2023年房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析考前沖刺模擬試卷A卷含答案

2023年房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析考前沖刺模擬試卷A卷含答案

單選題（共50題）1、WWW服務器與客戶機之間采用（）協(xié)議進行網(wǎng)頁的發(fā)送和接收。A.HTTPB.URLC.SMTPD.HTML【答案】A2、商務辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設施和相關場地。商務辦公房地產(chǎn)及其估價都有其特殊之處。A.租約問題B.租金構成內(nèi)涵問題C.租金的支付方式問題D.租房用途【答案】D3、甲公司于2008年5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請了3年期抵押貸款，丙房地產(chǎn)估價機構于2011年接受委托，對房屋進行了抵押估價。A.由于該房屋已出租，抵押人甲公司未告知銀行，所以抵押價值中不考慮租賃的影響B(tài).雖然該房屋已出租，若甲公司不能按期還貸，在處置抵押房地產(chǎn)時，該租賃合同對新的受讓人沒有約束C.該房屋的抵押建筑面積應為3500m2D.該房屋的抵押建筑面積應為4000m2【答案】C4、隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，金融資本與房地產(chǎn)業(yè)資本結合的趨勢越來越明顯。銀行信貸資金已經(jīng)成為當前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動最主要的資金來源渠道?，F(xiàn)甲房地產(chǎn)開發(fā)商擬向乙銀行申請貸款，乙銀行委托丙房地產(chǎn)估價機構對甲提供的開發(fā)項目進行評估。A.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》B.《中華人民共和國土地管理法》C.《中華人民共和國擔保法》D.《中華人民共和國物權法》【答案】D5、在面向對象技術中，抽象類是（）。A.接口B.沒有方法的類C.沒有子類的類D.至少有一個未定義消息的類【答案】D6、UML中關聯(lián)是一個結構關系，描述了一組鏈。兩個類之間（47）A.不能有多個關聯(lián)B.可以有多個由不同角色標識的關聯(lián)C.必須有一個關聯(lián)D.多個關聯(lián)必須聚合成一個關聯(lián)【答案】B7、存儲一個24×24點陣的漢字（每個點占用1bit），需用（）個字節(jié)。A.24B.48C.72D.144【答案】C8、創(chuàng)建型設計模式抽象了實例化過程，它分為面向類和面向對象兩種。其中，（）模式是保證一個類僅有一個實例，并提供一個訪問它的全局訪問點。A.工廠（Factory）B.構建器（Builder）C.原型（Prototype）D.單例（Singleton）【答案】D9、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機構評估該大廈的市場價值，評估結果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.該房屋租賃關系不能對抗已登記的抵押權B.如未通知承租人，則該抵押合同效力待定C.如不辦理抵押登記，該抵押合同無效D.如處置該抵押物，該租賃合同對受讓人依然有約束力【答案】D10、在采用面向對象開發(fā)方法開發(fā)交通系統(tǒng)時，若將"汽車"與"交通工具"分別設計為類，則最適合描述"汽車"與"交通工具"之間的關系為()。A.繼承B.封裝C.多態(tài)D.重載【答案】A11、某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。A.該兩幢建筑物抵押評估價值之和B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金C.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格D.該兩幢建筑及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格【答案】B12、計算機指令系統(tǒng)中采用不同尋址方式可以提高編程靈活性，立即尋址是指（）。A.操作數(shù)包含在指令中B.操作數(shù)的地址包含在指令中C.操作數(shù)在地址計數(shù)器中D.操作數(shù)在寄存器中【答案】A13、設一組語句需要在程序中多處出現(xiàn)，按照模塊獨立性原則，把這些語句放在一個模塊中，則該模塊的內(nèi)聚是()。A.邏輯內(nèi)聚B.瞬時內(nèi)聚C.偶然內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】C14、修改現(xiàn)有軟件系統(tǒng)的設計文檔和代碼以增強可讀性，這種行為屬于（50）維護。A.正確性B.適應性C.完善性D.預防性【答案】C15、與單向鏈表相比，雙向鏈表（）。A.需要較少的存儲空間B.遍歷元素需要的時間較短C.較易于訪問相鄰結點D.較易于插入和刪除元素【答案】C16、網(wǎng)絡中某些用戶只能接收但不能發(fā)送Email，此時管理員應檢查（）。