城中村改造工作匯報(bào)3篇

第城中村改造工作匯報(bào)3篇城中村改造工作匯報(bào)1

從行政法角度分析昆明城中村拆遷改造

楊永梅段紅平

摘要:城中村改造是21世紀(jì)中國(guó)市長(zhǎng)們經(jīng)營(yíng)城市的最重要的工作。但城中村改造涉及到地方財(cái)政、開(kāi)發(fā)商、村民三方激烈的利益博弈，所以具體形式多種多樣，各地創(chuàng)造了五花八門(mén)的經(jīng)驗(yàn)，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差異也相當(dāng)懸殊。盡管村民對(duì)待城中村改造態(tài)度不一，但政府強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)的態(tài)勢(shì)十分明顯。

關(guān)鍵詞城中村補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)征地

作者簡(jiǎn)介：楊永梅，云南師范大學(xué)歷史與行政學(xué)院；段紅平，云南大學(xué)公共管理學(xué)院。中圖分類(lèi)號(hào)：D67文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-0592(2011)02-188-02從狹義上說(shuō)，城中村是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全

部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變

成的居民區(qū)，亦稱(chēng)為“都市里的村莊”。從廣義上說(shuō)，城中村是指

在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城

市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。

城中村改造實(shí)質(zhì)是調(diào)節(jié)政府、業(yè)主與改造單位三方的利益，其中政府代表公共利益，處于主導(dǎo)地位。但政府主導(dǎo)并不在于大

包大攬，而在于遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，培育市場(chǎng)和發(fā)現(xiàn)微觀利益主體，促使市場(chǎng)主體自行組織資金力量來(lái)推動(dòng)城中

村土地流轉(zhuǎn)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而法院主要是依法公正審理相關(guān)案

件，明晰產(chǎn)權(quán)，理順關(guān)系，化解各方矛盾，為城中村改造掃清障礙。昆明市委市政府在《關(guān)于加快推進(jìn)“城中村”重建改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》中指出，在快速城市化的過(guò)程中，“城中村”普遍存在建筑抗震安全未設(shè)防和火險(xiǎn)隱患突出、環(huán)境臟亂差、市政設(shè)施不配

套、治安混亂等問(wèn)題，造成了諸多的社會(huì)隱患和城市問(wèn)題，已成為城市現(xiàn)代化發(fā)展的嚴(yán)重障礙。從法律角度講，“城中村”的改造也

是十分必要的。

一、昆明城中村拆遷改造的法律依據(jù)

昆明城中村改造的法律依據(jù):（1）《土地管理法》——集體土

地上附著物的拆遷；（2）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》——國(guó)有土地

上房屋拆遷；（3）《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》——違章、違法建筑的拆除；（4）《物權(quán)法》——對(duì)于私有房產(chǎn)的保護(hù)。

城中村房屋拆遷中強(qiáng)制措施的法律依據(jù):《土地管理法》：國(guó)

家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府

予以公告并組織實(shí)施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴?/p>

部門(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洠弧秾?shí)施條例》：違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國(guó)家建設(shè)征用土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主

管部門(mén)責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。實(shí)踐中很少采用司法強(qiáng)遷，而農(nóng)民沒(méi)有救濟(jì)手段，上訪現(xiàn)象突出。昆明市城中村改造的法律依據(jù)除了上述內(nèi)容,還包括昆明市

已出臺(tái)的相關(guān)政策:一是市政府《關(guān)于加快推進(jìn)城中村重建改造

工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》；二是昆明市城中村征地拆遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)意

見(jiàn)；三是關(guān)于昆明市城中村村改居人員勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)保障工作的意見(jiàn)；四是昆明市城中村改造項(xiàng)目管理辦法；五是昆明市城中村改造土地出讓收支管理使用暫行辦法；六是昆明市城中村改造土地公開(kāi)交易辦法；七是五華區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)重建改造實(shí)施辦法；八是具體村社拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則。

