年廣東惠州某高檔住宅區(qū)項(xiàng)目可行性報(bào)告

惠州***項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告發(fā)展部2007年9月目錄一、項(xiàng)目概況二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況三、市場(chǎng)分析及定位四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析五、結(jié)論及建議GDP2007-4，建面27萬(wàn)，容積率2.2GDP2007-3,建面43萬(wàn)，容積率2.3一、項(xiàng)目概況1、宗地位置三環(huán)線四環(huán)線惠河高速公路205國(guó)道惠深高速惠淡大道惠澳高速324國(guó)道1、地塊位置GDP2007-3GDP2007-4居住用地規(guī)劃中的金山大橋2、規(guī)劃指標(biāo)90平米以下戶(hù)型需占70%比例。2007-3號(hào)地塊，建設(shè)工期要求從土地使用權(quán)合同簽訂起四年內(nèi)竣工，即截止至2011年第三季度；GDP2007-4號(hào)地塊，建設(shè)工期要求從土地使用權(quán)合同簽訂起三年內(nèi)竣工，即截止至2010年第三季度；3、項(xiàng)目背景***地塊公開(kāi)掛牌用地，我司擬與***房地產(chǎn)公司聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)；合作原則：同比投，三七開(kāi)（***投入占30%，我司占70%）；宗地GDP2007-3掛牌起始價(jià)為3.83億元（單位地價(jià)約￥2071元/平米，樓面地價(jià)約￥900元/平米）競(jìng)買(mǎi)條件：①注冊(cè)資金不少于1.2億元；②2.7億保證金；③7億資金證明競(jìng)買(mǎi)報(bào)名截止時(shí)間：2007年9月21日16時(shí)宗地GDP2007-4掛牌起始價(jià)為2.47億元（單位地價(jià)約￥2018元/平米，樓面地價(jià)約￥900元/平米）競(jìng)買(mǎi)條件：①注冊(cè)資金不少于1億元；②1.8億保證金；③5億資金證明競(jìng)買(mǎi)報(bào)名截止時(shí)間：2007年9月21日16時(shí)GDP2007-4宗地GDP2007-3宗地西枝江建設(shè)中的立交橋立交橋以西全貌立交橋以東全貌地塊全貌GDP2007-4地塊東面農(nóng)民房貫穿地塊的道路（接?xùn)|三環(huán)）二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況GDP增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展惠州近年GDP增長(zhǎng)率始終保持在15%以上，且有加速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，完全可以支撐房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展0資料來(lái)源：惠州統(tǒng)計(jì)年鑒資料來(lái)源：世界銀行研究成果2006年惠州GDP居全省第7位，增長(zhǎng)幅度居全省第6位。1、宏觀背景資料來(lái)源：惠州統(tǒng)計(jì)年鑒、世界銀行研究成果發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型2006年惠州人均GDP24000元（折合$3150），房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段，生存、改善需求兼有1、宏觀背景惠州當(dāng)前居民可支配收入約16000元，處于全省第7位，但增長(zhǎng)速度卻在珠三角7大主要城市中位居第五。居民可支配收入增長(zhǎng)迅速，未來(lái)房地產(chǎn)消費(fèi)潛力巨大2002－2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增長(zhǎng)速度

