廈門中亞城可行性研究報告

15/15DATE\@"M/d/yyyy"4/28/2018廈門中亞城可行性研究報告目錄目錄 1一、宏觀市場環(huán)境 21、中國總體宏觀經(jīng)濟(jì)走勢研判 22、中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析 23、海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)及廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望 4二、項(xiàng)目環(huán)境分析與評價 51、廈門房地產(chǎn)業(yè)行情 52、項(xiàng)目區(qū)位條件評價 6三、參考意義項(xiàng)目 7四、項(xiàng)目財務(wù)分析 81、超高層區(qū)商務(wù)中心財務(wù)分析 82、住宅區(qū)投資分析 12五、風(fēng)險防范與對策 141、資金壓力 142、政策支持 143、團(tuán)隊建設(shè) 14六、結(jié)論 14七、參考文獻(xiàn) 14

一、宏觀市場環(huán)境1、中國總體宏觀經(jīng)濟(jì)走勢研判預(yù)計未來三年中國宏觀經(jīng)濟(jì)將由2002～2007年的加速增長期向平穩(wěn)增長期轉(zhuǎn)變:一是GDP增速將有所回落，但仍將保持較快增速；二是內(nèi)需在需求結(jié)構(gòu)中的占比進(jìn)一步提高，尤其是消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度將顯著增強(qiáng)；三是經(jīng)濟(jì)和金融結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型步伐加快，融資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，直接融資比例將明顯提高;四是產(chǎn)業(yè)升級和自主創(chuàng)新的力度將不斷加大。2009～2011年，社會層面流動性整體保持充裕，M2仍將維持較高增速，但階段性流動性緊張的可能性加大。未來三年銀行體系流動性總體充裕，但階段性資金吃緊的頻率將明顯加大。未來三年，境外短期資金輸入壓力總體加大，但“階段性資金大出”的可能性在迅速上升，這將成為影響未來三年中國經(jīng)濟(jì)金融能否實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)行的一個重要的外生變量。未來三年資產(chǎn)價格可能在波動中逐步上行。其中，房價在漲勢大幅放緩后總體可望呈現(xiàn)小幅、穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但短期內(nèi)普跌的可能性較大；2009年股市仍將面臨較大的不確定性，震蕩有可能加劇，2010和2011年則可望維持在較小震蕩中逐步上漲勢頭。未來三年人民幣匯率仍將總體沿襲“小幅穩(wěn)步升值、逐步擴(kuò)大浮動區(qū)間”的升值路徑，一次性大幅升值的可能性不大，但同時不排除出現(xiàn)階段性對美元大幅貶值的可能。2、中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析（1）未來三年房房地產(chǎn)業(yè)趨勢性問題房價在漲勢大幅放緩后總體可望呈現(xiàn)小幅、穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但短期內(nèi)普跌的可能性較大。2007年11月至今，房價漲幅出現(xiàn)緩慢回落。2007年9月央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(簡稱《通知》)，極大地遏制了住房投資和投機(jī)需求的過快上漲，2007年以來房價飆升的勢頭開始得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。房價漲幅明顯放緩的同時，市場成交量也出現(xiàn)明顯下滑，市場觀望情緒濃厚?？梢耘袛?，2008至2009年房價總體下跌的可能性正在加大：第一，從房地產(chǎn)市場資金面看，首先，當(dāng)前許多房地產(chǎn)開發(fā)商均出現(xiàn)自有資金量下降的情況，開發(fā)商資金來源中，自有資金占比已從35%左右普遍降至30%以下，而境內(nèi)外資本市場普遍不景氣致使2008年新增的自有資金量相當(dāng)有限；其次，在從緊的貨幣政策背景下，尤其是《通知》頒布并嚴(yán)格落實(shí)后，銀行從房地產(chǎn)企業(yè)貸款和住房按揭貸款兩方面都普遍收緊了信貸，開發(fā)商資金回籠壓力增大，資金狀況日益吃緊，加之股市急度下挫和房市漲勢明顯趨緩，購房者的觀望情緒強(qiáng)化，開發(fā)商主動降價的壓力日益加大；再次，自上世紀(jì)90年代末起，加速增長的房地產(chǎn)投資已持續(xù)近十年，投資慣性的驅(qū)動可能帶動房地產(chǎn)投資繼續(xù)擴(kuò)大，融資需求相應(yīng)增加，導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈更加緊張。