開發(fā)前期初步市場調(diào)研報(bào)告

★★★★資料保密XX·XX工程開發(fā)前期初步市場調(diào)研報(bào)告XX商業(yè)地產(chǎn)開展2006年12月本次市場調(diào)查報(bào)告要解決的主要問題：工程地塊是否具有投資價(jià)值？工程投資的風(fēng)險(xiǎn)因素？研究思路商業(yè)市場商業(yè)市場調(diào)查宏觀經(jīng)濟(jì)和城市規(guī)劃研究商業(yè)定位開發(fā)模式區(qū)域商圈調(diào)查投資、經(jīng)營、消費(fèi)群體調(diào)查工程定位經(jīng)濟(jì)效益分析研究方法市場調(diào)查市場預(yù)測投資估算投資不確定因素分析報(bào)告匯報(bào)內(nèi)容：工程開展背景分析市場分析工程分析開展定位規(guī)劃方案建議本錢財(cái)務(wù)評估風(fēng)險(xiǎn)因素分析工程地塊是否具有投資價(jià)值？研究工程，分析市場宏觀經(jīng)濟(jì)，認(rèn)識(shí)XX工程開展背景分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市開展規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)分析XX縣地處黃淮大平原，下轄7鄉(xiāng)7鎮(zhèn)，397個(gè)行政村，總面積777平方公里，人口60萬，縣城城區(qū)為舞泉鎮(zhèn)，城區(qū)面積9.3平方公里，人口9.2萬人。XX縣為典型平原縣，屬農(nóng)業(yè)大縣，經(jīng)濟(jì)以農(nóng)業(yè)為主，農(nóng)業(yè)收入一直是居民主要經(jīng)濟(jì)來源；XX有豐富的地下資源，巖鹽總儲(chǔ)量達(dá)400億噸，是全國品位第一，儲(chǔ)量第二的大型礦床。由于豐富的鹽業(yè)資源，近年來，XX加大了工業(yè)投入，擴(kuò)大了招商引資，并有大量鹽化企業(yè)入駐XX。以特色工業(yè)為主導(dǎo)的縣城經(jīng)濟(jì)的迅速開展，將形成以工業(yè)為主導(dǎo)的縣城經(jīng)濟(jì)開展新格局，正由農(nóng)業(yè)大縣向工業(yè)大縣實(shí)現(xiàn)快速的轉(zhuǎn)變?？h政府開展目標(biāo)：打造充滿活力、富有魅力的中國新興鹽都。XX縣宏觀經(jīng)濟(jì)特征：◆經(jīng)濟(jì)根底弱，底子薄表一：各項(xiàng)指標(biāo)比擬比擬數(shù)據(jù)XX2002年XX2005年臨潁2005年全縣國民生產(chǎn)總值25.9億元40.1億元89億元全社會(huì)固定資產(chǎn)投入8.97億元20.01億元19.6億元地方財(cái)政收入6749萬元1.05億元1.2億元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3285元4320元農(nóng)民人均純收入1539元2100元社會(huì)消費(fèi)品零售總額26.6億元〔數(shù)據(jù)來源：XX縣2005政府工作報(bào)告〕表二：周遍各縣財(cái)政收入XX2003年7300萬元1.1億元1億元9000萬元1.7億元2005年1.05億元1.25億元1.7億元1.6億元2.67億元〔數(shù)據(jù)來源：縣2005政府工作報(bào)告〕◆豐富的自然資源、工業(yè)的迅速開展、經(jīng)濟(jì)的快速增長表三：XX縣元月至六月份各項(xiàng)指標(biāo)各項(xiàng)指標(biāo)完成數(shù)量比去年同期增長比率全縣完成生產(chǎn)總值22.56億元18.1%全縣固定資產(chǎn)投入9.85億元41%社會(huì)消費(fèi)品零售總額10.2億元15.1%農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1111元18.3%地方財(cái)政收入8020元51.2%2006年上半年全縣完成工業(yè)增加值10.7億元，上繳稅金2756.1萬元?！矓?shù)據(jù)來源：XX縣2006政府工作會(huì)議報(bào)告〕◆工業(yè)開展方向明確，國家政策支持?國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定?已將制鹽工程列入政府核準(zhǔn)的投資工程目錄，并把XX鹽田列入全國重點(diǎn)開展的10大井鹽礦鹽區(qū)?！