城市綜合體項目市場報告含案例

淮安淮海XXX地塊2012-5IN2012.5DIRECTORY目錄宏觀概況分析項目及區(qū)域研究項目規(guī)劃定位開發(fā)模式建議VolumeⅠ概況分析淮安宏觀經濟狀況城市商業(yè)發(fā)展情況商業(yè)主體調查淮安宏觀經濟狀況淮安市人均GDP情況淮安市城市人口情況淮安市人均可支配收入情況淮安市社會消費品零售總額情況淮安市城市人口情況（萬人）淮安城市化進程迅速，城市人口規(guī)模不斷擴大，截止2011年底中心城區(qū)人口已經突破130萬，且仍保持11%的年增長率不斷增加。（元）淮安市人均GDP淮安經濟發(fā)展勢頭良好，人均GDP增長率連續(xù)多年超10%，截止2011年底已經比接近35000元?；窗彩腥司鵊DP情況城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）恩格爾系數人均可支配收入連續(xù)多年保持10%以上的年增長率，截止2011年達17600元，同時隨著收入的增長，恩格爾系數不斷降低，基本生活需求以外的消費支出比重越來越大?；窗彩腥司芍涫杖肭闆r社會消費品零售總額消費品零售總額（億元）作為衡量商業(yè)發(fā)展的核心指標，淮安市的社會消費品零售總額連續(xù)多年保持12%的年增長率，截止2011年已超500億元大關。VolumeⅠ宏觀市場分析城市宏觀經濟發(fā)展情況淮安商業(yè)發(fā)展情況商業(yè)主體調查淮安商業(yè)發(fā)展情況商業(yè)板塊概況主要商圈概況在售商業(yè)項目典型項目情況商業(yè)整體發(fā)展評價商業(yè)板塊概況淮安的整體城市商業(yè)分成四個板塊城區(qū)板塊楚州板塊新區(qū)板塊清浦新城板塊城區(qū)板塊新區(qū)板塊清浦板塊楚州板塊鑒于本報告的目的，在此主要考察城區(qū)板塊商業(yè)淮安市現有主要商圈，根據規(guī)?？梢苑譃槭屑壣倘Γ?/p>

淮海路商圈，主要經營中高端百貨及休閑娛樂服務市域商業(yè)帶：

東大街西大街商業(yè)帶，主要經營中低端百貨

文廟商業(yè)帶，主要經營文化產品及休閑娛樂服務

淮海南路商業(yè)帶，主要經營電子類產品淮海路商圈淮海南路商業(yè)帶東大街西大街商業(yè)帶文廟商業(yè)帶主要商圈概況商圈名稱淮海路商圈商圈位置位于清河區(qū)核心區(qū)，以淮海廣場和翔宇大道北端廣場為節(jié)點，以淮海東路為中心軸，沿淮海東路、淮海南路、淮海西路、淮海北路，健康路展開業(yè)態(tài)構成中高端百貨、金融、休閑、娛樂代表商業(yè)新亞商場，金鷹，萬達廣場消費群體商圈吸引的顧客群較廣，包含各個消費層次，人流較大?；窗参ㄒ灰归g消費較旺盛的商圈售價/租金淮海西路與清河路交界處（近清河區(qū)政府）業(yè)態(tài)：餐飲，中小型酒店，百貨，花店等，規(guī)模都較小部隊房產（待拆遷）：目前租金：4-5元/平方米.天（沿街）淮海新路與勤政路交界處（全聚德對面，裝飾城附近）業(yè)態(tài)：家具裝飾，廚房電器，目前租金：4-5元/平方.天淮海西路東段（近清江商場）業(yè)態(tài)：電動車一條街目前租金：2-3元/平方.天商圈特征淮安最繁華，最高檔的商圈，匯集了眾多中高檔百貨，Shoppingmall，中高檔品牌零售店，休閑餐飲與酒店伴隨萬達的進駐，一批較為知名中高品牌開始進駐淮安商圈輻射范圍覆蓋全淮安，包括周邊區(qū)縣以購物和餐飲為主的商圈商圈原核心為淮海廣場地段，隨著萬達廣場進駐，新區(qū)發(fā)展等因素，商圈核心有逐步東移趨勢，預計未來2—3年東段翔宇大道北端廣場的商業(yè)將會成為新的核心淮海路商圈淮海路商圈——主要商業(yè)分布東大街、西大街商業(yè)帶商圈名稱東大街西大街商業(yè)帶商圈位置位于清浦區(qū)東大街及西大街沿街業(yè)態(tài)構成低端服裝，飾品，中低端餐飲，小吃，及社區(qū)配套商業(yè)代表商業(yè)路邊雜牌服裝店消費群體客群范圍較廣，主要為全市中低端消費人群。為淮安最重要的廉價服裝集散地售價/租金2—5元商圈特征檔次整體較為低端，多為個體服裝店，缺乏品牌店面多為底商，物業(yè)條件較差，缺乏整體規(guī)劃。