資料來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、惠州市統(tǒng)計(jì)局排名城市2005年2006年同比增長(zhǎng)1東莞228822532010.65%2深圳21494225674.99%3珠海1890817676-6.52%4廣55%5佛44%6中52%7惠44%1、宏觀背景2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)數(shù)碼信息產(chǎn)業(yè)惠州目前已成為世界最大的電池和鐳射光頭生產(chǎn)基地，亞洲最大的電話機(jī)、電腦主板生產(chǎn)基地，中國(guó)最大的電視機(jī)、汽車(chē)音響、高級(jí)電工產(chǎn)品、照相機(jī)生產(chǎn)基地之一，城市發(fā)展的科技拉動(dòng)優(yōu)勢(shì)明顯；旅游產(chǎn)業(yè)素有“粵東重鎮(zhèn)”、“嶺南名郡”之譽(yù)的惠州，市區(qū)及各縣人文景觀和自然景觀甚多，是名副其實(shí)的山水麗城和歷史名城；石化產(chǎn)業(yè)石化工業(yè)被視為惠州市產(chǎn)業(yè)龍頭，特別如投資43.5億美元，年產(chǎn)80萬(wàn)噸的乙烯的中海殼牌石化項(xiàng)目的建設(shè)，奠定了惠州百年發(fā)展工業(yè)基礎(chǔ)格局；3、惠城區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃東江新城惠城區(qū)總體目標(biāo)：產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市，擁有良好生態(tài)環(huán)境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市。***地塊集中在東江新城內(nèi)，東江新城是惠州市規(guī)劃的又一大型的居住社區(qū)、以后新城里將配套有醫(yī)院、學(xué)校、市場(chǎng)等，包括惠州市八中、中醫(yī)院都將遷建至此；政府規(guī)劃的“北優(yōu)南拓”使城市商業(yè)中心不斷南移和東移，東平區(qū)域未來(lái)將作為城市核心區(qū)的延伸發(fā)展惠州城市發(fā)展主軸線3、惠城區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃北優(yōu)江北片區(qū)高起點(diǎn)的規(guī)劃和行政中心定位成為城市的CBD代表樓盤(pán)：帝景灣、麗日百合、奧園、水云居南拓南部新城規(guī)劃和省運(yùn)會(huì)的的利好將金山湖板塊成為熱點(diǎn)區(qū)域代表樓盤(pán)：領(lǐng)墅、金山湖1號(hào)、金山龍庭3期東擴(kuò)：根據(jù)規(guī)劃，東平片區(qū)及其延伸區(qū)將建設(shè)成為市中心區(qū)的延伸和配套發(fā)展區(qū)，被定位為以居住為主，集商業(yè)、休閑為一體的“都市家園”。4、土地利用規(guī)劃GDP2007-3GDP2007-4村民自留用地公園用地公共設(shè)施居住用地商業(yè)金融用地行政辦公用地中信地塊，占地25萬(wàn)，容積率：2.3建面：57.5萬(wàn)5、交通規(guī)劃連接深惠兩地的高速公路將有：惠深高速、深汕高速、鹽壩高速以及南坪快速路，軌道交通有：深惠城際線（連接深圳地鐵3號(hào)線）、杭福深客運(yùn)專(zhuān)線；惠州連接珠三角的高速公路目前有：惠河高速及廣惠高速，規(guī)劃中的高速公路包括莞惠高速、粵湘高速、沿海高速及惠州鹽田疏港高速（惠澳高速）；《規(guī)劃》提出，建設(shè)惠州至深圳、東莞之間以快速軌道交通為主體的客運(yùn)走廊，是惠州全面融入珠三角、提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的迫切要求。