨大留；繼火續(xù)維驚持，斬將不虧斷加戰(zhàn)重虧魂損。就在頂于三陪菱地巾所在蛙承受濁市場銷變化都所帶茶來的抹經(jīng)營買損失砍的同織時，奸還要松承受市匯率意損失專。那取些年襲美元餃對日訊元的閃匯率店一直巧呈下農(nóng)降趨封勢，腥已由匠交易捧時的1美元逗兌16役0日元井，降利至后然來的銹的1美元伙兌80多日劍元，姓貶值滅將近祝一半該。而哀當時填三菱蘆是在棋國內(nèi)壯發(fā)行肥日元允債券批籌集寄的資年金，詢僅從耐資金漫匯兌訪這一笑項來貼看，鵲賬面叉損失若率已紹近50％。曾另外火，19撤85年洛擊克菲切勒大太廈已綁被洛什克菲賴勒財鍛團抵舟押，夢獲得遺貸款13億美娛元，氣到20顏00年將導是大壇廈抵竹押權(quán)順轉(zhuǎn)換到期。劃到時截如聽鹽由債井權(quán)人喂折價醉收回疲大廈蔑，則顆三菱弄投資于的大此部分怎將化耳為烏隆有；聲如償贊還抵知押款視，則輸還需按付出階大筆逮資金碌，投眨資總弦額將潮遠遠鄰超出肉大廈顆的價帶值。揪在目炸前情攜況下渾脫手耳，凈播損失逝額將敬在10億美券元左持右，距如加睡上匯洞兌損上失，煤幾乎止可以銀說是廟全軍欲覆沒覆。在筋這種估進退斷兩難渣的情用況下狀，三份菱地稻所只偏好申阿請破霸產(chǎn)保磚護。1.瞇4.垃2.瓦4經(jīng)濟嚇環(huán)境雜風險（4）通邪貨膨削脹。若正常忙的經(jīng)圾濟環(huán)魄境都某存在狀通貨議膨脹押，只雪不過色每年席膨脹兆幅度迫不同伍而已友。如顏果膨虧脹率童下降訂（這黑主要排發(fā)生壞在經(jīng)象濟活買動不搶十分刮活躍藏，或去是銀墻行利壩率提聽高時手），磨會抑柏制對造房地扭產(chǎn)商乒品的雙需求墨，房美地產(chǎn)輩價格拘下跌考，給儉房地殼產(chǎn)開恐發(fā)經(jīng)夢營者魄就會仗產(chǎn)生齡損失嫩；當撲膨脹目率增莖大時逼，會動刺激柿對房酸地產(chǎn)嶄的需葉求，牢這對片房地油產(chǎn)開鐘發(fā)經(jīng)鍛營者黨是有宅利。酷但當誤通貨鏈膨脹鵝率大滴幅度霧上升洪時，門會引鳴起各儀種建蘇筑材糖料價唐格上陶升，認以及磨勞動什力和免管理并費用蹤蝶的上粉升，諒因此秒會大綢大增醫(yī)加房叔地產(chǎn)嗓的開李發(fā)成驚本，慕而當餓房地捆產(chǎn)商躬品價服格增斯長幅受度小閑于通予貨膨大脹率陣（通誦常如拖此）姓，或尤開發(fā)勞房屋漫已預丙售時河，會兩對開雙發(fā)商物產(chǎn)生赤一定清的風離險。1.勻4.善3開發(fā)越物業(yè)片類型興與風競險房地耽產(chǎn)開述發(fā)存撥在著引風險跑，但您并非羞任何痛類型是開發(fā)導項目浮的風漂險都犯是相丘同的頑。各渾類開旁發(fā)項侮目具醉有不場同的宣功能奧、用郊途及花技術(shù)需經(jīng)濟話特性屋，因缺而具李有不浸同的牙風險1.過4.演4開發(fā)菌時機汗與風沃險由于齊經(jīng)濟薪發(fā)展殿的周跌期性京，房烏地產(chǎn)修產(chǎn)品集的供玩求關(guān)拒系隨蒙時間促而變筑化。覽而房凡地產(chǎn)圾的不磨可移丟動性太和地萍區(qū)性臨，使頭一個暮地區(qū)鉛空余器的房憂地產(chǎn)療并不紐奉能彌暖補另扎一地覆區(qū)的添短缺膊，這末導致脅房地秩產(chǎn)開棍發(fā)收腫益隨腿開發(fā)氣時機備不同敵而異甚。圖3—3為香炭港中哀環(huán)、蝴上環(huán)毅住宅詢價格探變動狀情況屆，圖3—4為馬崇來西狂亞科痰倫坡督寫字壞樓物邁業(yè)收室益變渡化情炮況[4嗽]。從掠中可美以看運出，乒房地江產(chǎn)市呈場的睡價格顏和收疲益水騰平變膀動的籌幅度珠是相活當大芳的，堆這種稻短時完間內(nèi)萬大幅閘度的前變化捎，從釣一個驚側(cè)面貌說明疏了開種發(fā)時薪機與聲風險貼的關(guān)發(fā)系。點因此廉，選增擇合懂理的渠開發(fā)因時機奏，保需證項鼻目開貢發(fā)完啊畢有對良好議的市電場需辟求，層顯得曠非常梅重要躺。1.峽4.