房地產(chǎn)商住一體項(xiàng)目策劃報(bào)告

做國(guó)內(nèi)最有增值力的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)2011-7-1910/10/2021

洋溢地產(chǎn)湘陰荷澤園項(xiàng)目策劃提案長(zhǎng)沙洋溢房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司二零一一年七月2011-7-1910/10/2021

洋溢地產(chǎn)>寫在前面感謝開發(fā)商為我們提供本次研究與營(yíng)銷創(chuàng)作的機(jī)會(huì)，這使我們可以盡可能好地呈現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)中另一類生活意境開發(fā)的價(jià)值。2011-7-1910/10/2021

洋溢地產(chǎn)開始

湘陰荷澤園項(xiàng)目營(yíng)銷企劃之旅>>>2011-7-1910/10/2021

洋溢地產(chǎn)預(yù)則立不預(yù)則廢強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略研究，是項(xiàng)目運(yùn)作及推廣成功之靈魂！2011-7-1910/10/2021

洋溢地產(chǎn)我們的思考：?jiǎn)栴}一：市場(chǎng)怎么樣？問題三：競(jìng)爭(zhēng)白熱化，用什么樣的主題概念來(lái)凸現(xiàn)項(xiàng)目？問題五：如何實(shí)現(xiàn)最大效益？問題二：產(chǎn)品已經(jīng)形成，如何看待自己的產(chǎn)品？問題四：營(yíng)銷上能否突破湘陰市場(chǎng)范圍，獨(dú)樹一幟？2011-7-1910/10/2021目錄Part1…………發(fā)現(xiàn)這座城市之美Part2…………這座城市的宏觀市場(chǎng)PK及去化狀況Part3…………我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手怎么樣Part4…………項(xiàng)目認(rèn)知與策略總綱Part5…………客戶研究與定位Part6…………本項(xiàng)目發(fā)展定位策略和建議篇Part7…………銷售策略建議篇Part8…………推廣策略展示Par9……VI形象展示體系整體結(jié)構(gòu)2011-7-1910/10/2021發(fā)現(xiàn)這座城市之美Part12011-7-1910/10/20211.地理位置“長(zhǎng)沙后花園”基本概況位于湖南東北部毗鄰長(zhǎng)沙京珠高速旁通江達(dá)海2011-7-1910/10/2021總面積：1581.5平方公里

戶籍人口73萬(wàn)人，外來(lái)人口忽略不計(jì)下轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)

全年生產(chǎn)總值129.4億元，同比增長(zhǎng)15.7%2.基本數(shù)據(jù)基本概況2011-7-1910/10/20213.區(qū)域特色與文化表現(xiàn)湘陰是名符其實(shí)的旅游景點(diǎn)。屈子故地，民風(fēng)淳樸。重節(jié)日，愛熱鬧，有元宵舞龍、端午賽舟習(xí)慣。岳州青瓷是唐代六大青瓷名窯之一?；靖艣r2011-7-1910/10/2021北4.交通現(xiàn)狀—通江達(dá)?；靖艣r2011-7-1910/10/20215.交通現(xiàn)狀—通江達(dá)海湘陰緊臨省會(huì)長(zhǎng)沙，居長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、益陽(yáng)三市五縣中心，區(qū)域位置長(zhǎng)沙市以北、在省會(huì)“長(zhǎng)沙市半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)，屬“武漢三小時(shí)都市圈”范圍內(nèi)，沿湘江水路“通江達(dá)?！弊怨艦楹嬉?。距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)60分鐘路程距離省會(huì)長(zhǎng)沙僅30分鐘路程。距京廣鐵路復(fù)線15公里S308線橫貫東西，形成四通八達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)。基本概況2011-7-1910/10/2021城市定位：長(zhǎng)株潭連接洞庭湖、通江達(dá)海的重要節(jié)點(diǎn)，是以發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)、物流和濱湖休閑旅游為主的宜居城市。規(guī)劃范圍：城市居住用地共900公頃。城市規(guī)模：2015年：城鎮(zhèn)人口20萬(wàn)人，城市建設(shè)用地20k㎡發(fā)展目標(biāo)：對(duì)城市進(jìn)行合理的功能分區(qū)與規(guī)劃建設(shè)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)與住宅的合理分區(qū)，滿足城市發(fā)展需要。城市規(guī)劃2011-7-1910/10/20212.城市規(guī)劃----湘陰縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心以新世紀(jì)大道為行政中心的未來(lái)規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目升值潛力及未來(lái)商業(yè)發(fā)展具有不可預(yù)測(cè)的利好效應(yīng)。各類中心的完善及舊城的改造將加速湘陰城市化進(jìn)程。城市規(guī)劃1．行政中心——以縣政府為中心，沿新世紀(jì)大道兩廂2．文化中心——規(guī)劃在火車站南側(cè)，結(jié)合商業(yè)中心良好的建筑景觀建設(shè)縣級(jí)文化中心3．商業(yè)中心——火車站廣場(chǎng)沿湘陰大道一線，結(jié)合文化體育中心和行政中心區(qū)，構(gòu)成整個(gè)湘陰的中心區(qū)4．教育科研中心——規(guī)劃在工業(yè)園北側(cè)（烈士公園西側(cè)）和火車站西側(cè)建設(shè)湘陰縣城教育科研中心，打造湘陰集職業(yè)教育、成人教育、素質(zhì)教育為主要培養(yǎng)人群的教育基地和企業(yè)的科研孵化基地。5.體育用地：縣政府對(duì)面建設(shè)縣城體育公園，結(jié)合教育科研用地和中小學(xué)規(guī)劃文體中心6.醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施：分別在城北區(qū)和城南區(qū)規(guī)劃一處綜合醫(yī)院，面積不小于5公頃。完善舊城區(qū)的醫(yī)療設(shè)施2011-7-1910/10/2021明確功能分區(qū)，改變居住、工業(yè)交叉分布現(xiàn)狀，各居住片區(qū)形成規(guī)模發(fā)展，將有效改善湘陰生活居住環(huán)境，并擴(kuò)大當(dāng)?shù)貥潜P的輻射面。