店面開間較小，適合小型個體店面經營商鋪均為個體持有，缺乏整體規(guī)劃街面缺乏維護，整體環(huán)境較為臟亂文廟商業(yè)帶商圈名稱文廟商業(yè)帶商圈位置淮安市承德南路楚秀公園大門北大門對面業(yè)態(tài)構成文廟新天地中高端休閑娛樂，文化商品店，小吃，寵物商店代表商業(yè)和風泉會所，富足安足道，coco酒吧消費群體中高端商務，政務消費；年輕時尚消費群；售價/租金1—2.5元商圈特征建筑為仿明清風格復古建筑，多為1—3層，少數有4層業(yè)態(tài)分區(qū)規(guī)劃，但在實際經營中，業(yè)態(tài)相互較為混雜，招商和指示系統較差項目分拆銷售，為小業(yè)主持有，無統一招商管理項目動線規(guī)劃較差，車行系統不暢，但停車位較為充裕項目目前空普率較高，約有30%空鋪淮海南路商業(yè)帶商圈名稱淮海南路商業(yè)帶商圈位置淮海南路清浦區(qū)段業(yè)態(tài)構成超市，酒店，社區(qū)、藥店配套代表商業(yè)聯盛國際消費群體流動人口，市區(qū)商務人群售價/租金1.5—4元/㎡*天商圈特征為淮海廣場商圈的南部延伸線，基本上以水門橋為界，往南進入清浦區(qū)為起點，南至清浦大橋商業(yè)帶較長，但以環(huán)城路——水門橋為最繁華地段商業(yè)業(yè)態(tài)中，藥店占到很大比例，這與二院在這一路段有關淮海南路缺乏較為有影響力的商業(yè)項目。除聯盛廣場之外，多為底商，沿街商鋪。商圈整體消費層次較低，基本與東大街、西大街屬于同一層次，消費群體以中低收入人群為主在售商業(yè)項目項目名稱體量（㎡）業(yè)態(tài)運營模式紅星美凱龍80000家居建材統一招商、返租銷售大長江家具廣場150000家居建材統一招商、返租銷售錦繡精品裝飾城30000家居建材統一招商、返租銷售頤高數碼港100000電子數碼統一招商、返租銷售中央皮革城80000皮革統一招商、返租銷售環(huán)球食品城180000食品統一招商、返租銷售財富數碼廣場93000電子數碼統一招商、返租銷售在售商業(yè)項目體量均較大，多為專業(yè)性市場，基本覆蓋了各主要行業(yè)。項目名稱新亞國際廣場位置淮海東路所處商圈淮海東路商圈開發(fā)商南京中商建筑形態(tài)綜合性商場商業(yè)類型綜合型商場層數8車位無項目刮概況綜合定性商觸場整體治定位項目規(guī)劃位于淮海路商業(yè)街中心位置，定位于綜合性商場，是當地最富盛名的商場，商業(yè)格局與南京中央商場類似，主題百貨占60%，餐飲占18%、娛樂占22%。主要經營商家/品牌該項目地處淮海東路商圈，業(yè)態(tài)包括多個方面，涵蓋了餐飲、百貨、休閑娛樂、黃金珠寶等多種業(yè)態(tài)。品牌：必勝客/肯德基/盧米埃影城/蘭蔻/浪琴等主要消費客群淮安當地居民為主業(yè)態(tài)閉分析典型酬項目算分析懲——扛新亞害國際街廣場項目細處于攝淮安趙傳統杏商業(yè)加中心貪淮海涼廣場項淮?；闁|路趙上，喇是淮肯安當巾地人天的購宇物首售選之株地；項目轎加入弊了南看京中方商集繳團；畏管理街上面叮有很餡強的殺南京瓣中商辦烙印環(huán)；項目覺會受坊到后壺來者伶如金預鷹國色際商辟城和圍萬達栗廣場司的一弊定沖執(zhí)擊。負一賣樓：垮精品改超市謹，名蜂煙名程酒、鄰肯德概基，DQ一樓是為國族際名肝品、凈珠寶駝化妝稼品、未手表延、鞋誕、箱角包類論等。珠寶捐類品礦牌有津：周燃大福廢、千濕年、去明牌殿、寶磨慶銀妥樓；撒手表林：卡含西歐禍、羅賽西尼酷、浪村琴、碑雷達途等；鮮鞋;木林誘森、柳夢特夠嬌、Pl給ay瞧bo噴y、Ni掠ne符w平es奔t，箱桑包類書品牌起有FI丙ON等。飛化妝支品類奧有：污蘭蔻殊，H2精O+，DH條C，AU趨PR軋ES伏,層El點iz哨ab川et尾h鑰Ar豈de暗n割,歐萊玩雅，僑佰草架集，Za居ra風,貼BO擴SS等。二樓圣以女爭裝為揉主主要懼品牌辣有：褲陶玉害梅、黎阿瑪悄施、Pe暮ac排e瘦bi紋rd、Sc凱ot荒ff駕ie果d,以及畜內衣倡品牌滾美標愉、貓濤人等伶。餐瓦飲：炕必勝英客三樓炕以童征裝及掙部分怖品牌艱運動餓服飾崗為主鵲，主要避品牌堵有：唐童裝添類：滾一休憤、Ni使ke、Pa音w很in氣p銳aw運動蘭服飾遮類有開：Le嘉vi笛s、真劈燕維斯同、阿耳迪達螺斯以業(yè)及El寶an尖d等品丑牌。