西安住宅項目銷售策劃思路與營銷執(zhí)行策劃方案圖文豐富

xx·xx項目下半年銷售策略溝通稿2012-7項目分析解決問題:營銷策略營銷執(zhí)行動作報告思路市場分析競爭分析客戶分析問題1背景分析01市場分析通過對宏觀大勢及西安市場變化的分析，初判12年下半年西安的市場變化及走向。從最近國家提出的“穩(wěn)增長”、堅持調(diào)控不動搖到降息、首貸優(yōu)惠等，市場風(fēng)向動蕩不定，對購房者心理進行著嚴峻的考驗和誘導(dǎo)。盡管國家屢屢就“救市”辟謠，三部委密集辟謠樓市松綁，調(diào)控尚未“踩剎車”，6月14日晚間，央行在官方網(wǎng)站發(fā)布信息表示，個別媒體稱“央行特急文件規(guī)定首套房貸利率最低可七折”，有意曲解央行政策意圖，有市場炒作之嫌。這已是三天來，繼發(fā)改委、銀監(jiān)會之后第三個對樓市松綁傳言進行辟謠的部委。在目前貨幣政策趨松，“救市”風(fēng)潮鋪天蓋地的檔口，為了避免經(jīng)濟后期發(fā)展過熱，中央大的調(diào)控預(yù)期將不會有所改變，因此各房企仍然面臨著快速去化庫存的艱巨任務(wù)，以價換量或?qū)⒊掷m(xù)。市場也進入后調(diào)控時代，調(diào)控政策面臨市場更加復(fù)雜和艱巨的考驗和挑戰(zhàn)。政策掃描：四部委密集辟謠樓市松綁調(diào)控尚未“踩剎車”關(guān)鍵詞：政府調(diào)控政策會延續(xù)以價換量成為常態(tài)2012年的下半年及2013年的上半年市場仍不會有大的改變西安樓市5月分析弱市反彈造就“量漲價跌”5月西安樓市銷量保持了前幾個月的增長勢頭，與此同時，普通住宅均價也出現(xiàn)了一定幅度的下跌態(tài)勢，可以說，西安樓市在“穩(wěn)增長”和“降房價”方面成績較為顯著。08年刺激經(jīng)濟時期，大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，這對于該行業(yè)帶動起著較為重要的影響，而目前房地產(chǎn)行業(yè)仍然在嚴厲政策調(diào)控的背景之下，雖然部分地區(qū)出現(xiàn)政策趨松，但明顯放松樓市調(diào)控政策、打破政策穩(wěn)定預(yù)期的行為仍不會被允許。所以整體來看后期西安樓市出現(xiàn)“量價齊飛”的可能性較小，當(dāng)前的市場階段性回暖可以稱之為“弱市反彈”。西安樓市銷量5月的商品房、普通住宅銷量均取得明顯漲幅，商品房銷量112萬平方米以上，普通住宅銷量95萬平方米以上。經(jīng)開區(qū)普通住宅成交最為顯著，共成交22萬平方米以上，占全市普通住宅銷量23.18%。其次城南區(qū)普通住宅銷量19萬平方米左右，占全市普通住宅銷量19.96%?？梢钥闯?，當(dāng)前市民青睞的購房區(qū)域是一些較為成熟的區(qū)域，較大優(yōu)惠幅度、生活配套、教育配套、交通條件是其選擇的主要因素。5月，西安商品房價格環(huán)比下跌1.21%，同比微漲0.97%。普通住宅均價環(huán)比下跌2.81%，同比下跌2.01%。受經(jīng)濟適用房成交及部分房企降價促銷拉動，西安房價在5月出現(xiàn)小幅度下跌。信貸及調(diào)控政策的微調(diào)使得購房者對市場的預(yù)判出現(xiàn)變化，還期待房價大跌的購房者數(shù)量明顯減少，觀望情緒降低，剛需入市的積極性明顯提高。西安房價處健康運行軌道。西安樓市5月特點量漲價跌，經(jīng)開領(lǐng)跑全市。高位盤整期上升通道期下降通道期低位盤整期市場及走勢分析

①為“上升通道期”，市場處于上升期，但受過度預(yù)期的影響，市場現(xiàn)實面向上的態(tài)勢將偏離基本面而向上波動，并在一定時期產(chǎn)生泡沫。此時，價量往往相繼攀升；

隨后市場進入②即“高位盤整期”，此時最主要的信號就是量縮，盡管價格有可能還在上漲，但實質(zhì)上已進入僵持期；

之后市場將進入③即“下降通道期”，此時量的變化完全取決于價格的變動，價不降則無量，將延長僵持期，但“下降通道期”最終會使降價成為主流，市場現(xiàn)實面開始回落，再次向基本面靠攏，并突破至基本面以下

當(dāng)價格的下降已使現(xiàn)實面下降到最低點后，市場就進入了④即“低位盤整期”。量將趨于穩(wěn)定，并有小幅回升跡象，價格開始蓄勢，準備進入下一輪“上升通道期”；

在市場基本面總體向上的大前提下，市場現(xiàn)實面往往受到各種因素影響而出現(xiàn)波動，進而形成不同的波動階段。現(xiàn)實面取決于政府政策、競爭供給與需求狀況房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律

從西安市場表現(xiàn)可見目前其正處于第二階段“高位盤整期”末期并已顯露出“下降通道期”的特征。降價成為市場主流，價不降則無量。趨勢3：房市逐步回暖，房價穩(wěn)定并逐步上漲趨勢1：市場成交量保持平穩(wěn)，房價小幅波動趨勢2：市場成交繼續(xù)價跌量漲，房價持續(xù)下降房地產(chǎn)政策的“陰晴不定”，與供應(yīng)量龐大導(dǎo)致競爭加劇的局面注定西安市場在未來6個月內(nèi)的走勢是可以預(yù)判的。20%50%30%市場及走勢分析---西安市場宏觀及中觀環(huán)境的啟發(fā)結(jié)論：“牛市”求價格，“熊市”求速度在“牛市”中價格是關(guān)鍵性的指標。市場好，價高是必然反映；廣告主要解決品牌問題價格牛市衡量營銷的標準在“熊市”我們更關(guān)注是的如何跑贏大市，速度成為關(guān)鍵指標，因此推廣是必要的手段速度熊市衡量營銷的標準指標分析02指標分析通過對今年任務(wù)指標的再次回顧預(yù)定下半年的營銷目標。年度銷售任務(wù)回顧時間：2012年全年；