金山大橋——至南部新城10分鐘東平大道——至人人樂(lè)商業(yè)中心區(qū)5分鐘東江大橋——至惠州火車(chē)北站15分鐘東平中路——至惠澳大道8分鐘濱江東路——至西湖商5分鐘本案5、交通規(guī)劃（現(xiàn)有交通格局）5、交通規(guī)劃（江東新城）金山大橋建設(shè)于07年4月開(kāi)工，預(yù)計(jì)工期為2年，兩年后“東江大橋-東平隧道-東平大道-西枝江大橋、金山大橋-金山大道-四環(huán)路”的市區(qū)東部快速通道將大大加強(qiáng)東部區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；金山大橋跨西枝江、新開(kāi)河兩江和東平、***、金山湖三地。以***為界分南橋和北橋兩段；金山大橋的建成將成為直接打通惠州最大社區(qū)和商業(yè)區(qū)之間的通道，從行政中心江北至商業(yè)中心的路程也將縮短；金山大橋消費(fèi)不足，投資對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)顯著，政府促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展惠州年均GDP增速超過(guò)15％，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供有力保障惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段，發(fā)展?jié)摿薮?，后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯穗深莞惠城市聯(lián)動(dòng)，一體化過(guò)程中惠州房地產(chǎn)蘊(yùn)藏巨大發(fā)展空間新一輪工業(yè)化浪潮掀起，城市化步伐進(jìn)一步加快，市場(chǎng)剛性需求強(qiáng)勁從沿江到沿海，惠淡變惠南，北優(yōu)南拓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局不變惠州經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入加速上升階段價(jià)格洼地凸現(xiàn)，深圳等消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力外溢惠及惠州，投資客比例增加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益完善，鵝城房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏巨大空間

6、惠州區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展小結(jié)三、雹市場(chǎng)飛分析嘗及定突位1、亂惠州津房地緒產(chǎn)市伯場(chǎng)發(fā)塞展?fàn)畋贈(zèng)r近五暗年的候房地往產(chǎn)投崗資額承從20扣01年的10受.6億元彼迅速模增至20保05年的43菠.8億元監(jiān)，年耕均增儉幅為37％，離顯示暴出惠拋州房波地產(chǎn)蒸市場(chǎng)秘發(fā)展搬在十驕五期際間發(fā)趨展較舟為平教穩(wěn)。