煎另配燒有兒欄童游倍樂場四樓牧：名遙品男憶裝，略商務仙正裝乎，名模品運槍動，朱健身比器材便等璃品遼牌：LU熔BI憶AM板To香mm四y下Hi守lf結..制.匙C噴al付vi物n搶kl飲ei臭n.談..奧德舞臣臂箭責魚鯊棒比華釋利保琴羅艘浪霧肯爆路剪易詩狂蘭鄰法騾蘭斯丈頓續(xù)朗襲維高遺梵思拒諾偵暇次步士紹小帆仿船修思嶺萊德五樓橫：大鹽家電組、數陽碼小欣家電遵、床板上用垃品，孤精品飽家具轟，燈饞飾等六樓河：美曉食廣棍場，栗包括虧中西劈燕餐廳篩、特獅色小艙吃、信日式科料理鄉(xiāng)豐、特劑色火跨鍋等七樓恩：電爭影院墓，電滑玩，銷健身嗽、美熔容美糞發(fā)等八樓舊：電卡影院疤、KT蠟V飚歌灘城業(yè)態(tài)摸分布典型行項目姥分析登——垃新亞封國際怨廣場項目名稱金鷹國際購物中心位置淮海東路所處商圈淮海東路商圈開發(fā)商金鷹國際商貿集團建筑形態(tài)綜合性商場商業(yè)類型綜合型商場樓層數5車位無項目爭概況整體警定位典型機項目絮分析育——什金鷹軌國際乏購物驕中心項目規(guī)劃位于淮海路商業(yè)街中心位置，新亞廣場隔壁，定位于綜合性商場，隸屬于金鷹商貿集團主要經營商家/品牌該項目地處淮海東路商圈，業(yè)態(tài)包括多個方面，涵蓋了餐飲、百貨、休閑娛樂、黃金珠寶等多種業(yè)態(tài)。品牌：屈臣氏/肯德基/悠仙美地/BASICHOUSE等主要消費客群淮安當地居民為主業(yè)態(tài)寫分析綜合樹性商火場項目泉處于肉淮安貨傳統云商業(yè)伴中心異淮海塘廣場辰淮海躲東路本上，藥目前躁已經們成為蒸眾多蹲淮安腔人的蜓購物億理想遇場所答；項目月隸屬談于金座鷹商熱貿，國綜合宮實力遺較強頓；項目血會受微到當厭地人埋的定豆勢思糖維影購響，擇與新縫亞國鑼際形禮成直夢接競喬爭?；窗矟辰瘊椩┕?個營娘業(yè)樓親層，板建筑自面積畏約49漢00禍0平方銹米，烈集合睡化妝阿品，慚名表茶首飾觀，男芳女時鳥裝，坐運動宇休閑或，家括電數興碼，斑床用評家居陡，煙端酒滋顫補等檢商品播品類取，匯或聚了奔近50偶0個國媽內外租時尚投品牌饅，淮卻安金牛鷹地更下一涂層還曾組合錦了肯感德基址、味劈燕千拉揪面、捎牛排章、茶瀉餐廳借等多去個餐樹飲品悅牌。餐飲脊：悠磚仙美陶地、堤味千庭拉面崇、優(yōu)胃尼客嘉牛排青、麥寶當勞嫂、肯牽德基影、服秀裝品糊牌：Ja毒ck洪jo塔ne很s、ON幼LY、Ve積ro邪m則od返a、BA華SI云CH攜OU吊SE、Et翁am、E-小la沫nd購物也：金紐奉鷹國卡際購屬物中句心、擔屈臣猜氏業(yè)態(tài)選分布肌分析典型稅項目巡壽分析鞋——熱金鷹哨國際朱購物錢中心項目名稱萬達廣場位置淮海東路與翔宇大道交界處所處商圈水渡口商圈開發(fā)商萬達集團建筑形態(tài)城市綜合題商業(yè)類型綜合型商場層數3車位無項目冷概況整體翅定位典型扔項目靠分析介——帖萬達從廣場項目規(guī)劃獨立商圈，依托于萬達集團本身的實力，引進一大批國內一線品牌主要經營商家/品牌該項目地處水渡口商圈，業(yè)態(tài)包括多個方面，涵蓋了餐飲、百貨、休閑娛樂、黃金珠寶等多種業(yè)態(tài)。品牌：醉三鮮/肯德基/萬達影城/ZARA/孩子王/樂購等主要消費客群淮安當地居民與外來人口，由于萬達品牌關系，輻射能力強大業(yè)態(tài)次分析城市庫綜合堂體項目站隸屬祝于萬揚達集疾團，腔綜合溝實力壺較強,引進耳一線冶品牌躲較多乓；項目段位于逝新商舌圈，服與新牽亞廣斯場、掙金鷹車國際顛錯位百競爭相，未瓶來前匪景較偏好。餐飲廳方面害包含劍了醉三做鮮主尿題餐鮮廳、堪花津荷浦、遭麻辣差盛艷悶、品營上豆之撈、脹豪客楊來、當呱呱海叫、嘗湘天棍下、大老媽午米線窮、藍慚焰法腥式鐵敏板燒榆、歐掀德堡19檔19傳統膛德式蘇餐吧營、韓待城尚蠻風韓哭國料枝理、薪零度荷水吧擾、水爛晶巴涼西自陣助燒塘烤、棟和豐態(tài)壽司否、灣秘仔島介、味姐千拉能面、仿和鱔病日本惕料理很、綠肚野仙攤蹤、DQ、志脹明與音春嬌農、炭塑燒咖昏啡等備品牌適，中、欣低、綱高檔丈比較鑄全面德。休閑球娛樂康方面減則包俊含了萬達暴國際痛影城覆、大奸歌星KT犁V、金欲仕堡尼健身南、美畜美發(fā)鏈型美質容SP很A、沃年樂園墳兒童君樂園罵等品微牌。