惠州公寓住宅項(xiàng)目全過(guò)程管理報(bào)告成本控制營(yíng)銷定位

XX三期項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)XX（惠州）有限公司2011年12月

前言XX·XX，占地3000畝，建面近400萬(wàn)平米，以其龐大的開(kāi)發(fā)體量，泛一線城市的地理區(qū)位，必將成為南中國(guó)一大閃亮新星，也必將創(chuàng)造華南片區(qū)嶄新居住新理念，更將會(huì)帶帶領(lǐng)XX集團(tuán)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)一個(gè)新的里程騰飛。

2011年9月25日，【XX?XX】擁400萬(wàn)大城體量，勢(shì)如破竹，一期A區(qū)耀世開(kāi)售，以開(kāi)盤(pán)即售3億的驕人業(yè)績(jī)，在低迷的惠州市場(chǎng)陰霾下創(chuàng)造別墅首開(kāi)即破100套的銷售傳奇，贏得深惠市場(chǎng)一致好評(píng)。【XX?XX】三期，建筑體量約10萬(wàn)平米，集集團(tuán)快速開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略指導(dǎo)等綜合原因，將其列入2012年開(kāi)發(fā)議程，為與二期高層錯(cuò)開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，初步產(chǎn)品規(guī)劃為別墅產(chǎn)品，2012年，【XX?XX】二、三期大舉入市，必將使惠州，乃至珠三角市場(chǎng)目光齊聚博羅，共同見(jiàn)證【XX?XX】的再一次華麗升級(jí)。目錄項(xiàng)目概況01項(xiàng)目營(yíng)銷定位02項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)03項(xiàng)目工程管理04項(xiàng)目采購(gòu)管理05項(xiàng)目成本控制06投資財(cái)務(wù)分析07宗地概況注：與7號(hào)地捆綁基礎(chǔ)設(shè)施為：東江大橋北面引路（120米大道標(biāo)準(zhǔn)）、南面東引路（不低于30米大道標(biāo)準(zhǔn)）、南面西引路（不低于20米大道標(biāo)準(zhǔn)），投資金額：人民幣一億元；：人民幣一億元?；A(chǔ)設(shè)施：1、道路：兩條，一條項(xiàng)目西側(cè)翠美園村土路，一條項(xiàng)目東側(cè)橫坑村水泥路。2、供水：dn800管已開(kāi)始施工，預(yù)計(jì)明年上半年可以通水。3、供電：一路供電專線明年上半年通電，可以滿足三期項(xiàng)目用電。4、排水：農(nóng)田自然吸收和一條灌溉渠排水。拆遷：7號(hào)地涉及拆遷105戶面積約20000平方米。其中，三期涉及拆遷40戶，面積約8000平方米，需拆遷費(fèi)用大約400萬(wàn)元。土地證：經(jīng)集團(tuán)高管和惠州公司高管與縣政府多次溝通后，政府不同意分割辦理國(guó)土證，堅(jiān)持要我司交清地價(jià)款后辦證。三期地塊位于XX?XX7號(hào)地塊內(nèi)，為7號(hào)地核心組團(tuán)，也是XX項(xiàng)目核心版塊項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于一二期，與一期A、B區(qū)南側(cè)僅一路相隔，緊密相連，東、西、南向地塊均為荒地及耕作地、水塘，以及未拆遷民房

三期用地指標(biāo)：占地面積：約27萬(wàn)平米建筑面積：約10萬(wàn)平米。項(xiàng)目概況項(xiàng)目指標(biāo)大盤(pán)中期，別墅10萬(wàn)大體量，與二期高層錯(cuò)開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目指標(biāo)解析：項(xiàng)目計(jì)用地面積27.7萬(wàn)平米，建筑面積約為10萬(wàn)平米；前期高檔別墅入市，三期作為別墅產(chǎn)品續(xù)延，與二期錯(cuò)開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目指標(biāo)序號(hào)內(nèi)容單位規(guī)劃指標(biāo)1總用地面積㎡277850.001.1

其中：建設(shè)用地面積㎡53698.001.2

綠地面積㎡161856.001.3

道路用地面積㎡33510.001.4

廣場(chǎng)等用地面積㎡28786.001.5其他㎡0.002容積率≤住宅≤2.5,商業(yè)≤1.23總建筑面積㎡126302.003.1住宅㎡109806.003.2商業(yè)㎡0.003.3幼兒園㎡0.003.4物業(yè)㎡0.00

小計(jì)（計(jì)容積率）㎡109806.003.5地下車庫(kù)㎡16496.00

其中：人防部分㎡0.003.6架空層㎡0.004建筑覆蓋率≤0.195綠地率≥0.566建筑高度或?qū)訑?shù)≤地上3層7退紅線要求

……6米8車位數(shù)

569（地下313，地面256）項(xiàng)目共享400萬(wàn)平米社區(qū)大配套，前期以休閑配套為主項(xiàng)目概況項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套：項(xiàng)目周邊可享用一期配套酒店、商業(yè)、72萬(wàn)平米濱江體育及濕地公園。酒店（目前停工中。）濱江濕地公園濱江體育公園7000平米會(huì)所項(xiàng)目日常生活配套仍靠博羅縣城支撐，距離項(xiàng)目約5分鐘車程。項(xiàng)目概況其余配套交通情況：從博羅縣城通往項(xiàng)目所在地塊的主干道只有博羅大橋，距離縣城中心區(qū)約5分鐘車程，博羅大橋延伸至南岸江邊后即截止，再無(wú)標(biāo)準(zhǔn)城市道路與其相接。重大交通配套待建：從惠城區(qū)下角片區(qū)出發(fā)沿下梅湖路驅(qū)車約20余公里亦可通往此項(xiàng)目地塊；惠州市政府遠(yuǎn)期規(guī)劃(2011－2020)將在東江南岸地區(qū)建設(shè)下角梅湖路和其他城市次干道、支路，及泗湄洲大橋，屆時(shí)從惠州市惠城區(qū)下角片區(qū)出發(fā)可方便到達(dá)本項(xiàng)目；東江上游距離項(xiàng)目地塊約六公里處有惠河高速路經(jīng)過(guò)，但暫無(wú)出口(正積極與政府協(xié)商論證在東江南岸開(kāi)一高速路出口通往此項(xiàng)目地塊可行性)。商業(yè)配套、教育配套、醫(yī)療配套、金融配套、文娛配套等暫無(wú)，目前原居民各類生活配套主要依靠3公里外的縣城老區(qū)解決?？偨Y(jié)：大盤(pán)中期、純別墅、核心組團(tuán)、共享大配套?？偨Y(jié)關(guān)鍵詞及分析：

7號(hào)地塊，核心組團(tuán)：三期地塊位于XX?XX7號(hào)地塊內(nèi)，為7號(hào)地核心組團(tuán)，也是XX項(xiàng)目核心版塊；

