南京房地產(chǎn)項目市場及產(chǎn)品設(shè)想報告歐式風格

南京項目市場及產(chǎn)品設(shè)想報告2012年3月19日目錄第一篇：南京市場剖析第二篇：湯山區(qū)域及本案地塊剖析

第三篇：市場分析1、南京城市屬性2、南京宏觀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀3、南京交通條件簡析4、南京房地產(chǎn)宏觀發(fā)展政策5、南京房地產(chǎn)板塊劃分6、南京別墅市場銷售分析1、湯山區(qū)域概述2、湯山區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃3、項目地塊概述4、項目地塊目前規(guī)劃條件5、項目地塊交通及配套分析1、別墅各板塊市場分析2、競品項目分析3、南京別墅項目全方位分析4、本項目SWOT分析5、南京別墅項目客群分析6、高端客群訴求分析7、產(chǎn)品初步設(shè)想方向8、產(chǎn)品組合及經(jīng)濟預算

第一篇：南京市場剖析1、南京城市屬性2、南京宏觀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀3、南京交通條件簡析4、南京房地產(chǎn)宏觀發(fā)展政策5、南京房地產(chǎn)板塊劃分6、南京別墅類市場銷售情況分析第一篇：南京市場剖析1、南京城市屬性位置和人口在中國的歷史長河中,南京多次成為重要的政治和經(jīng)濟中心,和西安、北京以及洛陽并稱為“中國四大古都”。1368年,明朝定都于南京,自此南京進入了繁榮鼎盛時期。1912辛亥革命之后,南京被選為中華民國的首都。中華人民共和國成立之后,南京先是宣布為省轄市,但很快改為江蘇省的省會城市。南京位于江蘇省西南部,地處長江下游。南京不僅是江蘇省的省會,同時也是一座歷史文化名城。2010年,南京市城市人口已達到800萬左右。南京市轄區(qū)面積6,587平方公里,由11個行政區(qū)(玄武區(qū)、鼓樓區(qū)、白下區(qū)、建鄴區(qū)、秦淮區(qū)、下關(guān)區(qū)、浦口區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺區(qū)、六合區(qū)和江寧區(qū))和2個縣(溧水縣和高淳縣)構(gòu)成,其中市區(qū)面積僅為200平方公里。2、南京宏觀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀2005年至2010年期間,南京地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長率16%,但2010年的人均地區(qū)生產(chǎn)總值同比2009年下降了3%。2010年,南京工業(yè)附加產(chǎn)值首次突破人民幣兩千億元的大關(guān),較上年增長了22%。2005年至2010年期間,南京固定資產(chǎn)投資年均增長率19%,而社會消費品零售總額翻了一番,年均增長率18%。地區(qū)生產(chǎn)總值下圖顯示了按產(chǎn)業(yè)劃分的南京2010年地區(qū)生產(chǎn)總值構(gòu)成:2010年,第三產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)在南京地區(qū)生產(chǎn)總值中的比重分別為51%和46%。同期,包括農(nóng)、林、漁在內(nèi)的第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值僅占地區(qū)生產(chǎn)總值的3%。第一篇：南京市場剖析南京市和江蘇省其它四大城市的經(jīng)濟指標比較（2010年)資料來源:江蘇省統(tǒng)計局總體而言,雖然南京的經(jīng)濟實力不如蘇州,但南京的絕大多數(shù)經(jīng)濟指標都超過了江蘇省的其他城市。2、南京宏觀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀第一篇：南京市場剖析3、南京交通條件簡析南京是一個區(qū)域樞紐中心,通過多條國道和省道與中國各個地區(qū)緊密相連。其中最重要的公路包括滬寧高速公路、寧杭高速公路和寧合高速公路等等。下圖顯示了南京的公路網(wǎng)絡(luò):資料來源:中國城市地圖網(wǎng)第一篇：南京市場剖析3、南京交通條件簡析地鐵南京市的第一條公共交通地鐵1號線于2005年開始運營。于2005年11月開始建造的2號線已于2010年通車。下圖顯示了南京目前運營中的地鐵線路:

南京地鐵運營線路圖除了目前運營中的兩條地鐵線路之外,南京的第三條地鐵線已于2010年1月開始建造,預計于2014年底投入運營,如下圖所示。根據(jù)南京市的長期規(guī)劃,到2050年南京市計劃建成總里程長433公里的17條地鐵線和輕軌線。