A.Email服務器是否與網(wǎng)絡連通B.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denySMTP設置C.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denyany設置D.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denypop3設置【答案】B17、文法G產(chǎn)生的（）的全體是該文法描述的語言。A.句型B.終結符集C.非終結符集D.句子【答案】D18、數(shù)組A[-5..5，0..8]按列存儲。若第一個元素的首地址為100，且每個元素占用4個存儲單元，則元素A[2，3]的存儲地址為（）A.244B.260C.364D.300【答案】B19、Themaximumnumberofdatathatcanbeexpressedby8bitsis（）.A.64B.128C.255D.256【答案】C20、對于長度為11的順序存儲的有序表，若采用折半查找（向下取整），則找到第5個元素需要與表中的（）個元素進行比較操作（包括與第5個元素的比較）。A.5B.4C.3D.2【答案】B21、某項目計劃20天完成，花費4萬元。在項目開始后的前10天內(nèi)遇到了偶發(fā)事件，到第10天末進行中期檢查時，發(fā)現(xiàn)己花費2萬元，但只完成了40%的工作量。如果此后不發(fā)生偶發(fā)事件，則該項目將（63）。A.推遲2天完工，不需要增加費用B.推遲2天完工，需要增加費用4000元C.推遲5天完工，不需要增加費用D.推遲5天完工，需要增加費用1萬元【答案】B22、甲公司于2008年5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請了3年期抵押貸款，丙房地產(chǎn)估價機構于2011年接受委托，對房屋進行了抵押估A.處分該房屋所得優(yōu)先用于償還抵押貸款B.處分該房屋無需考慮原租約的影響C.處分該房屋時應按登記用途處置D.處分時乙公司加建的房屋可以一并處置【答案】B23、使得氣者可以加強針刺感應的傳導和擴散的輔助手法為A.循法B.彈法C.刮法D.搖法【答案】C24、關于對象封裝的敘述，正確的是（）。A.每個程序模塊中都封裝了若干個對象B.封裝可實現(xiàn)信息隱藏C.封裝使對象的狀態(tài)不能改變D.封裝是把對象放在同一個集合中【答案】B25、根據(jù)過去的一些數(shù)據(jù)以及經(jīng)驗模型，人們往往可以總結出某種規(guī)律。按照這種規(guī)律，又可以對不久的未來做大致的預測。例如，已知f(0)=1，f(1)=1，f(2)=2，如果f(x)大致為二次多項式，則f(3)大致為()。A.2B.3C.5D.4【答案】D26、結構化分析方法（SA）的主要思想是（）。A.自頂向下、逐步分解B.自頂向下、逐步抽象C.白底向上、逐步抽象D.自底向上、逐步分解【答案】A27、Telnet提供的服務是（）。A.遠程登錄B.電子郵件C.域名解析D.尋找路由【答案】A28、UML中有4種事物：結構事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構建屬于（）事物；依附于一個元素或一組元素之上對其進行約束或解釋的簡單符號為（請作答此空）事物。A.結構B.行為C.分組D.注釋【答案】D29、房地產(chǎn)估價師一項實操性很強的業(yè)務，房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。A.估價對象每平方米建筑面積的價格大約在4000元左右B.該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語C.從財務報告上看，該公司過去幾年的經(jīng)營業(yè)績比較理想D.這個小區(qū)的價位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引【答案】C30、為提高××機場航油保障能力，保障擴建后的××機場航油供應，中國航空××油料有限責任公司經(jīng)相關部門批準鋪設場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內(nèi)設置定向鉆穿越入土點，在地下鋪設輸油管。根據(jù)《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側各5米為保護范圍。在航油管線保護范圍內(nèi)，需建造建筑物、構筑物的，應當在征得市空港辦的同意，按有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關的補償費用情況，便于管理部門制訂補償方案，故產(chǎn)生了本項目的評估。價值時點為2019年4月10日。A.倉儲用地土地減損價值、建（構）筑物價值、設備及貨物搬遷費、經(jīng)營收益損失補償B.倉儲用地土地價值、10幢建筑物價值C.倉儲用地土地價值、10幢建筑物價值、倉儲用地的經(jīng)營收益D.