2011-7-1910/10/2021京珠西線：北接岳陽(yáng)，南接長(zhǎng)沙平益高速：東接平江，西接益陽(yáng)，貫通平汝、京珠、京珠西、長(zhǎng)常四條高速公路文樟大道：南接長(zhǎng)沙書堂大道,向北跨穿東湖接虞公廟芙蓉北路：北接文星鎮(zhèn)，南接長(zhǎng)沙湘江大道（風(fēng)光帶）：向南對(duì)接長(zhǎng)沙湘江大道，遠(yuǎn)景向北與岳陽(yáng)對(duì)接3.城市路網(wǎng)建設(shè)-----與長(zhǎng)沙無(wú)縫對(duì)接公路建設(shè)：規(guī)劃汨羅至溆浦的鐵路從縣城北部穿過，將已建成的至長(zhǎng)沙市銅官循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)基地的鐵路延伸至樟樹港規(guī)劃長(zhǎng)沙至岳陽(yáng)的城際軌道交通從縣城沿芙蓉北路走向與長(zhǎng)沙對(duì)接鐵路建設(shè)：——優(yōu)化后的湘陰交通，將有5個(gè)出口通往長(zhǎng)沙，與長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。2011-7-1910/10/2021從城市總體規(guī)劃角度，湘陰將會(huì)加強(qiáng)區(qū)域的空間布局優(yōu)化，奠定長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)近期規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)的地位。從規(guī)劃片區(qū)功能發(fā)展角度，將有效實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化。從城市交通規(guī)劃角度，路網(wǎng)建設(shè)的發(fā)展，將會(huì)改善湘陰的內(nèi)部交通路網(wǎng)暢順，以及縮短與周邊城市距離。但從商業(yè)發(fā)展前景而言，城區(qū)之間的距離縮短反而更易造就消費(fèi)力外流的機(jī)會(huì)，影響本地商業(yè)的發(fā)展。小結(jié)2011-7-1910/10/2021這座城市宏觀市場(chǎng)PK及去化狀況分析Part22011-7-1910/10/2021房地邊產(chǎn)開進(jìn)發(fā)投族資增咬長(zhǎng)較各快1-貧5月份，全軟國(guó)房地栗產(chǎn)開看發(fā)投汗資18濱73蔬7億元燈，同碑比增長(zhǎng)34撫.6產(chǎn)%。其霸中，住宅預(yù)投資13祝29榆0億元較，增長(zhǎng)37判.8并%。1-丈5月份，全搖國(guó)房禍地產(chǎn)冒開發(fā)孤企業(yè)房屋飼施工撒面積37伶75爹16萬(wàn)平禽方米廈，同只比增長(zhǎng)32灘.4良%；房段屋新開錢工面炎積76奴11闊8萬(wàn)平澡方米寧，增長(zhǎng)23躺.8命%；房災(zāi)屋竣工采面積21擦62方1萬(wàn)平漁方米邁，增長(zhǎng)12騰.9西%，其悼中，住宅著竣工召面積17亡23固8萬(wàn)平拖方米久，增長(zhǎng)12戴.7膛%。1-取5月份，全破國(guó)商緞品房銷售打面積32次93摧2萬(wàn)平嫌方米惜，同耗比增長(zhǎng)9.言1%。其塑中，住宅汪銷售舒面積消增長(zhǎng)8.個(gè)5%，辦公皂樓增窄長(zhǎng)3.懼5%，商業(yè)陣營(yíng)業(yè)罷用房際增長(zhǎng)13這.4隊(duì)%。商偶品房銷售忽額18扔62丑0億元旺，同夸比增長(zhǎng)18柏.1北%。其逐中，住宅夕銷售來(lái)額增長(zhǎng)16錦.0騾%，辦公梳樓和吊商業(yè)畜營(yíng)業(yè)店用房分別故增長(zhǎng)26唱.5俱%和31律.6忘%。1-蠶5月份，房爪地產(chǎn)開發(fā)重企業(yè)禿本年互資金惕來(lái)源32績(jī)34野0億元悔，同巷比增長(zhǎng)18染.5瓜%。其柜中，國(guó)內(nèi)聞貸款58跪03億元稈，增長(zhǎng)4.蘿6%；利腔用外資26旺6億元叔，增長(zhǎng)57提.3釋%；自籌億資金12袖48杠6億元幻玉，增長(zhǎng)30稠.9峽%；其他逐資金13凍78幅5億元體，增長(zhǎng)14砍.6殖%。在坦其他類資金歲中，定金撒及預(yù)棚收款82桑59億元搬，增長(zhǎng)23正.3需%；個(gè)人暴按揭阿貸款34撕43億元掠，下降8%。5月份，全庭國(guó)房襖地產(chǎn)息開發(fā)墓景氣父指數(shù)霜為10慎3.籌20。全國(guó)口市場(chǎng)愁宏觀殊分析20窄11甲-7策-1襖91貝0/賣10裁/2呈02雪1洋溢計(jì)地產(chǎn)三、歐湘陰在縣6月商汗品房槍銷售州截止旨于30號(hào)今日成交昨日成交本月成交上月成交套數(shù)4套6套108套207套面積493.35㎡932.07㎡13065.34㎡25381.20㎡總價(jià)1341018元1322763元35502656元66391361元20紐奉11年1-礎(chǔ)5月鑰湘陰動(dòng)縣商狼品房刃交易腦統(tǒng)計(jì)地區(qū)成交套數(shù)成交面積成交金額湘陰縣1093133829.74337508078元20牲11赴-7梅-1巖91材0/好10忠/2泛02挨1四、盞湘陰衰縣20并11年下集半年刪供應(yīng)哈量量蘋化分津析20欲11蜘-7澆-1智91金0/醒10抓/2臥02劍1四、虧湘陰巧縣20鈴11年下昂半年者實(shí)際嫁成交蘇量與舞供應(yīng)早量量棟化分案析成交量時(shí)間實(shí)際成交量實(shí)際月均成交量2011年1—5月1093套218.6套/實(shí)際成交量預(yù)測(cè)實(shí)際月均成交量預(yù)測(cè)2011年6—12月1530.2套218.6套/實(shí)際供應(yīng)量預(yù)測(cè)實(shí)際月均供應(yīng)量預(yù)測(cè)2011年6—12月1997套285.3套結(jié)論2011年下半年6—12月實(shí)際供應(yīng)量是1997套，而可以實(shí)際去化的市場(chǎng)量是1530.2套，多出了466.8套，，多出率為30.5%，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，去化難度將增大！20頃11伸-7詢-1減91還0/帽10煤/2喘02倆1湘陰眠地理肆位置巡壽優(yōu)越豬、經(jīng)逮濟(jì)水敏平發(fā)撈展快尤速，扮居民存消費(fèi)嬌水平莫較高矮，購(gòu)牛買能膊力強(qiáng)故；城市嶄化進(jìn)靜程加床快，臺(tái)拉動(dòng)弱居民醒的住埋房需告求增俗加，泛房地被產(chǎn)市咸場(chǎng)雖艘然比軋較初第級(jí)，榮但是勻近年辰開始進(jìn)入削發(fā)展偶的快稠速通半道；住宅纖均值旦和成叔交量紛一直低都?jí)蜿嚤３纸j(luò)穩(wěn)步混增長(zhǎng)英，受及政策定影響膚較少刃。長(zhǎng)鞏時(shí)間揉內(nèi)，騰購(gòu)房真的剛竹性需壯求占有索大量燦比例；■市場(chǎng)盤競(jìng)爭(zhēng)蔬加劇凳。去酒化難籠度比蛋較大迷，同皆質(zhì)化繼競(jìng)爭(zhēng)艦日趨找激烈眨，如傘何營(yíng)碎銷創(chuàng)陣新及壇概念撓突破站，產(chǎn)額品獨(dú)紋樹一伐幟方酸能脫俱穎而羞出。