二、昆明城中村拆遷改造的流程

昆明市城中村改造項(xiàng)目運(yùn)作的基本流程如下：（1）國(guó)土部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)提前介入，基層組織、企業(yè)共同參與，區(qū)（縣）政府編制擬改造片區(qū)《城中村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》；（2）在取得國(guó)土部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)審核意見(jiàn)的前提下，將《城中村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》提交基層組織依法表決并出具承諾文件；（3）區(qū)（縣）政府將《城中村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》上報(bào)市規(guī)委審批；（4）區(qū)（縣）政府將經(jīng)審批的《城中村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組備案；（5）區(qū)（縣）政府將擬改造片區(qū)用地報(bào)征收回后報(bào)入市土地儲(chǔ)備中心；（6）以《城中村專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》為條件進(jìn)行土地處置和公開(kāi)交易；（7）中標(biāo)企業(yè)按《城中村專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》完善項(xiàng)目立項(xiàng)及相關(guān)行政許可；（8）進(jìn)入正常項(xiàng)目運(yùn)作程序?qū)嵤┙ㄔO(shè)。

三、昆明城中村拆遷改造中存在的問(wèn)題

拆遷不屬于交易，拆與不拆沒(méi)有商量。拆遷的目的不是獲得房屋，而是獲得土地。拆遷的實(shí)質(zhì)是土地征用,是另一個(gè)主體利用政府權(quán)力征用,而不是政府征用。拆遷的結(jié)果是土地由一個(gè)民事主體變更為另一個(gè)主體，這個(gè)主體可能是政府，也可能是另一個(gè)民事主體。拆遷屬于產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的剝奪，法律上叫作征收、征用。

昆明市城中村拆遷改造中存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

(一)拆遷人的法律地位

拆遷人的法律地位有問(wèn)題，賦予一個(gè)民事主體拆遷另一個(gè)民事主體的房屋，民事主體法律地位是平等的，雙方之間的法律行為就應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿原則，但是拆遷民事主體卻能夠借助行政強(qiáng)制力完成拆遷。

(二)拆遷補(bǔ)償?shù)闹黧w有誤

承擔(dān)拆遷補(bǔ)償?shù)闹黧w有誤，根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)順

序，拆遷人不是自被拆遷人處獲得建設(shè)用地使用權(quán)，而是從國(guó)家土地管理部門(mén)出讓獲得，則國(guó)家土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)先行收回已經(jīng)出讓給他人的建設(shè)用地使用權(quán)，并為相應(yīng)補(bǔ)償及退還出讓金，因此，補(bǔ)償人應(yīng)當(dāng)為國(guó)家而不是開(kāi)發(fā)商或者領(lǐng)取拆遷許可證的其他人。

(三)拆遷補(bǔ)償問(wèn)題

政府為了獲得更多的土地出讓金，在開(kāi)發(fā)商與被拆遷者利益◆社會(huì)觀察

2011·02（中）

之間，會(huì)首選開(kāi)發(fā)商，考慮和保護(hù)被拆遷者利益自然就少。昆明市根據(jù)《昆明市主城區(qū)城鎮(zhèn)房屋改造拆遷補(bǔ)償安置管理辦法》規(guī)定，拆遷房屋安置補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格，參照同時(shí)期、同結(jié)構(gòu)、同用途、同類(lèi)區(qū)域二手房的市場(chǎng)交易價(jià)格確定。主城區(qū)

城鎮(zhèn)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償參考指導(dǎo)價(jià)為：市中心一環(huán)以內(nèi)6500元/平方米；一環(huán)至二環(huán)之間5500元/平方米；二環(huán)至三環(huán)之間4500元/平方米；北邊片區(qū)4500元/平方米；東邊片區(qū)3500元/平方米；南邊片區(qū)4500元/平方米；西邊片區(qū)4000元/平方米。按這個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，老百姓拿著這點(diǎn)錢(qián)在原來(lái)居住的房子周邊再去買(mǎi)房子，根本就買(mǎi)不起。

作為拆遷房屋的所有人和使用人，其合法權(quán)益都應(yīng)受到保

護(hù)?！睹穹ㄍ▌t》第71條也可理解為：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。可見(jiàn)，對(duì)非住宅使用人拆遷補(bǔ)償問(wèn)題解決得好壞，直接影響房屋拆遷的進(jìn)程。而且，非住宅使用人一般為法人單位，拆遷對(duì)他們?cè)斐傻膿p失肯定大于住宅拆遷的損失。而目前我國(guó)的立法又滯后于實(shí)踐，所以，《拆遷條例》要求兼顧拆遷房屋使用人的補(bǔ)償，做到有法可依，維護(hù)他們的合法權(quán)益。