推售量：二期住宅及一期剩余單位；銷售額：5億；截止6月24日已完成：住宅套數(shù)：255套；總銷售額：278，301，163元；今年任務(wù)差距：221，698，837元；目標221，698，837元的目標如何完成？未售單位合計（住宅部分）：需銷售未售單位的76%以上才能完成年度目標！未售單位合計問題及難點：1、今年任務(wù)完成剩余住宅銷售率應(yīng)在76%以上，面臨著“清盤”的壓力。2、現(xiàn)階段所剩房源除19#，基本為累次開盤剩余單位，房源相對較差，銷售難度大。3、2012年的營銷推廣費用受到市場及公司所限，沒有更多的渠道去推廣項目，今年xx在市場中的聲音逐步減弱。4、xx尚城項目面臨著9月份項目第一次的營銷動作，開元項目一期10月份之后又面臨著西安xx公司在西安的第一次交房、入伙的工作。面對如此多的“第一次”，開元項目勢必將主要貨量完成階段前置，于10月前最少完成剩余年度銷售任務(wù)的75%以上，才能保證諸多的“第一次”順利完成。住宅部分：現(xiàn)存住宅主要為二期及少量一期單位。

剩余房源盤點二期住宅剩余產(chǎn)品樓位圖11181317如圖所示，紅色部分為剩余產(chǎn)品樓位圖，主要為高層產(chǎn)品，分布在11、18、17號樓。車位部分：現(xiàn)存貨主要為一期單位。如圖所示，綠色部分為剩余車位集中部分，主要為子母車位和位置欠佳的車位。1區(qū)2區(qū)3區(qū)4區(qū)5區(qū)6區(qū)商鋪部分：現(xiàn)存貨主要為一期單位。10號樓7號樓3號樓8號樓9號樓剩余碎存貨炎主要其為位狹置較改差、輸面積鋼偏大欺、剪橡力墻便過多買產(chǎn)品祖。二期洞高層師部分書：推售冒的戶洗型去煎化情誰況分賭析：西04：該吵戶型鋤西向拖采光撿，低得區(qū)和丙高區(qū)跌基本亡去化靜為少渣，中厲區(qū)樓涉層去距化較決為理優(yōu)想。粉為主央要存鋪貨單襯位。西03：剛轉(zhuǎn)需戶抽型，仗此次湊客群額主要曠為改瞇善性隔客戶槍，剛甜需客緩戶不疏多。佩從去何化樓裹層來素看表駛現(xiàn)為你價格肺敏感送的剛籃需客儉戶的進主要怠需求酬。為召次要停存貨羞單位癢。東02：除睛高區(qū)英去化呈緩慢揪，中敲低區(qū)飛基本月消化停完畢像。中表區(qū)價兼格雖斥高，訪但由您于具倡備景股觀資瀉源，激去化緣瑞率較岡高。東01：東巖向改怎善型欺客戶鐵首選臂戶型筍，價捷格為末最高啦點，咱去化詳率較緒高。11蘇#、18匹#樓高經(jīng)區(qū)剩約余貨迎量大二期甩小高偽層部何分：小高聽層對注于樓緊層要窄求不睜大，汗整體題去化學(xué)均勻未售普單位厚合計箭：剩余邁房源滲原因丹分析基：現(xiàn)存昨量較槐多的愚樓棟得均為20迫12年集柏中認借籌、獻開盤項所發(fā)濁售單斥位，灘在今瓦年幾字次的明開盤淋活動中鼓，認呢籌客嫁戶量黑與推蒜售單士位都幫是基軍本保濫證1:唱1的比眠例，記這種票比例論無論傻市場級情況好壞艦與否慰，均娛是無件法保顛證整接棟售防罄的圍。2.營銷鈔排期向的制毫定，禿也是蹄剩余劃房源云較多切的問蔑題之亮一。鹽從今記年密鋤集的攜三次振集中徹認籌根開盤活動沾的安絞排上鬧，沒中有條誓件也凝沒有皆時間勻安排門剩余贊房源路的清夾理工怕作。3.由于鎮(zhèn)產(chǎn)品弟存在鐮相對購比較主性，便而本參項目鄉(xiāng)豐的價搖格一途直在任大明塑宮區(qū)戴域?qū)俣从跇斯S桿位新置，茅置業(yè)客怠戶的傳經(jīng)濟吸實力差毋庸礎(chǔ)置疑伸，所軟以即誕便在銳價格躲引導(dǎo)脅下（紅拉大響東西視朝向初差、紹縮小猜高低區(qū)姥價格低差距誘），偽加上蛾置業(yè)聲顧問駛的說改辭，陰引導(dǎo)營性仍坐不是嫩特別脂明顯挎。?；陀鄦慰煳蝗猿Ｖ饕┲性谙叩蛦螀^(qū)和捧西、半西南辭戶。銷售由層面垮上的寸把控唇能力畝不強撇，對哭于置磨業(yè)顧侮問片牌面的截追求逢認籌脖解籌榮數(shù)量稱，忽痕視滯始銷單位的百搭配脹，也培沒有糾對此痕進行涌考核窮。競爭皮及客鍵戶分摔析03競爭宵及客午戶分墳析基于丈市場警競爭報，審銜視下陰階段彼的推箏售計必劃及游營銷謎策略今。分練析角歇度為泉周邊肝市場話、近控期意溉向客池戶等貓方面尿。市場夜面：大明真宮區(qū)質(zhì)域周惑邊競遺爭項漆目以限價換齊量盲萬炕達、繳萬科糟、經(jīng)游發(fā)等簽項目佳蓄勢盜待發(fā)疏區(qū)孕域競徹爭加綁?。?）20駱12年二猛季度養(yǎng)初，務(wù)大明賴宮區(qū)卷域各撿樓盤掏，如忍中天劇錦庭企、華篩遠君雞城均逃“以沉價換煩量”憲，房彩價松社動的枕市場您大環(huán)凝境下紅，被民壓抑然的剛襯需客養(yǎng)戶得套到了提小幅花度的皇釋放違。（2）總體堅來看曲，西抗安市像第一吹季度銹普通憲商品均住房科成交荒量同糖比環(huán)墨比雙叼雙下嫁跌，譽成交稠量跌晉至20浩09年以燃來的語最低游值，獄市場結(jié)環(huán)境籮仍然淚不容簽樂觀啊。下覆半年讓市場甩仍然紹存在溪極大贏的不溫確定章性，澇需要備“以藏時間稱換空組間”排，踏冷準市禁場節(jié)曉奏，訪加快支推售混步伐您。（3）萬腐科金勾域華咐府營帖銷一股期房胃源優(yōu)偽惠甩脆貨、兩大明褲宮萬答達廣場開始怕蓄客噴，萬梨科大嫌明宮依外展馬點開宿放。油萬科增、萬臥達、懇經(jīng)發(fā)郵進入償城北張將會酒引熱拼該區(qū)從域，蒙且萬安科預(yù)渡計7月左陸右認籌蛛蓄水。我稿們必翼須在淘區(qū)域滅引起際市場灰關(guān)注愧，在胳萬科愧開盤士之前角推售南，搶偉奪客干戶。（4）x格x已還推售饅產(chǎn)品溫現(xiàn)在裕所存狹貨量括基本健集中薄在低預(yù)層（4層以聰下）敢和高汗層（26層以上焰），少去化弓難度幕較大降，需概要新調(diào)的貨棒源引洞起市腳場的嚼關(guān)注戲度。萬科眾金域饒華府大明晝宮中語央廣菜場大明方宮萬生達廣獅場萬科館大明匪宮經(jīng)發(fā)乒項目中天盾錦庭鉑庭華遠秤君城2012.72012.82012.92012.102012.112012.12東安促叁城區(qū)域枕市場丸掃描各競展品項西目7-美9主要熟動作慨：1、華繩遠君臨城項鉤目延紙續(xù)五值期1#、2#銷售迫。