房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

戰(zhàn)略管理（GMS管理模式之一）住宅業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“戰(zhàn)略競爭”階段

競爭的四個階段成本/價格競爭品質(zhì)競爭品牌競爭文化/戰(zhàn)略競爭品牌之外的競爭因素

產(chǎn)品素質(zhì)企業(yè)管理企業(yè)文化團(tuán)隊執(zhí)行力合作能力技術(shù)創(chuàng)新速度公共關(guān)系……中國住宅業(yè)成為最為復(fù)雜和

風(fēng)險巨大的行業(yè)

1)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響明顯；2)涉及大量的直接及相關(guān)政策；3)涉及十分繁復(fù)的審批程序；4)影響和受影響于近六十個行業(yè)；5)是百姓最大宗、最慎重的長效投資消費(fèi)品；6）涉及工藝、技術(shù)、材料、設(shè)備最多；7）涉及科學(xué)、藝術(shù)、哲學(xué)知識最廣；8）涉及復(fù)雜的法律知識與問題；9）要求過程動作技巧最多；10）具有較強(qiáng)的地域性；

11）開發(fā)模式在不斷變化和演進(jìn)；12）獎金投入大，風(fēng)險大；13）人才流動最為頻繁；14）涉及廣泛的公共關(guān)系；15）與多方面的社會分工相聯(lián)系；16）合作開發(fā)中的矛盾沖突；17）行業(yè)內(nèi)的惡性競爭和不公平競爭；18）龐大的競爭對手組成；19）行業(yè)技術(shù)的迅速進(jìn)步；

戰(zhàn)略研究和戰(zhàn)略管理的必要性樓市常規(guī)戰(zhàn)的升級：發(fā)展商面臨戰(zhàn)略調(diào)整

房地產(chǎn)企業(yè)更需要綜合競爭力——企業(yè)戰(zhàn)略是研究綜合競爭力的學(xué)問，用企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃來打造綜合競爭力

一、戰(zhàn)略與企業(yè)戰(zhàn)略

（一）戰(zhàn)略的幾個例子

1、國家戰(zhàn)略：（中國）基礎(chǔ)設(shè)施與內(nèi)需；（美國布什主義）2、企業(yè)戰(zhàn)略：海爾的多元化與國際化，萬科的減法與加法

（二）戰(zhàn)略與企業(yè)戰(zhàn)略

1、戰(zhàn)略是實現(xiàn)中長期目標(biāo)的方法；2、戰(zhàn)略是一種統(tǒng)帥的藝術(shù)；3、戰(zhàn)略是一個總體性的、全局性的思維程序；4、戰(zhàn)略思維是系統(tǒng)性思維、超前性思維和創(chuàng)造性思維的統(tǒng)一；5、戰(zhàn)略具有前瞻性、長遠(yuǎn)性、全局性、總體性、階段性、競爭性、綱領(lǐng)性、適宜性、獨(dú)創(chuàng)性、風(fēng)險性、應(yīng)變性和可行性；6、企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)實現(xiàn)中長期目標(biāo)的方法；7、企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)的使命、目標(biāo)和經(jīng)營方法之總和；8、企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)重大決策的基準(zhǔn)；9、企業(yè)戰(zhàn)略是研究企業(yè)綜合競爭力的方法；10、企業(yè)的戰(zhàn)略管理是一個動態(tài)控制過程，企業(yè)的戰(zhàn)略思想只有在轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略行動之后才會產(chǎn)生效力。（三）戰(zhàn)略研究的重要意義

識別、重視和利用戰(zhàn)略機(jī)會；加強(qiáng)企業(yè)管理的制度化和正規(guī)化；加強(qiáng)對業(yè)務(wù)活動的協(xié)調(diào)與控制；將不利的條件和變化之作用降至最小；以正確的決策機(jī)制和重要的決策更好地支持企業(yè)的目標(biāo)；用最小的資源和時間來糾正歷史上的錯誤；建立內(nèi)部溝通的環(huán)境和條件，將個人行為轉(zhuǎn)化成團(tuán)隊的努力；對變化采取積極的態(tài)度，鼓勵向前式的、光明型的和系統(tǒng)性的思維；持續(xù)地實現(xiàn)股東、管理者、員工等各方面利益的最大化；始終以創(chuàng)造和滿足顧客需要為中心，保證企業(yè)持續(xù)、健康而快速地發(fā)展。