第二，從市場供給面看，首先，前期政府投入建造的大批經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房即將投入市場，同時，為進(jìn)一步緩解居民買房壓力，預(yù)計近幾年政府將進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大保障性住房的供給力度。增加保障性住房供給一方面通過直接增加市場供給量尤其增加中、低檔商品房的供給量，建立新的供需均衡點(diǎn)來抑制房價過快上漲，另一方面還能通過提高保障性住房在市場住房體系的占比來削弱房地產(chǎn)開發(fā)商的定價權(quán)，從而有效遏制房價上漲；其次，房地產(chǎn)市場“觀望”氛圍的加重將導(dǎo)致市場中新房和二手房供應(yīng)量相應(yīng)增加，進(jìn)一步增加市場供給，形成房地產(chǎn)市場上階段性的供大于求。第三，境外資金階段性的撤出套現(xiàn)也會加大房價回調(diào)壓力。綜上分析，我們認(rèn)為，當(dāng)前房價總體性下跌的可能性加大，典型的前兆是“退地”、“退房”及“土地流拍”現(xiàn)象。應(yīng)當(dāng)指出的是，這種可能的房價普跌是對前幾年尤其是2006年以來房價透支性過快增長的一種回調(diào)。同時，也不排除另外一種可能，即，經(jīng)過前期長時間的觀望，尤其是考慮到近期一些中心城市已經(jīng)出現(xiàn)境外資金加大樓市投資力度的現(xiàn)象，市場交易量出現(xiàn)爆發(fā)式上漲而重新帶動房價攀升的可能?，F(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入9月份，但房地產(chǎn)交易量并沒有明顯放大，所以這爆發(fā)式上漲的可能性變得非常渺茫。從中長期來看，房價可望從2010年前后進(jìn)入一個平穩(wěn)、小幅的上漲通道，主要依據(jù)：一是隨著人口的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，中國的“人口紅利”期還將延續(xù)，這將進(jìn)一步提高居民購房能力，增加市場需求；二是隨著2010年以后國內(nèi)物價水平趨于回落，從緊的宏觀調(diào)控力度可能有所放松，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度有望加快；三是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有望拓寬，同時資本市場逐步向好亦降低其融資難度；四是為了滿足大量保障性住房用地，2007和2008年國內(nèi)土地放量較大，未來幾年后的土地供給趨少；五是境外資金在經(jīng)過觀望后將重新進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和投資市場。同時，中國房地產(chǎn)的“暴利”時代可能已經(jīng)結(jié)束，未來幾年房價暴漲的可能性不大。（2）中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及城市化水平的提高是推動房地產(chǎn)發(fā)展的決定性力量據(jù)世界銀行研究報告，一國住宅產(chǎn)業(yè)在人均GDP在300美元時開始起步；至1300美元時，進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長期，至1500美元時達(dá)到增速的峰值，一直到8000美元時才進(jìn)入平穩(wěn)期。當(dāng)人均GDP超過1000美元時，進(jìn)入消費(fèi)升級階段，對大宗商品如：房屋、汽車和品牌產(chǎn)品的消費(fèi)需求加速，并推動自身經(jīng)濟(jì)的高速增長。中國自2001年人均GDP過1000美元，開始帶動一系列的大宗商品的消費(fèi)。2003年，我國人均GDP1270美元/人，住房消費(fèi)開始進(jìn)入快速增長期，2005年中國人均GDP已超過1500美元/人，住房消費(fèi)增速超過20％。