南京地鐵線路規(guī)劃圖第一篇：南京市場剖析2011年延續(xù)去年從嚴調(diào)控的基調(diào)，調(diào)控政策措施不斷升級，商品房、保障房雙面夾擊貨幣貨幣政策不斷緊縮新增貸款增速減緩房地產(chǎn)新增貸款大幅下滑保障性住房貸款大幅上升各大銀行停収房地產(chǎn)貸款信貸6次上調(diào)存款準備金率1次擴容存款準備金繳納范圍2次上調(diào)基準利率二套房首付六成，貸款1.1倍一套房首付三成，優(yōu)惠措施取消房地產(chǎn)信托實行嚴格審批稅收房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠取消上海、重慶啟征房產(chǎn)稅營業(yè)稅免征年限提高完善各項稅收政策行政措施限購政策嚴格執(zhí)行各地政店出臺房價控制目標商品房明碼標價土地供給提高土地市場加強監(jiān)管，各地上報交易信息保障性住房1000萬套保障性住房簽訂“軍令狀”中央對各地保障性住房監(jiān)督實行責任制中央及地方政店出資5000億，社會籌資8000億加快保障房資金預算執(zhí)行力度放開各類資金投資保障房建設(shè)單列保障房用地供應鼓勵企業(yè)參與建設(shè)加強保障房用地管理加強工程質(zhì)量管理4、南京房地產(chǎn)宏觀發(fā)展政策第一篇：南京市場剖析政策目標——繼續(xù)嚴格執(zhí)行調(diào)控政策，通脹壓力減小釋放政策微調(diào)空間目標1：平抑房價、優(yōu)化民生在經(jīng)歷了09年的大牛市之后，全國房價日益高企，民生問題在高房價面前日益惡化，如何實現(xiàn)“居者有其屋”對社會和諧和經(jīng)濟的平穩(wěn)運行有具有舉足輕重的作用；目標2：打擊投資、投機性需求從成因來看，高房價在很大程度上是由供需夭衡的矛盾造成的，在供給有限的前提下，打擊投資、投機性需求，緩解市場中尖銳的供需矛盾是平衡房價的重要手段；目標3：政策掛帥、取信于民面對高房價，溫家寶總理雖然在多個場合表明態(tài)度，但屢調(diào)屢高的事實卻嚴重影響了政府部門的公信力，如何取信于民成為政府調(diào)控樓市的耽務(wù)之急，可以說“4.15新政”對樓市調(diào)控在很大程度上是一個政治問題。由于2009年救市政策“用力過猛”房地產(chǎn)行業(yè)一路飆升，經(jīng)過近兩年的調(diào)控目標基本達成，房價增長勢央成功遏制，甚至出現(xiàn)下降趨勢，房地產(chǎn)投資、投機被擠壓出市場，保障房建設(shè)取得重大進展?？紤]當前海外經(jīng)濟存在較大不確定性，透過影響出口增長回落而對經(jīng)濟近一步放緩產(chǎn)生一定影響，加上緊縮政策的作用不效果已逐步體現(xiàn)，未來政策存在放松的轉(zhuǎn)向可能，但預計在新一屆政策產(chǎn)生之前，從緊從嚴調(diào)控的力度不會改變。房地產(chǎn)市場的調(diào)整趨勢已經(jīng)確立，調(diào)整的時間將持續(xù)多年。未來政策的關(guān)注點依然是信貸、稅收、土地等方面。隨著通脹壓力減小，房價下行趨勢已立，為未來政策放松釋放部分空間。近期，央行已經(jīng)開始逐步微調(diào)貨幣政策。央票利率連續(xù)三期下降，10月信貸投放環(huán)比大幅上漲20%，資金面緊張局面得以緩解。調(diào)控政策的關(guān)注點開始出現(xiàn)。4、南京房地產(chǎn)宏觀發(fā)展政策第一篇：南京市場剖析部分政策解讀1、新政國八條時間：2011年1月26日效應分枂：1、首次提出“價格控制目標”的概念，并需要向社會公布，這意味著行政干預已經(jīng)進入了強硬階段；2、四位一體的保障房體系已經(jīng)成為2011年政府工作的主要目標之一；3、不足5年轉(zhuǎn)手交易差額征稅改為全額征稅，返意味著全面封殺了投資投機者在樓市的獲利空間；4、二套房首付比例提高1成，利率同樣有所提高，進一步打擊了投資型購房者；5、從限新購1套到全面限購，在打擊投資投機者的同時，卻誤傷了部分改善性需求購房者。4、南京房地產(chǎn)宏觀發(fā)展政策第一篇：南京市場剖析部分政策解讀——2011年上半年貨幣政策從緊3、年內(nèi)央行六次上調(diào)存款準備金時間：2011年1月20日——2011年6月20日效應分枂：1、央行年內(nèi)六度上調(diào)存款準備金率表明了抑制通脹的堅定決心2、短期內(nèi)連續(xù)上調(diào)存款準備金率，有利于堅定市場對貨幣政策回調(diào)的阻斷，推勱通脹預期回落；3、投資投機型購房者受到遏制。4、南京房地產(chǎn)宏觀發(fā)展政策第一篇：南京市場剖析部分政策解讀——調(diào)控政策升級、多方位調(diào)控6、南京將列入全國聯(lián)網(wǎng)“查限販”系統(tǒng)時間：2011年8月25日主要內(nèi)容：1、國家住建部正在推進熱點城市的房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫的異地聯(lián)網(wǎng)工作。2、江蘇省住建廳相關(guān)工作人員昨日向記者證實，首批聯(lián)網(wǎng)的40多個城市就包括南京等省內(nèi)多個城市3、省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)年底初步實現(xiàn)，省住建廳相關(guān)人士表示，完善住房信息系統(tǒng)，實現(xiàn)信息的異地聯(lián)網(wǎng)。效應分析：1、主要是提高市場監(jiān)測分析能力，為政府調(diào)控市場、穩(wěn)定房價提供更有力的支持；2、能幫助政府科學決策，有效制定相應的調(diào)控市場政策；3、可以引導消費者理性消費、企業(yè)理性投資，是提高政府市場監(jiān)管能力的重要手段。4、江蘇商品房明碼標價細則時間：2011年5月10日主要內(nèi)容：1、商品房標價實行“一套一標”；2、嚴格執(zhí)行價格備案，南京3個月內(nèi)不得調(diào)高；3、開盤前5天必須公開房源及價格。效應分析：1、明碼標價，使得住宅市場發(fā)得更加健康、透明；2、政府監(jiān)管力度不斷加強。5、國務(wù)院發(fā)布土地市場"國五條"強化土地調(diào)控時間：2011年7月21日主要內(nèi)容：1、切實加強耕地保護，確保耕地保有量不減少、質(zhì)量有提高。2、嚴格依法依規(guī)管地用地，堅決防止違法違規(guī)用地反彈。3、認真落實《國有土地上房屋征收與補償條例》，加快規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地管理。4、做好保障性安居工程用地供應。依法加快供地進度，保證今年１０００萬套保障性安居工程建設(shè)用地。5、加強和改善土地調(diào)控，促進結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。效應分析：1、國務(wù)院此時強調(diào)“改善土地調(diào)控”，與上半年地價的快速上漲密切相關(guān)；2、上半年嚴格執(zhí)行限購的城市房價同比漲幅微弱，部分不限購的城市和執(zhí)行力度較弱的二三線城市上半年領(lǐng)漲全國房價。4、南京房地產(chǎn)宏觀發(fā)展政策第一篇：南京市場剖析部分政策解讀——年末顯調(diào)控放松跡象，高層頻繁表態(tài)“辟謠”9、李克強“吹風”明年繼續(xù)實行抑制房價快漲政策時間：2011年12月15日主要內(nèi)容：1、國務(wù)院副總理李克強近日在河北召開保障房建設(shè)現(xiàn)場座談會。2、調(diào)控高壓“姿態(tài)”開發(fā)，他提出，在房地產(chǎn)市場調(diào)控已取得一定成效的關(guān)鍵時期，要堅持實行遏制房價過快上漲的政策措施，迕一步鞏固調(diào)控成果。3、李克強同時強調(diào)，建設(shè)保障房，有利于遏制房價過快上漲，推進城鎮(zhèn)化，釋放出巨大的消費和投資潛力，鼓勵相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。4、2012年開始要大力完成保障房結(jié)轉(zhuǎn)項目，各地區(qū)要新開工相當數(shù)量的保障房。同時繼續(xù)完善住房供應體系，增加中低價位、中小戶型普通商品住房供給。效應分析：1、最近一段時間，高層頻頻就推進房地產(chǎn)市場調(diào)控進行表態(tài)，表明中夬繼續(xù)推進調(diào)控的決心很大。2、同時繼續(xù)大力推進保障房建設(shè)，確保低收入人群的住房需求，未來將一定程度上對商品房市場造成沖擊。3、而隨著調(diào)控的穩(wěn)步推進，房價下行壓力將進一步加大，未來房價很可能出現(xiàn)全國普降的局面。7、三年來首次央行下調(diào)人民幣存款準備金率0.5%時間：2011年12月5日主要內(nèi)容：1、從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機極人民幣存款準備金率0.5個百分點。2、此次調(diào)整后，我國大型金融機極存款準備金率為21%，中小型金融機極存款準備金率為17.5%。效應分析：1、為了控制經(jīng)濟過熱及較大的通脹壓力，國家出臺了緊縮的貨幣政策。2、準備金率的下調(diào)表明，政策拐點已經(jīng)到來，當前的宏觀調(diào)控應以保增長、穩(wěn)住經(jīng)濟減速勢頭為主。準備金率下調(diào)有利于在當前復雜形勢下穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟增長，但對于樓市而言，返而非放松房地產(chǎn)調(diào)控的信號。對于股市來說，具有一定利好作用。8、南京公積金個人最高可貸30萬時間：2011年10月24日主要內(nèi)容：1、恢復最高可貸額度。將最高貸款額度由20萬元/人、40萬元/戶，恢復為30萬元/人、60萬元/戶。夫妻雙方及未成年子女賣掉名下唯一房產(chǎn)，再次購買住房的，若提供房產(chǎn)部門出具的首套住房購房證明，可以再次申請住房公積金貸款。2、夫妻雙方及未成年子女原人均住房建筑面積小于南京市人均住房建筑面積的（人均住房建筑面積以統(tǒng)計部門提供的上一年度全市人均住房建筑面積為準），在原住房公積金貸款結(jié)清的情況下，新購住房可以再次申請住房公積金貸款。效應分析：1、返種調(diào)整無疑是個利好消息，這意味有更多的剛需提高了可承受總價的上限，刺激出手。2、可以出手購房的剛需數(shù)量會有一定程度的增加，但目前對南京樓市的影響有多大，仍需觀察。4、南京房地產(chǎn)宏觀發(fā)展政策第一篇：南京市場剖析2011南京樓市十大政策NO.1----新國八條出臺新“國八條”政策解讀二套房首付比例提至六成國務(wù)院總理溫家寶1月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議確定八項政策措施：一是各地一季度要公布房價控制目標，二是增加公共租賃住房供應，三是住房不足5年轉(zhuǎn)手按銷售款全額征稅，四是二套房首付款比例提至60%，五是土地兩年不開工要收回使用權(quán)，六是暫停省會城市居民購第三套房，七是未完成調(diào)控目標政府將被問責，八是散布虛假消息要追責。NO.2----京15條落地京版國八條細則15條落地新盤銷售遭急凍2011年2月16日，北京市召開關(guān)于宏觀調(diào)控座談會，會議中宣布了以“國八條”為精神，在北京落地的“京十五條”房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，外地人購房須提供五年納稅證明，限購以認房為標準，開發(fā)商定價與成本差異過大將追責，暫不公布北京調(diào)控目標。此次北京限購細則的出臺與車市限購政策如出一轍，甚至更加嚴厲，可能目的也為了控制北京市過快增長的人口。NO.3----一房一價執(zhí)行發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標價規(guī)定》3月16日，國家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，規(guī)定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價。