(四)政府角色錯(cuò)位

城市拆遷中提出的‘政府主導(dǎo)，企業(yè)參與，市場(chǎng)化運(yùn)作’的口號(hào)，本身就有問(wèn)題。政府的職能或者角色應(yīng)該是服務(wù)和指導(dǎo)，而不應(yīng)該是主導(dǎo)，城中村改造涉及已經(jīng)取得的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，村民才應(yīng)該是主體，應(yīng)該由他們來(lái)主導(dǎo)才對(duì)。

政府既是強(qiáng)制拆遷的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)，又是拆遷糾紛的仲裁機(jī)關(guān)，既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員，這與基本的法制理念是有沖突的。老百姓習(xí)慣聽(tīng)政府的話，相信政府。但在自己的利益受損時(shí)，政府支持的卻是開(kāi)發(fā)商，加上被拆遷人的利益訴求渠道不暢通，法律的救濟(jì)途徑不完善。面對(duì)法律的不公、開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)，又沒(méi)有政府撐腰，被拆遷戶感到十分無(wú)助。有些地方政府、拆遷公司和開(kāi)發(fā)商還合署辦公，老百姓進(jìn)拆遷指揮部根本分不清哪些是政府的人，哪些是開(kāi)發(fā)商的人，哪些是拆遷公司的人。

政府的角色定位錯(cuò)位，凸顯了開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)和被拆遷人與開(kāi)發(fā)商之間利益的不平等，導(dǎo)致了城中村改造項(xiàng)目利益沖突事件屢屢發(fā)生。

拆遷問(wèn)題表面上看是一個(gè)城建糾紛問(wèn)題，實(shí)際上它已牽涉法

律、政府職能、公眾利益等多個(gè)方面。在城中村房屋拆遷中，由于拆遷管理工作不到位、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定機(jī)制不完善等多方面的原因，致使拆遷過(guò)程中的侵權(quán)、違約現(xiàn)象屢禁不止，使相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)益得不到相應(yīng)的保護(hù)。

城中村改造是一項(xiàng)復(fù)雜而艱難的城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，政府直接參與拆遷補(bǔ)償談判是控制改造成本最重要和最有效的手段，掌握政策優(yōu)勢(shì)的政府應(yīng)作為操作主體，以系統(tǒng)、完整的城中村改造規(guī)劃為對(duì)話平臺(tái)和判斷標(biāo)準(zhǔn)，將城市的公共利益放在首位，在前期直接介入與村民的談判，對(duì)推動(dòng)和促進(jìn)城中村改造的進(jìn)展是十分重要的。

行政法是指調(diào)整行政法律關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。行政法的基本原則包括:行政合法性原則和行政合理性原則。行政合法性原則的基本內(nèi)容包括三項(xiàng):（1）主體合法原則,即一切國(guó)家行政主體必須嚴(yán)格執(zhí)行行政法律規(guī)范,一切行政相對(duì)人應(yīng)嚴(yán)格遵守并

執(zhí)行行政法律規(guī)范；（2）職權(quán)合法原則,即任何行政職權(quán)的行使都必須依據(jù)法律、遵守法律；（3）程序法定原則。行政合理性原則又稱(chēng)為行政適當(dāng)性原則,它要求行政主體的行政行為不僅要合法,而且同時(shí)要合理、適當(dāng)。

昆明城中村拆遷改造過(guò)程中有相關(guān)法律為依據(jù),昆明市城中

村改造項(xiàng)目有其運(yùn)作的基本流程,雖然滿足了程序合法原則,但在昆明城中村拆遷改造中也存在問(wèn)題:比如拆遷人的法律地位；拆遷補(bǔ)償?shù)闹黧w有誤；拆遷補(bǔ)償問(wèn)題；政府角色錯(cuò)位不滿足行政行為必須符合法律的原則,因此昆明城中村拆遷改造中不符合行政法中的合法性原則,行政合理性原則它要求行政主體的行政行為不僅要合法,而且同時(shí)要合理、適當(dāng)。因昆明市城中村拆遷改造中行政主體的行政行為有些不符合法律,比如說(shuō)拆遷人的法律地位有問(wèn)題；拆遷補(bǔ)償?shù)闹黧w有誤；拆遷補(bǔ)償問(wèn)題；政府角色錯(cuò)位,同時(shí)在拆遷賠償中賠償標(biāo)準(zhǔn)也不合理。因此昆明城中村拆遷改造也不符合行政法中的合理性原則。