目前中國人均GDP為2700美圓，房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展階段。預(yù)計到2030年人均GDP達(dá)到8000美圓時才開始走向平穩(wěn)階段。到2040年人均GDP達(dá)到12000美圓時開始走向衰退。城市化進(jìn)程呈現(xiàn)兩大基本規(guī)律：城市化總體進(jìn)程沿S型曲線變動，城市化率突破30%后進(jìn)入加速階段，直到城市化率接近70%；從人口流動看：城市化率低于50%，以從農(nóng)村進(jìn)入城市為主；超過50%，以從小城市進(jìn)入大城市為主；超過70%，人口流動以從城區(qū)進(jìn)入郊區(qū)為主；大都市圈階段，人口進(jìn)入郊區(qū)。房價的表現(xiàn)相應(yīng)與人口流動主導(dǎo)方向的四個階段緊密相關(guān)。在第一階段，全國城市的房價漲幅總體應(yīng)該比較接近；在第二階段，大城市的房價表現(xiàn)將顯著優(yōu)異；在最后兩個階段，大城市郊區(qū)的房價表現(xiàn)將會相對優(yōu)異；2007年中國城市化率已達(dá)到44.9%，根據(jù)美日韓城市化發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，中國城市化還處于加速發(fā)展階段，城市化總體每年還將繼續(xù)快速提高；農(nóng)村進(jìn)入城市為主導(dǎo)階段即將結(jié)束，未來人口流動將依次進(jìn)入以小城市進(jìn)入大城市為主導(dǎo)階段、以大城市郊區(qū)化為主導(dǎo)階段和以都市圈為主導(dǎo)階段；按照城市化的國際規(guī)律，我們認(rèn)為未來三大經(jīng)濟(jì)圈的核心城市，尤其是這些核心城市郊區(qū)的房價相對會有更大的潛力。3、海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)及廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望城市的經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展動力取決于城市的輻射力，而多個臨近城市形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同體是提高城市經(jīng)濟(jì)輻射能力和吸引力的有效辦法，珠江三角洲、長江三角洲以及京津冀經(jīng)濟(jì)圈都是經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟成功的典范，經(jīng)過多年的成長，長三角、珠三角和京津冀三大都市經(jīng)濟(jì)圈迅速發(fā)展。目前，這三大經(jīng)濟(jì)圈已占全國6.3%的國土面積和24.2%的人口，生產(chǎn)了超過全國50%的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。廈門地處我國東南沿海，背靠漳州、泉州平原，瀕臨臺灣海峽，是一個國際性海港風(fēng)景城市和東南沿海對外貿(mào)易的重要口岸城市。但廈門的經(jīng)濟(jì)水平與其他二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市比還存在明顯的差距，2007年，廈門GDP為1375億人民幣，而廣東東莞、佛山等地級城市其GDP都在3500億以上，廣州市突破了7000億。廈門經(jīng)濟(jì)要取得突破，單靠一個城市的競爭力是不夠的，必須融入的區(qū)域經(jīng)濟(jì)里面去，起到統(tǒng)領(lǐng)帶動作用。海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)就是一個經(jīng)濟(jì)圈的概念，它是指臺灣海峽西岸，以福建為主體包括周邊地區(qū)，南北與珠三角、長三角兩個經(jīng)濟(jì)區(qū)銜接，東與臺灣島、西與江西的廣大內(nèi)陸腹地貫通，是一個涵蓋經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會等各個領(lǐng)域的綜合性概念，具有進(jìn)一步帶動全國經(jīng)濟(jì)走向世界的特點(diǎn)和獨(dú)特優(yōu)勢的地域經(jīng)濟(jì)綜合體。經(jīng)濟(jì)區(qū)以福建為主體涵蓋浙江、廣東、江西3省的部分地區(qū)，人口約為6000～8000萬人，預(yù)計建成后的經(jīng)濟(jì)區(qū)年經(jīng)濟(jì)規(guī)模在17000億元以上。