百貨墻方面褲則由肌萬達謠廣場胃與萬往千百弓貨兩辰方面渠組成柳，其桃中，辯萬達物廣場喬內品脊牌有香：樂索購超目市，臣孩子蠟王，恰其他技單體毯品牌頑則有ZA缸RA、ho俱tw搭in倡d、ja蛙ck匠jo魯ne驅s、ON效LY、ve巨ro訴m廚od針a業(yè)態(tài)戴分布祥分析典型疊項目田分析足——窄萬達臣廣場商業(yè)陵整體護發(fā)展兇評價敏感傅因素人均GD慚P出現竊業(yè)態(tài)生存柏需求價格品質文化垂、情忙感需民求便利$5供00以下$1箱00頌00以上$5帶00佳-1炊00鼻0$1腎00番0-指30挪00$3午00粒0-絮50少00$5觀00皇0-兆70立00$7威00凳0-躬10暑00宰0業(yè)態(tài)徹豐富投階段集市&沿街縫商業(yè)百貨景商店&批發(fā)捏市場大型絕綜合繞超市&專業(yè)教店都市MA月LL主題MA繩LL倉儲恨式購梨物中羊心郊區(qū)MA界LL業(yè)態(tài)咱替代潑階段傳統溪形態(tài)儀階段形成上條件形成誘過程階段跡特征剛剛臣走出袋農業(yè)梳社會覽的自滑給自睡足，蒙商貿觀交易形信息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道娛樂承業(yè)態(tài)敲——耳富足舊安足煎道區(qū)位：文證廟新獲天地物業(yè)：40崇00㎡租金：1元/㎡*失天左寒右，刺共三照層租賃活商務宴條件：要蟲求20協00㎡以夫上，絮租金2元以未下特色：健砍身，繞攀巖劈燕，器獲材種圣類較繪多較勞全經營寇狀況：目喊前有奶三家擦，除浩文廟爺外，啞還有均新亞7樓，炮以及瘦一個古新開均的店稈（地勤址不間詳）秋。年款卡22厘80元/年，坊促銷蔥價16說80元/年客群斃、消抵費特莖征：消援費以較本地射人為現主，僵做生喊意的游居多屠。店主熔認為：對累于淮發(fā)海路紫商圈茅較為榨認可魂。主度要考慮慮項嚴目周景邊人昂口數筐量小結：天奴樂健狠身為顛當地嬌首屈秀一指潮的健窩身會拆所。虹其文黨廟店攪為淮眾安最坊大健四身場鏡所。漂場所逝內器漫材數渣量，抗場地睬面積菊都為扎淮安秒之最補。其陰經營夕狀況乎表明具，淮脈安中自產及訊以上枝階層歲正在搜逐漸牙發(fā)展延壯大頁，中餃高端紛消費猛市場劃正在婆提升蘇。天樂敬健身娛樂灶業(yè)態(tài)童——星天樂菠健身步會所區(qū)位：共霸三家潤，一蓬家河遞南東蜻路與研淮海叢南路畝交匯刃處，軍一家況在京謎杭大遣酒店嫂，一挎家在煮黨校棚賓館物業(yè)：10前00㎡，36間包洞房租金：1.沾5元以蠅下，4F租賃遷商務死條件：租銜金1.新5元以傘下，趁面積50喚0㎡以拍上，張層高缸等要捐求不通嚴，掏需要夾水電狂。特色：普替通KT私V經營松狀況：營宏業(yè)時倆間中縮慧午到從凌晨1點。腔客單馬價50左右客群燭、消喊費特信征：消餐費以咱本地男人為讓主，慣白天矩客流鉆很少絕，主該要在7點以部后，遍消費錦以中截低層作次為財主，爛工薪騎消費菜。店主僻認為：淮遭安娛熱樂業(yè)襖不發(fā)聾達，緩而且投很不棚集中鹽，如頃果像19暖12街區(qū)搞一樣貴集中斗經營酸，有乞一定傍機會小結：阿研你郎誼為當各地第潑一家KT掌V，98年即問開業(yè)擦，對凝于當舌地商固業(yè)發(fā)版展較自為熟妹悉。國阿你趟郎近抱年開紫始擴采展，碰說明吳其對杏于淮燭安商賀業(yè)的黃整體鄰發(fā)展份還是躲認可下，但鋤其消井費一融般以便中低貫檔次恢為主寄，經上營情打況相鼠對一瀉些新煙的商驕家而味言不低理想玻。租于金承鍛受能貫力較風低阿你陽郎KT代V娛樂丟業(yè)態(tài)瘡——據阿你紫郎K翼TV區(qū)位：文托廟新匠天地物業(yè)：16單00㎡，2層，50個包地間租金：估深計在1.級5元左光右租賃殼商務帶條件：10取00㎡以閥上，沫租金2元以壟內，壯人流括要求已較高份，交給通可顛達性復要好吐。水蒜電齊僅全，運物業(yè)雙產權熄明晰迎，處促于商既業(yè)中扣心或趣商業(yè)汁氣氛爽濃郁今區(qū)域棗。目寨前在語淮安貼市內懸沒有杜拓展估意向瞧，但偉有意宮去鹽專城拓基展。特色：量其販式KT掉V經營看狀況：客蘋單價60元以勇上，罵上座摩率良草好，狂平時晶有60毀%上座猾率，兆節(jié)假撇日需閥排隊客群舒、消券費特片征：主刮要面閉向本擱地消庸費者裂，一血般為艦中高匯端消稠費人謊群。暴主要歌是公陜務員塌，生瘦意人士，當訂地收乎入較搖高人擦群等店主道認為：在潛當地撒處于表拓展貞項目幟，會尸面臨超消費展能力描不足睬等問賽題，略對于宰淮安肌市場印并不戀看好付。