城中村改造過(guò)程中涉及的具體法律問(wèn)題包括:（1）城中村改

造過(guò)程中土地使用權(quán)及地上附著物權(quán)屬確認(rèn)問(wèn)題；（2）政府與城中村集體經(jīng)濟(jì)組織或開(kāi)發(fā)商簽訂拆遷改造框架協(xié)議的性質(zhì)與地位；（3）拆遷改造主體資格的確定及拆遷許可證辦理的程序及實(shí)體問(wèn)題；（4）村內(nèi)股份制合作企業(yè)自行組織改造及與其他機(jī)構(gòu)合作中的法律問(wèn)題；（5）村外其他機(jī)構(gòu)參加城中村改造競(jìng)拍過(guò)程中的法律問(wèn)題；（6）對(duì)違章建筑特殊處理的法律問(wèn)題；（7）簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)注意的法律問(wèn)題；（8）拆遷補(bǔ)償協(xié)議履行糾紛的處理；

（9）對(duì)產(chǎn)權(quán)不明的房產(chǎn)如何進(jìn)行拆遷的法律問(wèn)題；（10）拆遷過(guò)程中的證據(jù)保全問(wèn)題；（11）對(duì)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生的爭(zhēng)議處理程序和法律依據(jù)；（12）對(duì)拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償問(wèn)題。城中村拆遷改造是一個(gè)利國(guó)利民的好事。通過(guò)改造，改變了

城市的面貌，提高了城市品位；能拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會(huì)；開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工單位通過(guò)上繳稅金，增加了政府的財(cái)政收益。同時(shí)，城中村拆遷改造是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作，而且也是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具體的開(kāi)發(fā)改造模式還需要實(shí)事求是、因地制宜地在工作中不斷探索、探討和實(shí)踐?？傊?，“城中村”的改造，將是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)和工作，國(guó)家尚沒(méi)有對(duì)城中村的改造進(jìn)行立法，也暫時(shí)沒(méi)有立法的計(jì)劃。正在制定的《征收征用法》在一定程度上會(huì)涉及對(duì)農(nóng)村集體所有資產(chǎn)的征用問(wèn)題，但是城中村的改造，在目前法律框架下，實(shí)際上是尋找城鄉(xiāng)二元管理體制的接口的過(guò)程。隨著改造的實(shí)施和完成，村變?yōu)樯鐓^(qū)，農(nóng)民變?yōu)榫用袷忻?，分裂的管理體系、保障體系合而為一，不僅將為城市的發(fā)展創(chuàng)造新空間，也將使曾經(jīng)的農(nóng)村居民享受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，為和諧社會(huì)的構(gòu)建發(fā)揮積極作用。__

城中村改造工作匯報(bào)2

武漢市“城中村”改造現(xiàn)狀研究

摘要：

關(guān)鍵詞：

1引言

“城中村”是我國(guó)許多城市在快速城市化進(jìn)程中的一種普遍現(xiàn)象。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)大部分城市的經(jīng)濟(jì)和規(guī)模取得了快速的發(fā)展，城市建設(shè)向郊區(qū)不斷蔓延、郊區(qū)農(nóng)村進(jìn)入快速城市化發(fā)展階段。城市向郊區(qū)拓展形成的城市建設(shè)景觀和郊區(qū)農(nóng)村不斷城市化形成的農(nóng)村建設(shè)景觀在地域上連接在一起，出現(xiàn)了城鄉(xiāng)二元的城市建設(shè)景觀，也即“都市里的村莊”[1]?！俺侵写濉笔浅鞘械囊粔K“夾縫地”，雖在區(qū)域上已經(jīng)成為城市的一部分，但在土地權(quán)屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的村落[2]，這種獨(dú)特的地位和現(xiàn)象，必然會(huì)帶來(lái)人口雜亂、治安嚴(yán)峻、城市規(guī)劃滯后、建筑違章、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、土地利用率低等系列問(wèn)題。這些隱匿于摩天高樓背后大片低矮、混亂的村落，不僅影響城市的整體形象，也阻礙城市化進(jìn)程，制約著城市的發(fā)展。隨著城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程加快，“城中村”的改造勢(shì)在必行。武漢市作為華中地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心，經(jīng)過(guò)數(shù)十年城市建設(shè)用地的圍裹，全市形成162個(gè)“城中村”，其中包括147個(gè)行政村和15個(gè)農(nóng)林單位，總?cè)丝?/p>

6萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口萬(wàn)人，土地總面積為.82公頃。2003年成立了以副市長(zhǎng)為組長(zhǎng)的“城中村”綜合改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)全市“城中村”進(jìn)行調(diào)研，借鑒廣州、珠海、杭州三地的經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)“城中村”改造難點(diǎn)——土地房產(chǎn)處置、“村改居”人員就業(yè)和社會(huì)保障、改造資金籌措、符合城市規(guī)劃管理控制要求等，制定了綜合改造方案，并于2004年9月發(fā)布《關(guān)于落實(shí)市委市人民政府積極推進(jìn)“城中村”綜合改造工作意見(jiàn)的通知》(武政辦[2004]173號(hào))。在征求各區(qū)人民政府意見(jiàn)的前提下，確定二環(huán)線以內(nèi)52個(gè)村為近期改造的重點(diǎn)，并在重點(diǎn)村中選取了16個(gè)村作為試點(diǎn)村，待試點(diǎn)工作完成后總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，再正式出臺(tái)政策法規(guī)①。2009年武漢市在已有的改造經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，提出三年內(nèi)改造54個(gè)城中村。因此，本文試圖通過(guò)對(duì)武漢市典型“城中村”現(xiàn)狀、問(wèn)題與改造方案的研究，反應(yīng)目前武漢市城中村改造的現(xiàn)狀及問(wèn)題等。

2武漢市“城中村”前期試點(diǎn)改造改造方案

武漢市城中村改造方案確定過(guò)程：根據(jù)現(xiàn)狀的土地利用、住戶、人口數(shù)據(jù)，確定村灣的改造類(lèi)型和享受還建的人口及住戶，再確定保留及還建住宅、產(chǎn)業(yè)、開(kāi)發(fā)等用地的建設(shè)規(guī)模，對(duì)各類(lèi)用地進(jìn)行綜合整合后，按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行各類(lèi)用地的選址和布局，并對(duì)建設(shè)資金測(cè)算、建設(shè)實(shí)施措施提出建議。

現(xiàn)狀調(diào)研按照173號(hào)文的要求，根據(jù)實(shí)際擁有耕地現(xiàn)狀，將全市“城中村”分為三類(lèi)：A類(lèi)村，人均農(nóng)用地小于或等于畝;B類(lèi)村，人均農(nóng)用地大于、小于或等于畝;C類(lèi)村，人均農(nóng)用地大于畝。并針對(duì)不同類(lèi)型采取不同的改造方式：A類(lèi)村由改制后的村經(jīng)濟(jì)實(shí)體自行改造;B類(lèi)村以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方式改造;C類(lèi)村以統(tǒng)征儲(chǔ)備的方式改造。

本文以沙湖村改造為例，介紹武漢城中村改造方案的確定流程。沙湖村是16個(gè)試點(diǎn)村之一，也是第一個(gè)成功通過(guò)土地有形市場(chǎng)進(jìn)行改造資金籌措的村落，在武漢市的”城中村”改造中具有代表意義。

沙湖村現(xiàn)狀

沙湖村基本情況沙湖村位于武漢三鎮(zhèn)之武昌，屬市中心城區(qū)，是武漢市”城中村”典型代①資料來(lái)源：

表之一。村域分布在城市主干道武青三干道的東、西兩側(cè)。該村東面是風(fēng)景秀麗的沙湖，南面是曇華林歷史街區(qū)，西面是武昌積玉橋舊城改造片，因其優(yōu)越的地理位置、便利的交通、良好的商業(yè)文化氛圍、豐富的景觀資源等優(yōu)勢(shì)而成為近年來(lái)城市建設(shè)的熱點(diǎn)地區(qū)，但同時(shí)也導(dǎo)致了土地不斷被征用，現(xiàn)狀的自然村落被迅速擴(kuò)展的城市緊緊包圍，僅剩下自然村灣、村屬產(chǎn)業(yè)——沙湖鋼材市場(chǎng)、果品批發(fā)市場(chǎng)、汽車(chē)4S店等用地。