襞c全省20強(qiáng)縣、10個(gè)經(jīng)濟(jì)開展快縣比差距比擬大，經(jīng)濟(jì)屬較落后的縣域經(jīng)濟(jì)表四：2005年各項(xiàng)指標(biāo)比照〔單位：元〕各項(xiàng)指標(biāo)XX20強(qiáng)縣平均值10個(gè)經(jīng)濟(jì)開展快縣平均值人均GDP7015197308465人均財(cái)政收入169845213農(nóng)民人均純收入204835942838人均固定資產(chǎn)投入343790333539〔數(shù)據(jù)來源：XX縣2005政府工作報(bào)告〕經(jīng)濟(jì)活潑程度和投資意識(shí)低表六：2005年各項(xiàng)金融指標(biāo)〔單位：萬元〕XX臨潁金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額276268314186金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額133214364127城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額244903271514〔數(shù)據(jù)來源：市2006年統(tǒng)計(jì)年鑒〕小結(jié)：GDP、財(cái)政收入低于周邊縣區(qū)，經(jīng)濟(jì)根底薄弱，城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)收入缺乏有工業(yè)支持，經(jīng)濟(jì)開展迅速，經(jīng)濟(jì)后勁強(qiáng)城市人口將會(huì)快速增長產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為導(dǎo)向的縣域經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成，必將帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的開展人比擬保守，投資意識(shí)差，經(jīng)濟(jì)不活潑總結(jié)：由于鹽化礦業(yè)的豐富儲(chǔ)量，XX縣利用得天獨(dú)厚的鹽業(yè)資源大力開展經(jīng)濟(jì)。近三年來經(jīng)濟(jì)的迅速開展，經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長，居民收入水平的不斷提高，消費(fèi)快速的增長，為商業(yè)的繁榮提供了根底，也為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)帶來契機(jī)。目前，XX縣的商業(yè)開展水平和社會(huì)消費(fèi)水平仍處于較低的水平，需要高品味的新興的商業(yè)模式來刺激消費(fèi)市場。XX縣城市開展規(guī)劃?2005年XX縣政府工作報(bào)告?關(guān)于XX縣城市建設(shè)：XX縣城區(qū)面積由2002年7.5平方公里，于2005年擴(kuò)大到9.3平方公里，人口由7.6萬人增加到9.2萬人，2021年城區(qū)面積將到達(dá)13平方公里，常住人口到達(dá)13萬人以上。遠(yuǎn)期開展目標(biāo)建設(shè)河南鹽化基地，打造中國新興鹽都，創(chuàng)立生態(tài)宜居的園林城市，不斷提高城市化水平，努力建設(shè)布局合理、功能完善、特色鮮明、生態(tài)宜居的靚麗城市。近期開展目標(biāo)“完善城區(qū)、開發(fā)城東、啟動(dòng)城北、梯次推進(jìn)〞推進(jìn)老城區(qū)改造，完善城中心現(xiàn)代商貿(mào)效勞區(qū)，城西文化休閑區(qū)，大力實(shí)施城東開發(fā)，有序推進(jìn)城北開發(fā)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)新型行政商住區(qū)，全力開發(fā)建設(shè)風(fēng)帆工業(yè)園、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園、鹽化工業(yè)園。城市定位充滿活力、富有魅力的中國新興鹽都，生態(tài)宜居的園林城市。手段加大城市根底設(shè)施的建設(shè)，2006年上半年城市建設(shè)投資1.45億元，西城森林公園和西城文化廣場一期已形成園林山水，西城文化廣場二期東、西二湖改建于2006年11月22日奠基啟動(dòng)。目的提高城市品味、營造良好的投資環(huán)境、有力拉動(dòng)投資效應(yīng)、快速促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)的迅猛開展。