產(chǎn)權(quán)式小戶型辦公樓的開發(fā)前景分析

MEMO呈：張總?cè)掌冢?003/08/11擬稿：XXXXX部門：投資發(fā)展二部主題：產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓的開發(fā)前景分析刊號(hào)：ID－R002簽發(fā)：意見反饋：

ID－R002產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓的開發(fā)前景分析開開實(shí)業(yè)股份有限公司投資發(fā)展二部2003年8月 -PAGE6-目錄HYPERLINK一、上海寫字樓市場的歷史回顧………………..……..1HYPERLINK二、上海寫字樓的需求預(yù)測…………………….………1HYPERLINK三、上海寫字樓的供給預(yù)測……………………..………2HYPERLINK四、寫字樓市場銷售價(jià)格……………………..…………3HYPERLINK五、寫字樓市場租金水平…………………..…………..4HYPERLINK六、2003年上海寫字樓市場走勢………….…………..4HYPERLINK第二部分產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓……………….…………...5HYPERLINK一、寫字樓市場的新動(dòng)向——產(chǎn)權(quán)式/小戶型……………….…………5HYPERLINK二、產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓開發(fā)的有利因素…………..…7HYPERLINK三、產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)……….…………8HYPERLINK第三部分產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓的實(shí)施……...…..…………….…………10HYPERLINK一、商圈和定位……………….….….…10HYPERLINK二、產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓的設(shè)計(jì)……………..………..11HYPERLINK三、產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓的營銷策略………..……….…………….…1411第一部分上海的寫字樓市場一、上海寫字樓市場的歷史回顧1．休眠期（1949~1978年）這一階段，我國歷經(jīng)建國、三大改造、文化大革命等，經(jīng)濟(jì)上是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，實(shí)行的是國有土地?zé)o償劃撥和房屋非商品化政策，因此上海寫字樓市場整體處于休眠狀態(tài)。從1949~1978年的30年中，上海市區(qū)僅有辦公用房228萬平方米，且大多數(shù)面積被政府部門使用。2．啟動(dòng)期（1978~1990年）1978年實(shí)行改革開放政策，我國開始從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，上海寫字樓市場開始啟動(dòng)發(fā)展，從市場規(guī)模的擴(kuò)張看，上海市1990年寫字樓總量達(dá)599萬平方米，比1978年增加了2.6倍。3．高速發(fā)展期（1991至今）鄧小平南巡講話促成了浦東乃至整個(gè)上海的經(jīng)濟(jì)騰飛，上海作為長江三角洲的經(jīng)濟(jì)龍頭，吸引了全世界的關(guān)注，這為上海寫字樓市的迅速發(fā)展帶來了契機(jī)。上海市2001年寫字樓總量達(dá)2474萬平方米，比1978年增加了近11倍，比1990年增加了4.1倍。在這一階段，亞洲金融風(fēng)暴曾影響了上海寫字樓市場，但由于上海經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，上海的寫字樓市場在短期下調(diào)后又得到復(fù)蘇，在加入WTO和申博成功等利好因素刺激下，整體呈現(xiàn)高速發(fā)展。二、上海寫字樓的需求預(yù)測對(duì)于上海寫字樓的需求預(yù)測，應(yīng)分析上海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整狀況（產(chǎn)業(yè)類型及比例狀況，就業(yè)趨勢等）。當(dāng)前，上海經(jīng)濟(jì)良性增長，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境良好，這些因素促進(jìn)了辦公用房的建設(shè)。