對違反明碼標價規(guī)定未執(zhí)行“一房一價”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元罰款。構(gòu)成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。4、南京房地產(chǎn)宏觀發(fā)展政策第一篇：南京市場剖析NO.4----房產(chǎn)稅試點樓市調(diào)控利器再出：聚焦重慶存量房房產(chǎn)稅2011年1月27日，上海、重慶推行房產(chǎn)稅試點。其中重慶房產(chǎn)稅征收方案5大要點為：其中征稅對象是獨棟別墅和高檔公寓，以及在渝的三無人員(無工作無戶口無投資)購買的第二套房。個人新購高檔住房征稅稅率為0.5%起。而從10月1日起重慶對主城區(qū)內(nèi)符合要求的存量獨棟商品住宅征收個人住房房產(chǎn)稅。重慶因此成為國內(nèi)首個對存量住房開征個人住房房產(chǎn)稅的城市。NO.5----多地推限購令解讀調(diào)控政策關(guān)注城市發(fā)展聚焦多城市出臺限購令限購令作為本輪最嚴厲的樓市調(diào)控政策之一，對于已經(jīng)取得初步效果的調(diào)控功不可沒。據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計，限購令已經(jīng)在全國46個城市中執(zhí)行，但目前包括福州、廈門、?？凇?、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥、蘇州等在內(nèi)的11個城市的限購令即將于年底到期。從各個地區(qū)的表態(tài)來看，目前11個限購即將到期城市中還沒有一個主動表示將延長限購令。NO.6----普通住宅新標準北京普通住房標準放寬調(diào)整最低交易價格自2011年12月10日起，本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格調(diào)整為按照全市住房平均交易價格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定。其中，全市住房平均交易價格為2010年成交均價每平方米建筑面積18000元。分環(huán)線區(qū)域和方位進行系數(shù)調(diào)整，調(diào)整系數(shù)為四環(huán)內(nèi)北部1.8、南部1.6，四至五環(huán)北部1.5、南部1.3，五至六環(huán)北部1.2、南部1.0，六環(huán)外0.8。2011南京樓市十大政策4、南京房地產(chǎn)宏觀發(fā)展政策第一篇：南京市場剖析NO.7----央行貨幣政策年內(nèi)三次加息及存款準備金率波動對調(diào)控具有累加效應央行自2011年12月5日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率0.5個百分點。這是2008年12月以來首次下調(diào)。對此，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，下調(diào)存款準備金率是從整個宏觀經(jīng)濟的需求出發(fā)，緩解當前貨幣市場資金偏緊的舉措。這種微調(diào)并不是針對房地產(chǎn)行業(yè)的，更不意味著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的放松，也難以改變房價下降的趨勢。NO.8----公租房新規(guī)北京發(fā)布公租房審核新規(guī)外來人員設(shè)收入限制為做好公共租賃住房申請、審核、配租和租后管理等工作，加快解決中低收入家庭群眾住房困難，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委經(jīng)過向社會公開征求意見，于近日下發(fā)了《北京市公共租賃住房申請、審核及配租管理辦法》（以下簡稱《辦法》），并自2011年12月1日起正式實施。與此前公示的征求意見稿相比，最終出臺的《辦法》中，對外省市來京人員申請公租房增設(shè)了家庭收入限制。NO.9----房價控制目標北京公布房價控制目標：新房價格同比穩(wěn)中有降3月29日，北京市人民政府今天公布了2011年度新建住房價格控制目標。目標顯示，北京市2011年新建普通住房價格要與2010年相比穩(wěn)中有降，同時要加大住房保障力度，廉租住房應保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高，并要求各地區(qū)、各部門和各單位要認真貫徹落實國務(wù)院和本市各項房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，實現(xiàn)調(diào)控目標。NO.10----婚姻法新解釋婚姻法最新司法解釋：父母給兒子買房兒媳沒份最高人民法院于8月12日上午10時發(fā)布《婚姻法》司法解釋(三)，共19條。8月13日起正式實施。重點對結(jié)婚登記瑕疵的救濟手段，親子關(guān)系訴訟拒絕親子鑒定后果，父母為子女結(jié)婚購買不動產(chǎn)的認定、離婚案件中一方婚前貸款買房的處理等問題做出明確規(guī)定。新司法解釋公布后，爭論之余不少人開始討論起應對方法。要求男方將女方的名字寫上房產(chǎn)證，成了很多人認為的最佳解決之道。2011南京樓市十大政策4、南京房地產(chǎn)宏觀發(fā)展政策第一篇：南京市場剖析5、南京房地產(chǎn)板塊劃分環(huán)紫金山江北城中東郊江寧遠郊南京別墅市場分為六個板塊城中、環(huán)紫金山、東郊、江北、江寧、遠郊。城中別墅地塊資源緊張，項目分布比較分散，上市量較少。紫金山板塊憑借紫金山風景和歷史文脈成為城市的頂級別墅區(qū)。東郊板塊憑借仙林大學城人文資源、軌道交通成為城市的經(jīng)濟型別墅。江北板塊憑借老山、湯泉、珍珠泉等自然資源形成城郊別墅區(qū)。江寧板塊憑借三山、百家湖和方山、九龍湖板塊形成城市邊緣型別墅。遠郊別墅主要依托周邊良好的自然景觀而建，集中分布在句容、溧水，多為旅游度假別墅，產(chǎn)品高中檔都有。第一篇：南京市場剖析月份供應面積(M2)供應套數(shù)(套)成交面積(M2)成交套數(shù)(套)成交金額(元)成交均價(元/M2)2010年1月88,45030664,988240782,499,30012,0412010年2月75,97221728,988106353,509,50012,1952010年3月8,7294734,719122471,883,50013,5912010年4月17,95151104,1233831,372,013,00013,1772010年5月110,06933958,182197521,312,3008,9602010年6月23,28970108,015388573,418,9005,3092010年7月29,2199616,27151191,657,40011,7792010年8月--24,89778427,553,70017,1732010年9月31,58510232,875111575,663,90017,5112010年10月24,3096065,0881981,209,918,00018,5892010年11月74,20021336,700133600,635,50016,3662010年12月67,66119860,238190873,316,90014,4982011年1月68,34525351,744170711,444,60013,7492011年2月13,5812124,48980446,596,40018,2372011年3月40,61012613,11045162,908,40012,4262011年4月62,79231012,15639191,329,60015,7402011年5月54,26517020,49957437,714,30021,3532011年6月32,4788519,02756380,736,30020,0102011年7月25,0455520,10764375,434,90018,6722011年8月12,7864012,53438167,065,60013,3292011年9月136,94453617,83755254,072,10014,2442011年10月53,1231339,27628143,235,70015,4422011年11月37,47411314,39737266,911,40018,539南京市別墅類產(chǎn)品月度成交情況（2010——2011年）6、南京別墅市場銷售分析第一篇：南京市場剖析20垮11年別淚墅成執(zhí)交片蠶區(qū)分畝布占善比20奪11年南唇京別排墅成黨交按描片區(qū)詠來分頁，第芒一是笑傳統(tǒng)闊別墅櫻區(qū)江貝寧，迫江寧20蜂11年總遠成交20羽7套別賠墅，肺成交忽占比49繳%接近20貨11年全確年成拿交一狐半。其狗次是著溧水呆板塊什，成柄交套智數(shù)高喊達13順5套，慮占比32笨%。溧臂水板蘆塊由方亍丌心在限悼販范專圍之芝內(nèi)，20匆11年表百現(xiàn)良尾好，泛大有迅趕超堪江寧搬板塊哨之勢迎。6、南棍京別驚墅市返場銷鹿售分愈析第一筐篇：滋南京輕市場旗剖析20波11年別墾墅成頓交均測價前圍十排乖行項目名稱區(qū)域板塊成交面積(M2)成交套數(shù)(套)成交均價(元/M2)成交金額(元)鐘山高爾夫玄武城東板塊3,520451,156180,090,700美仕別墅江寧江寧板塊2,285433,62076,822,330愛濤漪水園江寧江寧板塊1,365330,48841,619,720金基匯錦建鄴河西板塊4,4071730,157132,908,200綠城玫瑰園浦口江北板塊6,464828,828186,344,400陽明山莊江寧江寧板塊4,290728,021120,204,000鋒尚國際公寓下關(guān)城北板塊3,267627,54989,991,260五礦御江金城建鄴河西板塊4,4401227,444121,839,900建發(fā)紫廬玄武城東板塊190126,1184,953,591鐘山美廬棲霞仙林板塊2,278524,48255,767,24020求11年別皆墅成釀交金填額前距十排柱行項目名稱區(qū)域板塊成交面積(M2)成交套數(shù)(套)成交均價(元/M2)成交金額(元)保利紫晶山棲霞仙林板塊22,8715219,167438,382,800頤和南園江寧江寧板塊12,0324916,519198,753,800綠城玫瑰園浦口江北板塊6,464828,828186,344,400鐘山高爾夫玄武城東板塊3,520451,156180,090,700加州城江寧江寧板塊10,9273114,898162,787,200臥龍湖風情小鎮(zhèn)溧水縣溧水板塊9,4473314,262134,734,500萬裕龍庭水岸江寧江寧板塊21,548956,215133,927,900金基匯錦建鄴河西板塊4,4071730,157132,908,200五礦御江金城建鄴河西板塊4,4401227,444121,839,900陽明山莊江寧江寧板塊4,290728,021120,204,0006、南儀京別隸墅市征場銷舅售分妖析第一討篇：短南京鵲市場胖剖析20播11年別短墅成毯交套子數(shù)前擊十排額行20挖11年南禍京別久墅成記交套票數(shù)第臉一名如為保怪利紫療晶山旅，總皮成交11宮1套，杜排名骨第二宴為頤絞和南圾園，壩總成奶交75套；從改排名醋第七樹的百坦美山松莊開佛始，嫁年成耀交套掩數(shù)低休亍20套，借月成儉交套嘉數(shù)不鈔足2套，糟直接潛反映20擠11年南覺京別轎墅市廢場的巖低迷或。項目名稱區(qū)域板塊成交面積(M2)成交套數(shù)(套)成交均價(元/M2)成交金額(元)保利紫晶山棲霞仙林板塊22,8715219,167438,382,800萬裕龍庭水岸江寧江寧板塊21,548956,215133,927,900頤和南園江寧江寧板塊12,0324916,519198,753,800加州城江寧江寧板塊10,9273114,898162,787,200世紀天城溧水縣溧水板塊9,747288,84486,209,470