沙湖村改造規(guī)劃目標(biāo)

“城中村”改造，其實(shí)質(zhì)是解決歷史遺留問(wèn)題，完成農(nóng)村城市化的最后一個(gè)步驟，徹底實(shí)現(xiàn)農(nóng)村到城市社區(qū)、村民到市民的轉(zhuǎn)變。規(guī)劃目標(biāo)概括為：通過(guò)”城中村”改造，使其融入城市，徹底完成村莊的城市化過(guò)程，完善城市結(jié)構(gòu)形態(tài)，提升城市功能，提高城市建設(shè)總體水平，改善人居環(huán)境。

沙湖村改造工作思路

經(jīng)與武漢市1：1萬(wàn)土地利用現(xiàn)狀圖核實(shí)，沙湖村已無(wú)農(nóng)用地。現(xiàn)狀用地總面積為公頃，總?cè)丝跒?18人，總計(jì)215戶，現(xiàn)狀住宅總建筑面積為.99平方米。

按以上標(biāo)準(zhǔn)，沙湖村屬A類(lèi)村，其改造方式為：除規(guī)劃控制用地外，通過(guò)綜合改造妥善安置村民。其資金來(lái)源是在符合城市規(guī)劃要求前提下，將還建安置房用地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地以項(xiàng)目捆綁的方式公開(kāi)供地，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

3城中村改造中的利益博弈

政府與原住民間的博弈

政府與原住民之間主要是關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)與利益補(bǔ)償?shù)牟┺腫3]。我國(guó)特有的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是城中村長(zhǎng)期存在的根本原因。政府是土地產(chǎn)權(quán)的實(shí)質(zhì)擁有者，必然希望得到土地產(chǎn)權(quán)帶來(lái)的全部收益。改造既能解決“城中村”問(wèn)題，又能保證社會(huì)的和諧穩(wěn)定，所以政府極力進(jìn)行“城中村”改造。原住民作為土地實(shí)際上的使用者，則希望得到土地轉(zhuǎn)讓后的最大利益。原住民是擁有本村村籍的人群，房屋出租是原住民的主要收入來(lái)源，且經(jīng)濟(jì)收益頗為優(yōu)厚。所以，原住民對(duì)現(xiàn)有的生活狀況是比較滿意的，他們有自己的生活資料(房屋)，有比較好的經(jīng)濟(jì)收入。對(duì)于“城中村”改造，原住民是極為擔(dān)憂的。改造后，意味著將失去自己的生活資料，失去主要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，如果得不到很好的經(jīng)濟(jì)利益補(bǔ)償，將來(lái)的生活很可能得不到保障。因此，為了保護(hù)自身利益，他們對(duì)“城中村”改造是抵觸的。

武漢市政府提出3年內(nèi)改造54個(gè)城中村，在“城中村”快速改造的過(guò)程中，政府往往只注重“城中村”景觀與城市融為一體，忽視了“城中村”原有居民生活習(xí)慣等的融入，以及其長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益訴求。

開(kāi)發(fā)商與原住民間的博弈

開(kāi)發(fā)商與原住民之間主要是關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償?shù)牟┺?。開(kāi)發(fā)商關(guān)注的是“城中村”改造帶來(lái)的巨大商機(jī)和經(jīng)濟(jì)利益，他們不愿意和實(shí)際上不擁有土地產(chǎn)權(quán)的原住民進(jìn)行協(xié)商和給予補(bǔ)償，更不愿意承擔(dān)搬遷后原住民的就業(yè)、醫(yī)療等社會(huì)責(zé)任。然而，對(duì)于原住民來(lái)說(shuō)，搬遷后他們將失去自己的房屋，生活保障也是他們極為關(guān)心的問(wèn)題，所以對(duì)于是否搬遷，他們是充滿顧慮的，他們希望得到滿意的拆遷安置補(bǔ)償，以確保日后的生活。如果得不到理想的拆遷費(fèi)，他們會(huì)選擇成為“釘子戶”。