市場(chǎng)尿小結(jié)役：20傲11拜-7非-1看91每0/藏10齒/2杏02災(zāi)1我們悲的競(jìng)銷爭(zhēng)對(duì)賓手怎抄么樣Pa榮rt包320福11另-7盤-1帽91勇0/排10較/2插02澤1競(jìng)爭(zhēng)四樓盤尖分析個(gè)案1—?jiǎng)瘛丫衬蠔|湖開發(fā)商湘陰縣廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積10萬(wàn)多平米總占地面積96畝容積率2.0戶型范圍小高層+多層面積范圍戶型115-135三房少部分100平兩房戶型配比4棟高層4棟小高層+多層規(guī)劃前排6棟小洋房帶商業(yè)門面綠化率40%區(qū)域地段湘陰縣東湖岸邊總套數(shù)總1000套房源一期500套銷售情況多層價(jià)格2500高層價(jià)格3500現(xiàn)已銷售80%客戶來(lái)源：本地+外省戶型特點(diǎn)威尼斯建筑風(fēng)格20贏11宰-7鳴-1譯91侮0/婆10賴/2讓02屯120慎11器-7穗-1更91怕0/卡10膨/2奸02喇120吉11械-7平-1號(hào)91腹0/持10惠/2敬02漿1個(gè)案2—破—華順.盛世笨名門開發(fā)商湘陰縣華順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積32380.05平方米總占地面積7574.4平方米容積率2.0戶型范圍高層面積范圍90-130兩房三房戶型配比1棟29層、26層、25層19層規(guī)劃超4星標(biāo)準(zhǔn)酒店（包含5層商業(yè)）綠化率35%區(qū)域地段湘陰縣江東路總套數(shù)300套銷售情況價(jià)格未定6月19號(hào)開盤邀請(qǐng)著名主持人仇曉戶型特點(diǎn)陽(yáng)光三房精致兩房20潑11掘-7宇-1惑91遞0/約10賽/2濃02競(jìng)120枯11市-7霸-1楊91同0/防10冠/2往02莫120量11西-7味-1紡91械0/岔10脾/2尤02亂1個(gè)案3—痰—鼎盛汁府邸開發(fā)商湘陰金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積10萬(wàn)多平米總占地面積容積率2.0戶型范圍高層面積范圍90-120兩房三房122六房（買一層送一層）戶型配比總包含22棟規(guī)劃綠化率30%區(qū)域地段旭東路與冬茅路交匯處總套數(shù)銷售情況多層價(jià)格3000高層價(jià)格3400現(xiàn)第三期開盤戶型特點(diǎn)建筑結(jié)構(gòu)多樣化空間充分利用動(dòng)靜分明20跪11龜-7煌-1牲91懂0/悠10疤/2案02壯120鐘11葬-7眨-1括91涌0/始10豬/2驕02艷120匠11讓-7紅-1杰91穴0/廟10腰/2杯02餐1個(gè)案4—汽—安邦松華城開發(fā)商湖南安邦房地產(chǎn)開發(fā)司總建筑面積21萬(wàn)多平米總占地面積160畝容積率2.2戶型范圍高層面積范圍34-135一房?jī)煞咳繎粜团浔瓤?3棟規(guī)劃綠化率35%區(qū)域地段湘陰縣太傅路總套數(shù)534（商52）銷售情況多層均價(jià)2440高層均價(jià)3080商業(yè)均價(jià)13000銷售率70%戶型特點(diǎn)地中海風(fēng)格產(chǎn)品設(shè)計(jì)多以適中面積為主，戶型周正實(shí)用，通風(fēng)采光俱佳，引入了大量的入戶花園和飄窗設(shè)計(jì)20騰11余-7美-1譜91江0/模10駕/2就02料1洋溢我地產(chǎn)20濾11錄-7嫌-1途91挑0/罩10羞/2漸02色120多11鍋-7葡-1敵91撈0/旨10炭/2皮02壇1個(gè)案5—?jiǎng)?lì)—香域集花園開發(fā)商湘陰文昌房地產(chǎn)總建筑面積31487平米總占地面積11286平米容積率2.2戶型范圍高層面積范圍95.5-130.85戶型配比總6棟規(guī)劃綠化率35%區(qū)域地段文星鎮(zhèn)江東路電力局東側(cè)總套數(shù)252（商60）銷售情況目前銷售率68%戶型特點(diǎn)地段優(yōu)良，產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理?？蛻舳ㄎ磺逦?，銷售道具基本完備，操盤手法中規(guī)中矩。依靠地段優(yōu)勢(shì)、大體量商業(yè)的規(guī)模性、交通的便捷，著重對(duì)周邊個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶宣傳。起到一定作用20支11醫(yī)-7濁-1乏91膽0/廊10駐/2喇02找120箭11午-7冤-1顫91智0/定10桶/2擦02逆120宅11桶-7舅-1樹91攜0/軟10糊/2凈02吊1個(gè)案貫6—貿(mào)—湘培江明寬珠--結(jié)--少-競(jìng)胖爭(zhēng)樓冊(cè)盤之玩一開發(fā)商湘陰福宸房地產(chǎn)開發(fā)總建筑面積117935平米總占地面積33062平米容積率3.18戶型范圍高層面積范圍110-150戶型配比總11棟規(guī)劃綠化率33%區(qū)域地段冬茅路南側(cè)與建新路交匯處總套數(shù)742銷售情況目前銷售率70%戶型特點(diǎn)該項(xiàng)目地段良好，緊靠湘江，接通便捷，周圍配套完善，小區(qū)綠化尚可。住宅方面項(xiàng)目形象立面華麗，立題突出，集中了大量項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)賣點(diǎn)20傘11掘-7底-1擊91笑0/陷10犁/2歪02捆120染11炎-7銅-1臥91禽0/萌10顯/2做02傲1競(jìng)爭(zhēng)分析1期枝尾盤腰階段博，2饑期目疼前在般vi杠p蓄宜客階干段蓄客死優(yōu)惠屈：2億期可辰爭(zhēng)取際2萬(wàn)紗優(yōu)惠競(jìng)爭(zhēng)短點(diǎn)：摘真正琴的臨書江房園林澤規(guī)劃垃較有水新意生活為配套噴打造撥較有脈特色缺陷股：誕銷寶售方泊面并椅不很烏出色案場(chǎng)翁服務(wù)意態(tài)度恒冷淡湘江仁明珠20傳11遷-7柄-1唱91俗0/隊(duì)10惹/2欠02暗1洋溢粗地產(chǎn)個(gè)案7——賭芙蓉眼國(guó)際--幫--想競(jìng)爭(zhēng)撿樓盤擇之一開發(fā)商湘陰縣順園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積平方米總占地面積平方米容積率戶型范圍小高層面積范圍98-144平2/2到4/2戶型配比5棟18層1棟綜合樓規(guī)劃區(qū)域地段湘陰縣冬茅路與芙蓉北路交界處總套數(shù)套銷售情況均價(jià)3400.戶型特點(diǎn)陽(yáng)光三房精致兩房20旗11居-7追-1雄91痰0/廊10華/2襯02澤1競(jìng)爭(zhēng)分析目前釘在v室ip過蓄客怪階段蓄客臭優(yōu)惠全：兩條萬(wàn)抵涼三萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)不點(diǎn)：柴區(qū)位艙認(rèn)知島度較炮高小區(qū)芳水景雷園林偏特色相關(guān)壟生活農(nóng)配套繭齊全缺陷桃：址項(xiàng)目且價(jià)格檔過高芙蓉側(cè)國(guó)際20蚊11路-7自-1遇91之0/寫10曉/2駛02包1小結(jié)湘陰漏客戶跡主要喊來(lái)源逃于當(dāng)貸地；基本極已經(jīng)禾形成尼小高主層、餅高層愿為主畝的建哄筑風(fēng)怒格；相關(guān)甜物業(yè)孝配套卵上已注經(jīng)向顧大都評(píng)市看光齊；湘陰電本身犯臨水晨的特那色在僵各樓疑盤均銳有表斯現(xiàn)；各樓盡盤的灣單價(jià)杰相差蝴并不撞大。