20晚06年上晚半年,惠州沫房地映產(chǎn)開(kāi)運(yùn)發(fā)投貢資同袖比增字長(zhǎng)61清.5臨%，達(dá)奪到26回.3億元翁，20松07年1-萬(wàn)5月，鍛惠州額房地昆產(chǎn)開(kāi)榆發(fā)投喇資完忘成40巨.5億元耗，增非長(zhǎng)98歇%，其述投資舅額占移第三傻產(chǎn)業(yè)護(hù)投資援的比迷重為64％，射比上大年同閱期提深高13個(gè)百有分點(diǎn)盲。（1）機(jī)房地葛產(chǎn)投清資增辰長(zhǎng)迅持速20借06年上沙半年趴，商私品房奮施工徐面積42兼2萬(wàn)平姓米，腰其中管新開(kāi)左工面夕積為14道1萬(wàn)平皺米，淋竣工滲面積42萬(wàn)平作米，聽(tīng)預(yù)計(jì)諷下半熱年竣沿工面伶積會(huì)涉大幅廟增加年；20幼07年上綿半年圓，惠霧城區(qū)肝商品名房預(yù)侄售面仔積約14杏5萬(wàn)平育米，濟(jì)預(yù)售聾金額普近47億元蠢，逾胡半數(shù)直新房喪均價(jià)口超40于00元；20位07年，炸惠州裹房地畫(huà)產(chǎn)市煉場(chǎng)出聯(lián)現(xiàn)供瓣需兩昆旺，脫行業(yè)打加速唇發(fā)展零的態(tài)劇勢(shì)；（2截）商太品房售銷(xiāo)售漁與竣漠工狀先況20術(shù)07年1-急3份，趨惠城劍區(qū)商使品房被開(kāi)工瓶面積67遍75喂54聾㎡，竣工喬面積28依19督51暑.5杯8㎡。（資羽料來(lái)逐源：惠州殘市房曲地產(chǎn)圍交易垃中心）20側(cè)07釘?shù)谝恍藜径日徤唐窔g房銷(xiāo)葉售統(tǒng)遷計(jì)表鄉(xiāng)豐(住召宅)單價(jià)(元/㎡)套數(shù)銷(xiāo)售面積（㎡）銷(xiāo)售金額

(萬(wàn)元)_面積百分比（%）金額百分比（%）2000以下2272428537695.52.12001-3000962950482502921.614.23001-400014861872386513742.636.94001-5000570608442648613.8155001以上467722085591916.431.7合計(jì)3712439623176340100100（3胸）商筋品房局銷(xiāo)售插價(jià)格近年歌惠州傻房?jī)r(jià)紀(jì)走勢(shì)強(qiáng)略有鞭起伏殿，20脫05年均懇價(jià)為26界14元/平米丑，比20挖04年上要漲8％，20芳04年之鬧后基趴本上福呈現(xiàn)架上漲估趨勢(shì)協(xié)。20捕06年上沈半年阻，商魚(yú)品房鞏銷(xiāo)售78萬(wàn)平沉米，退銷(xiāo)售船均價(jià)聚達(dá)到29鵝78元/平米浮。20區(qū)07年上桿半年滅，惠升城區(qū)怒商品蒸房預(yù)梢售均旺價(jià)仍糧穩(wěn)定傘在40螞00元／癥平米零線上抽，為40低92元。制與06年末饞均價(jià)瘋相比慨，惠黨州07年第丟二季細(xì)度的先房?jī)r(jià)緒已經(jīng)點(diǎn)上漲股了40凳%；金山坊湖片沾區(qū)：毫新興偷豪宅正區(qū)目前劈燕，惠鼠城各時(shí)區(qū)域萬(wàn)房地延產(chǎn)市芝場(chǎng)逐餐漸成嬌熟，煎已形脹成獨(dú)尋有區(qū)毫域氣踢質(zhì)，剖東平放片區(qū)先形成親江景歡大盤(pán)佳、居分家物痰業(yè)特遵色的餡房地買(mǎi)產(chǎn)市擋場(chǎng)江北絨：城括市豪詢(xún)宅區(qū)東平霉：江刻景大怖盤(pán)/要居家報(bào)物業(yè)臨區(qū)龍豐弱上排握：山意景豪即宅區(qū)麥地策—演甩達(dá)：陪城市柏居家戚物業(yè)稍區(qū)水口師：新仁興豪釣宅區(qū)本案（4濟(jì)）惠陶州房計(jì)地產(chǎn)綱市場(chǎng)肺發(fā)展壩特征惠州羅樓市供應(yīng)絕量激砍增，道片區(qū)照競(jìng)爭(zhēng)摩加劇安，“波北優(yōu)茫南拓?fù)?jù)”主互導(dǎo)市純場(chǎng)格隱局二季衛(wèi)度，戚惠城睬區(qū)商柜品房游預(yù)售送套數(shù)37恩12套預(yù)售懼面積究達(dá)到43窯96滴00忙M2預(yù)售游金額17窯.6億元預(yù)售脈均價(jià)44盆00元/平米（4掠）惠泥州房泄地產(chǎn)瞇市場(chǎng)盲發(fā)展卷特征土地丹市場(chǎng)煎火爆班帶動(dòng)飼樓市寸價(jià)格絕上揚(yáng)2月券16型日，辣7家帽企業(yè)灣組成灣的5校家競(jìng)茶買(mǎi)單順位經(jīng)高過(guò)2怨21慨輪激紐奉烈競(jìng)夜價(jià)，惰最終賽由隆獨(dú)生以帆3.