隨著中國對(duì)外吸引力的不斷提升，33WTO的加入，上海申博的成功，上海對(duì)外商務(wù)聯(lián)系將更加密切，未來上海的企業(yè)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，中小企業(yè)將迅猛發(fā)展，未來對(duì)辦公用房的需求將會(huì)大大增加。未來兩年上海市場對(duì)全產(chǎn)權(quán)寫字樓的需求將達(dá)到40萬平方米。三、上海寫字樓的供給預(yù)測2001年，上海寫字樓建成面積為62.23萬平方米，新開工面積為22.73萬平方米，施工面積為381.63萬平方米。從表1可以看出，上海市場現(xiàn)有寫字樓面積超過2500萬平方米，其中甲級(jí)寫字樓總面積約為370萬平方米建筑面積，平均入駐率90%。表1主要國家/地區(qū)甲級(jí)寫字樓狀況國家/地區(qū)面積（萬平方米）平均入駐率新加坡75086%香港54790%紐約260094%東京290092%上海37090%上海房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年發(fā)展，辦公用房建設(shè)資源配置的市場化運(yùn)作已基本成熟，企業(yè)的開發(fā)行為逐步規(guī)范，辦公用房空置面積持續(xù)下降，可以預(yù)見，上海寫字樓的供應(yīng)量還會(huì)繼續(xù)增加。因?yàn)椋?1)辦公用房還沒有達(dá)到飽和。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，如美國，寫字樓市場規(guī)模為3.5億平方米，家居市場規(guī)模為11.8億平方米，寫字樓與家居規(guī)模的比例達(dá)30％，而上海寫字樓市場目前的規(guī)模為2500萬平方米左右，住宅市場規(guī)模為25000萬平方米左右，其比值為10％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國水平。從表1可見，預(yù)售結(jié)構(gòu)中，住宅占96.35%，商業(yè)用房占2.11%，寫字樓占1.47%，其他用房占0.07%，寫字樓的比重很小，但從同比增幅來看，寫字樓達(dá)到了243.6%的增幅，明顯高于其他用房的增幅，表明上海的集聚能量在進(jìn)一步提升，上海作為國際性大都市的形象已經(jīng)得到了各方面的認(rèn)同。(2)辦公用房利潤較高。從投資角度看，寫字樓宇作為不動(dòng)產(chǎn)的重要投資品種，其穩(wěn)定的收益和良好的現(xiàn)金流，在西方國家受到不動(dòng)產(chǎn)投資者、尤其是中長線投資機(jī)構(gòu)的青睞，因而造成辦公用房在供應(yīng)上將有所增加。2005年之前，上海的寫字樓供應(yīng)仍將略低于需求量，市場還是呈現(xiàn)緊俏行情。據(jù)DTZ預(yù)測，2003至2007年預(yù)計(jì)推出市場的新甲級(jí)寫字樓總面積約為410萬建筑面積，其中供出售的新甲級(jí)寫字樓面積約為70-80萬平方米建筑面積，占17-20%，同時(shí)會(huì)有部分現(xiàn)有的寫字樓物業(yè)帶租約向市場推出。相比之下，住宅市場每年則有近1200萬平方米的供應(yīng)量。上海甲級(jí)寫字樓的總供應(yīng)量預(yù)計(jì)在2006-2007左右趕上新加坡和香港的水平。表22002年上海房地產(chǎn)預(yù)售結(jié)構(gòu)用途結(jié)構(gòu)預(yù)售面積（平方米）比重同比增長住宅2587460396.35%44.3%商業(yè)用房5667992.11%109.0%寫字樓3954351.47%243.6%其他用房169190.07%171.7%四、寫字樓市場銷售價(jià)格圖1上海寫字樓市場銷售價(jià)格走勢圖單位（元\單位（元\平方米）資料來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》由圖1可見，1995年后上海寫字樓的銷售價(jià)格有明顯上升，1998年達(dá)到高位后有小幅回調(diào)，2000年年中又開始攀升。44五、寫字樓市場租金水平上海的寫字樓在上世紀(jì)90年代初期起，經(jīng)過三四年的高速發(fā)展，在最火爆的1995、1996兩年，很多寫字樓的租金達(dá)到了每天0.7美元/平方米；亞洲金融危機(jī)后急轉(zhuǎn)直下，平均租金跌到0.3美元/平方米以內(nèi)；2001年開始好轉(zhuǎn)，2002、2003年再度脫穎而出。據(jù)DTZ公布的《上海寫字樓市場季度報(bào)告》顯示：2002年上海甲級(jí)寫字樓租金出現(xiàn)近年來首次上升（3%），達(dá)到每平方米每天0.62美元；四季度的寫字樓空置率降至11.9%，今年一季度的空置率更是降到了9.6%。