四川某地塊商業(yè)功能設(shè)計(jì)方案

**地塊商業(yè)功能設(shè)計(jì)方案**地塊商業(yè)功能的改造必須滿足不同方面的

要求四川北路商業(yè)街消費(fèi)者80%以上來自虹口、楊浦和閘北三區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài)陳舊、傳統(tǒng)百貨、中低檔專賣店占一半以上消費(fèi)者普遍將其與“廉價(jià)”、“低檔”、“陳舊過時(shí)”的品牌形象相聯(lián)系四川北路的商業(yè)正經(jīng)歷衰弱的負(fù)螺旋隨著北外灘的開發(fā)和鄰近世界一流水準(zhǔn)的中央商務(wù)區(qū)的建成要將這一地區(qū)建設(shè)成高檔品牌休閑購物區(qū)—區(qū)規(guī)劃局“四川北路需要經(jīng)過脫胎換骨的改造，才能改變以往的形象”“我不希望四川北路變成另一個(gè)徐家匯”—消費(fèi)者訪談四川北路商業(yè)街的改造要與周圍住宅區(qū)的建設(shè)相協(xié)調(diào)，使得其功能互補(bǔ)。同時(shí)能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益—開發(fā)商1資源人流四川北路(南段)具備重振商業(yè)雄風(fēng)的條件關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素說明周邊人口密度大，是傳統(tǒng)的居民住宅區(qū)未來的高級(jí)住宅區(qū)和北外灘CBD將大大改善本地區(qū)人口收入、組成結(jié)構(gòu)具有廣闊的家庭購物、具中、高收入專業(yè)人士和管理人員消費(fèi)的市場(chǎng)對(duì)商業(yè)的影響高密度但不均一的人流組成，將支持不同業(yè)態(tài)和供應(yīng)不同商品的商家為形成中、高檔商業(yè)區(qū)提供市場(chǎng)基礎(chǔ)位置位于上海老城區(qū)中央，同時(shí)又是未來上海城區(qū)中心地帶臨近北外灘中央商務(wù)區(qū)，是中央商務(wù)區(qū)和周邊高級(jí)住宅區(qū)交匯處鄰近數(shù)條交通干道(河南北路、海寧路)，同時(shí)又有多條公共交通線路經(jīng)過這一地區(qū)地理位置的優(yōu)勢(shì)和交通便利使其能吸引更大范圍的消費(fèi)者位于上海重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之中，有巨大的發(fā)展推動(dòng)力深厚的文化、歷史底蘊(yùn)，地區(qū)內(nèi)有多處富有地方文化特色和價(jià)值的遺留建筑作為一條傳統(tǒng)的商業(yè)街，具有較高的品牌知名度為商業(yè)發(fā)展提供獨(dú)特的歷史文化氛圍和環(huán)境較高的品牌知名度成為吸引消費(fèi)者的工具2根據(jù)輻射區(qū)域和所提供商品范圍的不同，商業(yè)業(yè)態(tài)可以有多種不同的選擇全市生活小區(qū)輻射區(qū)域商品種類單一商品種類廣提供商品種類、范圍主題購物以某一商品種類為主題在同類商品中，可供選擇的商品很多支柱商家是該種類中最知名的之一輻射面為周邊幾個(gè)區(qū)乃至全市市級(jí)購物中心商品種類最廣每個(gè)種類中可供選擇的商品很多主要商品種類中大部分知名商家云集于此輻射面為全市范圍,或至少是全市的大片區(qū)域區(qū)域性購物中心商品種類較廣且可選擇品種也較多以一家大賣場(chǎng)或百貨店為支柱商家輻射面為鄰近3-5公里范圍小區(qū)購物區(qū)商品種類較少，多為每日生活相關(guān)商品和服務(wù)可選擇品種也較有限輻射面為毗鄰生活小區(qū)3商業(yè)功能的設(shè)計(jì)必須回答項(xiàng)目的吸引力、實(shí)施可行性和投資回報(bào)前景三個(gè)方面的問題項(xiàng)目是否有吸引力？市場(chǎng)需求狀況競(jìng)爭(zhēng)商家對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)是否具可行性？與周邊區(qū)域環(huán)境的一致性足夠的潛在商家政府政策限制投資回報(bào)前景如何？投資回報(bào)率所需的投資規(guī)模4初步分析表明：**花園并不具備發(fā)展市級(jí)購物中心的條件**地塊市級(jí)購物中心趨于飽和，包括港匯廣場(chǎng)在內(nèi)的購物中心財(cái)務(wù)狀況并不樂觀，正在建設(shè)中的正大廣場(chǎng)預(yù)計(jì)其財(cái)務(wù)回報(bào)達(dá)到持平需7年之久上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)現(xiàn)有市級(jí)購物中心*：4個(gè) * 市級(jí)購物中心指面向全市消費(fèi)者，規(guī)模超過200,000平方米的購物中心或在500米長(zhǎng)的街區(qū)范圍匯集超過200,000平方米零售商業(yè)面積徐家匯

商業(yè)中心浦東陸

家嘴商

業(yè)中心南京東路

商業(yè)中心淮海路

商業(yè)中心南京西路

商業(yè)中心長(zhǎng)度1.8公里將全面建成總投資150億元的20個(gè)大項(xiàng)目，新的商業(yè)營(yíng)業(yè)面積52萬平方米，商務(wù)辦公面積約50萬平方米計(jì)劃建成高雅繁華的現(xiàn)代化國(guó)際商務(wù)區(qū)全長(zhǎng)3.5公里，是上海最知名的銷售高、中檔商品及精品的商業(yè)街以徐家匯廣場(chǎng)為中心，占地1.2平方公里已擁有以港匯為代表的不少新興知名商家新落成24萬平方米正大廣場(chǎng)，附近還有八佰伴大型購物中心5而且要達(dá)到發(fā)展市級(jí)購物中心的基本條件，對(duì)于**而言，難度也是很大的關(guān)鍵成功因素說明實(shí)施難度龐大的空間成功地吸引眾多具品牌號(hào)召力的關(guān)鍵駐商有多種交能方式可方便地到達(dá)路面交通公眾交通市級(jí)購物中心通常需要非常大的空間，(~20萬平方米)以容納眾多不同類型的商家許多大眾品牌的駐商比較看好**地塊周邊地區(qū)比較稠密的人口密度，但是高檔品牌的駐家對(duì)于這個(gè)地塊的興趣并不大，因?yàn)榭傮w而言，周邊區(qū)域內(nèi)人口平均購買力較低靠近幾條交通干道，海寧路、河南路、吳淞路等，但是路面交通狀況不理想，非常擁擠、堵塞有多條公交線經(jīng)過，但是缺乏便捷的軌道交通(如地鐵、輕軌等)最困難最容易61.區(qū)域性購物中心**花園城未來的商業(yè)功能將以區(qū)域性消費(fèi)者為服務(wù)對(duì)象,包括三個(gè)主要部分以現(xiàn)代大賣場(chǎng)為支柱商家，高質(zhì)量的商品和豐富的選擇滿足中、高檔住宅區(qū)及周邊地區(qū)居民的生活購物和娛樂需要2.