13流#剩余2T鴨6、2T隙3產(chǎn)品封每月塘?xí)卸纫粋€春單元縱進行洗面市籍。2、萬?？平鸾蛉A捉府項可目延襯續(xù)一娘期銷壘售，尤二期只由于字萬科妖自身研原因縮慧在7-街9月應(yīng)帳不能盟推出幅。3、大皮明宮扒中央講廣場7月底散、8月初蝕會進呆行解馬籌。4、萬魚達廣魔場延舊續(xù)4#、5#公寓買的銷弊售工暫作，層平層鬧產(chǎn)品剝預(yù)計7月中于旬將辛開始迅蓄客諸。5、萬醉科大亮明宮沙項目錢應(yīng)于7月底姿開始唯正式至認籌臨工作眾，8月底敬進行鹽開盤蓬。萬愛科6.斬15銅-3決0金華悶外展?jié)婞c登惜記客夕戶達業(yè)到80購0組。6、經(jīng)憶發(fā)項未目應(yīng)尺在12月份糧開展藏，現(xiàn)堤階段香還在安售樓執(zhí)部選捐址工畢作，歲前期礦報建鳥工作嘗還未鵝開始構(gòu)。7、項稻目周乎邊小參體量粥項目邁：中分天錦先庭、彈鉑庭座、東廚安叁陵城因圾貨源包不足惕等原爭因，7-做9月繼惠續(xù)持奧銷。從去豆化速呼度及娘近期鐘動作韻分析——通過側(cè)盤點握，如艦萬科且、萬什達等咬大項厭目利拘用品鹽牌和刑不斷鞋的營咐銷活問動分劃流中醫(yī)高層彈客源航，周喬邊小耍項目蒸如中迫天、犬東安齡等均怪在“得以價凈換量封”，嘉搶奪迫中低壩層客雪源。訴本項拼目今殊年的召剩余托銷售筋目標傅如要浴完成愧，必裝須有顛所動魚作,方能不實現(xiàn)日快速雙銷售.區(qū)域搞競品怎中的騰產(chǎn)品圍形態(tài)道和主瘋力戶聾型區(qū)伸間不煎構(gòu)成槍威脅轉(zhuǎn)只有2個，勢其他疑均為驚直接洲競爭師關(guān)系傲。除去套萬科墻項目貌，其義他項供目去主除部勤分精光裝房加源均戲比本安項目吐價格筆低。近期王區(qū)域循開盤聞項目博較多笛，但狂除萬閥科、反萬達揭品牌斬地產(chǎn)儉商外辯，其憑他項刑目開榨盤效號果一站般。華遠僅君城產(chǎn)品且：建筑薯層數(shù)鋤：32層高俘層、18層小籃高層總棟曬數(shù)：25棟車位甚配比順：1：0.捏5主力相戶型沖：高捆層54感~1杯29旁㎡1房至3房；毀小高鮮層88輩~1丙80洽㎡2房至4房社區(qū)偶配套帝：商哥業(yè)街驗（華墳潤萬長家）產(chǎn)、新蜻加坡爸愛兒漆坊幼哲兒園愉、后霉宰門中小學(xué)堵、會紋所目標潤客戶欺：首江置客尸戶為遙主，雅兼具之部分酒投資項客戶萬科吉金域凍華府產(chǎn)品川：社區(qū)喂配套副：10萬平殊方米根商業(yè)社區(qū)存幼兒痛園?？腿簻绶治龊螅簞偤尚孕鑳|求客發(fā)戶，多北郊溪占大僅部分逆。萬科索大明危宮產(chǎn)品儲：產(chǎn)品相類型：住宅主力兔戶型倍：13狐0-潤30求0平米大明倡宮中扒央廣綢場產(chǎn)品解：產(chǎn)品悲類型坊：商鋪垃、毛腥坯公捉寓、誓寫字騰樓、互住宅主力澆戶型凈：公寓47工-7猴0平米社區(qū)臣配套蔑：小學(xué)曲幼兒靈園各咬一所捆、7萬平迷大明慰宮生級活廣保場、2萬平溜小區(qū)磨步行寫街?？腿悍e分析占：以緣瑞西安努本地兼為主足的投構(gòu)資客大明譯宮萬素達廣恐場產(chǎn)品皂：產(chǎn)品躬類型喉：商鋪蓋、精可裝公濫寓、謀寫字喘樓、急大平隊層產(chǎn)品主力各戶型潤：公寓35購-6線0平米社區(qū)合配套割：商謙業(yè)街客群塌分析址：以井西安嘆本地握為主禾的投嶄資客區(qū)域師市場擔(dān)競品躍項目墨小結(jié)可預(yù)柄見的20既12年下朝半年穗，大箏明宮嗓片區(qū)趁的高功層市機場供始應(yīng)量姜井噴窗，競族爭激貼烈。歐本項竿目不飼具備躍與其融他項奔目價脆格戰(zhàn)味的前納提下耍，不斷避深化披前期們項目島高端綿形象雹，強抹化資卸源和綁品牌秤號召嬸力、劫不斷敏利用滑價格怪策略唐營銷既、SP活動密等將墻成為淡本項諷目今熟后在矮市場騙差異銀化競摔爭的歷有力疊手段泊！34競爭權(quán)及客趙戶分壟析04客戶泄分析通過青近期刑到訪廳客戶酸及意驗向客泉戶反蕩饋情裂況等殿方面某梳理臣客戶博需求午。6月11日至6月17日來汗電統(tǒng)釣計：丑來電布數(shù)量墊總計8次區(qū)域幸分析陰：來電崖數(shù)量亭分析敘：來電郊詢問鍬重點奧分析君：客戶和資源師梳理嚼情況嬸：近期隊來電結(jié)來客移客戶遣分析6月18日至6月24日來注電分陣析：滅來電補數(shù)量電總計9次區(qū)域滾分析促：來電答數(shù)量背分析奧：來電消詢問腐重點魯分析否：客戶丈資源踏梳理愈情況近期奏來電朝來客誤客戶能分析6月25日至7月1日來惱電分劃析：果來電健數(shù)量豬總計5次區(qū)域管分析歐：來電柳數(shù)量賽分析其：來電線詢問副重點畢分析旅：客戶董資源擺梳理親情況近期饒來電慎來客盒客戶葉分析6月11日至6月17日來綠人分脈析:客戶蹦來訪道數(shù)量段總計66次來人驗數(shù)量流分析區(qū)域希分析瞇：來人江詢問魂重點離分析骨：客戶蠶資源塊梳理找情況近期抱來電紛來客編客戶目分析6月18日至6月24日來簡人分礎(chǔ)析:客戶用來訪攪數(shù)量輛總計61次來人悲數(shù)量鳴分析區(qū)域破分析錫：來人例詢問球重點瓣分析鎖：客戶薄資源司梳理猴情況近期裝來電爺來客盡客戶川分析6月25日至7月1日來隸人分沖析:客戶俗來訪攀數(shù)量抽總計61次來人印數(shù)量汪分析區(qū)域柏分析黨：來人領(lǐng)詢問掘重點鍋分析朝：客戶羨資源院梳理辜情況近期掏來電脖來客總客戶味分析6月11日至6月17日、18日至6月24日、25日至7月1日新甩客戶必觸媒努通路叢：近階量段來話電來賊客分挑析：1、來臭電數(shù)呼量少舌，日泄平均1.葬3組，樓且主址要集表中在母周末湯時段生；2、自澤然來杏客量沙較低這，日乎平均8.島7組，激且朋待介占咳到了34綱%，工方地圍瞎擋占旅到了41逗%，其噴他媒招介通嶄路基渡本無冠效。3、現(xiàn)琴階段侮來電火來訪胸客戶堵主要堡集中皇在北須郊、膝東郊撲區(qū)域肆。4、以友現(xiàn)階駱段的耳來客角數(shù)量注以行瀉業(yè)標搖準8%計算繼成交賠客戶膀，周紋僅為5組。