臥龍湖風情小鎮(zhèn)溧水縣溧水板塊9,4473314,262134,734,500弘景雅墅江寧江寧板塊7,4963511,05582,871,380綠城玫瑰園浦口江北板塊6,464828,828186,344,400棲園棲霞仙林板塊6,0902519,692119,926,400依水佳苑高淳縣高淳板塊5,370158,26144,357,69020影11年別帝墅成該交面炕積前異十排碌行6、南瓜京別祝墅市縱場銷圣售分青析第一騙篇：豪南京微市場種剖析20逢11年別連墅成毒交量掩下降故成交馳均價個上漲20其11南京卡別墅歌成交道同比妄下降4成，源價格岔不降陪反升逃。20做11年全臺市別柱墅共鋤成交10螞70套，窮同比廁下降37違.9喜%。20棒11年1-戀11月別依墅成己交均久價為15雅80倚0元/平方共米，現(xiàn)與去年14擠52遍3元/平方康米的龜別墅投成交換均價梢相比慎，上縱漲8.呢79痕%。6、南地京別反墅市貧場銷鉆售分吹析第一傅篇：數(shù)南京覺市場鳳剖析月份新增套數(shù)成交套數(shù)月份新增套數(shù)成交套數(shù)月份新增套數(shù)成交套數(shù)2009年1月961642010年1月3062402011年1月2531702009年2月25562010年2月2171062011年2月21802009年3月1281802010年3月471222011年3月126452009年4月1272322010年4月513832011年4月310392009年5月4314252010年5月3391972011年5月170572009年6月5414302010年6月703882011年6月85562009年7月595912010年7月96512011年7月55642009年8月2216402010年8月-782011年8月40382009年9月215432010年9月1021112011年9月536552009年10月2304202010年10月601982011年10月133282009年11月1166332010年11月2131332011年11月113372009年12月1285612010年12月1981902011年12月22172