近年來(lái)武漢市公開(kāi)出讓土地大部分集中在二環(huán)及三環(huán)間和三環(huán)左右，二環(huán)內(nèi)的土地很少，而近期推出的城中村則大多位于城市中心。城中村改造分為三種模式，一種是村集體自己開(kāi)發(fā)；二是村集體經(jīng)過(guò)改造，成立企業(yè)，村民為企業(yè)股東，引入投資方一起合作開(kāi)發(fā)；三是國(guó)家征收土地，進(jìn)入土地拍賣(mài)中心。武漢市前期試點(diǎn)使用的是第一種模式，但是現(xiàn)在使用這種模式很少，目前使用最多是第二種模式。在這種模式下，不少企業(yè)主動(dòng)走入城中村，希望能在開(kāi)發(fā)中獲利。目前，武漢市“城中村”在改造初級(jí)，就有開(kāi)發(fā)商介入，村集體和開(kāi)發(fā)商互

相探討如何開(kāi)發(fā)使用村土地，一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)。

4武漢市“城中村”改造中存在的問(wèn)題

在武漢市“城中村”快速改造過(guò)程中，主要存在一下三個(gè)方面的問(wèn)題：

第一：村民轉(zhuǎn)居民過(guò)程中的問(wèn)題。村民轉(zhuǎn)居民是城中村改造的一項(xiàng)重要工作，它不僅僅是城中村村民身份的簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)變，更重要的是身份轉(zhuǎn)變后的一系列問(wèn)題。武漢市“城中村”村民轉(zhuǎn)居過(guò)程中，出現(xiàn)的問(wèn)題主要體現(xiàn)在:村民積極性不高，持觀望態(tài)度;政府措施不力。

第二，征地拆遷中的利益分配問(wèn)題。征地拆遷是城中村改造過(guò)程中最大受關(guān)注最多的問(wèn)題，主要是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下城市土地的高額價(jià)格，城中村改造的利益各方包括政府、開(kāi)發(fā)商和村民都想獲得土地的最大價(jià)值。

5對(duì)武漢市“城中村”改造的建議

失地農(nóng)民由農(nóng)村融入城市，是一個(gè)艱難的轉(zhuǎn)變過(guò)程。較低的文化程度、有限的技能以及對(duì)原有生活方式的依賴(lài)，都會(huì)使得這一轉(zhuǎn)變困難重重，并且他們精神方面的困難有時(shí)甚至超過(guò)物質(zhì)方面的困難[4]。因此，在這一過(guò)程中，耐心的開(kāi)導(dǎo)、有效的培訓(xùn)、更多就業(yè)機(jī)會(huì)的提供，社會(huì)保障的健全，都是非常重要的。還要注重對(duì)他們?nèi)烁竦淖鹬?、?duì)其個(gè)人愿望、信仰和文化的尊重。農(nóng)民較為順利地適應(yīng)了這一轉(zhuǎn)變過(guò)程，并且真正發(fā)自內(nèi)心地融入城市生活，這可以成為評(píng)價(jià)城中村改造項(xiàng)目成功與否的標(biāo)準(zhǔn)之一。

就業(yè)是民生之本，充分就業(yè)有利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定。目前，不少城中村村民文化素質(zhì)不高、專(zhuān)業(yè)技能較弱、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)不強(qiáng)、缺乏吃苦耐勞的精神，在就業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)上處于劣勢(shì)。村民多在村集體工作，或者打理自己的出租物業(yè)，不少村民更是無(wú)所事事。就業(yè)不足引起的游手好閑、不思進(jìn)取也會(huì)產(chǎn)生一系列的社會(huì)問(wèn)題。因而，在改造中要特別重視對(duì)適齡村民的技能培訓(xùn)，改造后在同等條件下應(yīng)優(yōu)先為村民提供就業(yè)崗位。

[1]李增軍，謝祿生.都市里的村莊現(xiàn)象[J].經(jīng)濟(jì)工作導(dǎo)刊，1995，（8）。

[2]敬東.“城市里的鄉(xiāng)村”研究報(bào)告—經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市中心區(qū)農(nóng)村城市化進(jìn)程的對(duì)策[J].城市規(guī)劃，1999，23（9）：8-12.[3]張波.城中村改造中利益主體間的博弈[J].山西建筑，2009，35（22），17-18.[4]陳琳，譚建輝，吳開(kāi)澤，韓清雪.城中村改造中存在的新問(wèn)題及解決思路—以廣州城中村改造為例[J].廣州大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2010，9（3）：59-63.