趕遠遠視達不經(jīng)到現(xiàn)知階段瓣的銷恒售目我標。客戶作資源頌梳理林情況近期銳來電飼來客尺客戶個分析xx駱xx送競品爭監(jiān)測旋周報(2晴01另2-卸6-替18至20隙12臘-6哲-2嗎4)在列言舉的撞本項鼠目10個競價品項說目中雷，來眼客數(shù)料量大腳于我歌們項票目的喜數(shù)量炎有4個，旬持平2個。來電辨數(shù)量牧大于達我們繡項目垮的數(shù)嗚量有9個，促低于炮我們院的只傳有1個。主要屋推廣間通路愚為：留戶外班、報認廣、項外展雷、短錢信、共網(wǎng)絡(luò)悶、務(wù)工地粉圍擋憶；除了約報廣韻、網(wǎng)壟絡(luò)、窯路旗情，其詠他所屠列舉逐的媒鹽介通飲路我刃們基嫌本都柴在使于用?？蛻舻苜Y源侄梳理單情況近期絮意向尺較好餓客戶截至7月1日，唇有意固向認星購及晃認籌19尚#客戶厚共17組，議大部互分都談是本男周內(nèi)戀新接隙待的劃客戶嚇，只當(dāng)?shù)皆L朵過1-振2次，陣意向稈一般易?？蛻舄q資源枕梳理晉情況之前蘆未退曠籌可閘轉(zhuǎn)籌頌客戶截至7月1日，榮之前反未退朋籌可笨轉(zhuǎn)籌19寧#樓客浪戶共2組。近階掙段客挖戶情鏈況分捐析1、現(xiàn)檔階段蹲來電缺、來死訪客宅戶較策少，睬跟周麗邊競蒜品項綢目對鑒比，耕處于壞中下度游水蘋平。2、現(xiàn)拿有的蹲成交五客戶薄及老挽業(yè)主狼，由繭于“蝕老帶充新”腥、“住新帶歡新”首等轉(zhuǎn)舍介政啦策的追調(diào)整之，對世于項商目的摧線下衰傳播貓及轉(zhuǎn)扇介較稼為冷涂淡，瘋難以芝形成潮有效尋營銷棋成果鏟。3、x揭x的悅價格蹄一直鐮處于更區(qū)域穿標桿積位置立，但蛾由于罰現(xiàn)階鎖段處鬼于持蘆銷階啦段，寫案場監(jiān)優(yōu)惠狡較少危，對詠于較亡為挑補剔的絕客戶裝，近脖期剩挑余貨沒源可鏈選余叼地少吼，成做交率昏一直勢維持正在較忘低水共平，諒現(xiàn)階仗段到攔訪客釋戶主篇要關(guān)雷注19家#較多芬，但刺從談季判過典程中黨反應(yīng)潛出客冷戶對艇于19干#價格狐預(yù)期案較低黨。4、近刻期市福場政寄策面畢波動零較大題，客巷戶仍芹期待豬有“前降價旱”的把反應(yīng)訴，觀律望情織緒較猴為濃在厚。5、區(qū)役域的該周邊認項目約，如界萬科院、萬窯達等漏大項黎目利飯用品贊牌和買不斷株的營悠銷活盼動分驅(qū)流中影高層絹客源吼，周者邊小樸項目趟如中蔑天、屑東安龜?shù)染⒃凇梆捯詢r魔換量肢”，款搶奪少中低緣瑞層客漲源。現(xiàn)階菜段銷承售過冶程中安客戶通反饋慣問題美整理送：主要勿：在整殼個大盡明宮何區(qū)域立，本羽項目價格最高句，有舅一定尊價格抗性征?，F(xiàn)階話段房木源可嘗選余自地小蜜，且切優(yōu)惠酬、活哄動較筋少。次要：對項城目本迎身教點育配錄套的企具體枯情況言非常降關(guān)心突，合術(shù)作院越校遲遲概未定架。項目話工程淹進度慢，交更房時橡間晚。戶型與其艱他競撿品項明目的備對比源，設(shè)管計不士夠完善暖，無依完善飯的智改能化騰配置。三期釋和四曠期的開發(fā)嘉時間舊和周調(diào)期，喬以及飯施工面的影敲響。是否神實行夫首套漂房貸釋折扣利率御。大明插宮區(qū)域欄規(guī)劃委和配妥套進艙展情衣況，骨進駐防的其頑他開陶發(fā)商使和樓棟盤情瓦況，醋以及周邊聚項目采規(guī)劃陽可實煤現(xiàn)的揮具體涌時間婚范圍歲。已出虎具相豬應(yīng)說辭故解釋現(xiàn)場杜殺客辨率低犯的直斯接原鋼因營銷威鋪排05營銷塌策略拜及執(zhí)伶行通過他將營屋銷策河略分虎解細繳化，蘆指導(dǎo)災(zāi)下一彼階段勁的營拒銷安塞排計奮劃。思考獲得桌信息現(xiàn)場關(guān)體驗決定柄購買口碑依傳播解決模上門恐量慚現(xiàn)場依展示栗賣前場氛坡圍及偷銷售艦工具醋老湖客戶悅獎勵客戶發(fā)展企商QU穿ES捎TI絨ON恩:我們愁采用粒怎樣端的宣該傳推列廣點設(shè)及渠赴道才轉(zhuǎn)能有框效吸刑引目飽標客逃戶上寧門？我們?nèi)绾涡汤盟浆F(xiàn)場展示鳳以促倉進客妨戶決沖策從死而推愿動銷撤售？我們政如何砌給到今銷售解人員既足夠芽有效求的銷能售工舉具去魚促成聾成交品，現(xiàn)躺場氛樣圍如桐何營烈造？如何盟給到倆老客蟻戶足伐夠動槍力去鉗推薦效新客丹戶上并門以盞保證頌上門餅量？營銷己策略暖思考案例妖分析項目榨名稱衣：大堵明宮汽萬達懸廣場現(xiàn)場歡展示喝：高規(guī)伸格展楊示營銷族推廣曉渠道遍：主流護媒體主覆蓋宴、圈鞭層營術(shù)銷、哪充分挨利用茶老客藝戶資州源。態(tài)利用稼名人蝴（麥盛玲玲晝風(fēng)水期講座概、邀瘦請樂哄嘉到灘現(xiàn)場廟進行半性格懂色彩末學(xué)講坡解）希造勢恐，聚骨焦市司場關(guān)責(zé)注度征。價格新策略佩：報高采賣低漲，認等籌期粗間對企外報狀價1萬，燃認籌舒客戶20扶0批；宮算價潔期間地報價雞起價65角00元，示均價80呢00元，瘋低于患客戶顧預(yù)期桶，給在予客培戶驚突喜，昨口碑害傳播議后算映價期榆間認閃籌客彎戶增煉至50額0批，體保證擋了開敗盤的出高銷騎售率雨。亮點提升主產(chǎn)品外價值現(xiàn)場地展示剪到位魯，細逮節(jié)處蓄盡顯值高端扮形象通過洋營銷摟推廣企為項凝目造延勢，釘給予諒市場粱、消擔(dān)費者頑購買授信心充分挖掘菊團購病大客丑戶資柴源多種木團購腸途徑描拓展援客戶鏈，長留慶油假田、教銀行冤、新世居時舞代團寸購、失搜房撿網(wǎng)團岔購等以低墨于客撈戶預(yù)譯期的扎價格載入市，形侍成市批場旺瞧銷局日面，嚷并通貿(mào)過客雅戶口樓碑傳籍播不走斷帶崇新客賄上門倆。啟發(fā)營銷攤策略叛總綱AN版SW賴ER）聚焦薯策略景，通資過特圾定的荒推介秩途徑膨?qū)ふ覕y目標臂客戶叫，現(xiàn)話場配靜合高薄規(guī)格鉛展示沈，銷依售配弟合特俯定促旬銷優(yōu)袍惠措瘡施。駛其中,客戶齊策略覺及促疊銷策級略為山最關(guān)拴鍵的場策略.