海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)將有力推進(jìn)福建與長江三角洲和珠江三角洲的區(qū)域協(xié)作,逐步形成從環(huán)渤海灣到珠江三角洲整個沿海一線的完整發(fā)展布局，大大帶動廈門經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，廈門到深圳、廈門到龍巖、廈門到福州等地的高速鐵路網(wǎng)正在建設(shè)當(dāng)中，而整個海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)也在分階段逐步的完成布局?？梢灶A(yù)見，隨著海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈功能的逐步建立，廈門的經(jīng)濟(jì)將走向一個新的臺階。二、項(xiàng)目環(huán)境分析與評價1、廈門房地產(chǎn)業(yè)行情2007年，廈門市商品住宅市場首次出現(xiàn)供過于求，而且這種態(tài)勢一直且持續(xù)放大中，據(jù)初步統(tǒng)計，2007年1月至2008年7月，全市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比銷售面積高出約254萬平方米，基本接近2007年全年供應(yīng)量的58%，市場存量巨大，市場形勢依然嚴(yán)峻。相比2007年全年均價，08年銷售價格有所上漲，但增幅減緩。自2007年12月份起，全市住宅成交量連續(xù)三個月大幅下挫，據(jù)初步統(tǒng)計，2008年1月份到7月份，全市住宅月均成交9萬平方米左右，僅為去年同期的1/3左右。從表面上看，銷量大幅下降是由“9.27”引起，但真正的原因還在于去年下半年起嚴(yán)重供過于求，價格居高不下，投資客大規(guī)模撤場。在2008年5月、6月和7月，全市的住宅銷售量繼續(xù)萎縮，并仍作下探趨勢，與2007年同期相比難以同日而語，并無“市場回暖”訊號。自2007年年初開始，全市住宅價格呈現(xiàn)上漲之勢，2007年下半年漲幅明顯，主要緣于源昌鑫海灣等高價位樓盤上市，大幅拉升均價。全市年末成交價格較年初上漲近67%；從價格走勢來看，島內(nèi)價格年末較年初上漲70%；島外上漲45%。進(jìn)入2008年以來價格運(yùn)行情況可以明顯看出，島內(nèi)價格呈現(xiàn)下行態(tài)勢，而島外價格則繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢，全市近期的均價也基本保持10000~11000元/㎡左右。2008年7月全市、島內(nèi)、島外住宅成交均價分別為10361元/㎡、12360元/㎡和6833元/㎡，環(huán)比-4.0%、+3.0%、-2.0%。7月全市均價比去年同期下跌8％。島內(nèi)價格區(qū)間8000-1100，島外5500-9000?？傮w來看，目前廈門房地產(chǎn)行情為：一：當(dāng)前廈門市商品住宅市場供過于求的態(tài)勢持續(xù)放大，據(jù)初步統(tǒng)計，2007年1月至2008年7月，全市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比銷售面積高出約254萬平方米，基本接近2007年全年供應(yīng)量的58%，市場存量巨大，市場形勢依然嚴(yán)峻。二：:住宅成交量、價連續(xù)兩月同比下跌。在2008年5月、6月和7月，全市的住宅銷售量繼續(xù)萎縮，并仍作下探趨勢，與2007年同期相比難以同日而語，并非“市場回暖”的訊號，大量房源持續(xù)滯銷，市場觀望心態(tài)越發(fā)濃郁。島內(nèi)價格呈現(xiàn)下行態(tài)勢，而島外價格則繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢。2008年7月全市商品住宅均價10361元/㎡，環(huán)比下跌3.0%。三：大量項(xiàng)目滯銷情況突出，7月零成交項(xiàng)目比比皆是。新開盤項(xiàng)目受市場關(guān)注度不高，許多項(xiàng)目雖然也推出一些優(yōu)惠活動，但小恩小惠似乎再難以引起購房者置業(yè)熱情并改變其觀望態(tài)度。未來廈門房地產(chǎn)價格研判：與全國房地產(chǎn)趨勢一致，從中長期來看，廈門房價有望從2010年前后進(jìn)入一個平穩(wěn)、小幅的上漲通道。