駝4開發(fā)押時機棉與風新險同時域，開據(jù)發(fā)項依目在煉年內(nèi)膊的推勇出時應機也篇同開薯發(fā)風抹險密晉切相酷關(guān)，獲如一匆般住貼宅項扔目最向好在醒年底康推出鳥，以蠅適應鮮國人絞喜歡涉年終鞋集中脹消費酒的習資慣；震購物急中心拒宜在翠購物現(xiàn)旺季覆到來抄之前關(guān)交工探，游膛樂項嚷目應復在冬饞春季溪竣工桌等。液當然吼，不耕同類終型的環(huán)開發(fā)狡項目票對時互間的嶄敏感合程度塞有所雷差別慚。例耳如，銜工業(yè)耽貨倉冠的時塞間性癥就不個如購柱物中穴心明座顯，罷后者栗較前鑼者有際比較所明顯奸的淡默季和盯旺季狂之分無。1.抗5土地箏獲取若階段慨的風及險1.宰5.麻1土地壘獲取痛階段稱的任司務(wù)①研泄究地賀塊的料特性網(wǎng)，分脖析地江塊的籍最佳儉利用蘭方式漸；②進坦行市祝場分吧析和骨預測滾，估坊算開攀發(fā)成籮本，石初定普租金部和售筍價水犧平，其評價離開發(fā)曉項目鴉獲利舉能力權(quán)；③獲蒜取土貍地使朗用權(quán)滋；④制揭定規(guī)悅劃設(shè)怠計方炎案，扁并征擋得有嘆關(guān)部抱門許悅可；⑤拆垂遷、困安置掙、補咱償，樣落實僵建設(shè)數(shù)條件屯；⑥安尺排短饞期和貢長期滋資金慚，以澆滿足羊征地鼻及開束發(fā)建償設(shè)需占要。在土壯地獲輕取階肺段，題房地藍產(chǎn)開封發(fā)者釘承擔返的主凈要風果險有乞：土地雁風險勢、市復場風救險、巷征地爛安置品風險拾、籌尾資風賓險。1.規(guī)5.豪2土地壘風險土地富風險通主要倘來自舊土地絨自然聽屬性鐘、社距會屬低性及陽規(guī)劃繳部門脫對土傲地使犁用性鄉(xiāng)豐質(zhì)和滲規(guī)劃卵設(shè)計阿指標元認可璃的不削確定囑性。對開右發(fā)商畫而言鑼，土咸地的炊自然綿屬性唱風險形來源汗于地從塊的句工程展地質(zhì)至條件惹、水旗文地翼質(zhì)條燙件及慎地下泊埋藏囑物等筆的不愧確定那性。工程極地質(zhì)團、水偉文地柔質(zhì)條伍件應浴注意西地基搬承載姜力、悲軟弱崖土層素、地渠質(zhì)斷煌裂帶夜、不回良地謊質(zhì)結(jié)厘構(gòu)（努滑坡攔、泥學石流醋等）箱、地唇下水住埋深學、水捷質(zhì)污郵染的燭不確難定性液；地下波埋藏劉物應勤注意懲防空術(shù)洞、原通信閣、供后電、湯給水其、排遷水、紗燃氣冬等地挪下管堂線、凳文物勉古跡塵、墳物墓、批廢棄老礦井氏等的宮不確畏定性倡。如邪中房急集團飼某市欲分公竹司在溜住宅系小區(qū)漂開發(fā)付中，堡未對酬地下運埋藏責物進非行詳接細調(diào)寬查，閘基礎(chǔ)永開挖學時，牌無知撿的壯議工挖鄭斷軍廁用通謀訊電澤纜又僅不及稠時匯棕報，賣其后羅幾天席惡劣貪的雨羽夾雪饅天氣目，使西得軍垮用通瓦訊中妹斷3天，鉛加上污其后榨遷移芝軍用止電纜偷，造包成開暴發(fā)商獎幾十唐萬元巷經(jīng)濟種損失逼和近隸三個革月的繁工期濕延誤慮。1.緞5.處2土地妥風險土地凡的社譯會屬勺性是也指地爽塊的疾區(qū)位夏條件骨及配涂套設(shè)盜施狀臨況等鑒。海錘外房愈地產(chǎn)劇界認侄為：劫房地嗚產(chǎn)開套發(fā)成零功的誰要素恢是Lo浙ca殲ti廉on冊,蠻L廈oc哄at耽io音n匙,閑Lo磨ca尿ti春on，這霜突出閘強調(diào)己了地桿塊的擊區(qū)位捉條件侮對開偽發(fā)成糊敗的墓重要么作用右。配代套設(shè)質(zhì)施狀眉況不初僅影漸響項蓬目投觀資額洲的多趨少，產(chǎn)而且悅制約象著項霸目建捉成以漿后能寫否正胸常啟抓用，戲故開未發(fā)商躁應格碼外關(guān)武注。規(guī)劃冰部門夾對土傍地使器用性田質(zhì)和曉規(guī)劃粒設(shè)計途指標串的認星可的膽不確補定性務(wù)來源剛于城驚市規(guī)稼劃設(shè)瞇計的壘滯后河性和顯規(guī)劃屋管理梁的透職明度慘低。透如果病開發(fā)釘商先竄獲得灰一塊縱土地農(nóng)，然森后再扯向有計關(guān)部訂門提味交規(guī)刑劃設(shè)視計方荒案，網(wǎng)以求榴批準擁，這饞樣他角就承盈擔了護使用毯性質(zhì)址不被酬批準棗的風麻險。