六、2003年上海寫字樓市場走勢1．上海寫字樓市場的規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)大。上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整決定了寫字樓市場的擴(kuò)容。上海連續(xù)11年呈兩位數(shù)高速發(fā)展的勢頭，很難因諸如SARS這些突發(fā)因素而中止。按照上海市政府“十五”規(guī)劃，上海經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)是：國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展保持快速發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率高于全國2~3年百分點(diǎn)；基本建立適應(yīng)現(xiàn)代化國際大都市功能的新型產(chǎn)業(yè)體系，到2007年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)7500美元；基本建立“三港兩網(wǎng)”（深水港、空港、亞太國際航空樞紐、全國新信息網(wǎng)、國際通信樞紐），形成一種新城區(qū)、中心鎮(zhèn)位重點(diǎn)城市發(fā)展過程格局，城市化水平達(dá)到80%。這一規(guī)劃及其實(shí)施決定了2003年和今后幾年寫字樓市場的規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)大。2．外資入駐、民營經(jīng)濟(jì)繁榮對(duì)寫字樓需求和價(jià)格形成支撐。2002年上海共吸納投資金額達(dá)105.8億美元，比2001年增長43.55%。世界著名跨國公司加速向上海集聚，許多知名跨國企業(yè)戰(zhàn)略性地將地區(qū)或亞洲總部從香港、新加坡等地遷至上海，至今，經(jīng)認(rèn)定的跨國公司地區(qū)總部累計(jì)達(dá)25家，包括阿爾卡特、富士膠卷、吉列、丸紅、漢高、科達(dá)和科勒等；另外還有眾多世界500強(qiáng)企業(yè)在上海設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。這無疑為上海寫字樓市場的發(fā)展提供了無限的商機(jī)。而近年來上海民營經(jīng)濟(jì)的繁榮和江浙一帶民營企業(yè)前來上海謀求發(fā)展也極大地刺激了上海寫字樓市場的需求，促成其價(jià)格在漲跌交錯(cuò)中總體向上走高。3．內(nèi)銷高檔寫字樓具有較大的升值空間。 55甲級(jí)寫字樓多半是外銷寫字樓，租客中，境外人士占有相當(dāng)份額，集中了幾乎所有來滬投資的大大小小境外企業(yè)或個(gè)人。當(dāng)內(nèi)外銷寫字樓并軌后，境外人士可租售原內(nèi)銷房的寫字樓，只要品質(zhì)相當(dāng)，他們當(dāng)然愿意選擇售價(jià)或租金低于原外銷寫字樓的內(nèi)銷高檔寫字樓，于是，對(duì)外銷房的需求有一部分轉(zhuǎn)移到物有所值的內(nèi)銷寫字樓去了，外銷寫字樓相對(duì)壟斷的優(yōu)勢沒有了。另外，租金價(jià)格數(shù)據(jù)顯示了浦西寫字樓和浦東寫字樓的租金價(jià)格差距縮小的趨勢，內(nèi)銷高檔寫字樓相對(duì)而言具有較大的升值空間。2002年冬季以非外銷寫字樓為主力市場的浦西寫字樓租金上升4.2%至0.6美元／平方米／天；同一時(shí)間段，以外銷寫字樓為主力市場的浦東寫字樓租金下降了4%，到0.68美元／平方米／天。4．變租為買，新產(chǎn)品不斷推出。一個(gè)全面開放的上海房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)一個(gè)投資產(chǎn)品多元化的競爭格局。2003年，在產(chǎn)權(quán)式酒店式寓熱銷之際，寫字樓市場也不斷推出新產(chǎn)品，有SOHO升級(jí)版，有融商務(wù)住宅為一體又使商務(wù)、住宅相對(duì)獨(dú)立成產(chǎn)品的新型非完全辦公、非完全居住類投資產(chǎn)品，當(dāng)然，最為搶眼的是諸多產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓上市銷售。在上海，新建寫字樓以產(chǎn)權(quán)形式出售的比例開始提高：發(fā)展商改變“只租不售”的模式，出售寫字樓以快速收回資金、分散風(fēng)險(xiǎn)。