否73刮億元濫競(jìng)得噴，高殿出底散價(jià)2竿.4燈9億心元，肺樓面匯地價(jià)袖近2劍50炊0元稅，舉絨牌次哨數(shù)，耳樓面搭地價(jià)抗均創(chuàng)母惠州反樓市喚新高努！光耀牽荷蘭近水鄉(xiāng)炕均價(jià)蹤蝶從去珍年底38俱00元攀麗升至拖現(xiàn)在54扛00元（用帶裝福修）金山蜻龍庭群從年父初的僻不到40鍬00元攀盛升至44蘇00元（4覆）惠澤州房悼地產(chǎn)休市場(chǎng)慈發(fā)展話特征20脊06芹年土敏地出信讓達(dá)斗到約欄60杰0萬(wàn)蘇平米億，創(chuàng)求歷史磨新高冰；進(jìn)窗入2雄00貍7年漂，市中場(chǎng)供蝕應(yīng)持剩續(xù)放退量，戰(zhàn)主要苗集中瘦在下勵(lì)半年崗至2管00代8年疤，屆此時(shí)市纖場(chǎng)競(jìng)燦爭(zhēng)進(jìn)孤入白衣熱化直。外來(lái)護(hù)人口案及品慨牌開(kāi)饞發(fā)商謎大量回涌入賠，推酒動(dòng)惠問(wèn)州房采地產(chǎn)受發(fā)展市場(chǎng)再價(jià)格勢(shì)上漲誓幅度可將放傅緩惠州槽以其位便利哭的交遞通、傭優(yōu)良查的居閱住環(huán)限境、勵(lì)房?jī)r(jià)鵲較低芽且穩(wěn)依定等蝦因素滲，越諷來(lái)越釘吸引懇周邊奪城市釋?zhuān)睾蹌e是霸深圳詢(xún)?nèi)说侥葜輨┲脴I(yè)目，也凝吸引耀到深粥圳發(fā)蛙展商平到惠狹州挖使金。滅另外紀(jì)，從嘩經(jīng)濟(jì)管上來(lái)首看，屑隨著消中海秧殼牌負(fù)項(xiàng)目懶的正幻玉式投謀產(chǎn)，挺在大縫項(xiàng)目娘的帶習(xí)動(dòng)下辨惠州岸經(jīng)濟(jì)謙高速針增長(zhǎng)夠，一俯些配額套項(xiàng)測(cè)目紛沃紛興弄建，捎大批冶人才咸從深喇圳流艙動(dòng)到自惠州非，深搏惠間張商務(wù)條往來(lái)含將比佛往年欲增加魔數(shù)倍響，這壇也將絡(luò)推動(dòng)衛(wèi)深圳明人在抖惠州震置業(yè)創(chuàng)以及阻品牌衡發(fā)展碎商涌挎入惠蘆州。近年分惠州析市場(chǎng)階價(jià)格符保持朋平穩(wěn)粒上升鑰，隨重著市追場(chǎng)推辮盤(pán)量喘的加恒大，暑市場(chǎng)孔競(jìng)爭(zhēng)都加劇終，價(jià)魯格上賓漲幅聞度將瞧放緩斗。碧桂限園、鮮合生揭創(chuàng)展秋、富您力、朱雅居槍樂(lè)、育中體薪奧園東、中梯信、叼金融最街、爽保利貸．．鮮．（4語(yǔ)）惠頭州房認(rèn)地產(chǎn)司市場(chǎng)至發(fā)展橡特征2、倡典型女樓盤(pán)權(quán)分析惠州杯行政可文化黃中心艙，城生市規(guī)汪劃最旬好的泄區(qū)域殲；豪搏宅集屢中區(qū)太域；代表昌樓盤(pán)弄：帝疤景灣融，奧度園，蔥水云蒼居，某盧浮敵公館微,幕主增流價(jià)遍格：稍55沈00絮元/紫平米江北片區(qū)東平片區(qū)南壇下埔河南堅(jiān)岸片區(qū)麥地片區(qū)龍豐上排城市受心臟剝資源接豐富賠，純默粹大效盤(pán)區(qū)層域；代表眼樓盤(pán)趟：東逮湖花駝園、扒荷蘭柏水鄉(xiāng)擴(kuò)、東博方威難尼斯昌；主濃流價(jià)臭格：在60則00準(zhǔn)元/殖平米陳江鴉仲愷片區(qū)傳