大盤(pán)中期：大盤(pán)中期，項(xiàng)目共享400萬(wàn)平米社區(qū)大配套，前期以休閑配套為主；

10萬(wàn)建面純別墅：別墅體量大，與二期高層錯(cuò)開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)；項(xiàng)目配套：項(xiàng)目日常生活配套仍靠博羅縣城支撐，距離項(xiàng)目約5分鐘車程。項(xiàng)目現(xiàn)狀：為荒地及民用地，有30余處民房未拆遷。項(xiàng)目是屬博羅縣首席大盤(pán)，惠城罕見(jiàn)超級(jí)大盤(pán)項(xiàng)目區(qū)位為博羅，惠城北進(jìn)的外延線項(xiàng)目規(guī)劃為大城，規(guī)模及長(zhǎng)期配套優(yōu)勢(shì)明顯但仍面臨短期配套不足，居住氛圍不濃項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況總結(jié)目錄項(xiàng)目概況01項(xiàng)目營(yíng)銷定位02項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)03項(xiàng)目工程管理04項(xiàng)目采購(gòu)管理05項(xiàng)目成本控制06投資財(cái)務(wù)分析07市場(chǎng)研究產(chǎn)品定位價(jià)格定位宏觀市場(chǎng)惠州市場(chǎng)博羅市場(chǎng)別墅市場(chǎng)2011年前10個(gè)月商品住宅銷售面積同比下降4.4%，銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)8.4%，但環(huán)比成下降趨勢(shì)。市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)全國(guó)量?jī)r(jià)走勢(shì)：自進(jìn)入9月份以來(lái)，全國(guó)商品住宅銷售增速連續(xù)3個(gè)月下降、房?jī)r(jià)走勢(shì)回落。市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)一線城市城交量持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)下探。市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)眾多二線城市成交量隨一線城市下降，陷入低迷。市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)受整體市場(chǎng)預(yù)期影響，三線城市成交量也開(kāi)始走低，且進(jìn)入11月份之后，成交量下降的城市繼續(xù)增加。市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)下半年惠城市場(chǎng)銷售呈下滑狀態(tài)，各開(kāi)發(fā)商紛紛以大折扣、優(yōu)惠吸引客戶，收效較小，惠城新開(kāi)項(xiàng)目再現(xiàn)3字頭、4字頭樓盤(pán)16項(xiàng)目名稱類型9月銷售10月銷售11月銷售量?jī)r(jià)關(guān)系白鷺湖別墅聯(lián)排:9套聯(lián)排:9套聯(lián)排:2套以推售公寓和洋房為主，別墅去化量小高層2012411月推出3800元/平米起洋房，成交火爆XX別墅10套10套3套加大促銷力度，去化剩余貨量XX山水城別墅聯(lián)排:6套聯(lián)排:3套0以推售洋房為主，別墅未作推廣高層152565推出4399元/平米起高層，成交較好悠蘭山別墅雙拼:3套00正常去化半山1號(hào)別墅聯(lián)排:6套00以推售洋房為主，別墅未作推廣華基江山局外別墅4套10套3套促銷、抽獎(jiǎng)光耀翡儷港別墅820線上主推洋房，線下別墅正常銷售御灣雅墅別墅000價(jià)格下降20%，1-1.2萬(wàn)元/平米，但仍無(wú)成交XX凱旋城高層1030線上主推洋房，線下別墅八折銷售XX凱旋國(guó)際高層----75推出3800元/平米起高層，成交較好摩卡小鎮(zhèn)高層--23810月，推出市場(chǎng)均價(jià)6500元/平米，成交率12%；合生帝景灣高層535510月推出9000元/平米起高層，較此前價(jià)格低2-3000元/平米，成交較好市場(chǎng)研究惠城市場(chǎng)中央定調(diào)：多次重申，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。市場(chǎng)研究政策政策解讀：結(jié)構(gòu)性調(diào)控預(yù)計(jì)將持續(xù)，2012年迅速回暖可能性不大市場(chǎng)研究政策發(fā)改委專家解讀“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”房地產(chǎn)價(jià)格回落的基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固調(diào)控有利于經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展調(diào)控力度不能放松制定穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高的局面還沒(méi)有根本改變。房?jī)r(jià)上漲的潛在壓力仍然較大。目前房地產(chǎn)價(jià)格回落在一定程度上是通過(guò)限購(gòu)、限貸、限價(jià)和行政問(wèn)責(zé)等措施實(shí)現(xiàn)的，而不是市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。房地產(chǎn)價(jià)格和投資增速適度回落，對(duì)當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速會(huì)形成一定的影響。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)價(jià)格回落到合理區(qū)間和投資適度回調(diào)，有利于保持房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，進(jìn)而更好地推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持更長(zhǎng)時(shí)期、更高水平、更好質(zhì)量的發(fā)展。目前國(guó)內(nèi)投資渠道相對(duì)有限，房地產(chǎn)成為資產(chǎn)投資和保值增值的重要途徑，在流動(dòng)性充裕和通脹水平依然較高的情況下，投資投機(jī)的套利空間仍然較大，調(diào)控力度一旦放松，被抑制的投資投機(jī)需求就可能重新釋放，引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)上漲。在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的同時(shí)，必須加快研究制定符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，堅(jiān)持住房資源市場(chǎng)化配置為基礎(chǔ)，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)和消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局。政策調(diào)控下的市場(chǎng)預(yù)期：預(yù)計(jì)2012年中將成交量再次觸底，市場(chǎng)出現(xiàn)全面降價(jià)，年底可能量?jī)r(jià)齊升，全面回暖。市場(chǎng)研究未來(lái)走勢(shì)總結(jié)宏觀炭政策獻(xiàn)分析有結(jié)論耽：明年村調(diào)控職仍將曠持續(xù)較，中資央強(qiáng)拘調(diào)要亞讓房睛價(jià)合牌理合透歸。整體泡市場(chǎng)殃回暖振預(yù)計(jì)萬(wàn)為20音12年底蕉，年棟中將晃出現(xiàn)同成交慶量二演次觸耍底，德市場(chǎng)所可能蛙出現(xiàn)蔥全面陵降價(jià)浩；下半橡年惠概城市弦場(chǎng)銷就售呈辨下滑也狀態(tài)忍，各偵開(kāi)發(fā)蹦商紛刊紛以感大折腎扣、峽優(yōu)惠奶吸引期客戶教，收圣效較效小，增惠城厘新開(kāi)亞項(xiàng)目完再現(xiàn)3字頭損、4字頭袋樓盤(pán)本項(xiàng)鍬目位懂于供應(yīng)變稀缺占別墅播產(chǎn)品掌，加則上博蛇深高叼速開(kāi)絞通利插好，但地鎖段較銅偏，嚷獨(dú)立多成城損，配哥套不聚全，競(jìng)為項(xiàng)之目硬幕傷，抗風(fēng)繩險(xiǎn)能純力較鉆弱。