第二部分產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓一、寫字樓市場的新動(dòng)向——產(chǎn)權(quán)式/小戶型上海市住宅產(chǎn)業(yè)的繁榮及良好走勢，也帶動(dòng)了商業(yè)房產(chǎn)及寫字樓市場的聯(lián)動(dòng)，前些年寫字樓市場的只租不售，現(xiàn)正慢慢發(fā)展成租售并舉的局面，市場需求的變化正導(dǎo)致著物業(yè)租售形式的變革，而產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓也成為市場發(fā)展的一個(gè)新動(dòng)向。繼綠地科創(chuàng)大廈、均瑤國際廣場、靜安新時(shí)代大廈、南外灘新亞麗景大廈、南京東路天安中心、陸家嘴京銀大廈、西藏中路銀晨數(shù)碼大廈等產(chǎn)權(quán)式寫字樓推出以來，近期，產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓的上市量明顯增加，主要有中華BOSS、南證大廈、致遠(yuǎn)大廈、勝康廖氏大廈、SO時(shí)代、星河大廈（WOHO商務(wù)先鋒）等。表3近期在售的小戶型產(chǎn)權(quán)式寫字樓序號(hào)項(xiàng)目地址層數(shù)戶型面積

(平方米)得房率售價(jià)

(元/平方米)1中華BOSS人民路889號(hào)2850~20077%130002致遠(yuǎn)大廈斜土路768號(hào)2460~14067%93003勝康廖氏大廈商城路738號(hào)2685~14470%180004國科大廈控江路1029弄2389~14068%62005虹橋銀城中山西路933號(hào)3046~13065%128006SO時(shí)代中山北路3058號(hào)2860~12175%60007南證大廈（新）南京西路580號(hào)1260起60%20000南證大廈（舊）南京西路580號(hào)4960起66%230008峻嶺廣場成都北路500號(hào)38153起68%120009格力HOME2OFFICE浦東大道1139弄25115~19080%750010星河大廈武寧路1135號(hào)2198~12270%7300[案例1]SO時(shí)代SO時(shí)代位于中山北路、白蘭路，是一個(gè)全新概念的SOHO升級(jí)版全產(chǎn)權(quán)小戶型寫字樓，它完全為中小型企業(yè)度身打造，每套寫字樓建筑面積從60平方米到120平方米不等，且可自由分割、可大可小，亦可整層貫通至900平方米，適合中小型企業(yè)的個(gè)性化需求，為中小型企業(yè)節(jié)省辦公每寸空間。在設(shè)計(jì)上，SO時(shí)代獨(dú)辟蹊徑，大膽創(chuàng)新，每套房間配有獨(dú)立廚、衛(wèi)。SO時(shí)代并不是SOHO概念的翻版，在功能設(shè)計(jì)上它比SOHO更加完備，它的獨(dú)立廚、衛(wèi)以及短進(jìn)深、大面寬的房型設(shè)計(jì)塑造出創(chuàng)新的全功能小戶型理念，將SOHO概念向人性化更邁進(jìn)了一步。[案例2]國科大廈國科大廈坐落在楊浦區(qū)控江路、雙陽路上，以“和平公園”為賣點(diǎn)，主推觀景寫字樓的概念，規(guī)劃面積89－140平方米的帶裝修小面積寫字樓。[案例3]格力Home2office6格力Home2office位于浦東新區(qū)桃林路、浦東大道，是一例公寓＋辦公的物業(yè)，瀕臨黃浦江、近軌道交通的地理位置和浦江兩岸開發(fā)使項(xiàng)目占盡“天時(shí)、地利”之勢。目前，其3棟25層的物業(yè)已銷售一空。6二、產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓開發(fā)的有利因素1．上海良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和發(fā)展速度1991年以來，上海已經(jīng)連續(xù)11年GDP實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長，國民生產(chǎn)總值從1991年的105億美元激增至2002年的660億美元。2003年上半年在非典影響下，全市仍然實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2825.7億元，同比增長11.4%，增幅比2002年同期提高1.4%，這表明上海的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境正呈現(xiàn)良好的運(yùn)行態(tài)勢，穩(wěn)定性和抗波動(dòng)能力大大提高。在此形勢下，上海的一些公司在不斷地?cái)U(kuò)張，新公司也不斷涌現(xiàn)，對(duì)辦公用房需求量隨之增加。此外伴隨銀行利率的不斷下調(diào)，許多客戶將考慮變租賃為購買，在滿足投資和自用兩方面的需求下，圖謀在上海進(jìn)行中長期發(fā)展，對(duì)寫字樓的購買需求將由此增加。