因價(jià)格詞上基淡本表淚現(xiàn)出邪堅(jiān)挺持也證適明市臂場(chǎng)購(gòu)弄買力桑在目殺標(biāo)階疑段不舒存在鞏大的貼問題。——以創(chuàng)新賣營(yíng)銷工形式濾及現(xiàn)解場(chǎng)服坊務(wù)帶投動(dòng)項(xiàng)框目與萄同類享盤的烏差異兩化；——以項(xiàng)濱目創(chuàng)碎新產(chǎn)匹品及娛品牌憂物管咽進(jìn)行有市場(chǎng)蚊突圍勺。（復(fù)炸式）20遣11漿-7古-1皺91奴0/瘋10甩/2但02拿1項(xiàng)目皇認(rèn)知炮及策澤略總運(yùn)綱Pa猜rt糾420氧11喪-7慘-1覽91栽0/寧10襲/2縱02雞1項(xiàng)目贊認(rèn)知Pa殼rt里4咱.120貨11樸-7爸-1珍91糞0/店10僵/2知02斯1本案項(xiàng)目幸狀況地塊禍狀況位置譯：位叛于湘多陰新至世紀(jì)敗大道請(qǐng)南側(cè)占地稻面積蟲：51盜05繪8.故5平方瘡米建筑剖面積瞧：1葵68構(gòu)12金4.籃5平獵方米土地智用途丹：城界鎮(zhèn)混繪合住曠宅用榴地容積掌率：躍3.04建筑闊基地鵝面積清：1調(diào)21巖96耗平方離米綠化聽率：36%建筑此密度蓬：23.遮9%總戶銳數(shù)：座98微0停車敘位：異57迷1地形晃：不債規(guī)則健多邊偉形20晌11者-7置-1耍91觀0/管10乒/2張02移1項(xiàng)目桃理解優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)●毗鄰新世紀(jì)大道、交通便利●湘江岸邊，天然景觀優(yōu)勢(shì)●城郊連接地帶，必經(jīng)之路，人流優(yōu)勢(shì)●四星酒店入駐可提升項(xiàng)目品質(zhì)●項(xiàng)目整體產(chǎn)品布局與區(qū)域樓盤無(wú)差異化；●城市連接地帶，短時(shí)間無(wú)法博得客戶認(rèn)同●項(xiàng)目周圍大環(huán)境較差●區(qū)域內(nèi)小商業(yè)居多，檔次不高；機(jī)會(huì)威脅●抽象居住概念可以讓項(xiàng)目在同類同區(qū)中獨(dú)樹一幟；●長(zhǎng)沙的后花園其潛力巨大；●城市規(guī)劃利于項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，可視為銷售賣點(diǎn)●剛剛過去的第三次加息讓購(gòu)房者觀望更濃厚●市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，供大于求已非短時(shí)間積聚；●在長(zhǎng)遠(yuǎn)的地理規(guī)劃上，市民認(rèn)識(shí)不夠20爺11晉-7江-1貼91辛0/箱10凳/2刊02史1項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品對(duì)比本案多層、小高層、高層———湘江明珠多層、小高層、高層以小高、高層為主的大型社區(qū)，圍繞園林、水景布局芙蓉國(guó)際多層、小高層、高層佳境?東湖多層、小高層、高層、別墅以三房?jī)蓮d戶型為主，圍繞江景布局香域花園多層、小高層以三房?jī)蓮d戶型為主產(chǎn)品社對(duì)比李—大戶土型產(chǎn)品秤備受腦歡迎據(jù)市臟調(diào)情漸況分月析，湘陰消費(fèi)筑者追臘求產(chǎn)巷品空間化與還環(huán)境景觀羅化。創(chuàng)新見產(chǎn)品芽配合志新居對(duì)住觀肆念以羨引導(dǎo)緣瑞消費(fèi)診者的乎好奇亦與購(gòu)晝買傾匙向。項(xiàng)目觸競(jìng)爭(zhēng)捉態(tài)勢(shì)比分析疊--野-產(chǎn)襯品對(duì)濁比20漂11企-7疾-1造91廉0/鋸10已/2銜02柳1項(xiàng)目名稱項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位態(tài)勢(shì)本案位于新世紀(jì)大道旁湘江明珠位于湘江大橋旁芙蓉國(guó)際位于芙蓉北路汽車站旁城市中心，車站旁，人流集中地佳境?東湖位于旭東路上城市主干道，人流旺區(qū)香域花園位于電力局旁新世掌紀(jì)大喊道旁，地標(biāo)鋪性建脊筑本項(xiàng)銹目區(qū)覽位相溫對(duì)未來(lái)芝潛力殘巨大授，是隔政府量規(guī)劃柜發(fā)展褲區(qū)域女，也置是未拋來(lái)開直發(fā)集歌中區(qū)凝域。項(xiàng)目疏周邊行無(wú)競(jìng)腰爭(zhēng)對(duì)鉗手，胃市政陡工程攜，機(jī)貴關(guān)單哀位向滅該區(qū)宮集中飲。引導(dǎo)琴項(xiàng)目攪形象披定位芬為行臘政商缸務(wù)區(qū)押的休慰閑居荒住氛堆圍社縱區(qū)。項(xiàng)目尚競(jìng)爭(zhēng)豪態(tài)勢(shì)匠分析腐--州--兔區(qū)位棋對(duì)比城市掩連接舒口，捎未來(lái)掌城市稀規(guī)劃找行政虜中心城市吳風(fēng)景扶區(qū)，跌但整素體沿叢江配蜻套需碑要重群新打區(qū)造城東臺(tái)片區(qū)賣，老羅住宅區(qū)20層11幕-7擊-1疤91兄0/疫10燥/2如02認(rèn)1荷澤踏園建腎立品俯牌的抱同時(shí)帽，應(yīng)姜該保封持與求拆遷災(zāi)戶及雷當(dāng)?shù)囟緟f(xié)作姥部門禿的良況好合窩作，罵以繼蘋續(xù)利李用市座場(chǎng)美卵譽(yù)度粒提高漠品牌驢知名登度。通過插宣傳探深化荷澤恰園品牌箭認(rèn)知浴度，在吸引目客戶粥對(duì)居跪住創(chuàng)新服務(wù)皂的認(rèn)困可。市場(chǎng)明美譽(yù)引領(lǐng)房誠(chéng)居住樂新氣免象項(xiàng)目名稱品牌知名度本案隨著安置房的建設(shè)在調(diào)查中，消費(fèi)者對(duì)荷澤園評(píng)價(jià)較高基本在本地具有一定的名氣，特別是芙蓉國(guó)際，案場(chǎng)服務(wù)周到能提高項(xiàng)目一定的傳播度湘江明珠香域花園佳境?東湖項(xiàng)目高端印象已在當(dāng)?shù)厣钊肴诵捻?xiàng)目矮競(jìng)爭(zhēng)竄態(tài)勢(shì)幼分析稈--至--招品牌證對(duì)比芙蓉有國(guó)際20針11死-7北-1叛91線0/吸10擴(kuò)/2擦02察1項(xiàng)目鞠競(jìng)爭(zhēng)臂態(tài)勢(shì)梅分析隊(duì)--詞--狹配套腰對(duì)比“教育嫁配套”優(yōu)勢(shì)烏突顯怠項(xiàng)目誕氛圍項(xiàng)目名稱配套本案城關(guān)中學(xué)在附近但無(wú)法形成特色優(yōu)勢(shì)，建議與知源合作，形成項(xiàng)目教育超前優(yōu)勢(shì)及品牌影響最大化。佳境?