刑若要債繼續(xù)訂開發(fā)域只有姓修改革項目去用途詠以符拾合規(guī)頃劃部漠門要牲求，熄或者悶是放船棄這號項地爪產(chǎn)的句開發(fā)廢，這裕都會沒給他禮帶來亂損失怒。有嚴時，需開發(fā)襯商為孫減少變不被蠻規(guī)劃什部門鏡認可掌的風熱險，龍將購會買地優(yōu)塊決側(cè)策推爹到規(guī)福劃部烏門正丑式明川確地黑塊規(guī)飛劃設(shè)普計指像標之辮后。曾但此至時，搭開發(fā)絲式商可臨能要修承擔挖土地丸價格羅大幅俗度上胡升的食風險互，因齡為規(guī)摩劃設(shè)笑計條勁件明蜻確的梳土地巖要升壇值很勇多。1.膊5.劉3征地輝拆遷穩(wěn)風險購買塘土地破使用餐權(quán)僅畢是獲移取土忍地過響程中巴的一膜個環(huán)狐節(jié)，牌之后五，便屯是大菠量的允征地俯，拆渡遷、薯安置蚊和補桿償工肥作。濾征地輔拆遷休涉及侄許多休法律旺和社疤會問蚊題，銷一方弦面，帽我國蔽現(xiàn)行所拆遷飾安置司法規(guī)迎規(guī)定獻太籠歸統(tǒng)，候各地貸情況捆千差毫萬別翻，法競規(guī)可都操作激性比南較差秀；另悠一方溝面，植地塊案上原灑房產(chǎn)退所有影者基愈于社箏會的堪、心壘理的醋、經(jīng)稼濟的棟原因掃，可顏能不之愿意司出售浙、或忌搬出蔬原有頃房屋蹄，千解方百澡計阻麻撓者策有之合、軟距磨硬餅抗者景有之色、威滿脅恐近嚇者錦有之疫、借唐機刁此難提貧出大糞大高幫于原墳房地柏產(chǎn)實句際價疤值的被賣價染或及糾其苛氧刻的不回遷翁安置耍條件英者有年之。妖特別例是當玩欲開躲發(fā)土掩地上遇的舊癢建筑確所有闖權(quán)分際屬若毅干個乳所有斗者時救。此捆時，啊開發(fā)坡商將鄙面臨悉艱難儲的選礙擇是餡，要像么接遣受高側(cè)昂的責賣價如或苛救刻的柔不公掩平條籌件，枝承受褲遠超淡過預墨期的狡額外麥投資懼；要柱么無樣限期外拖延粉時間牛，喪偉失寶機貴的死開發(fā)積時機游，同客時支小出大聾量資謀金利望息，獄面對沙不能捐按期咳交付貫項目獎的違牧約和曬信譽見風險材；要皇么放宜棄開皺發(fā)項恨目，勁前功旋盡棄書，前廢期投換入的定巨額邁資金得付之坑東流械；要癢么采懼取法勵律訴輛訟，帖卷入竹無休除止的澡耗神厭費資頓的法茄庭爭研議。1.逆5.褲4籌資翠風險房地農(nóng)產(chǎn)開磁發(fā)所才需巨林額資臂金的退籌集獵和融防通是甚開發(fā)刑商最罷為關(guān)狀切和棵頗費初心機插的問舒題，宇籌資去手段貧合理規(guī)，可挽以減繩少籌愿資成憤本，惱降低拴籌資極風險乏；籌滅資措餅施不猴當，蹲輕者跳造成伍籌資蟲成本墾大幅化度上微升，棋開發(fā)疫建設(shè)址資金至拮據(jù)窗，流踩動資日金周費轉(zhuǎn)困徐難，服開發(fā)元項目旱干干抖停停潑，難帆以為浙繼，冷項目艱質(zhì)量露工期似均無晴保證誦；重攏者導堆致巨揚額虧遮損，究開發(fā)犧項目育失敗爹，企剛業(yè)面塊臨破辜產(chǎn)?；I資盒的風含險發(fā)確生在悅資金衡籌集員過程喉中。耳由于姥各種偷籌資占方式健所用籃手段居、工促具和望所面凝臨的潛環(huán)境障不同概，因奏而各慕種籌龜資方索式也歡具有倆不同銀的風蘆險。1.謀5.杜4籌資憑風險自有舅資金漸：自有褲資金域運用嗚方便陜，不舅受任醋何限憲制，療且資拒金成身本低賭廉、立來源犁安全欣及有就保障導。但掏房地貫產(chǎn)投訂資者捐一般環(huán)不可批能，核也不艦愿意勺全部憤依賴勺自有賺資金警，自豬有資詞金通曾常數(shù)防量有封限，欺常用菊于支么付地供價款址和前頑期開疏辦費捐用。銀行血貸款：銀行彼借款受具有培財務(wù)溉杠桿恩效應蛛，也設(shè)具有位抵稅鹽功能貪，彈張性較爺大。岸但借掙款數(shù)卵量有武限和鄰限制闖較多柄、風恢險較最高，咐有可引能沖概擊企段業(yè)財荒務(wù)收魄支安池排等龍不足檔之處博。銀歇行貸討款受牛國家涌政治紛、經(jīng)薪濟形晶勢變適化和奮有關(guān)淺金融場政策膚變動蔥的影拆響較雙大，籮房地柄產(chǎn)開拴發(fā)項默目有翻可能鏟因此紋而被帽終止仔、推王遲或幸調(diào)整懲。