小結：雷章迪聲勺為當谷地較零為正冰規(guī)，釘定位搏中端茶的量霜販式KT把V。店凈面裝臣修整肌潔，墳設備替較新繪，為荒目前屬淮安敢市內宣較為首具有態(tài)影響蹄力的KT饞V商家泉。但室生意狡飽和驢度不崗高，憑對當謀地拓牙展興傷趣不跌高。雷迪暴聲KT宮V娛樂已業(yè)態(tài)翁——修雷迪鼠聲Ｋ召ＴＶ區(qū)位：文鉆廟新樣天地物業(yè)：60沸0㎡，難另2樓有50成0㎡KT躍V裝修味中，2層租金：1元/㎡/天租賃補商務崖條件：租犧金1.戲5元以貞下，福面積50鵲0㎡以貍上，腦層高鹿等要墨求不餡嚴，霸需要怪水電爬。特色：慢申搖吧+K堂TV包房經營刊狀況：客弄單價50元以正上，看上座貪率良港好，銅周四蒸上座艦率可凈以達太到90前%。有刻駐場孩歌手斷，DJ等。床酒吧染旁設肥立了誘數個KT杏V包廂客群痛、消虧費特丑征：主搖要面偏向本云地消布費者綱，一循般為蠟中高蒜端消傘費人岸群。習主要伐是公撞務員嫁，生響意人鏈，主酬流客軌群大支部分燙在25歲以免上，爽低于25歲的喇年輕艱人較遵少店主謎認為：該戴酒吧餡屬于價鼎輝異娛樂綱公司柱，該鞏公司權旗下碌還有宇家酒恒吧在針開。餅說明金其對暖當地括市場凳深耕燒表示升有興士趣。小結：CO慰CO為當榨地新獲開的竭慢搖癥吧類旗型，樸與就價已存劃在的Se姻ve捏n構成圖了淮肢安當榮地酒辛吧生筆態(tài)。漏該酒辟吧屬園于較億為典稿型的糞慢搖枯吧，穩(wěn)但裝管修相錫對比煉較簡藍單，濾細節(jié)先做得超不好栽，同把時混帖雜有KT高V，也穿說明崗當地疑就把嶄市場竭專業(yè)徑度不委夠。字從經姜營情筋況來墓看，指淮安恩當地遺還是奪有酒凍吧消慣費人鏡群的寄，但稱數量詢不是唇太多鹿，也圖不占構據主勝流。問就把暴市場狀仍需秒要培竭育。CO挪CO拐KT賓V娛樂恨業(yè)態(tài)丈——鄉(xiāng)豐CO艷CO魔酒吧區(qū)位：淮擦海西夏路23吐2號（度與北白京路趁交界刪）物業(yè)：1樓有估門廳鋤，有停電梯租金：此約4-孟5/義㎡·天投資括者背旋景：源律自淮仍安當吧地品掩牌特色：中淺式風視格，映一樓恢門廳景，婚拳宴經營建狀況：消躲費較棄好，網一般糧婚宴滾單桌板價在15軋00察—2雁00勁0元左緞右；支但目儀前面缺臨拆肅遷客群埋、消場費特秩征：客祖群以浩本地捐人群栽為主詳、商桌務聚數餐、然婚宴槐等小結：金孫玉良裕緣大劣酒店擦位于德淮安肥傳統起商業(yè)壩街淮怕海路包上，桿靠近罵清河桿區(qū)政恨府，拔是淮熱安當秘地人科比較扁認可味的大舍型酒免店之腹一，絮目前淚已開愁設分火店——世紀俱皇庭金玉圣良緣不大酒聰店淮海侵路廣焦場酒店計餐飲舌業(yè)態(tài)住——自金玉刻良緣輩大酒催店經營墓者特僻征以租暈為主。大辟多經遞營者軋對購籠買店舅鋪相妹當謹姐慎，直更愿視意以亮租的碗方式貞運營對當禁地商商場有扶一定躲信心既。在調婦查中役發(fā)現饒大多搭經營愧者對完淮安掃城市柱發(fā)展截，消袖費增嶄長有嘴一定牙信心對集位中商棗業(yè)較竊為認潑可。由于看金鷹咱及萬貴達等屠商業(yè)仙綜合培體的腎運營巾效果暴，經魄營者凝對新疏一代運復合仇型商為業(yè)較藍為認皺可高端治業(yè)態(tài)耗拓展耗需求倡明顯救。隨著眉中高韻端消斃費需蒙求的民涌現零，經問營者狀普遍允有拓腸展高薦利潤壓的高間端業(yè)易態(tài)的已需求概。購物溝類消費崇者購帶物可圈選擇疊種類抵、品買牌少桌，消濤費者偵追求榮時尚田個性售化的曬消費賭心理戰(zhàn)不能庭滿足對購沿物環(huán)未境較散為不巡壽滿，棋較為懼期待指購物愛環(huán)境席的提暈升休閑殃娛樂答類休閑冤娛樂宴主要糞問題悄表現腹為業(yè)收態(tài)不叉夠豐碼富基先本全兇是KT聞V、浴固城等籌，選難擇余革地小韻，卻齡反一閃些格災調類肆和動嘉感類玩項目堤，難內以滿澡足部庫分有劉一定落經濟慘條件裹消費頑的需拒求動感攏娛樂呼類項隔目偏怕好較杜高，符但市齊場供捆應缺玻非常腸稀少餡。餐飲共類淮安袋餐飲活數量瞎不少她，但啦主要釋是中泄式餐路飲，血西式翅以咖臺啡館堂為主掃，卻償反日杠韓料潮理、朵南美禽、東億南亞津等特銅色美武食此外諒，餐墳飲業(yè)淺需要雄的停叔車位樹，現頁有沿早街餐標廳無閣法提撓供，季特別該是環(huán)幼海路蔥附近投資桂者偏蠶好調粗查民眾尾喜好物購買卸商鋪風，以霞總價寇百萬爪內為跳多?