2．上海第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要特征。商品寫字樓的需求主要產(chǎn)生于第三產(chǎn)業(yè)，當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)比重加大時(shí)，辦公用房的租賃市場需求量就會(huì)增大。上海市政府“十五”規(guī)劃中提出要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重，同時(shí)還把房地產(chǎn)業(yè)定位于上海國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，這必將對(duì)上海寫字樓市場的發(fā)展起到非常深遠(yuǎn)的積極影響，直接刺激了寫字樓需求的增長。

3．上海優(yōu)越的投資環(huán)境上海地處長江出?？?，具有天然的區(qū)位優(yōu)勢，在改革開放尤其是實(shí)施浦東開發(fā)戰(zhàn)略后，上海的競爭優(yōu)勢更加顯露，并且在政策、投資環(huán)境等方面比中國其他城市更具吸引力。隨著中國加入世界貿(mào)易組織、2010年成功申辦世界博覽會(huì)、F1賽車場、環(huán)球樂園的立項(xiàng)和近期市政府對(duì)SARS疫情的成功控制，外資對(duì)上海的信心倍增，許多企業(yè)紛紛將總部遷至上海，刺激了上海寫字樓需求的增長。4．中小民營企業(yè)的崛起7據(jù)上海市工商局統(tǒng)計(jì)，至2003年2月底，上海已有民營企業(yè)超過23萬戶（每兩家上海企業(yè)中就有一家民營企業(yè)），其中注冊資本超過億元的已達(dá)182戶。另外，全國還有大批企業(yè)將創(chuàng)業(yè)基地源源不斷地移師上海，僅2003年一季度，進(jìn)入上海的注冊資本達(dá)100萬元以上的外地企業(yè)就有2130戶，比2002年同期增加75.6%。目前浙江在滬企業(yè)不下5萬家，溫州比較知名的民企業(yè)80%在上海有投資項(xiàng)目。外地企業(yè)大舉進(jìn)入、民營經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，為產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓的興起奠定了堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)基礎(chǔ)。據(jù)基強(qiáng)聯(lián)行對(duì)目前在售的產(chǎn)權(quán)式寫字樓業(yè)主構(gòu)成的專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，除15%的不動(dòng)產(chǎn)投資者與5%的國有企業(yè)外，產(chǎn)權(quán)式寫字樓的買家80%是民營企業(yè)，其中30%是外地新近來滬企業(yè)。入世后的三至五年內(nèi)，服務(wù)貿(mào)易分類表中的商業(yè)分銷、中介服務(wù)、旅游、娛樂等行業(yè)的逐步開放，服務(wù)貿(mào)易的壁壘將漸漸消融，寫字樓市場將迎來更多的中小型客戶。與外資企業(yè)相比，這些民營企業(yè)更愿將寫字樓作為一項(xiàng)資產(chǎn)投資，短期內(nèi)既控制了企業(yè)的日常運(yùn)作成本，長遠(yuǎn)看又能獲得可觀的資產(chǎn)價(jià)值回報(bào)。75．內(nèi)外銷并軌政策的出臺(tái)3月1日，《關(guān)于取消本市非居住房屋租售對(duì)象限制的通知》實(shí)施，從而取消了本市各類非居住房屋租售對(duì)象的內(nèi)、外之分，使境內(nèi)外自然人、法人和其他人均可購買和租賃商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等。取消非居住房屋租售銷售對(duì)象的限制是對(duì)商品房內(nèi)外銷并軌政策的補(bǔ)充和完善，它降低了外商進(jìn)入上海的門檻，此項(xiàng)措施不但開放了商辦樓市場，促使其發(fā)展并成熟，而且對(duì)市場具有積極的隱性作用。2001年7月上海內(nèi)、外銷商品住宅的并軌，極大程度地刺激了住房消費(fèi)，因而此次商辦樓的并軌，能夠自然地獲得較高的投資信心和熱情，推動(dòng)市場的發(fā)展。6．