2012年1月140436、南撿京別狂墅市想場銷粱售分嫩析第一妖篇：降南京萄市場批剖析月份成交均價月份成交均價月份成交均價2009年1月10,8042010年1月12,0412011年1月13,7492009年2月14,7122010年2月12,1952011年2月18,2372009年3月11,3272010年3月13,5912011年3月12,4262009年4月9,7202010年4月13,1772011年4月15,7402009年5月9,0802010年5月8,9602011年5月21,3532009年6月9,9582010年6月5,3092011年6月20,0102009年7月10,5242010年7月11,7792011年7月18,6722009年8月10,5162010年8月17,1732011年8月13,3292009年9月9,0972010年9月17,5112011年9月14,2442009年10月9,9602010年10月18,5892011年10月15,4422009年11月10,5822010年11月16,3662011年11月18,5392009年12月11,6702010年12月14,4982011年12月15,786

2012年1月16,6126、南酸京別磁墅市碑場銷濤售分釀析第一照篇：右南京盤市場玩剖析1、湯帖山區(qū)伯域概尖述2、湯眠山區(qū)彼域未字來發(fā)語展規(guī)輸劃3、項趣目地百塊概援述4、項沉目地時塊規(guī)意劃條將件5、項吼目地頭塊交授通及脖配套變分析第二拐篇：柔湯山泳區(qū)域波及本躬案地略塊剖買析1、湯腹山區(qū)追域概捐述第二區(qū)篇：興湯山跪區(qū)域敏及本跡案地撤塊剖犁析湯山命位于仰南京巾市東型郊,因溫孔泉而同揚名,已有1,狠50素0多年賊歷史,許多盈帝王護貴族耀和文秀人雅沈士都坡到過魯湯山脊泡湯聯(lián)。目前,湯山炊名列瞎中國頸四大梁溫泉障之都(另外惱三個辣是廣技東從繳化、牢北京辯小湯推山和扁遼寧貢湯崗烏子)之首,也是室中國簽唯一避獲得雨歐洲和日享本溫梁泉專占業(yè)機芽構(gòu)的嚷水質(zhì)必雙認抄證的撥溫泉襪目的尖地。番湯山絨的溫倚泉水鉗溫在重攝氏55度至60度之督間,含30多種捕礦物花質(zhì),如鈣就和鎂,對多雕種疾土病有抖療效拉。湯奇山現(xiàn)葛有的段酒店,如:圣泉乳酒店栽、頤用尚溫施泉酒爆店、酒香樟比華蘋許溫泉拳別墅狼、湯看山一腐號溫泉度塘假區(qū)搭、東午湖酒忙店、莫御豪姻酒店妨和御盼庭精籮品酒顧店是萬游客殲體驗暮湯山停溫泉窗的主蜘要場已所。除了吐溫泉,湯山傘的其執(zhí)它主湖要景樣點包澆括:蔣介轟石湯牲山溫頃泉別搖墅曾經(jīng)販是蔣膜介石勁夫婦討的私增人別去墅,由地仆下部煎分和笑地上桿部分笑組成任。地爪上部雪分包框括大貓門、徹會客搏室、臥室場和棋像牌室,地下計部分炮包括急蔣氏雄夫婦蓬溫泉超浴池沒、伺將衛(wèi)官容浴池睛和隨縣員浴圾池。湯山沈古溶濕洞位于芬雷公濃山區(qū)男域,現(xiàn)已撿探明農(nóng)溶洞淚總面捧積近1萬平迎方米垮。目雄前對倘游人臟開放劣的有究雷公菊洞和騎葫蘆旁洞。逐湯山爭古溶蕉洞的景孕點包推括溶影洞內(nèi)給的紅近色和脅白色刃鐘乳六石。暑此外,湯山握古溶樣洞自登從出囑土了莫古人露類和功各種坑動物篩的化抹石后,便成遍為考殿古學牧、古人踏類學字和地盾質(zhì)學仁的科額學教惠育基糖地。陽山號碑材是15世紀獻利用交山體慣中完嶼整性自好又腔極為竹龐大堅的棲擔霞灰都巖開待鑿而成成,由碑犧座、由碑額澇和碑鴿身三榨部分妥組成,高78米,重達31旨,1援67噸。明文忍化村展現(xiàn)勺了明載代的強世俗慨文化殊。村辯內(nèi)有脆諸如苗成記棍鐵鋪康、張朵石匠丘屋、循商鋪碌、茶符館、耀劇場大等地棋方可將供游比客體棟驗當碼年軍民打大造陽畢山碑袍材時的生究活與權(quán)勞作熔。明估文化潤村也直有藝曬術(shù)表瞞演。鎖石死生態(tài)江旅游誰村為國至家級縮慧農(nóng)業(yè)孩旅游你示范法區(qū),游客液們在繁這里犁可以疫體驗吊當?shù)夭厕r(nóng)民觸的生那活,如采妄摘果春蔬。湯山星新城究總體也規(guī)劃制訂域湯山牽新城閘總體玩規(guī)劃撤是為串了進情一步柱利用黨湯山療的自攻然與品文化意資源,將該慘區(qū)域榨開發(fā)央成長碑三角悉地區(qū)港一個話重要話的旅錦游目凡的地襖。另線外,據(jù)我堤們了禁解,此總巧體規(guī)約劃的另隱一主記要目仗的就雕是,通過躁提供陳更多穩(wěn)的夏殊季(毫無瘡疑問顆是溫傷泉目蘿的地均的淡肥季)休閑鏟旅游震活動,以減東輕其妨旅游另業(yè)突恨出的覺季節(jié)咐性。賺眾多想的專挪家團寧隊,比如瞎澳大利亞登的GH杯D、新碌加坡冠國立匯大學毀以及年美國ED姻AW參與精了湯損山新妙城的六總體膊規(guī)劃鍋。按照難總體恭規(guī)劃,湯山爛新城桂總占饑地面外積60絡(luò).1平方伶公里顫。一哥期工鉛程是逗湯山您新城家的核椅心區(qū),占地18購.1須4平方妻公里,預期匙在20坑15年建勇成;其余潑區(qū)域獻屬于紛二期拌工程,預計纖將于20塘30年建靜成。括以下芬重點佩介紹籌了一娘期工餃程區(qū)啦域內(nèi)糖的主品要開助發(fā)項盒目除了命上述往一期斤工程報區(qū)域歇內(nèi)的尚開發(fā)情項目菠之外,湯山喂政府鋒正考唯慮在山二期吼工程正中建貼設(shè)更福多的躁休閑奮旅游擔設(shè)施,如野貸生動雅物園費和動漏漫主壁題樂拜園等嘗。大體幸上,應當躬注意但的是,與國已內(nèi)許臟多其慰它城秩市常家見的望“新刺城”逮項目劫相比,湯山勢新城,特別翼是核感心區(qū)(一期臺工程)更側(cè)億重于肉開發(fā)駕休閑清旅游揉設(shè)施幻玉和商抽業(yè)設(shè)孫施,而住宅設(shè)談施相軟對有奶限。酬這被凍認為催是有笑利于挪整個朗區(qū)域鏡發(fā)展觀成為膠真正縮慧的休咱閑旅慰游目吊的地慘的因益素。2、湯堵山區(qū)倘域未估來發(fā)蛛展規(guī)釘劃圖中勢表明丘現(xiàn)有精交通幅道路假設(shè)施鐮及規(guī)印劃道華路設(shè)鋸施第二丑篇：女湯山祖區(qū)域桶及本嬸案地欠塊剖種析2、湯昌山區(qū)興域未堵來發(fā)潤展規(guī)穗劃根據(jù)乏南京雕整體朵規(guī)劃禮建設(shè)合，湯段山未掃來將陡發(fā)展般為新唱城概陜念新幕區(qū)，利用爬獨特醫(yī)的自直然資汗源打電造集急旅游價、休樓閑、傘度假澤的全奏新城截區(qū)中心。宮為了巴配合剃城市緩規(guī)劃拆的發(fā)旬展，費未來霸湯山排將大榨力發(fā)蛇展區(qū)討域道路交妖通條余件，貢以及救加強舍市政自設(shè)施路建設(shè)糕與生吐活配沉套建漂設(shè)，折用以滿足誰未來盯新城方所需遙。第二榜篇：燃湯山插區(qū)域俗及本倦案地使塊剖石析3、項瞞目地耳塊概劑述項目向地點替位置項目乘地點飲位于弟江寧小區(qū)湯遵山新漆城以盤西,距離趕南京棗市區(qū)倒約30分鐘拜車程滔。第二展篇：猾湯山淺區(qū)域扁及本輕案地珍塊剖爹析地塊古現(xiàn)狀項目蒸地點探狀況漁整體凝而言,項目匙地點兆擁有秘濃郁框的度紗假氛板圍。銷項目鑒地點舉區(qū)域癥的特點隊總結(jié)渴如下:項目妙地點峰顯得乎非常蓄安靜閱且隱址蔽,擁有寫良好攪的自檢然資西源,包括潮水域座和茂棋盛的貪植被連。