2、項(xiàng)目區(qū)位條件評價優(yōu)勢：項(xiàng)目處在廈門環(huán)西海域發(fā)展區(qū)，有著交通和區(qū)位優(yōu)勢。西海域是廈門城市的副中心，將發(fā)展成為廈門新的文教區(qū)、高科技研發(fā)制造綜合體、濱水生態(tài)游樂休閑區(qū)和中高檔住宅區(qū)。項(xiàng)目地塊規(guī)整，易于規(guī)劃。劣勢：項(xiàng)目并不是處在廈門的CBD或是金融中心，周邊比較凌亂，主要為工業(yè)區(qū)，地塊本身還未有具備建設(shè)摩天大樓的潛質(zhì)。機(jī)會：廈門公鐵大橋（杏林大橋）已經(jīng)通車，BRT的成功運(yùn)行。大大縮短了其與島內(nèi)的距離。園博園的建設(shè)、大學(xué)康城等項(xiàng)目的成功開發(fā)也帶動了項(xiàng)目周邊的人氣。項(xiàng)目周邊環(huán)境已經(jīng)相對成熟。隨著海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈的構(gòu)建，廈門經(jīng)濟(jì)總量將上一個新的臺階，同時對各種商務(wù)辦公的要求也在提高，目前廈門還沒有出現(xiàn)超高層的商務(wù)中心，作為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的排頭兵，廈門需要一張名片。威脅：但要把項(xiàng)目建設(shè)成為高檔項(xiàng)目，尤其是摩天大樓總合體，具有相當(dāng)?shù)奶魬?zhàn)。1、項(xiàng)目并不是處在廈門的CBD或是金融中心，周邊比較凌亂，主要為工業(yè)區(qū)，地塊本身不具備建設(shè)摩天大樓的潛質(zhì)。2、摩天大樓的建設(shè)，要有很強(qiáng)的政府背景，尤其是該地塊條件，若沒有政府規(guī)劃的配合，即使建設(shè)起來，也很難存活下來。3、這幾年，廈門寫字樓建設(shè)速度加快，特別是以政府為主導(dǎo)的中高檔寫字樓出現(xiàn)井噴，其中五緣灣營運(yùn)中心建筑面積約47萬平方米，觀音山商務(wù)運(yùn)營中心建筑面積138萬，新景世紀(jì)廣場等其他寫字樓估計30萬平方米。如此多的項(xiàng)目廈門寫字樓容量產(chǎn)生了很大的沖擊，其中五緣灣營運(yùn)中心、觀音山商務(wù)運(yùn)營中心有政策和稅收優(yōu)惠。退稅最多可達(dá)30%。項(xiàng)目是否有政策、稅收支持是吸引外地企業(yè)在廈成立運(yùn)營總部的關(guān)鍵因素之一，所以項(xiàng)目能否或的政府的政策支持也是非常重要三、參考意義項(xiàng)目1、觀音山商務(wù)運(yùn)營中心廈門觀音山國際商務(wù)營運(yùn)中心，位于廈門本島東部，廈門國際會展中心旁，與臺灣金門島隔海相望。營運(yùn)中心與國際會展中心、國際會議中心、國際奧林匹克網(wǎng)球中心、香山國際游艇俱樂部以及廈門軟件園二期相連接，形成一個高檔生態(tài)商務(wù)園區(qū)，成為環(huán)島路濱海地帶的重要組成部分之一。營運(yùn)中心整體規(guī)劃用地92萬平方米，總建筑面積220萬平方米，分為四個功能區(qū)：商務(wù)營運(yùn)區(qū)、配套生活區(qū)、軟件園二期拓展區(qū)和山體公園區(qū)。其中，商務(wù)營運(yùn)區(qū)定位為高檔的商務(wù)營運(yùn)中心，占地43.4萬平方米，總建筑面積138.4萬平方米，擬建設(shè)61幢高層和小高層寫字樓。營運(yùn)中心內(nèi)配套山體公園、商務(wù)酒店、商務(wù)會所、商業(yè)中心、配套生活區(qū)等設(shè)施。觀音山國際商務(wù)營運(yùn)中心吸引企業(yè)的總部、結(jié)算中心、銷售中心、物流中心、研發(fā)中心、展示中心等營運(yùn)機(jī)構(gòu)入駐。

啟動區(qū)，位于營運(yùn)區(qū)的中部，由廈門市開元國有資產(chǎn)投資有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)寫字樓，并吸引企業(yè)入駐。啟動區(qū)分為A1、A2、A3三個地塊，擬建11棟寫字樓，總用地面積91529㎡，總建筑面積510044㎡，總建筑密度17.87％，總?cè)莘e率3.88，綠地率38.7％。優(yōu)惠政策：1、稅收，地方稅金2000萬以內(nèi)部分返還10%，2000-3000萬以部分返還20%，超過3000萬部分返還30%2、價格，均價在7500/平方米，相當(dāng)優(yōu)惠。