統(tǒng)直非熱象點(diǎn)片或區(qū),跑山宣地大址盤(pán)聚頸集地爺；代表侵樓盤(pán)濫：御媽龍山勵(lì)、鵬幻玉基項(xiàng)棕目、漸山水持江南穗、高禾榜山族項(xiàng)目漸、南喉山公飲館主流裹價(jià)格笛：6椒00通0元貼/平滋米城市季住宅答集中蒙區(qū)域代表劈燕樓盤(pán)貍：裁**尊*嘉逃園、桂金田庸苑、泉新時(shí)蘿代花笛園賭主很流價(jià)慣格：火50駕00紋元/弄平米城市痕核心事商圈代表油樓盤(pán)終：去美地泉花園采城三俱期、百友鄰、港導(dǎo)惠新賠天地炸、金炮光輝城市闖延伸貴區(qū)域代表乘樓盤(pán)識(shí)：榴御景駛?cè)A城睡、金檢寶創(chuàng)填業(yè)家們園、闊欣欣欲家園施主流駁價(jià)格跟：3命80圾0元段/平允米水口片區(qū)水口敲片區(qū)兔：新臭興豪株宅片四區(qū)；代表補(bǔ)樓盤(pán)售：合珍生水垂口項(xiàng)危目主流略?xún)r(jià)格桃：1割20挖00川元/關(guān)平米南（別態(tài)墅）項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型均價(jià)核心賣(mài)點(diǎn)荷蘭水鄉(xiāng)3期高層＋小高層80-170平米6800（帶裝修）異域風(fēng)情＋學(xué)校東方威尼斯小高層＋別墅150-340平米7000異域風(fēng)情東湖花園6期小高層110-150平米5500大社區(qū)＋購(gòu)物領(lǐng)墅聯(lián)排別墅303-370平米10000起教育＋體育＋資源金山龍庭3期小高層4500規(guī)模、景觀格林童話世界小高層＋聯(lián)排450平米洋房4000、聯(lián)排8500異域風(fēng)情中體奧園洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟12000大盤(pán)＋體育江南麗苑3期小高層130-380平米4700社區(qū)東江明珠花園3期小高層140-296平米5300社區(qū)南山公館面積140-220之間大戶(hù)型4400社區(qū)純粹菩提園高層-景觀半島1號(hào)別墅＋洋房-大盤(pán)＋異域風(fēng)情萬(wàn)林湖獨(dú)棟＋聯(lián)排＋疊加230平米獨(dú)棟14000疊式8000景觀資源惠州編在售退將售議典型笛樓盤(pán)袖均價(jià)找一覽07年中墊高端獄市場(chǎng)這推盤(pán)肌量大,資源妥型樓集盤(pán)競(jìng)愛(ài)爭(zhēng)激術(shù)烈；低密騾度產(chǎn)仇品刷宅新傳結(jié)統(tǒng)豪富宅觀禿念，耐成為肚中高退端市使場(chǎng)的透標(biāo)桿高附存加值分創(chuàng)新諸產(chǎn)品逼有利輝于提縮慧升項(xiàng)夾目?jī)r(jià)限值（耕如：自入戶(hù)蛙花園，夾層蘆贈(zèng)送律面積哈等）公務(wù)序員/私企靈業(yè)主/高管睬是本隆地中課高端質(zhì)主要次置業(yè)我人群要，深集圳客解戶(hù)也縱占有牲相當(dāng)版比例罷，本竹地客存戶(hù)偏奴好低教密度驚產(chǎn)品括，深慮圳客集戶(hù)則勁重產(chǎn)忙品素路質(zhì)均價(jià)裂60乳00均價(jià)雙40瘋00均價(jià)液30滴00第三步陣營(yíng)第二架陣營(yíng)第一準(zhǔn)陣營(yíng)代表戒樓盤(pán)芒：潤(rùn)剖園、那鵬基貨城、競(jìng)奧園奏、合具生帝振景灣蕉、水電口國(guó)評(píng)際新?lián)u城代表膽樓盤(pán)殲：東衣方威護(hù)尼斯葡、湖兩畔新授城、辭山水亮江南架、盈戰(zhàn)超項(xiàng)柴目代表招樓盤(pán)運(yùn)：美羞林玉價(jià)桂山低密塘度產(chǎn)情品山水絡(luò)資源緊+大致盤(pán)中小爭(zhēng)規(guī)模3、認(rèn)土地涼市場(chǎng)鮮分析惠城括區(qū)今仿年一踢季度字國(guó)有散土地周掛牌為出讓倍轉(zhuǎn)讓計(jì)13潮宗，厭成交曾金額勁超過(guò)素28砍億元兔，已拳經(jīng)超嶄出了級(jí)06算年全躲年的堂成交面金額侵19濤億多辨。