特別餅是項章目地疾點上翠一些普古樹(如百定年古語松)的存能在,使項忌目地殼點區(qū)捏域顯蠻得更涼加有趣括。項目吵地點列有一師些自者然的也地勢許起伏,總體售上項格目地鋸點北烏部的沃地勢構(gòu)高于混南部,最高點足的海宗拔約60米。項目倡地點皂周邊央?yún)^(qū)域認沒有因高層叛建筑,其南服面緊每鄰農(nóng)困田,北面照緊鄰倘山丘畏。項目萬地點趴曾經(jīng)毫是民歇國時然期的銳蔣介壟石衛(wèi)滋戍部壩隊軍雜官俱凱樂部賽所在總地。究但是,這些歷史壩建筑結(jié)已被蜘拆除底。項目模地點粒內(nèi)部忌已有瘦道路奶。。項目士地點隨周邊鈔區(qū)域晝內(nèi)有誦天然北溫泉謀資源,因此練項目疲地點途上未討來的嚴產(chǎn)品債可以嗓使用到溫井泉水動。3、項匆目地艱塊概圍述第二太篇：賊湯山瞧區(qū)域劉及本棄案地尤塊剖凳析4、項難目地六塊目內(nèi)前規(guī)揪劃條疼件項目猛地點誰總占仁地面匪積35窯8,磨56挺1平方熱米(其中座建設(shè)用地哲面積32伶8,越79立9平方摸米),由地龜塊A、地斯塊B1和地毀塊B2組成差。預召計擬神建酒陜店的雙主要鉗部分春將建在地菜塊B1上,但是粥如果錯地塊B1面積港不夠漂的話,擬建酒朽店剩禍余的憶一小滾部分寨也可俗建在團地塊B2上。敗擬建酒販店的青最大熊總建暈筑面戴積為48異,0霉00平方距米(包括虹地塊B1與地填塊B2上的副建筑跨面積)。第二顛篇：虧湯山倆區(qū)域角及本棋案地稀塊剖鄉(xiāng)豐析地塊A地塊B1地塊B2土地面積（㎡）93,34780,147155,305容積率0.80.60.1-0.2高度限制12米12米12米組成設(shè)施住宅別墅酒店酒店及其他設(shè)施（如會所）5、項裙目地曠塊交推通及位配套忌分析交通毅：目前駐項目凍緊鄰S1裝22省道宏與滬蓋寧高洞速，交通冬條件犯相對粒便利獅，在墾受到賊湯山反整體撞規(guī)劃浴發(fā)展的拐影響秧下，柳在建遙公路潔與軌坑道交拆通正奧在進剝行，對胖本案從今后牛運營編起到饅利好抵的推類動作斜用；配套狡：目前既項目香周邊筐配套握資源戀較為嘉匱乏激，大替部分利生活閣配套查均在描位于包項目3公里推左右碼的鎮(zhèn)哪中，但從享長遠奇角度沸考慮窗，南港京市駛政府狡致力塞于將虧湯山像打造給新城掛概念貢，勢犯必會類在今慎后的沒實際柏發(fā)展妹中大力分開陣志生活辱配套也設(shè)施肢建設(shè)橋與市運政設(shè)盟施建餐設(shè)。第二路篇：梯湯山漆區(qū)域畏及本雖案地膚塊剖纏析1、別燃墅各判板塊方市場戚分析2、競睛品項借目分款析3、南專京別夫墅項醉目全瘡方位斬分析4、本者項目SW層OT分析5、南跳京別墓墅項逗目客矛群分稅析6、高勞端客句群訴掏求分插析7、產(chǎn)西品設(shè)孤計初圖步設(shè)閉想方蜘向8、產(chǎn)左品組揚合及帝經(jīng)濟呈預算第三臭篇：媽市場彎分析區(qū)域主力戶型銷售均價建筑形態(tài)客群結(jié)構(gòu)區(qū)域特征江寧500—700㎡25000—35000元/㎡前二后三獨棟別墅為主，花園面積400—1200㎡，帶私家泳池。歐式、美式風格建筑?？腿簛碓矗阂阅暇┍镜乜腿簽橹?；交通：交通發(fā)達，區(qū)域內(nèi)已形成集空運、水路、鐵路、公路交通于一體的快速立體交通網(wǎng)絡(luò)。南京祿口國際機場，以及主要為京滬高鐵等高速鐵路和城際鐵路配套的南京南站座落在江寧境內(nèi)。配套：由產(chǎn)業(yè)中心向人居中心，商業(yè)中心轉(zhuǎn)變。大連萬達將在江寧投資50億元、用2年時間興建南京江寧萬達廣場即城市綜合體。置業(yè)目的：第二居所、會所功能為主；置業(yè)方向：環(huán)境、開發(fā)商品牌、建筑，交通相對的便捷性及配套玄武860㎡52000元/㎡前二后三獨棟別墅為主，合院式布局?；▓@面積1800—3000㎡。歐式、美式風格建筑?？腿簛碓矗阂阅暇┍镜乜腿簽橹?；交通：南京火車站、南京長途汽車站、漢府街長途汽車站均在境內(nèi)，滬寧高速公路、312國道、寧杭公路等穿境而過。公路干線16條，支線呈輻射狀貫穿全區(qū)。配套：聞名世界的中山陵、芳菲四季的玄武湖、歷經(jīng)風霜的古城墻，以及眾多高校區(qū)、餐飲街、購物商場盡在其中。置業(yè)目的：第一居所為主；置業(yè)方向：區(qū)位、環(huán)境、建筑、中心城區(qū)的交通便捷性及配套棲霞268㎡18500元/㎡疊加、聯(lián)排別墅為主，地上三層。客群來源：以南京本地客群為主，部分蘇北客群；交通：滬寧鐵路橫穿東西，與堯新路、紅山路、和燕路、棲霞大道等區(qū)域性重點骨干道路構(gòu)成了暢達的公路交通網(wǎng)絡(luò)。配套：屬于江南八區(qū)之一，南京的東大門，以科技園、景區(qū)為主。置業(yè)目的：第一居所為主；置業(yè)方向：交通、配套、性價比、交通相對的便捷性浦口400—1000㎡15000—30000元/㎡前二后三獨棟別墅為主。800㎡以上超大花園庭院。私家泳池。北美、歐式建筑風格?？腿簛碓矗阂阅暇┍镜乜腿簽橹?，主要為河西板塊客群；交通：東南臨長江，與南京主城隔江相望，有南京長江大橋和過江隧道相連，但當?shù)厝擞小皩幏蛔?，不過一條河”之說，有區(qū)域抗性。配套：老山風景區(qū)湖光山色，但生活配套缺乏，尚處于發(fā)展階段。置業(yè)目的：第二居所為主；置業(yè)方向：環(huán)境、建筑、開發(fā)商品牌1、別池墅各開版塊陣市場籍分析第三結(jié)篇：釘市場榨分析江寧玄武棲霞浦口小結(jié)作：玄武故區(qū)和聰棲霞惹區(qū)為南掠京“得江南愛八區(qū)賴”的墊主城摘區(qū)，冤別墅艇的區(qū)不位價碼值明蒜顯，悉具有碎不可敲再生外的資淡源優(yōu)侍勢。傲產(chǎn)品素類型尼以獨責棟大粱宅和爪聯(lián)排玻為主暴?？桶嗳嘿彴葙I目陡的以自住為主猛。江寧嗎區(qū)是南蟻京的急下一處步重戰(zhàn)點發(fā)滾展區(qū)凳域，陡別墅銅價值義主要塵分為銳兩個內(nèi)板塊毫：西分北區(qū)去臨近溪雨花種臺區(qū)輕的近蒼城別鵝墅，林其價華值以巡壽區(qū)域康優(yōu)勢起和三厭山板樓塊景灑觀優(yōu)齒勢為劉主。把產(chǎn)品和類型噸以疊章加、歪聯(lián)排表為主頓?？驮砣嘿弻m買目住的以自住為主乞；東李南部制別墅博，其問價值詞以湖趁光山緊色的竟景觀由優(yōu)勢壓和產(chǎn)寬品優(yōu)汽勢為其主。皺產(chǎn)品久類型近以精槐裝花匪園庭榜院和配大宅敢為主回?？痛嘿徳\買目生的以第二絲式居所啞和會印所需脫求為主吃。浦口挖區(qū)為南籌京的種江北燥板塊漁，其域別墅職依托臨老山倒國家始公園蹤蝶的景撤觀優(yōu)顫勢和洽產(chǎn)品禁自身恒高性均價比葵為主宵要價致值。呀產(chǎn)品赤類型印以大驅(qū)宅、擊超大脅花園翼庭院移為主閑?？推嗜嘿彍愘I目添的以自住竭和會粱所需拼求為主蹲。1、別誕墅各犁版塊鼠市場松分析第三楚篇：疑市場常分析區(qū)域地址項目名稱建筑面積容積率主力戶型銷售均價建筑形態(tài)客群結(jié)構(gòu)江寧江寧湯山街古泉村（陽山碑材公園入口進去）陽明山莊96272m2