（四）住宅企業(yè)戰(zhàn)略的特殊背景

住宅產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中日益增強(qiáng)的戰(zhàn)略地位和其它諸多產(chǎn)業(yè)的較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度；

住宅產(chǎn)業(yè)幾乎是所有行業(yè)中最為復(fù)雜的、風(fēng)險最大的（行業(yè)退出壁壘較高）、政策彈性和動作彈性巨大的、資金密集程度最高的一個行業(yè)；

住宅產(chǎn)業(yè)是一個地域性強(qiáng)的、行業(yè)進(jìn)入壁壘較低的、與文化最密切相關(guān)的、創(chuàng)新空間最大的行業(yè)；

（四）住宅企業(yè)戰(zhàn)略的特殊背景住宅產(chǎn)業(yè)需要建立國際視野，關(guān)注國際政治、經(jīng)濟(jì)、科技進(jìn)步和文化形勢，關(guān)注不斷登陸的國際企業(yè)及其成長與競爭模式，關(guān)注國際資金的利用方式等；

更大規(guī)模的和更高水準(zhǔn)的競爭局面已經(jīng)和將要出現(xiàn)；

數(shù)以萬計的住宅發(fā)展商之間存在無序競爭；

住宅企業(yè)的競爭正在從地域走向廣域；

（四）住宅企業(yè)戰(zhàn)略的特殊背景精裝修房、全裝備房等逐漸成為顧客對住宅市場的最終選擇；資本運(yùn)營、品牌運(yùn)營對住宅企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要；獨(dú)特而有效的企業(yè)文化是住宅企業(yè)綜合競爭力的本質(zhì)資源。（五）戰(zhàn)略研究的主要內(nèi)容

1、戰(zhàn)略環(huán)境分析國際政治及經(jīng)濟(jì)要點(diǎn)中國經(jīng)濟(jì)形勢特點(diǎn)與企業(yè)未來發(fā)展直接相關(guān)的若干重要事件住宅業(yè)市場發(fā)展影響因素住宅行業(yè)競爭態(tài)勢住宅行業(yè)新時代特征入世后住宅企業(yè)的發(fā)展機(jī)遇未來的若干不確定因素危機(jī)警示

（五）戰(zhàn)略研究的主要內(nèi)容2、主要競爭對手分析國際競爭對手

國內(nèi)同行對手

區(qū)域競爭對手

自我對手——“知己”與“知彼”

（五）戰(zhàn)略研究的主要內(nèi)容3、企業(yè)的成長歷程行業(yè)成長的幾個階段企業(yè)成長的幾個階段企業(yè)已建立的發(fā)展基礎(chǔ)企業(yè)的經(jīng)驗和教訓(xùn)認(rèn)識

（五）戰(zhàn)略研究的主要內(nèi)容4、企業(yè)的現(xiàn)狀、特點(diǎn)與行業(yè)地位企業(yè)現(xiàn)狀：（企業(yè)背景：企業(yè)結(jié)構(gòu)、項目布局、產(chǎn)品水準(zhǔn)、土地儲備、企業(yè)文化、企業(yè)形象、存在的主要問題）企業(yè)特點(diǎn)：（優(yōu)勢特點(diǎn)、劣勢因素、危機(jī)）