目前進(jìn)展：觀音山國際商務(wù)營運(yùn)中心10棟寫字樓將陸續(xù)交付使用。而與商務(wù)營運(yùn)中心建設(shè)同時起步的招商工作進(jìn)展也很順利，其中啟動區(qū)的招商任務(wù)已基本完成，企業(yè)自建區(qū)也全面開工，第一批八家企業(yè)中九牧王、天首等四家企業(yè)已完成樁基施工；第二批八家企業(yè)目前正在辦理前期手續(xù)，預(yù)計今年可以全部開工建設(shè)，第三批準(zhǔn)備進(jìn)駐的七家企業(yè)也已完成地塊抽簽。2、五緣灣商務(wù)中心五緣灣商務(wù)營運(yùn)中心位于環(huán)島路西側(cè)，西臨環(huán)灣路，南臨五通生態(tài)居住區(qū)，總用地面積約12萬平方米，規(guī)劃建成海灣商務(wù)新區(qū),擬建成10棟中高檔寫字樓，總建筑面積40萬平方米，并配套有運(yùn)動館及餐飲、休閑娛樂設(shè)施。市委市政府決定以公開掛牌的方式，出讓五緣灣商務(wù)營運(yùn)中心的同安大廈、翔安大廈、海滄大廈、湖里大廈四幢建筑。五緣灣被稱作廈門的

“新客廳”，而位于這里的商務(wù)營運(yùn)中心又被譽(yù)為五緣灣片區(qū)的“門面”。

3、大學(xué)康城項(xiàng)目位于中亞城北側(cè)，占地面積：203719.447㎡，建筑面積：509298㎡，廈商集團(tuán)于2005年通過掛牌方式拿下該地塊，當(dāng)時樓面價約900元/平方米。項(xiàng)目總分三期建設(shè)，一期已經(jīng)交房。目前正在開發(fā)二期，夏商·大學(xué)康城二期占地面積12萬平方米，總建筑面積約38萬平方米。容積率：2.73，建筑密度：12.36%，住宅戶數(shù)：3194戶，綠地率：46.1%二期建筑以板式與點(diǎn)式相結(jié)合、高層與小高層相結(jié)合，以舒適性的中小戶型為主，主力戶型：一房、二房、三房，目前均價6500/平方米。

四、項(xiàng)目財務(wù)分析1、超高層區(qū)商務(wù)中心財務(wù)分析（1）贏利模式設(shè)計：由于目前還沒有詳細(xì)的規(guī)劃圖紙，只有粗略的指標(biāo)，結(jié)合以往的規(guī)劃提報假使各類物業(yè)如下：項(xiàng)目面積（平方米）經(jīng)營模式地下停車場100000租賃地下一商業(yè)空間（塔樓基底）23562租賃雙塔樓、會展16000自營雙塔樓、頂級酒店（含裝修）40000自營雙塔樓、頂級辦公244000租賃裙房會展30000租賃裙房商業(yè)、金融200000租賃高檔寫字樓（47層）340000出售高檔酒店公寓（含裝修）90000出售后反租經(jīng)營合計1083562其中、高檔寫字樓直接銷售、高檔酒店公寓采用銷售返租，其他采用租賃或自營方式經(jīng)營。（2）租金售價假設(shè)寫字樓假設(shè)：目前廈門高檔寫字樓租金約為100元/月/平方米（含物業(yè)管理費(fèi)），2002年至2006年間，廈門寫字樓出租均價年增長率為10%，預(yù)計未來幾年將保持平均5%的增長率，即到2013年，廈門高檔寫字樓租金為130元/平方米/月。而項(xiàng)目具有比較優(yōu)勢，其租金應(yīng)該在130-150元/平方米/月。項(xiàng)目建設(shè)期假定為3.5年，完成租賃時間為5年（含1.5年的建設(shè)期）20132014201520162017以后每平方米月租金130137143150155年租金增長率NA5%5%5%3%租用率40%60%75%85%85%商業(yè)假設(shè)：目前廈門商業(yè)零售業(yè)的租金在150-500/平方米/月，項(xiàng)目平均租金取200元/平方米/月，并假設(shè)每年增長5%，完成租賃時間為1.5年（含1.5年的建設(shè)期）20132014201520162017以后每平方米月租金200214230245257年租金增長率NA7%7%7%5%租用率75%85%90%90%90%頂級住宅：廈門住宅市場從2002年到2007年均價平均年增長率為21.5%，2007年底開始房地產(chǎn)開始進(jìn)入觀望階段，成交量萎縮，目前廈門頂級住宅價格為15000-20000元/平方米?？紤]到目前房地產(chǎn)行業(yè)處于低峰時期，預(yù)計未來三年內(nèi)，廈門頂級住宅的價格仍然在該區(qū)間徘徊。售價（2009-2013）均價16000/平方米完成銷售時間2年（含完工前1年的建設(shè)期）銷售進(jìn)度2013年70%，2014年30%高端酒店式公寓：廈門目前并沒有高端的酒店式公寓案例，參考四星級酒店，該項(xiàng)目租金預(yù)估為110/平方米/月，經(jīng)營穩(wěn)定后出租率為75%20132014201520162017以后每平方米月租金100110121127133年租金增長率NA10%10%5%5%租用率30%50%75%75%75%五星級酒店：目前廈門五星級酒店價格約800/晚/間，屬于2級城市的比較高的價格。根據(jù)中國物價增長趨勢，預(yù)計今后酒店價格將以5%的速度增長。項(xiàng)目具有比較優(yōu)勢，預(yù)計2013年價格為120/平方米/天。