現(xiàn)代家具/家飾/家具主題商業(yè)街集中的現(xiàn)代家居用品、家飾品和現(xiàn)代家具及相關(guān)主題商家，為中、高檔住宅區(qū)及周邊上海北部區(qū)域消費(fèi)者提供“一站式”購物，滿足日益增長(zhǎng)的對(duì)中、高檔次該類產(chǎn)品的需求3.四川北路生活時(shí)尚商業(yè)街以保留具歷史文化價(jià)值街面建筑和怡人的花園購物環(huán)境和以中、高檔服裝和生活時(shí)尚用品為商品特色的新型四川北路商業(yè)街將滿足周邊中、高檔住宅區(qū)及鄰近的北外灘CBD中專業(yè)人士和管理人員的購物需求周邊居民的日常生活購物與一般消費(fèi)者休閑購物的結(jié)合不同商業(yè)功能檔次和商品種類的互補(bǔ)與統(tǒng)一商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)檔次、形象的統(tǒng)一7一層、二層1.區(qū)域性購物中心將成為服務(wù)**地塊周邊3-5公里數(shù)個(gè)區(qū)范圍的新的商業(yè)中心占地16,800m2，共6層，每層建筑面積：8400m2總面積約17000m2，包括：各類中、小型商鋪(中型商鋪面積50-150m2，小型商鋪面積10-50m2)飲食廣場(chǎng)：2,000-4,000m22-3家中西快餐店：300-500m2/家大賣場(chǎng)底層通道：約1,000m2總面積8400m2，大賣場(chǎng)，如家樂福三層區(qū)域性購物中心總面積約17000m2，包括大型專業(yè)店，如宜家四層、五層總面積8400m2，包括：6-8廳多廳影院，約5,000-6,000m2大型特色專賣店，如迪卡儂，約2,000-4,000m2其它娛樂、休閑設(shè)施，如歌廳、電子游藝城等六層總面積32000平方米車庫約：車位800個(gè)自行車位2,000個(gè)地下二層8在**花園周邊街道，常住居民就高達(dá)32萬資料來源: 文獻(xiàn)檢索**地塊市中心稠密的人口密度，對(duì)商業(yè)服務(wù)提出很大的需求9這一比例比全市平均水平高出8%，說明虹口及周邊地區(qū)對(duì)大型大賣場(chǎng)和超市有很強(qiáng)的需求消費(fèi)者調(diào)查結(jié)果顯示，虹口及周邊地區(qū)居民對(duì)大賣場(chǎng)接受程度非常高虹口及周邊地區(qū)居民希望在家附近有的商業(yè)/休閑設(shè)施百分比 資料來源: 致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析大型大賣場(chǎng)服裝/鞋帽專賣店休閑廣場(chǎng)小吃/快餐書店美容/美發(fā)超市便利店餐館基數(shù)=826大型百貨店10121231342276814539523614但是這一區(qū)域內(nèi)缺少現(xiàn)代大賣場(chǎng)，且分布不均勻距**地塊最近的大賣場(chǎng)距離2.4km面積銷售額2億由于政府政策限制等諸多原因，目前虹口區(qū)及周邊地區(qū)的大賣場(chǎng)都分布在偏北部地區(qū)，城中心地區(qū)十分缺乏**地塊歐尚家樂福華聯(lián)吉買盛大潤(rùn)發(fā)麥德隆華聯(lián)吉買盛(同心路1號(hào))20,000m3.8km4.2億家樂福曲陽店(曲陽路560號(hào))4,000m5.8km3～4億歐尚長(zhǎng)陽店(長(zhǎng)陽路1750號(hào))10,000m6.2km4億麥德隆(廣粵路418號(hào))20,000m11與現(xiàn)有大賣場(chǎng)距離較遠(yuǎn)，是虹口區(qū)居民不去大賣場(chǎng)的最主要原因，說明這一區(qū)域內(nèi)需要更多的大賣場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)查結(jié)果也證實(shí)，虹口的大賣場(chǎng)仍然有未滿足的需求為什么很少或不去大賣場(chǎng)虹口區(qū)受訪者百分比 資料來源: 致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析人太多太大/找東西不方便距離遠(yuǎn)結(jié)帳麻煩賣的商品不適合我12計(jì)劃中項(xiàng)目的位置在瑞虹新城附近在瑞虹新城附近海拉爾路，周家嘴路因此，已有數(shù)家開發(fā)商在與**地塊相近的周邊地區(qū)建大賣場(chǎng)家樂福瑞虹新城沃爾瑪物美由于大賣場(chǎng)的覆蓋范圍大，我們應(yīng)該抓緊時(shí)機(jī)，搶占“先行者”的優(yōu)勢(shì)計(jì)劃中的面積計(jì)劃和實(shí)施現(xiàn)狀不到8,000m2不到8,000m260,000m2如果與**的合作成功，將優(yōu)先考慮**地塊項(xiàng)目沃爾瑪在許多地方都表示要建大賣場(chǎng)，而且表示要將其中國(guó)業(yè)務(wù)總部遷到虹口區(qū)，但可能性待核實(shí)待批13管理購物中心的經(jīng)驗(yàn)吸引其它商家吸引消費(fèi)者人流支柱商家對(duì)于購物中心的形成起到關(guān)鍵作用與其它眾多商家的合作關(guān)系，及自身的吸引消費(fèi)者人流的能力，將會(huì)幫助吸引其它商家入駐，成為購物中心的凝聚點(diǎn)眾多的商品種類，每種商品有較多、規(guī)范的管理與產(chǎn)品質(zhì)量以及相對(duì)低廉的商品價(jià)格，將成為吸引消費(fèi)者人流的熱點(diǎn)具有成功的吸引其它商家入駐，并保留購物中心總體形象、檔次和服務(wù)質(zhì)量水平的豐富經(jīng)驗(yàn)需要解決的問題支柱商家會(huì)憑借其影響力，要求大大低于市場(chǎng)水平的租金，影響開發(fā)商的直接經(jīng)濟(jì)回報(bào)14家樂福是首選的支柱商家著名品牌沃爾瑪、歐尚等著名品牌也對(duì)此地開設(shè)大賣場(chǎng)表達(dá)了濃厚的興趣，可以作為備選支柱商家消費(fèi)者調(diào)查中被列為首選的大型購物中心的比例家樂福易初蓮花大潤(rùn)發(fā)樂購聯(lián)華華聯(lián)支柱商家首選需要解決的問題考慮到四川北路地塊的中心城區(qū)位置、主要消費(fèi)群的組成和他們的購物習(xí)慣，入駐的大賣場(chǎng)應(yīng)尋求不同于一般城鄉(xiāng)結(jié)合部大賣場(chǎng)的商業(yè)形式和商品種類、檔次，成為新形式的“都市購物天地”15除支柱商家外，區(qū)域性購物中心內(nèi)還需要其它商家和關(guān)鍵輔助設(shè)施餐飲場(chǎng)所其它娛樂設(shè)施中小型商鋪通常位于底層商鋪，包括：服裝店、珠寶首飾店、鞋帽店、個(gè)人護(hù)理化妝品店、運(yùn)動(dòng)用品、兒童用品、家庭用品、裝飾品、通信器材等如多廳影劇院、保齡球館、大型高檔卡拉OK(如錢柜)、大型網(wǎng)吧、電子游戲等關(guān)鍵配套基礎(chǔ)設(shè)施飲食廣場(chǎng)、飯店、咖啡店、中西式快餐店(如麥當(dāng)勞、肯德基、金師傅餛飩等)、茶室等停車車位：位于地下或樓頂垂直交通：電梯、電動(dòng)扶梯卸貨區(qū)16其它商鋪主要位于購物中心的底層或第二層這些商鋪通常包括：服裝店、珠寶首飾店、鞋帽店、個(gè)人護(hù)理化妝品店、運(yùn)動(dòng)用品、兒童用品、家庭用品、裝飾品、通信器材等這些商鋪對(duì)大賣場(chǎng)和主要商家的商品種類、品種起到補(bǔ)充作用，同時(shí)支柱商家所吸引的消費(fèi)者人流也為其帶來巨大商機(jī)。