0.67流水別墅組團500m2-700m2

獨棟別墅400m2-600m2，贈送花園面積400m2-500m2

聯(lián)排別墅450m2，贈送250-300m2的花園流水組團30000元/m2

獨棟別墅，均價35000元/m2

聯(lián)排別墅均價25000元/m280%為獨棟，20%為聯(lián)排。獨棟別墅前二后三結(jié)構(gòu)。聯(lián)排別墅地上二層。地下一層260㎡，不計入銷售面積?；▓@面積400-1200㎡，帶50米泳池。中式民國建筑風格?？腿簛碓矗耗暇┍镜乜腿簽橹?。少數(shù)上海人；置業(yè)目的：自主、投資；置業(yè)方向：環(huán)境、交通、周邊配套、開發(fā)商品牌江寧區(qū)上坊天云湖（橫山水庫）東側(cè)云深處10000m2

0.2

獨棟別墅600m2-1000m2

花園面積：1500-3000m2均價約45000元/套。沿湖別墅2000萬以上/套；內(nèi)湖別墅1500萬—2000萬/套；其中8畝大院樣板房，815㎡樓王別墅約售1.5億/棟三灣四島。全部純現(xiàn)房。前二后三結(jié)構(gòu)。精裝修花園，1000㎡，四層錯落格局。私家泳池。北美建筑風格?？腿簛碓矗耗暇┍镜乜腿簽橹?，老客戶；置業(yè)目的：自主、會所；置業(yè)方向：環(huán)境、開發(fā)商品牌、建筑玄武玄武區(qū)環(huán)陵路7號（紫金山東麓）鐘山國際高爾夫799920m20.13

獨棟別墅860m2主力戶型

花園面積：2000-2500m2

4500萬/套起售全部為獨棟別墅前二后三結(jié)構(gòu)。合院式布局。地下一層450㎡，花園面積1800-3000m2，與高爾夫會所相連。內(nèi)部有索菲特酒店?？腿簛碓矗耗暇┍镜乜腿簽橹?；置業(yè)目的：自主；置業(yè)方向：區(qū)位、高爾夫、建筑棲霞棲霞仙林大道北側(cè)，學子路東側(cè)棲園157751m2

0.7疊加別墅、聯(lián)排別墅268m2

花園面積：150-220m2疊加別墅單價19000元/m2

聯(lián)排別墅18500元/m2

均價20000元/m2地上三層，268㎡享受550㎡，贈送282㎡面積（半地下室半車庫贈送產(chǎn)權(quán)面積90㎡；門廳客廳90㎡；邊戶型三個露臺100余㎡）客群來源：南京本地客群為主，部分徐州客群；置業(yè)目的：自主；置業(yè)方向：配套、地鐵、贈送面積浦口浦口區(qū)湯泉鎮(zhèn)假日路8號山河水花園100000㎡0.3

獨棟別墅400-800m2

花園面積：400-1000m2均價15000元/m2全部為獨棟別墅，前二后三結(jié)構(gòu)。地下一層100-200㎡。花園三層錯落格局，面積約1300㎡。北美建筑風格?？腿簛碓矗耗暇┍镜乜腿簽橹鳎饕獮楹游鲄^(qū)客群：第二居所；置業(yè)方向：環(huán)境、建筑、開發(fā)商品牌浦口珍珠泉旅游度假區(qū)綠園路88號（緊鄰珍珠泉公園）綠城玫瑰園90000㎡0.3

獨棟別墅700-1000m2

花園面積：650-1500m2

均價30000/m2

總價1800萬起全部為獨棟別墅，地上二層，地下一層200-300㎡。下沉式庭院和敞開式庭院兩種，花園面積800-4000m2不等。私家泳池。地中海風格，西班牙風格，意大利風格，英式風格，法式風格。客群來源：南京本地客群為主，部分上?？腿?；置業(yè)目的：第二居所；置業(yè)方向：環(huán)境、建筑、開發(fā)商品牌1、別彩墅各孩版塊慕市場斧分析第三斥篇：旁市場滾分析陽明裁山莊位置江寧湯山街古泉村開發(fā)商元通置業(yè)集團物業(yè)管理高力國際規(guī)模15萬平、142套建筑形式聯(lián)排、獨棟容積率0.65綠化率45%開盤時間2009.11銷售狀態(tài)在售銷售單價35000元/平米建筑及立面風格民國式建筑、灰色石磚立面花園面積獨棟：400-500平米

聯(lián)排：250-300平米主力戶型400-600平米獨棟2、競段品項補目分籍析第三刪篇：叔市場肝分析陽明朗山莊銷售研情況鉆分析結(jié)論攤：該項次目自琴限購匙政策焰出臺貴后，府整體揚銷售繪情況較為脆平緩門，每盒月銷讀售速泊度為2套左崖右，孕成交然價格變化采較大育，為20冷00殼0—怎30襯00泛0元/平米己區(qū)間囑。主柄力銷售煎戶型勞為40理0—撥60眨0平米浩的獨忘棟別于墅?？腿汗矗捍蟛扛绶譃樽谀暇┎な斜竟┑乜唾噾?，拐置業(yè)吐目的腿多為投資新性客維群，燭自主稿需求瓣較少特。其頂中也蕩包括嗚極小營部分外仗阜置苗業(yè)客確群，岔同時汁有企額業(yè)購賀買用重于企疑業(yè)會煌所用途窯。主要款賣點常：較為衣優(yōu)秀秀的自敗然景棵觀資奧源，紗背山掃、臨近知磚名景鏟區(qū)、啊享有醋湯山誦的溫您泉資茄源。建筑喊形式水：民國英風格艦改良溪建筑厲，坡抓地型昆別墅撿，前二穴后三艱式建鑄筑。園林甩：整體移園林全效果已較好驕，項車目內(nèi)雹人工辟流水藏水景，偉但各渡戶之支間綠望籬進室行圍鋼合，歲私密戀性較拳差?；▓@竿：贈送愚花園中面積錯與戶郵型面獸積基抗本達肥到1:賺1，交付味時不有做花通園精盤裝。不利動影響脹：交通減條件脖相對融較差遼，周驅(qū)邊生縮慧活及叛市政配葛套條卵件較歐差。2、競甜品項山目分蔽析第三憤篇：箱市場粒分析位置江寧東山街道神鳳路1169號開發(fā)商南京鴻信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理南京鴻信物業(yè)管理有限公司規(guī)模17萬平、99套建筑形式獨棟容積率0.2綠化率80%開盤時間目前可認購銷售狀態(tài)在售銷售單價45000元/平米建筑及立面風格美式風格、石材立面花園面積獨棟：1500—3000平米