而礦且，網(wǎng)貸款鑒利率口隨國宅家政螺策變秧動而限浮動未。因垃此，惑銀行篇貸款礦具有盼利率黃變動奶、匯頁率變剝動和嘴信用況風險客。1.露5.愛4籌資抽風險發(fā)行沃企業(yè)績債券債券蠢籌資里資金滅使用上期限咽長、列方便孝，支誼出固失定，濃企業(yè)寧所有側(cè)權(quán)、鎮(zhèn)控制歪權(quán)不掃被稀止釋，岡債券蹲利息松可進最入成腥本，掛可少已納所龜?shù)枚惷炊呻u為企來業(yè)籌賊集開琴發(fā)資仰金的萄有效春途徑丸。企業(yè)戴發(fā)行扎債券熔受許名多限萌制：糕國有熔投資啄主體極投資溫設(shè)立鑼的有卡限責顏任公麥司，咽才有絮資格烈發(fā)行效企業(yè)摧債券班。股予份有工限公鉤司的李凈資姓產(chǎn)不墨低于喉人民錯幣30尺00萬元靠，有蜜限責繞任公僵司的杰凈資偷產(chǎn)不賊低于乓人民取幣60桐00萬元充，累辯計債上券發(fā)非行總易額不壤超過疾公司旦凈資孤產(chǎn)的40％。葉要求堪企業(yè)懸最近常三年永平均覆可分扮配利宏潤足蠻以支赤付公臣司債撒券一義年的斯利息族等。途債券蝦利息槽的固特定，楚使企歲業(yè)蒙薯受銀淺行貸抵款利廈率可窗能下鼓調(diào)產(chǎn)經(jīng)生的溪風險柴；債華券發(fā)家行手計續(xù)復窄雜，霸耗費悄時間鹽長，籍籌資喇成本窄高，需可能早使債叫券利蔬息率絞高于兆企業(yè)許資金野收益億率，茫由于鮮財務(wù)醫(yī)杠桿生作用歸，降饞低企訊業(yè)自帖有資貪金收蔽益率希；開成發(fā)企森業(yè)盈周利波材動較斗大，臨有時遙可能虜不能欺按期甲償付戶本息品，這竹增加播了企寨業(yè)債上務(wù)風簡險，胡降低婚了企候業(yè)財酒務(wù)信嶼譽。發(fā)行盾股票可獲云得使用各方便肯、來送源穩(wěn)任定可貧靠的償永久胖資金拴，并咱在資氣金周圓轉(zhuǎn)困滑難時臺不必替增加榜負擔膜。而瘦銀行咬貸款蓋和債究券不傍論企童業(yè)是慘否盈聲利或墊是否寄短缺童現(xiàn)金駁，到奪期均擋要支駱付利選息或薄本金紛，如慮果企怨業(yè)沒鳴有現(xiàn)設(shè)金，滔則需蓋舉借耕新債以償付痕舊債暢。但是夢，通嗓常股桃份公碧司經(jīng)棍營狀飄況都盛比較辣好，世優(yōu)先鴿股的彩股息鎮(zhèn)和普嘉通股吹的紅羽利比惹債券介利息戰(zhàn)和存問款利瓣息都繼要高泡，并抖需在非稅后蓮利潤全中支蔽付，怎這意怨味著返開發(fā)紙商多豈支付凱了籌乞資成育本，亭增加漫了稅頸收負往擔。謊而且盾，股營票的絞發(fā)行剃和上升市手拉續(xù)復腳雜，寸影響鏟因素序多，駝企業(yè)喘須定誰期公和布經(jīng)石營狀泛況、悔財務(wù)兩報表苗、重倒大事毛項，技這也刷給企喉業(yè)經(jīng)學營帶熱來一致定的慎不確緩定性授。同憤時由灶于股仙票的妹特點香，在擦股票屬發(fā)行萌數(shù)量紙、發(fā)利行價垮格、嘉發(fā)行聯(lián)時機極、股曾利分胖配政咱策不蹲當仍辣存在召一定攤風險晨。租賃撓籌資顯風險租賃剖按其湊性質(zhì)肯可分皂為經(jīng)飄營租賞賃和狼融資襯租賃杰兩種獸。經(jīng)丑營租尤賃僅逐解決歲承租蛙人短專期資軌金需蔑求，煌不屬救于借剛貸關(guān)反系范煩疇。融資黨租賃央是由蚊出租御人按際照承處租人慈的要送求融危資購悲買設(shè)位備，騎并在倍合同狗規(guī)定揭的長車時期填內(nèi)提脹供給妖承租模人使獻用的慢信用歌業(yè)務(wù)缸。這嘴種租恨賃租仇期較庭長，基一般權(quán)接近汗資產(chǎn)設(shè)經(jīng)濟榆使用秤年限件的70％左風右，惹我國布規(guī)定亭不低縮慧于經(jīng)鋪濟使痰用壽所命的發(fā)一半侵，甚辜至可應以是透全部耍物理撓使用追年限舞。且鼠在租蘋賃期籮任何鎖一方罵不得切任意倦中止?jié)贤?，租坊賃期看結(jié)束帶承租放人既兼可以燈退回健設(shè)備恭，也銀可以療采用雞續(xù)租拍或留冬購方蜓式處色理。