東湖商業(yè)、金融、生活芙蓉國(guó)際商業(yè)、娛樂、休閑香域花園商業(yè)湘江明珠商業(yè)、景觀街、休閑湘陰為典親型三線城市哈，高躍檔次壁、大味型配妖套相潔當(dāng)缺虎乏。項(xiàng)目本身賣規(guī)劃咳出四瞧星酒餃店、鬧商業(yè)誰(shuí)區(qū)、配套煤相對(duì)晨完善償。項(xiàng)目貨周邊另教育明配套非擁有城關(guān)解中學(xué)、本案月規(guī)劃把出幼拋兒園蠢等，可深長(zhǎng)化推齊廣。20四11自-7育-1秧91滴0/斗10狐/2絲式02好1項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)本案建議入市3000-3200元/平方米湘江明珠一期尾盤小高均價(jià)3150元/平方米，二期蓄客階段佳境東湖小高均價(jià)3100元/平方米香域花園多層均價(jià)2780元/平方米，小高均價(jià)3100元/平方米芙蓉國(guó)際一期蓄客階段，預(yù)計(jì)均價(jià)3400元/平方米市場(chǎng)歪整體座向好抱，中眾產(chǎn)置朵業(yè)定暫格突糕顯地裝產(chǎn)公裙民形援象同檔腸次項(xiàng)滿目均出于抗尾盤披階段投，基瓜本售馨鴨。對(duì)未曲來(lái)價(jià)都格預(yù)鄙計(jì)均格統(tǒng)一少在320隱0元/平妙方米左右。預(yù)計(jì)闖樓市預(yù)在經(jīng)精過對(duì)隱新政哲策的古消化圖后將察保持鑒穩(wěn)定怖發(fā)展漆趨勢(shì)糕，項(xiàng)皂目定詢位300樸0-卻-3障20健0元/㎡蜜處于恭市場(chǎng)準(zhǔn)均價(jià)和范圍撈內(nèi)。項(xiàng)目護(hù)競(jìng)爭(zhēng)柱態(tài)勢(shì)執(zhí)分析拼--治--貨價(jià)格粱分析20虜11吳-7創(chuàng)-1旱91遲0/緊10袋/2葡02楚1小結(jié)價(jià)格泡定位毅：均博價(jià)300譯0-東-3綠20覆0元/演㎡；市場(chǎng)勸突圍亞：品孕牌、規(guī)劃、教殃育配警套、結(jié)產(chǎn)品不。20謹(jǐn)11膀-7拋-1冊(cè)91脈0/扎10遭/2都02凈1洋溢銅地產(chǎn)Pa踏rt懂5策略井總綱Pa獅rt祖4別.220番11窩-7思-1府91叼0/址10犬/2炎02貪1洋溢眨地產(chǎn)引領(lǐng)翼價(jià)值樹立芽標(biāo)桿實(shí)現(xiàn)短快消策略徑總綱創(chuàng)造吵價(jià)值姑，體懼現(xiàn)溢橡價(jià)：規(guī)模受價(jià)值凸現(xiàn)犧規(guī)模呆價(jià)值蒼，樹糊立項(xiàng)以目成滔長(zhǎng)性景觀沒價(jià)值圍繞潮項(xiàng)目域形成曉的景核觀理生念身份享價(jià)值體現(xiàn)恩個(gè)性惕客戶翠的區(qū)頸隔性體驗(yàn)饞價(jià)值展示研及上蹈述價(jià)梯值體番驗(yàn)渠道健區(qū)隔悟，形滅象提據(jù)升：有效展渠道而整合將有雁效渠粥道全暑面整禽合，糧明確粗階段洋性推栗廣的威渠道狹特征芒并進(jìn)叉行渠鳳道鋪緒排鮮活緣瑞形象壟樹立根據(jù)梯項(xiàng)目側(cè)價(jià)值期和客扁戶特祥征，準(zhǔn)確立恩項(xiàng)目哥形象食，跳絮出片出區(qū)市籍場(chǎng)，餓樹立測(cè)項(xiàng)目嫁標(biāo)桿榴。項(xiàng)目富營(yíng)銷壟戰(zhàn)略貸總綱犬：引祝領(lǐng)全即新的絹地標(biāo)移景觀咱建筑泉、身避份價(jià)慌值，濱樹立鏈中央負(fù)區(qū)的赤建筑擇新標(biāo)助桿，艱實(shí)現(xiàn)營(yíng)項(xiàng)目懶20葬11訴年年垃底前深第一摘批開麻盤熱忌銷7描0%峽的銷率售目梢標(biāo)。緊湊拜推售線，互歸動(dòng)熱帶銷：緊湊再推售將產(chǎn)漠品推梢售時(shí)擊間緊查湊排奸布，畢實(shí)現(xiàn)鍛短時(shí)捆間的碗較大秧推售磚量互動(dòng)離熱銷通過鎖項(xiàng)目猛不同祥產(chǎn)品冬研判叫，將劫不同帶品類逮互動(dòng)食推售銅，實(shí)尿現(xiàn)銷呀售帶仇動(dòng)，補(bǔ)促進(jìn)涼項(xiàng)目好整體忽推售經(jīng)！20燦11維-7恰-1陳91辨0/循10液/2陣02竊1洋溢寇地產(chǎn)項(xiàng)目融營(yíng)銷蘋戰(zhàn)略蘿總綱界：引尼領(lǐng)全樂新的酒規(guī)模叨建筑些、身獵份價(jià)隙值，邀樹立導(dǎo)中央糕區(qū)的頃建筑壓新標(biāo)犁桿，萄實(shí)現(xiàn)寨項(xiàng)目仍20擦11贊年年放底前警第一姻批開劑盤熱跳銷7汗0%帆的銷購(gòu)售目家標(biāo)。策略素一：壞高舉赤高打陰，樹驚立項(xiàng)攔目成懸長(zhǎng)價(jià)代值1策略她二：陶環(huán)形茄掃射沒，擴(kuò)滴大整展體客芽戶覆鐵蓋2策略盲三：半獨(dú)樹磚一幟蒜，特仰色渠伙道傳礙達(dá)形應(yīng)象3策略糟四：論周密嗚部署礦，強(qiáng)夾調(diào)產(chǎn)舌品推販?zhǔn)刍ッ鼊?dòng)4策略懷五：軌銅墻毒鐵壁斯，完邊成項(xiàng)粉目個(gè)梅性體季驗(yàn)520他11筍-7匪-1繼91炸0/公10養(yǎng)/2家02釋1客戶木研究脾及定海位分剖析Pa鑒rt島520萬(wàn)11襪-7亂-1景91穿0/塌10歇/2法02戰(zhàn)1客戶扶分析號(hào)思路湘陰常住毅人口調(diào)查分析挖掘吼核心笨客戶澆群核心定客戶汁群訪厘談?wù){(diào)思研核心謀客戶淋群的笛購(gòu)房掘需求駛特征20利11駕-7涌-1循91鉛0/常10坊/2捕02忘1區(qū)域熊選擇根據(jù)貨20答11繩年7月初哥湘陰碎市場(chǎng)鑄問卷梯調(diào)查秒，針回對(duì)購(gòu)茄買住精宅的業(yè)客戶那和準(zhǔn)她客戶疤群體摟，篩余選有容效樣蹦本500頭份客龍觀、存直接軍的反召映了欺湘陰剝本地已市場(chǎng)仿客戶更對(duì)住頃宅產(chǎn)敞品的梢需求棕狀態(tài)偷。從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房客戶以國(guó)家機(jī)關(guān)文化教育(自營(yíng)企業(yè)主)為多，其次建筑業(yè)和制造業(yè)也占有一定比例。他們有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購(gòu)房的基礎(chǔ)。從事螞行業(yè)湘陰常住沸人口調(diào)查分析20是11辛-7撇-1廳91歡0/墨10晌/2雙02覺1購(gòu)買富目的(%屆)分析株發(fā)現(xiàn)趁：湘襪陰市曠場(chǎng)中罰，購(gòu)豪房的蜓主要五目的窗在自增住，恒兼?zhèn)浞N一定節(jié)比例麗的投壘資出管租。自住霸與投餃資的讓強(qiáng)烈矮需求孤，讓由湘陰旦的房命地產(chǎn)呀市場(chǎng)含還有錦更長(zhǎng)釣遠(yuǎn)的銳發(fā)展殼。20尸11竊-7獄-1筑91摩0/紅10待/2病02茂1年齡稅結(jié)構(gòu)尺（%）20屋-4抵0歲成薄為購(gòu)溝房人副群的敢主力嚷軍，婦占到63％。哭這部鞏分為侍中青詢年，域家庭競(jìng)結(jié)構(gòu)失特征造為三鼠口之看家。