小結(jié)經(jīng)濟(jì)的開展必然帶來城市化的有力推進(jìn)城市化的建設(shè)，必須是各項(xiàng)功能一體化開展，目前XX商業(yè)設(shè)施落后、功能低與城市開展需求不相匹配。建設(shè)大型的一站式購物中心，休閑商業(yè)街必將帶動(dòng)XX商業(yè)的跨越式開展。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)為城市布局規(guī)劃的空白點(diǎn)，老城區(qū)目前沒有可利用建設(shè)商業(yè)設(shè)施地塊，本案是城區(qū)唯一一塊商業(yè)空地。從城市開展來看，人民路將成為城市主干道，并將城市分為老城區(qū)和新城區(qū)。城北區(qū)的大力開發(fā)，將支持本案為城市的商業(yè)中心。鹽化企業(yè)的開展，城市建設(shè)的投入，必將帶來大量的人流、物流、常住人口與流動(dòng)人口都會(huì)快速增加，為商業(yè)物業(yè)提供有力的支撐?？偨Y(jié)XX縣政府以“工業(yè)興縣，工業(yè)富鄉(xiāng)〞為政府工作重點(diǎn)，充分發(fā)揮鹽化資源優(yōu)勢，不斷加大招商引資，優(yōu)化投資環(huán)境，全力打造工業(yè)強(qiáng)縣，逐步形成以鹽化、造紙、電子、酒水、建材等為主導(dǎo)的特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)體系。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上正在由農(nóng)業(yè)大縣向工業(yè)大縣實(shí)現(xiàn)快速的轉(zhuǎn)變，并形成以工業(yè)為主導(dǎo)的縣城經(jīng)濟(jì)開展新格局。城市建設(shè)上根底設(shè)施建設(shè)不斷加快，城鎮(zhèn)化建設(shè)快速提升，城市功能日趨清楚，完善商業(yè)設(shè)施需求越來越強(qiáng)烈?！龀鞘猩虡I(yè)分析：□商業(yè)布局：傳統(tǒng)沿街線性商業(yè)，XX商業(yè)街是以東大街與上海路形成的十字形商業(yè)街區(qū)?！跽w商場分布及特征：商業(yè)東邊入口處有銀基生活廣場、金陽光、新東方量販；西邊北街口有金陽光、百佳超市；中間上海路有人民商場，百佳超市，由于沿上海路向北有新建商業(yè)門店，加上百佳超市的拉動(dòng)，商業(yè)沿上海路向北開展，較上海路向南好?！跎虡I(yè)門店特征：◆門店窄小，不利于商品展示◆門店散、亂自然成市，沒有統(tǒng)一規(guī)劃◆門頭太小，品牌專賣店沒有門頭展示效果□商品特征◆商品檔次明顯偏低，◆受門店限制，產(chǎn)品沒有有序陳列小結(jié)：商業(yè)街區(qū)自然成市，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，商場設(shè)施設(shè)備簡單，服裝門外懸掛展示沒有商業(yè)品位和檔次?！跎虡I(yè)市場空白點(diǎn)：◆中心商業(yè)地帶缺乏完善設(shè)施和形象好的商鋪；◆商場硬件設(shè)施低，沒有標(biāo)準(zhǔn)化的賣場；◆沒有好的品牌店來引領(lǐng)市場、引導(dǎo)消費(fèi)；□工程與商圈的關(guān)系本工程位于XX商圈北區(qū)，為上海路北口；東街的東、西口賣場、上海路十字口賣場與本工程賣場形成三角同心圓。隨著城市的開展，人民路為城市主干道，本工程為多功能業(yè)態(tài)組合，商業(yè)設(shè)施的現(xiàn)代化必將形成以本工程為商業(yè)中心的城市布局?！跎虡I(yè)街區(qū)功能分析：主要商業(yè)街區(qū)：東大街、上海路、人民路、北京路、南京路、北街總結(jié)：□XX缺少一站式大型購物商場，商圈內(nèi)缺乏完善的商業(yè)街區(qū)，這為本工程提供了良好的開展背景、填補(bǔ)了商圈空白?！豕こ趟谏倘吘?，但緊臨人民路，從城市的開展規(guī)劃中看本工程將會(huì)成為商圈中心，開展?jié)摿Υ蟆鍪袌龇治觥跏袌霏h(huán)境分析□競爭市場分析□市場開展趨勢□市場環(huán)境分析◆住宅市場特征供給量大，市場吸納量有限，消費(fèi)能力有限；樓價(jià)尚未突破1000元，但有一定的上升空間；戀城情節(jié)重，對郊區(qū)大型住宅小區(qū)開發(fā)認(rèn)可度低；大多數(shù)人第一次置業(yè)，未到達(dá)對住宅環(huán)境、品質(zhì)的需求層面上，對價(jià)格認(rèn)知敏感度高處在住獨(dú)家小院階段，對樓房接受度低?！