對(duì)于開發(fā)商出租這些商鋪所得是取得良好投資回報(bào)的重要來源面積從10-150m2不等，通常位于購物中心的底層或2層種類面積作用17餐飲場(chǎng)所和娛樂設(shè)施是區(qū)域性購物中心的不可或缺的組成部分娛樂設(shè)施有個(gè)6-8個(gè)放映間的多廳影院：位于第6層，面積5,000-6,000m2其它娛樂設(shè)施：位于第6層，如保齡球館、大型高檔卡拉OK(如錢柜)、大型網(wǎng)吧、電子游戲等娛樂設(shè)施，位于第6層餐飲場(chǎng)所飲食廣場(chǎng)(例如大食代)：位于第1或2層，面積2,000-4,000m2快餐店：如麥當(dāng)勞或肯德基等，位于底層，2到3家面積300-500m2其它餐飲場(chǎng)所：如咖啡店、茶餐廳等，2到3家面積約50-100m2支柱商家，如IKEA在商場(chǎng)內(nèi)會(huì)設(shè)置專門的餐飲區(qū)域舉例18區(qū)域脈性購彎物中鉤心的敞配套核基礎(chǔ)夠設(shè)施停車害位位于育地下枯的停瀉車庫拿將確子保充頂足的漏停車項(xiàng)空間賤，為移購物壺者提匯供方刪便，獵又不倚占用脖太多辯地面踏面積構(gòu)，影王響環(huán)聯(lián)境，面積院約3糊2,郵00封0m2，容河納車紛位8玻00迅?jìng)€(gè)，院自行敲車位培2,鳴00堪0個(gè)垂直冠交通需設(shè)饑直達(dá)欣電梯弄便于撕購物賞者前亦往購驗(yàn)物中肆心內(nèi)嫁位于多較高食層商漆鋪(趁大賣擴(kuò)場(chǎng)至盈少需令4部教，另羞需專武門電淘梯直蓄達(dá)頂廳層電揪影院光和其歪他娛村樂、脾休閑斧設(shè)施)各層姑商場(chǎng)擔(dān)間應(yīng)繡設(shè)電重動(dòng)扶庸梯舉例卸貨響區(qū)提供等給購襪物中御心中蹤蝶商家擦，主冬要供業(yè)支柱厭商家喚裝、扔卸貨切使用中，如曉家樂餃福提古出需狡要1釋50幫米長(zhǎng)迎的裝區(qū)卸平無臺(tái)19區(qū)域比性購瘋物中歷心將王會(huì)對(duì)明區(qū)域殖經(jīng)濟(jì)聰作出輩貢獻(xiàn)年銷測(cè)售額百萬值人民跪幣40打0-警60飲0大賣羅場(chǎng)驅(qū)如家賞樂福大型舒專賣執(zhí)店著如宜屢家大型所特色星店廣如迪紗卡儂主要爺娛樂設(shè)施瘋?cè)玳]多廳握影院中小醉型商鋪餐飲拘，如綁飲食販廣場(chǎng)謀、快岔餐店總計(jì)20欣0-忌40非015踩-5撞520俘0-數(shù)50杯010鉆0-蘭30奸090械0-把2,鞭00抗0人流唱（萬居人）3-嚴(yán)61-柿20.鉛25舍-0狡.3就業(yè)人員滔(人具）30尋0-鳴40夕015導(dǎo)0-掛25迅030巴-5幫015嚼0-烈30帝050蹈0-尾1,估00撕0每年淡為地拆方政槍府帶沒來至賠少5枕千萬她至1雄億的慌營(yíng)業(yè)鑰稅收炭入，酸創(chuàng)造蛾近2蓮,0嚼00戰(zhàn)個(gè)工養(yǎng)作機(jī)揭會(huì)資料步來源漠:踩訪談魯，麥測(cè)肯錫衛(wèi)-*疊*工禁作小濃組分正析初步資估算20大賣襖場(chǎng)會(huì)方對(duì)周糟邊居托民住廢宅區(qū)毛產(chǎn)生賊影響大賣悅場(chǎng)人均流量婆：一請(qǐng)個(gè)約慨10蠶,0夕00m2的大強(qiáng)賣場(chǎng)浩每天挪客流僑量可忌高達(dá)茂1萬濱到2燭萬人憑，節(jié)替假日紹和高忽峰時(shí)厲可達(dá)襲日均茫5-簡(jiǎn)6萬績(jī)?nèi)舜筚u霉場(chǎng)顧導(dǎo)客組掀成復(fù)廚雜多意樣大賣誰場(chǎng)裝從、卸置貨物延繁忙竄占用光道路烘和空且間大賣慢場(chǎng)會(huì)憶影響修鄰近著住宅熄區(qū)的賄環(huán)境門質(zhì)量用，致彎使住畫宅價(jià)燈格下軋降約見5-窗10瓶%，吵但同湖時(shí)會(huì)躍使周副邊住擁宅價(jià)凱格上拔升2餡0%選，關(guān)振鍵是陸通過碑布局驅(qū)和建包筑設(shè)讓計(jì)將盞其與完居民磁區(qū)實(shí)濁行有濾效分付隔需要即解決登的問衣題如何導(dǎo)將購牧物中互心與戴周邊渡住宅瘦有效拿地分濾隔“住輸?shù)牡囟狗竭吷壬暇脱攀谴蟛圪u場(chǎng)撥方便照是方慈便，謙但吵磨也吵爭(zhēng)死了意?！薄邢M(fèi)膛者調(diào)襲查21大賣刺場(chǎng)也尺將對(duì)竿周邊訂的交盼通條隸件提她出很懼高的欠要求公共霞汽車目前看前去控大賣剝場(chǎng)的洋交通蹦方式百分充比自行稈車/片摩托妖/助桐動(dòng)車步行出租夾車自己牙開車隨著接私人使汽車營(yíng)的增卻加，資對(duì)于湊路面災(zāi)交通鬧的要蹤蝶求將弓更高需要編改變衣附近求交通銅干道居擁擠博、堵至塞的求現(xiàn)狀在周既邊地耽區(qū)滿鋼足不果同交遺通方皇式的撒需要請(qǐng)(包杯括自訓(xùn)行車滑/摩勒托車紀(jì)/助顧動(dòng)車根道，碧停車雙場(chǎng)地努等)迫切宜需要笨增加阻使捷抓的軌瀉道交祖通(瀉如輕邀軌和古地鐵妖等)22**傅地塊廈沿主漆要交堪通干漠道，誓交通彩發(fā)達(dá)敵，但鴉是公義眾交志通有傭待改訴善海寧勝路現(xiàn)拖狀有六葵條機(jī)尺動(dòng)車沈道，怠是上辟海市撇北部突橫貫怒東西墨的重暢要交騾通干滲道有多滴達(dá)7餡條公犁交線阻路河南庭北路規(guī)劃最終鹽規(guī)劃針為八隨條機(jī)慈動(dòng)車險(xiǎn)道，晚街寬丑50酬米，著但最管近十排年內(nèi)寧，不呈會(huì)有續(xù)大的持動(dòng)作吉，此沖路及金相連薯的周架家嘴鑰路拓乞?qū)捁そ蛔饕杨仌焊娼兑欢斡寐湟?guī)劃屬于聚交通統(tǒng)次干揚(yáng)道，累現(xiàn)為封四車共道道荒路規(guī)劃遇為六拆車道賊道路但缺鋼乏便貿(mào)捷的遼軌道腥公共飄交通最近披的地服鐵站道為河滴南中站路站遵，相配距地華鐵1灰公里嫂以內(nèi)配，交君通堵備塞時(shí)誓，需更15畢分鐘親車程最近穿的輕賽軌道雨為明挑珠線漠寶山哈路站惠，相刃距地迎鐵1掩公里片以內(nèi)濫，交優(yōu)通堵柱塞時(shí)敢，需變10被分鐘盞車程規(guī)劃偷中最載近的央軌道慈交通次站，喂距地昌鐵在勁1.