行業(yè)地位：（產(chǎn)品水平、文化形象、榮譽(yù)積累、與著名品牌企業(yè)的對比）

（五）戰(zhàn)略研究的主要內(nèi)容5、企業(yè)理念企業(yè)理念企業(yè)精神企業(yè)價值觀企業(yè)任務(wù)企業(yè)使命（五喜）戰(zhàn)輛略研削究的睬主要的內(nèi)容6、握企業(yè)性的戰(zhàn)經(jīng)略資大源與抵發(fā)展美潛能專業(yè)稼人才土地洗儲備資金餓方案品牌計地位企業(yè)沉文化技術(shù)蹲機(jī)制（五妙）戰(zhàn)災(zāi)略研養(yǎng)究的弱主要屯內(nèi)容6、穴企業(yè)毀的戰(zhàn)慈略資當(dāng)源與焦發(fā)展策潛能產(chǎn)品裂特色公共談關(guān)系特殊驅(qū)本領(lǐng)企業(yè)醫(yī)心態(tài)（五膽）戰(zhàn)混略研持究的鐘主要蔬內(nèi)容7、浴企業(yè)亂競爭越力認(rèn)芬知住宅吹產(chǎn)業(yè)能的復(fù)脆雜性住宅闊企業(yè)斥的通把病住宅辮企業(yè)析經(jīng)營允管理疾的進(jìn)安步趨鐘勢核心擋競爭早力的纏構(gòu)成本企繼業(yè)的罪競爭智優(yōu)勢（五?。?zhàn)坦略研爆究的民主要誤內(nèi)容8、漸通常測的主企要戰(zhàn)界略多元堵化前向群一體商化(謙產(chǎn)業(yè)截鏈的仰下游束)：城設(shè)計低、建舞材后向抓一體寧化(委產(chǎn)業(yè)鍛鏈的酒上游眼)：竭經(jīng)紀(jì)狡、物案管產(chǎn)品括單一護(hù)化快速寄擴(kuò)張身：本嘆地、修異地穩(wěn)健冠發(fā)展收縮蒼、撤替退（五咬）戰(zhàn)愁略研渠究的櫻主要喪內(nèi)容9、該戰(zhàn)略撞展望戰(zhàn)略俱階段目標(biāo)滋成果成長妄模式業(yè)績競增長產(chǎn)業(yè)乞結(jié)構(gòu)產(chǎn)品拾水準(zhǔn)市場單布局行業(yè)鐮地位企業(yè)算素質(zhì)（五原）戰(zhàn)輛略研煎究的翠主要淋內(nèi)容10僚、擴(kuò)徹張機(jī)評會戰(zhàn)略早宣介公司企戰(zhàn)略協(xié)同揮管理戰(zhàn)略當(dāng)控制執(zhí)行近能力項目誦改造創(chuàng)新慨模式（五獅）戰(zhàn)主略研賀究的尊主要相內(nèi)容10筑、擴(kuò)躁張機(jī)使會資源合整合結(jié)盟腔合作未來梳一年梢至三矛年的糊任務(wù)（六善）戰(zhàn)忌略研裳究的踐認(rèn)識龜誤區(qū)企業(yè)煙戰(zhàn)略錫無用款論企業(yè)妹戰(zhàn)略其虛無摸論企業(yè)換戰(zhàn)略號斷續(xù)倘論企業(yè)容戰(zhàn)略瓜不變艙論企業(yè)于戰(zhàn)略墨微觀亮論企業(yè)犯戰(zhàn)略積靜態(tài)銷論企業(yè)綱戰(zhàn)略叨完美片論企業(yè)度戰(zhàn)略涼萬能圈論（七委）戰(zhàn)灣略研腫究的早方法方法A：企業(yè)挖自行閑研究方法B：委請數(shù)專家押（專太業(yè)機(jī)懼構(gòu)）槐研究方法C：先A、后B方法D：A、B互動喝，過食程中吐結(jié)合二、陪某集糕團(tuán)公則司戰(zhàn)獵略研耍究過描程(一饑)第達(dá)一次拼戰(zhàn)略謙研究科（19濤98年）戰(zhàn)略謠之一瞇：建辭立核薯心思閥想戰(zhàn)略多之二布：組嫩建企悄業(yè)集慶團(tuán)戰(zhàn)略銷之三儀：提劉高工抱作標(biāo)御準(zhǔn)戰(zhàn)略啄之四米：加鮮強(qiáng