羯啼伿袌鎏卣饔幸欢ǖ纳啼佂顿Y意識(shí)和投資欲望；對商鋪區(qū)位價(jià)值認(rèn)知度低，沒有升值鋪概念；商鋪價(jià)位低，沒有引領(lǐng)價(jià)格的商鋪沒有成功商鋪賺錢案例，需要重點(diǎn)引導(dǎo)；商圈內(nèi)沒有可投資商鋪，有一定商場空白點(diǎn)；整體市場商鋪?zhàn)饨鸬?，沒有超過2000元/月租金的商鋪；商鋪價(jià)值提升有一定難度；商鋪投資的購置力有限，市場容量不易太大小結(jié)◆XX房地產(chǎn)市場剛起步，樓房住宅尚未全面認(rèn)可，獨(dú)家小院有一定市場；◆居民有一定商鋪投資意識(shí)，但沒有投資經(jīng)驗(yàn)，賈湖廣場商業(yè)街的經(jīng)營不成功將對投資人有不良影響，將影響以后商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)；◆商業(yè)地產(chǎn)以商業(yè)街形式出現(xiàn)在XX，但位置處在郊區(qū)，對商鋪價(jià)值提升沒有引領(lǐng)性?！醺偁幨袌龇治瞿壳癤X地產(chǎn)工程有三個(gè)：水榭花都、賈湖廣場、西城花苑根本特征：均處于商圈外，遠(yuǎn)離商圈；水榭花都、西城花苑為沿街底層商鋪，與商圈內(nèi)商鋪沒有可比性；賈湖廣場為商業(yè)步行街，規(guī)劃設(shè)計(jì)、店面設(shè)計(jì)沒有商業(yè)氣氛；商鋪價(jià)格不高于2000元/㎡，屬偏低價(jià)位；目前商圈內(nèi)沒有潛在競爭者；XX市場商業(yè)工程：銀基生活廣場、金陽光、新東方量販，人民商場，百佳超市。根本特征：商業(yè)市場屬于原始的商業(yè)形態(tài)，存在很大提升潛力；商場場內(nèi)慘淡，經(jīng)營無亮點(diǎn)；購物氣氛不濃；商業(yè)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)滯后，購物不便利；效勞管理無體系，沒有形象；商場配套設(shè)施缺乏，影響商場人流良好循環(huán)?！跏袌鲩_展趨勢：◆市場對房地產(chǎn)投資剛開始，目前處在非理性狀態(tài)，住宅處于剛被接受、認(rèn)可階段，商鋪投資有一定需求，但承受價(jià)位不容樂觀，市場空間上升不太高。◆大多數(shù)人屬一次置業(yè)階段，沒有投資、置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對商鋪價(jià)值認(rèn)知需要有效引導(dǎo)，市場有一定潛力?！艄I(yè)的開展、經(jīng)濟(jì)的提升、人們消費(fèi)水平的提高，城市功能配套需求強(qiáng)烈，目前卻沒有好的商場，高品位商場的開發(fā)是經(jīng)濟(jì)開展的必然，具有一定市場空白點(diǎn)?！粽疄樘岣叱鞘鞋F(xiàn)象，提供了更寬松的政策環(huán)境，在土地供給、配套費(fèi)的收取上給予了優(yōu)惠政策，刺激有實(shí)力的外地開發(fā)商的進(jìn)駐?！綦S著外地開發(fā)商的進(jìn)駐，土地價(jià)格逐步攀升，目前已經(jīng)從5萬元/畝提升到20萬元/畝〔數(shù)據(jù)來源2005年政府工作報(bào)告〕住宅房價(jià)格逐步提升，預(yù)計(jì)2007年應(yīng)突破1000元/㎡，到達(dá)最高價(jià)1100元/㎡左右。■工程前期分析□工程詳細(xì)參數(shù)□工程拆遷本錢估算估算說明本次估算以上海路二層營業(yè)房為基準(zhǔn)，選定標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)為標(biāo)準(zhǔn)套〔投資戶當(dāng)時(shí)以2萬元購置土地，統(tǒng)一建商業(yè)房〕標(biāo)準(zhǔn)套為兩層，每層兩間。土地面積：48㎡建筑面積：96㎡以此作為本次評估參照標(biāo)準(zhǔn)，具體評估應(yīng)分套核定，本次只做測算未考慮諸多因素影響。估算方法選用：因市場交易實(shí)例尚未收集，本次估算不采用市場比擬法，采用收益法和本錢法做估價(jià)測算。估算過程：收益法房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)凈收益/資本化率依據(jù)市場調(diào)查，該地段商鋪?zhàn)饨鹈块g每月300元，二樓住房每間每月50元，每套商住房每月收益700元，工商費(fèi)、稅費(fèi)、水電費(fèi)支出每套每月50元。