經(jīng)營穩(wěn)定后入住率為70%，每年3%增長20132014201520162017以后房價10001100121012701334年增長率NA10%10%5%5%入住率30%50%70%70%70%會議展覽中心：廈門目前展費(fèi)約為80元/平方米/天，由于項(xiàng)目不在廈門島內(nèi)，租金應(yīng)比目前的國際會議展覽中心稍少，估計為66/平方米/天，經(jīng)營穩(wěn)定其出租率為20%20132014201520162017以后每平方米月租金20002100220523152431年增長率NA3%3%3%3%參展率10%15%20%20%20%停車收費(fèi)20132014201520162017以后每個車位月租金500550605666700年增長率NA10%10%10%5%入住率30%40%60%75%75%（3）成本估算a項(xiàng)目及土地成本項(xiàng)目收購成本為1.8億人民幣，高樓區(qū)分?jǐn)?.9億人民幣，需要補(bǔ)交土地出讓金、配套費(fèi)、增容費(fèi)？？暫按1500元/平方米估算。則土地總成本為：9000+96*1500=153000萬b前期費(fèi)用按200元/平方米計算：200*106=21200萬c、建設(shè)成本估算：項(xiàng)目單價（元/平方米）面積（平方米）造價（萬元）地下二、三層停車場500010000050000地下一商業(yè)空間（塔樓基底）100002356223562雙塔樓、會展90001600014400雙塔樓、頂級酒店（含裝修）135004000054000雙塔樓、頂級辦公9000244000219600裙房會展40003000012000裙房商業(yè)、金融400020000080000高檔寫字樓（47層）5000340000170000高檔酒店公寓（含裝修）80009000072000合計1083562700062d、景觀及管網(wǎng)費(fèi)用：106*150=15900萬e、財務(wù)費(fèi)用：按資金缺口逐年計算f、建設(shè)期間管理、銷售費(fèi)用4億元（4）、項(xiàng)目現(xiàn)金流量如表（下頁excel表格）

（5）評價：超高層區(qū)，其本質(zhì)是資本的運(yùn)作，能否取得低廉的投資資金是項(xiàng)目能否成功的絕對因素。由于絕大多數(shù)物業(yè)為投資型物業(yè)，資金壓力非常大，雖然通過高檔寫字樓和酒店式公寓進(jìn)行銷售取得了約40億的銷售款，但資金壓力仍然很大。下面就資金成本進(jìn)行敏感性分析：(a)假設(shè)所有資金都計算利息：年利息動態(tài)回收期（年）（含建設(shè)期）動態(tài)回收期（年）（不含建設(shè)期）7%16128%17139%191510%221811%2521全投資回收期控制在20年以內(nèi)，即取得資金成本應(yīng)該控制在10.5%以內(nèi)（b）假使公司出資15億元，再引進(jìn)策略投資人投資15億，本金不計利息，則投資回收期（不含建設(shè)期）可以控制在10年以內(nèi)。（c）所有物業(yè)均為持有，不進(jìn)行銷售任何物業(yè)。則30億本金不計利息條件下，投資回收期20年以上，本金計利息的情況下，投資回收期將超過30年。

2、住宅區(qū)投資分析住宅區(qū)選取B地塊進(jìn)行評估，其他地塊可以進(jìn)行類比。目前項(xiàng)目周邊樓盤價格均價6500/平方米，預(yù)計2010年以前將圍繞此價格震蕩，2010年以后以每年5%的速度增長。即2012年均價在7150左右，保守起見，取7000/平方米。財務(wù)投報如下：項(xiàng)目名稱迪拜未來城B地塊項(xiàng)目公司廈門中亞置業(yè)項(xiàng)目基本信息土地面積(㎡)36837項(xiàng)目類別土地儲備容積率7.17建筑密度21.70%總建筑面積(㎡)289383綠地率30%地上建筑面積(㎡)264250工期30個月地下建筑面積(㎡)25133大唐權(quán)益100%營業(yè)額類別建筑面積(㎡)單元數(shù)銷售價格金額(萬)住宅2622087000183546商業(yè)1792150002688車位2295051012萬/個6120其他250銷售收入合計192354營業(yè)成本土地成本39638按每平方米1500元計算前期費(fèi)用4341每平方米150建安工程費(fèi)(30層)72346每平方米2500綠化及管網(wǎng)7235每平方米250營業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用5771總銷4%銷售費(fèi)用5771總銷4%銷售稅金10579總銷5.5%財務(wù)費(fèi)用3847總銷2%成本費(fèi)用合計149526項(xiàng)目表現(xiàn)毛利68795營業(yè)額扣除營業(yè)成本毛利率36%毛利/營業(yè)額稅前利潤42827營業(yè)額扣營業(yè)成本和營業(yè)費(fèi)用土地增值稅5771總銷3%所得稅10707按稅前利潤25%計算稅后利潤26350稅前稅前利潤/總銷22%稅后利潤/總銷14%評價：該部分為一般的住宅開發(fā)，其可性性取決于土地的價格，根據(jù)如下敏感性分析可知，當(dāng)土地成本在1500/平方米以內(nèi)時具有較高的利潤，當(dāng)土地價格為1500-1800/平方米時，其稅后利潤為普通水平。