倉儲用地土地減損價值、建（構）筑物價值、設備及貨物搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償【答案】D31、甲公司開發(fā)建設的某工業(yè)項目，土地面積為20000m2，2007年11月取得建設工程許可證，規(guī)劃建設廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結構，3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設了兩間宿舍，共計500㎡，因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉讓該項目以償還債務，委托乙房地產(chǎn)估價機構評估該項目于2010年6月30日的市場價值。A.按照預算額計算在建工程價值B.按工程已結算額計算在建工程價值C.按綜合完成的形象進度計算在建工程價值D.按綜合完成的形象進度和折舊因素計算在建工程價值【答案】D32、不能作為類成員的是（）。A.自身類對象B.自身類對象的引用C.自身類對象的指針D.另一個類的對象【答案】A33、為提高××機場航油保障能力，保障擴建后的××機場航油供應，中國航空××油料有限責任公司經(jīng)相關部門批準鋪設場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內(nèi)設置定向鉆穿越入土點，在地下鋪設輸油管。根據(jù)《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側各5米為保護范圍。在航油管線保護范圍內(nèi)，需建造建筑物、構筑物的，應當在征得市空港辦的同意，按有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關的補償費用情況，便于管理部門制訂補償方案，故產(chǎn)生了本項目的評估。價值時點為2019年4月10日。A.區(qū)分鋪建管線前、后條件下土地收益年限的影響B(tài).區(qū)分鋪建管線前、后條件下規(guī)劃限制影響C.區(qū)分鋪建管線前、后條件下凈收益減少的影響D.區(qū)分鋪建管線前、后條件下生產(chǎn)條件的影響【答案】B34、若信息為32位的二進制編碼，至少需要加（）位的校驗位才能構成海明碼。A.3B.4C.5D.6【答案】D35、如果模塊A的三個處理都對同一數(shù)據(jù)結構操作，則模塊A的內(nèi)聚類型是（49）。A.邏輯內(nèi)聚B.時間內(nèi)聚C.功能內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】D36、某通信公司公布了速率為512K的兩種ADSL使用類型的資費標準如下：A.15小時30分B.28小時20分C.30小時D.40小時【答案】B37、完成一個房地產(chǎn)估價項目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應的估價文書。A.制定估價報告內(nèi)部審核表可以保證審核標準的一致性、完整性和規(guī)范性B.估價師在完成估價項目時，應盡可能的親自進行實地查勘C.估價中的主要不同意見有助于估價機構和估價師總結估價經(jīng)驗D.估價報告交接單要載明簽收日期、報告數(shù)量、交接人等【答案】B38、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權，在簽訂的土地使用權出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進行商品住宅建設。B公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設二層商業(yè)中心的申請，申請最終得到批準?，F(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C二級房地產(chǎn)估價機構，進行了在建工程評估。A.符合房地產(chǎn)估價合法的原則B.需要向房地產(chǎn)主管部門申請C.向建設管理部門提出部分改變土地使用性質的申請D.需要向土地和規(guī)劃部門申請，并補繳由住宅用途變?yōu)樯虡I(yè)用途的出讓金，方可獲得審批【答案】D39、關于對象和類的敘述，正確的是（）。A.如果兩個對象的所有成員變量的值相同，則這兩個對象是同一對象B.編寫代碼時，不允許使用匿名類C.不同的對象一定屬于不同的類D.每個對象都有惟一標識，以彼此區(qū)分【答案】D40、Firewallisa（）mechanismusedbyorganizationstoprotecttheirLANsfromtheInternet.A.reliableB.stableC.peacefulD.security【答案】D41、甲公司于2008年5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請了3年期抵押貸款，丙房地產(chǎn)估價機構于2011年接受委托，對房屋進行了抵押估價。A.選用辦公用途的三個可比實例B.選用酒店用途的三個可比實例C.收益法和比較法的價格差可以大于1.2倍D.本著謹慎原則，應優(yōu)選比較法【答案】A42、旅館房地產(chǎn)有其自身特點，對旅館房地產(chǎn)進行估價時需結合自身特點選擇適宜的估價方法，進而進行分析、測算。A.經(jīng)營管理B.建筑結構C.建筑類型D.建筑等級【答案】A43、在（）時，一般需要進行兼容性測試。A.單元測試B.系統(tǒng)測試C.功能測試D.集成測試【答案】B44、若程序中使用的變量未設置初始值，則（）A.