第貼二季泄度，權(quán)惠州顫國(guó)土床局公枝開(kāi)出嚇讓市館區(qū)范交圍內(nèi)竭15別宗住績(jī)宅及表商業(yè)疊用地土，土井地規(guī)照劃總住面積延15吩6.高7萬(wàn)逗平方杠米，榆建筑活總面針?lè)e約臭30森9萬(wàn)捎平方率米，票其中標(biāo)住宅恰建筑遇面積粱約2烘70種萬(wàn)平允方米菌，商喇業(yè)建掘筑面哲積約肥39總?cè)f平劃方米稠。地塊編號(hào)位置時(shí)間占地用途容積率總建筑面積起價(jià)成交價(jià)樓面價(jià)競(jìng)得者GQD2007－1***2月1日249382商住

5735844600046000800中信深圳GHH2007－1尖峰山2月14日345957住宅

39530015800380001088浩盛發(fā)展GSM2007－1數(shù)碼工業(yè)園2月15日1050800商住

14818007410098000661中洲等GNA2007－2大朗肚2月16日72887商住2.315449612400373002414隆生GNA2007－1大朗肚2月16日37587酒店

8081553505350650帝豪酒店GXJ2007－1香子園2月27日22143商住1.854220013201320313華軒置業(yè)GDP2007－1松子嶺2月27日3576商住7.627681.6880880318天烽實(shí)業(yè)GJB2007-1江北7號(hào)3月16日36788酒店、商業(yè)、文體

1120011200

STRENGTH（優(yōu)勢(shì)）交通便利?！敖鹕酱髽?金山大道-四環(huán)路”的市區(qū)東部快速通道將大大加強(qiáng)東部區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展區(qū)位優(yōu)越。地處西枝江畔，于東平片區(qū)、水口片區(qū)及河南岸片區(qū)之間，且處于惠城區(qū)城市規(guī)劃東擴(kuò)軸線上，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯地塊面積較大，可做一定的多樣化產(chǎn)品類(lèi)型，且整個(gè)東江新城為政府規(guī)劃的住宅辦公用地，整體環(huán)境不錯(cuò)。OPPORTUNITY（機(jī)會(huì)）市場(chǎng)面廣，立足于本地市場(chǎng)，但面向包括深圳、東莞等周邊城市在內(nèi)的珠三角區(qū)域。市場(chǎng)潛力大。目前，珠三角一體化有加速的趨勢(shì)，作為中國(guó)最富庶的區(qū)域，對(duì)中高檔物業(yè)的需求量非常大。WEAKNESS（劣勢(shì)）周邊配套不完善GDP2007-4地塊東側(cè)的農(nóng)民房對(duì)大盤(pán)的整體品質(zhì)有一定影響THREAT（威脅）2007-4地塊東南側(cè)為中信地塊，容積率相當(dāng)，且占有江景資源，產(chǎn)品的同質(zhì)化對(duì)本案存在一定威脅；水口片區(qū)定位高端物業(yè)形態(tài)，將吸納部分優(yōu)質(zhì)客戶(hù)4、粱項(xiàng)目?jī)鯯W楊OT烤分析5、縱項(xiàng)目虧客戶(hù)著分析客戶(hù)仍來(lái)源賞：惠州饞本地軍客戶(hù)轟將是壩本項(xiàng)鳥(niǎo)目的艦主要照客戶(hù)娃來(lái)源硬，其腿次是基深圳蜂（目氧前購(gòu)細(xì)房人法群中逝深圳泊客戶(hù)菠占了善四成獻(xiàn)左右悉）、泡東莞自、廣深州等監(jiān)地?？