發(fā)展商開發(fā)思路的轉(zhuǎn)變以往上海的寫字樓尤其是甲級(jí)寫字樓多數(shù)只租不售，但由于近年來上海房地產(chǎn)市場火爆，DTZ認(rèn)為，目前大量寫字樓發(fā)展商（包括復(fù)工建造亞洲金融危機(jī)期間停建寫字樓樓盤的發(fā)展商、不具備房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)介入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展商、通過住宅開發(fā)發(fā)展壯大的房地產(chǎn)發(fā)展商）以國內(nèi)資金為主，考慮資金實(shí)力、成本、投資回報(bào)和分散風(fēng)險(xiǎn)，使得發(fā)展項(xiàng)目85%以短期投入并快速收回資金為主。因此，發(fā)展商會(huì)考慮出售全部或部分寫字樓物業(yè)以回籠資金、分散風(fēng)險(xiǎn)。三、產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)81．租金漲勢有限，售價(jià)可能下調(diào)8由于全球經(jīng)濟(jì)的放緩，世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大轉(zhuǎn)機(jī)的跡象不明顯，以IT業(yè)為代表的部分新興行業(yè)面臨調(diào)整，國內(nèi)外許多公司的擴(kuò)展計(jì)劃被擱置，因而對(duì)高檔寫字樓的需求難以有顯著增長。2002年末，上海甲級(jí)寫字樓租金出現(xiàn)了回升跡象，但是為需求量所限制，其租金預(yù)計(jì)短期內(nèi)將保持穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)大幅增長。至于乙級(jí)、丙級(jí)等寫字樓，大多處在中心城區(qū)外，隨著郊區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，寫字樓市場供應(yīng)量較大，使得這些寫字樓因同類產(chǎn)品競爭而使租金或售價(jià)下降。2．新金融政策使開發(fā)商資金鏈緊張2003年6月13日，央行出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，這個(gè)政策的出臺(tái)，對(duì)于眾多負(fù)債率高、自有資金不足的開發(fā)商而言，將使其獲得銀行信貸的門檻提高，資金鏈進(jìn)一步緊張，增加了開發(fā)寫字樓的風(fēng)險(xiǎn)：一是不少開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例達(dá)不到30%的最低要求，這樣的項(xiàng)目將不能獲得銀行的信貸支持；二是高價(jià)房（大多寫字樓單價(jià)都在7000元/平方米以上）要獲得銀行的貸款將更加困難；三是樓盤預(yù)售款的回籠時(shí)間將推遲；四是《通知》要求嚴(yán)防施工企業(yè)使用銀行貸款墊資承包房地產(chǎn)項(xiàng)目，使開發(fā)商失去了一條低成本甚至無成本的融資渠道，房地產(chǎn)開發(fā)的“空手道模式”難以為繼；五是銀行不得的提供購地貸款的規(guī)定將影響部分開發(fā)商的土地儲(chǔ)備計(jì)劃；六是銀行不能以流動(dòng)資金貸款的形式來發(fā)放事實(shí)上的開發(fā)貸款，從而提高了開發(fā)商的融資成本，甚至使部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能得到銀行信貸。3．新金融政策約束銷售市場目前央行的金融政策，能夠提供給寫字樓的仍然是4成10年的按揭。而從客戶角度來講，通常需要的是15年或者更長時(shí)間的按揭，因?yàn)橛泻芏喙咀缘哪晗蘅赡苁?5年左右。產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓銷售受此金融政策的約束，會(huì)有所影響。從整個(gè)市場上來講，寫字樓的銷售還局限在一些集團(tuán)性質(zhì)的公司或?qū)嵙^強(qiáng)的中小型企業(yè)，包括一些很大型的外資公司。4．稅費(fèi)政策調(diào)整導(dǎo)致投資回報(bào)降低92003年初，上海市地方稅務(wù)局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》，明確規(guī)定：個(gè)人出售非居住用房，應(yīng)全額繳納營業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個(gè)人所得稅；個(gè)人出租非居住用房，應(yīng)全額征收5%的營業(yè)稅、12%的房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅。此項(xiàng)規(guī)定把個(gè)人投資非居住用房的稅費(fèi)增加到近30%，從而降低了投資回報(bào)率，并增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。