融資攜租賃或可以熊使企折業(yè)不博必經(jīng)逗過購衣置資暗產(chǎn)的擠資金輛準備粗階段蜜而快麥速形構(gòu)成生頑產(chǎn)經(jīng)直營能老力，鵝有利旨于及壁時引拴進設(shè)睡備，賠加速畢技術(shù)巴改造灶；租丸金可怎按期其計入末成本黨，租歌入設(shè)賄備可脆計提畫折舊妥，承謙租人玩可享懶受稅盛收減沾免的姑收益而；租星金在島租期桃內(nèi)分聚期支晉付，悄可降那低不怖能償吵付風騾險。仰但融們資租懶賃籌派資成黑本較優(yōu)高，骨大致恐高于基設(shè)備誘價款爸的30％左姐右；倉需承疑擔資俘產(chǎn)陳藍舊過耍時帶皮來的炮風險閃；而省且固徑定的衡租金墓支出皆和設(shè)井備價倘款的暈分期明償還即對企察業(yè)現(xiàn)紫金流你量安聰排有禾較高耳要求悉。引進證外資球風險引進灰外資謀籌資欲風險鄰來源沒于投塞資資嶄金逾礎(chǔ)期不具到位變、外瞇商通儲過不校法手籃段謀器取自煤身利公益、諒外商寇套取趁國內(nèi)各資金悔轉(zhuǎn)移蘿國外姜。1.則6項目含建設(shè)國階段怎的風廈險1.混6.釀1建設(shè)已階段甜的任版務(wù)建設(shè)憤階段屠是進悄行單挖體與架群體葬建筑競物的礙建造僚。本已階段休的具蒸體任眨務(wù)包饒括：(1粥)進行度開發(fā)鞏項目浙設(shè)計應。(2給)采用歉合適誘的招最標模資式，筒招標店選擇遞承包旱商。(3過)擬定寒合同升條款忍，簽下訂承脾包合近同。(4營)在施舞工過隨程中詳，采爪取各迅種措麻施，平確保旦開發(fā)鑰項目礎(chǔ)工期滲、成才本和沖質(zhì)量違目標殲的實莫現(xiàn)。1.央6.離2招標販模式瓶與風抓險公開療招標可在灑較大翅范圍松內(nèi)，碌從眾緩多的危投標陷者選黑定承乎包企嘗業(yè)，節(jié)這有判助于彼承包顧企業(yè)添開展弓競爭忍，改辱善經(jīng)裝營管可理，失從而丙降低滔工程垃造價滿、提戒高工窗程質(zhì)亦量。叮但公降開招絡(luò)標對哭招標齒者而振言，孕招標拿工作霧量大扭，費填用支恭出多肝，耗尤費時根間長蓮，且賤對中濾標者為可能貨不了濟解，奮如中繳標者榨可能夢是一孕個素躍質(zhì)較咸差的據(jù)企業(yè)么，這潮增加競了今取后雙順方協(xié)盒調(diào)困被難。邀請聲招標可有繡效地捉縮短授招標間時間假，減脅少招榜標工現(xiàn)作量營，節(jié)沫省費樹用開龜支。初但這術(shù)種模盯式限撇制了古競爭浸范圍某，失灶去了痰獲得潑更低甜報價尚、更滴佳承耽包商完的機腦會。協(xié)商巖議標可以填大大溉地節(jié)旨省招標標費覺用，鴉減少鞭招標衣時間僵。但廚因該烘方式魯缺乏壇競爭蠢，開叫發(fā)商達可能居不得置不接液受較狂高的巡壽報價悔，且狠容易腔出現(xiàn)挽賄賂墓行為益，使霸開發(fā)近商蒙孔受損恭失。1.仍6.思3承包蜻方式洲與風柿險建設(shè)構(gòu)全過爛程承語包便于籠充分耳利用價承包棗商雄倦厚的摟技術(shù)肚經(jīng)濟么力量糕及豐陵富的窗組織蘇管理倒經(jīng)驗宏，以以降低費工程壺造價訓，縮椅短建桐設(shè)工掌期。買且開主發(fā)商登不實乞際參餅加設(shè)秒計、昆施工找，他到也不益承擔賺設(shè)計負施工制中的仆風險斜。承蝴包商站要對陜設(shè)計喇和施歸工負麗責，初并承始擔其復中的遲全部鍬風險身。但純?nèi)绻麎m承包嚼商工棒作不惜負責閥任或蝦工作饒不力五，開紙發(fā)商莖可能禮會付閑出昂聚貴的遺代價狼，得廳到低榴劣的尺完工針項目嗚。因板此，原開發(fā)竭商要捷冒承霞包商劍選擇絨不當嫌的風劇險。階段詠承包可以違發(fā)揮翼各專底業(yè)承取包單摟位的廟專業(yè)蛙特長完，但帳同時譜也增耕加了億開發(fā)月企業(yè)襯進行想組織匹、協(xié)譜調(diào)和頌控制鉛的難鍬度。旋①包工往包料，可訂以充窮分利成用承牧包商遠的材答料供護應渠來道，太便于章建筑該材料販余缺乳調(diào)劑誤，節(jié)遭約材顯料費燈用。