*結(jié)合列目標勢、競甘爭、徐客戶山分析縣得出慰本項偷目下掀階段辣總策加略推廣盾策略客戶渾策略價格彎策略針對笛目標氧客戶經(jīng)，以磨線下謎渠道寧為主岔，推詳廣信逼息點游落到撕實處叔，促逮進銷摧售。謠利用披新品萍推售滴及不掃斷變慣換的適促銷源噱頭抖吸引棍客戶徐持續(xù)冶關(guān)注溜。關(guān)懷們和回我饋老閥客戶艙，加火強老面帶新案獎勵松活動堡，重恩點定那向營竭銷。強勢葬釋出擋特價許產(chǎn)品乏信息報點，日渠道碌不斷蜻尋找技高質(zhì)撞客戶被，以貸“特盡價房殖”吸某引目租標客駐戶群荷關(guān)注序并推逢動高塌價產(chǎn)繭品消延化。寨變換雁價格牙體系蘿及促尊銷手零段?；顒与u策略針對社客戶院到訪胸量低吉的情益況，掘開展兄多種典客戶伐活動佳，吸菊引客挖戶到旁場。推售晨策略分批路推售菌新產(chǎn)齒品19渾#樓及麥剩余11致#、17殲#，人典為制區(qū)造產(chǎn)燙品的河差異普性。促銷喉策略通過墨各種明推動刪銷售土的手緞段,消除源銷售月中面如臨的歪障礙,實現(xiàn)災(zāi)銷售對目標款。1、項男目二啟期剩晴余高獻層部害分利燃用7月份強時間至進行衡“特茫價房惰”活載動進棉行強砌推，餡銷售金任務(wù)50套。2、項輪目二幼期19喉#樓利墊用7月份牲進行猾認籌畝活動閥，7月末沸進行冤選房列不低舍于50套解迷籌量付。3、項揚目二民期19雨#樓利脂用8-常9月份情進行考團購?fù)粱顒诱Q，爭遭取對19雙#清盤委。下階超段銷原售策糞略安姐排：小步浮快跑加快壁營銷腸節(jié)奏7-孤9月份瀉完成綠不低灑于70嘗%的剩松余銷暴售額1、快望速清她余貨現(xiàn)存抓量較沙大，爪如短扣時間該內(nèi)不戰(zhàn)及時喬對剩菌余貨老源進賢行促莖銷，逼去化抵不理亦想的豪情況土下剩依余的纏存貨僻越來恥越多，且攏分散叨于不齡同的鄙樓層敲，對縱后期擋的銷免售方杰式形心成很岸大的仙局限愿。應(yīng)熄利用7月份荒進行槐存貨搜的清云理工救作。2、項漢目樹護品牌虹：根據(jù)舊年初霞的營學(xué)銷計艦劃安苗排，20側(cè)12年的11月、12月主辨要的舒工作喂是一北期的性交房焰入伙板，x置xx究x是xx逆公司孔在西種安第宗一個暮項目概，也邪是第血一個甲即將泄交房袍的項能目，陸必須遺將一包期的溉入伙范工作醋當(dāng)做列頭等沒大事來對剃待。惡確保尼xx豬品牌偷在西雁安市種場的鞋確立遠和鞏緊固，需為后斜續(xù)的常開發(fā)除項目創(chuàng)做好袖品牌查支撐免。3、營蛋銷期初錯位在大劃明宮轉(zhuǎn)區(qū)域羽競爭桶市場石上，削萬科竄、大手華、邀經(jīng)發(fā)核的營隆銷排難期也河在逐挪步臨邁近，改特別陰是萬掩科大昏明宮收項目，近競?cè)珍N芳售中河心即輝將亮役相，8月份基應(yīng)進座入到廚蓄客喘階段剖；包馳括在占售的炮萬科串金域歡華府研、萬藏達、祝華遠亦等也利用7、8月份傘進行遙休整握消化例存貨苗。9、10月份煉之后繼的市湯場應(yīng)境是競肚爭最崇為激迫烈的據(jù)時刻雙。在19鏟#樓的靜營銷排愉期上驅(qū)，應(yīng)副提前改“半處步”踐，與燥其他梯項目杜排期向“錯勾位”移，避勵免與難其他響項目漿進行冒直接革競爭脅。銷售董策略互解釋并：4、與孫尚城鍋錯位清：根據(jù)夜公司渴最新淡工作星安排槐，x麥x浐喘灞尚陽城項緊目預(yù)制計8、9月份變進入乘銷售曲期，顆如本漫項目馬銷售辮時間佩后置船，將與鋤尚城勵項目專產(chǎn)生削沖突各。為賭尚城擇項目璃的順鳴利亮當(dāng)相和薪首期爽銷售捆工作經(jīng)順利潮進行蠅，也刷避免懶工作寬排期孩沖突，19尤#樓認么籌開劇盤工剛作前腥置是補必要銀的。5、為16固#樓營娛銷預(yù)梅留時睜間：根據(jù)偽公司很最新配工作請安排磁，16藏#樓可狗能于20擺12年下?lián)肽戢F銷售摸，提姿前19竹#樓的召營銷勞排期容，也帆是為據(jù)了16兵#樓的貌籌備宋發(fā)售驅(qū)做好艷時間謝準備咸。6、提團前為騾完成撇年度舒任務(wù)末做準五備：根據(jù)丈之前質(zhì)的剩版余貨養(yǎng)量盤縮慧點，迷距年亡度任兩務(wù)還謙有22館1，69撈8，83虹7元。淘為了鞠盡快腥完成唐此目炮標，攤并為進年底其他養(yǎng)工作棍做好躍充裕身的時竄間準利備，將盡祖快將駝銷售截任務(wù)所前置阻。銷售扶及推撓廣配寒合策匠略：1、剩遷余部瀉分以11袖#、18董#為主待進行支推售唯，利裝用與17箭#的價迎格差方形成電差異湖化對吼比。2、通虜過活扁動噱攏頭加搖大優(yōu)桿惠力景度，侵通過丹“周亦末特偵價房臺”的繭方式凳來吸跳引客恐戶。3、配喘合此仗次“雕強推且”活施動，載銷售渣道具瀉要做主一定天調(diào)整趕，如利：海吼報、晃折頁紹等。唉扭轉(zhuǎn)炎客戶伴對項啟目“恨豪宅價室格高孔”的屑印象預(yù)，滿辭足我渴們外展框點+社區(qū)借巡展+商業(yè)叨網(wǎng)點朗巡展餓的需撲求。4、適制當(dāng)每彎月推兩出部稅分車田位，對于咽一期販車位澆部分持進行雪搭配陰銷售扮，可養(yǎng)與二攀期房腔源進濱行搭效配銷理售。掏如一期蜂老業(yè)斯主介蛛紹二歲期認臂籌、呈認購穗客戶次可獲蔥贈“隊壹萬仁元車偶位抵傳用券樣”，梨新業(yè)舞主獲蹲贈“枝房款99折”夢優(yōu)惠等鮮方式含。作為獲二期夸房源券銷售斷的促資銷輔謙助方弄式進允行。5、為打應(yīng)對按其他筋項目沈不斷內(nèi)的SP活動浮，滿釘足項舍目來顆客量蝴，通過胡周末凈活動評提升蘇現(xiàn)場誕人氣禿，并僻在7月中番旬舉行醫(yī)第二計次“裁xx釀大院船電影萌節(jié)活案動”葡及“鍛陜北填團購老客戶困答謝細會”芒。6、推毅廣途趴徑做輛進一鞭步梳午理，曲采用背“高鬧效低家成本險”的察推廣淹方式呼對項餡目此白次營垂銷動蓋作進竭行推嚼廣。7、對現(xiàn)荒有置哈業(yè)顧漸問進迎行銷死售技話巧培完訓(xùn)、送逼定謀技巧尾培訓(xùn)伯的培盡訓(xùn)。8、建辰立銷初售任厚務(wù)獎恥勵懲多罰制菠度，姿加大取獎懲兵力度北，增伶加末情位淘旁汰制歇度。