編譯時一定出錯B.運行時一定會出錯C.鏈接時一定出錯D.運行結果可能出錯【答案】D45、Insufficient（）cancauseaprocessortoworkat50%orevenmorebelowitsperformancepotential.A.mouseB.I/OC.documentD.memory【答案】D46、某種部件使用在10000臺計算機中，運行工作1000小時后，其中20臺計算機的這種部件失效，則該部件千小時可靠度R（）。A.0.990B.0.992C.0.996D.0.998【答案】D47、某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。A.根據(jù)房屋所有權證上記載的用途進行估價B.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查結果的現(xiàn)狀用途進行估價C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價【答案】A48、治療漏肩風兼有氣滯血瘀者，可配穴為A.合谷、條口B.合谷、風池C.足三里、氣海D.內(nèi)關、合谷【答案】D49、正規(guī)式(1|3|5)(202)(c|de)表示的正規(guī)集合中元素數(shù)目為（），（）是該正規(guī)集合中的元素。A.6B.7C.8D.無窮【答案】A50、房地產(chǎn)市場轉讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。A.假設開發(fā)法B.比較法C.收益法D.成本法【答案】C大題（共10題）一、閱讀以下說明和C函數(shù)，填補代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應欄內(nèi)。[說明]函數(shù)removeDuplicates(chai*str)的功能是移除給定字符串中的重復字符，使每種字符僅保留一個，其方法是：對原字符串逐個字符進行掃描，遇到重復出現(xiàn)的字符時，設置標志，并將其后的非重復字符前移。例如，若str指向的字符串為"aaabbbbscbsss"，則函數(shù)運行后該字符串為"absc"。[C代碼]voidremoveDuplicates(char*str){inti,len=strlen(str);/*求字符串長度*/if(______)return;/*空串或長度為1的字符串無需處理*/for(i=0;i＜len;i++){intflag=0;/*字符是否重復標志*/intm;for(m=______;m＜len;m++){if(Str[i]==str[m]){______;break;}}if(flag){intn,idx=m;/*將字符串第idx字符之后、與str[i]不同的字符向前移*/for(n=idx+1;n＜len;n++)if(Str[n]!=str[i]){str[idx]=str[n];______;}str[______]='\0';/*設置字符串結束標志*/}}}【答案】len＜2或len＜=1或等價表示i+1或等價表示flag=1或給flag賦值為任何一個不是0的值idx++或idx=idx+1或等價表示idx或等價表示二、甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的大型商業(yè)中心的一層，建筑面積6510m2，除500m2建筑面積甲公司自主經(jīng)營超市，其他全部出租，租金根據(jù)不同位置和不同期限、不同業(yè)態(tài)等因素分成不同檔次出租，其中2000m2建筑面積30戶承租人租金低于市場租金，60戶共3010m2承租人租金等于市場租金，10戶共1000m2承租人租金高于市場租金，甲公司因拖欠貸款，現(xiàn)被××省××縣法院查封，該法院請××房地產(chǎn)與資產(chǎn)評估公司進行房地產(chǎn)價格評估，請指出該房地產(chǎn)與資產(chǎn)評估公司擬選用的最適宜的估價方法和估價技術路線.??【答案】1.估價最適宜的方法為收益法，因為該房地產(chǎn)屬于有收益的房地產(chǎn)，因此優(yōu)先選用收益法。2.人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權和用益物權除去后進行拍賣的，評估價值的影響因素不應包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權和用益物權；并應在估價報告中作出特別說明；凈收益的求取分兩種：出租型，凈收益根據(jù)市場客觀平均租金求取有效毛收入扣除運營費；自主經(jīng)營型，收集當事人近3年的財務報表，根據(jù)公式：凈收益=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-經(jīng)營費用-經(jīng)營稅金及附加-管理費用-財務費用-商業(yè)利潤，接著選用適當?shù)膱蟪曷?，計算收益期限，選用合適的公式，求得房地產(chǎn)價值。3.人民法院沒有書面說明的，需要考慮租賃權和用益物權的影響，出租型，合同內(nèi)租金低于市場租金，評估出租人權益價值，其他，選用市場租金，評估無租約限制價值。其他，同上。注意考試方向：1.根據(jù)具體情況，選用收益法，或適宜選不適宜選的理由。2.