項(xiàng)目質(zhì)素：別墅產(chǎn)品的稀缺性博深高速的利好地段的硬傷配套不全市場(chǎng)裹研究政策房地這產(chǎn)開(kāi)雞發(fā)投轟資——全市業(yè)房地霞產(chǎn)開(kāi)刷發(fā)投綠資增四長(zhǎng)較屠快，組躍居惕全省扣第四罷位。市場(chǎng)盒研究惠州首市場(chǎng)房地禁產(chǎn)開(kāi)幅發(fā)投解資—射—2墳01冬1年伍年前荷三季熱度，闊我市陰房地青產(chǎn)開(kāi)讓發(fā)完絨成投梁資2梢75暑.2工3億訓(xùn)元，寶同比滿增長(zhǎng)礙43區(qū).7蘋(píng)%，賄上升踏幅度甲較大繭，從區(qū)啦域投科資規(guī)箱模對(duì)接比來(lái)賴看，井今年脾前三煌季度娛，惠警州的哲投資貢規(guī)模親超過(guò)優(yōu)東莞鹿、中宗山，體前進(jìn)虧至全車省第衰4位。（僅次庭于：絕廣州瞧81拿5億摘元、布佛山杯42糠7億親元、心深圳36犬9億適元）芽；從投析資增儉速來(lái)絕看，淚今年綱3-波9月窩的累琴計(jì)增且速分救別為厲：4丹6%宿、3粒9.涂8%廁、3木9.饒9%拜、4簡(jiǎn)2%晉、4記5.叨3%矛、4吧6.濕4%乒和4剛3.緊7%這，在年4月雅、5層月小西幅回貓落后姐，三秧季度壓再度似呈上領(lǐng)升態(tài)汗勢(shì)。腳（數(shù)吸據(jù)來(lái)形源：莖惠州逮市統(tǒng)悔計(jì)局字）商品漲房成暢交情料況——截止墳到20完11年10月份螞，惠很城區(qū)驢商品忽房成燈交27章4.救65萬(wàn)平延米。俗預(yù)計(jì)枯惠城既區(qū)全嚷年成口交面份積較20撿10年持享平。歷年巾去化忘分析勇：08年受易金融是危機(jī)讀影響貪，市僚場(chǎng)消否化量宰下降秤，09年、10年隨頑著市忌場(chǎng)回夾暖，堤成交倘大幅凳度上批升，20期11年1—可10月成終交總先量與20鹽10年同賴期基趟本持胳平。20秩10年全滋年惠波城區(qū)沿商品云房成岔交32尊0.歉36萬(wàn)平索米。預(yù)計(jì)迷惠城比區(qū)全竄年成繡交面趣積同潑比略貨有上崗漲?？箯脑录t度成脅交量買表現(xiàn)稠來(lái)看罵，除倆一、遭二月券收到塊季節(jié)訂性因幼素影盞響之?huà)赏?，黨其余玻月份宏表現(xiàn)于比較樂(lè)平均兄，傳坑統(tǒng)的練“金博九銀艘十”喪并沒(méi)位有突錢出表蛙現(xiàn)，句如果裙把數(shù)憲據(jù)結(jié)殊合到饞月度習(xí)供應(yīng)席，則賊可發(fā)如現(xiàn)下握半年遇開(kāi)始秋，商喉品房插去化足率開(kāi)幟始逐棋漸降梨低，破客戶薪觀望駐情緒泄加強(qiáng)股。市場(chǎng)叨研究惠州鬼市場(chǎng)市場(chǎng)統(tǒng)價(jià)格——從20俱09年到20浸11年，乓惠城道區(qū)住陶宅成舞交價(jià)瘦成振鑄蕩上蚊漲，20糞11年月糧均成船交面命積一觀直保業(yè)持在20萬(wàn)平獅米/月以揭上的妙水平縫，價(jià)路格也丸保持貼在60旱00元/平米久以上太。11年住粱宅成董交面肉積最腸大的州“亮尋點(diǎn)”違在于偷“金號(hào)九銀縮慧十”盾的含咱金量如下降披，使千得大曠量在9、10月份煩入市資項(xiàng)目?jī)€的開(kāi)鑼盤(pán)收求到較跟大的扮影響哈。惠城加區(qū)住偵宅成失交均哪價(jià)走拖勢(shì)圖20壘09年周財(cái)均46蠢93元/平米20駁10年周變均53歐18元/平米20伸11年周屠均62克83元/平米市場(chǎng)枕研究惠州咸市場(chǎng)存量糕分析——08年調(diào)爬控后證，市映場(chǎng)存汗量達(dá)蜓到峰漁值，09年處睛于存車量消金化期皂，之裝后存劫量又毯開(kāi)始殖逐年樣遞增交，11年出克現(xiàn)大檔幅增汗長(zhǎng)，鴿預(yù)計(jì)11年存愿量18屯0萬(wàn)方11年住掏宅成暫交面麗積最值大的鄙“亮好點(diǎn)”軌在于裙“金壇九銀殼十”哲的含卡金量莫下降狐，使冰得大殼量在9、10月份固入市交項(xiàng)目撒的開(kāi)鉤盤(pán)收揭到較卸大的佛影響會(huì)。市場(chǎng)啟研究惠州敵市場(chǎng)量?jī)r(jià)趣表現(xiàn)怖：20證10淋-2升01界1年下脅半年泥，全宇市一蹦手房衛(wèi)銷售晝面積初及價(jià)鮮格均己較為肺平穩(wěn)匠，除6-美7月份藝達(dá)到魚(yú)高峰裂外，悔自8月份謝開(kāi)始蝕，面容積及姐價(jià)格憲均呈季下滑繩狀態(tài)畢。市場(chǎng)狹研究惠州誓市場(chǎng)二級(jí)似市場(chǎng)家供應(yīng)封：20淹11年，鄙博羅繳市場(chǎng)穩(wěn)住宅論供應(yīng)瞧較為可穩(wěn)定返，月絮供應(yīng)醒套數(shù)游多在10意00余套潤(rùn)左右夏，月割供應(yīng)甚面積11出-2這5萬(wàn)平敵米，巷隨市桶場(chǎng)旺汽淡季補(bǔ)波動(dòng)儀。2-充11月博咐羅住孕宅供何應(yīng)市過(guò)場(chǎng)相渡對(duì)惠堆城區(qū)磨較穩(wěn)忽定，惕供應(yīng)艘量呈驗(yàn)動(dòng)態(tài)桐波動(dòng)薄。2-遭11月博烏羅住臺(tái)宅月犯度供催應(yīng)面驗(yàn)積多洲在11街-1椅3萬(wàn)平咳米，桶部份舉市場(chǎng)石旺季川月供無(wú)應(yīng)面旱積可交達(dá)23朋-2承5萬(wàn)平伯米。除4、9月供糾應(yīng)高叢峰外馬，總恩體供彈應(yīng)較替惠城農(nóng)供應(yīng)曠略低殿。市場(chǎng)完研究博羅輪市場(chǎng)二級(jí)啦市場(chǎng)等成交踩：20膊11年，沾博羅之市場(chǎng)坐成交世較為顯穩(wěn)定娘，銷煤售套迷數(shù)多掏在65仗0-傅75苗0余套飯左右委，月另成交疾面積8-溫9萬(wàn)平存米，8-間9月為屢成交電高峰摸。為銹惠城晝成交怠量的慨一半丸左右緊。市場(chǎng)棗研究博羅頸市場(chǎng)二級(jí)般市場(chǎng)衛(wèi)成交錘價(jià)格降：目貌前博勉羅整卻體均減價(jià)37攤53元/平米蟻，為東惠城綿均價(jià)讀的二似份之學(xué)一。歷年吹來(lái)博千羅房悟價(jià)呈伶穩(wěn)步罷上升逝態(tài)勢(shì)球，特灶別是附在07年之母后，廚總體扭均價(jià)免于20衰10年突穿破30伙00關(guān)口20冤10年，綿博羅段房地宋產(chǎn)市興場(chǎng)呈貍現(xiàn)波替動(dòng)走標(biāo)勢(shì)，嗎但整導(dǎo)體上煮行，慢至12月份凱，已裁達(dá)37水53元/平米購(gòu)；通過(guò)用惠城臘、惠禾陽(yáng)、腎博羅去惠州患三大包區(qū)域村的房俘價(jià)對(duì)啟比發(fā)評(píng)現(xiàn)，啊博羅采均價(jià)躁遠(yuǎn)低擺于惠務(wù)城、穿惠陽(yáng)跌，整松體均繭價(jià)是狀惠城踏的一個(gè)半，視至11月份柄，成蔥交價(jià)挎達(dá)42顧21元/平米咸，為依惠城敘價(jià)格毒的三挖分之訴二。市場(chǎng)頃研究博羅崇市場(chǎng)總體言格局——羅陽(yáng)皮房地鞭產(chǎn)市灰場(chǎng)可銷劃分您為四餐大板違塊。燈分別蔽為城任南、驕城東工以及騾惠博轎沿江亮路、額城西爸博羅氧新城蹄版塊霞。市場(chǎng)鈔研究博羅府市場(chǎng)五礦戲哈施羊塔特XX山水霞城后續(xù)肝未來(lái)2-之3年內(nèi)衛(wèi)有約50沒(méi)0-逆60鏟0萬(wàn)㎡德供應(yīng)師，基期本都愛(ài)在鎮(zhèn)贊區(qū)中腐心外裁圍，唉主要切為博芽羅東質(zhì)部區(qū)側(cè)域造認(rèn)近惠映城片虧區(qū)（汽惠博緣瑞沿江侮版塊駕），鴉預(yù)計(jì)20舌12年下法半年迅將會(huì)恥出現(xiàn)未供應(yīng)下高峰掌期。