雖然這個(gè)通知并未全面落實(shí)，但畢竟傳達(dá)了一個(gè)訊號(hào)，隨著投資回報(bào)的降低，個(gè)人和企業(yè)對(duì)非居住用房的投資熱情會(huì)逐漸減弱。9第三部分產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓的實(shí)施——曹家渡項(xiàng)目/南京西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓的開發(fā)與銷售，應(yīng)綜合考慮地段、戶型、使用率、物業(yè)管理、價(jià)格、升值空間等因素，同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況關(guān)注其他因素（如SARS以后，安全、健康因素成為寫字樓開發(fā)中的重要因素）。曹家渡項(xiàng)目和南京西路項(xiàng)目都具有開發(fā)寫字樓的條件，這里延續(xù)《酒店式公寓的開發(fā)前景分析》，主要討論曹家渡項(xiàng)目。一、商圈和定位1．曹家渡商圈曹家渡位于土地稀缺的靜安區(qū)，毗鄰長寧和普陀，區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨(dú)厚。1996年辟通的武寧南路成為外省市和本市中部地區(qū)與鬧市中心相連的重要走道。經(jīng)過近幾年來大規(guī)模舊區(qū)改造和社會(huì)事業(yè)的發(fā)展，曹家渡的環(huán)境面貌、商業(yè)氛圍和居民文明程度有了明顯的改善和提高，一批高檔居住小區(qū)在此初具規(guī)模。目前，以開開廣場為首的寫字樓吸引了一些中小企業(yè)的入駐。從表4可知，曹家渡交通便利，具有十?dāng)?shù)條公交線路，距靜安寺、中山公園2.5公里左右，適合居住和商辦。表4曹家渡公交線路公交線起始站途經(jīng)45江邊碼頭——曹家渡曹家渡327江邊碼頭——曹家渡曹家渡13提籃橋——曹家渡曹家渡838桃浦新村——美麗園武寧新村922提籃橋——中山公園地鐵站曹家渡520威寧路——東方國貿(mào)曹家渡321烏魯木齊路——新村路曹家渡54江寧路——威寧路武寧路1014310新長征花苑——曹家渡曹家渡765豐莊——武寧南路武寧南路23高雄路——忻康里忻康里941虹橋機(jī)場——上?；疖囌静芗叶?1塘橋臨沂北路——桃浦公路武寧新村136黃河路——真北新村曹家渡2．定位房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市的主中心區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，區(qū)位成長性顯而易見，增值空間更大。曹家渡作為上海市商業(yè)副中心之一，具有一定的凝聚力和影響力。但也必須意識(shí)到，在一個(gè)發(fā)展成熟、規(guī)范的寫字樓市場中，高端、中端、低端產(chǎn)品應(yīng)呈棗核狀，即高端和低端產(chǎn)品較少，市場的大部分份額由中端產(chǎn)品支撐。而且上海甲級(jí)寫字樓的分布也類似于香港，有明顯的區(qū)域性，業(yè)內(nèi)稱之為"兩區(qū)兩路"：虹橋開發(fā)區(qū)、徐家匯地區(qū)、淮海路、南京西路，加上浦東的小陸家嘴。這五個(gè)地區(qū)匯集了上海絕大多數(shù)的頂級(jí)寫字樓物業(yè)，占了全市供應(yīng)總量的近九成。因此，為減小開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目的開發(fā)檔次宜定位于中高檔，略低于甲級(jí)寫字樓；目標(biāo)客戶群宜鎖定有一定實(shí)力的民營和私營企業(yè)，控制投資型客戶。二、產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓的設(shè)計(jì)本項(xiàng)目有93000萬平方米的體量（含商場、酒店式公寓和寫字樓），由于目前規(guī)劃指標(biāo)尚未正式下達(dá)，因此這里的討論均是在原參考指標(biāo)和日照影響通過的狀況下進(jìn)行的。1．寫字樓的檔次形象民營企業(yè)選擇寫字樓辦公的首要目的，是為了提升企業(yè)形象。寫字樓的品質(zhì)和檔次主要體現(xiàn)在：交通的便利程度、建筑立面、大堂的品位和布置、電梯數(shù)量和質(zhì)量、結(jié)構(gòu)布局和通風(fēng)采光等。因此，在寫字樓大堂設(shè)計(jì)、外立面設(shè)計(jì)和電梯選用上應(yīng)與項(xiàng)目整體定位相一致。本項(xiàng)目的大堂應(yīng)寬敞，層高宜在5.6米以上，裝修較豪華；外立面可采用與開開大廈外墻顏色相匹配的玻璃幕墻和鋁塑板；電梯宜選用知名品牌。2．