收益法中凈收益求取的相關問題，如何求取、注意問題、收集哪些資料、特殊情況如何處理、求取技術路線。3.結合抵押、征收、拍賣目的特殊的處理問題。4.用途有收益性房地產(chǎn)都可出題。三、房地產(chǎn)估價師王某接受委托對某房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。<1>、王某可通過哪些渠道獲得估價所需資料？<2>、抵押估價報告的結果報告中需要進行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應該說明哪些內(nèi)容？<3>、估價技術報告應說明哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是估價作業(yè)方案。王某可通過以下途徑獲得估價所需資料：（1）請委托人提供；（2）估價人員實地查勘；（3）詢問中介機構、房地產(chǎn)業(yè)務當事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價機構自己的資料庫；（5）查閱政府有關部門的資料；（6）查閱有關報刊或登陸有關網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價對象變現(xiàn)能力分析與風險提示。估價對象變現(xiàn)能力分析主要包括：（1）估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（2）假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價技術報告的寫作。房地產(chǎn)估價技術報告應包括以下內(nèi)容：（1）估價對象描述與分析；（2）市場背景描述與分析；（3）估價對象最高最佳利用分析；（4）估價方法適用性分析；（5）估價測算過程；（6）估價結果確定。四、李某擁有國有土地使用權證的老屋面臨征收，東邊三間是祖上留下來的，中間三間是李某買鄰居劉某的房屋，但只有土地使用權證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，由于各種原因沒有產(chǎn)權證，后因李某房屋所在區(qū)域成為商業(yè)中心，李某將中間房屋旁邊違法加蓋了廚房，開辦了燒烤店，現(xiàn)因舊城改造，李某所有房屋列入征收范圍，評估價是7480元/m2，李某不同意這個征收價格，他指出老屋附近的某一地區(qū)評估是7700元/m2；認為找來的估價公司的評估價應該不是唯一標準，詢問可不可以更換原估價公司，李某要求新估價公司對于自主老屋按7700元/m2價格或更高補償，中間三間按商業(yè)房地產(chǎn)20000元/m2補償，請你對李某的請求給出合理的建議并說明理由。答題需要層次，考三個問題1.房屋用途的確定、違章建筑確認2.征收估價機構的選擇3.征收補償?shù)拇_定【答案】

1.祖上留下的三間，應由政府部門認定為住宅用途，并進行補償。中間三間，只有土地使用權證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，按有證房屋進行補償。對于違章建筑經(jīng)有關部門確認，不予補償，也可協(xié)商給予殘值補償。由于李某沒有辦理商業(yè)房地產(chǎn)變更手續(xù)，不能確認其商業(yè)用途，不能按商業(yè)用途補償。2.估價機構由全體被征收人協(xié)商確定，李某不能更改，如對評估結果不滿意，在規(guī)定時間提出復核評估，再不同意，提請專家委員會鑒定。3.征收補償價值，不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)價格，李某所指老屋附近的某一地區(qū)不一定是類似可比實例。舉一反三征收補償是問答題或單選題必考的內(nèi)容主要考查征收范圍、征收的法定流程、征收的房屋用途、面積的確定，裝修補償，停產(chǎn)停業(yè)損失，征收爭議等問題。五、某住宅開發(fā)項目土地使用年限為2005年5月1日至2075年4月30日，規(guī)劃建筑面積15000m2，預計售價2000元/m2。該項目于2005年9月1日開工，原定工期12個月，建筑費為1000元/m2，管理費為建筑費的5%，建筑費與相應管理費投入時間為：開工后前兩個季度分別為20%，后兩個季度分別為30%。假定在每個季度中間投入，年利率6%，銷售稅率和銷售費用分別為售價的6%和3%，二季度結束時開發(fā)商擬將項目轉讓。受讓方委托估算該項目2006年3月1日的價格。采用假設開發(fā)法估價。預計項目在完工時全部售出，投資利潤率取20%，季度利率為1.6%。該項目在2006年3月1日的價格為戶，估算如下。①計算開發(fā)完成后的價值2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256萬元②計算建筑費[1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元=(446.443+439.412)萬元=885.855萬元③計算管理費885.855×5%/(1+1.6%)1.5萬元=43.251萬元④計算銷售稅費2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2萬元=253.390萬元⑤計算利潤(P+885.855+43.251+253.390)×20%萬元=0.2P+236.499⑥計算項目價格【答案】①計算管理費錯，應為885.855×5%萬元＝44.293萬元②計算銷售稅費錯，應為2906.256×(6%+3%)萬元＝261.563萬元③計算利潤錯，應為(P+885.855+44.293)×20%萬元＝(0.2P+186.030)萬元您可能感興趣的試題六、某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權性質為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府擬將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：1.