毒但也班隱藏檢有承珍包商菊使用統(tǒng)劣質(zhì)帖材料搖，損滋害工范程質(zhì)最量的正風險撫。②包工駕部分伍包料，可與以在米建材陶市場趟混亂憂時確氏保建精筑材帳料質(zhì)槍量，仇但同事時易炭導致藝材料碧調(diào)劑連困難兄，增界加了蟻材料顏供應籮不及維時耽返誤施旦工、觀承包傷商索閱賠的濤風險杏。③包工瞇不包卵料，造廟成材夢料供覆應同須施工重生產(chǎn)澆相脫冰節(jié)，趟影響斜施工守單位盯按建沫設(shè)程喘序組稼織施獅工，示不利刷于發(fā)某揮他叢們的除積極江性和折主動瓣性，竄且極打易造象成承蝴包商俗索賠醬。1.興6.猛4承包猴合同兼風險合同槽風險繭有兩簡類，它一類抱是由怠于合農(nóng)同條折款不惡完善劈燕，敘奶述不幕嚴密盞，有拳漏洞扯，或旦部分癢條款唯與法阿規(guī)相圈抵觸乖，存漂有“陷阱”，在布執(zhí)行繳中可團能給色合同感中某轎一方籃造成剩損失素的可砍能，輕即合怨同不營完善聽風險鞋。第冒二類滔是由因于合遮同條痕款規(guī)笑定而全引起配的風就險在德合同塔雙方叢間的哄不同肉分配盛，即姥純合音同風攜險。役本節(jié)啊主要抱針對甜后一喘類風體險就熔施工須承包多合同行予以東分析建。施工昨合同體按計像價方貍式的六不同恢，可指劃分吩為三暑大類內(nèi)型，裳即固謹定總罪價合縫同、傷單價遞合同授和成唯本加鎖酬金距合同段，下貢面分扒別介煉紹各播種合副同的幟風險逃特性貓。1.俘6.懂4承包遞合同歇風險固定股總價畢合同對開狠發(fā)商巧而言襯，施針工過拖程中抄管理慮較為臥簡便辨，消理除了剩建造逆成本匙增加遲的風賴險。識對承組包商樓而言裁，如印果圖編紙和阿技術(shù)搭說明騰書相魔當詳框細，尚市場抗上材掉料設(shè)框備價緒格、班人工栽工資頁穩(wěn)定凱，建川設(shè)條鋪件明娃確，倍能據(jù)巾此比狠較準事確的萍確定愿造價股，也醒是可堆以接惰受的纏。但些是，含如果稠設(shè)計壞圖紙香和說襪明書違不夠靈詳細美，未我知因竟素比蒙較多欣，或漲市場凈材料歌設(shè)備噸價格墨、工起資極精不穩(wěn)搞定，矩承包跳商必園須承堪擔相檔應的獨風險特。為避咸免此其風險燦，承氧包商流通常拋會加六大投庸標報銳價中搏的不任可預銷見費辨，用笛來消雄除不劫確定躲因素趣帶來胞的風表險，舒因而爸提高點了開蘭發(fā)項錘目報召價，嗓這對斯開發(fā)牲商又賢是不焦利的民。針霉對這禾種情野況可避行的刪辦法兼是在錢固定緣瑞總價鐮合同幻玉中，何增加須一些六必要舌的調(diào)狂價條學款，抗開發(fā)韻商分子擔建眼設(shè)期妖的部膝分風干險，旦從而幕降低闖承包腳商的穿不可喪預見畝費用呀，使相總承貝包價欠下降肆。固定屢總價陵合同芹的調(diào)踢價條顆款大嶺致可離歸納瓣為兩合種形掩式，誦一是隱開發(fā)封商同損意對無合同象簽字叮日與榮實際儀施工逃安裝牛時的譯材料留、設(shè)炎備、失人工起等價連格的程差異壺全部嚼予以怠補償爭。二禾是規(guī)庭定材墨料、略設(shè)備柏和人謹工價刻格差摧異在盾一定乘幅度揉內(nèi)，離由承縮慧包商沃承擔糠；超傻過一長定幅寶度的捏風險司由雙浸方分煙擔或納完全退有開片發(fā)商番承擔霧，以腎便于地讓承蠻包商視有效肌地降揚低承側(cè)包報劇價。1.熟6.飲4承包鳴合同丙風險固定位單價桶合同①估湊量計憑價合略同，首先怨開發(fā)援商委廁托設(shè)鞋計單是位和娛專業(yè)卵估算鳳師，確提出兄工程廣量估坦算表造，列虛出分團部分姥項工滿程量竭；然默后，吧承包孔商以劃此為央基礎(chǔ)攏填報犁單價犧，計昂算出斗總報疑價，縱開發(fā)占商以加總價菜和單爪價為盤依據(jù)蜜，確賽定中礙標者融，并累簽訂誘合同??；最耽后工仙程竣偶工按認實際處完成破的工碧程數(shù)叫量和腸合同雹單價爭結(jié)算謀工程殿價款憑。這基種合太同雙豆方承蓬擔的擔風險投均較吉小，螞但如千遇某源一分航項工匪程量雕大幅紅度增秤減，止可能篇影響余工程堂成本生，使繞某一警方蒙柴受風悔險。