濃5~餅2公眉里范繩圍之朝內(nèi)明珠笑二號(hào)缺線近核四平提路站楊浦泊線西屈藏路謀，天綱目中叨路站23政府柏對(duì)大攔賣場(chǎng)麗的大我力支綢持，冷將直應(yīng)接影混響區(qū)磚域性期購物干中心歷的成訊敗政府績(jī)現(xiàn)行欺政策內(nèi)環(huán)栽線之桐內(nèi)限法制發(fā)閥展大吧賣場(chǎng)若在逃內(nèi)環(huán)傻線以堤內(nèi)發(fā)奧展大究于50吉00平方貨米的蜘購物求中心臘、大額賣場(chǎng)棗，需建經(jīng)過像市商奏委的愁批準(zhǔn)諒，并夜進(jìn)行陳公開攀聽證踐會(huì)政府溜的支遲持，兇將為水支柱啄商家置的順?biāo)刖v創(chuàng)暢造條者件，麻從而礙：形成狗吸引穴其它洞眾多堵駐商薯的凝洋聚點(diǎn)形成朵吸引每大量些消費(fèi)幸者人救流的哥亮點(diǎn)需要里解決雞的問跌題如何閉取得昆政府島許可撞?24*片以翅情形稿二甲蒙,淡興建妥兩層舉主題撿支柱脖商家疾的保宵守情攏況估什計(jì)**掀以蹈凈現(xiàn)裙值計(jì)口算建造陽區(qū)域?qū)懶再徶尬镏辛粜男柙跻^撐多的歸現(xiàn)金洽投入桶，且槽回報(bào)蜓周期刑較長(zhǎng)婚(情稈形二視甲)建設(shè)仁區(qū)域搭性購盼物中誤心的薪投資萬元的人民續(xù)幣9,闖16足0大賣伍場(chǎng)底層不商鋪4,熄85掛011戒,5追605,艘46寒031侍,0午30租金肢收益租率*=1養(yǎng)6%回報(bào)犬周期刪**=悠9年餐飲麥娛樂支柱吊商家總成盡本25*五以苦情形斃二乙棒,創(chuàng)興建鼓一層射主題碼支柱議商家得的保爸守情子況估屢計(jì)**妙以新凈現(xiàn)坊值計(jì)欠算建造酷區(qū)域丸性購僵物中陡心需父要較略多的礎(chǔ)現(xiàn)金游投入電，且貌回報(bào)稿周期棒較長(zhǎng)征(情租形二累乙)建設(shè)湯區(qū)域脂性購找物中何心的令投資萬元靠人民櫻幣9,健70限0大賣聲場(chǎng)底層救商鋪5,局27械56,樂90幸05,纖94頂527炕,8畏20租金女收益亡率*=1請(qǐng)7%回報(bào)罰周期端**=可8年餐飲話娛樂支柱驅(qū)商家總成祥本26幾種富大賣霞場(chǎng)備彼選方乳案每層粉建筑浩面積庸為4產(chǎn)50約0平福方米多廳送影院IK合EAIK懶EA家樂循福家樂參福招雕租和肚商鋪**警負(fù)責(zé)奸招租甘底層彼商鋪每層衛(wèi)建筑皺面積種為3皺80沙0平久方米迪卡懶儂或艱休閑恩中心IK戴EAIK攪EA家樂村福家樂臂福招歇租和柳商鋪**脾負(fù)責(zé)瓜招租橫底層兼商鋪每層藥建筑檔面積仿為4恰20門0平乖方米多廳慢影院IK所EAIK吼EA**露負(fù)責(zé)饒招租筑底層討商鋪每層篇建筑于面積貝為4其20橫0平廊方米迪卡射儂或恨休閑另中心家樂個(gè)福家樂紀(jì)福家樂摧福招稀租和拆商鋪家樂塑福招旺租和懷商鋪**報(bào)負(fù)責(zé)睛招租批底層辦商鋪IK爐EAIK菠EA27幾種厘大賣半場(chǎng)備居選方鼓案（爬續(xù)）大賣逮場(chǎng)8耍40雞0平席方米如果擋政府鍛限制綁不能卻突破囑,大賣藝場(chǎng)只乏能建漠50念00衛(wèi)平方城米多廳荒影院恨等娛懶樂設(shè)民施和庭迪卡謊儂IK克EAIK壟EA家樂算福家樂否福招扭租的火商鋪**秩招租艙的商岔鋪家樂閘福IK肆EA多廳米影院芝等娛鉆樂設(shè)民施和糖迪卡重儂28我們止對(duì)建蹄造區(qū)鵝域性考購物怎中心孕的不價(jià)同情疤形進(jìn)輸行了啦財(cái)務(wù)以分析頂，總和體的靠投資購回報(bào)鴿是可薦觀的情形蛇一建造光大型填大賣雅場(chǎng)及賣主題隸支柱智商家總體商業(yè)住宅投資盛額(人民民幣豈，萬坦元)投資共回報(bào)易率(%膚)保守一般建筑柳面積謹(jǐn)百分維比(%臉)總體商業(yè)住宅304822商業(yè)住宅情形女二(睬甲)建造徑小型盯大賣納場(chǎng)及華主題疫支柱丈商家總體商業(yè)住宅投資旨額(人轎民幣悠，萬蟻元)投資銅回報(bào)奶率(%帖)建筑晝面積姑百分親比(%紡)總體商業(yè)住宅335823商業(yè)住宅29我們背對(duì)建桶造區(qū)潑域性先購物臉中心敗的不飛同情充形進(jìn)憂行了常財(cái)務(wù)脂分析戀，總譽(yù)體的殿投資際回報(bào)班是可腔觀的保守一般情形寫二(朗乙)建造朱小型逢大賣鵝場(chǎng)及周主題散支柱妨商家總體商業(yè)住宅投資捎額(人鏟民幣跡，萬鉆元)投資川回報(bào)爆率(%疫)建筑兇面積廟百分嫂比(%救)總體商業(yè)住宅346425商業(yè)住宅情形妨三不建帶大賣蟲場(chǎng)，夏建造繭主題畝支柱剪商家總體商業(yè)住宅投資數(shù)額(人擦民幣扶，萬言元)投資激回報(bào)司率(%缸)建筑盤面積斷百分盤比(%拿)總體商業(yè)住宅355829商業(yè)住宅30我們闖對(duì)建煉造區(qū)離域性預(yù)購物淺中心損的不躲同情利形進(jìn)趨行了跡財(cái)務(wù)糧分析向，總貞體的哄投資員回報(bào)針是可朝觀的注(續(xù)繼)保守一般情形悅四不建隊(duì)主題歇支柱續(xù)商家覺，建料造大壁賣場(chǎng)總體商業(yè)住宅投資談?lì)~(人便民幣瘦，萬缺元)投資犬回報(bào)柜率(%擊)建筑懲面積滑百分權(quán)比(%米)總體商業(yè)住宅325225商業(yè)住宅情形砌五不建辰區(qū)域串性購糟物中蔥心總體商業(yè)住宅投資損額(人世民幣梨，萬愈元)投資柱回報(bào)炭率(%爭(zhēng))建筑懂面積撫百分馬比(%諷)總體商業(yè)住宅3414迷428商業(yè)住宅31建造得區(qū)域頸性購鏡物中謎心在買不同多情形泥下的練關(guān)鍵扒假設(shè)乓及輸惑入(瓦1/比5)情形時(shí)一：原建大覺賣場(chǎng)仔和主備題支刊柱商桿家西邊肢地塊蠻：商位住樓扮總體區(qū)域此性購欠物中賺心底層鮮商鋪一層畫商鋪漆(由侵大賣睜場(chǎng)租帥出)大賣隸場(chǎng)主題閣支柱侍商家娛樂役餐飲祝設(shè)施住宅禽(單住身公留寓)東邊辮地塊推：商業(yè)海寧菠路主甲題商塘業(yè)街四川俗北路腔沿街仔商鋪小區(qū)驗(yàn)商業(yè)度設(shè)施住宅吹(中標(biāo)高檔對(duì)住宅邊)總體建筑獲面積(平叉方米醉)92窩,5坡227,講40漂08,糞40腦09,乞40去016然,8飄008,水40謊042視,1棵2214瞇7,糠37暮010沾,7微504,索75長(zhǎng)05,理00圖01,娘00頃013癢6,擱62樸023辨9,駐89疑0租金(人茅民幣設(shè)/平餐方米必/天鹿)/售總價(jià)(人烘民幣覺/平諸方米駱)163.房誠561.爭(zhēng)01.節(jié)500.遣75均價(jià)命8,凱71召5*8164均價(jià)還7,王70寫0土地拖面積(平轎方米都)16鄭,8探0040輝,3卻006,版34淹42,俗96察93,膚12僵525帳033精,9耗5057頑,1界00容積既率5.州53.臺(tái)71.邊691.魚61.樓6444.尾2****偽*保守一般樂觀204.選731.放21.殃751.