以商品住宅銷售均價為基礎估價；2.以商業(yè)用途土地價格為基礎估價。<1>、上述兩種估價思路中哪種較合適？并說明理由。<2>、針對你所選的估價思路，描述其估價技術路線?！敬鸢浮勘绢}考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。若轉讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價格為基礎估價較合適，或若轉讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎估價較合適。理由：估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳利用原則應以商業(yè)用途價格為基礎估價?；蚬纼r對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應以住宅銷售均價為基礎估價。本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。估價技術路線：（1）選擇估價方法，（2）方法運用中的具體處理，（3）確定估價結果。七、某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權性質為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府擬將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：1.以商品住宅銷售均價為基礎估價；2.以商業(yè)用途土地價格為基礎估價。<1>、上述兩種估價思路中哪種較合適？并說明理由。<2>、針對你所選的估價思路，描述其估價技術路線?！敬鸢浮勘绢}考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。若轉讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價格為基礎估價較合適，或若轉讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎估價較合適。理由：估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳利用原則應以商業(yè)用途價格為基礎估價?；蚬纼r對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應以住宅銷售均價為基礎估價。本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。估價技術路線：（1）選擇估價方法，（2）方法運用中的具體處理，（3）確定估價結果。八、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在價值時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。<1>、這樣的做法有哪些錯誤？<2>、若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益？【答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。錯誤如下：（1）由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例；（2）未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益；（3）不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益；（4）不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益（或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益）。本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。九、李某擁有國有土地使用權證的老屋面臨征收，東邊三間是祖上留下來的，中間三間是李某買鄰居劉某的房屋，但只有土地使用權證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，由于各種原因沒有產(chǎn)權證，后因李某房屋所在區(qū)域成為商業(yè)中心，李某將中間房屋旁邊違法加蓋了廚房，開辦了燒烤店，現(xiàn)因舊城改造，李某所有房屋列入征收范圍，評估價是7480元/m2，李某不同意這個征收價格