)領(lǐng)架導(dǎo)層丑的廉尤潔自全律戰(zhàn)略躍之五旬：實奴施財窮務(wù)工消程戰(zhàn)略傍之六無：強(qiáng)劇化人船力資威源開因發(fā)戰(zhàn)略趁之七萄：構(gòu)旱建企曬業(yè)文膛化戰(zhàn)略略之八電：CI導(dǎo)入未工程戰(zhàn)略靈之九紐奉：建演立資阻訊指倦導(dǎo)系池統(tǒng)戰(zhàn)略新之十拌：開蕩發(fā)公呈共關(guān)撓系（二灰）第二炕次戰(zhàn)蹈略研鉤究（示19閉99真年）戰(zhàn)略鞠之一盡：勵燈新求江變—詢—建漏立創(chuàng)鉤新體脆系戰(zhàn)略革之二皆：戰(zhàn)略擴(kuò)之三己：強(qiáng)驅(qū)本抑警未—社—垂格直整使合企小業(yè)戰(zhàn)略沙之四幣：取責(zé)精用褲弘—鍬—加而強(qiáng)專順業(yè)建冰設(shè)戰(zhàn)略征之五云：出泉類拔救萃—移—推朱進(jìn)產(chǎn)憲品升爹級戰(zhàn)略牢之六咬：筑絲式高囤猾水—挎—實際施資本本運(yùn)嗽營戰(zhàn)略涼之七桶：點(diǎn)插鐵成帆金—員—形揀成無牧形資杰產(chǎn)戰(zhàn)略舉之八巡壽：附歲驥攀擦龍—俯—明胖確企屯業(yè)榜蓋樣戰(zhàn)略騰之九狂：秦僵晉之狹和—漆—組扶織策缸略聯(lián)偶盟戰(zhàn)略喝之十萬：舉架綱張埋目—王—實端現(xiàn)乘摔法成齒長（三犁）第蘇三次類戰(zhàn)略梅研究剃（20階01碎-2平00虛2）（因浴涉及情企業(yè)異秘密卡，故巖省去）三、淘某集蠶團(tuán)公椅司的唐第三陣次戰(zhàn)對略研宜究四、譜第三近次戰(zhàn)銀略研隆究的厚部分介內(nèi)容1、行海業(yè)競智爭態(tài)盈勢政策飯調(diào)整寶和行襖業(yè)整艇頓將唉加速盜；行業(yè)舊組織挪結(jié)構(gòu)護(hù)顯示析現(xiàn)“懸多、崖小、書散、振差”網(wǎng)局面奔，全慶國有放4萬何多家閉住宅旁發(fā)展訊商同穗臺競櫻爭，合企業(yè)倚素質(zhì)池嚴(yán)重秤地參吳差不礦齊；進(jìn)入蛾優(yōu)勝規(guī)劣汰豈的激悟烈局急面，曬馬太干效應(yīng)巴明顯蔬：強(qiáng)熄者更臨強(qiáng)，繳弱者能更弱椒；更多牧的國撿際企錦業(yè)進(jìn)鑰入中晨國住供宅業(yè)王；國內(nèi)墻其他學(xué)行業(yè)阻的、緊有實障力的楊確良別、有摘品牌畫的大茂企業(yè)妙正在揉或已震經(jīng)投御巨資準(zhǔn)在房揉地產(chǎn)燒業(yè)；化如新職希望賞、聯(lián)常想、講海爾閥等企狀業(yè)集倦團(tuán)。1、行怕業(yè)競堡爭態(tài)夸勢業(yè)內(nèi)扇已經(jīng)闖形成典一批探有品另牌、迫有實堂力、誓有經(jīng)略驗的童全國吧性著妄名房側(cè)地產(chǎn)量業(yè)；住宅危新品紫選出迫，技患術(shù)進(jìn)譽(yù)步加降快，飯新的眠產(chǎn)品受時代虧（精申品時烈代）唉到來置；出現(xiàn)特各種帶形式底的惡捕性競恭爭現(xiàn)蛋象；區(qū)域良性壟窩斷競粗爭將膏是競長爭的妖必然陡趨勢斃之一搏；各種言形式女的行哈業(yè)結(jié)揀盟組杠織已抓經(jīng)出夢現(xiàn)。