7月上貢旬-8月上輪旬10月下郊旬—1上2月底認籌留、促納銷期解籌貞、促柴銷期持續(xù)采強銷雞期8月上壯旬-9月中獵旬持續(xù)為銷售暫期10月上待旬19晚#奇數(shù)婆層認茂籌、11煌#、17涌#促銷戶外候車亭網(wǎng)站淋主頁樓體勿廣告現(xiàn)場包裝影院著片頭差廣告xx暈大院互電影裕節(jié)陜北誼團購軍客戶緒答謝垂會周末棕旺場牧活動抽獎輛活動戶外報紙廣告短信樓體廣告影院倘片頭午廣告網(wǎng)絡(luò)尸廣告企業(yè)諷團購商業(yè)羞網(wǎng)點突、社韻區(qū)巡待展周末藍旺場馬活動抽獎于活動老帶耕新活惰動戶外短信樓體埋廣告國慶癥節(jié)點栗活動老帶智新活享動抽獎離活動周末誓旺場釣活動戶外短信樓體原廣告業(yè)主李答謝終會周末旺場具活動抽獎截活動19駱#解籌60套16旋#2圾0套19替#、16音#認籌問、促喬銷持銷30套下半摸年營裕銷總吩控表推出籍節(jié)奏目標媒體雁組合事件軋攻略19愉#剩余航層數(shù)頸認籌柴開盤16居#認籌惠開盤剩余拜單位要持銷剩余或單位故持銷蓄客60組挪促銷50套主要拿工作持銷30套19探#認籌激、促且銷協(xié)助淺尚城塔項目港工作交房糖入伙乳工作下半誤年銷賢售目傾標分袖解下半扯年銷職售目帖標分蠻解計算援標準問題椒梳理促銷OR認籌框？同沫一時含間段紋對相扔似產(chǎn)債品如薄何取堅舍？如何卸解決蒼促銷寇和認遍籌的蛋關(guān)系博？7月7日促銷嚇期認籌兆、促暑銷期認籌科、促摟銷期開盤抓解籌坐期明推臨：11陣#、17折#暗推肯：13攝#、18餅#推出彈貨源推貨殘主次促銷代貨源橋折扣車位燒客戶痛摸排7月15日7月31日8月11日配合扶形式明推校：11李#、17處#暗推頃：13嘴#、18以#新品19杰#認籌明推途：11芒#、17紛#暗推送：13曠#、18善#新品19狂#認籌新品19包#一期耍車位吉認籌一期翠車位準認籌一期爭車位起開盤促銷閉貨源尤折扣新品教認籌嫂優(yōu)惠老帶巖新車鞭位優(yōu)跪惠新品雁認籌驚優(yōu)惠促銷須貨源窯折扣老帶指新車同位優(yōu)量惠新品將解籌督優(yōu)惠老帶調(diào)新車廊位優(yōu)抄惠主：11若#、17勢#次：13令#、18跳#主：11老#、17軍#、13隨#、18移#次：19肥#新品主：19財#新品客戶橫口徑倡原則雙：首先尺介紹11珠#、17呢#單位濁的促交銷信蠶息。不首野先介直紹19古#即將境認籌支信息獲。對于貓價格提、朝疲向、飯樓層類不能潮滿足房誠的客俊戶，嶼放出躲口徑俊為：19倆#需要動一段箱時間墻的認嗓籌，弱且有本團購順單位閥的活終動，澡即便莖選房鮮也是艙奇偶乳層選蝕擇，貧引導(dǎo)負至19孟#進行貿(mào)認籌。前兩寇周盡頭量向鄰促銷肝單位灶轉(zhuǎn)移塌，后增兩周朱視情泛況是蹤蝶否改識變口抽徑，然向認嘉籌單曾位轉(zhuǎn)猾移。同時善利用幻玉一期掘車位滑做“質(zhì)老帶微新”柔活動坊，7月15日前翻摸排液清楚燥客戶仆需求清，確傷定此照次放糕出數(shù)所量及引區(qū)域痰。7月15日與19蹲#新品畜認籌巖做配斷合?？蛻艉探哟瓮剖刍a(chǎn)品啟順序巖：產(chǎn)品取均價扔對比階順序狼：促銷林單位御及新憲品推怖售原訴則二期愈剩余愧住宅安宣講?？趶筋D：對了止解項宵目的接老客評戶，歪以清構(gòu)查該兼部分置房源干為撻始定或議是銀枕行審溜查不迷過、無購買象資格莫為該撐部分施房源遭口徑千。對新心客戶夸，以杰以下罵口徑夫為宣撲傳：主要洲以“腥xx大總公欣司組慣建30周年弟回滔饋社葵會”昌、“母西安費（大危明宮夫建材檢企業(yè)京）（婦昆侖脖銀行舉）團找購活姿動”縣等形式烘解釋伶優(yōu)惠歡理由啊，并莊在周套末活悅動當(dāng)尖天推頁出1-骨3套“極頂?shù)兹唷狈砍钤醋鞔鏋樘厥趦r房遍吸引功客戶接到場宅。由于現(xiàn)階追段客姓戶流管失度艙較高坐，為本不流套失客印戶，駱周一德至周汁五客渠戶直毫接鎖誘定房紛號定碰房，循周六愧、日耐針對陽周末毒到場躍客戶板較多抓的情勇況，以當(dāng)天故（定快房）曉簽約擾給與50阿00元現(xiàn)亦金優(yōu)桐惠或1%房款德優(yōu)惠+現(xiàn)場仰抽獎的方謀式進系行銷圖售。有部喪分定后房客喚戶不域能參蜜加周末原簽約活動厘的，敞為不甜流失蜜客戶爸，可尿提前監(jiān)簽約。二期果剩余庫部分贊工作惹梳理剩余代住宅推售翻原則緒：不建完議集伍中推對售。由于18鑒#質(zhì)素歡與準致備認欠籌的19榴#相似歪，建廳議對18閣#封盤落處理猴，但50套的位任務(wù)婚要求鎮(zhèn)占到展了11亡#、17衣#房源艷數(shù)的57紀%，后坡兩周順可考坦慮放菌出部光分18作#產(chǎn)品慘，作黑為房渴源補伯充。小高搞層作苗為本秒項目娃的產(chǎn)皇品標恥桿和飾價格邊標桿，原則臥是不宜進行歷促銷，但為16煉#樓的盆營銷揉排期問做準凱備，本階段油活動房源建議包括部分13#房源說。通過此階悔段特惠棕房源冰的價稿格引家導(dǎo)，鴨去化挪一定族的剩授余房灑源。串同時神，對潮那些并不可奏以引受導(dǎo)至乞現(xiàn)有希房源勻的意手向客駕戶做斗好維暮系，為19#的推刻售做裳好準吊備。二期甜剩余陜部分憐工作尸梳理需重冰點解順決部禮分二期偽剩余測部分貝工作勿梳理時間8月7月28天銷售盞目標犬：完成挑此銷贏售目棚標需鞏要25娛0組以唇上的愧來電刻客戶執(zhí)及50抬0組來牌訪客滑戶的騰客戶另數(shù)量汪支持啄。二期時剩余棍部分旁工作風(fēng)梳理置業(yè)游顧問答工作索梳理階安排1、梳土理老膀客戶厭資源進，整曉理新蠟到訪縱、來獲電客狀戶資廚料，悟不放凍過一饞個可森成交別機會拳。2、現(xiàn)翻有銷擴售團濕隊人雞員補嘴充調(diào)秩整，教團隊礦管理碗制度妙健全嗓完善權(quán)，調(diào)穿整置濫業(yè)顧喘問心創(chuàng)態(tài)到弄最佳路狀態(tài)央；3、加境強現(xiàn)蔽有置未業(yè)顧塵問的丟銷售步技巧脖培訓(xùn)帽、逼賺定技凍巧培梅訓(xùn)；4、策恨劃團艷隊輔謝助現(xiàn)撲存貨事量銷倍售說行辭、盜周邊呈競爭乳項目朵說辭鞋；5、建遇立銷曾售任裝務(wù)獎拒勵懲傍罰制帖度，完加大碌獎懲眼力度茂，增安加末脈位淘屠汰制耀度；6、對舍于陜尋北外痰展點唯、民爺生外花展點貿(mào)加強背考核神力度樓，?？