市場(chǎng)麗研究博羅網(wǎng)市場(chǎng)占地15萬(wàn)總建22-30萬(wàn)XX項(xiàng)目占地30萬(wàn)總建45-60萬(wàn)博羅新城項(xiàng)目占地55萬(wàn)總建82-110萬(wàn)占地9萬(wàn)總建14-18萬(wàn)本項(xiàng)目羅陽(yáng)鎮(zhèn)區(qū)中心XX達(dá)項(xiàng)目占地100萬(wàn)總建約100萬(wàn)占地72萬(wàn)總建約72萬(wàn)富華新城后續(xù)15萬(wàn)城市綠洲后續(xù)約45萬(wàn)在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)新推項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)鴻隆江山后續(xù)約60萬(wàn)湯泉半島后續(xù)約96萬(wàn)城市山麓后續(xù)約8萬(wàn)在售侮項(xiàng)目兵后續(xù)桑供應(yīng)愚量有壘約20但0萬(wàn)㎡推項(xiàng)武目，窯大部漠分位鈴于城燭市新機(jī)區(qū)，洗預(yù)計(jì)急后續(xù)紡將有34權(quán)0-醉40衛(wèi)0萬(wàn)㎡培貨量XX項(xiàng)目居已啟潔動(dòng)，田而其遙他各先項(xiàng)目朵也將任陸續(xù)揪啟動(dòng)浮，市皺場(chǎng)供符應(yīng)高災(zāi)峰將探出現(xiàn)屑在20突12搶-2裂01邊3年?；莩情L(zhǎng)別墅掀未來(lái)缺供應(yīng)抹：20枯11年存排量別絨墅約柳計(jì)24萬(wàn)平須米，20賞12年預(yù)托計(jì)新烤增別襲墅面迫積約50余萬(wàn)畝平米吐，集醉中于20匠12年上趣半年面推售井。20屑12年，綠惠博網(wǎng)線將糕成為統(tǒng)別墅咳供應(yīng)往主力抹，主垮要以暫五礦肆哈施輸塔特份小鎮(zhèn)饞及金晶裕湯掀泉小耽鎮(zhèn)為徹主要蠢供應(yīng)甲，單遙盤(pán)供宵應(yīng)面都積超10萬(wàn)平錘米，軍也是內(nèi)本項(xiàng)棉目最疲大競(jìng)衰爭(zhēng)對(duì)消手。未來(lái)箏供應(yīng)——20勉12年別汗墅總艙量約80萬(wàn)平楚米，投多于20單12年上狂半年萌入市擔(dān)，惠碗博將詳成為輛主力定供應(yīng)堤片區(qū)象。市場(chǎng)蠢研究別墅攤市場(chǎng)別墅曾成交——?jiǎng)e墅襯正常華市場(chǎng)授單盤(pán)刷成交陵約6-篩8套/月，鉆當(dāng)市活場(chǎng)下腫行時(shí)仔，成錫交迅肝速萎坐縮，參單盤(pán)魄月成哥交套胞數(shù)約2套/月。市場(chǎng)慕研究別墅隆市場(chǎng)正常僑市場(chǎng)市場(chǎng)席下行別墅村項(xiàng)目20皺11年6-卻8月，遷單盤(pán)英月均束去化福套數(shù)溫為6-我8套/月，裳進(jìn)入9月后坐，主犬要受遠(yuǎn)政策置和市幅場(chǎng)的司情況畝，別汁墅成聲交下升滑，肌項(xiàng)目蠶多為立成交2套/月，拘較多摟項(xiàng)目落無(wú)成杠交。項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)據(jù)占地面積：100萬(wàn)㎡建筑面積：100萬(wàn)㎡容積率：1建筑戶數(shù)：一期366戶綠化率：41%產(chǎn)品：190－240平米聯(lián)排368平米雙拼成交價(jià)格：未售2012年推售：套數(shù)：300套。面積：6.5萬(wàn)平米戶型面積區(qū)間套數(shù)雙拼別墅368.786聯(lián)排別墅199.46-232.1440總計(jì)46典型軌項(xiàng)目——五礦局哈施愁塔特孫，預(yù)慣計(jì)20猾12年1月份淹入市扒。市場(chǎng)朱研究別墅說(shuō)市場(chǎng)首批役入市青單位典型炮項(xiàng)目——XX山水檔城，20抵12年主飲推洋攝房，午別墅航繼續(xù)亂持銷籍。市場(chǎng)彎研究別墅型市場(chǎng)項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)據(jù)占地面積：35.8萬(wàn)㎡建筑面積：51萬(wàn)㎡容積率：0.75建筑戶數(shù)：2542戶綠化率：35.5%車位：1512個(gè)產(chǎn)品：聯(lián)排：220-340平米雙拼：488平米獨(dú)棟：536平米類成交價(jià)格：聯(lián)排：7500雙拼：10000獨(dú)棟：150002012年推售面積：5.5萬(wàn)平米（洋房）典型的項(xiàng)目——瑞享嬸半山騎一號(hào)務(wù)，20蓄12年繼御續(xù)推珠售靠流山別抗墅，犁預(yù)計(jì)4.袖5萬(wàn)平揪米。市場(chǎng)傾研究別墅萍市場(chǎng)瑞享悅半山敞一號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)據(jù)占地面積：25.7萬(wàn)㎡建筑面積：39.1萬(wàn)㎡容積率：1.1建筑戶數(shù)：1297戶綠化率：60.8%車位：1998個(gè)產(chǎn)品：聯(lián)排：340-443平米雙拼：488平米獨(dú)棟：640-760平米成交價(jià)格：聯(lián)排：7600雙拼：10000獨(dú)棟：未售2012年推售：面積：4.2萬(wàn)平米1、惠丙州房候地產(chǎn)拆市場(chǎng)加全年雁銷售擾表現(xiàn)栽不溫寧不火件，沒(méi)那有隨村著今怖年惠瞇州市港場(chǎng)供訪應(yīng)量矛加往具年的出放大嗚而銷翅售面蛇積有艷所提緒升；戀價(jià)格再方面信除了抹個(gè)別技月份自因豪擦宅項(xiàng)普目入偶市而陶拉高睡房?jī)r(jià)姐外，扎全年充價(jià)格誤較為丈平穩(wěn)惱，下乳半年更眾多突明星火項(xiàng)目巾紛紛“平價(jià)”、大賤折扣則入市予，以詠價(jià)換素量。2、填博羅葡市場(chǎng)餓隨著棕別墅召項(xiàng)目差增多少，整曉體均唉價(jià)及卷成交幫面積之上揚(yáng)駐，隨級(jí)著惠歲州北姿拓，晉博羅閥東部客大量麥項(xiàng)目沒(méi)入市珠，預(yù)么計(jì)未涉來(lái)2-剩3年內(nèi)漆供應(yīng)50很0-桶60幟0平米哨。3、惠帖城別齡墅未拳來(lái)供漸應(yīng)：20碰11年存解量別備墅約刮計(jì)24萬(wàn)平日米，20英12年預(yù)意計(jì)新減增別協(xié)墅面耐積約50余萬(wàn)蹈平米旨，集在中于20村12年上狗半年耍推售挎。20奇12年，棚惠博晴線將咱成為嫌別墅踏供應(yīng)削主力椒，主殃要以貴五礦鋒哈施蕩塔特?zé)捫℃?zhèn)但及金框裕湯冷泉小鍛鎮(zhèn)為啊主要悶供應(yīng)燭，單業(yè)盤(pán)供悲應(yīng)面睛積超10萬(wàn)平改米，境也是愚本項(xiàng)困目最冶大競(jìng)顆爭(zhēng)對(duì)掘手?？偨Y(jié)退關(guān)鍵諒詞：惠州境市場(chǎng)鑼目前觀未見(jiàn)橋大肆辛下行燈，但蘿第四支季度本量?jī)r(jià)灘已成啦下跌竹態(tài)勢(shì)蠶。項(xiàng)捆目惠右州客塌將遭袖遇惠拾博沿慌江線屈別墅臘樓盤(pán)幸截流挨。市場(chǎng)速研究總結(jié)目錄項(xiàng)目概況01項(xiàng)目營(yíng)銷定位02項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)03項(xiàng)目工程管理04項(xiàng)目采購(gòu)管理05項(xiàng)目成本控制06投資財(cái)務(wù)分析07市場(chǎng)寒研究產(chǎn)品歐定位價(jià)格決定位項(xiàng)目鼠分析屬性抬定位客戶歌定位產(chǎn)品丹定位建筑逐風(fēng)格畢定位園林險(xiǎn)風(fēng)格紡定位配套園建議檔次虜定位形象剃定位從以寸上S.大W.駁O.賀T分析狂可以排看出外，本霉項(xiàng)目只存在使著一遣定的對(duì)缺陷樂(lè)，但羞項(xiàng)目嗽自身圈也具賺備許喪多自殊然的貧優(yōu)越輛條件快，如于規(guī)模映、資曠源、罷景觀軋等。挺因此狀綜合罷來(lái)說(shuō)六，本禍項(xiàng)目他優(yōu)勢(shì)郊大于紐奉劣勢(shì)丘，相規(guī)信以修前瞻把性發(fā)禽展戰(zhàn)霧略，勿通過(guò)運(yùn)各方原面的馬通力逗協(xié)作屑，本垮項(xiàng)目電可取桌得理膠想的邁投資伙回報(bào)番。在本陶項(xiàng)目痕的整融體規(guī)證劃思籍路與很營(yíng)銷河定位剃中，謀除了澇要全惡力發(fā)薦揮優(yōu)棗勢(shì)因伯素之怠外，姻更重層要的忘是把肯握機(jī)灰會(huì)因綁素和仔客觀蝴面對(duì)炮威脅臺(tái)因素雖，有喜策略躲地創(chuàng)好造項(xiàng)鎮(zhèn)目?jī)?yōu)叔勢(shì)，免力爭(zhēng)他實(shí)現(xiàn)吼良好重的項(xiàng)番目回縣報(bào)。1.規(guī)模丈優(yōu)勢(shì)撇：30之00畝占前地，逢現(xiàn)屬食博羅巾大盤(pán)遙之一憶，規(guī)局模大畢，可垮塑性攤較好煤。且群建成叢后將遵會(huì)是謠博羅乖的首創(chuàng)席高陜檔社嘆區(qū)；2.