急在實替踐中吐，常強規(guī)定片工程巡壽量極熔限變精動幅成度，叔某分釘項工蔽程量貍變幅奴超過備極限其幅度魂時，饑允許田適當儲調(diào)整練該分潔項工秧程單啄價。②純霸單價架合同膊，開發(fā)誰商僅皂開列旗分部致分項采工程嘉名稱倚和計彼量單癥位，掘由承顧包商盆逐項蹄填報攪單價搞，經(jīng)蹲雙方眉磋商糧后簽床訂單武價合止同，蝦工程免竣工耀后，酒按合蛛同單拿價和息實際務(wù)完成嫂的工慕程量撫結(jié)算流工程所造價明。此貿(mào)時，辮因為刺工程啊量多雕少直深接影池響成緣瑞本高忘低，泄雙方欠均可暴能要蔥承擔評工程望量不純確定樣而引醋起的拳成本含高或許低的蹦風險演。1.稅6.演4承包途合同指風險成本霜加酬筒金合扒同成本氏加酬谷金合咱同是工按開姜發(fā)項葛目實端際發(fā)針生的震成本汽（包評括人幅工費油、材送料費誓、施敞工機浙械使綱用費估、其婚他直鞠接費肯和施鴿工管震理費深以及性各項桑獨立丹費，賄但不憑包括利承包登商的華總管門理費姨和應窄交所違得稅曬），翼加上愿商定動的酬止金（改總管蜓理費菜和利么潤）悔，來牧確定擋承包叼工程欄的總筒造價疫。此閥種合毛同主副要用憲于開首工前亂對工奶程狀閃況不籌十分粉清楚荷，開比發(fā)商指與承站包商京相互薪信任別的情格況，文如邊坦設(shè)計松、邊資施工櫻的緊欠急工蠟程和位搶險康救急窯的開紛發(fā)項鐵目。1.顏6.足4承包胡合同陳風險①成本懇加固海定百年分比用酬金。開筋發(fā)商光對承交包商馬花費抓的人欠工、看材料委、機偉械使芬用費吳、其待他直陪接費到用和堪施工鋼管理稼費等伏實際藝直接夏成本抵全部拒據(jù)實位補償松。同鳴時，當按照側(cè)實際挖直接甜成本跪的固拘定百近分比鍬作為拐酬金蹦付給粘承包張商。徹這種舌合同滑，承墾包商晴所得獎酬金姐與工靜程直唇接成骨本成屋正比騎，開球發(fā)商延面臨華承包妻商故寒意提棉高直罷接成置本，窩惡意害浪費龍，故通意增斤加酬潤金收床入的灘較大邀風險恥。②成梨本加請固定納額酬吊金。開發(fā)季商承更擔實臣際直你接成霧本，荒酬金減是雙顆方事頁先商遙定的坊一筆波固定申金額陸，這旋種合靈同雖進不會扁使承矩包商些故意堆浪費征，提伯高直償接成忽本，霧但承董包商灑也沒倡有降還低成貢本的沾動力征和壓裁力。③成本展加浮伐動酬基金。作掏法是處承發(fā)島包雙虛方事在先商稻定目平標成疊本，再由實頌際成猶本高蕉低確親定承導包商鉤酬金葬的數(shù)攻額。撈如果肚開發(fā)銅項目但完工懂后，芬實際光成本暖恰好值為目姿標成負本，指承包區(qū)商所館得為訊成本脅加某淘一數(shù)奶額的周酬金昂；如飄果實局際成括本低宗于目達標成晶本，懲承包閘商所遠得除企實際襲成本驅(qū)加那挑一定漂數(shù)額憤的酬另金外合，還綁可根笨據(jù)成輸本降厭低額蠻的一餃定比撓率額濾外獲耐得一蘭筆酬韻金；自當實駱際成攪本高央于目包標成肅本時伴，開妥發(fā)商饞根據(jù)譯成本擴增加負額的河一定清比率袖，從革酬金儲中扣賴除一干部分仗，作醬為對專承包坊商的宇懲罰府。④限額鄙成本更加浮直動酬皂金。采電用這呀種合您同，青首先醒，要乎確定冬限額啞成本販、報苦價成糟本和植最低望成本肚。當姑實際省成本降低于繩最低當成本輪時，喪承包領(lǐng)商花指費的斤成本脖和應正得酬勿金均要可得放到支虎付，欠并可雖分享纖低于美最低梨成本紐奉的成黃本節(jié)券約額飯；如閉果實裹際成娛本在狹最低塞成本礦和報咽價成車本之亮間，站承包鋼商僅廢能得撞到成懲本和慣酬金爸；如味果實蛙際成桑本在根報價障成本介與限病額成軋本之亡間，這只有獨全部蓮成本壩可以怒支付孕，酬敬金不藝再考卸慮；稼實際定成本請超過搶限額恨成本盛，超困過部水分成澆本不堡予支撇付。1.廊6.拿5自然虹條件喂風險自然墨條件障風險算是指屠工程句項目最所在捐地區(qū)擾客觀始存在崇的惡濕劣自捕然條尤件，百工程路實施墳期間該可能多碰到貞的惡自劣氣檢候等允因素醫(yī)可能沉給開糾發(fā)商跪構(gòu)成血的威按脅。自然規(guī)條件礙隨不嗓同地銹域而拔異。體如寒哭帶地悲區(qū)嚴頁冬不侍能施閱工，術(shù)或施粉工時典會增惑加大灰量冬缸季施建工措仔施成農(nóng)本；圣酷暑邀地帶磁施工垂作業(yè)孤時間躲短，抵并增冰加額偽外成佩本。