偷00均價(jià)仿9,壺03幅0*10205均價(jià)篇8,妖00日0*拜單身姜公寓一般含裝恩修比宜一般蓄公寓琴售價(jià)警高出企5%填,**茂以度19區(qū)0米啊街長(zhǎng)改×進(jìn)紀(jì)深1套2.鄰5米議×2腰層計(jì)旋算，罵退界貞20廈%**艷*院以2占00扮米街雷長(zhǎng)×蜻進(jìn)深防12嘆.5艘米×李2層建計(jì)算掀為建嘩筑面您積，雀退界號(hào)20委%245.錘91.鎖42.念001.孤25均價(jià)伴9,膊34報(bào)5*12246均價(jià)密8,糕30啟032建造笑區(qū)域武性購逗物中林心在滑不同續(xù)情形抽下的耳關(guān)鍵墳假設(shè)匹及輸決入(遞2a箱/5尚)情形鎮(zhèn)二：捷建小喜型賣話場(chǎng)和景主題每支柱雪商家西邊預(yù)地塊敲：商和住樓挽總體區(qū)域停性購呈物中遮心一樓袖商鋪二樓共大賣使場(chǎng)主題劍支柱暮商家娛樂賀餐飲潤(rùn)設(shè)施住宅但(單題身公膜寓)東邊罪地塊竄：商業(yè)海寧粱路主驗(yàn)題商插業(yè)街四川旅北路若沿街蓬商鋪小區(qū)相商業(yè)牽設(shè)施住宅崖(中罪高檔勾住宅寇)總體建筑凍面積(平響方米羽)92簡(jiǎn),5喇227,扭40悠09,趨40蔥016尖,8寇008,活40寶050促,5仇2214亭7,舟37噸010銅,7佛504,卸75啊05,屆00旁01,喚00篩013第6,究62獸023湊9,拼89熔0租金(人掠民幣側(cè)/平華方米者/天蛇)/售炎價(jià)(人癥民幣杰/平舟方米掉)161.殃01.廳500.寺75均價(jià)辟8,犯71精5*8164均價(jià)醬7,莫70悅0土地毀面積(平欺方米病)16掉,8兔0040迅,3瓣006,曲34玩42,盡96異93,侵12牲525牽033住,9王5257狂,1過00容積超率5.灶53.季71.宇691.亦61.耀6444.缸2**蜜******線*保守一般樂觀201.腔21.柴751.同00均價(jià)嬸9,休03王0*10205均價(jià)產(chǎn)8,吵00莊0*叢單身慨公寓一般含裝制修比患一般圾公寓筐售價(jià)侵高出逆5%基,**袍以寫19最0米恥街長(zhǎng)赤×進(jìn)競(jìng)深1迫2.廁5米榨×2脅層計(jì)瓣算，女退界摩20撥%**增*啞以2必00絞米街阿長(zhǎng)×駱進(jìn)深姑12踩.5仗米×膝2層悔計(jì)算謠為建承筑面串積，蝴退界選20步%**匠**有5霜,0恥00警平方殿米作裝大賣感場(chǎng),昂停亡車位倚20陵0個(gè)241.鴉42.閃001.軍25均價(jià)息9,宰34僵5*12246均價(jià)璃8,鈔30徐033建造繞區(qū)域滔性購灘物中撕心在泥不同嘉情形供下的掏關(guān)鍵羅假設(shè)汽及輸個(gè)入(傅2b革/5寸)情形驗(yàn)二：斃建小輩型賣滑場(chǎng)和殘主題慢支柱似商家西邊算地塊資：商初住樓升總體區(qū)域壘性購止物中漠心一樓桐商鋪二樓挎大賣祖場(chǎng)主題閃支柱熔商家娛樂卻餐飲帆設(shè)施住宅陪(單板身公靜寓)東邊談地塊疫：商業(yè)海寧蛇路主安題商曠業(yè)街四川庸北路蛛沿街畝商鋪小區(qū)西商業(yè)企設(shè)施住宅痛(中挎高檔膜住宅腐)總體建筑螺面積(平晉方米倡)92忍,5北227,遞40板09,委40巨08,餅40轟08,絞40隱058技,9騰2214豆7,記37杏010明,7兩504,把75搬05,那00晝01,貿(mào)00語013飾6,循62企023倦9,珍89肺0租金(人徹民幣紹/平盯方米似/天舒)/售土價(jià)(人屆民幣偷/平醬方米第)161.盤01.它500.鎖75均價(jià)算8,擦71名5*8164均價(jià)逃7,顫70有0土地蒼面積(平揭方米泄)16盈,8筑0040夫,3鬼006,弱34羽42,棒96張93,還12球525土033報(bào),9惑5257襖,1幸00容積挺率5.返53.綿71.揭691.慢61.遍6444.借2**衡******聰*保守一般樂觀201.盒21.倚751.霸00均價(jià)覆9,爬03竄0*10205均價(jià)笨8,墻00頑0*哪單身飄公寓一般含裝灘修比禾一般附公寓買售價(jià)需高出小5%幼,**長(zhǎng)以浴19捎0米喪街長(zhǎng)騾×進(jìn)口深1莊2.鉤5米芬×2拆層計(jì)獅算，鞠退界駛20偽%**祥*旬以2棍00傾米街懇長(zhǎng)×擔(dān)進(jìn)深阻12廣.5引米×碌2層時(shí)計(jì)算挽為建誼筑面烘積，皺退界療20坐%**遇**有5找,0懸00廢平方還米作柴大賣諸場(chǎng),解停腐車位檢20擋0個(gè)241.虹42.趕001.漫25均價(jià)搶9,扛34扣5*12246均價(jià)踢8,衣30寨034建造插區(qū)域負(fù)性購名物中逆心在沸不同效情形悅下的欺關(guān)鍵奔假設(shè)蓮及輸設(shè)入(約3/科5)情形椒三：不建盒大賣辮場(chǎng),離建主舊題支瞎柱商田家西邊浪地塊虜：商畜住樓準(zhǔn)總體區(qū)域恭性購岔物中爐心一樓舌商鋪揮*主題臉支柱栗商家娛樂脫餐飲腫設(shè)施住宅墾(單剝身公濃寓)姜*東邊廚地塊續(xù)：商業(yè)海寧除路主燭題商感業(yè)街四川教北路渡沿街嗎商鋪小區(qū)煮商業(yè)捆設(shè)施住宅陳(中嫌高檔趣住宅貴)*崖*總體建筑屑面積(平殖方米臣)92蒼,5萄228,茂40李016因,8龜008,努40陸058緣瑞,9票2214憲7,岸37提010賠,7哄504,頸75贊05,蠶00盾01,祖00繼013朝6,以62地023竭9,減89寺0租金(人在民幣膛/平租方米輩/天史)/售給價(jià)(人森民幣想/平患方米債)101.傭500.輕75均價(jià)政8,賺71目58164均價(jià)察8,屬08感5土地朵面積(平淚方米評(píng))16閘,8幣0040飯,3艘006,廁34向42,己96寨93,凈12欺525釘033稱,9竟5257坦,1悔00容積朽率5.域53.劉71.邪691.抄61.帶6444.抹2保守一般樂觀121.克751.攪00均價(jià)廈9,癢03房誠010205均價(jià)落8,奸40渣0142.偏001.痰25均價(jià)蹲9,慕34墳512246均價(jià)從8,哲71晉5*顯不建沙大賣亡場(chǎng),禿底炮層商屆鋪?zhàn)庳i金下跡調(diào)4嘩0%**場(chǎng)不令建大侄賣場(chǎng)謎,探中高挪檔住過宅售羞價(jià)上剖調(diào)5圖%35建造峰區(qū)域承性購議物中巨心在鉆不同續(xù)情形充下的按關(guān)鍵慶假設(shè)狀及輸建入(地4/挽5)情形留四：覆不洪建主揪題支籃柱商藍(lán)家，療建大宇賣場(chǎng)西邊燭地塊理：商永住樓騎總體區(qū)域鞋性購臟物中獅心一樓右商鋪二樓害商鋪企(由續(xù)大賣暑場(chǎng)租洽出)二樓響大賣蔑場(chǎng)娛樂鴿餐飲戒設(shè)施住宅蕉(單趟身公陷寓)乒*東邊亞地塊珠：商業(yè)海寧炒路主鬧題商王業(yè)街四川疊北路叨沿街?jǐn)嚿啼佇^(qū)絲式商業(yè)宜設(shè)施住宅伯(中英高檔喊住宅蒜)*準(zhǔn)*總體建筑貿(mào)面積(平巾方米鮮)92怨,5夕227,帆40預(yù)08,猜40漆09,潮40捷08,杏40獨(dú)058武,9株2214氣7,牙37北010咸,7素504,癢75匙05,跳00劃01,懼00尼013祥6,悄62君023舞9,嗓89粒0租金(人狼民幣序/平牧方米舌/天健)/售牛價(jià)(人饞民幣甲/平絡(luò)方米嬸)163.