大居掉住環(huán)拉境優(yōu)父勢(shì)：尸項(xiàng)目霸北面荒為東依江，餐后倚滿山萬(wàn)止畝山閣脈，燒并且籃擁有72萬(wàn)平拳米濱奧江公押園，鏡大居彈住環(huán)甘境好勻；3.一期腐影響綁優(yōu)勢(shì)粱：項(xiàng)尼目的遣一期裹市場(chǎng)敢形象武已經(jīng)運(yùn)建立僻，具療有一表定較嘆好市諸場(chǎng)口廟碑。1.深莞猜惠一表體化威，1小時(shí)基生活的圈將昌帶來(lái)光大刺量客魂群聚給集；2.惠博恭房地行產(chǎn)市音場(chǎng)處涼于高舞速發(fā)擱展期晚，博停羅地役區(qū)發(fā)宏展逐淚步獲路得惠密州及租周邊府地區(qū)遲市民逼認(rèn)可;4.組2擾01情2年年蹄底博繡深高褲速即搖將全挖線通踐車，煉將增渡加深垮圳客奔戶的覺(jué)購(gòu)買帳；6.目前懲五礦敲、XX、富瞧力、XX等各迷大名店企開(kāi)鍬發(fā)商汽進(jìn)駐權(quán)博羅塞，未模來(lái)博教羅房升地產(chǎn)裂市場(chǎng)機(jī)將持廊續(xù)走引高，刺目前突雖處械于萌對(duì)芽生撫長(zhǎng)狀趕態(tài)但票未來(lái)呈發(fā)展卻潛力延巨大阻。1.項(xiàng)目蛋地處顧老城項(xiàng)區(qū)，課環(huán)境悼破舊塑，屬宴于博分羅發(fā)家展較挪弱的若片區(qū)翁；2.交通潮不便更，目協(xié)前僅番靠博隔羅大筑橋?qū)θ酝饴?lián)截系，釋生活牙較不腦便利卵；3.項(xiàng)目起非博稈羅主熄要發(fā)口展方費(fèi)向，喂周邊淘均處瞧于待戲開(kāi)發(fā)舉狀態(tài)析，幾本乎無(wú)療生活屬配套墾。1.皂2津01踐2年，睜國(guó)家援將繼憐續(xù)嚴(yán)鋒厲的拿調(diào)控額政策素，樓類市已記經(jīng)進(jìn)仰入冰錫點(diǎn)期猾，且榜該情旬況將川持續(xù)1－2年；2.目前隔博羅嗚高端燈別墅閃盤(pán)眾生多，凍例如XX山水寇城、幕半山1號(hào)、XX、五互礦哈率施塔知特等日，將遵會(huì)導(dǎo)壁致客隱戶截摩流。3.目前缸博羅緩的經(jīng)暗濟(jì)實(shí)難力有羅限，部難以照支持院眾多脈的高驚端別府墅項(xiàng)難目。SWOT產(chǎn)品古定位項(xiàng)目糕分析項(xiàng)目宇價(jià)值動(dòng)點(diǎn)分博析項(xiàng)目示價(jià)值——價(jià)值滾點(diǎn)一援：規(guī)竟模大緊、可莊塑性沾較好右、大湯配套陣預(yù)期平好。價(jià)值罷點(diǎn)二兇：東格江資但源及擱濱江派公園筐具有頁(yè)一定婦的利截好價(jià)值區(qū)點(diǎn)三皮：一折期影踏響力渡已經(jīng)破建立區(qū)，后村期可哨較好賭地利久用與捆承接搭。項(xiàng)目跌機(jī)政會(huì)點(diǎn)——機(jī)會(huì)孩點(diǎn)一巷：面址向珠煉三角幻玉（深長(zhǎng)莞惠糖）資塌源型衛(wèi)別墅嚴(yán)市場(chǎng)膛，主守要以漆博羅塑的三玻緣客耍戶為何主，溉也可輕分流嘴部分碼惠城班別墅與市場(chǎng)家。機(jī)會(huì)險(xiǎn)點(diǎn)二債：眾膏多名清企開(kāi)魂發(fā)商軟進(jìn)駐壁博羅首，有深效提申升了麻該區(qū)攪域的怒發(fā)展機(jī)會(huì)浴點(diǎn)三墊：20具12年博亂深高荷速開(kāi)陜通后繪，加甲速深軍莞惠腿一體負(fù)化，己使博鈴羅有誰(shuí)更多究機(jī)會(huì)咽融入須珠三為角整脊體發(fā)扛展體包系。機(jī)會(huì)際點(diǎn)四靠：倡源導(dǎo)高遲性價(jià)武比的值品質(zhì)華生活閘，正臂是城憑市核傍心區(qū)培發(fā)展稠帶所免缺少公的;機(jī)會(huì)鬼點(diǎn)五憐：資然源、罷地段應(yīng)和產(chǎn)社品是妻目標(biāo)蘇客群誓的置玩業(yè)關(guān)谷注點(diǎn)項(xiàng)目粱限制番點(diǎn)——限制模點(diǎn)一司：項(xiàng)貌目?jī)?nèi)濤部資嶄源有羅限，憂且該交區(qū)域權(quán)發(fā)展拆較慢阻，尚困未成逆熟。限制擁點(diǎn)二錫：外針部山遼體資招源難享以利岸用;限制叔點(diǎn)三棚：不慌在博罷羅及情惠城遞的城傷市發(fā)倡展重出點(diǎn)方忍向上墾，未疼來(lái)可拼借勢(shì)拖區(qū)域視發(fā)展匙的機(jī)留會(huì)不奧大。產(chǎn)品毫定位項(xiàng)目獲分析項(xiàng)目兆屬性戚研判1）項(xiàng)科目整蔬體定奇位為股“南席中國(guó)·4磨00萬(wàn)平閘米棲皂居勝噴地”挖，三既期的志定位作也是欠在總眾的定峰位之勤下而餃成。巡壽另，竭項(xiàng)目?jī)|開(kāi)發(fā)姜至三奇期，頃一二寶期的陽(yáng)配套錫已經(jīng)海相對(duì)營(yíng)成熟街，因劃此對(duì)確外釋酸放本濟(jì)項(xiàng)目果越來(lái)然越成蔑熟的撒概念省。2）、朋由于棚三期泰的大猛部分冤產(chǎn)品滲均為豈臨湖哈或觀娛湖景黑別墅獄產(chǎn)品透，因錯(cuò)此針璃對(duì)三責(zé)期產(chǎn)低品特則點(diǎn)，子重點(diǎn)逮宣傳縮慧項(xiàng)目雙歐陸臥風(fēng)情慚別墅仍以及職臨湖寸的信適息，嚷提升期項(xiàng)目駐的居茶住價(jià)拖值和門(mén)景觀飲價(jià)值偵。產(chǎn)品委定位項(xiàng)目罵分析南中襪國(guó)*40渣0平米洪棲居病勝地項(xiàng)目匠整體捉定位博羅網(wǎng)置業(yè)伙客戶羨類型客戶帖定位客戶保范圍客戶衡描摹雀：作為罵惠州咸的老顧城區(qū)襯，博高羅具特有強(qiáng)濫大的土地緣撕需求夢(mèng)；在博鼻羅居習(xí)住多靠年（螞或在爺此工孩作）肯；具駁有地艱緣情紛節(jié)；有一工定財(cái)尾富積烏累，步或是褲家庭也財(cái)力能支持棄；目前繞居住爭(zhēng)環(huán)境壩品質(zhì)厲不高鈴，有昆改善出居住怒環(huán)境版的需姓求；注重斑在生依活圈車子里具的地己位?？蛻翮犆枘∑拢何幕亴哟卧捀?、鉗財(cái)富文層級(jí)糕較高防的本汽地人廁和老旨移民零；收入串較高佛的，磨需要飯居住第質(zhì)量董的新愧移民葵和工夢(mèng)薪；居住鉆觀念短較新佛，對(duì)忙居住郵品質(zhì)零要求葵比較蠅新；不在肥財(cái)富污層級(jí)汽的頂鋼端，勁不鐘印情于抵占有制稀缺室資源村?？蛻魞A描摹我：財(cái)富跡層級(jí)詞較高菠，中啄產(chǎn)的游財(cái)富魔比市輔場(chǎng)上復(fù)購(gòu)買盤(pán)同類追型房碰子作瓦為居推住資鑼料的咳人要難高很樓多；社會(huì)驚中堅(jiān):這部較分客拐戶在野各自趙生活侮的城鏈?zhǔn)卸笺y是中幸堅(jiān)力徹量；消費(fèi)惑觀念叔新潮籌，愿勿意為貨打動(dòng)遠(yuǎn)自己攜的商飽品或嘆生活撫方式啞付出莊大量巨成本自；注重濫品牌柏，注孔重口輸碑。區(qū)域而市場(chǎng)朗核心宏客戶——博羅崗價(jià)值源的堅(jiān)饞守者鎖（區(qū)繁域富莫有階壓層和胖大企因業(yè)高赴管和竄工薪辮）內(nèi)銷崇市場(chǎng)同的核美心客隆戶——品質(zhì)恭居住糕的追器夢(mèng)者患（惠達(dá)城市案區(qū)，脈以江返北為齒主的濱郊區(qū)有化客范戶）外銷池市場(chǎng)豪核心蹄客戶——差異與生活摘體驗(yàn)狼的尋決求者戀（惠冠州富逢人層業(yè)、深足圳異鍋地置達(dá)業(yè)的煙中產(chǎn)鋼階層崗）本項(xiàng)重目重話點(diǎn)客競(jìng)戶本項(xiàng)胳目重即點(diǎn)客儉戶項(xiàng)目跨一期助主要孟以博種羅客僵戶為蒸主，巾占比43白%，其扎次為賤深圳以客戶卡?？蛻舨⒍ㄎ灰黄讵{客戶琴總結(jié)區(qū)域輝總結(jié)唇：從斷認(rèn)購(gòu)班客戶壞的居炕住區(qū)融域來(lái)戰(zhàn)看，傅別墅拿主要塌購(gòu)買忽群體證是博擱羅本訓(xùn)地客博戶（90瀉%為羅肯陽(yáng)客邁戶）參，占套比43圍%；其甲次是頁(yè)惠城悟客戶段（江清北、朝麥地噴、南通壇、積下埔悄），請(qǐng)占比17脫%，且孔主要折集中罵在江豪北片嫂區(qū)；聰深圳題客戶暖（南樣山、門(mén)寶安礦、羅返湖、撒福田罰）占冬比35膀%，客戶挨定位一期址客戶擋總結(jié)置業(yè)毀用途薯分析欠：從誤置業(yè)利目的通來(lái)看晝，購(gòu)封房客億戶主違要是章以投芬資為坦購(gòu)房懲目的曬，占比83界%，主要洞為看弄中項(xiàng)母目大勇盤(pán)首涉期的圈升期垮潛力獸，以抬及作鹿為稀蹄缺別兆墅產(chǎn)秧品的慘保值咐增值豎能力識(shí)。其曠中純敏自住蠢占比22午%；自煙住兼鵝投資斯的客縫戶比歌例占以比9%，個(gè)春中有使部份餃客戶誘用于真休閑代度假殘?？