蛻?hù)蔥特征度：（1）事稅業(yè)有識(shí)成，缸有著頓堅(jiān)實(shí)崗的財(cái)剪富基穴礎(chǔ)；（2）對(duì)績(jī)?nèi)诰幽笞　㈥囆蓍e慰、娛鮮樂(lè)于筋一體耐的高喂檔物緒業(yè)有寇著較亂強(qiáng)的旅偏好鮮，對(duì)能產(chǎn)品和品質(zhì)聚要求煉高而緣瑞對(duì)價(jià)樣格的腫敏感叨度較適小。（3）對(duì)搏產(chǎn)品齡形象偽及配連套性塵要求遙較高冰，講演究身罰份與歲地位窩，對(duì)贊安全在、尊鄙貴及脹居住抖私密吩性有筋突出株要求襪。（4）較帝高的朋學(xué)歷低、廣點(diǎn)博的殘見(jiàn)識(shí)墓，有帆突出張的文捆化品原位4、燒項(xiàng)目晴產(chǎn)品摧定位項(xiàng)目出定位電：高尚膜社區(qū)納。項(xiàng)目屆主體奇：以小略高層隱、洋蠻房為鎖主體謠的大位型高歌檔住雕宅區(qū)革。商業(yè)蜓配套時(shí)：新城絨區(qū)的洲建設(shè)桶，兩槍塊地桿的商肚業(yè)配暫套近9萬(wàn)左虧右。生活歌配套董：建設(shè)肺項(xiàng)目欄必須貧的其殿他生朵活配牧套，姻如教餐育設(shè)悉施（懷幼兒拖園、它小學(xué)好）、狡商業(yè)析街、召體育洞運(yùn)動(dòng)盆場(chǎng)所猴等。四、鄰項(xiàng)目銷(xiāo)經(jīng)濟(jì)德分析1、鳴項(xiàng)目延開(kāi)發(fā)株計(jì)劃（G拾DP電20婦07儲(chǔ)-3進(jìn)）GD是P2女00輕7-豬3地塊止建筑懸面積從共計(jì)42詢(xún).6萬(wàn)，鈴建設(shè)緞工期于要求杜從土的地使籃用權(quán)些合同鞋簽訂孕起四邪年內(nèi)襪竣工撕，即莫截止射至20奧11年第棕三季考度；第一酒期預(yù)仁計(jì)于20波08年第鐘二季咽度動(dòng)壤工，載每一聰期工媽程量最約10萬(wàn)方杜，項(xiàng)釋目總漁共分唱為四車(chē)期建巡壽設(shè)：浙具體錦規(guī)劃卷如下?lián)希?、膨項(xiàng)目記售價(jià)倦預(yù)計(jì)（G低DP夠20責(zé)07待-3雜）住宅弦（小范高層寬）均伶價(jià)按65岔00元/平米判計(jì)算裳，（協(xié)目前襲一江宏之隔隙的荷晃蘭水臨鄉(xiāng)目勞前均林價(jià)已給到68塞00元/平米織（帶描裝修勸），垂且小最高層易均價(jià)忘各類(lèi)加物業(yè)多往后盡每期鐘保持5%想——虧8%左右弊的增咳幅，永因此渣按65諒00元/平米俗估算窗價(jià)格埋適中潑，不脹算激獎(jiǎng)進(jìn)）根。商業(yè)獅面積么總計(jì)42散48爬9平米監(jiān)，掘其中涂集中關(guān)商業(yè)儉占10奮00幻玉0平米蛾，其已余為踩商鋪集中制商業(yè)滿(mǎn)按70帳00元/平米餡（按45元/平米群的租廳金水冊(cè)平，8%的年祝回報(bào)之反推螺售價(jià)眾為67徒50元/平米弓，按70拘00計(jì)算泰）商鋪茅：18賺00丟0元/平米項(xiàng)目懼按最原不利凡情況填，計(jì)挖算土額地增曲值稅3、徐經(jīng)濟(jì)伏測(cè)算（G放DP艇20栗07脹-3勿）四、鏡項(xiàng)目燭經(jīng)濟(jì)端分析1、蘿項(xiàng)目悔開(kāi)發(fā)相計(jì)劃（G錯(cuò)DP擱20碧07休-4哪）GD繼P2縫00莊7-脆4地塊且建筑嫁面積桃共計(jì)27每.4萬(wàn)，奮建設(shè)螞工期拉要求洲從土璃地使瞇用權(quán)蟲(chóng)合同味簽訂貪起三妹年內(nèi)捎竣工沉，即怠截止六至20屬10年第戰(zhàn)三季細(xì)度；第一舟期預(yù)襲計(jì)于20犬08年第第二季酬度動(dòng)嫌工，震每一柄期工框程量政約9萬(wàn)方繡，項(xiàng)吐目總梢共分炎為三換期建冬設(shè)：灰具體膝規(guī)劃欠如下蠶：2、素項(xiàng)目奮售價(jià)蹲預(yù)計(jì)（G落DP率20論