匙C展鍋點咨舌詢量客及上廊門數(shù)漁量。二期噴剩余曉部分掠工作勇梳理認籌雁時間艙：20予12年7月上駕旬--厘-8月下旬旬；（預(yù)烤定7月14日周鈔六開膠始至8月11日）萄；認籌充數(shù)量混：與19爺#可售盾單位1:詞1或更裁高比臭例為貞目標欲；開盤均時間盼：20冬12年8月11日左煌右；鋒（視潮具體田認籌籃數(shù)量映及市挨場決企定）什；開盤而方式翠：不鍬以認嗚籌號敬作為站順序筐，以棕排隊樓先到姑先得僅方式朋進行伸選房倆活動凈；推售炎貨量劃：根眼據(jù)認歌籌數(shù)談量決惹定是斤否整比棟打兼開或胖以奇石偶層因打開侮，保井證推火出貨證量小倍于認簽籌量店；19幅#工作麥梳理時間8月7月29天認籌吼目標絡(luò)計劃乖：完成驢此認壺籌目登標需概要30努0組以獸上的厘來電疫客戶逮及60記0組來次訪客雅戶的端客戶俊數(shù)量倚支持祖。19寄#奇數(shù)賺層工料作梳雁理時間8月8月15天認籌繭目標減計劃套：67完成幟此認定籌目椅標需院要17捕5組以湯上的斯來電充客戶惹及35牙0組來毅訪客陜戶的釋客戶相數(shù)量輸支持朋。19垮#奇數(shù)制層工再作梳穩(wěn)理置業(yè)浪顧問獎工作沿梳理吹安排1、對濟于置悼業(yè)顧堅問認售籌數(shù)秩量進槳行考狡核，務(wù)超出全任務(wù)減進行縣獎勵壺，未僻完成劇任務(wù)記進行孟處罰戰(zhàn)。2、認普籌前煮發(fā)放怎銷控湯表（錢無價撞格）顧，每禽天晚彈會對御于當(dāng)過天認浸籌、坦意向領(lǐng)客戶昏進行徐登記稀，做敬到心丙中有毀數(shù)，菜減少荒客戶寶重疊嚴情況皇發(fā)生趨。3、避舉免之膛前開援盤到荒場客捆戶比且例低蠅的情怨況以沫及其洋他問孩題發(fā)芹生，幼制定臺相應(yīng)它獎懲蛇制度基進行脹宣講槐并執(zhí)咽行，婚完善血制度叮管理哲體制莫。4、認輕籌期毀前，蛙以前竿期開龜盤為沿例，躁對之探前滯缺銷戶判型（魯西戶備、高筆區(qū)）態(tài)，此液次出甚具相畜應(yīng)說蟻辭，弟主要嬸以銷腸控表稈以及災(zāi)價格吐杠桿醬引導(dǎo)覽客戶程。5、認東籌期鋪前，絲式對此攀次認交籌的19啦#樓位妻、戶陶型出風(fēng)具相促應(yīng)說夠辭，艷進行亮培訓(xùn)貴。19拉#工作購梳理19雞#認籌艦優(yōu)惠砍建議蟻：1、19鄉(xiāng)豐#的樓巷位相勾對二出期其鑰他樓宣棟較階差，孩均價須水平著建議熔保持系較低魯水平萬。2、建丸議19貢#樓的攪優(yōu)惠纏同質(zhì)穿素相衣仿的18礙#樓相杜等。認籌99折開盤98折按時拜簽約98折開盤筋大禮魯包（請二房10述00嶄0元優(yōu)坐惠+三房20魔00岸0元優(yōu)膚惠）迫；老帶揀新優(yōu)淋惠：不老業(yè)機主介飄紹新國客戶畫成交捉，老轉(zhuǎn)業(yè)主兵答謝30義00元購認物卡儲優(yōu)惠爪，新荒客戶擠可額芬外享以受購呀房總烘價1%的優(yōu)包惠。新帶教新優(yōu)弦惠：挑本次昂已認川籌新拖客戶獵介紹頃新客拌戶認京籌，禾并且蒜開盤澡均成測功認獎購，儀均可狗額外倆享受只購房壘總價1%的優(yōu)廳惠。優(yōu)惠彎試算塊：（0.控99*0.饞98*0.盾98*0.煌99*0.胞99肥=0定.9草32睜)沾—（二呼房10呈00駛0元優(yōu)供惠+三房20昨00腸0元優(yōu)島惠）果；19亞#奇數(shù)嚇層工臘作梳至理19陳#偶數(shù)歇層工針作梳董理認籌荷時間呈：20懲12年7月中摧旬--仙-8月中失旬；（預(yù)抬定7月14日周好六開市始至8月18日）謎；認籌少數(shù)量游：以60組為風(fēng)目標盡；開盤澆時間肺：20芬12年8月18日左茫右；開盤城方式陸：不裹以認僑籌號質(zhì)作為須順序珍，以按搖號盼順序菌決定綠選車惰位順距序；推售寄貨量巷：根宗據(jù)認芝籌數(shù)燦量決拼定推喇出數(shù)抱量，豆保證探推出型貨量售小于啊認籌賭量；車位柴工作符梳理時間8月7月35天車位像工作商梳理先期走摸排巴準備匪：摸排封時間途：20尚12年7月3日星石期二羊至7月3日星兩期三摸排穴方式筍：置臣業(yè)顧湯問通識過電跪話訪若問摸排查要點頌：1、車勤位需葛求情仍況2、老菌帶新閱有優(yōu)驕先選交擇權(quán)名或是企一萬掩元車群位款史抵用標券，詞以促比進住蘋宅部券分銷提售營銷貫配合各活動驗：老帶勿新購江車位勢代金礦券：志凡成違功介拳紹新軟客戶罩成交尾，老弊業(yè)主會均可巨獲贈1萬元遙的車照位購涼買代堡金券廈，新腔成交遇客戶曉也可迅獲得99折的任房款盟優(yōu)惠兵。認籌眼時間呼：20違12年8月下船旬--它-9月中膀旬；（預(yù)憂定8月20日周雀六開榴始至9月16日）護；認籌罰數(shù)量音：與16王#可售甲單位1:柏1或更撞高比飛例為漲目標澡；開盤共時間涌：20衰12年9月16日左筍右；棚（視路具體什認籌趟數(shù)量貨及市場場決桐定）禾；開盤世方式箱：不遼以認兩籌號位作為件順序危，以則排隊桶先到那先得婦方式申進行戴選房羨活動哄；推售載貨量架：根她據(jù)認漸籌數(shù)趟量決迷定是臘否整寸棟打事開或臣分單批元打跡開，殖保證鞏推出欄貨量侍小于款認籌組量；16幣#工作狼梳理16蠶#工作權(quán)梳理時間9月8月29天認籌礙目標語計劃添：76完成氧此認種籌目懂標需悠要24倍0組以嘉上的脖來電媽客戶頸及48煤0組來睬訪客鳴戶的梳客戶狹數(shù)量花支持膽。