學(xué)歷龍水平必（%）這群子人，掃他們閥大部龍分擁購(gòu)有高直中及饞其以類上的旦學(xué)歷鍬，受種過高策素質(zhì)采的文去化教變育。20斗11驚-7覆-1蹈91么0/閘10居/2書02效1購(gòu)房敢影響浪因素?cái)D（%）分析汁中發(fā)習(xí)現(xiàn)：皺產(chǎn)品飽的價(jià)獄格、羨交通件條件斗、區(qū)維域的兩環(huán)境英、物頑業(yè)、凈戶型蓋為主摘要考參慮因浴素。從而線可以昨看出員，目揀前湘西陰市構(gòu)場(chǎng)的皂自住脾客戶樂，對(duì)等居住聲的便貫利性杠和舒背適性折的要撇求較焦高。20跑11擔(dān)-7俯-1到91賓0/巖10券/2仙02鬧1對(duì)面數(shù)積的窯需求轟（%）購(gòu)房勺者大鬧多數(shù)毯考慮撇10貍0-歡14絡(luò)0平廉米之片間的盤產(chǎn)品轎，合表計(jì)比丘例為偏77%，左多選垂擇三襲房、專四房課。隨著涂80咬后人累群進(jìn)害入婚稀齡，保以及直新湘陰人群勢(shì)體的款逐漸嶼壯大倘，9鍋0平悄米左炸右的剪小戶壯型也糧占據(jù)能一定鬼比重巖。20分11叔-7鏟-1坡91哀0/茄10體/2跨02晨1付款不方式咬的選漢擇（%）從調(diào)還查發(fā)成現(xiàn)，律購(gòu)房循者對(duì)興于付厲款方充式的容選擇音上，控超裕過2怖0%磚的人父群可非以一輔次性良支付昌。通過對(duì)對(duì)個(gè)年別購(gòu)主房者寨訪談鏡，傳摟統(tǒng)的吳湘陰駁人傾蜘向于粒一次執(zhí)性付聽款，澇但隨標(biāo)著新芝湘陰鳥人數(shù)表量越影來(lái)越隱多，但選擇套貸款嶺支付零的比節(jié)例逐墨年上歡升并竹已經(jīng)慎成為懲近年漏的主咐流。而對(duì)狗于貸芬款中搜的首厲付款遞來(lái)源連來(lái)看叉，從攻銀行堡貸款昆的人削數(shù)將蓮達(dá)到70%咬比例瓣。首付?？顏?lái)呀源（%）20挺11剝-7唉-1霞91嶺0/廳10葛/2津02孝1購(gòu)房亂者大寶多數(shù)銅考慮輝1未來(lái)渣城市第中心蘆新世固紀(jì)大剝道附毫近；忙城東壓作為憐城市歇老住撥宅區(qū)鍬與濱因湖區(qū)生同樣址占有踢一定燭的比費(fèi)例，房誠(chéng)說(shuō)明盤湘陰沈人除肯了考捎慮區(qū)遞位外極，還哥在乎考景觀巴、環(huán)黑境等乒因素愈。20筆11興-7陜-1設(shè)91水0/勉10互/2徹02購(gòu)1分析彼：通過羅對(duì)樣較本的住統(tǒng)計(jì)竟分析支：城市規(guī)劃裂區(qū)域不輕斷擴(kuò)抽大，箏對(duì)于湘陰當(dāng)?shù)財(cái)⑷硕C言，爐城西區(qū)等棋傳統(tǒng)和生活暢圈仍戚舊受止到青位睞；目前份，湘猴陰市題場(chǎng)的闊主力冒購(gòu)房都客戶傷為私創(chuàng)企老圖板和佳公務(wù)媽員，教年齡反在2里0-責(zé)40蛙歲之芳間，釘傾向協(xié)三房尼、四奪房等匆戶型瘡；而彩處于覺人生鋸上升頌階段愉的白冠領(lǐng)則扭多以揀中小鑄戶型饅為首蔽選。立總體津市場(chǎng)兼的購(gòu)巖買能狗力較拒強(qiáng)；湘陰見目前桿多以誕改善右性居蛛住為返主。20偽11樣-7暫-1削91械0/貸10德/2德02崗1訪談時(shí)間訪談地點(diǎn)訪談數(shù)量訪客來(lái)源受訪年齡家庭組成家庭年收入2011年7月15日–16日的士車上1人湘陰本地30–45歲3–4人3–5萬(wàn)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)8人鄉(xiāng)鎮(zhèn)來(lái)湘陰為主30–40歲3–4人2–3萬(wàn)江東路10人湘陰本地為主29–35歲3–4人1–3萬(wàn)醫(yī)院10人湘陰本地為主30–40歲3–4人5萬(wàn)以上車站15人湘陰下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主30–40歲3–6人3–10萬(wàn)學(xué)校15人湘陰本地為主30–45歲3–6人3--5萬(wàn)訪談?wù)Z調(diào)研騙——內(nèi)核心憐客戶煩群20蛙11扶-7錦-1矩91請(qǐng)0/膊10傷/2蹲02劇1客戶分布專業(yè)人員語(yǔ)錄鄉(xiāng)鎮(zhèn)人多數(shù)在村里買地自建房；本地很少炒樓的人，買房大部分是到湘陰做生意的老板在湘陰時(shí)間長(zhǎng)了，為了孩子上學(xué)問題會(huì)考慮在湘陰置業(yè)目前湘陰市場(chǎng)的成交多半來(lái)自下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這些人多數(shù)都是外出務(wù)工或生意人，大概占到6成。本地人大概占4成；湘陰外出務(wù)工人回來(lái)置業(yè)，基本上屬于30歲左右或以上年紀(jì)，出去有一定的年頭，更看重相關(guān)配套及價(jià)格；教育對(duì)于現(xiàn)在的購(gòu)房群是一個(gè)比較關(guān)注的話題。城鎮(zhèn)樸新移切民成劍置業(yè)李主力——缸在湘陰置業(yè)掠最活域躍的揪消費(fèi)醒群體私是高禍?zhǔn)杖肓獬鰟?wù)工東者核心興客戶盲群需北求特狠征--昏-客戶生分布20肚11怪-7趁-1群91輔0/宅10蘋/2理02味1置業(yè)目的從業(yè)人員語(yǔ)錄看到感覺好的會(huì)買下來(lái)自住，按揭太麻煩，一次性付清比較簡(jiǎn)單；買房都是自住，資金周轉(zhuǎn)沒問題的時(shí)候就一次付清，或者首付多點(diǎn)，過段時(shí)間周轉(zhuǎn)資金再付清房款；盡量首付多點(diǎn)，以后供屋輕松點(diǎn)。湘陰客戶基本上以自住為主；湘陰客戶都以自住為主，首付4成，按揭十年，但大部分都會(huì)提前付清房款；利率破7，在湘陰現(xiàn)在越來(lái)越多的購(gòu)房者選擇盡量的高首付或一次性付清。湘陰置業(yè)曠以自蹲住為畢主——嘆城鎮(zhèn)卵新移伸民跟準(zhǔn)本地匆人一神致認(rèn)漿為置滲業(yè)首紡先要羞滿足唯自住勞需求棵，首功付高漲，按捆揭期激短可夕以推裝斷出珍投資詠性置瘦業(yè)觀烏念相惕對(duì)薄網(wǎng)弱。核心譯客戶故群需辟求特右征--膜--置業(yè)矩目的20筆11盞-7慮-1椅91律0/虛10名/2涌02漸1獲知途徑從業(yè)人員多數(shù)通過親戚朋友介紹，口碑傳播影響下購(gòu)買；不是太關(guān)注電視、戶外等廣告，要以現(xiàn)場(chǎng)看樓為主。如果看到樓盤綠化好，最好有樣板房；朋友介紹，羊群效應(yīng)，很多時(shí)候會(huì)有幾個(gè)朋友結(jié)伴一起購(gòu)買一般湘陰項(xiàng)目活動(dòng)推廣較少，且較為單一，促銷也以優(yōu)惠與打折的方式刺激消費(fèi)者口碑顫傳播第是當(dāng)請(qǐng)地客艇戶群妖體的袖信息導(dǎo)主要糾來(lái)源迎；主要亡通過透現(xiàn)場(chǎng)汪樣板撫房及功園林招景觀預(yù)認(rèn)識(shí)哨樓盤功。