得房率11從表3可以看出，產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓的得房率一般在65%~75%，比住宅低。一般而言，寫字樓公用建筑面積包括本樓層公用面積的攤派與整幢樓公用面積的攤派。本樓層的攤派包括公用走道、樓梯等部位面積；整樓層的攤派則包括地下室、車庫、大堂、管理室、空調(diào)機(jī)房、設(shè)備房、水箱等種種設(shè)施的面積。寫字樓內(nèi)部功能外部化的發(fā)展趨勢，是造成寫字樓得房率難以摸高的一大客觀因素。目前國際流行的寫字樓設(shè)計(jì)理念是將一些傳統(tǒng)中屬于辦公室內(nèi)的功能分離出來，延伸到整幢大樓的公共空間中去。譬如大堂要寬敞舒適，有供客戶停留休息和商務(wù)會(huì)談的區(qū)域；公共走道要美觀大方，能夠體現(xiàn)入駐企業(yè)品牌檔次；會(huì)議室不一定要分散在每個(gè)樓層每間公司內(nèi)，而是可以統(tǒng)一安排在整幢大樓的會(huì)議層，由大樓內(nèi)企業(yè)共用。凡此種種，都將擴(kuò)大公用面積。表面上看降低了寫字樓得房率，但實(shí)質(zhì)上卻提高了它的品質(zhì)形象，同時(shí)也最大程度地優(yōu)化了資源配置，有利于中小型企業(yè)控制商務(wù)成本。因此，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，不應(yīng)過分追求高得房率，而應(yīng)綜合考慮項(xiàng)目的整體品質(zhì)形象、商務(wù)配套設(shè)施、商務(wù)成本等因素基礎(chǔ)上進(jìn)行確定。事實(shí)上，市場上普遍能夠接受寫字樓的低得房率現(xiàn)象，因?yàn)槊烙^的大堂、完善的商務(wù)配套設(shè)施和高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)給企業(yè)帶來了高附加值，投資者同樣能獲得預(yù)期中的投資回報(bào)。113．戶型設(shè)計(jì)在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，要注意物業(yè)的平面格局、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、柱距、層高等條件。參照成功案例，本項(xiàng)目每套房內(nèi)都應(yīng)配備獨(dú)立廚、衛(wèi)，戶型設(shè)計(jì)中盡量采用短進(jìn)深、大面寬。出于安全性的角度考慮，寫字樓要具有后門、消防通道等安全通道。在突發(fā)事件等特殊情況下，對(duì)寫字樓戶型設(shè)計(jì)也會(huì)提出一些其他要求。如在SARS之后，通風(fēng)系統(tǒng)是否完備已成為客戶選擇寫字樓的一個(gè)重要要求。據(jù)市場調(diào)查，產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓關(guān)鍵之一在于面積控制需合理，一般60~115平方米的戶型最為暢銷。經(jīng)綜合分析對(duì)比，擬建項(xiàng)目的戶型、建筑面積和占比定位如表5。表5項(xiàng)目的戶型和占比戶型ABCDEF建筑面積60左右75左右100左右115左右60左右75左右層高3.23.23.23.24.54.5占比10％25％30％20％5%10％4．住宅幢數(shù)、建筑面積、戶數(shù)的估算12項(xiàng)目占地13680平方米，容積率6.8，可建建筑面積93000平方米，去除45000平方米左右的商場面積和24000平方米的酒店式公寓面積，寫字樓面積為24000平方米。根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤寫字間每戶平均建筑面積：1260×15%+75×35%+100×30%+115×20%=88.25M2小戶型寫字樓設(shè)24層，每層1000平方米，則平均每層12戶。由于項(xiàng)目本身特殊的地理位置，目前建造兩棟24層的建筑（酒店式公寓和小戶型寫字樓）或一棟40層左右的建筑可能在日照上會(huì)影響三鑫花苑和達(dá)安花園的住戶，因此，寫字樓的體量和高度都可能變化的。5．電梯和車位根據(jù)寫字樓的樓層和戶數(shù)，本項(xiàng)目寫字樓電梯數(shù)估計(jì)需4~5部。由于每戶公司都有可能備有至少1部車。因此本項(xiàng)目可考慮配套與戶數(shù)相等的車位數(shù)。6．功能設(shè)計(jì)本項(xiàng)目寫字樓必須具有強(qiáng)大的商務(wù)功能，通過技術(shù)創(chuàng)新使物業(yè)的功能強(qiáng)化。由于整個(gè)項(xiàng)目包括商場和公寓，因此，商場和酒店式公寓的軟性配套和物業(yè)管理可與寫字樓相配套，從而使寫字樓的業(yè)主更加便利。本項(xiàng)目在軟性配套上，