16豪#工作碧梳理下階箱段營帆銷動太作鋪臺排建也議：1、樓郊體包賠裝更錄換，沈釋放巖銷售旨活動舍信息緩；2、候仙車亭啞廣告轉(zhuǎn)更換隊，釋悠放銷批售活師動信草息；3、短毛信資澡源梳命理，澇釋放桃銷售筐活動脈信息增；4、加停強針吼對性檢推廣魂力度愈，外喚展點+社區(qū)卵巡展+商業(yè)利網(wǎng)點決巡展鍵，釋紛放銷鳥售信犁息；5、工計地圍梳擋內(nèi)辦容部賤分更字換，嗎釋放鐵銷售雙活動麻信息征；6、老悅帶新智及新休客戶餐推薦擇獎勵砍機制伯力度穩(wěn)放寬嶄或加語大，蒜促進頸老客渡戶推口介項發(fā)目的絞熱情朋；7、銷角售中延心周客末系糕列活探動配環(huán)合，河陜北晚客戶瓜答謝淺會及梅xx豬大院很電影毛節(jié)等索；8、聯(lián)肝系知戚名網(wǎng)易站（80徒0J、搜吊房）銳等組半織看榆房團毀活動領(lǐng)和團付購活沾動；9、微口博營拉銷+網(wǎng)絡(luò)肅互動+電影礎(chǔ)票抽將獎，榜持續(xù)扯吸引若客戶繩關(guān)注奔并到獨訪，企加大薯項目道宣傳栗力度醋；此階儉段銷鐘售目曬標完局成需脈解決摟問題多管叔齊下衣，引躺爆市川場關(guān)棍注！企業(yè)治巡演+團購+現(xiàn)場荒活動源，鎖睛定目墨標客臣戶進行低專項震推廣倉，鎖顫定目注標客士戶。時間：8月上旬開始，利用周末時間名義：與目標企業(yè)或單位合作，組織講座，在講座上進行產(chǎn)品推介目標企業(yè)：北二環(huán)周邊建材企業(yè)、昆侖銀行、石油企業(yè)等周邊優(yōu)質(zhì)企業(yè)地點：目標企業(yè)內(nèi)的會議室內(nèi)容：事先與目標企業(yè)辦公室或者工會聯(lián)系，向企業(yè)員工發(fā)出群發(fā)郵件或者群發(fā)短信，告知推介內(nèi)容及時間，吸引有興趣購房客戶參與活動。向參加巡演的客戶發(fā)放精美禮品一份。物料：筆記本電腦、推介PPT、戶型單張＋生活手冊等推介資料、講座PPT人員：項目組策劃+銷售代表備注：如果被聯(lián)系企業(yè)不同意組織講座，則通過外部短信公司向目標企業(yè)發(fā)送短信，邀請目標企業(yè)員工到銷售現(xiàn)場參加專項推介講座團購優(yōu)惠：3套及以上算團購，成交3套客戶在活動期間成交并按時簽約，享受額外2個點折扣優(yōu)惠；成交套數(shù)在4-6套的客戶在活動期間成交并按時簽約，享受額外3個點折扣優(yōu)惠；成交套數(shù)在7套及以上的客戶在活動期間成交并按時簽約，享受額外4個點折扣優(yōu)惠擴大治上門配量之納必殺峽技推廣爭策略針對狠重點壓客戶配，增頃加直糞效渠招道社區(qū)擴、商華業(yè)網(wǎng)幟點巡狼展(針對項周邊右社區(qū))走出豆去，政變被揪動為柔主動矛，主鴉動挖瞞掘換隔房和陰目標輝客戶沈！開始禾時間傾：7月上抖旬認支籌開江始巡展沉地點科：御零道華概城、沖杰信媽花園別、華扒潤北其關(guān)店蔥、鋼忌材城投、康擔(dān)復(fù)路腐、鳳呢凰新幕城、艘中鐵篇二十嬌局家約屬院、僚棗園杜小區(qū)識、蓮貫湖公裁園、棚雅荷競智能彩花園帥、朱亭宏路縫機電貪市場暢等巡展捐的現(xiàn)灑場包羽裝：蔬現(xiàn)場戲包裝東可以唯相對騰簡單括，巡播展用殲桌椅把要相佩對高財檔。巡展汗形式散：周朵六、淚周日賣在主逆出入興口或好者人災(zāi)流集剝中點餅巡展巡展紡物料蹲：?；瑘?、牛條幅桶、高巡壽檔桌信椅、賢項目湊和產(chǎn)融品介噴紹易德拉寶術(shù)、高岸檔遮懸陽傘私、項果目資草料、技音響巡展憤配合東：需燒要提綢前與怒社區(qū)詢物管刮進行私溝通掀，確確定巡庭展地神點和命時間更，以鄙免造慕成管勢理上雄的麻花煩。擴大蹤蝶上門離量之冤必殺體技針對澡重點氧客戶椅，增標加直立效渠抵道推廣故策略抽獎宣活動周末現(xiàn)場鋸人氣宋的保多證，烤推動委成交開始扶時間敢：周債末簽陡約日對象棍：成撫交客播戶形式男：周末牧簽約摘日當(dāng)各天成題交客船戶抽塑獎，莖保證臺現(xiàn)場促人氣鐮，促于進成腫交。獎項街設(shè)置疲建議督：1、一蘋等獎迎一名展：三旅合一寨早餐殺吧1臺，奇價值15次00元2、二虹等獎槍兩名印：微渾波爐1臺，塔價值80研0元3、三辯等獎信三名斯：車劍載冰鏡箱1臺，秀價值50哭0元獎品暴的發(fā)肥放：客戶宰簽署另合同腫時領(lǐng)傳取促進慰成交掠之必敢殺技促銷策略周末錫旺場葵活動營造羊熱銷略氛圍馳，積晨聚人準氣，散形成聰每周丹小開步盤局益面開始顯時間腎：地點剖：現(xiàn)奪場銷曠售中敞心對象步：新國上門認客戶釀、老堪業(yè)主形式求：1、各瘦種DI宵Y活動粒，吸胸引客憂戶停民留現(xiàn)科場2、主備題促預(yù)銷活恨動，頃吸引踢新客掉戶上相門3、小予游戲責(zé)，客盆戶互爪動，譯活絡(luò)恨氣氛悠，增傲強參柔與性4、提喇供主筐題美曉食，械現(xiàn)實帆高品被質(zhì)5、家候居生年活攝型影展儉，將根客戶潑生活交與項窗目聯(lián)心系起報來6、親公子活脆動……活動尾配合姥：1、增艱加參柄與性跌，可誓贈送施小禮槳品和癥進行丙抽獎促進雨成交移之必萍殺技促銷策略活動皺目的充：持遭續(xù)增熊強認雁籌者姻對項是目記頌憶感鬼，通砍過活憂動鎖掙定客濃戶。類避免親認籌海客戶薦的流朋失；活動恨時間揮：7月14日（冤預(yù)計擠）活動慮地點氧：銷菜售中刪心景凡觀示匯范區(qū)活動糾內(nèi)容矮：認屠籌客檔戶及然老客映戶答旦謝，局免費貞觀影欣一部功。燒競烤、謝冷餐怎、飲旦品美撕食。參與講人員爺：以更認購毫、認份籌客末戶、惡意向炎客戶臘為主胃，老絹業(yè)主伶為輔柔。（30美0—柿40常0人）公關(guān)薄推廣霧——捏感恩丹業(yè)主筐，x磁x大丟院電蜓影節(jié)搏活動促銷策略促進卻成交總之必志殺技活動蛋時間剩：2匯012年7月中互旬活動耳目的訂：對丙前期掀聯(lián)系悟的陜約北意曬向單聞位、謹意向先客戶畏進行榴邀約跨，組線織答畏謝會休，增榜強項濫目認集可度憐、記拍憶點據(jù)，提牲升認斗購、豪認籌冷數(shù)量語?；顒涌分黝}穩(wěn)：陜藝北團斜購客賄戶答附謝會漏暨新冬品發(fā)嶼布會活動慰內(nèi)容仍：事叉先與浮目標北單位第及客艘戶聯(lián)林系，礎(chǔ)向企濁業(yè)員膝工發(fā)議出群著發(fā)郵治件或璃者群奧發(fā)短設(shè)信，射告知偽推介凍內(nèi)容石及時破間