核心狹客戶密群需掠求特侄征--我-樓盤癥信息伶獲知役途徑口碑隔傳播金是當(dāng)皆地客拍戶群歌體的仙信息乖主要倒來(lái)源霞；20興11教-7駝-1市91乒0/消10生/2緣瑞02戚1配套從業(yè)人員附近最好要有食肆，與朋友相聚外出吃飯方便喜歡鬧中帶靜，不要太混雜喜歡綠化多，較認(rèn)同芙蓉國(guó)際全水景貫穿式布局，共享中間大園林風(fēng)格要有適合小孩和老人娛樂休閑的設(shè)施，譬如游泳池、羽毛球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、茶藝室之類的場(chǎng)所和兒童游玩設(shè)施湘陰人較注重生活配套在售項(xiàng)目周邊商鋪多做小個(gè)體商業(yè)湘陰人會(huì)注重生活教育配套，例如喜歡有幼兒園、近小學(xué)、銀行等配套喜歡有會(huì)所，綠化一定要多，進(jìn)入樓盤很在乎舒適感有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所配套，至少有游泳池客戶左要求例鬧中松帶靜緒，不歌能太忠混雜斷，對(duì)桂配套炎仍停窩留在獎(jiǎng)滿足決基本膏生活姥需求煉上。核心秋客戶踏群需胃求特姿征--瞇-配套要求諷不高20拔11短-7騙-1叨91帳0/勢(shì)10塘/2壟02毒1小結(jié)項(xiàng)目牲主力我客戶猛群：避城鎮(zhèn)棗新移犁民第一股置業(yè)膝因素椅：區(qū)赤位-斧配套蓬-戶緊型針對(duì)接城鎮(zhèn)拆新移給民，晨營(yíng)造辦特色炒社區(qū)限文化唱、社趣區(qū)氛怒圍；針對(duì)碰專業(yè)車市場(chǎng)褲、金熟融商聾貿(mào)區(qū)外等客醬戶工奧作、乓生活惱集中相區(qū)域井進(jìn)行醒主題改活動(dòng)色推廣壟、宣阻傳，惹配合嶺點(diǎn)對(duì)自點(diǎn)式極銷售姿服務(wù)喂，在領(lǐng)市場(chǎng)寇形成滾廣泛付影響葡，拉黨動(dòng)銷夏售。灑并帶遞動(dòng)本使地人聰客戶旦的關(guān)類注；20雄11治-7澡-1朝91辜0/住10嘩/2屆02猛1本項(xiàng)區(qū)目發(fā)部展定給位策歇略及晃建議奏篇Pa鞋rt里620霉11邪-7坑-1脹91罪0/穗10麥/2未02著1“對(duì)偽居住紅的需古求：但體現(xiàn)湖和身斤份相濟(jì)匹配霸的檔邁次，追提升勺生活沙質(zhì)量粉”關(guān)鍵并詞：身份盛感：載如果勻不是竊安置肉房，即有必號(hào)要把傲任何融房子打造余成“讓豪宅犧”，養(yǎng)哪怕僚他們練千差讓萬(wàn)別旁，哪兇怕是傳心理的倦豪宅東。提升斧：改名變-蹈變革煉-徹濃底變撓革-到甚至尖顛覆伙-痛撒快。20毛11喉-7戶-1表91毛0/拒10澇/2訊02號(hào)1荷澤甩園應(yīng)灑往哪顫里去踢？現(xiàn)在將來(lái)荷澤園普通椒項(xiàng)目高端藏項(xiàng)目香域晴花園精密步現(xiàn)代答城荷澤圍園湘江揚(yáng)明珠安邦循華城佳境?東湖特色弊項(xiàng)目20縣11汁-7耐-1隙91擊0/晃10請(qǐng)/2營(yíng)02蜂1對(duì)荷爭(zhēng)澤園遵的啟燥示滿足穗顧客械的需腿求類—看不只腳是提允供服破務(wù)的監(jiān)功能頂，而趁是提唇升服廉務(wù)的粉價(jià)值與客租戶建攏立長(zhǎng)倡期穩(wěn)孕定的質(zhì)忠實(shí)飼關(guān)系消費(fèi)比者需濱求導(dǎo)鬼向居住列服務(wù)壯導(dǎo)向建筑韻和服槳?jiǎng)?wù)的能升級(jí)禍更新不斷居提升挺服務(wù)對(duì)的價(jià)塌值在開舉發(fā)建拖設(shè)、賀管理抖、銷塞售和陶推廣損服務(wù)晚等多飛個(gè)層棵次上篇實(shí)現(xiàn)備融合20犧11匹-7析-1特91業(yè)0/亭10趨/2憲02吸1區(qū)域減市場(chǎng)高速壺發(fā)展湘江瘡明珠芙蓉靈國(guó)際多多元配化套競(jìng)爭(zhēng)開放需羞求普通塞住宅20申11意-7召-1宿91顫0/租10愉/2漢02遙1競(jìng)爭(zhēng)孕和開補(bǔ)放對(duì)啄消費(fèi)據(jù)者意華味著槽什么鈔？更精摟明的雙顧客牲、更籍高的欄服務(wù)沒期望蜘、所驗(yàn)以也年只有淺豪宅您才是繪他們殖真正租的夢(mèng)豆想更多被開發(fā)蓮項(xiàng)目晃可供壞選擇更加繞多樣粗化的依產(chǎn)品慈和服抓務(wù)更多味的價(jià)莊格和昏更靈筒活付菌款結(jié)值構(gòu)更低充的購(gòu)辣房成駱本更好肌的服鍬務(wù)品推質(zhì)20生11賤-7畏-1怒91多0/呈10裝/2哀02吐1我們棄希望洞提起棒荷澤綠園，首先泳會(huì)想覺到……荷澤飾園住宅特色旨住宅高端圾氣質(zhì)景觀刺不錯(cuò)LO賞GO特別生活憂必需晃，不閘可缺友少就在形中學(xué)逐附近配套筍好城市枝中心判區(qū)夠檔堵次可以符見到穴自己退想見針的人想快繭點(diǎn)回蓮家可靠服務(wù)尸完美地標(biāo)拒建筑20喉11喂-7講-1在91腎0/備10石/2能02統(tǒng)1項(xiàng)目害定位糟：荷澤貪園-丙--鄭--盾--中心地10雞0?都市困景觀頑豪宅著眼玩于項(xiàng)橡目自夠身的杏景觀秧優(yōu)勢(shì)慰及規(guī)訪劃高偷度，億傳達(dá)叢豪宅始屬性誘，以撥鮮明瀉的產(chǎn)迅品概摸念占鼻據(jù)市岸場(chǎng)空燭間。點(diǎn)出最項(xiàng)目塑與生援俱來(lái)喊的區(qū)膊位優(yōu)移勢(shì)及麥建筑視特點(diǎn)秀，在齒潛意車識(shí)里員提升借消費(fèi)鉆者對(duì)希項(xiàng)目扭的價(jià)駕值認(rèn)融知。20賓11鋒-7系-1單91躲0/智10泉/2逢02貢1憑什仆么讓勵(lì)消費(fèi)促者買粉單？雙管爹齊下徹、左憲右出邪擊中心豆10似0讓消頓費(fèi)者碎“買增單”荷澤江園,屬于素內(nèi)心莫的尊幸貴都市再景觀薄豪宅產(chǎn)品掠上感鐵性訴演求，拉力求堤將項(xiàng)魚目的管特點(diǎn)未與消身費(fèi)者韻的好罰奇心常結(jié)合霞起來(lái)季，挑督動(dòng)著德他的詠心弦禍，使層其欲飼罷不垃能。概念挑上感懸性訴咽求，低力求殿將項(xiàng)目的推屬性貓與消藝費(fèi)者似購(gòu)房屈期待結(jié)合糊起來(lái)遍，多霜種優(yōu)凳勢(shì)綜頂合訴荷求20蹲11記-7煉-1還91誼0/斑10玩/2遞02蔑1營(yíng)銷菠策略饞建議賽篇Pa濤rt篩720笛11踏-7拼-1你91相0/子10溫/2波02脫1首期加貨量分統(tǒng)計(jì)營(yíng)銷嶼目標(biāo)階段役部署開賣貢方式銷售舞策略類型規(guī)?？倖挝粩?shù)層數(shù)可售面積住宅3棟2號(hào)樓3號(hào)樓9號(hào)樓17F32F11F商業(yè)底層商鋪合計(jì)可售面積預(yù)期均價(jià)住宅3200元/㎡（商業(yè)暫不定）20姐11各-7積-1惕91恭0/粗10戶/2賽02滑1首期誓貨量奸統(tǒng)計(jì)營(yíng)銷超目標(biāo)階段廉部署開賣險(xiǎn)方式銷售鹿策略營(yíng)銷指標(biāo)推廣目標(biāo)首期銷售目標(biāo)住宅銷售套數(shù)達(dá)8成,成交均價(jià)突破3200元/平方米企業(yè)品牌成就荷澤園湘陰市場(chǎng)主流發(fā)展商品牌形象樹立荷澤園項(xiàng)目的區(qū)域標(biāo)桿形象20扶11宮-7津-1漲91爪0/浪10收/2嚇02尿1首期濟(jì)貨量灘統(tǒng)計(jì)營(yíng)銷累目標(biāo)階段垃部署開賣寄方式銷售須策略五大最階段飾，膨兩籌大高匆潮，合奠定英項(xiàng)目拒勝局形象導(dǎo)入期蓄客期熱銷期二次強(qiáng)推期加推提升期9月初12月1-6月12噸月首次倉(cāng)公開碎發(fā)售一期隨尾盤收籌強(qiáng)銷權(quán)期售樓麻部開罪放樣板賭間園奇林示猴范區(qū)薯開放10月11月1覺日工程冶配合銷售壇工作10月1質(zhì)日備注嬸：具綁體開恰盤時(shí)圍間根挎據(jù)工給程進(jìn)峽度及苦市場(chǎng)玻情況謎另議檔。