年收益：8400元年運(yùn)營費(fèi)用：1200元年凈收益：7200元購置房地產(chǎn)資本化率為8%〔投資收益率〕房地產(chǎn)價(jià)值：90000元房地產(chǎn)單價(jià)：937.5元/㎡總建筑面積：6077.12㎡房地產(chǎn)總價(jià)值：569.73萬元本錢法土地本錢：2.8萬元按政府當(dāng)時(shí)出讓價(jià)格〔2萬元〕上漲40%計(jì)算建安本錢：380元/㎡依據(jù)建筑市場磚混結(jié)構(gòu)工程平均造價(jià)各項(xiàng)費(fèi)用：80元/㎡前期費(fèi)用、管理費(fèi)、水電、市政配套費(fèi)等總本錢合計(jì)：751.6元/㎡房地產(chǎn)評估總價(jià)值：456.7968萬元工程拆遷費(fèi)用范圍：456.7968萬元—569.73萬元□工程SWOT分析：◆優(yōu)勢：企業(yè)、市場、區(qū)域、地塊企業(yè)企業(yè)目標(biāo)是開展縣級市場；目前縣級市場商業(yè)已經(jīng)全面開發(fā)，企業(yè)完成了第一個(gè)店的開發(fā)，從工程運(yùn)作、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上已有一定經(jīng)驗(yàn)，已具備開發(fā)下一個(gè)店的條件。市場沒有大型商場運(yùn)作工程，市場缺乏大型商場，商鋪投資有一定潛力。區(qū)域城市商圈內(nèi)，商圈內(nèi)具備商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作空白點(diǎn)；城市開展，工程地逐步形成商業(yè)中心；汽車站口岸經(jīng)濟(jì)增加工程與鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口流動(dòng)；周邊居民區(qū)多，有強(qiáng)消費(fèi)人群支撐。地塊地塊方正，臨三條路，南北貫穿，易形成商業(yè)街；目前為體校廣場，聚集人多，知名度高?！袅觿荩菏袌?、區(qū)域、地塊市場商鋪有一定認(rèn)知度、價(jià)位偏低；城鎮(zhèn)居民收入低，購置力有一定制約；市場容量有限，商業(yè)消費(fèi)能力偏低。區(qū)域商圈邊緣，需加以商業(yè)拉動(dòng)，但具有一定難度。地塊地塊南臨丁字路，暢通性差，影響商業(yè)街貫穿；目前地塊拆遷難度大，影響整個(gè)工程運(yùn)作?！魰r(shí)機(jī)：企業(yè)、市場企業(yè)第一個(gè)工程完成，正做工程開發(fā)準(zhǔn)備；市場政府正加大城市建設(shè)，政策有利；商圈內(nèi)無商鋪供給有一定市場潛力?！敉{賈湖廣場商業(yè)街開發(fā)，市場吸納量減少，價(jià)位偏低，假設(shè)不成市，對今后商鋪認(rèn)知宣傳有難度。賈湖廣場地價(jià)低，又有大量商鋪無銷售，影響市場。拆遷一旦拖延時(shí)間，影響開發(fā)周期?！鯇Σ吖こ桃c(diǎn)——企業(yè)品牌、商圈——樹立商業(yè)中心地位市場切入點(diǎn)——產(chǎn)品組合——全新商業(yè)模式、商業(yè)文化開展平衡點(diǎn)——分期拆遷〔先上海路后人民路，先體校后商鋪分期拆遷、先拆先建〕■工程開展定位

產(chǎn)品組合廣場+購物中心+商業(yè)街

開展理念：改變傳統(tǒng)購物習(xí)慣和模式，定位逛街、休閑、一站式購物中心，打造XX高檔、時(shí)尚、休閑、精品商業(yè)中心；開創(chuàng)全新商業(yè)形態(tài)與商業(yè)文化模式。

區(qū)位定位：XX商業(yè)中心

產(chǎn)品定位：全新商業(yè)形態(tài)、設(shè)計(jì)風(fēng)格、商業(yè)氣氛表現(xiàn)高檔化、精品化?！龉こ桃?guī)劃設(shè)計(jì)方案□步行商業(yè)街為兩層，進(jìn)深12米，面寬4米，單鋪96㎡，□購物中心由購物廣場+獨(dú)立外鋪組合；□購物中心獨(dú)立外鋪為一層，進(jìn)深10米，門面寬4米，單鋪40㎡；□購物廣場二層，一層4100㎡，二層5400㎡；□廣場分：休閑廣場和購物中心門前廣場，休閑廣場12420㎡〔合18.6畝〕門前廣場1800㎡；□現(xiàn)以本方案進(jìn)行分析：■工程投資本錢分析表一：工程各面積指標(biāo)〔單位：㎡〕商業(yè)組合商業(yè)街購物中心廣場面積獨(dú)立商鋪購物廣場物業(yè)面積94801300960014220表二：各項(xiàng)開發(fā)投入工程建筑面積〔㎡〕單方造價(jià)〔元/㎡〕建安本錢〔萬元〕商業(yè)