胃561.蒸00.美75均價(jià)月8,舅71寶53164均價(jià)研7,測(cè)70尿0土地已面積(平嘆方米胸)16孝,8主0040怪,3捷006,端34灰42,偵96祝93,祖12慰525擦033哄,9座5257歲,1貼00容積婆率5.月53.冶71.斃691.柏61.炊6444.連2保守一般樂觀204.臨731.索21.箏00均價(jià)開9,垮03術(shù)04205均價(jià)兼8,艘00元0245.柱91.未41.風(fēng)25均價(jià)逼9,司34接55246均價(jià)渣8,亂30憶036建造含區(qū)域堆性購蹄物中殼心在鉛不同國(guó)情形如下的扔關(guān)鍵植假設(shè)晴及輸郵入(獨(dú)5/災(zāi)5)情形剛五：這不建焰區(qū)域挺性購叼物中猾心西邊純地塊棟：商打住樓防總體住宅荷(單木身公別寓)住宅吐(中剛高檔窗)*東邊至地塊緒：商業(yè)四川探北路污沿街津商鋪小區(qū)戴商業(yè)瓶設(shè)施一般爹商鋪超級(jí)浪市場(chǎng)住宅幕(中缸高檔特住宅也)*總體建筑滾面積(平朱方米熊)80喬,3荷0942笛,4攏0037蓄,9協(xié)0916州0,靜00宮08,莊00季05,謝00葬03,往00助01,侍00抱02,術(shù)00捎015選2,蹄00挽023勵(lì)9,桑89卷0租金(人層民幣驅(qū)/平讀方米腦/天林)/售度價(jià)(人革民幣釀/平蘇方米架)均價(jià)挨8,竹71哪5*均價(jià)叨8,桌08鵲51642均價(jià)躺8,音08俱5土地費(fèi)面積(平侍方米利)16辜,8基007,緞70疤99,龜12歐340瓜,3哀003,跨84嚴(yán)63,懇12蟻572稼136錯(cuò),4濃5057嫂,1稅00容積剃率4.版85.勸54.伯23.甜921.討64.占24.榨24.掛2保守一般樂觀均價(jià)疲9,壺03英0*均價(jià)困8,依40故02052.嘆5均價(jià)我8,息40愿0均價(jià)沿9,疲34求5*均價(jià)鐘8,揚(yáng)71畜52463均價(jià)繼8,跡71戲5*集不建建大賣在場(chǎng),版中摟高檔督住宅僅售價(jià)感上調(diào)吃5%37*掛底戴層商孤鋪?zhàn)忉劷鸬脑揭话胨苡?jì)算由大是賣場(chǎng)奮招商迅的二遞樓商且鋪?zhàn)獍峤鹩?jì)局算方勻法大賣篇場(chǎng)二凡樓商穿鋪的妙商戶朋承受浴租金煉*保守一般樂觀–濃運(yùn)營(yíng)政成本=討每平不方米期凈租錢金收宅入8元哈/平釘方米葉/天1012租金床27咐%5.罷84濫元/敢平方卻米/彈天7.鳴38.酷76二樓蝴商鋪道總面愁積8,撕40旬0平卵方米以空銅置率朋20螞%計(jì)栽算6,種72宿0平夾方米大賣脹場(chǎng)凈搬租金歪收入5.醋84×6,安72喪0商=摧39眾,2價(jià)45元/倍天49殺,0配5658閉,8堅(jiān)67–土大賣寸場(chǎng)所厲付租維金9,構(gòu)40經(jīng)0元依/天10度,0蹲8013音,1家60大賣悶場(chǎng)凈暢收入29深,8醉45含元/割天38樣,9徹7645泡,7硬07如果萄以免蘇費(fèi)讓音大賣差場(chǎng)經(jīng)糠營(yíng)的顛保守端方案遮計(jì)算襪，每崇天應(yīng)恥向大編賣場(chǎng)浮二樓舞作為態(tài)購物韻中心黃的商惑業(yè)面怖積收鵝取租痰金3禿.6報(bào)元/欺平米拘/天382.聯(lián)區(qū)鄭域性貸購物簽中心礎(chǔ)的大濤型專盼賣店忽和海洞寧路媽沿線其的專綠賣店饒將共因同構(gòu)刊成一想條現(xiàn)摸代家潮居/掙家飾司/家卸具主飼題商西業(yè)街集中念以現(xiàn)龜代家容居/誘家飾萍/家箱具為悲主體究的商激品，碼包括含：布她藝、漸窗飾粥、現(xiàn)惜代燈濫飾、勁擺設(shè)墻工藝太品、拘墻飾通品、乳地毯悶、床剖上用陷品、蹄軟家羨具(嚼如沙續(xù)發(fā)等爽)及啞現(xiàn)代只家具議；及與竹主題國(guó)相關(guān)葛的其袋他商扶品，量包括傍：藝打術(shù)品幸、畫偉廊、露衛(wèi)浴百用品蹄品牌顯專賣聚店、戶裝潢這設(shè)計(jì)亞工作拳室、垃洗滌婦用品翼店位于男河南過北路偽、海特寧路早交界辨區(qū)域渡性購甲物中著心，惰面積矩約1歌68石00m2大型運(yùn)專賣晶店，如宜覆家主題適商業(yè)攔街沿海妨寧路嬌兩層規(guī)建筑喜，總危面積約500域0m2底層售是現(xiàn)星代家運(yùn)居/安家飾用/家頌具及狐與主狐題相穿關(guān)的聰其他茄商品擊品牌搶專賣匙店；二層攔主要管有餐孔飲、菊藝術(shù)群品/告畫廊百等商薄家，瘋銀行論營(yíng)業(yè)約廳（始門廳儀在一絨樓）渠，和抽裝潢迎設(shè)計(jì)競(jìng)公司俱、裝恨修監(jiān)郊理等夠小型篩辦公胖室中、費(fèi)小型專賣田店39近年輛來對(duì)婆于現(xiàn)炊代家隸居/就家飾錫/家晚居的照市場(chǎng)憂需求挎有很暈大增貼長(zhǎng)房地敞產(chǎn)市鹽場(chǎng)的葵升溫丑帶動(dòng)塵相關(guān)訪市場(chǎng)她的發(fā)扮展人們銀收入嚇?biāo)狡降奶犴敻哌M(jìn)遭而對(duì)慈生活茂居室肺環(huán)境顧質(zhì)量是和檔處次提期出了郊更高渡的要肥求家具(含家居/家飾品)商品銷售總額十億人民幣CAGR=90%上海迷20芬01棵年用浸于裝御飾裝井修的變費(fèi)用粒高達(dá)正24協(xié)0億趙元人唯民幣些，家殘居用豎品和駐家飾估品的寄消費(fèi)膚達(dá)5寧0-主70瀉億元據(jù)對(duì)雅20嚼00幼年3缸0個(gè)咽城市警的調(diào)四查顯臭示：栽僅裝趕飾布浸一項(xiàng)雄銷量鄙和銷典售額粒均較核往年柜分別箏增長(zhǎng)柏40關(guān)%和籠25辛%40以現(xiàn)批代家策居/孩家飾盜/家柏具作劫為商論業(yè)街話主題液受到倉超過噴半數(shù)協(xié)消費(fèi)禽者的基贊同描，尤浙其受聾高收談入、五高消哀費(fèi)人拋群的峰歡迎誰更柱喜歡境“家鉗居精聚品街薄”的屯概念百分她比高家墊庭收耗入高購是房單拖價(jià)人夫群高個(gè)慌人收員入重視勵(lì)景觀紹人群高消刊費(fèi)人肌群高娛堡樂人調(diào)群8180767572平均高教盯育人喚群766770資料秀來源術(shù):炮致聯(lián)圈公司蹈調(diào)查滔；麥條肯錫足分析非常喜歡有點(diǎn)喜歡基數(shù)錘=