；窗踩槿送妒┵Y渠角道不渡多，辰商鋪口投資運是目您前主爪流的爪投資煮形式社。總咸價百顛萬以誦內的高商鋪孤最受集青睞傍。商鋪爭購買海以投井資為察主，丸自營浮的不口多。商鋪萌對于爽當地戶而言虛，是該一種拒主要世的投布資渠睜道，測但實舍際參卵與經徹營的臘當地謠人不岔多。商鋪真投資張本地柜和周躺邊人呆為主灑?；窗矀缮啼伌劳顿Y紡主要耽以當像地人龍為主扮，占癢到一葛半以洗上，答其次怕為周豈邊城鬧市人何群。對售嚴后返絲式租形桿式的牽商鋪籍銷售弱較為士認可蟲。淮安良當地鑼商業(yè)丸發(fā)展彩程度剖有限滿，新廚城的餅招商循難度潤更大滴。當鋼地人販對于古商鋪撓銷售彼搭配候返租遙的方旋式很滅感興渠趣，苦認可敵度較伍高。對復搏合型徹商業(yè)染認可葡度較潑高。當地洽人普艘遍對蓬建材孕、數聾碼等扁專業(yè)洞性市典場的探投資變心存栽疑慮返，而射對品條牌餐暢飲、駐休閑掛、娛薯樂的膝物業(yè)販投資星較為御接受攀。Vo鏟lu劈燕me巴Ⅱ項目膊及區(qū)灣域研逗究項目亡區(qū)域邪情況地塊叫基本鐮情況項目蠢位于寄淮海愧XX率X地嶺塊，務南至隙淮海學西路,北至申繁榮尊新村,西至憶清河男路,東至泳錦繡裙精品常裝飾層城。項目肺緊鄰術淮海賽路商畫圈，踐屬于副淮安員城市議中心桂板塊區(qū)位窗屬性淮海犧路商同圈地塊交通伐屬性項目善南鄰霉城市依主干爹道淮丹海西點路，霞西靠爭北京培北路地塊險臨近殃城市男外圍才交通全要道奮西安嶄北路避直通G2翼05地塊旨擁有拌便利經的交躍通條城件，劣無論咱是市區(qū)給內還烏是市產區(qū)外芳都可蔽方便奔的到吼達。區(qū)域賺配套商業(yè)醫(yī)療學教育區(qū)域蔽內生遞活、砍醫(yī)療及、教壺育配待套齊貫全，典生活閃氛圍紹成熟烏。生活昂配套區(qū)域丟內的宜生活猜商業(yè)殊配套耀以零像散沿鑒街商載鋪以計及大柿型超先市為可主，螺周邊靜缺乏格大型絹集中萄商業(yè)阻，區(qū)域畫消費帶者一沒般選吧擇淮妖海東倚路作甘為主瓜要購欲物場譜所。區(qū)域秒規(guī)劃淮安央市中崗心城弄區(qū)規(guī)喇劃圖俊（20戲09紅-2蘇03青0）區(qū)域巷在城怒市規(guī)李劃中暈屬于晨淮海序路商斷圈一律部分帝，未址來有趁望與乎淮海原東路筐融為稅一，傭區(qū)域種商業(yè)觸價值斤將得焦到大薄幅提率升區(qū)域商居住黎人口本案老舊吳小區(qū)新建賞及擬閃建小雞區(qū)項目慘周邊唐老小素區(qū)眾切多，山更有獅多個塑新建氧項目悠，未胞來2-柳3年內叢還將堡有一塔批居腥民入在住，條人口區(qū)密度匹大。區(qū)域住商業(yè)陜環(huán)境淮安狠西路瀉區(qū)域巾屬于益淮安漢的老家城區(qū)駕，盡響管離朵城市止商業(yè)秘中心榆僅1公里異，卻浙未能姑與環(huán)水海路責商圈股融為勁一體尖，形白成集飽中商腐業(yè)帶洽。此瞎地區(qū)績是淮朝安主哄要的循裝飾蘇批發(fā)聞及汽雄配等國產業(yè)站聚集絡地，煉生活也類商洋業(yè)主干要形以式是偷沿街踢商鋪凱，商末業(yè)整政體環(huán)遇境較歇差。區(qū)域愿在售蠟商業(yè)閃項目地塊愛家轎裝飾萌城錦繡揉裝飾臂城城項目名稱體量（㎡）業(yè)態(tài)價格錦繡精品裝飾城30000油漆、廚衛(wèi)、家具、家具、電器、地板、瓷磚一層，15000元/㎡二層11000元/㎡愛家裝飾廣場80000油漆、廚衛(wèi)、家具、家具、電器、地板、瓷磚一層，15500元/㎡二層，11000元/平米小結區(qū)域著商業(yè)豪落后果，缺蟲乏集堅中消配費商膠業(yè)項目閑緊鄰漁城市辨商業(yè)殘中心顯淮海妙東路恩，隨齊著城膚市淮階海路煎商圈別的延衰伸有懼望與現有地商業(yè)優(yōu)連成瀉一體柱，共塔享集礦聚效饒應區(qū)域趣涵蓋機多個融家裝確建材絨市場押，競蓮爭激傾烈區(qū)域鞏周邊獻老舊后小區(qū)睡眾多齒，且四仍有行許多豎新建然住宅厘項目蘋，常掌住人娃口密霉度大鐘，集中麥商業(yè)倦具備底人口撞支撐Vo擔lu緒me湊Ⅱ項目星及區(qū)跡域研屯究項目屆區(qū)域割情況地塊是基本李情況地塊郊基本世信息占地面積56124㎡總建筑面積321325容積率4.61土地屬性30%商業(yè)+70%住宅建筑密度52%綠化率10%商業(yè)面積113805住宅面積79538㎡（商品住宅）22028㎡（回遷住宅）機動車位1445土塊莫基本失經濟厘參數地塊辨四至西至壞：清省河路北至痕：繁吼榮新輛村東至貓：住陰宅南至圖：淮銳海西憲路地塊穴地形稻地貌本地疼塊較箏為平統整，階東西焦向跨土度約27帥0米，欠南北疊向跨廚度約19膛0米南鄰截城市悲主干依道淮將海西有路，腹西鄰飽清河嗎路尚有花部分秀未拆顛遷，經地塊易東側蜜和北盒側為失老舊躁居民仔區(qū)對膛商業(yè)閘項目釋的展墻示有平一定堡影響地塊仙內部俯規(guī)劃陽東西醋向和唐南北訓向道皆路一疊條SW再OT匆分析——城市商業(yè)中心板塊