蛻暨€定位一期依客戶爐總結(jié)項(xiàng)目慕認(rèn)可嗓賣點(diǎn)敢總結(jié)醋：從撲認(rèn)購(gòu)雁客戶泄對(duì)項(xiàng)攏目的釘關(guān)注撲點(diǎn)來(lái)凍看，基價(jià)格霜、環(huán)宅境資晨源、私項(xiàng)目佳配套第、物逐業(yè)價(jià)箱值以吐及開(kāi)謠發(fā)商逝品牌吸均是例客戶迅最為陣關(guān)注岡的點(diǎn)幕，價(jià)向格占格比22番%、環(huán)尋境資延源占得比19框%、項(xiàng)咸目配廣套占稠比16逝%、物軟業(yè)價(jià)去值占獲比11聽(tīng)%、開(kāi)克發(fā)商最品牌胸占比8%，價(jià)班格因勉素則篇是客振戶最窩為關(guān)柜注的案部分刃。利用成大盤(pán)標(biāo)的優(yōu)劇勢(shì)，爬完成例自身鈔的客餡戶演獅變支遠(yuǎn)撐“盒擴(kuò)大盜吸客桌范圍尿”客戶嗓定位客戶豈定位對(duì)于尿陌生素區(qū)域摩項(xiàng)目堡來(lái)說(shuō)蔽，我每們不見(jiàn)可能卵在一尸開(kāi)始師就完薄全扭夾轉(zhuǎn)區(qū)鞋域?qū)俨恍裕韵挛鸬目椭霊粼谑[項(xiàng)目扁開(kāi)發(fā)孕中期預(yù)較易放吸引邊，而犯在初行具規(guī)音模配榴套時(shí)補(bǔ)，他抹們也省可能尋成為王項(xiàng)目蝕客戶喊的主條流：配套秋足夠禁完善城市綢已經(jīng)啦擴(kuò)張門(mén)到項(xiàng)終目區(qū)生域產(chǎn)品老足夠毛強(qiáng)勢(shì)本項(xiàng)吃目的慨區(qū)域偏價(jià)值微得到龍市場(chǎng)苦公認(rèn)對(duì)差異異化撤生活演繹興到極賄致周邊慕市縣覺(jué)客戶揀：對(duì)區(qū)傳域價(jià)贏值有暢要求該；就追惕求城臟市居描住體橋驗(yàn)；更加蕩看中納區(qū)域孩未來(lái)派發(fā)展隱。博羅勾富豪?。罕槐卷旐?xiàng)目陸倡導(dǎo)誤的品逗質(zhì)生拜活打詳動(dòng)；看中注本項(xiàng)融目的爬區(qū)域隱價(jià)值窮和發(fā)輕展前嫩景；購(gòu)買折作為絨投資饅產(chǎn)品扔。深圳勿財(cái)富匠階層銹：被本搏項(xiàng)目導(dǎo)倡導(dǎo)仿的品媽質(zhì)生詠活打育動(dòng)；需求淘更加宣多元秒。周邊上縣市翁客戶游在惠姨城置鹿業(yè)時(shí)呈，對(duì)經(jīng)區(qū)域緩屬性憲和周隨邊配潤(rùn)套最攝為關(guān)棕注；以周億邊的披富有敲人士并為主仗，是紐奉一種黃追求蕉“居疏住在曾城市里”的扎客戶本項(xiàng)限目在術(shù)前期門(mén)并不序具備泉吸引辟這部暑分客僵戶的偷條件淡；而在事項(xiàng)目乏開(kāi)發(fā)迅的中帶后期成，配框套完帶善，爬區(qū)域敢已經(jīng)六開(kāi)始碎納入喬城市亮體系筆，將沃有大鍬量周軍邊客謊戶前模來(lái)置券業(yè)。本土毒的富秒豪階迅層，犯最關(guān)我注區(qū)絞域?qū)倥炐院蜔煂?duì)稀踐缺資塔源的調(diào)占有皮，目國(guó)前關(guān)腳注的延為惠皇城高蹄端資尸源型勿產(chǎn)品兩等；博羅緩的富鄭豪階漏層是摸指數(shù)禮量較匯少的明，擁撇有財(cái)蔥富層謊級(jí)較悅高的餅博羅分本土唉人士葛；本項(xiàng)陸目吸勤引這盡部分挨客戶化的條芬件是狗產(chǎn)品蛇強(qiáng)勢(shì)拼并形含成良喉好的趕市場(chǎng)胃口碑鬼。深圳泰財(cái)富夾階層滔目前驚集中喜在珠仙三角替市場(chǎng)遮的豪雜宅項(xiàng)炕目中涼；這部塌分客翼戶對(duì)扔價(jià)格當(dāng)不敏叫感，璃而同蝴時(shí)對(duì)搬差異蝦化生怠活的旱追求碎強(qiáng)烈哄；對(duì)差亂異化鉗生活?yuàn)^的演紐奉繹是未吸引介這部恒分客估戶的膨關(guān)鍵蔥?？蛻粼炊ㄎ豢蛻羧斩ㄎ豢蛻裟汤藐嚕弘S著蠟一二晴期項(xiàng)召目宣淘傳的坐滲透披，預(yù)津計(jì)至塑三期巴，隨蕩著博福深高沒(méi)速20雷12年底舟開(kāi)通犧的宣擇傳推勒進(jìn)，鬧預(yù)計(jì)怖深圳為客戶淋將增公加，勇外地烘投資形客戶砍將會(huì)制增多懶，項(xiàng)職目的塘自住歐舒適鑰性得衣以體發(fā)現(xiàn)。骨故項(xiàng)俊目客姜戶群舉將以池本地烘自住字客+深惠傘投資伸客為副主?？蛻羟俦壤懛植碱D為：軋博羅35憐%、惠翁州15鴉%、深霸圳40信%，其宴他10莫%其他陸邊緣蝴客戶學(xué)來(lái)自徹于東炎莞、排廣州香、香楊港等拘地本項(xiàng)茄目客文戶定眨位為勺：形象討定位形象窄定位形象渣策略巴：加深槍新城堅(jiān)市豪昆宅區(qū)底形象破，借窄區(qū)域懶地段淡、自飄然資排源價(jià)隨值，圈結(jié)合鈔項(xiàng)目分規(guī)劃者和產(chǎn)怒品特栽色，滔圍繞的項(xiàng)目弦品牌過(guò)、稀淹缺資木源兩般大主炸張，埋展開(kāi)卷一系德列高榴端活滴動(dòng)和緩?fù)茝V吩，公夕關(guān)大描于廣義告，寒前期悠注重綢項(xiàng)目配品牌守形象達(dá)的傳蘇遞，錯(cuò)后期貨注重雹項(xiàng)目夢(mèng)價(jià)值單傳遞羅。博羅潮別墅隱客戶嫂特征鞭：博羅縱縣的乘別墅搏客戶強(qiáng)主要嫁以本剪地高伶端客創(chuàng)戶為儉主，顫主要寫(xiě)是企京業(yè)主慨、生都意人累，追黎求身階份感收、舒馬適生幟活，蓋部分撫惠城菜區(qū)中辦高端弓以上獻(xiàn)休閑您度假眼客戶抵，主壇要包開(kāi)括高看級(jí)公擊務(wù)員扎、企沃業(yè)主做、生沿意人頓，主予要看也重較配為稀御缺的惑別墅痕產(chǎn)品要、較晉低的迅總價(jià)系、較怨好的濕環(huán)境翻以及遞休閑+投資形象蘭定位設(shè)強(qiáng)調(diào)滴點(diǎn)：項(xiàng)目羊規(guī)模宋、生柳態(tài)環(huán)劇境、麥創(chuàng)新魯產(chǎn)品搖概念屈、項(xiàng)額目品峽牌號(hào)胞召力等。新城動(dòng)市*著湖居舌莊園困*生淡態(tài)別族墅策略捉之下廁的形樓象主角題定砍位：檔次臘定位檔次悉定位受項(xiàng)話目整慌體綜灶合因穿素影拍響，辣本項(xiàng)沒(méi)目整央體檔鑒次定擁位為脂中等臣偏高妖檔次圣。檔棄次定佳位原父因：大盤(pán)膀稀缺冊(cè)：首醫(yī)期產(chǎn)蔥品入升市已役經(jīng)在鏡市場(chǎng)曠上形棍成了臉高端所社區(qū)峽大盤(pán)茄的形松象，熄已經(jīng)魄將本亂項(xiàng)目惱惠博洗第一揮大盤(pán)輔的形寺象定追位滲叛透到傷惠博甜客戶蠻群體域中，越本期駕產(chǎn)品桂需繼鵝續(xù)保蠅持該蠅高端捏大盤(pán)吹的形欣象以沙及檔昂次。拜持續(xù)寬釋放穩(wěn)本項(xiàng)衫目在刻華南卻版塊宵的棲世居勝母地的惕居住輪價(jià)值膽，樹(shù)經(jīng)立整筍個(gè)項(xiàng)釋目中咸高端稍形象顧定位崖，爭(zhēng)倡取更攔多的掛外來(lái)初客戶貴資源明。別墅碎產(chǎn)品息稀缺乳：客糧戶對(duì)射別墅未產(chǎn)品葛存在遞著較似大的利認(rèn)同襖，為具大部拌份客士戶終變極置般業(yè)目每標(biāo)；本期膠產(chǎn)品彈稀缺暑：作祥為XX鏟40吸0萬(wàn)平番米規(guī)悅模項(xiàng)影目，須別墅鎮(zhèn)產(chǎn)品損最核乒心位潔置，郵且后眉續(xù)已攀難再仰有；以絕劣版稀瘦缺為列導(dǎo)向唯，高蔽端形薯象入擋市三期束檔次緊定位謙：產(chǎn)品棄定位產(chǎn)品街定位§1餡.1開(kāi)發(fā)塘地塊訴確定樸原則1.春1.尤1基礎(chǔ)腸條件物業(yè)臂類型禮設(shè)定食：別拳墅物悉業(yè)依據(jù)焦項(xiàng)目慎總體折發(fā)展容策略——由北鴨向南跨開(kāi)發(fā)根據(jù)晶方便餓現(xiàn)在嗽及將其來(lái)施殼工組攪織及指開(kāi)發(fā)磚氛圍幅集中熟原則姐，由財(cái)前期吃已開(kāi)礎(chǔ)發(fā)物度業(yè)周資邊開(kāi)惜發(fā)；項(xiàng)目靜用地朋指標(biāo)店：總用乓地面飯積：27彈.7珍㎡從競(jìng)夾爭(zhēng)個(gè)庸案來(lái)暈看；新五礦西哈施聲塔特盤(pán)小鎮(zhèn)排將成顏為本閥項(xiàng)目艦最有翠力的射競(jìng)爭(zhēng)堅(jiān)對(duì)手叢，其環(huán)次為深帶有峰旅游爽性質(zhì)筑的金第裕湯六泉小勉鎮(zhèn)。產(chǎn)品另定位競(jìng)爭(zhēng)淘策略基礎(chǔ)資料2012年惠城別墅推量片區(qū)項(xiàng)目物業(yè)類型剩余套數(shù)新增套數(shù)新增面積江北鼎峰國(guó)匯山聯(lián)排240-26054————XX雙拼220-230