雨8耐26現(xiàn)代阿家居勇/家泉飾/營(yíng)家具旨主題趣商業(yè)志街更將符合防四川鉛北路硬新的醉中高純檔生聯(lián)活時(shí)脂尚及撫周邊司中高嶼檔住頑宅區(qū)寧的定驕位和銹總體作形象41消費(fèi)董者不響惜到抵較遠(yuǎn)暑地點(diǎn)扇購買旅家具距/家耽飾/黨家庭芳擺設(shè)諸用品裕，該演類商乖品可指以吸癢引最突大范錯(cuò)圍的靈消費(fèi)周人群沾，而計(jì)**廟開發(fā)匠地塊白周圍漿缺少擠具規(guī)答模、渡上檔堆次的漢現(xiàn)代瘡家居況/家陷飾/詳家具交店現(xiàn)代孕家居闊/家繡飾/猛家具據(jù)品可殖以在桑最大祝范圍檢吸引瓜消費(fèi)規(guī)人群家俱某/家史飾/綠擺設(shè)受訪鉤者不織惜到末較遠(yuǎn)富的地譜點(diǎn)購燦買的香商品百分海比總體電器電腦高檔晃禮品服裝首飾鞋書工藝夸品特色扶餐飲音像宴制品基數(shù)潔=港8浩26資料粘來源堡:沒致聯(lián)沖公司程調(diào)查數(shù)；麥后肯錫壺分析42但是臟，建鐵立主筒題商同業(yè)街這對(duì)于駝?wù)猩谈灰Y跪提出加了更少高的圖要求在主灣題類成商品暮中具掃領(lǐng)導(dǎo)送地位配的商昂家，嗎對(duì)于螞主題含商業(yè)雄街的璃形成噸舉足山輕重球，它消起到往了聚蜜集其舅他相項(xiàng)關(guān)駐覽商、鉗吸引紹消費(fèi)藥者和椒樹立壟商業(yè)梳街形免象的馳作用需要鋪吸引蟻?zhàn)銐蝌湺喙┡瓚?yīng)主拍題類洗商品足的商均家，森以達(dá)販到主菠題商鏡業(yè)街登的規(guī)苦模需要感吸引驕與主遮題類蠟商品邪相關(guān)棗的其樓他駐久商，骨使得拜主題編商業(yè)紗街的夕商品任種類及和選睬擇有拖所擴(kuò)逢展要保政持入圾駐商檔家的籮質(zhì)量匹、檔守次和蛇品牌偶形象柄，使矩得主撒題商蝴業(yè)街胳與周姐邊總憶體環(huán)局境相項(xiàng)一致相對(duì)聰于一額般商握業(yè)街育，主尾題商趨業(yè)街陶招商耀引資池難度在更大43許多健商家卵都對(duì)侵未來指的現(xiàn)良代家仆居/遍家飾淘/家姥具主疾題商擴(kuò)業(yè)街應(yīng)表達(dá)醒了參泳與的絲式興趣如果鵲我們?cè)伒母?jìng)摩爭(zhēng)對(duì)陣手去恒了，面我們降也得廢去—呀漢斯尺格雅只要私有宜斜家，肚我們濁就一鞭定會(huì)穴過來—纖家居陶品商飾家表達(dá)悉興趣贈(zèng)的商殿家宜家漢斯恨格雅高夷云都望洗浴鋸用品半專賣北歐匯風(fēng)情Si炮mp生ly區(qū)l亂if禮e…舉例44作為煎宜家盛的備綠選方訓(xùn)案主兵題商脅業(yè)街猛的支往柱商捷家也豈可以宣有多聽種選尾擇與宜榆家有揮類似億的商鋸品組構(gòu)合、跑目標(biāo)尋客戶犧群的但現(xiàn)代扶家具危/家核居/雜家飾架是最勒佳備趕選商幸家如：GO檢D鋪(香港罵)HO證LA特力擔(dān)和樂Co塌nf燒or萄a(bǔ)m狐a康福佩浪漫釣(法夠國(guó)，身已在蝦臺(tái)灣仍開店斯)Ha陡rv濱ey別N臣o(jì)r獵ma帥n移(新加燒坡)Me面la勻nd嫁as哲L交as詠a芹Mo截bi從li陪(新加貌坡)以家亡飾/驕家居薪用品干/家變具為僻主體桑的大矮型銷件售中袍心是伯主題者商業(yè)娛街的氣另一冰類備秤選商團(tuán)品如：渴慧多談利布甩藝城家飾君佳好美爬家（Ho籮me竟M草ar民t）以家厚具為狹中心井的大剝型銷鵝售中士心是剖主題肚商業(yè)庫街的糧第三江類備娃選支彎柱商卸家如：決吉盛糾偉邦舉例45衛(wèi)浴錄用品柏品牌漢專賣響店裝璜查設(shè)計(jì)北工作繳室櫥柜印品牌塵專賣腹店現(xiàn)代夏家居弱/家澇飾/留家具前主題考商業(yè)騎街還濕可吸螞引一踏些與職主題訓(xùn)相關(guān)放的其字他商拾家洗浴適用品茄店增加過可選予擇商徑家范理圍，范降低刻主題靠商業(yè)加街招腿商引湊資的返風(fēng)險(xiǎn)主題現(xiàn)代奏家居皮/家曬飾/鴨家具藝術(shù)帝品、問畫廊寵物愛店園藝淺盆景圖店46家居戰(zhàn)/家誰飾店確所需想店面逗面積那變化就很大J批Ga魔ll并er飄yKi炸ng弟K片vl揚(yáng)B頁ou吉ti午qu慰e徐家貼匯高邪得來騰家飾昆品捷宇逮布藝中信供泰富餃廣場(chǎng)買皇家偏雪蘭理莪多樣促屋歐風(fēng)發(fā)家居琉璃糧工f坊Li策vi支ng鬼R奸m淮海鞏路徐家碌匯南京后路衡山普路、標(biāo)復(fù)興臘路通常杯軟硬儲(chǔ)家具足店的千面積應(yīng)較大木(>杏10作0-溉20栗0m2)，而家曬飾品異/家瞧具用購品專氣賣店奪面積賤較小炭(3巴0-舍10得0m2)這些油商家顛對(duì)于氣店面攻進(jìn)深必、開延間大叮小的艦要求閑也比捆較靈顆活北歐背風(fēng)情舉例47衛(wèi)浴革用品爐品牌枕專賣匹店這些裳店鋪勸對(duì)于槍商業(yè)眼空間旱的要點(diǎn)求比蔥較靈每活面積開間進(jìn)深樓層租金其它群特殊餡要求漢斯扔格雅高夷50m280厘-1急00現(xiàn)m2沒有永具體渠要求6-波7m最好伙是臨踏街商躍鋪一般紗要求餃底樓底層援臨街形成住規(guī)?；穑?jìng)勤爭(zhēng)者憶去他非們也同必須送去希望香和同丸類其齊它商釣鋪聚叮在一牲起，漸形成鍬一定仁規(guī)模7-涉15姑元櫥柜樓品牌起專賣歌德疏櫥柜德國(guó)納櫥柜甩滑門50責(zé)-8屋0m280庫-1演00跪m25-忍8m5m10m5m現(xiàn)代泥家具艾寶神家具~4昏00m212育m30m樓上梅可以裝潢后設(shè)計(jì)炸工作造室百姓衣裝潢藝術(shù)妙品畫程廊角王洗滌衛(wèi)用品云都謝洗浴緞?dòng)闷讽搶Ｙu10治0m2沒有貸特殊傅要求10然-1費(fèi)00坊m2一定并要沿萍街，央不排棍斥二季樓針對(duì)泄白領(lǐng)燈，要洞有水煮的地肝方樓上閣可以店鋪搭內(nèi)有愛樓梯匙通二合層愿開縮慧在特滾定地保區(qū)40蛾-5衣0萬沒有肢特殊畜要求12輝-1溪5m除一金般要占有底滔樓商彎鋪外臭，這形些商吸家對(duì)插于開辮間，師進(jìn)深床的要階求都編比較嘩靈活舉例48…而肉他們蝦單位評(píng)面積谷的銷鐵售額記與利夸潤(rùn)率裙都很賴可觀單位鵝面積嬌年銷則售額納(元丈/平繩方米鉛)J勒Ga燥ll味er蹤蝶y廈池培家居Ki目ng攤K柱vl旋B輩ou鴨ti威qu坦e高德翠來家居閉藝品歐風(fēng)肉家居利潤(rùn)礙率舉例J獨(dú)Ga姨ll美er腫y廈池兩家居Ki繳ng往K言vl鴿B梢ou娛ti耳qu玩e高德攻來家居穴藝品歐風(fēng)張家居49對(duì)建求筑形捉態(tài)設(shè)賭計(jì)的泥建議沿海軟寧路升修建亞二層創(chuàng)商業(yè)織樓。錘由西袋向東倡，店奶面進(jìn)處深由濃5米剝過渡牲至2餓0米英，同載時(shí)開茶間分芝隔留欣有靈檔活性閣以供飼日后牛根據(jù)宰商家眉要求知進(jìn)行系分隔在近草江西用北路魯和近菜四川譯北路侵節(jié)點(diǎn)岡修建裕小型仗綠地?cái)r廣場(chǎng)探，美修化節(jié)毫點(diǎn)形屯態(tài)，霧使購笨物者偽休憩班，同箭時(shí)為念四川抱北路墾–海拖寧路猜–大必賣場(chǎng)榜之間冰人流社起到伴緩沖淋和引章鄰作史用供討網(wǎng)論50不建勺主題即商業(yè)五街。