城中村改造辦公室工作總結(jié)

城中村改造工作心得體會(huì)（共19篇）

城中村改造表態(tài)發(fā)言稿（共3篇）

文明城中村推進(jìn)工作匯報(bào)

舊房改造工作匯報(bào)

城中村改造工作匯報(bào)3

##街道辦事處“城中村”改造工作匯報(bào)

我們##辦事處高度重視“城中村”改造工作，成立了“城中村”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由黨委書(shū)記任組長(zhǎng)，辦事處主任任副組長(zhǎng)，分管副職及相關(guān)科室、部門(mén)負(fù)責(zé)人、社區(qū)書(shū)記、村居書(shū)記為成員。同時(shí)成立專(zhuān)門(mén)的辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的開(kāi)展。對(duì)改造試點(diǎn)實(shí)行科級(jí)干部幫包制度，依據(jù)實(shí)際情況，一村一政策，一村一套幫包班子。通過(guò)各種形式宣傳“城中村”改造的重大意義，讓群眾了解政策，積極支持配合“城中村”改造工作。

現(xiàn)將##街道辦事處“城中村”改造工作匯報(bào)如下：

一、##居委，位于##路以東，##路以西，##路以南，##路以北?，F(xiàn)有土地##畝，其中住宅占地##畝，其他占地##畝，土地性質(zhì)全部為國(guó)有土地。村居兩委班子健全，班子成員團(tuán)結(jié)，群眾較為擁護(hù)。##年#月以后再建房屋基本沒(méi)有，外來(lái)人口較多，但房屋大部分證件齊全，村兩委對(duì)城中村改造早已進(jìn)行宣傳，群眾都同意改造。要求對(duì)房產(chǎn)證上標(biāo)有的房屋面積，不管正房還是偏房，都按一平方換一平方，如進(jìn)行貨幣補(bǔ)償每平方要在##元以上。

##村，位于##路以東，##街以西，##以南，##路以北。現(xiàn)有土地##畝，其中村莊住宅占地##畝，其他用地##畝，土地性質(zhì)全部為集體土地。兩委班子健全，班子成員團(tuán)結(jié)，戰(zhàn)斗力較強(qiáng)。居民支持城中村改造，要求回遷按照房產(chǎn)證標(biāo)明面積一平方換一平方，其他房屋面積折價(jià)貨幣補(bǔ)償。如全部貨幣補(bǔ)償，則視具體情況再議。

現(xiàn)在兩個(gè)村的土地已完成招拍掛，辦事處將具體分析各方面情況，本著先易后難、穩(wěn)步推進(jìn)的原則，挑選村居班子健全、戰(zhàn)斗力強(qiáng)、群1

眾擁護(hù)等各方面條件較為成熟的村居，首先進(jìn)行改造。

二、##村，總?cè)丝?#人，約##戶，總占地##畝。其中耕地##畝，村莊占地##畝，道路溝渠##畝?，F(xiàn)有房屋##處，##間，房屋總面積##萬(wàn)平方米；大棚約##個(gè)，占地##畝，主要是鋼架構(gòu)，種植蔬菜；養(yǎng)殖場(chǎng)##座，占地約##畝，養(yǎng)殖奶牛、豬為主；倉(cāng)庫(kù)、廠房約##個(gè)，占地約##畝。

為全面做好####工程工作，辦事處成立了####（##村）拆遷安置工作組；并按照市區(qū)統(tǒng)一安排，配合上級(jí)部門(mén)對(duì)####綠化帶進(jìn)行實(shí)地勘查并打點(diǎn)劃線；辦事處抽調(diào)精干近百名人員，組成三個(gè)工作隊(duì)，對(duì)運(yùn)河五期綠化帶內(nèi)的房屋宅基進(jìn)行實(shí)地核實(shí)，掌握了較為詳細(xì)的房屋、土地、人口等信息，全面啟動(dòng)運(yùn)河五期工程。

三、######工程涉及到##辦事處##村和##村。

###村，總?cè)丝?#余人，約##戶，占地##畝，其中村莊占地##畝，耕地##畝，其