20盤11撇-7餡-1邪91完0/罵10本/2景02圖1引爆蔽式銷裙售，沉制造習(xí)全城綱熱話銷售王策略首期段貨量壞統(tǒng)計(jì)營(yíng)銷先目標(biāo)階段陣部署開賣旁方式集中慘式開瘡賣，遣雖能輩引起怨關(guān)注權(quán)，造艙就樓誤盤氣吳勢(shì)及按羊群斑效應(yīng)歉,但傭從調(diào)臣查所老得，蓬湘陰傘人由雜于工療作較飼忙碌恒，而行且銷盈售習(xí)艙慣令廉他們燙不愿敘意參舞與過鋪多繁喪復(fù)的乞程序山及輪拐侯，摔甚至辣會(huì)因海此而位放棄信購(gòu)買業(yè)。故本帆項(xiàng)目肌開賣到方式菌建議川與開恩盤活殼動(dòng)一欺同進(jìn)著行，網(wǎng)讓參后與者唯在高考興之哪余參嫩與選胞房，晨巧妙名滲透色開賣攪，眾冶人共折聚，包達(dá)至拜造勢(shì)架效果膽。20痕11瞎-7晴-1墊91禍0/波10壇/2尸02越1營(yíng)銷新節(jié)奏粥安排總體詳原則氏：分莊期開弟發(fā)、宜分批識(shí)推售漲，集狼中爆老盤情景容示范絹區(qū)設(shè)沈計(jì)產(chǎn)品摟的設(shè)捎計(jì)售樓親部亮茶相一期叔一批辟次銷顆售（盛多批偉次銷違售，返不飽恰和供共應(yīng)）開工治建設(shè)率先紐奉打造消情景戲示范冰區(qū)，夜和賣陜場(chǎng)內(nèi)船部環(huán)鋤境加強(qiáng)州工地兩管理壺秩序蘆和工忌地現(xiàn)借場(chǎng)環(huán)快境高調(diào)墳亮相供，大振眾宣顏傳，饅迅速晚提升象知名可度不飽寺和供殿應(yīng)，衡階段餐蓄客賞、階怕段推俱盤制造往房源鍬緊缺河氛圍隨，工體程配爬合協(xié)露調(diào)9月11月10月12月按目董前市耍場(chǎng)銷碼售去屬化速鉤度，淹結(jié)合袋項(xiàng)目搭規(guī)模臣預(yù)計(jì)梢一期譜銷售麻周期12匙-1類8個(gè)月20巴11即-7頸-1級(jí)91葡0/旁10粥/2困02誕1二期一期三期項(xiàng)目臟分期尤開發(fā)覆示意雨圖一期獅：2.予3.媽9棟20亞11行-7躺-1早91哲0/掃10辯/2溪02吧1營(yíng)銷嶼命題兩大踐核心體營(yíng)銷傘命題12城北盞新區(qū)給，客曉戶自艇然到來(lái)訪率蕩低，爺成車行主干影道，過如何吵有效暫吸引志客戶魔到訪如何親包裝吸，保顯障項(xiàng)勵(lì)目品鋪質(zhì)，業(yè)實(shí)現(xiàn)華客戶滅價(jià)值末認(rèn)可燙，并跟下單階購(gòu)買核心如何運(yùn)作，達(dá)成項(xiàng)目?jī)r(jià)值和利潤(rùn)雙重目標(biāo)？20餃11珍-7糕-1攪91姨0/房誠(chéng)10弊/2勵(lì)02氣1營(yíng)銷賺創(chuàng)新淘命題兩大過突破練口12營(yíng)銷遙外展事：鋪木設(shè)各泳鄉(xiāng)鎮(zhèn)噴促銷患手段嬸，將百目標(biāo)認(rèn)客源尤擴(kuò)大骨至湘庫(kù)陰縣攀各個(gè)復(fù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資卻客對(duì)深接：餃有效劉利用君本司布上海單及江枕浙一子帶的濾投資劑客源奴，進(jìn)盡行有話效對(duì)該接，坐并轉(zhuǎn)型化為威本項(xiàng)適目的奮有利桌去化白渠道核心如何營(yíng)銷創(chuàng)新，達(dá)成項(xiàng)目快速去化的中遠(yuǎn)期目標(biāo)？20息11后-7匠-1轎91壯0/若10浪/2挎02集1推廣廚策略泥展示Pa欲rt舉820拼11粘-7宿-1遞91串0/迅10睬/2燙02妻1現(xiàn)場(chǎng)悲戰(zhàn)多層次營(yíng)銷溝聚客拐+體驗(yàn)展蠅示=頑口碑裁效應(yīng)傳播狐戰(zhàn)多層戰(zhàn)節(jié)點(diǎn)茶集中術(shù)推廣+客戶判活動(dòng)拘組織=銷售捆蓄客跨目標(biāo)賣場(chǎng)膠包裝+體驗(yàn)圈示范+項(xiàng)目法展示+現(xiàn)場(chǎng)味控制+銷售畏策略+客戶攏服務(wù)=客戶阻品質(zhì)速認(rèn)同項(xiàng)目躬命題廊三大瓶推廣幫戰(zhàn)役補(bǔ)推導(dǎo)——一、份推廣沉總控合策略推廣泄總控柄策略銷售令目標(biāo)達(dá)載成！20染11垃-7具-1必91想0/硬10宏/2愧02智1荷澤則園中心10貼0·都市辯景觀鋼豪宅馳區(qū)產(chǎn)品獻(xiàn)要素環(huán)境越配套社區(qū)澡文化物業(yè)農(nóng)質(zhì)素物業(yè)停管理我的疼豪宅古我的羅家央?yún)^(qū)索領(lǐng)峰酒景煤觀豪害宅二、握整體塞推廣走戰(zhàn)略淘框架項(xiàng)目滲定位漲：項(xiàng)目翻定位祖支撐帳：20壁11驕-7爬-1賭91飾0/協(xié)10斷/2愧02卸1推廣要主題典藏貨，城緣瑞市中宵心生筐活--膽--樂-2遭01朗1銀邁豐地疫產(chǎn)城敵市豪溉宅力袖作闡釋去：考阻慮到塵廣告宋發(fā)布綁的特嗓點(diǎn)，薦宣傳碗語(yǔ)應(yīng)逮簡(jiǎn)潔剪、大歲氣、鋼直白銜，該效宣傳碗語(yǔ)傳處遞了翁項(xiàng)目返區(qū)位客、建會(huì)筑風(fēng)睡格、典地理單優(yōu)勢(shì)那、形描象檔技次四臂方面嶄內(nèi)容暑，與成平面銹廣告婦較為希務(wù)虛掌的作語(yǔ)用形活成互姜補(bǔ)。20妄11鎖-7僵-1床91驕0/察10渣/2貍02熱1三大穴戰(zhàn)役——現(xiàn)場(chǎng)稀戰(zhàn)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)戰(zhàn)略漲解構(gòu)戰(zhàn)略兵體系戰(zhàn)術(shù)煙解構(gòu)景觀皆體驗(yàn)墳示范裝區(qū)打徐造入口甩示范貴景觀條及賣損場(chǎng)示虹范景珠觀體恐現(xiàn)呈驚現(xiàn)項(xiàng)目始品質(zhì)殼展示恰體系歐式園軋林和歐式建氣筑特辦色展斷示、擇文化即圖片磚、雕駱刻、價(jià)壁畫釘展示賣場(chǎng)錯(cuò)包裝毫體系高雅文化枯氣息宿賣場(chǎng)跪設(shè)計(jì)請(qǐng)和裝毒修道路撒指引顏指示錄體系進(jìn)入桌項(xiàng)目新世羨紀(jì)大賓道路及曙光岡路的項(xiàng)席目指恩引，混烘托付項(xiàng)目的氛圍周，指驗(yàn)引客奏戶到太訪20絕11豈-7宅-1脫91善0/患10桂/2盡02隊(duì)1三大殼戰(zhàn)役——傳播弟戰(zhàn)戰(zhàn)役波方案節(jié)點(diǎn)摩媒體仇轟炸呼，短要期熱眠點(diǎn)和診轟動(dòng)符效應(yīng)家制造推廣必渠道現(xiàn)場(chǎng)、戶辦外吸引輕客戶崖關(guān)注貪、信悶息傳價(jià)達(dá)精品孕海報(bào)蘋、dm項(xiàng)目速介紹