土地價格高于1800/平方米，項(xiàng)目不可行。土地成本變動毛利率稅前利潤率稅后利潤率90044%31%20%120040%30%17%150036%26%14%180032%18%11%210028%14%8%再來看住宅售價敏感性分析，在土地成本1500/平方米基礎(chǔ)上，此項(xiàng)目均價為7000/平方米以上時項(xiàng)目獲利能力良好，售價低于7000時，利潤變的較薄，當(dāng)售價在6500元以下時項(xiàng)目不可行。住宅售價變動毛利率稅前利潤率稅后利潤率650031%18%10%700036%22%14%750040%26%17%800043%30%19%850047%33%22%該區(qū)，地上建筑面積為112萬平方米，按每平方米1500/平方米，總價為16.8億元，假使項(xiàng)目土地款要一次性付清，住宅區(qū)啟動資金為20億元。五、風(fēng)險防范與對策1、資金壓力，按1500/平方米計算，總共需補(bǔ)交土地款總額為34億元。高層區(qū)為投資型物業(yè)，短期內(nèi)很難收回投資，資金壓力大。而住宅區(qū)112萬平方米，在短期內(nèi)銷售完畢，難度較大，保本銷售率約為75%，即要銷售84萬平方米，才能回收住宅區(qū)土地款等前期的投資?；谏鲜鲈颍琣、若補(bǔ)交土地款標(biāo)準(zhǔn)高于1200/平方米時，考慮降低容積率，高于1500/平方米時，必須降低容積率，當(dāng)補(bǔ)交土地款標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到1800/平方米時，容積應(yīng)降低至3.0，以緩解自己資金和市場壓力和降低建造成本提高利潤率。b、引進(jìn)策略投資人，尤其是高層區(qū)，只有引進(jìn)恰當(dāng)?shù)耐顿Y人，才能有效緩解資金壓力和提高項(xiàng)目操作水平。2、政策支持，該項(xiàng)目要建設(shè)成為一個超高層的高級商務(wù)中心，項(xiàng)目目前的條件還不具備，需要政府的引導(dǎo)和周邊規(guī)劃的配合，需要各種社會資源的聚集和政府資源的偏向，這一點(diǎn)，難度有點(diǎn)大。而如果建設(shè)成為普通的商務(wù)中心，其影響力將大大降低，大體量的商務(wù)建筑將使該項(xiàng)目限入困境。必須探明政府是否很感興趣，或是政府以特定的方式參股？政府是否可以在招商上給與諸如稅收減免等方面的優(yōu)惠？3、團(tuán)隊建設(shè)，該項(xiàng)目是一個綜合性的高端項(xiàng)目，項(xiàng)目團(tuán)隊運(yùn)作、管理水平要求很高，公司目前還沒有開發(fā)過類似項(xiàng)目，尤其是公司目前的項(xiàng)目管理水平十分有限，能否在短時間內(nèi)練就一支高水準(zhǔn)的能與國內(nèi)外高水準(zhǔn)團(tuán)隊對接的項(xiàng)目團(tuán)隊是一項(xiàng)不小的挑戰(zhàn)。4、中亞置業(yè)公司本身是否干凈，是否對未來稅收、債務(wù)等各方面有影響。六、結(jié)論1、土地費(fèi)用是重中之重（尤其是住宅區(qū)）1、土地費(fèi)用盡量控制在1500/平方米以為，但這控制在政府的手中，公司應(yīng)當(dāng)通過關(guān)系，先了解補(bǔ)交土地款費(fèi)用的具體情況，然后根據(jù)具體情況來調(diào)整容積率。目前方案容積7以上，在土地費(fèi)用超過1500/平方米時是不合適的。2、土地費(fèi)用如何繳納，是否可以分期？2、政府政策的支持和引進(jìn)策略投資伙伴是保證超高層商務(wù)中心運(yùn)行成功的關(guān)鍵。（1）、超高層區(qū)是資本運(yùn)作的概念，能否引進(jìn)策略資金和投資人是關(guān)鍵。（2）、政府能否鼎立支持該項(xiàng)目。如此超高層項(xiàng)目缺乏政府的引導(dǎo)和配合非常難建設(shè)，缺乏政策尤其是稅收優(yōu)惠的吸引對招商也是一種挑戰(zhàn)。（3）、超高層區(qū)能否順利進(jìn)行對住宅區(qū)價格也有很大的影響。