袖地震資多發(fā)答帶、賓洪水秘、海厚嘯、蒸海潮礙、火唱山影荒響區(qū)要潛伏跨著威泊脅項沸目的成嚴重童自然五災害棄。惡劣逝氣候超是指幫偶爾判發(fā)生廈的超統(tǒng)出正痰常規(guī)漢律的屋氣候首變化渠，如域暴雨居、臺灰風、背、暴鋤雪，賺一旦劃發(fā)生姓，會掃給工票程實鞭施帶需來不賠便，匆導致井工期釋延長律、成敞本增龜加。1.距6.侵6工期經(jīng)拖延石風險房地產(chǎn)產(chǎn)開性發(fā)建玩設(shè)階反段每永個環(huán)爆節(jié)的木時間漂損失蓄，都憶會使棋工期憂拖延公。而逼工期客延長漠，一艇方面踢房地否產(chǎn)市解場狀卸況可脹能會醋發(fā)生毯比較雜大的局變化飲，錯激過最哀佳租臉售時龜機，回如已跨提前段售出案，應材承擔嬌逾期鄙交付攔的違業(yè)約損岸失、昏信譽活損失互；另困一方卷面，租工期案延長枝會增區(qū)加投伏入資飯金利采息支美出，箏增加敞管理樹費?？⊥瑫r睡，當銹開發(fā)售施工僅采用屈成本存加百椅分比留酬金怖合同除時，揚施工紐奉工期歐的延撞長還狼會因份直接洞成本務(wù)的增攝加大需大增統(tǒng)加開博發(fā)總據(jù)成本敵。1.摧6.幸6工期稱拖延走風險影響濱建設(shè)運階段偉工期灘的因席素很太多，線如人蘆為因飯素、鎮(zhèn)技術(shù)爭因素撫、材扯料和鑄設(shè)備搖因素鐘、機炭具因盟素、濤地基雁因素點、資文金因嗚素、息氣候嶄因素匯、環(huán)圓境因守素。母其中渾，人稠的因歉素是引最主哄要的牌干擾些因素達。國收內(nèi)外衡專家湯分析插了上艦述干全擾因裝素，劈燕認為形常見籌的有元以下飯幾種冊情況[2賊6]。（1）錯柱誤估冤計了遭項目帶的特左點及誦項目曲的實系施條氣件。酒包括僵低估泳了項饑目實土現(xiàn)在攜技術(shù)盒上的拔困難權(quán)，沒穩(wěn)有考歡慮到隸某些林設(shè)計魔和施犁工問途題的提解決義必須流進行嚷科研垃和試攻驗，賀而這猾既需豪要資食金，碑也需鎮(zhèn)要時還間；圍低估宋了多闖個單筋位參認加項半目建訂設(shè)將刃產(chǎn)生狀工作習協(xié)調(diào)體的困元難；艘對環(huán)拉境因揪素了沃解不纏夠，揚如交誼通運級輸、釋供水際供電派等條矩件事況先沒梨搞清型；對泊建材株設(shè)備會供應倆條件辮、市琴場價葉格的鍵變化準趨向鄉(xiāng)豐預測圓不準況，勞糧動力寬季節(jié)鈴性短種缺，瓣建筑廢材料器季節(jié)忠性緊遙張；棵遇到舉了復云雜的采地質(zhì)陽條件謎或地怪下文蜜物、謎古跡萄；恰因賣噪聲扇、固兼體廢奏物等司污染閥引起肝與工何地左籌鄰右赴舍的灰糾紛希，因附環(huán)境強污染摟而被冠有關(guān)攻部門銳罰款惱、停乎工整陸頓或昌被媒神體曝躬光。1.喝6.擴6工期者拖延濁風險（2）項奪目參愈加者惹工作武失誤樓。包災括：幣設(shè)計辨者拖泳延設(shè)卷計進岸度，援未能燒在規(guī)依定時擾間內(nèi)牽提供澡或修刪訂圖忠紙；蠅承包繼商項鳳目管窄理水偷平低萬，施魂工方誘法不寧符合爛要求鋪，機駱械設(shè)采備落墾后，艱人力松材料霞設(shè)備菠等資碌源供盜應不檔足；熱或質(zhì)暢量控見制不設(shè)好，偷導致壟返工換、加望固、百處理尖；勞遼動糾想紛引注起工疏人消承極怠央工、蘆罷工丑；總納承包亡商將漸任務(wù)歉分包草給了喚不合愧格的磨分包報商；坑開發(fā)什商未卻能就揪自身皮負責洋的功斯能、斬質(zhì)量勢問題己及時省做出于必要害的決凍策；鍋開發(fā)薪商資肥金供夢應不副能滿醒足進雪度需萬要；財開發(fā)隨單位高與施驕工單船位、溉銷售疲單位謹或客駝戶因尚各種粒糾紛老扯皮昌、訴爽訟，障拖延委項目籍建設(shè)抬進度皺；建信設(shè)管立理部世門和蛋質(zhì)量引監(jiān)督煩部門盜拖延精審批膝時間示。（3）不射可預待見事臟件發(fā)達生，趙如工科程事染故、腎惡劣差氣候欠條件巖和政著治變炕動、酬戰(zhàn)爭煌與天稿災、仁人禍營事件段的發(fā)