遼海寧揚(yáng)路沿貼線商比鋪招歲商引理資的插難度基巨大紹，租跪金水鑄平更杯低建立袖主題框商業(yè)指街將謝帶來講投資漁回報(bào)關(guān)鍵澤假設(shè)沿海逢寧路泉商鋪建筑禍面積孩:4殼75浴0平匠方米容積警率：葬1.課6土地碰面積雷:2局,9困69漁平方扮米租金禾：一樓衫：8糕（保尚守）10棚（一乞般）二樓游：為懇一樓艦一半主題迷商業(yè)題街的疾相關(guān)勇商家爹聚集有效應(yīng)轎，將當(dāng)帶動(dòng)壤海寧滑路商炭鋪水耗平投資佩回報(bào)管率(脾%)租金朋收益調(diào)(%僅)51811721一般保守51街面輩店鋪3.豪四侍川北像路將斥成為蛛生活藝時(shí)尚糟商業(yè)神街面向漸中高炮收入單都市騙專業(yè)水人士走/管換理人史員/瓶機(jī)關(guān)隸干部焰/私評(píng)企中埋高級(jí)首管理球?qū)?，世四川絞北路佩將成固為新鉆型的魂都市杯生活唱時(shí)尚杜商業(yè)丈街二樓利店鋪總面罵積約碰5,薦00粥0m2主要才商家板包括換中高勺檔服師裝專嗎賣店鑒、生己活時(shí)賤尚用文品(吹如鐘磚表、每時(shí)尚糠飾品銳、化駝妝品拌等)栽專賣兆店總面浮積約碑5,繳00閣0m2主要舟商家走包括留餐飲妙店(首如咖扯啡廳攻、特朵色飯?zhí)频甑壬?、貸書店娘、藝謀術(shù)品例店、層美發(fā)凳美容因廳、Na教il懂S則al斜on等,防也可賓有一呼些教宵育培做訓(xùn)中羽心及東小型看辦公鈴室等52改造淋后的亞四川怨北路話商業(yè)信街應(yīng)遵該尋揭求與疼其他因商業(yè)磚街不業(yè)同的步定位南京狼路步向行街鳳陽炮路，艘天津寺路九江難路外灘成都聚路南京巨西路窄商業(yè)掠區(qū)南陽印路，狀奉賢暗路威海館路成都崖路烏魯四木齊冶路徐家團(tuán)匯商繞業(yè)區(qū)天平埋路廣元輝路南丹繞路漕溪稍路淮海稀路商攻業(yè)區(qū)長(zhǎng)樂隆路，遣金陵剃路南昌悟路西藏妹路常熟剛路四川貫北路礎(chǔ)商業(yè)助區(qū)海寧漠路天潼獅路四川僅北路河南萌北路面向滴國(guó)內(nèi)貢外游被客，泳高檔野品牌面向矩高收溜入消徑費(fèi)者世，頂濤尖品吹牌面向深年輕孤、時(shí)榨尚消納費(fèi)者久，中齡、高撕檔時(shí)識(shí)尚品尼牌面向頃中、脂高收研入專獎(jiǎng)業(yè)人遮士，棗中、博高檔剪及頂蝦尖品研牌?53**務(wù)地塊朋的開依發(fā)和葵北外州灘C哈BD蹲的建挎成將碧改變橡四川萌北路暫的消趨費(fèi)者舟結(jié)構(gòu)四川掩北路臨商業(yè)傻街目紹前消珠費(fèi)者創(chuàng)構(gòu)成郊：高級(jí)冒住宅攏區(qū)示架意圖CB障D示意宿圖8,顯00寶0-糾10勺,0塘00般元/m2，高級(jí)滔住宅光區(qū)居漁民主樂要有斑：未來邁北外泳灘的跟10貿(mào)0萬渴平方巷米CB名D中：年輕美、單飛身專夏業(yè)人專士DI商N(yùn)K或三盼口之跑家，拋企業(yè)啟管理盡人士貌/機(jī)憑關(guān)干宏部高教睜育程字度，朵高購浸物娛丹樂消蓬費(fèi)人五群至少城7萬培以上揮辦公尸室工燃作人譽(yù)員公務(wù)鴉出差捎專業(yè)素人士魯，中漏、高貪級(jí)管愁理人皮員25渡-4復(fù)5歲素中高森收入乒(月志收入吼30竿00必元以醒上)圣的高錯(cuò)教育宅程度仆專業(yè)音人士蒸和管濱理人察員將泡成為低這一咱地區(qū)膛的主哄流消請(qǐng)費(fèi)人瞎群80領(lǐng)%以美上來稠自上附海北板區(qū)，捷以虹灘口為位主，楊浦畢和閘引北次作之70橫%以樹上個(gè)搭人月扒收入蹄低于圓2,隊(duì)00隙0元30綠%以共上家丙庭收怒入低潔于8忠,0彈00糊元35輪%以錦上屬播于低奪消費(fèi)繭人群勁(月壓消費(fèi)臣<3販,0技00咽元)54四川智北路焰較高宅的商陡鋪地旅價(jià)成照本限近制了逝可供影選擇斥的商慕家范張圍商鋪峽成本（人信民幣抬元/引平方特米）較高漂的地匪價(jià)成療本決役定了陸四川堤北路雜沿街廁商鋪宋租金定水平單，從榴而限緣瑞制了擾潛在聯(lián)的入禿駐商壤戶種洽類：服裝朱店食品霧店餐飲繁店鞋帽遞店飾品沫店眼鏡并店箱包正店珠寶辛店通信穩(wěn)、電隸器店地價(jià)土建成本綠化停車拐?qǐng)雠涮自O(shè)施其它成本總成時(shí)本初步55滿足轉(zhuǎn)這一得消費(fèi)座者人胖群的揭需要霧，我臉們應(yīng)鄙著重鼓引進(jìn)撫中、肚高檔泥次的博品牌醉店頂級(jí)含品牌豪華罷品牌高檔封品牌中檔沸品牌低檔躬品牌先和雜租牌國(guó)際至頂級(jí)絞名家筆設(shè)計(jì)款的品治牌，霜通常憶選址托在最班昂貴竭商業(yè)抬地段棄，以忘獨(dú)家拆品牌依專賣遵店的購形式咸，需分要大摟量展牌示的陵櫥窗京和最錯(cuò)顯眼盆的位燃置，旁強(qiáng)調(diào)圣量身跑定制帖的個(gè)答性化裕服務(wù)國(guó)際資著名巡壽品牌棚，品途牌領(lǐng)疤先地敬位稍勝遜于仇頂級(jí)浩品牌毯，通叼常位繡于最燈昂貴烈商業(yè)路地段輸，獨(dú)逝家品供牌專打賣店溫和在鄙著名末高檔脂百貨唯店的裕一或宿二樓國(guó)際狀性或敘地方譜性著雨名品恢牌，余更注略重商繳品的革品牌燭而非癢設(shè)計(jì)假家品民牌，只獨(dú)家峽專賣僑旗艦信店或冒位于坦高檔堡大型欲購物事中心具有播較高型品牌端知名侵度，熄可以槍在任外何大快、中將型購櫻物中柴心的律好商能鋪位惰置Lo受ui鍋s繭Vu暈it懂to嶄n,題C謠ha徑nn初el滾,通Gu漸cc陰i,都P凱ra猴da河,明Du倒nh毛il斧l,灘F龍en濤diHu阿go原B尊os木s,建K拒en魔zo嶄,能Ra辯lp寄h閃La涉ur拔en貴,謊La戴nc唐el似,銅Es嗓ca確daEs諸pr丙it餃,誼La箭ye借fe次,抹La陵n哪Ba議o,綢N渡ik搶e,艱A灑di守da船s,瞎P拖or座ts虎,街Ti索mb匙er物la冊(cè)ndGi帶or勵(lì)da尺no嫁,悔G2籍00況0,伸B鹽al浮en扁o服裝遙品牌邪舉例Ca子rt禁ie預(yù)r，濤Ro上le經(jīng)x,笨Lo腹ng庭inTi瞇ff梯an殿y，琉璃糧工坊Ti屆ss寸ot繳,現(xiàn)代邀光學(xué)凡，Sw土at壁ch鴨,美式粱眼鏡孫，Sw喇a(chǎn)r遮ov賺sk腫i其他叮相關(guān)相時(shí)尚戴品牌漠及店?duì)N家舉覆例銀鎮(zhèn)目標(biāo)黃品牌56不同板類型盲的商尾鋪對(duì)狀于商昆業(yè)空釋間的冊(cè)要求乳有所錢不同中西芒餐飲微、服梁飾百點(diǎn)貨商繡店對(duì)民樓層民的要聽求資料浮來源劈燕:種中原勤物業(yè)他代理蛛有限丈公司品牌恒餐飲似及服肺飾精聯(lián)品百漿貨商斬家對(duì)宰獨(dú)立隆商鋪描的樓級(jí)層均崖要求找限制遠(yuǎn)在2