類獨(dú)棟278702004.5萬(wàn)惠博沿江路五礦哈施塔特獨(dú)棟5001030611萬(wàn)雙拼36056聯(lián)排200338湯泉半島2期和院220－230商墅180-200——240.6萬(wàn)金裕湯泉小鎮(zhèn)聯(lián)排200-550——28011萬(wàn)華基江山局外聯(lián)排19040————XX聯(lián)排:183-23015————半山1號(hào)獨(dú)棟500-57815————雙拼367㎡16聯(lián)排231-320㎡25XX山水城獨(dú)棟536㎡8————雙拼488㎡5————聯(lián)排220-340㎡38————XX方直君御聯(lián)排200——541.1萬(wàn)德威朗琴灣聯(lián)排、雙拼、類獨(dú)棟250-550㎡——802.8萬(wàn)XX水岸城聯(lián)排225-255——641.5萬(wàn)其主斃力產(chǎn)摧品為渾聯(lián)排血?jiǎng)e墅塘產(chǎn)品膛，主霉力競(jìng)抄爭(zhēng)面很積段醋為20秘0-蜓25臨0平米瘦左右柄。雙暫拼產(chǎn)私品相稿對(duì)市綱場(chǎng)稀慘缺，轎雙拼淺總供蠟應(yīng)套鳳數(shù)在10泛0余套凡左右霞，面說(shuō)積在22奸0-裁30將0平米底（計(jì)墾地下仔室面趴積約瓣在36摩0-類48牛0平米朵之間?。；酮?dú)棟沒(méi)產(chǎn)品券相對(duì)短市場(chǎng)裳奇缺盼，預(yù)辱計(jì)20校12年供碰應(yīng)50余套送，面然積為50漫0-碌55夜0平米殊。產(chǎn)品鑄定位一期愚銷售僚總結(jié)從一荒期銷梅售情洞況來(lái)萬(wàn)看；紗一期草當(dāng)天布售完網(wǎng)產(chǎn)品隊(duì)有四俯孖屋末產(chǎn)品敵、聯(lián)誕排產(chǎn)梳品，慎其次寶為雙濕拼及觸小聯(lián)儀排產(chǎn)第品，較去化好速度買快。慈獨(dú)棟獅產(chǎn)品芹因總井價(jià)較岸高，霜去化倉(cāng)速度勝較緩袍。產(chǎn)品螞定位B區(qū)認(rèn)揭籌分收析由于寄主要光對(duì)外庫(kù)釋放吊信息經(jīng)為一載期B區(qū)推也售獨(dú)攏棟及博雙拼伐，目詞前認(rèn)擊籌客正戶中荷，需聾求產(chǎn)縫品類毀型最哄多的慨為雙蒸拼產(chǎn)命品，她其次偉為五勿聯(lián)排甘及四吹孖屋滾產(chǎn)品黨。小喉聯(lián)排爪產(chǎn)品到亦有妻客戶身表示壯愿意邁等開(kāi)剝盤(pán)時(shí)飛第一具時(shí)間詠購(gòu)買嫂。相共對(duì)而稿言，迫獨(dú)棟飲客戶刪較少呀，客滔戶受沒(méi)市場(chǎng)煤影響鄉(xiāng)豐，購(gòu)搏置欲須望減爆弱。雖一懸期已涼對(duì)客缸戶表醉明一臭期B區(qū)聯(lián)車排及薯一期B區(qū)四奮孖屋止產(chǎn)品稅推出枝時(shí)間泛不定容，但磚仍有6批客俗戶偏里向購(gòu)述買小值聯(lián)排傻及四軋孖屋調(diào)產(chǎn)品餅，故利考慮卡此類便產(chǎn)品痕為快摘速走肚量產(chǎn)枕品，奴市場(chǎng)域接受仇度高針，三雙期產(chǎn)蔽品定毫位中抽予以行保留勒。一期B區(qū)認(rèn)初籌客惑戶需游求產(chǎn)察品類鉛型分倚析產(chǎn)品獨(dú)棟雙拼五聯(lián)排四孖屋小聯(lián)排合計(jì)客戶數(shù)1833217比例6%47%18%18%12%100%產(chǎn)品扛定位產(chǎn)品為策略儲(chǔ)制定地塊添屬性甘回顧掩：1、項(xiàng)創(chuàng)目總淺規(guī)為認(rèn)別墅驚產(chǎn)品鉛，且稿社區(qū)印內(nèi)水利系與委一相腎通。2、北治面為喪項(xiàng)目么一二膜三期渠產(chǎn)品很，正繪北側(cè)待為項(xiàng)離目一里期純喇別墅拳組團(tuán)向，東株、南愈、西況面為7號(hào)地叛塊其折他高浸層產(chǎn)時(shí)品；3、項(xiàng)科目地休塊北狹臨XX一路唉，為副雙向鑼四車啊道，恢未來(lái)循可能勾帶來(lái)柏一定冰的噪亭音影刷響；4、本衰期作鈴為7號(hào)地腔塊的廁核心山開(kāi)發(fā)按地塊遙，為XX項(xiàng)目堤中心晚，且泛總規(guī)烏劃中享心水球系貫漁通穿午，劃貫分為真三個(gè)謠島區(qū)默，綜扛合質(zhì)信素好頃，適橋宜開(kāi)浪發(fā)高子形象除純別每墅產(chǎn)惜品；產(chǎn)品猛定位迎思考皮軌跡以一楚期熱謀銷產(chǎn)鑼品作蘆為繼總續(xù)旺聾銷保僵證，刺減少競(jìng)新品妥宣傳蝦成本仆！標(biāo)準(zhǔn)幟化！放大趁核心膏利潤(rùn)削產(chǎn)品冒，保蕩證項(xiàng)皺目整刷體收奧益！詞高利益序！引進(jìn)她市場(chǎng)斑熱銷炸產(chǎn)品帆，產(chǎn)豆品迎稍合大陳眾胃享口！低風(fēng)選險(xiǎn)！配合蓄集團(tuán)販快速銀開(kāi)發(fā)沿及快杯速銷繳售目靠標(biāo)，顛全部侮以一仔期及毀市場(chǎng)樂(lè)熱銷英產(chǎn)品羽為指哥導(dǎo)！旺銷瞇保證哪！目標(biāo)遠(yuǎn)實(shí)現(xiàn)劈燕產(chǎn)品德計(jì)劃=一期扣熱銷僚品+熱銷穴稀缺閱品+市場(chǎng)歐暢銷若品XX三期吳純別我墅配漠比建賄議產(chǎn)品電定位產(chǎn)品定定位產(chǎn)品類型面積段套均面積比例總面積套數(shù)套數(shù)比獨(dú)棟350（優(yōu)化）3503.50%3500102%3703703.70%3700102%雙拼260（優(yōu)化）-28027013.80%138005110%聯(lián)排120-14013016.00%1600012323%180（增加）18524.00%2400013025%22022524.00%2400010720%四孖屋16016015.00%150009418%合計(jì)--191100%100000524100%1、配可置說(shuō)巾明——由于風(fēng)本項(xiàng)獅目仍爭(zhēng)然以受水主紡題為降打造猴理念壇，具樓體方邁案階寄段可瘡考慮軍于水倉(cāng)面寬鄰、資償源好殃的位觀置設(shè)錫置樓未王，忠建議晝延用56神8平米沒(méi)英式士樓王脫。2、產(chǎn)沿品說(shuō)恐明——為配弓合快搭速銷遼售，弊整體摩建議止較一朝期面憶積壓污縮，挎主力繭面積球減少20平米槽左右燈。增將加三狡種產(chǎn)宏品類霞型，第分別旺為35附0平米煮獨(dú)棟盜、26斜0平米槍雙拼考、18輔0平米且聯(lián)排織，以晉填補(bǔ)浮中聯(lián)瓜排空頂缺，艱實(shí)現(xiàn)浴快速歌出貨恭；3、其雜余產(chǎn)牽品沿休用一請(qǐng)期戶乞型單已體，蘿單套記面積療估算穩(wěn)以一異期測(cè)倦繪面俗積為予參考貢。增加18宿0-挺20鼻0平米賭聯(lián)排筐別墅產(chǎn)品鹿定位產(chǎn)品回細(xì)化案例違一：繡光耀吩翡翠咳灣端頭叨位23鉛8平,贈(zèng)送30放0平米.3個(gè)地盾下車勺位戰(zhàn)，中即間位20壘4平,贈(zèng)送25阿0平米,2個(gè)地唇下車奪位界，推傘出后蠢銷售廢情況杯佳，之特別唱是20早4平米務(wù)戶型乎，以雀其總妄價(jià)低異迅速份走量增加18步0平米賀聯(lián)排柿別墅產(chǎn)品毀定位產(chǎn)品絡(luò)細(xì)化案例巾二：忍皇廷·波西纏塔諾建筑面積地下室面積花園面積露臺(tái)面積挑空面積163-18986.1587.0742.9298.94贈(zèng)送方式陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)花園挑空地下室合計(jì)贈(zèng)送率120.64%贈(zèng)送面積－42.9287.0798.9486.15228.01惠城碎區(qū)別事墅地鑄下室攔比率侮約在40眨%，且皮多為浪贈(zèng)送界。博腫羅及次郊區(qū)純線別盜墅部爭(zhēng)份贈(zèng)凝送部傘份計(jì)管價(jià)。練地下餡室面殘積單嬌戶約鋸在聯(lián)拴排40掉-6辯0平米榴（少屯數(shù)70嚴(yán)-1縱00平米競(jìng)），酬雙拼80鄰-1演20平米牲不等故，16河0-豆35魚(yú)0平米顫不等笨；產(chǎn)品兆定位產(chǎn)品星附加遍值建集議項(xiàng)目名稱產(chǎn)品面積（㎡）地下室面積（㎡）銷售方式地下比率XX凱旋城聯(lián)排220103贈(zèng)送46%翡麗港聯(lián)排240-270104贈(zèng)送43%XX灣聯(lián)排190-200雙拼220-230約150170-180贈(zèng)送70%御灣雅墅聯(lián)排320-470小獨(dú)棟、雙拼約450大獨(dú)棟約580約70-100約120約160-170計(jì)價(jià)25%萬(wàn)林湖聯(lián)排245-280雙拼約320獨(dú)棟約800約60約120兩層約280計(jì)價(jià)24-35%荷蘭小城聯(lián)排201-266100贈(zèng)送37%-49%半山名苑聯(lián)排219-235雙拼約260獨(dú)棟約310約10約60計(jì)價(jià)6-23%合生高爾夫聯(lián)排227-33650-60計(jì)價(jià)20-25%XX聯(lián)排170-18670贈(zèng)送38%XX山水城聯(lián)排290-340雙拼約500獨(dú)棟約54040---60約90約100計(jì)價(jià)20%五礦哈施塔特聯(lián)排200雙拼約360獨(dú)棟約500聯(lián)排40雙拼約80-120獨(dú)棟約350贈(zèng)送20-25%XX聯(lián)排233-2660--0%華基江山局外疊墅202-232100贈(zèng)送45%悠蘭山雙拼280-300獨(dú)棟350-40060計(jì)價(jià)17%產(chǎn)品跪定位產(chǎn)品圖細(xì)化建議緩一：慶由于銜地下閣室一凡期為鼠贈(zèng)送閱，價(jià)娘格為冰贈(zèng)送堂地下怖室后飄價(jià)格惕，后匹期若擺計(jì)價(jià)俱，市訴場(chǎng)印價(jià)象價(jià)黎格則筒相對(duì)津下調(diào)簽，造構(gòu)成印康象不聽(tīng)好，起故建球議地拌下室誓仍采哥用贈(zèng)羨送方蜘式；建議析二：終考慮鮮項(xiàng)目夕利潤(rùn)活的實(shí)棋現(xiàn)，炕建議毛在部姻份沿硬用一醉期產(chǎn)梳品基巨礎(chǔ)上燦，對(duì)闊產(chǎn)品范贈(zèng)送糧進(jìn)行串優(yōu)化嘆，其幫中由白兩個(gè)襯方向末優(yōu)化褲，一沃為地膊上贈(zèng)牽送，雹二則幼為地題下室提贈(zèng)送怕；產(chǎn)品罩細(xì)化艷方向優(yōu)化飄一：A類型獄加三妥層樓信板，壁將三卻層贈(zèng)止送面腔積轉(zhuǎn)苦為銷恥售面恭積；產(chǎn)品連定位產(chǎn)品遠(yuǎn)細(xì)化一期羨別墅剃地下顧室贈(zèng)劃送比粗多在40部%以上矛。產(chǎn)品方定位產(chǎn)品潤(rùn)細(xì)化對(duì)比毯一期憐地下摔室贈(zèng)換送比部例——聯(lián)排刊贈(zèng)送筍比25挨.2盈%（60平米恢），必雙拼慎贈(zèng)送47跪-5仍8%（13哲7-禍17刃5平米陶），變獨(dú)棟杏贈(zèng)送47疑-6烏8%（17萍7-唱19擋6平米評(píng)），商及樓撓王贈(zèng)纏送70襪-8刮0%（46敗0-哨55殊0平米茄）；類型面積（平米）贈(zèng)送地下室（平米）贈(zèng)送比例A130-14100.0%B160.600.0%C237-2406025.2%D289137.3647.5%E299.7175.658.6%F397.33196.449.4%G370.19177.347.9%H287.15196.968.6%J792.22558.5670.5%K568.68464.3781.7%L404.48195.5948.4%優(yōu)化虹二：蒼三期沾除特帖殊戶制型，熄如樓譜王外漏，整素體控威制在20這-3爆0%地下耳室贈(zèng)知送比礦，地源下室勾贈(zèng)送槽面積驗(yàn)控制35緊-1璃00平米殼；產(chǎn)品賤定位產(chǎn)品樸細(xì)化產(chǎn)品類型面積段套數(shù)贈(zèng)送備注單套贈(zèng)送贈(zèng)送率總贈(zèng)送地下室贈(zèng)送比獨(dú)棟35010一期產(chǎn)品優(yōu)化，送地下室(約100平米)，送車庫(kù)+工具房10027.03%10001%37010一期產(chǎn)品優(yōu)化，送地下室(約100平米)，送車庫(kù)+工具房10025.19%11001%5681一期產(chǎn)品優(yōu)化，送地下室(約300平米)，送車庫(kù)+工具房34560.74%3450%雙拼260-28038送地下室(約80-100平米)，送車庫(kù)+工具房8531.48%32303%聯(lián)排120-140123一期7聯(lián)排產(chǎn)品優(yōu)化00.00%00%180135增加產(chǎn)品類型，端頭位200㎡，送車庫(kù)3519.44%47255%220115一期五連排優(yōu)化，端頭位放大至240。送車庫(kù)+雜物間5022.73%57506%四孖屋16094一期孖屋優(yōu)化00.00%00%合計(jì)100000525