——交通便利

——周邊配套相對較成熟

——地塊平整規(guī)則，12萬方的商業(yè)體量能夠形成多元化復合商業(yè)——地塊東側的老舊小區(qū)

——周邊大型商業(yè)項目存在一定的競爭壓力——在售項目的運營將帶來大量人流

——新建住宅項目眾多，常住人口將進一步增加

——城市商業(yè)項目眾多，投資選擇過多

——城市重心向東遷移

『Strength』『Weakness』『Threat』『Opportunity』Vo腐lu餃me露Ⅲ項目緒定位我們及不但厚要站是在今嚼天看賠未來先，更姻要站響在未舊來看疤今天黃！——嚇【日】矢崎者勝彥中國旦全新林的商時業(yè)地亦產格約局正愛在逐神漸建散立的皇過程悠中中國欺商業(yè)吩地產庸的市宇場格第局一線門城市二線延城市三四抽線城哄市北京嚼上運海卸深圳插為代魔表城市代多商潤業(yè)中陪心格句局已招經形垃成，永人均間商業(yè)酸面積嬸達4-染5平米城市肅化進火程發(fā)殖展速鬧度快強，商類業(yè)面苦積從續(xù)總量口上還農有一承些發(fā)梁展空嘉間商業(yè)患地產衛(wèi)項目置的集買中地億，存懇在定花位同膜質的牽問題瘋，產捷品將今趨于加多元普化，致結構僚面臨功調整使，層地次會趁更加平豐富舊商挪業(yè)面藍臨改叮建提涉升，愿存在爪市場探進入蹄機會消費臂者和娘市場被的接流納能剖力都緞較強核，是才創(chuàng)新胡概念休購物謹中心壁的主矮要市菠場杭州抽南惰京兼成都綢為代朋表城市究多中隊心格擊局正直在形斷成，允人均嗓商業(yè)棗面積層上升預計洋經濟隆逐漸載進入術快速鑼通道知，消幻玉費意業(yè)識和稼觀念利強，膽與其謹商業(yè)常地產膽總量罩有較柱大的重提升報空間現代暈化購旦物中頁心逐鄉(xiāng)豐漸涌兆現，蘭產品物種類答單一猴，以爆城市密中心暴和鄰清里購伯物為枕主，往產品印種類潑有較儉大的棒發(fā)展敞空間原城裹市商歐業(yè)中饒心區(qū)華域存肆在舊矮有商慰業(yè)改售建、垮市場計進入見機會濟，同超時有椒新城傅市商某業(yè)中督心興烏起的睛進入差機會淮安交淮圣北成徐域州等俯城市城市劍以單劫一商故業(yè)中份心格械局居牢多，疲人均需商業(yè)擺面積焰低開始幟開發(fā)記購物毯中心躺，總園量有報一定誘的發(fā)悉展空震間目前慨商業(yè)評的布籠局以插城市摔中心朱、大添型超種市所船在地景為依載托，秩具有欲明顯我的“趨先行陷者優(yōu)冷勢”相比始國際伙成熟稼的商總業(yè)地雨產開棕發(fā)流享程，異目前棟的中轉國商雷業(yè)地嗎產運痛作明巖顯缺寸失項承目前雅期戰(zhàn)低略層扣面的陰規(guī)劃國內吵外商掀業(yè)地匪產開陶發(fā)流顯程的繪對比國際氣商業(yè)收地產崖開發(fā)悶的基詞本流遞程目前動中國筑商業(yè)謊地產服開發(fā)蜜的基魂本流熟程項目耳選址項目酷規(guī)劃項目火設計尋找增融資臟渠道獲取穴土地項目畫招商項目幸施工項目蒙選址獲取卡土地項目剝設計租戶亞組合址規(guī)劃項目抱施工項目銷招商規(guī)劃枕先行嚼是成濁熟商哈業(yè)地拍產開懂發(fā)流嶄程的潤典型考特征而國尋內缺弦乏對累規(guī)劃呀定位嗎的嚴奸謹論唉證，悶往往斤依靠殺經驗梢判斷暫，直莫接進漠入設嘴計和暖招商喬階段輝。通過奇對消蘇費者連、競糾爭環(huán)密境的漿深入釋研究潑，項達目規(guī)練劃將濟回答羨項目爸定位自的戰(zhàn)練略問袍題，玻是項好目未塔來成命功的剪進行砍設計猶、招籮商和孕運營吹的堅鋼實基闊礎。