主力戶型600-1000平米獨棟云深頓處2、競粥品項難目分業(yè)析第三些篇：餐市場灶分析結(jié)論裁：目前棍該項并目為細進入龜實質(zhì)蘆開盤吳銷售果階段貨，但淹以內(nèi)賺部認例購6套，虹整體閉成交宅價格立突破20襖00萬/套，預計棟整體舞銷售浮均價吵達45唉00的0元/平米昨?？腿河祝捍蟛靠v分為澆南京新市本疑地客怨戶，定置業(yè)爬目的梨大部罪分主緒要訴領(lǐng)求為被自主乒，同列時有撐本分溝客戶衰作為壓企業(yè)慘會所議需求稍。主要潔賣點趴：極致括的自播然景廉觀資平源，壺背山烏面湖濁，一承線親寇水、至充分架利用瓜超大楊私人規(guī)花園拋進行森分層乏式花氧園設(shè)釀計。建筑傷形式涉：美式探風格嫁建筑論，坡蠟地型編別墅妥，前漁二后猾三式禮建筑族。園林碗：整體穿園林粉效果任出眾培，由熱于大尚部分蜻戶型恨一線釣親水私，因憤此均貨設(shè)有俯親水匆平臺共，平叫均每筑戶花謹園進惱行三查層式好空間貞精裝匪，戶剩與戶流之間或通過純實體殲墻進摔行圍桿合，種充分豬保證專私密降性，揭各戶變型均惜配有傻超大仰面積狹私人雞花園爺。不利蠟影響耍：交通冊條件及相對沫較差保，周滿邊生云活及料市政蹲配套撒條件敵較差望。優(yōu)秀獎的自活然景稻觀自雁然及峽產(chǎn)品插設(shè)計綱理念蕉注定海成為蓮南京河市場屆標桿雀類產(chǎn)賓品，噸同時殲實體努樣板駐間高達8畝的填占地握面積向?qū)w遞驗式腥情景改營銷蛾給人雹以絕導對震咸撼的煎感官爸感受抖沖擊項。云深悠處2、競咬品項噸目分潮析第三古篇：禁市場橡分析位置玄武區(qū)環(huán)陵路7號開發(fā)商南京鐘山國際高爾夫置業(yè)有限公司物業(yè)管理高力國際規(guī)模245萬平、約300套建筑形式獨棟容積率0.14綠化率60.28%開盤時間2007.11.8銷售狀態(tài)在售銷售單價4500萬/套起售建筑及立面風格歐式風格、石材立面花園面積獨棟：1800—2500平米

主力戶型800-1000平米獨棟鐘山駛國際跟高爾浪夫2、競悲品項圣目分寧析第三母篇：蔥市場資分析銷售巡壽情況拉分析結(jié)論僻：該項零目屬本于南融京別頁墅市冊場的剝標桿摩類項結(jié)目，刺在面壯市之蘆初既材保持醉著高靠售價漿及慢免去化識速度邁的特伍性，徒因此廁，此恥類產(chǎn)挎品受輛到宏身觀市辣場限傅購政米策影皆響較翠小，蒼一直離維持概著較縣為平錢緩的達銷售虎均價戲。主要闊賣點噸：位于準南京蠶市中鞏心最耐為出歸名的衰紫金訂山中甘，坐臂落在羨鐘山簡高爾董夫之緒間，腳擁有錘極優(yōu)蠢的自都然景搶觀資紫源與尤高端上配套舍，位管于市駛中心披，但動紫金碼山自悟然條桌件充氣分彌警補私愉密性綠不強啟的概比念，躍交通巾通達針性絕析對利窗好，惑區(qū)域禾的不哈可復木制性擱。建筑領(lǐng)形式凍：歐鴨式風格忠建筑廊，坡少地型蘭別墅嫁，前臨二后耕三式糟建筑浪。園林闖：整體房誠園林柜效果間一般義，但戰(zhàn)借助電于鐘饞山高拿爾夫睬的零尺距離村接壤得，可們充分溜彌補祝項目挖內(nèi)部抄園林濫效果旗的缺壞陷。不利嘉影響容：產(chǎn)品展整體勺設(shè)計秧較差拼，缺爆乏質(zhì)令感。占據(jù)妙市中冬心的稈紫金漸山稀償缺資幼源，駝在滿干足私僵密性晝的同且時顧南忌風走水、音交通歷、配懸套、壺高爾繼夫等卷無法復泉制資滑源，墻項目犧內(nèi)，綢業(yè)主用可充籮分享浸受鐘滋山高攜爾夫祥的免簽費資墓源及貴索菲慈特酒或店的稿高端鹽配套吸。鐘山信國際痰高爾積夫銷售蒙情況鏡分析2、競藏品項蜘目分淘析第三蓋篇：伸市場娃分析棲園位置霞仙林大道北側(cè)，學子路東側(cè)開發(fā)商南京棲霞建設(shè)股份有限公司物業(yè)管理南京棲霞建設(shè)集團物業(yè)有限公司規(guī)模29萬平、672套（最新在售）建筑形式聯(lián)排、疊加容積率0.7綠化率40%開盤時間2010.09銷售狀態(tài)在售銷售單價18500元/平米建筑及立面風格現(xiàn)代建筑、紅磚和白色真石漆立面花園面積聯(lián)排：150-220平米主力戶型268平米聯(lián)排2、競投品項憂目分墻析第三師篇：水市場斬分析棲園銷售俱情況巨分析結(jié)論狀：該項停目自測限購虹政策況出臺牌后，彼整體博銷售勾情況較為漠平緩罰，每陡月銷被售速嶼度為2套左站右，捆成交包價格變化醬不大投，為20流00撤0元/平米蚊區(qū)間銅。主身力銷售蜂戶型來為26要8平米耍的聯(lián)搞排別餅墅?？腿号K：大部緒分為篩南京捷市本木地客李戶，陵有部堂分徐團州客論群，鍵置業(yè)航目的影多為查自住嚼。主要糧賣點件：與地學鐵2號線葉隔路平相鄰押，增琴送28益2平米詢面積伐（半淹地下吵室半梯車庫匠贈送壞產(chǎn)權(quán)定面積90貴㎡；門擁廳客渾廳90左㎡；邊傷戶型沸三個摔露臺10蜜0余㎡用），紋以及里江南紋八區(qū)搭的城漢市屬徹性，意周邊謎完善慣生活來配套鄰。建筑撇形式紗：現(xiàn)代鈔簡歐睜建筑秩，地礎(chǔ)上三鍛層聯(lián)開排別蓮墅。園林現(xiàn)：整體年園林裝效果妄一般膛，樓烈間距僑較窄豆，缺液乏私原密性址?；▓@盈：贈送棚花園笑面積15羽0-食22漫0平米簽。不利呆影響著：內(nèi)部商空間沙狹窄砍，樓楊體陡怒峭，仍居住單舒適潮度欠度缺，立缺乏不依山滲傍水筑的景構(gòu)觀優(yōu)輩勢。2、競寒品項璃目分艱析第三災篇：紫市場曠分析山河基水花恩園位置浦口區(qū)湯泉鎮(zhèn)假日路8號開發(fā)商南京瑞基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理南京鴻信物業(yè)管理有限公司規(guī)模42萬平、300余套建筑形式純獨棟容積率0.3綠化率63%開盤時間2006.12.30銷售狀態(tài)在售銷售單價15000元/平米建筑及立面風格北美風格，石材立面花園面積1300平米主力戶型400-800平米2、競錢品項掀目分柔析第三百篇：侮市場債分析山河犧水花學園銷售巾情況獻分析結(jié)論劫：該項寬目自抓限購候政策還出臺施后，請整體竄銷售換情況較為巾平緩餓，每下月銷廉