2、市穿場進(jìn)獻(xiàn)入新系階段已進(jìn)詳入“桐市場巨盤整襪期”3、情住宅旦行業(yè)輕成長敵與坡公司藏成長耗的四醫(yī)個階米段1）懼住宅暫行業(yè)司成長臥的四棗個階刊段：起步粒發(fā)展世階段半：1屑97洲8年賤—1廟99愚1年侮（利們潤比結(jié)較高鍬）過熱李發(fā)展個階段銜：1千99被2年黑—1壺99斬3年沙（利賀潤最蘋高）調(diào)控忠發(fā)展厚階段怪：1印99帽3年偏—1扔99投7年巡壽（利夕潤降怕至最爆低）穩(wěn)定賴發(fā)展薄階段嘉：19笨98年至分今（隔從微聾利到趨逐漸傭合理毫）3、諒住宅側(cè)行業(yè)被成長蜜與毛企業(yè)牛成長打的四折個階政段2）機(jī)企業(yè)雪成長迎的四追個階英段：第一盟階段以（1澡99耳0年庭底—愈19拳93停年）脹：初糾創(chuàng)與旗導(dǎo)入第二氏階段悔（1杜99愛4年狂—1狀99脅7年龍）：豎動蕩做與迷棗惑第三認(rèn)階段埋（1拴99催8年攜—2竭00箱1年鄰）：溫思考孫與調(diào)倉整第四霧階段冶（20蘆02年—爺—）耽夯實或與崛植起4、企墻業(yè)優(yōu)悶勢與數(shù)劣勢造特點(diǎn)優(yōu)勢乎特點(diǎn)良好孝的國位際企粉業(yè)背變景；已形脊成九切個城性市二胞十多漆個項糖目的堡布局旋；已建沫立全揚(yáng)國性挨的企繪業(yè)品灣牌；良好竭的產(chǎn)搞品意湯識和掠產(chǎn)品帥品牌畝；在資大金有洞限的浪條件芹下啟棒動和樸運(yùn)作見項目弊的能抄力；高、兔中兩漸類住孤宅產(chǎn)哥品的界開發(fā)醒經(jīng)驗偶豐富饅；善于解開發(fā)態(tài)精裝老修住勁宅；4、企畫業(yè)優(yōu)悄勢與仆劣勢趴特點(diǎn)實現(xiàn)下住宅悉產(chǎn)品呢綜合攜性能兄價格摘比的礙極大出化；有較割大的滲土地植儲備炕；領(lǐng)軍臘人物架富有治創(chuàng)新恩精神膜；穩(wěn)定央的經(jīng)距理人發(fā)團(tuán)隊耀與忠趣誠進(jìn)幣取的量員工撕隊伍江；基本談建立插起優(yōu)唉秀的漸企業(yè)塑文化廣；經(jīng)營嬌模式粉與管過理制嗚度的勉不斷茄完善攻與創(chuàng)碎新；應(yīng)對紙市場聯(lián)變化處的快溫速學(xué)覽習(xí)力蘋與適鈴應(yīng)力績。4、企奸業(yè)優(yōu)架勢與絲式劣勢瓦特點(diǎn)2）贊劣勢超因素缺乏安統(tǒng)一地的集足團(tuán)管許理的騰有效傷性；尚無志上市惑公司救等的耀資金國來源恨；歷史頂項目插的（悲效益奔、精班力）與牽扯京；內(nèi)部敵溝通觸和上河下級驕之間蟲的理餐解與源信任腐還不繡夠正冒常；企業(yè)劍文化滅中還善存在幻玉著若支干不妄良因草素。5、候企業(yè)漲十大文戰(zhàn)略戰(zhàn)略燥之一斜：人買才高胳地戰(zhàn)略該之二波：企壇業(yè)重泄組戰(zhàn)略茂之三遭：管枕理變幼革戰(zhàn)略宿之四辮：產(chǎn)嚇品進(jìn)紹步戰(zhàn)略趣之五該：品餃牌提槐升戰(zhàn)略航之六迅：營堪銷協(xié)掌同戰(zhàn)略抱之七束：資貞本運(yùn)巖營5、嚴(yán)十大森戰(zhàn)略戰(zhàn)略天之八靈：產(chǎn)殘業(yè)鑄絞鏈戰(zhàn)略擴(kuò)之九脹：網(wǎng)片絡(luò)嫁鄙接戰(zhàn)略樣之十啟：文竄化創(chuàng)豆新6、戀主要軍策略措施文之一責(zé)：戰(zhàn)冤略宣愿介措施毒之二裝：公自司戰(zhàn)旬略措施瞧之三幟：協(xié)厘同管降理措施垃之四虛：戰(zhàn)綁略控肥制措施紅之五位：執(zhí)徹行能榨力措施踏之六綿：項壟目改霜造6、預(yù)主要凍策略措施澡之七旅：創(chuàng)唱新模舍式措施傾之八帶：整嫂合資隸源措施質(zhì)之九訂：結(jié)輝盟合助作措施月之十呆：20犧03年任泊務(wù)7