大公吐務實造商業(yè)掩地產肥項目乏的服河務內證容1概念范規(guī)劃2詳細鵲規(guī)劃3設計4招商5運營項目妖戰(zhàn)略冊規(guī)劃商業(yè)存概念購物豈中心防類型目標密消費箏者商業(yè)堂定位核心席價值品牌疤內涵差異吃化內毒容/特色/賣點商業(yè)極組合商業(yè)嘴模塊劫配比功能瘋范圍面積食占比布局擊交法通動招線設吸計租戶臘商戶祖組合核心蹈租戶使、品交牌、群業(yè)態(tài)位置傾安排規(guī)劃廳調整收益劍預測招商凳策略協助地第三石方設臥計公拴司協助烘設計份公司粘有效晌理解劍規(guī)劃國意圖參與銜建筑舉方案叉評審招商襲策劃杯與推倒廣組織從實施朽招商專業(yè)蝴商管磚公司商業(yè)磚運營缸管理物業(yè)責管理市場白營銷沙管理經典躺案例——博多站運河輩城（Ca目na目l爪Ci口ty）日本阻第八這代商鑼業(yè)日本脊購物鼻中心懇的里詢程碑全新泡理念鼠、快握樂商綢業(yè)的地經典脈之作嘆為崇觀止遼的總句體印慎象占地饒面積建：約34，70繼0平方妹米建筑邁面積陽：約23家4，50戀0平方顫米森林謹式建老筑、胞城市惡“大吳峽谷炭”基本哄數據占地紗面積擾：約34，70監(jiān)0平方白米建筑蒙面積喂：約23象4，50稍0平方蘆米停車撲數量請：13刊00臺總開月發(fā)費隨：約80仔0億日某元業(yè)態(tài)絨構成梨：娛樂捎、購嘗物、姨餐飲患、影遞院、伏劇院究、酒司店、識商務巨大帥的全陳方位身成功成為黨標志泉性區(qū)翅域和采城市熔旅游刑景點每年止吸納轟客流擴達16鵝00多萬農人次每天椅客流刷量平勿均3萬人昏左右節(jié)假受日多否達6萬人鄭左右10年收飽回全朽部投嘴資出售慈給RE鞋IT廚S保留真經營趕權開發(fā)斤說明持有翻土地寸長達20年之悄久，培反復定策劃漏、探至討在日剖本經械濟的企低谷鎖期開務始啟妻動，3年時餃間建鬼成項目漠是日矩本本蛾土策攏劃和轎美國屈規(guī)劃躺設計福的完啊美結雹合策劃兆理念材：快吼樂體寸驗商衣業(yè)先讓杏人感膚動，剪再讓妥人消幸費消費附時間性，不肆僅消敞費商洞品策劃鍬理念礙：城遞市劇肢場、蜂生命迎印跡每年18對00場次娘免費胞演出世活動涂，烘托運甚河城員娛樂戶氣氛見證愿人們面生命抹中最除重要請的時估刻：愛情旬約會掌、生稅日慶遷?！粋€鼻關于縫“家她”和懇“故獅鄉(xiāng)”弟首先浮出籃來的雞“記鑼憶“城市震的名眨片，林城市鑄的形煉象策劃槽理念蚊：以坦人為布本，痛親近德自然水陽光綠色商業(yè)般特色描：高藍業(yè)態(tài)堤復合夏度酒店/5撿26路00平方喇米/2尼3.板4%零售宴和餐額飲/5挨91餓99平方期米/2恐5.丘2%劇場/1隨88求30平方盛米/8皺%辦公/2嶺67炎61平方查米/1熄1.毒4%其它蘿公共冷設施診和停裙車場/7怕71共10平方護米/3卵2.客8%商業(yè)還特色傲：廚惜具展釋售、罪廚藝骨培訓將培姑訓引業(yè)進“鄙銷售色現場隊”將培妹訓服黨務和水銷售擴相結與合引入御更多雞“生蝦活功投能”蘋，打這破邊猴界商業(yè)痛特色潮：全膊國拉章面館撓競技道場選擇殘最普陪遍的京、最膜受歡災迎的教飲食喇形態(tài)建：拉惑面館環(huán)狀擔美食掠街組尼合，黃提供筆獨立黑視頻陡廣告嶺平臺引入PK機制痕，根預據顧抹客投蘋票＋跳營業(yè)族額進汽行淘題汰規(guī)劃丙特色遠：“毀運河獎”概乒念人造姻運河協，通拘過柔知軟的凱水體裕將建覆筑群殲連成悔一體嚼。小中激見大決，曲亡徑通漂幽，圍有舍奔有得鞋。規(guī)劃康特色痕：“媽圍合衣”概堵念酒店掘、辦歇公樓塔、商客場、杠購物肌中心選，虛泛擬圍追合成蓮“有巧機協調的網空間添”,打造屢了一訴個“銹世外崗桃源虧”。酒店零的大境堂和驅多層缺公共拴空間魯，沐綱浴陽門光，滅且可偉以觀申景，設置愉休閑燈餐廳墊和咖土啡吧捐。規(guī)劃決特色蠟：空要中綠么化屋頂牢花園空中繩綠化建造近啟動滔之日翠，同常步開梳始綠濃化工瞇程規(guī)劃道特色適：建鍋筑色架彩內庭著的顏至色接森近棕親紅色——迎合拒當地催的審燃美和風俗本情趣——日本映神社界的主濕顏色練。規(guī)劃棟特色絨：橫乏向動來線建筑曲群在使各個串層都蜘有“菜室內尚走廊技”相象連，光保證揚橫向發(fā)動線稼暢通各層唐都有逮引導曾動線疾：包蝴括人綠造運弄河、灣品牌狹專門集店構講成的宰商業(yè)道內街規(guī)劃巾特色獸：豎躁向動象線立體泡、多業(yè)層停遇車主力擺店分誦層擺冶放，弓牽引尺人流保證場酒店五、商衣務樓蹤蝶與商鑼業(yè)區(qū)寺的暢退通音樂掠噴泉刃把游湯客目股光引涉向影污院空中乒表演龜將游佳客目磁光引篇向空洲