1615015-16%市場(chǎng)歡分析——從市尋場(chǎng)角李度分吐析，妻以西錄班牙吐及現(xiàn)吼代別濾墅占穿主導(dǎo)香，總劍體以完“泊僚來(lái)”往風(fēng)格辟為主品趨勢(shì)繼，近炮期開(kāi)尚售項(xiàng)甩目多造尋找趴市場(chǎng)自區(qū)隔伐，南貫加州江、德腿式、督奧地亭利為找近期津興起挪風(fēng)格嘉，銷沈售及壓咨詢廳情況蜓良好念。風(fēng)格候定位建筑堵風(fēng)格列建議項(xiàng)目建筑風(fēng)格銷售情況價(jià)格客戶樓盤(pán)內(nèi)成交因素建筑風(fēng)格占位鼎峰國(guó)匯山新古典未售——————XX意大利正常聯(lián)排12000雙16000

類獨(dú)棟25000臨水>朝向>花園>戶型結(jié)構(gòu)>風(fēng)格5名流羅孚天賦現(xiàn)代中式（偏日式）未售——————中量羅浮山居嶺南風(fēng)格一期售完16000-24000景觀>朝向>花園>戶型結(jié)構(gòu)>風(fēng)格

五礦哈施塔特奧地利未售——————華基江山局外現(xiàn)代緩慢8500景觀>朝向>戶型結(jié)構(gòu)>風(fēng)格4XX山水城德式正常8000-15000風(fēng)格>臨水>朝向>花園>戶型結(jié)構(gòu)1城市山麓西班牙緩慢8000-13000山景>臨水>朝向>花園>戶型結(jié)構(gòu)風(fēng)格6XX凱旋城西班牙良好13000朝向>戶型結(jié)構(gòu)>花園>風(fēng)格4方直XX灣南加州良好25000-28000臨水>朝向>風(fēng)格>戶型結(jié)構(gòu)>花園3光耀翡儷港西班牙緩慢15000-18000朝向>戶型結(jié)構(gòu)>花園>風(fēng)格4方直君御現(xiàn)代未售——————XX水岸城現(xiàn)代未售——————半山名苑之前西班牙，后改南加州正常12000景觀>朝向>戶型結(jié)構(gòu)>風(fēng)格4城市山谷現(xiàn)代良好12000朝向>戶型結(jié)構(gòu)>風(fēng)格3荷蘭小城西班牙良好12000朝向>戶型結(jié)構(gòu)>風(fēng)格3XXXX法、英、西良好8000-15000臨水>院子>朝向>風(fēng)格（法>英>西）4項(xiàng)目阿一期蛇認(rèn)籌笑開(kāi)花膊圖——除特逐殊湖再景資姥源外概，風(fēng)鑒格也戚成為勺客戶份較看慶重的分因素駛，大答部份怎客戶吊仍較餡偏重阻法式達(dá)風(fēng)格晨。法式時(shí)的認(rèn)成籌數(shù)守時(shí)為17個(gè)，矩英式蛛的為10個(gè)，支西班序牙的志為11個(gè)（暫多為陽(yáng)臨水冒獨(dú)棟病）。細(xì)法式富、英追